Особенности оценки объектов индивидуального жилищного строительства на примере загородного дома в Московской области

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение

Высшего профессионального образования

«ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Финансово-экономический факультет

Кафедра «Оценка и управление собственностью»

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему

Особенности оценки объектов ИЖС на примере загородного дома в Московской области

Выполнил студент

группы ОС5-2

Морев Г.А

Научный руководитель

ст.преп., Рягузова Т.И

Введение

Развитие в России рыночных отношений привело к формированию нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц. Тем более, что в последнее время загородная жилая недвижимость стала не только местом проживания, но и объектом гражданско-правовых процессов.

Загородная недвижимость является одним из основных быстро растущих рынков недвижимости. Желание иметь дачу, коттедж, загородный дом и т.д., привело к возникновению множества коттеджных поселков с современной развитой инфраструктурой. Доступными загородные дома стали, благодаря формированию рынка ипотечного кредитования, и повышению благосостояния населения. На сегодняшний день, частные дома и коттеджи являются объектом правовых и экономических отношений, а, следовательно, возникает необходимость расчета стоимости объектов, т.е. проведение оценки земельных участков и жилых строений, позволяющая получить достоверные данные об их рыночной стоимости.

В связи с этим формирование цен на такие объекты недвижимости принимает спекулятивный характер, что может не соответствовать рыночной стоимости. Поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга оценки стоимости загородной недвижимости, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима для других целей.

Оценка имеет большое огромное для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. В случае изьятия правительством прав собственности у населения, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о стоимости права собственности. Одним словом, начиная от простого получения кредита в банке и заканчивая привлечением инвестиций, необходима оценка недвижимого имущества. Потому подход к оценке в каждом случае индивидуален.

При выборе подходов к оценке необходимо чтобы они были адекватными и применимыми в соответствующей ситуации.

Актуальность темы выпускной квалификационной работы.

Развитие жилищного строительства является важным направлением государственной экономической политики в России. Согласно «Концепции долгосрочного социально - экономического развития Российской Федерации до 2020 г.»<https://docviewer.yandex.ru/?url=ya-mail%3A%2F%2F2210000002145778793%2F1.2&name=%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BC%D0%B5%D1%82%2C%20%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%20%D0%B8%D1%81%D1%81%D0%BB%D0%B5%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F.doc&c=51837207674c>, объем жилищного строительства в 2020 г. должен достичь 140 млн. кв. м. Увеличению роста строительства жилья будет также способствовать реализация «Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 г.»<https://docviewer.yandex.ru/?url=ya-mail%3A%2F%2F2210000002145778793%2F1.2&name=%D0%BF%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BC%D0%B5%D1%82%2C%20%D0%BE%D0%B1%D1%8A%D0%B5%D0%BA%D1%82%20%D0%B8%D1%81%D1%81%D0%BB%D0%B5%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F.doc&c=51837207674c>, согласно которой ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность.

В связи с этим повышается актуальность и необходимость развития рыночно ориентированной системы стоимостной оценки недвижимости, а также совершенствования законодательной и методической базы, регулирующей данный аспект экономических отношений.

Степень научной разработанности темы выпускной квалификационной работы.

Различные аспекты управления и оценки стоимости недвижимости рассматриваются в работах таких исследователей, как: Федотова М.А., Тазихина Т.В., Волович Н.В., Иванова Е.Н., Яскевич Е.Е., Кузьминов Н.Н, Симионова Н.Е., Шеина С.Г, Шевчук Д.А., Тепман Л.Н., Грибовский С.В., С.А. Сивец, Бабенко Р.В и др.

Исходя из вышесказанного, можно прийти к выводу, что тема выпускной квалификационной работы является актуальной на сегодняшний день и заключается в необходимости исследования оценочной деятельности в сфере оценки загородной недвижимости.

Предметом исследования выпускной квалификационной работы является совокупность методов оценки рыночной стоимости загородной жилой недвижимости.

Объектом исследования является стоимость загородной недвижимости.

Целью выпускной квалификационной работы является анализ приемов и методов в секторе жилой загородной недвижимости.

Для достижения цели выпускной квалификационной необходимо выполнить целый комплекс задач, а именно:

.        рассмотреть характеристику и классификацию загородной недвижимости;

2.      сделать анализ рынка загородной недвижимости Москвы и выявить основные тенденции, факторы и риски, которые могут повлиять на рынок загородной недвижимости;

.        проанализировать основные подходы и методы, применяемые к оценке загородной недвижимости;

.        рассмотреть практическое применение рассмотренных методов оценки на конкретном примере;

.        проанализировать проблемы оценки загородной недвижимости и пути их решения.

