Постановление Правительства Самарской области от 30.12.2011 № 881 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством"
и иные акты.
Правовое регулирование договора аренды земельного участка в РФ находится в двух областях - гражданское и земельное право. В настоящее время ЗК РФ хоть и содержит гражданско-правовые нормы, призванные регламентировать оборот земельных участков, но они не отличаются высоким уровнем юридической техники, а в ряде случаев противоречат соответствующим положениям ГК РФ. Так, В.В. Витрянский справедливо отмечает, что существо этих норм и целесообразность содержащихся в них правил не могут не вызывать серьезных возражений. Земельный кодекс РФ пошел в противоположном ГК РФ направлении и определил правовой режим аренды земельных участков как едва ли не самый либеральный по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество. При этом были ограничены права арендодателя (собственника земли) и, напротив, расширены без всякой меры правомочия арендатора, в том числе и по распоряжению правом аренды земельного участка. Подобное регулирование договора аренды земельных участков, когда права арендатора безгранично расширяются, а права арендодателя, напротив, ограничиваются не только по сравнению с нормами о договоре аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ), но и против общих положений об аренде всякого имущества (§ 1 гл. 34 ГК РФ), не поддается разумному объяснению.
Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что п. 5 ст. 22 ЗК РФ в отличие от п. 2 ст. 615 ГК РФ, не предусматривает для арендатора возможности предоставления арендованного земельного участка в безвозмездное пользование.
Вторжение земельного законодательства в сферу правового регулирования гражданского права послужило причиной разработки Концепции совершенствования гражданского законодательства РФ от 07.10.2009 г. и иных нормативных правовых актов, призванных устранить существующие недостатки. На основании и во исполнение Указа Президента Российской Федерации "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства подготовлен проект изменений Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в нём не затрагиваются вопросы аренды земельных участков и проблемы двойственного регулирования остаются не решенными по сей день.
Высказываясь ранее по вопросу соотношения норм земельного и гражданского права, мы определили, что земельное право как отрасль публичного права должно содержать нормы касающиеся рационального использования объектов природного характера, их назначения, охраны и так далее. А всё, что относится к частным отношениям, должно регулироваться гражданским правом. Поэтому мы предлагаем дополнить главу 34 ГК РФ § 7: «Аренда земельного участка», исключив при этом из ЗК РФ нормы, регулирующие соответствующее правоотношение.
В силу специфичности предмета правоотношений аренды земельного участка устранить двойственность правового регулирования невозможно, а это порой порождает споры, коллизионные ситуации. Но возможно минимизировать появление таких конфликтов. Для чего, как нам кажется, правильным было бы отразить в ГК РФ особенности аренды земельных участков, которые на сегодняшний день находятся в ст. 22 ЗК РФ, и другие нормы частного права, оставив в ведении ЗК РФ такие вопросы как кадастровый учет, изъятие, конфискация, охрана земель и другие.
.3 Стороны договора аренды земельного участка
Сторонами договора аренды земельного участка являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых могут выступать граждане, юридические лица, государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления.
Положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в настоящее время в Земельном кодексе РФ, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии в том числе и при регулировании субъектного состава этого договора. Приведем следующий пример.
Правом сдачи земельного участка в аренду обладает прежде всего его собственник. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 607 ГК РФ). К лицам, обладающим правом сдачи земельных участков в аренду в соответствии с законом можно отнести:
родителей несовершеннолетних, не достигших 14 лет, по правилам ст. 28 ГК РФ;
опекунов и попечителей в силу статей 32, 33 ГК РФ;
владельцев земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении в силу ст. 267 ГК РФ;
лиц, которым земельный участок предоставлен в постоянное пользование (ст. 270 ГК РФ).
По специальному волеизъявлению собственника полномочиями на сдачу имущества в аренду могут обладать комиссионер, агент, доверительный управляющий.
Передача же в аренду земельных участков согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации может быть осуществлена только собственником земельного участка. Эту норму ЗК РФ следует рассматривать как недочет юридико-технического характера. Представляется, что при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства. Поэтому было бы правильным п. 2 ст. 22 ЗК РФ изложить в следующей редакции: «2. Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду собственниками, а также иными лицами, в соответствии с гражданским законодательством».
Земля, находящаяся в собственности публичных образований, так же может быть предоставлена в аренду. В договорах аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, от имени Российской Федерации, её субъектов и муниципальных образований в качестве арендодателей выступают министерства (иные аналогичные органы) по управлению имуществом.
Сдача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем проведения конкурсов и аукционов, на которых продается право на заключение договора аренды. Порядок их проведения определен правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.
Собственники земли - органы федеральной (региональной) и муниципальной власти диктуют свои условия при изменении договоров аренды и заключении их на новый срок. Это касается и сроков аренды, и арендной платы, и санкций за нарушение условий договора.
В некоторых случаях закон специально устанавливает полномочия субъектов на сдачу в аренду земельного участка. Например, в законе от 03.12.2011 № 392-ФЗ "О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что со дня принятия Правительством РФ решения о создании зоны территориального развития Российская Федерация передает на срок существования такой зоны субъекту РФ, на территории которого создана зона территориального развития, осуществление полномочий в том числе по принятию решений о сдаче в аренду и по заключению договора аренды земельных участков.
Если фигура арендодателя представлена в Гражданском кодексе РФ отдельной статьей - 608, то об арендаторе отдельной правовой нормы нет и нет определения этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть любые физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование.
Земельный кодекс РФ (п. 1 ст. 22) отдельно устанавливает, что арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть иностранные граждане и лица без гражданства, за исключением случаев установленных кодексом. По мнению Н.А. Сыродоева, данная норма является излишней, так как это правило вытекает из ст. 62 Конституции РФ, а в федеральном законе отсутствует запрет на аренду земли для иностранцев. Земельный кодекс РФ восемь раз упоминает о правах иностранцев на землю, два раза этот вопрос затрагивается в Законе о введении в действие ЗК РФ, что говорит о «низком юридико-техническом уровне» кодекса: при правильном подходе достаточно было бы перечислить ограничения прав иностранцев на землю.
С учетом того, что Земельный кодекс РФ содержит единственное исключение, а именно запрет иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам владеть земельными участками на праве собственности в приграничных территориях, что позволяет сделать вывод об отсутствии каких-либо ограничений по владению иностранными гражданами и лицами без гражданства земельными участками на праве аренды.
Теоретически арендаторами также могут быть иностранные государства и международные организации, поскольку специальных ограничений в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено.
При намерении публичного собственника сдать земельный участок в аренду, исключительным правом на приобретение права аренды данного земельного участка обладают граждане и юридические лица - собственники зданий (строений, сооружений) находящийся на этом земельном участке.
Хотелось бы оговорить возможность участия на одной стороне договора нескольких лиц (множественность лиц в обязательстве), так как на практике возникает достаточно вопросов по этому поводу. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Особенность данной нормы заключается в ее императивном характере. Она является определяющей для оформления прав на землю в условиях городского землепользования, поскольку именно в городах в одном здании, расположенном на одном земельном участке, могут находиться более одного титульного владельца этой недвижимостью.
Однако, множественность лиц на стороне арендатора возможна и в тех случаях, когда на неделимом земельном участке располагается несколько зданий (строений, сооружений) каждое из которых имеет своего собственника. На практике регистрирующий орган не всегда признает такую сделку договором аренды с множественностью лиц и отказывает в регистрации, вероятно, предполагая, что на неделимом земельном участке может находиться только одно здание (строение, сооружение), в противном случае земельный участок подлежит разделению.
