s (Ba2).
2.3 Анализ кредитной политики в области ипотечного кредитования ОАО «МДМ Банк»
Рассматривая кредитную политику ОАО «МДМ Банк», следует отметить, что в банке предлагаются несколько видов ипотечных кредитов. Виды ипотечных кредитов ОАО «МДМ Банк» представлены в Таблице 1.
Таблица 1 - Виды ипотечных кредитов ОАО «МДМ Банк»
Вид кредитаСумма кредита, млн. руб.Дополнительные условия«Ипотечный классический» 0,1 - 8,0- низкая процентная ставка; - отсутствие моратория на частичное и полное погашение; - отсутствие поручителей.«Стимул» до 4,0- первоначальный взнос - 30 - 70% от стоимости квартиры; - срок кредитования - от 3 до 30 лет; - выдается без поручителей.«Новостройка» до 2,0- привлекательные процентные ставки; - после регистрации права собственности процентная ставка по кредиту уменьшается; - дифференцированная ставка в зависимости от размера первоначального взноса; - приобретение квартиры у проверенного банком застройщика.
Возрастные ограничения по программе ипотечного кредитования в МДМ-Банке следующие:
21 год - на момент предоставления кредита;
65 лет (для женщин до 60 лет). При этом на момент достижения заемщиком/поручителем пенсионного возраста (55 лет для женщин и 60 лет для мужчин) должно пройти не менее половины срока кредита
Доходы могут быть подтверждены как традиционным - справкой по форме №2-НДФЛ, так и косвенным образом. Срок кредита может быть от трех до 30 лет.
Кроме ипотечных кредитов, ОАО «МДМ Банк» предлагает такую услугу, как рефинансирование кредитов сторонних банков, при этом предлагаются следующие условия;
привлекательные процентные ставки;
рефинансирование кредитов любых сторонних банков;
возможность объединить несколько кредитов в один;
специальные программы по рефинансированию различных типов кредитов: потребительского кредитования, кредитной карты, автокредита;
на момент оформления рефинансирования кредита клиент может иметь действующие кредиты в «МДМ Банке»;
отличный сервис;
подробные консультации специалистов «МДМ Банка»;
несколько способов оплаты кредита (в отделениях, в банкоматах, через Интернет банк).
Также ОАО «МДМ Банк» предлагает такой продукт, как накопительная программа. Преимущества накопительной программы следующие:
при открытии вклада «МДМ - Накопительный» клиент получает льготы по автокредиту или ипотечному кредиту «Классический»;
копить, используя вклад с конкурентными процентными ставками, намного выгоднее, чем просто откладывать деньги на крупную покупку;
удобство и надёжность;
накопленная сумма частично или полностью направляется на оплату первоначального взноса по ипотеке или автокредиту;
при оформлении кредита предоставляются льготные условия.
При покупке квартиры - будь то на вторичном рынке или в новостройке - присутствуют свои риски. Конечно, тщательная проверка юридической чистоты квартиры, приобретаемой на вторичном рынке, осуществляется и риэлтором, и при государственной регистрации, но полностью избежать непредвиденных ситуаций позволяет только страхование титула собственности в одной из лучших в России страховых компаний - ОСАО «Ингосстрах».
Новая квартира не имеет сомнительных историй предыдущих собственников и жильцов, поэтому страхование титула не является обязательным требованием «МДМ Банка». Если квартира приобретена по договору соинвестирования до завершения строительства, то необходимо быть уверенным, что она будет построена в оговоренные сроки и при условии, что у квартиры только один владелец. Это тоже вопрос правильной и своевременной регистрации, а также тщательного юридического анализа договора соинвестирования и проверки надежности компании-подрядчика. «МДМ Банк» кредитует покупку квартир на этапе строительства в домах ведущих застройщиков, которые обеспечивают ввод 80% возводимых площадей. Предлагая услуги по кредитованию всех типов сделок, «МДМ Банк» приобрел опыт, позволяющий выбрать оптимальный вариант для каждого клиента.
Индивидуальный подход ОАО «МДМ Банк» к клиентам заключается в следующем.
Все покупатели намерены погасить кредит как можно раньше, однако сохранить при этом привычный уровень жизни не всегда получается. «МДМ Банк» рекомендует выбрать такой срок погашения, чтобы расходы на обслуживание кредита не превышали 30-35% семейного бюджета. Это легко спланировать, так как кредит погашается равными платежами. Более того, при необходимости в течение 2-3 дней банк предоставит кредит до 300 тыс. руб. на неотложные нужды в рамках согласованного объема кредитования на покупку квартиры.