Теоретическую основу выпускной квалификационной работы представляют работы российских ученых в области оценки стоимости недвижимости. Выпускная квалификационная работа основана на применении общепризнанных научных методов и приемов, а именно: системный подход к объекту и предмету исследования, анализ и синтез, сравнение и обобщение, группировка, моделирование, все это обеспечивает целостность, всесторонность и достоверность выпускной квалификационной работы.

Теоретическая и практическая значимость выпускной квалификационной работы.

Теоретическая значимость результатов исследования заключается в том, что выводы исследования направлены на развитие теории оценки стоимости загородной недвижимости.

При написании работы использовались следующие методы исследования: диалектические, статистические, обобщения, сравнения, группировки.

Цель, задачи и характер исследования определили структуру работы, состоящую из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложения и глоссария.

Введение раскрывает актуальность темы выпускной квалификационной работы, определяет объект, предмет, цель и задачи исследования.

В первой главе дается определение и классификация «недвижимости», рассматриваются виды земель и виды их разрешенного использования, проводится анализ современных тенденций на рынке загородной недвижимости Москвы.

Во второй главе раскрывается место и роль сравнительного подхода к оценке недвижимости последовательность этапов при использовании сравнительного подхода особенности применения затратного подхода к оценке загородной недвижимости.

Третья глава посвящена описанию объекта оценки, определению его наиболее эффективного использования и расчету рыночной стоимости объекта оценки загородной недвижимости, а также рассматриваются основные проблемы в области оценки загородной недвижимости и пути их решения.

Заключительная часть содержит в себе итоги проведенной работы, основные выводы.

1. Законодательное обеспечение индивидуального жилищного строительства

На сегодняшний день, вопрос о назначении земель был и остается в России весьма актуальным.

Для начала необходимо разобраться в юридических аспектах данного вопроса, а именно в количестве категорий земель и их нормативно-правовом регулировании.

Начну с того, что существует перечень федеральных земель, согласно которому они разделены на семь категорий по назначению, а именно:

ü  земли лесного фонда;

ü  земли водного фонда;

ü  земли сельскохозяйственного назначения <#"722051.files/image001.gif">

Основные факторы, влияющие на объем на рынке загородной недвижимости Москвы в 2012 году.

В 2012 г. существенно увеличился объем сделок на рынке элитной загородной недвижимости. Во многом это связано с накопившимся отложенным спросом, который и был реализован. Среди трендов прошлого года можно назвать возросший интерес к формату таунхаусов, обусловленный сочетанием преимуществ городского и загородного образов жизни при цене более низкой, чем на коттеджи в поселках соответствующего класса. Кроме того, увеличился спрос на другие виды сблокированного жилья и квартиры в малоэтажных комплексах.

Если раньше мультиформатные поселки, сочетающие разные типы жилья, были редкостью в элитном сегменте, то сейчас такие объекты появляются все чаще. Можно упомянуть поселок таунхаусов Park Avenue, который является частью единого загородного пространства, развиваемого компанией Villagio Estate на Новорижском шоссе. В рамках данного комплекса сочетаются разные форматы жилой недвижимости, при этом жители каждого из поселков имеют доступ ко всей инфраструктуре.

Традиционно наибольшим спросом в сегменте элитного загородного жилья пользуются домовладения, расположенные на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе: на них пришлось более 55% всех сделок 2012 г. Следует сказать, что между этими шоссе практически исчерпаны площадки, отвечающие всем необходимым условиям для строительства элитных объектов. В условиях увеличения спроса на качест- венные объекты в среднесрочной перспективе можно ожидать возникновения дефицита на этом направлении.

Что касается спроса на другие направления, то он распределился достаточно равномерно: по 13% общего объема пришлось на Калужское и Киевское шоссе, 10% - на Минское.

Около половины всего объема сделок, совершенных в 2012 г. в сегменте премиум-класса, было заключено по домовладениям стоимостью до $2 млн. Интересно отметить, что около 15% сделок было заключено в бюджете, превышающем $5 млн, что существенно выше средней доли таких сделок в предыдущие периоды. Таким образом, можно констатировать повышенный интерес покупателей к высокобюджетным объектам, и немногочисленные из них, находящиеся на рынке, активно распродаются.

Коммерческие условия.