Ранее в ст. 16 ФЗ от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» говорилось о том, что следует признать неделимым земельный участок, если в результате его предполагаемого разделения образуется земельный участок, не имеющий самостоятельного выхода к местам общего пользования (дорогам, проездам, выездам) и тем самым будет ограничено право владельцев иных земельных участков необходимостью обеспечения прохода (проезда) через их участок к выделяемому земельному участку. На сегодняшний день эта норма утратила силу как и п. 2 ст. 6 ЗК РФ, где определялись понятия делимость и неделимость земельного участка. По нашему мнению, исключение таких норм является ошибкой, так как эти определения необходимы для применения норм земельного права и они должны содержаться именно в ЗК РФ. Либо необходимо п. 2 ст. 6 ЗК РФ изложить в следующей редакции: «2. Вопрос делимости и неделимости земельного участка должен рассматриваться судом в каждом отдельном случае».
Сложность и неоднозначность нормы об аренде с множественностью лиц на стороне арендатора привела к различному ее толкованию лицами, непосредственно выступающими арендаторами (собственниками помещений в здании) и арендодателями (собственниками земельных участков), что повлекло многочисленные судебные споры.
Так, например, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 11.01.2011 г. по делу № А57-3488/2009 пояснил, что правом на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора обладают лишь лица, владеющие на праве собственности или хозяйственного ведения объектами недвижимого имущества, расположенными на данном неделимом земельном участке. Федеральный арбитражный суд указал, что в числе основных правовых принципов земельного законодательства в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Заметим, что договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора допустим при наличии следующих объективных условий: неделимости земельного участка; нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности; расположения на указанном участке здания; наличия у нескольких субъектов прав на здание (помещения в здании).
Подытожим. ЗК РФ необоснованно сужает круг лиц, имеющих право сдавать земельные участки в аренду. Арендаторами могут выступать любые физические и юридические лица. Иностранные лица имеют те же права, что и резиденты Российской Федерации. Нами был сделан вывод, что п. 3 ст. 36 ЗК РФ нужно толковать расширительно, подразумевая то, что множественность лиц на стороне арендатора возможна и в тех случаях, когда на неделимом земельном участке располагается несколько зданий (строений, сооружений) каждое из которых имеет своего собственника.
1.4 Форма и государственная регистрация договора аренды земельного участка
Согласно общим положениям ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года (п.2 ст.26 ЗК РФ). Затруднительная ситуация складывается в случае когда договор заключен на неопределённый срок. Возникает вопрос: «Необходимо ли регистрировать такой договор?».
В судебной практике преобладает мнение, которое мы поддерживаем, о том, что договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. А вот Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в своем постановлении от 17.01.2011 по делу № Ф03-9460/2010 сделал новый для судебной практики вывод, посчитав, что в некоторых случаях такой договор все же необходимо регистрировать. По мнению Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа, следует отличать случаи, когда договор аренды возобновляется на неопределенный срок, от случаев, когда он был заключен на неопределенный срок изначально. В рассматриваемом деле стороны изначально заключили договор аренды на неопределенный срок. Поэтому такой договор, по мнению суда, необходимо было зарегистрировать. В отсутствие регистрации он является незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка, по общему правилу, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Хотя гл. 34 ГК РФ прямо и не предусматривает указанного правила, как это сделано, например, в ст. 550 ГК РФ («Форма договора продажи недвижимости»), это правило вытекает из толкования п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договора аренды. Те же правила распространяются и на договоры субаренды земельных участков.
Если договор аренды предусматривает переход в последующем права собственности на участок к арендатору, то данный договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.
Нарушение простой письменной формы договора аренды земельного участка влечет его недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора.
Исключение составляет договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ между физическими лицами на срок менее одного года, и сумма которого не превышает 10 000 рублей (ст. 161 ГК РФ). Данный договор может быть заключен в устной форме, поскольку согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
На практике часто используются примерные формы договора аренды земельного участка, утверждённые на федеральном уровне. Так, распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом РФ от 06.07.2004 г. № 104-р была утверждена примерная форма договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка. Или на местном уровне - распоряжение мэра города Тольятти Самарской области от 15.04.2002 г. № 1649-1/р об утверждении примерной формы договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.
Порядок и процедура государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (далее - Закон о государственной регистрации), ст. 26 которого определяет особенности регистрации аренды.
Регистрация договора, согласно правилам ведения Единого государственного реестра прав, состоит во внесении соответствующей надписи в реестр и проставлении штампа соответствующей формы на документе, выражающем содержание сделки, которым и является договор аренды.
Длительное время в цивилистической литературе существовал спор по поводу соотношения государственной регистрации права аренды и договора аренды. Данную проблему породило название «Государственная регистрация права аренды» статьи 26 Закона о государственной регистрации.
Некоторые ученые говорили о том, что регистрировать необходимо только право аренды, ссылаясь на п. 2. ст. 609 ГК РФ, согласно которому договоры аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, и то, что закон о государственной регистрации устанавливает обязанность регистрации права аренды как обременения прав на земельный участок, но не договора аренды.
По мнению ряда авторов, в ст. 26 Закона о регистрации имело место простое смешение понятий. Так, если права третьих лиц в отношении чужого имущества установлены договором, то в качестве объекта регистрации должна выступать сделка, хотя, безусловно, и этом случае в соответствующий раздел реестра должна быть внесена запись об ограничении или запрете осуществления вещного права на недвижимость.
По мнению B.В. Витрянского, самостоятельного «права аренды» не существует поскольку право аренды недвижимости возникает из зарегистрированного договора и им же удостоверяется.
На сегодняшний день описанный спор решён в пользу последней позиции. Хотя в Гражданском кодексе содержатся требования о государственной регистрации только договоров аренды, может сложиться мнение, что Законом о государственной регистрации прав установлено новое право, подлежащее государственной регистрации наряду с договорами аренды, - «право аренды». Однако анализ норм ГК РФ, Закона о государственной регистрации и Правил ведения реестра, позволяет сделать вывод, что нового права, подлежащего регистрации, Закон о государственной регистрации не устанавливает.
Для регистрации договора аренды требуется, чтобы право собственника было в свою очередь зарегистрировано в установленном порядке. Отметим, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора. При этом к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт (план) земельного участка. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (пункт 1 статьи 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, в настоящее время находится в ведении Министерства юстиции РФ. Трудно согласиться с предложениями некоторых ученых передать регистрацию некоторых вещных прав, в том числе на земельные участки и иные природные объекты, в арбитражные суды (как это предусматривается законодательством ряда зарубежных стран), что, по мнению авторов Концепции, призвано повысить ее законность и защиту добросовестных участников оборота. Мы разделяем мнение С.А.Боголюбова, который отметил следующее: «Судебная система испытывает в настоящее время такие перегрузки от количества и характера дел, что добавление ей новых функций, не обусловленных рассмотрением конкретных споров, еще более затруднит перманентную, продолжающуюся два десятилетия и никак не заканчивающуюся судебно-правовую реформу». Такого же мнения придерживается и В.Ф. Яковлев, который высказывался о том, что регистрация недвижимого имущества не может находиться в ведении судов, нотариусов или налоговых органов. Регистрация - это юридическая деятельность, и поэтому должна осуществляться юридическими ведомствами, а именно Министерством юстиции РФ.