Руководство «МДМ Банка» считает, что большинство людей, имеющих работу и крепко стоящих на ногах, может рассчитывать на улучшение своих жилищных условий с помощью ипотечного кредита. Поэтому выбор приобретаемого жилья не ограничивается, так как жить в этом доме не один год. Единственное требование: чтобы дом не находился в аварийном состоянии или в списках на снос.
Кроме того, жизненные обстоятельства клиента могут измениться, так как жизнь не стоит на месте. Возможно, через год после покупки родится долгожданный ребенок, и потребуется квартира большей площади. Если квартира был приобретена в инвестиционных целях, можно решить, что наступило время её продать.
Цены на жилье в последние годы стремительно растут - причиной тому является увеличение доходов населения, порождающее спрос, который опережает предложение квартир. В этом есть и положительные, и отрицательные стороны, прогнозировать будущее рынка жилья достаточно сложно.
Если в процессе поиска квартиры цены выросли, то не потребуется тратить время на повторное рассмотрение банком заявки для увеличения суммы кредита. Цены на недвижимость могут упасть, соответственно, снизится стоимость заложенной квартиры. Но если клиент исправно обслуживает кредит, банк не будет требовать дополнительного обеспечения. Если доходы клиента выросли, и есть цель досрочно погасить кредит (или купить другую квартиру) - можно сделать и это, причем без каких-либо штрафов через 0,5-2 года с момента выдачи кредита в зависимости от его срока.
3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ОАО «МДМ БАНК»
3.1 Проблемы ипотечного кредитования
Несмотря на хорошие показатели, ОАО «МДМ Банк» сталкивается с проблемами, которые не позволяют в полном объёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки.
Одна из проблем состоит в реформировании налогообложения. Кредиты, права по которым впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (20%). Его нужно сократить по ипотечным кредитам, как по государственным бумагам с ипотечным покрытием. Разумным шагом было бы также увеличить размер налогового вычета для физических лиц или вообще его отменить. Сейчас размера налогового вычета явно мало при текущем уровне цен на жилье. Помимо этого, целесообразно включить в состав налогового вычета расходы, связанные с перекредитованием, чтобы уменьшить долговую нагрузку заёмщика.
Для инвесторов и кредиторов было бы логично ввести страховочный счет, используемый только для приёма платежей от должников, который невозможно взыскать при банкротстве кредитора. Эта идея общеизвестна, но до сих пор конкретных решений так и не принято.
Обязательно должна подвергнуться изменению ст. 350 Гражданского кодекса РФ, с тем, чтобы убрать возможность отсрочки обращения взыскания не менее, чем на год. В настоящее время отсутствуют конкретные основания для подобной отсрочки, решения принимаются по усмотрению судей, что создает значительные риски для кредитора.
Также требуется изменить ст. 54 закона «Об ипотеке». В ней необходимо убрать возможность «отказать в обращении взыскания в силу несоразмерности требований кредитора и стоимости заложенного имущества». В процессе выплат долг заемщика уменьшается и по каждому кредиту наступает момент, когда остаток долга по сравнению со стоимостью залога становится небольшим. В том случае, если заемщики прекратят выплаты, зная, что никто не обратит взыскания на их жильё из-за небольшой суммы долга - это может создать значительные проблемы не только для кредиторов, но и для дальнейшего развития ипотечного кредитования.
В секторе долевого строительства для развития ипотечного кредитования необходимо принять следующие шаги:
исключить приоритетное положение дольщика в случае банкротстве компании-застройщика;
не разрешать застройщику в одностороннем порядке расторгать договор с дольщиком без согласия кредитора, ведь в таком случае кредит остаётся без обеспечения - у банка помимо увеличения рисков, возникает необходимость резервирования дополнительных средств;
изменить схему выплат налогов на прибыль для банков при кредитовании объектов строительства, в том случае, если проценты выплачиваются в завершении срока кредита (то есть сам налог начислять по факту выдачи кредита. В результате, банк не платит налог с прибыли, которую фактически не получил);
регламентировать регистрацию договоров участия в долевом строительстве, путём внесения поправок в действующее законодательство.
В области регистрации тоже не обходится без проблем. Нет единого подхода в истребовании документов, совершении регистрационных действий. В законе невозможно прописать все практические случаи, а ФРС России не имеет права давать разъяснения по поводу данных действий. В данном случае необходимо издать соответствующие нормативные правовые акты и дать Федеральной Регистрационной Службе вышеизложенные права.