На протяжении 2012 г. как на первичном, так и на вторичном рынках наблюдалась относительно стабильная ценовая ситуация. Так, в декабре 2012 г. средняя цена на первичном рынке достигла значения в 4320 $/м2 , что практически повторяет результат 2011 г. Незначительные колебания в течение года были обусловлены преимущественно внутрирыночными факторами. Практически одновременный выход на рынок нескольких новых проектов класса А привел к росту средней цены квадратного метра в I квартале 2012 г. Однако политика по предоставлению скидок и других преференций, проводимая многими девелоперами в конце лета, оказала затем понижательное влияние на показатель.

Ценовая ситуация на вторичном рынке в течение 2012 г. была стабильной, небольшое снижение (около 5% относительно показателя декабря 2011 г.) в конце года, вероятнее всего, связано с повышенным спросом на высокобюджетные объекты и, как следствие, вымыванием дорогого предложения.

Прогноз развития ситуации на рынке загородной недвижимости Москвы в 2013 году:

На 2013 г. заявлен к выходу на рынок ряд новых элитных поселков. Можно прогнозировать, что реализация этих проектов будет во многом зависеть от политической ситуации в Московской области - выборов губернатора и его способностью создать понятные условия для деятельности в отрасли. Кроме того, будет расти интерес к качественным предложениям, обладающим исключительными характеристиками.

В I квартале 2013 г. планируется переоценка кадастровой стоимости земли, а также был принят закон об упрощении процедуры изъятия земель на территории Новой Москвы и Подмосковья под инфраструктурное строительство. Это привело к росту налоговой нагрузки на собственников земельных участков, в том числе подходящих для строительства элитной недвижимости. Можно ожидать, что данные изменения подтолкнут собственников к скорейшему принятию решений относительно будущего использования их земель, и на рынке появятся новые загородные проекты».

Значительное влияние на динамику цен окажет активно проводящаяся реконструкция подмосковных трасс. Так, после реконструкции Киевского шоссе цены в некоторых поселках выросли на 30-50% и более. Наиболее важным в этой области является реконструкция Минского и Ленинградского шоссе, дорожная ситуация на которых неблагоприятно сказывается на развитии элитного сегмента.

оценка загородный недвижимость рынок

Выводы

ü Сегодня рынок загородной недвижимости пришел в такое состояние, когда девелоперам необходимо четко соответствовать требованиям клиенов. Акцент на элитарность сменился повышенными требованиями к location, современным технологиям, функциональности и комфорту. Девелоперы должны постоянно «изобретать» что-то интересное, уникальное, чтобы привлечь внимание к проекту.

ü Преобладает существенный рост предложения в сегменте элитной загородной недвижимости по сравнению с предыдущими годами;

ü  Наблюдается дефицит земель, подходящих для строительства элитного жилья в прилегающей к столице двадцатикилометровой зоне на западном направлении, что может сказаться на будущем объеме предложения;

ü  Большинство покупателей выбирают дома для последующего проживания, а не как способ инвестирования;

ü Существенное влияние на поведение цен окажет реконструкция подмосковных трасс, а в частности Минского и Ленинградского шоссе;

ü  Среди нового предложения доминируют проекты с мультиформатной застройкой: коттеджи, таунхаусы, дуплексы;

ü  В I квартале 2013 г. прогнозируется высокая покупательская активность, которая будет обусловлена, в том числе и продолжающимися специальными акциями и скидками во многих коттеджных поселках;

ü  В I квартале 2013 г. планируется переоценка кадастровой стоимости земли, а также был принят закон об упрощении процедуры изъятия земель на территории Новой Москвы и Подмосковья под инфраструктурное строительство. Это привело к росту налоговой нагрузки на собственников земельных участков, в том числе подходящих для строительства элитной недвижимости. Можно ожидать, что данные изменения подтолкнут собственников к скорейшему принятию решений относительно будущего использования их земель, и на рынке появятся новые загородные проекты».

В выводе по первой главе необходимо отметить, что на сегодняшний день в Земельном Кодексе РФ определены семь категорий земель, а именно: земли лесного фонда; земли водного фонда; земли сельскохозяйственного назначения <#"722051.files/image004.gif">

где:  -стоимость объекта;

 - чистый операционный доход от эксплуатации объекта;

 - коэффициент капитализации;

 - долгосрочные темпы роста денежных потоков.

Долгосрочные темпы роста чистого операционного дохода прогнозируются на уровне 3,10%.

Итоговый расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 3. Итоговый расчет стоимости в рамках доходного подхода

2.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов загородной недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и направлению использования. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Использование метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

ü  исследование рынка загородной недвижимости Москвы с целью получения Выбор коэффициентов. Размер корректировки на общую площадь по всем трем аналогам составили максимальные 7,00%.