Отсутствие регистрации договора аренды недвижимости согласно ст. 165 ГК РФ влечет за собой его недействительность.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.04.2011 по делу № А12-2979/2010 исковые требования о понуждении возвратить земельный участок, переданный по договору аренды, удовлетворены правомерно, поскольку суд пришел к выводу, что ввиду отсутствия государственной регистрации договор аренды является незаключенным, а спорный земельный участок подлежит возврату.
Государственной регистрации подлежат и договор субаренды земельного участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Однако эти договоры не подлежат государственной регистрации в случае, когда основной договор аренды заключен на неопределенный срок и, соответственно, не был зарегистрирован.
При заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.
Здесь же считаем необходимым указать на то, что порядок заключения договора аренды земельного участка, являющегося публичной собственностью особо регулируется законом. Такие участки должны быть выставлены на торги в случаях:
- предоставление земельных участков в аренду или в собственность для жилищного строительства, при этом в соответствии с ЗК РФ торги могут проводиться только в форме аукциона (п. 1, 2 ст. 30.1 ЗК). Исключениями из указанного правила являются случаи предоставления земельных участков единственному участнику аукциона при признании торгов несостоявшимися (п. 27 ст. 38.1 ЗК), а также предоставление участка в аренду для индивидуального жилищного строительства на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства в порядке, установленном п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ;
предоставление земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 2 ст. 30.2 ЗК). Торги могут быть проведены только в форме аукциона. В случае если аукцион признан несостоявшимся, допускается заключение договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона;
предоставление участков в аренду для строительства, если размещение объекта осуществляется в городском или сельском поселении в соответствии с зонированием территорий (п. 4 и п. 11 ст. 30 ЗК). Исключением из этого правила является положение пп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК РФ, которое допускает предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления лица, заинтересованного в предоставлении участка, при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков, если имеется только одна заявка;
предоставление участка для строительства, если он сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом (например, участок является выморочным имуществом; собственник отказался от участка). В данном случае также применяется рассмотренное ранее правило пп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК о возможности приобретения земельного участка в аренду без торгов;
предоставление участка для нужд сельскохозяйственного производства или участков из состава земель лесного фонда, а также гражданину для ведения личного подсобного хозяйства. В данном случае вывод о необходимости проведения торгов вытекает из анализа п. 11 и п. 4 ст. 30 ЗК. Пункт 11 предусматривает предоставление в рассматриваемой ситуации земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов. Представляется, что в рассматриваемой ситуации Земельный кодекс РФ предусматривает необходимость предоставления на торгах земельных участков в целях строительства объектов для нужд лесного, сельского, личного подсобного хозяйства.
Следует сделать вывод, что правовое регулирование договора аренды земельного участка в отношении формы, государственной регистрации находится на том же уровне, что и правовое регулирование договора аренды иного недвижимого имущества. Договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок, не имеет смысла регистрировать, потому как он имеет упрощенный порядок расторжения договора.
аренда земля договор
Глава 2. Содержание, права, обязанности и ответственность по договору аренды земельного участка
.1 Содержание договора аренды земельного участка
Содержанием договора являются те условия, на которых это соглашение достигнуто. В зависимости от юридического значения этих условий они подразделяются на три вида в зависимости от их юридического значения:
Существенные условия
Обычные условия
Случайные условия договора.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ (общими положениями об аренде), к существенным условиям рассматриваемого договора относится его предмет, т.е. земельный участок. Предмет договора аренды земельных участков является специфическим признаком, который выделяет его в качестве особого вида аренды. Действующее законодательство требует четкого определения предмета, поэтому договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка.
Индивидуализация земельного участка означает, прежде всего, тот факт, что земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий кадастровый номер. По мнению О.Ю.Скворцова, «земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, которое в свою очередь также оказывается юридически значимым понятием. До того момента, как земельный участок индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный участок остается составной частью территории государства как публично-правового образования».
Судебная практика также устойчиво признает договоры, в которых есть пороки предмета незаключенными. Например, отказывая в признании недействительным договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, заключенного между ответчиками, суд в порядке пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 607 ГК РФ, части 1 статьи 9 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установил, что объектом аренды является земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, а в договоре содержатся не все данные, позволяющие определенно установить названный участок в качестве объекта аренды, следовательно, в отсутствие доказательств того, что истцу передан в аренду сформированный земельный участок с утвержденными границами, поставленный на кадастровый учет, долевое право собственности на который зарегистрировано в регистрирующем органе, спорный договор является незаключенным.
В литературе высказано мнение, что часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом вещных прав. Однако данное положение является верным и в отношении обязательственных прав на земельный участок. Хотя некоторые авторы все же признают часть земельного участка объектом обязательственных правоотношений.
В статье 6 Земельного кодекса РФ часть земельного участка названа в числе объектов земельных отношений. Думается, что часть земельного участка вовсе не может участвовать в обороте, в том числе в случае следования за зданием или иным сооружением. Поскольку часть земельного участка не может быть индивидуализирована в соответствии с требованиями закона, она не может являться и самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного участка индивидуализирована, как того требует законодательство, получается отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает создание иных объектов гражданских прав. Этот тезис подтверждается положениями пункта 2 статьи 26 Закона о государственной регистрации, в соответствии с которыми при подаче заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка или его части обязательным приложением к заявлению является кадастровый план.
По пути признания невозможности участия в обороте части земельного участка идет и судебная практика. Так, в Постановлении по одному из дел арбитражный суд указал на то, что часть земельного участка может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений в случае, если она после раздела образует самостоятельный земельный участок, то есть самостоятельным объектом является вновь образованный земельный участок.
Необходимо учитывать, что существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и свободные в обороте. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли, которые являются исключительно государственной собственностью. К ним, в частности, относятся земли:
историко-культурного наследия;
государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов;
предоставленные для нужд обороны;
общего пользования в населенных пунктах;
заповедников;
залегания природных ископаемых и т.д.
Земельные участки, не изъятые из оборота, свободно предоставляются в аренду.
Также существенным следует считать условие о разрешенном использовании. Произвольно его менять, ссылаться на существенное изменение обстоятельств нельзя. Для изменения вида использования, получение участков для определенного использования (строительства, например) существует специальный порядок.
Рассматривая особенности указанного вида аренды, необходимо отметить, что арендная плата относится к числу существенных условий договора аренды земельного участка. Хотя ГК РФ, в отличие от Земельного кодекса РФ, не признает размер арендной платы существенным условием договора, так как в случае, когда договором он не определен, считается, что установлены условия и порядок платежей, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Однако при учёте положения п. 2 ст. 607 ГК РФ, согласно которому законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, применяются нормы ЗК РФ (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). И поэтому в случае, если между сторонами договора аренды не будет достигнуто соглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным.
Арендная плата может выражаться в денежной, натуральной или комбинированной формах. Обычно она выплачивается в денежной форме ежемесячно или ежеквартально. Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание). При этом часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета по земельным платежам соответствующих органов федерального казначейства.
Внесение арендной платы - одна из обязанностей арендатора. В соответствии со ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором.
При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются размер участка, его кадастровая оценка, расположение, наличие на нем значимых для хозяйственной деятельности природных объектов сервитуты, ограничения прав на земельные участки, передаваемые в аренду, иногда стоимость будущих выгод, основанных на праве аренды участка и др.