Также требуются корректировки закона о регистрации и в инструкцию Минюста, устанавливающие жёсткие требования к перечню документов, необходимых для регистрации. В настоящее время всем известно, что этот перечень полностью открыт, и это дает возможность любому регистратору по формальному несоответствию приостановить процесс регистрации или вообще отказать в ней.
Очень важно также внести поправки в закон об ипотечных ценных бумагах (долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам), изменив соотношение кредита и залога в ипотечном покрытии до 90% (на данный момент 70%) или убрав вообще. Сейчас коэффициент кредита/залога практически во всех банках составляет 90, (доходит и до 100%), но такие кредиты направить в ипотечное покрытие не представляется возможным вследствие ограничений в законодательстве. Целесообразно было бы установить льготы для инвесторов в ипотечных ценных бумагах или найти другие стимулы вкладывать денежные средства в ипотечное кредитование и ИЦБ.
Вторая группа проблем ипотечного кредитования связана с деятельностью ОАО «МДМ Банк» на ипотечном рынке.
Анализ деятельности ОАО «МДМ Банк» позволил сделать вывод о появлении проблемы неплатежей, то есть, сумма просроченных ипотечных кредитов значительно возросла. Это связано как со снижением платежеспособности заёмщиков, так и собственно ростом суммы ипотечных кредитов.
Для многих заёмщиков в настоящее время справедливо то, что у них:
низкие доходы;
проблемная кредитная история;
неполный пакет документов.
Кроме того, линейка продуктов ипотечного кредитования ОАО «МДМ Банк», насчитывающая всего три вида ипотечных кредитов, не может охватить в полной мере потребности клиентов. Рынок ипотеки развивается и сегментируется достаточно быстро, в связи с чем ассортимент ипотечных продуктов должен успевать за потребностями клиентов.
.2 Пути совершенствования ипотечного кредитования ОАО «МДМ - Банк»
Отметим следующие направления совершенствования ипотечного кредитования ОАО «МДМ Банк»:
расширение ассортимента ипотечных продуктов;
снижение процентной ставки;
активизация программ перекредитования;
ориентация на современные зарубежные и российские тенденции ипотечного рынка.
Исходя из проведенного анализа и с учетом ключевых элементов развития ипотечного кредитования для коммерческих банков, ОАО «МДМ Банк» можно предложить новые продукты ипотечного кредитования. Расширение линейки ипотечных кредитов приведёт к росту спроса на них. Однако рост спроса обострит проблему просрочки ипотечных кредитов, в связи с чем ОАО «МДМ Банк» можно рекомендовать следующее:
более строго регламентировать процедуру андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента);
проводить ипотечную сделку только в случае предоставления полного пакета документов.
Кредитоспособность физического лица оценивается банком на основании типовых документов. При этом требования к заёмщику различны в зависимости от цели кредита. Достоверность предоставляемых сведений проверяет служба безопасности банка.
К заёмщику предъявляются следующие требования:
не требуется постоянная регистрация по месту жительства на территории Российской Федерации;
заёмщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 20 лет (на дату возврата кредита по договору возраст не должен превышать пенсионный, установленный законодательством);
постоянное место работы (на последнем месте не менее 6 месяцев, за исключением случаев, когда смена места работы связана с реорганизациями бизнеса) или наличие источника постоянного дохода. Частным предпринимателям - действие бизнеса не менее 1 года;
подтверждённые справкой с места работы доходы (предприниматели предоставляют декларации о доходах за предыдущие 2 календарных года, а также квитанции об оплате налога);
наличие собственных средств для оплаты первоначального взноса;
наличие достаточного количества собственных средств на оплату разовых сборов для оформления сделки.
При этом заёмщику может отказано в предоставлении кредита в случае:
при несогласии с представленной информации (если Заёмщик не согласен с требованиями к информации, необходимой ОАО «МДМ Банк»);
при несогласии уровня заработной платы Заёмщика требованиям программы;
при недостаточности собственных средств для оплаты первого взноса и затрат на оформление;
при обнаружении признаков несостоятельности, недостоверности или противоречивости представленных документов;
при обнаружении сведений о неблагонадёжности Заёмщика;
если при анализе доходов Заёмщика выявлены следующие факторы:
нестабильность занятости Заёмщика, наличие информации об отрицательной кредитной истории - невыполнение им своих платёжных и денежных обязательств в прошлом, наличие информации об ограничении дееспособности Заёмщика.
Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы для субъектов ипотеки:
а) для населения:
разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;
возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;
изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;
повышение подвижности населения в пределах территории страны;
рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;
б) для предпринимателей:
разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в т.ч. со стороны иностранных подрядчиков;
острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;
стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;
понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;
возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;
в) для банков и других субъектов хозяйства:
укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;
стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;
активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;
сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;
ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;
повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса;
создание инфраструктуры рынка недвижимости;
рост конкуренции;
создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию);
г) для органов государственной и местной власти:
появление новой возможности решения жилищной проблемы;
укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;
оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других связанных с ней секторах народного хозяйства;
рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;
выполнение градостроительных планов.
Существует еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, это - наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, позволяющих существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.
Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.
Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:
целенаправленная широкомасштабная рекламизации достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;
пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;
отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев неиспользуемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;
российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в т.ч. и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствие капитала; низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров), от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;
структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.
Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.
В настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению. В связи с этим важное значение имеет создание различных форм финансово-кредитного механизма.
Это:
институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный рынок закладных
расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудосберегательных касс и жилищно-строительных банков;
предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;
льготное или бесплатное предоставление инженерно подготовленных участков земли под жилищное строительство;
создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд.
Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном кредитовании важны: устойчивость, законность кредитных отношений; твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя - гарантии выполнения договорных отношений.
За последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.
Основные источники инвестирования нового жилья для граждан:
личный целевой вклад гражданина;
адресные субсидии местных органов власти, субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов);
средства от фьючерской продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры;
краткосрочный заем.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Российский рынок недвижимости за время своего существования прошел, по оценкам экспертов, путь, на который другим странам пришлось потратить многие десятилетия. Но, каковы бы ни были его успехи, статистика свидетельствует, что только 40 процентов россиян удовлетворены своим жильем.
Выполненное в курсовой работе исследование позволило сделать следующие выводы:
. Ипотека имеет исторические начала. На современном этапе ипотечное кредитование является инструментом решения жилищных проблем.
. Анализ развития ипотечного кредитования в России показывает, что основными проблемами в настоящее время являются:
низкие доходы, а соответственно такая же низкая покупательская способность населения при одновременно высокой потребности в жилье;
непросвещенность населения в вопросах ипотеки;
неблагоприятная кредитная политика банков в отношении распределения средств, первопричиной которой является отсутствие опыта долгосрочного кредитования, а так же достаточного опыта страхования рисков;
юридические проблемы по вопросам жилищного законодательства.
. Развитие ипотечного кредитования в России должно способствовать оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.
. Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, иметь низкую процентную ставку. Такие условия даже при весьма малой доле кредита становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. (ред. от 13.05.2008г.) №102 - ФЗ.
Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 14.11.03 (ред. от 27.07.06) № 152 - ФЗ.
Устав ОАО «МДМ-банк».
Положение об общем собрании акционеров ОАО «МДМ-банк».
Положение о правлении ОАО «МДМ-банк».
Положение о совете директоров ОАО «МДМ-банк».
Положение о ревизионной комиссии ОАО «МДМ-банк».
Афанасьева О.Н. О современной системе ипотечного банковского кредитования // Бизнес и Банка. - 2009. - № 34-35. - С.1-3.
Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2009. N 10.
Дяченко О. О пользе ипотечной унификации // Банковское обозрение. - Спец. обозрение.- №3 (75). - март. - 2010. - 64 с.
Железнов И.В. Современные аспекты развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации / И.В. Железнов // Имущественные отношения в РФ-2008-№3.-С. 9-15.
Захаров В.С. Коммерческие банки: проблемы и пути развития // Деньги и кредит. - 2008. - №9. - С. 39.
Кабушкин С.Н. Классификация и факторы банковского кредитного риска // Вестник Ассоциации банков. - 2008.-№22(90) - 54 с.
Кравец Н.В. Перспективы развития нормативно-правовой базы «ипотеки» в РФ / Н.В. Кравец // Политика и общество - 2007. - №10. - С. 62.
Крупнов Ю.С. Банковский ипотечный кредит в России. // Бизнес и Банки. - 2010.- № 42-43. - С. 5-8.
Максимова В.Л. Ипотечное кредитование: дилемма «риск - доходность» для коммерческих банков // Аваль. - 2009. - № 4. - С. 66-70.
Минц В.М. Контрактно-Сберегательная система и ипотечное кредитование. // Бизнес и Банки. - 2010. - № 7. - С. 8.
Порфирьев А. Аналитика ипотечного портфеля и управление рисками / А. Порфирьев // Банковское дело.-2007.-№9.-С.44-45.
Халевинская Е.Д. Банковские кредиты // Аудит и финансовый анализ. - 2009. - №4.