Ряд вопросов внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности решены в постановлении Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
При аренде земель, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, размер платежей, порядок, условия, и сроки их внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
На практике возникает вопрос о правомерности взимания платы за право заключения договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, предоставленного в целях строительства. Согласно п. 1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется следующими способами: без предварительного согласования места размещения объекта либо с предварительным согласованием места размещения объекта.
В последнем случае решение о предварительном согласовании места размещения объекта (далее - ПСМРО), утверждающее акт о выборе земельного участка, является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (п. п. 6, 8 ст. 31 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 32 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, которое в силу п. 7 ст. 30 ЗК РФ является основанием для заключения договора аренды.
При этом согласно пп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК РФ процедура предоставления земельного участка для строительства без ПСМРО может осуществляться через проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Сходные положения, предусматривающие оплату права аренды земельного участка, содержатся также в ст. ст. 30.1, 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ (на практике используются и такие термины, как выкуп права аренды, плата за заключение договора аренды. См., к примеру, Определения ВАС РФ от 20.03.2012 N ВАС-2429/12 по делу N А40-119145/10-84-736, от 26.03.2010 N ВАС-3153/10 по делу N А40-21738/09-27-183, от 29.10.2012 N ВАС-13448/12 по делу N А40-121589/11-10-1064).
Однако для случаев предоставления земельных участков для строительства с ПСМРО указаний на аналогичную процедуру Земельный кодекс РФ не содержит.
Также Земельный кодекс РФ не содержит ни норм, запрещающих предоставление земельных участков в аренду для строительства (с ПСМРО) с оплатой права аренды, ни норм, обязывающих арендатора, которому уполномоченным органом предоставлен земельный участок в таких целях, произвести оплату права аренды земельного участка.
Удовлетворяя требования об обязании компетентного государственного органа предоставить земельный участок без взимания выкупа за право на заключение договора аренды, суды исходят из того, что действующий Земельный кодекс РФ не содержит норм, обязывающих лицо, которому уполномоченным органом предоставлен земельный участок, выкупить право аренды данного земельного участка (см. Постановления ФАС Центрального округа от 29.06.2011 по делу N А14-10118/2010/302/5, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2009 по делу N А14-10699/2008368/10).
Следует отметить, что сходная позиция встречается в судебной практике и при рассмотрении споров по поводу предоставления земельного участка в аренду для ведения работ, связанных с пользованием недрами (см. Постановление ФАС Центрального округа от 02.10.2012 по делу N А14-12056/2011).
Вместе с тем в судебной практике встречается противоположная позиция, согласно которой в договоре аренды земельного участка также может содержаться условие о внесении разового платежа за право на заключение данного договора.
Так, отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным условия договора аренды земельного участка, которое предусматривает взимание платы за право на заключение данного договора (а также иных требований, непосредственно связанных с обязанностью по уплате этих платежей), суды исходят:
из отсутствия в земельном законодательстве норм, запрещающих предоставление земельного участка в аренду для коммерческих целей с оплатой права аренды;
из добровольности заключения лицом договора аренды и последующего исполнения предусмотренных данным договором условий по уплате разового платежа за право на заключение договора аренды, что соответствует требованиям ст. ст. 309, 310, 421 ГК РФ (см. Постановления ФАС Центрального округа от 19.06.2012 по делу N А14-7474/2011, от 10.10.2012 по делу N А14-8232/2011, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 по делу N А14-6263/2011, от 27.03.2012 по делу N А14-10742/2011, от 28.05.2012 по делу N А14-12272-2011).
Обращаем внимание, что в ряде приведенных случаев суды также руководствовались правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 11.10.2011 N 5495/11 по делу N А07-22962/2009-Г-РМФ, согласно которой "отсутствие в гражданском законодательстве положений, регулирующих внесение платы за предоставление права застройки земельных участков и участие хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования, не исключает возможности их участия в этой деятельности на добровольной основе на основании договоров".
Из приведенной позиции, в частности, следует, что отсутствие законодательно закрепленных положений, регулирующих внесение платы за предоставление "права застройки" земельных участков (термин используется в судебной практике, хотя в законодательстве он отсутствует), в силу принципа свободы договора не исключает возможности сторон заключить договор аренды земельного участка, содержащий такое условие.
Арбитражные суды ссылаются на данную позицию Президиума ВАС РФ при разрешении споров, связанных с заключением договоров аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства, в части, которая касается возможности сторон заключить договор аренды земельного участка, содержащий положения:
о финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2012 по делу N А43-20493/2008, Первого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 по делу N А43-29765/2008, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 N 18АП-3777/2012 по делу N А07-10947/2011);
о единовременной оплате права заключения такого договора (см. Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 N 18АП-3251/2012 по делу N А07-8600/2011, от 21.05.2012 N 18АП-3774/2012 по делу N А07-8704/2011).
При этом следует обратить внимание на то, что в судебной практике имеет место позиция, согласно которой финансирование застройщиком (инвестором) развития инфраструктуры является платой за предоставление "права застройки" земельного участка, находящегося в публичной собственности (см., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13.07.2011 по делу N А56-87401/2009, от 18.05.2011 по делу N А56-16427/2008, ФАС Уральского округа от 04.09.2012 N Ф09-6412/12 по делу N А07-9127/2011, от 24.03.2011 N Ф09-3582/10-С6 по делу N А07-22962/2009).
Законодательством предусматриваются и условия изменения арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, а также возможность установления минимальных сроков пересмотра арендной платы или сроков ее пересмотра для отдельных видов имущества. Гражданский кодекс РФ позволяет арендатору в некоторых случаях потребовать уменьшения размера арендной платы.
Арендная плата за пользование землями поселений имеет ряд особенностей. За основу определения суммы арендной платы в поселениях берется базовая ставка арендной платы либо ставка земельного налога для соответствующей территориальной зоны. Она увеличивается на соответствующий коэффициент в зависимости от арендаторов, используемых объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, градостроительной ценности территории, в том числе благоустроенности, престижности месторасположения, разрешенного использования.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 30.03.2011 по делу № А65-15344/2010 признал, что стороны договора обязаны руководствоваться предписанными размерами арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, ставки арендной платы за использование государственных или муниципальных земельных участков являются регулируемыми ценами. С учетом этого, в независимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Срок в договоре аренды земельного участка существенным условием не является. Это обычное условие, потому что, если срок в договоре аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.
В литературе некоторые авторы срок считают существенным условием договора аренды земельного участка, аргументируя свою позицию тем, что смысл договора аренды - предоставление вещи на время. Если же полагать, что период пользования не установлен, то это противоречит существу самой аренды и природе возникающих обязательств - условие о сроке необходимо для договоров данного вида. Мы не можем согласиться с такой точкой зрения в силу того, что в ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные, но нигде нет указания на другие существенные условия кроме условия об арендной плате (ст. 65 ЗК РФ).
При этом на практике возник спор о необходимости государственной регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок, который мы рассматривали ранее в параграфе 1.4 «Форма и государственная регистрация договора аренды земельного участка».
В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Так Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 25.01.2011 по делу № А49-148/2010 отклонил довод о том, что истребование арендуемого земельного участка при наличии договора аренды, заключенного на неопределенный срок, свидетельствует о незаконности действий по прекращению прав арендатора на земельный участок.
Законодательством только в двух случаях установлены предельные сроки договора аренды земельных участков: при передаче земельного участка в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ и при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В первом случае ЗК РФ определен срок - не более чем один год. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. устанавливает, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных самим законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.
Законодательством может быть установлен как предельный, так и минимальный срок аренды. Так, например, в Законе Самарской области «О земле» (ст.20.1) установлены минимальные сроки аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий: для сенокошения и (или) выпаса скота этот срок составляет три месяца, для овощеводства - одиннадцать месяцев, для производства сельскохозяйственной продукции - три года. В последнем случае, когда законом установлен минимальный срок аренды, возникает вопрос о недействительности договора, заключенного на больший срок.
Срок договора аренды влияет, во-первых, на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и правом аренды, а во-вторых, на возможность досрочного расторжения договора.
На практике могут возникнуть проблемы при заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В соответствии со ст. 621 ГК РФ, арендатор, исполнявший свои обязанности надлежащим образом, т.е. использовавший арендованное имущество по назначению, как добрый хозяин, регулярно и своевременно осуществляющий арендные платежи, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Под «прочими равными условиями» следует понимать готовность арендатора возобновить арендные отношения на новый срок на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду. Однако ЗК РФ в п.3 ст. 22 закрепил преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором без всяких условий.
Вместе с тем, как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 № 17540/11, в силу положений ст. 209, 264, 421, 621 Гражданского кодекса, ст. 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05).
Помимо существенных условий, в договорах аренды земельных участков могут содержаться и другие условия, связанные с переходом определенных прав по договору. Они могут касаться: передачи полученного участка в субаренду; права залога арендованного участка; внесения участка в качестве пая в уставный капитал; выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).
В ходе анализа положений ГК РФ и ЗК РФ автором было признано, что к существенным условиям договора аренды земельных участков следует относить предмет (идентифицированный земельный участок) и арендную плату (срок уплаты, размер, форма). Срок договора к существенным условиям не может быть отнесет.
Права арендатора.
Земельный кодекс РФ предоставляет арендатору те же права по использованию земельного участка, что и собственнику (ст. 41 ЗК РФ). Арендатор имеет право (ст. 40 ЗК РФ):
) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Арендатор земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.
Существенные отличия содержатся и в положениях ГК РФ и ЗК РФ, касающиеся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. По ГК РФ арендатор только с согласия арендодателя вправе сдавать земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, за исключение перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно ЗК РФ арендатор вправе осуществлять указанные выше права без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления. При этом в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Думается, что прежний арендатор остается ответственным перед арендодателем (собственником) за неисполнение договорных обязательств. В этой связи норма пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ требует изменения и приведения в соответствие с гражданским законодательством.
Арендатор земельного участка, согласно ст. 22 ЗК РФ, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка без согласия собственника этого участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка. Однако согласие необходимо лишь тогда, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
При аренде участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника участка при условии его уведомления.
Возникает вопрос, должен ли арендатор информировать арендодателя о совершении им действий, право на которые он имеет по договору? Разумеется должен, ведь арендодателю надо иметь представление о том, что происходит с его собственностью, иначе ему будет трудно отстаивать свои права при незаконном использовании арендованного участка или его использовании, не предусмотренном договором.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 01.04.2010 г. по делу № А55-15012/2009 подтвердил, что для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам достаточно лишь уведомления об этом арендодателя либо собственника земельного участка. Федеральный арбитражный суд указал, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в том числе заключенному на срок менее пяти лет, не требуется обязательное получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора.
Следовательно, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
На практике возникает два вопроса, связанных с определением сущности уведомления, упомянутого в статье 22 Земельного кодекса РФ. А.В. Ерш заметил, что данное уведомление не имеет какого-либо юридического значения. Так как данное требование абсолютно не конкретизировано.
Во-первых, когда и в какой форме должно производиться уведомление, до совершения сделки или после нее? Земельный кодекс РФ не установил срок, в течение которого арендатор должен уведомить собственника о заключенном договоре субаренды (залога арендных прав или их передачи в уставный капитал) земельного участка.
В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано: уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Во-вторых, является ли отсутствие такого уведомления основанием для расторжения договора субаренды или признания его недействительным? Представляется, что ответ должен быть отрицательным. Договор действителен, но арендатор должен отвечать перед арендодателем за нарушение этой обязанности.
Нам представляется необходимым ограничить возможность арендатора передавать арендные права земельного участка в залог, в том случае если есть возможность присоединения к договору других собственников здания (строения, сооружения), находящихся на данном участке. Это связано с тем, что на практике могут возникнуть такие затруднительные ситуации, когда на одном едином земельном участке располагаются несколько объектов недвижимости, находящиеся в собственности различных лиц, одно из которых заключило с собственником договор аренды на этот земельный участок, а остальные пользуются им на праве постоянного (бессрочного) пользования. В дальнейшем когда арендатор передает право аренды в залог остальные собственники зданий (строений, сооружений), находящихся на этом земельном участке лишаются возможности присоединиться к этому договору аренды. В соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.
Право выкупа земельного участка. Право на выкуп состоит в том, что по условию договора арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении или до истечения срока аренды, если последний внес всю обусловленную договором выкупную цену. Такое условие может быть предусмотрено также дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Земельный кодекс РФ не устанавливает порядок выкупа арендатором в собственность участков из земель других категорий (несельскохозяйственного назначения), но и не запрещает такой выкуп. Представляется, что для его осуществления стороны договора аренды могут руководствоваться правилами ст. 624 ГК РФ. Но более разумным было бы установить порядок выкупа в ЗК РФ, что гарантировало бы учет специфики земельных участков как объектов права собственности и аренды.
В соответствии с ГК РФ, за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу.
К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ).
Еще одно важное право, предоставленное арендатору ГК РФ, сформулировано так: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в следующих случаях:
если собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на покупку или аренду этих участков (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);
если граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они находятся (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);
если прекращается аренда земельного участка (ст. 46 ЗК РФ).
Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных таким договором его прав не допускаются.
Арендаторы обязаны (ст. 42 ЗК РФ):
>использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
>сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
>осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов;
>своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
>своевременно производить платежи за землю;
>соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
>не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:
>своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);
>использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);
>поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение в связи с этим расходов, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).
Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).
Арендодатель так же обладает определенными правами и обязанностями. Гражданский кодекс РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным участком - продать, обменять, подарить, заложить и т.п., но это право принадлежит ему как собственнику имущества, и с передачей земли в аренду не прекращается. Права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что гарантирует ст.617 ГК РФ.
Арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).
На основании ГК РФ, арендодатель обязан:
>передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующие условиям договора и назначению участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. Если участок и принадлежности сопровождают определенные документы, то они также должны быть переданы арендатору;
>предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.
На практике не редко возникают проблемы в связи с созданием арендодателем препятствий в пользовании земельным участком. Так, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 11.03.2010 г. по делу № А57-4934/2009 признал, что поскольку арендатор в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не мог использовать арендуемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением, обязанность по оплате арендной платы у него не возникла. Федеральный арбитражный суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Поскольку арендодатель ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по передаче объекта аренды, у арендатора обязанность оплачивать арендные платежи не наступила. Факт добровольной уплаты части арендной платы здесь самостоятельного правового не имеет. Право же невнесения арендной платы может возникать в случае создания арендодателем препятствий в пользовании земельным участком.
Обе стороны договора аренды земельных участков вправе требовать досрочного расторжения договора, но только после направления другой стороне письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Анализируя сказанное в данном параграфе, можно сделать вывод, что права арендаторов земельного участка по сравнению с правами арендаторов иных объектов движимого и недвижимого имущества весьма широки, а права арендодателя, напротив, ограниченны. Арендатор получил возможность практически свободно, по своему усмотрению распоряжаться правом аренды земли, что в некоторых случаях нежелательно.
.3 Ответственность сторон договора аренды земельного участка. Порядок прекращения договора аренды земельного участка
Стороны договора аренды земельного участка несут гражданско-правовую ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Так, например, на основании ст. 612 ГК РФ, при обнаружении недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:
>потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
>удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
>потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение участка. Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК РФ).
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
Особую проблему составляет признание договора аренды недействительным. Зачастую это связано с нарушение порядка предоставления земельных участков. При этом не всегда нарушения администрации являются основанием для взыскания убытков арендатора.
Договор аренды земельного участка может быть прекращён в судебном и во внесудебном порядке.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
>арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
>переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
>арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
>имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
По общему правилу по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Что же касается "существенного нарушения назначения имущества", то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;
) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;
) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Земельный кодекс РФ также предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений:
) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.
) использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
Используя формулировку "значительное ухудшение экологической обстановки", законодатель не указывает на критерий, позволяющий определить, что следует считать значительным ухудшением. Очевидно, что любое вмешательство в природную среду не проходит бесследно. Скажем, капитальное строительство неизбежно оказывает определенное неблагоприятное влияние на окружающую экологическую обстановку. Даже при соблюдении экологических нормативов остаются такие негативные составляющие строительного процесса, как пыль, шум, изменение природного ландшафта.
Критерии, сообразно с которыми соизмерялся бы ущерб, причиняемый экологии, должна выработать судебная практика. Их использование позволит избежать неясностей в толковании указанной нормы земельного законодательства. В настоящее время определение понятия "существенный экологический вред" содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда от 5.11.1998 г. № 14 "О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения". В п. 5 указанного Постановления сказано, что существенный экологический вред характеризуется возникновением заболеваний и гибелью водных животных и растений, иных животных и растительности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных запасов, мест нереста и нагула; массовой гибелью птиц и животных, в том числе водных, на определенной территории, при котором уровень смертности превышает среднестатистический в три и более раза; экологической ценностью поврежденной территории или утраченного природного объекта, уничтоженных животных и древесно - кустарниковой растительности; изменением радиоактивного фона до величин, представляющих опасность для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных и растений; уровнем деградации земель и т.п.
Однако остается открытым вопрос о соотношении понятий "значительное ухудшение экологической обстановки" и "существенный экологический вред";
) не устранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;
) реквизиции земельного участка.
) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
В случаях, предусмотренных законом, земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника, владельца, пользователя, арендатора по решению суда в виде санкции за совершенные преступления или иные правонарушения (конфискация). Конфискация может быть произведена в административном порядке в случаях, предусмотренных ЗК РФ за следующие умышленные или систематические нарушения земельного законодательства:
загрязнение земель радиоактивными и химическими веществами, производственными отходами, сточными водами, заражение бактериально-паразитическими и карантинными вредными организмами, засорение сорными растениями;
невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой и водной эрозии, предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, а также использование земель способами, приводящими к порче и уничтожению плодородного слоя почвы, природных ресурсов, археологических объектов и объектов историко-культурного наследия;
использование земель способами, приводящими к уничтожению или систематическому повреждению иных природных ресурсов;
нарушение установленного режима использования земель природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного назначения, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению;
использование земель способами, приводящими к причинению вреда здоровью людей или созданию реальной угрозы причинения такого вреда;
неиспользование земельных участков сельскохозяйственного назначения в течение трех лет подряд и др.
В соответствии с ЗК РФ ограничение прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в случаях возникновения государственных или муниципальных нужд устанавливается в соответствии с принятыми решениями о территориальном планировании использования земель, о зонировании земель, об установлении публичных сервитутов и в иных случаях, установленных законом (ст. 27 ЗК РФ).
Во внесудебном порядке договор аренды земельного участка прекращается по взаимному согласию сторон (путем составления соответствующего соглашения о расторжении договора).
Ещё один вариант расторжения договора во внесудебном порядке возможен при заключении аренды на неопределенный срок. В этом случае любая из сторон, предупредив другую за три месяца, может расторгнуть сделку в любое время. При чем это безусловное право сторон, что подтверждается судебной практикой.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью. Если договором аренды не оговаривается возможность внесудебного расторжения договора в одностороннем порядке, то в такой ситуации, прежде чем обращаться в суд с заявлением о расторжении договора, заинтересованная сторона должна соблюсти определенные досудебные процедуры. А именно направить другой стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по иску заинтересованной стороны договора. Причем в силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Во внесудебном порядке договор может быть расторгнут либо по обоюдному желанию обеих сторон, либо в случае заключения договора аренды земельного участка на неопределенный срок.
Одним из важнейших вопросов является соблюдение баланса публичных и частных интересов при расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство.
Заключение
Подводя итог, хотелось бы отметить, что земля в Российской Федерации является одним из самых востребованных объектов гражданского оборота. В отношении неё ежедневно заключаются сотни сделок, направленные на передачу земельных участков. Законодательство, регулирующее вопросы заключения таких договоров, обширно. Относительно законодательства в области аренды земли можно сделать вывод, что правовое регулирование в сфере оборота земельных участков далеко от совершенства. Круг обозначенных выше проблем заслуживает внимания и в дальнейшем.
Безусловно, земля - это не только объект недвижимости, но и важнейший природный ресурс, который необходимо использовать с величайшей осторожностью, что означает как возможные ограничения земельного оборота и подчинения его определенным правилам, так и установление жестких норм, регулирующих использование этого вида недвижимости. Поэтому несформированная позиция правового регулирования договора аренды земельного участка, которая имеет место на сегодняшний день недопустима.
В силу специфичности предмета правоотношений аренды земельного участка устранить двойственность правового регулирования невозможно. Важно признать, что гражданское право и земельное право в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции. Однако можно минимизировать появление конфликтов, коллизионных ситуаций. Полагаем, что земельное право как отрасль публичного права должно содержать нормы касающиеся рационального использования объектов природного характера, их назначения, охраны и так далее. А всё, что относится к частным отношениям, должно регулироваться гражданским правом, в частности Гражданским кодексом РФ. В этом случае мы избежим противоречий и несоответствий, которые сложились в практике. На основании выше изложенного кажется необходимым привести в соответствие с гражданским законодательством нормы Земельного кодекса РФ. Для чего, как нам кажется, правильным было бы отразить в ГК РФ особенности аренды земельных участков, которые на сегодняшний день находятся в ст. 22 ЗК РФ, и другие нормы частного права, оставив в ведении ЗК РФ такие вопросы как кадастровый учет, изъятие, конфискация, охрана земель и другие.
Проведенный в работе историко-правовой анализ позволяет утверждать, что аренда земельных участков является предметом изучения только последние двадцатилетие, весь советский период таких правоотношений практически не существовало. В настоящее время правоотношения аренды земельного участка находятся в стадии реформирования.
Изучение действующего законодательства, регулирующего вопросы аренды земельных участков, позволило выявить существенные различия, содержащиеся в положениях Гражданского и Земельного кодексов РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. Так же ЗК РФ в отличие от ГК РФ необоснованно сужает круг лиц, имеющих право сдавать земельные участки в аренду.
В данной работе отрицается возможность признать договором аренды так называемую аренду части земельного участка по причине того, что часть земельного участка не индивидуализирована, она не может являться самостоятельным предметом сделки. Но как только часть земельного участка определена, как того требует законодательство, получается отдельный объект, то есть земельный участок.
При соотношении права аренды земельного участка и вещных прав, сделан вывод, что первое не противостоит вторым, так как требуется различать ситуацию в момент заключения договора, когда возникают исключительно обязательственные права, и ситуацию после предоставления земельного участка, когда у арендатора возникают и вещные права (п. 1 ст. 41 ЗК РФ). В названных ситуациях возникают разные правоотношения и разные права.
Так же дана отрицательная оценка возможности арендатора без согласия арендодателя передавать права на земельный участок (п.5 ст. 22 ЗК РФ), потому что последнему не безразлична судьба земельного участка. Нам представляется необходимым ограничить возможность арендатора передавать арендные права земельного участка в залог, в том случае если есть возможность присоединения к договору других собственников здания (строения, сооружения), находящихся на данном участке.
В ходе исследования нами был сделан вывод, что п. 3 ст. 36 ЗК РФ нужно толковать расширительно, подразумевая то, что множественность лиц на стороне арендатора возможна и в тех случаях, когда на неделимом земельном участке располагается несколько зданий (строений, сооружений) каждое из которых имеет своего собственника. А договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок, не имеет смысла регистрировать, потому как он имеет упрощенный порядок расторжения договора. Так, любая из сторон вправе расторгнуть договор аренды в любое время, предупредив другую сторону за три месяца.
Следует сделать вывод, что правовое регулирование договора аренды земельного участка в отношении формы, государственной регистрации находится на том же уровне, что и правовое регулирование договора аренды иного недвижимого имущества.
К существенным условиям договора аренды земельных участков следует относить предмет (идентифицированный земельный участок) и арендную плату (срок уплаты, размер, форма). Срок договора к существенным условиям не может быть отнесет.
Права арендаторов земельного участка по сравнению с правами арендаторов иных объектов движимого и недвижимого имущества весьма широки, а права арендодателя, напротив, ограниченны, несмотря на то, что последний также является заинтересованной стороной договора и ему не безразлична судьба земельного участка. Арендатор получил возможность практически свободно, по своему усмотрению распоряжаться правом аренды земли, что не допустимо.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по иску заинтересованной стороны договора. Причем в силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Во внесудебном порядке договор может быть расторгнут либо по обоюдному желанию обеих сторон, либо в случае заключения договора аренды земельного участка на неопределенный срок.
В ходе исследования внесены также различные предложения по изменению законодательства.
Список использованных источников
I.Официальные источники:
1.Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. // Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 4. - Ст. 445.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 21.10.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 22.12.1995 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. - N 5. - Ст. 410.
.Земельный кодекс Российской Федерации от 28.09.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
.Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
.Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. - 1998. - №29. - Ст. 3400.
.Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
.Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3302.
.Федеральный закон от 14.03.1995 № ЗЗ-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 12. - Ст. 1024.
.Федеральный закон от 26.01.96 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст. 411.
.Федеральный закон от 17.07.2001 № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 30. - Ст. 3060.
.Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ. - 2001. - №4. - Ст. 251.
.Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4148.
14.Федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 16. - Ст. 1801.
15.Федеральный закон от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве» // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 26. - Ст. 2582.
16.Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" // Собрание законодательства РФ. 2008. № 30 (ч. 2). Ст. 3617.
.Закон РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1991. - № 44. - Ст. 1424.
.Федеральный закон "О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 03.12.2011 № 392-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2011. № 49 (ч. 5). Ст. 7070.
19.Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 30. - Ст. 3821.
20.Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4587.
.Приказ Минэкономразвития России от 18.06.2013 № 347 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов" (Зарегистрировано в Минюсте России 12.08.2013 N 29363) // Российская газета. 2013. 20 августа.
.Постановление Правительства РФ от 07.08.2002 г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» // Российская газета. - 2002. - № 105.
.Постановление Правительства Самарской области от 26.12.2007 г. № 280 «Об утверждении порядка предоставления земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, для целей, не связанных со строительством» // Волжская коммуна. - 2007. - № 245.
.Закон Самарской области от 11.03.2005 № 92-ГД «О земле» // Волжская коммуна. - 2005. - № 44.
.Приказ Министерства имущественных отношений Самарской области от 13.05.2010 г. № 881 «Об утверждении административного регламента министерства имущественных отношений самарской области по оказанию государственной услуги «Предоставление в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, для целей, не связанных со строительством» // Волжская коммуна. - 2010. - № 67.
.Постановление Правительства Самарской области от 30.12.2011 № 881 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством" // Волжская коммуна. - 2011. - № 493.
.Распоряжение мэра города Тольятти Самарской области от 15.04.2002 г. № 1649-1/р «Об утверждении примерной формы договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора»
.Распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 06.07.2004 г. № 104-р "Об утверждении примерной формы договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка" // Российская газета. - 2004. - № 164.
.Гражданский кодекс РСФСР от 31.10.1922 г. (утратил силу)
.Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 г. (утратил силу)
32.Земельный кодекс РСФСР от 30.10.1922 г. (утратил силу) // /
II. Дополнительная литература:
1.Алексеев В.А., Новое в законодательстве о государственной регистрации прав и учёте недвижимости: шаг вперед? // Хозяйство и право. - 2010. - №5.
2.Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М.: Проспект. 2001.
.Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Дисс... канд. юрид. наук. - Казань, 2002.
4.Бессонова В.В. Правовой режим земельных участков: разграничение предметов регулирования земельного и гражданского законодательства // Государственная власть и местное самоуправление. 2012. N 8. С. 26 - 35.
5.Боголюбов С.А., Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. - 2010. - №1.
6.Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник. - М.: НОРМА, 2001.
.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000.
8.Брагинский М.И. О месте гражданского права в системе «право публичное - право частное» // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. - М: Городец, 2000.
.Вайпан Г.В., Приватизация и аренда государственных и муниципальных земельных участков собственниками строений: единолично или совместно? // Право и экономика. - 2010. - №11.
.Васильева М.И. Земельные и природно-ресурсовые отношения в Концепции развития законодательства о вещном праве // Экологическое право. - 2009. - № 5-6.
.Васильева М.И. Отраслевая дифференциация правового регулирования земельных отношений в контексте развития гражданского законодательства // Хозяйство и право. - 2010. - №3.
.Васильчук Ю. Предмет договора аренда земельного участка: спорные вопросы правового регулирования // Хозяйство и право. - 2007. - № 12.
.Витрянский В.В., Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. - 2003. - №1.
.Витрянский В.В., Правовое регулирование имущественных отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Хозяйство и право. - 2010. - № 7.
.Галиновская Е.А., О правовых особенностях образования земельных участков // Хозяйство и право. - 2009. - №1.
.Галиновская Е.А., Оборот земель и направления российской аграрной политики // Журнал российского права. - 2010. - №10.
.Голосова С.А., Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права // Нотариус. - 2003. - №2.
.Гусев И., Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. - 2003. - №2.
.Демкина А.В. Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования гражданского законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 6. С. 6 - 14.
.Дмитриев А.В., Проблемы государственной регистрации договоров аренды земельных участков в свете статьи 36 Земельного кодекса РФ // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. - 2006. - №4.
.Добрачев Д.В., Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка // Вестник ВАС РФ. - 2005. - №1.
.Добрачев Д.В., Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка // Журнал российского права. - 2005. - №7.
.Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. N 1. С. 26.
.Долгорова А.Г., История аренды земельных участков в России и зарубежом // История государства и права. - 2010. - №11.
.Дьяков А.Л., Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации // Современное право. - 2004. - №9.
.Ерш А.В., Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков // Вестник ВАС РФ. - 2004. - №8.
27.Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. - 1996. - № 2.
.Жевлакович М.С., Современные тенденции правового регулирования аренды земельных участков в России и в государствах членах Европейского Союза // Юридическое образование и наука. - 2010. - №1.
.Зырянов А.И., Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора
30.Иконницкая И.А. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. - 2000. - №7.
.Иконицкая И.А., К вопросу о содержании Земельного кодекса в контексте Концепции развиия гражданского законодательства // Государство и право. - 2010. - №8.
.Иконицкая И.А., Современные тенденции развития законодательства о земле в Российской Федерации // Государство и право. - 2010. - №1.
.Казанцев В. Виды прав граждан на землю по российскому законодательству // Хозяйство и право. - 1997. - №7.
34.Карасева С.Ю. Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ / Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2012.
35.Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков // Законность. - 2004. - №1.
.Клюкин Б. Д. Договор аренды земельного участка // Закон. - 2005. - №3.
.Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. - 2003. - №4.
.Козырь О.М. Маковская А.А. Единая судьба земли и недвижимости // Эж-Юрист. - 2003. - №1.
.Козырь О.М. Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка // Экологическое право. 2012. № 5. С. 34 - 37.
.Колесникова И.А. Часть земельного участка как объект правоотношений // Право и экономика. 2013. № 5. С. 56 - 63.
.Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. − М.: ЮРИНФОРМЦЕНТР, 1997.
.КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 29 ноября 2012 года Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 5081/12 по делу N А14-4198/2011 "В случае оспаривания арендатором условия договора аренды земельного участка, которое определяет часть составной арендной платы (единовременный платеж за право на заключение договора при наличии периодической арендной платы), предметом судебного разбирательства может являться недействительность договора в целом, а не только недействительность этого условия".
.Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка // Адвокат. - 2006. - №1.
.Крамкова Т. В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. - 2007. - №1.
45.Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право. - 1994. - №7.
46.Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юрист, 2005.
47.Круглый стол: «Реализация Концепции развития гражданского законодательства России»
48.Кузнецов Д. Выкуп арендованного земельного участка: проблемы правового регулирования // Хозяйство и право. - 2006. - №7.
.Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации // Хозяйство и право. - 2000. - №3.
.Лапач Л.В. Проблемы определения предмета и цены в сделках с земельными участками // Закон. - 2009. - №2.
.Ломидзе О.Г. Правовая природа возможности, предусмотренной в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. - 2009. - №4.
.Любимов С. Аренда земельного участка: изменение сторон в договоре // Коллегия. - 2004. - №7.
.Манаенков К.Л. Критерии расчёта арендной платы при аренде публичных земель // Закон. - 2009. - №10.
.Манылов И. Кадастр и регистрация едины // Социальная защита. - 2010. - № 4.
.Минина Е.А. Система аграрного законодательства и основные тенденции его развития // Журнал российского права. - 2010. - № 6.
.Мисник Н.Н. Ещё раз о соотношении гражданского и земельного законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. - 2006. - №9.
.Мисник Н.Н., К понятию земельного участка // Государство и право. - 2005. - №10.
.Некрестьянов Д. Изменения в процедуре оценки кадастровой стоимости земельного участка // Хозяйство иправо. - 2011. - №2.
.Орлова М. Ипотека (залог) права аренды // Российская юстиция. - 2002. - №5.
.Павлова Э.И. Исторический опыт аренды земли в России и современные проблемы // Хозяйство и право. - 2002. - №1.
61.Павлова Э.И. Зарубежный опыт правового регулирования аренды сельскохозяйственных земель // Государство и право. - 2002. - №12.
62.Панкратов И.Ф. Ответственность за нарушение земельного законодательства // Законодательство и экономика. - 1997. - №5-6.
.Разина Е.С. Муниципальные земельные торги: продажа земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков // Государственная власть и местное самоуправление. 2013. № 6.
.Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. - М.: Проспект, 2006.
65.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте, М.: Волтерс Клувер. 2006.
.Скловский К.И. О понятии раздела вещи (земельного участка) // Хозяйство и право. - 2006. - №1.
.Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. - 2003. - №1.
.Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник. - М.: БЕК, 2000.
.Сыродоев Н.А. Земельное право: Курс лекций. - М.: Проспект, 2009.
.Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика. - 2007. - №12.
.Трифонов А. Некоторые вопросы правового регулирования арендной платы за земли муниципальной собственности // Хозяйство и право. - 2005. - №8.
.Умеренко Ю.А. Проблемы правового регулирования установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности публично-правовых образований // Современное право. 2013. N 6. С. 101 - 108.
.Фролов В.В. Аренда земельного участка // Право и экономика. - 1998. - №3.
.Шейнин Л.Б. Земельные титулы и резервы правопорядка // Журнал российского права. - 2003. - №1.
.Щекунова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 10.
.Щелчков С. Договор аренды земельных участков: государственная регистрация // Корпоративный юрист. - 2007. - №6.
.Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - 2003. - №11.
.Эйриян Г.Н. О неделимости земельных участков // Государство и право. - 2007. - №10.
.Эйриян Г.Н. Права пользователя земельным участком на воздушное пространство // Журнал российского права. - 2011. - №3.
III. Судебная практика:
1.Постановление Пленума Верховного Суда от 05.11.1998 г. № 14 «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения» // Российская газета. - 1998. - № 223.
2.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 5.
.Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
.Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.01.2004 г. по делу № А11-1/2003-К1-1/33 // СПС «Консультант плюс».
.Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа в от 11.03.2010 г. по делу N А57-4934/2009 // СПС «Консультант плюс».
.Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.04.2010 г. по делу № А55-15012/2009 // СПС «Консультант плюс».
.Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.04.2011 по делу № А12-2979/2010 // СПС «Консультант плюс».
.Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.01.2011 г. по делу № А57-3488/2009 // СПС «Консультант плюс».
.Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.01.2011 по делу № А49-148/2010 // СПС «Консультант плюс».
.Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30.03.2011 по делу № А65-15344/2010 // СПС «Консультант плюс».
.Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.01.2011 по делу № Ф03-9460/2010 // СПС «Консультант плюс».
.Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008 // СПС «Консультант плюс».
.Постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/09 по делу N А35-7422/08-С3 // СПС «Консультант плюс».
.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 4.
.Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011 // Вестник ВАС РФ. 2012. № 9.
.Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.06.2012 по делу N А70-11050/2011 // СПС «Консультант плюс».
.Постановление ФАС Московского округа от 23.05.2013 по делу N А40-19587/12-7-181 // СПС «Консультант плюс».
.Постановление ФАС Центрального округа от 04.07.2013 по делу № А64-6446/2012 // СПС «Консультант плюс».