Веса аналогов.

Расчет удельных весов производился на основании данных о суммарном отклонении первоначальной стоимости объектов-аналогов от итоговой стоимости, полученной после введения всех корректировок. Расчет удельного веса каждого аналога производился по следующим формулам:

где: Bудi - вес аналога в зависимости от отклонения первоначальной цены от скорректированной;

хi определяется по формуле:

где: Цi - цена i-ого аналога до внесения корректировок;

Цiкорр - цена i-ого аналога после внесения корректировок элементов, определяющих параметры стоимости. МАИ реализуется в следующей последовательности:

1. Строится обратно симметричная матрица для выявленной приоритетности установленных критериев путем их пропорционального сравнения.

Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, которая оценивается по шкале относительной важности от 1 до 9.

Оценки имеют следующий смысл:

2.3 Проблемы оценки загородной недвижимости и пути их решения

Сложившееся сегодня качество оценки в России оставляет желать лучшего, о чем постоянно заявляют эксперты. Этому способствует сразу несколько факторов, среди которых несовершенство законов, низкий уровень подготовки специалистов по оценке, а также специфические особенности российской экономики. И, несмотря на все усилия, которые прилагают организации для улучшения данной ситуации, многие проблемы остаются не решенными, а в некоторых случаях они даже усиливаются.

Пожалуй, одним из самых сложных сегментов рынка жилой недвижимости для оценки являются объекты загородной жилой недвижимости. И, в первую очередь, это связано с субъективными факторами.

Например, при оценке городского жилья осуществляется сравнение квартиры с похожими объектами. Проще всего оценить типовые квартиры эконом и комфорт-классов; с элитными объектами могут возникнуть некоторые проблемы, поскольку, например, здесь часто встречаются квартиры и дома, где работал дизайнер или архитектор мировой известности, что прибавляет объекту дополнительную ценность, которую достаточно сложно объективно оценить.

При оценке объекта коммерческой недвижимости также используется сравнительный подход, но определяющим фактором, как правило, является доходность объекта.

Для загородной недвижимости сложно применять и тот, и другой вариант: речи о доходности здесь вообще не идет, только если говорить о сдаче дома в аренду <http://www.gdeetotdom.ru/lease/>, а сравнивать его с похожими объектами в большинстве случаев также непросто.

Кроме того, загородный рынок очень непрозрачен в силу его разноформатности: здесь представлены объекты в составе коттеджных поселков, садоводств, дачных некоммерческих партнерств, отдельно стоящие объекты и др. Даже оценка наиболее структурированного и открытого вида загородной недвижимости - объектов, входящих в состав коттеджных комплексов, может вызвать определенные сложности. Как известно, границы классов объектов загородной недвижимости <http://www.gdeetotdom.ru/country/> достаточно размыты. При этом класс объекта «присваивается» ему компанией-застройщиком, и ее оценка не всегда объективна. В результате отношение к нему со стороны покупателя может быть необъективно. Хотя, безусловно, здесь прекрасно раскрывает картину ценовой фактор.

Тем не менее, оценщик должен объективно оценить объект. Оценщик в такой ситуации старается оценить все составляющие объекта. Сегодня в первую очередь, это земельный участок, его локация. Учитываются следующие факторы: близость к городу, водоему, природное окружение, качество окружающей застройки, качество подъездных дорог, развитость инфраструктуры микрорайона, статус земель и пр. Далее оценивается сам дом: наличие и качество инженерных сетей, качество объемно-планировочных решений, архитектуры, состояние дома, его площадь.

Объективное определение стоимости объекта сегодня, в условиях огромной конкуренции на рынке, огромного количества разноформатных предложений играет важную роль в успехе его продажи. Очень часто встречаются случаи, когда стоимость объекта завышена настолько, что его не удается продать годами. Поэтому собственникам загородных домов мы бы рекомендовали быть максимально объективными: шанс продать объект по завышенной цене очень мал, особенно учитывая уже упоминаемый выше объем предложения, а адекватная оценка способствует более эффективному и быстрому результату.

Основные проблемы оценки загородной недвижимости:

ü несовершенство нормативно-правовой базы;

ü  недостоверность необходимой информации;

ü  низкий уровень подготовки специалистов по оценке;

ü  демпинг цен на оказание оценочных услуг со стороны недобросовестных участников рынка оказания оценочных услуг;

ü  низкое качество предоставляемых оценочных услуг;

ü  сложность адекватной оценки улучшений в загородной недвижимости, так как проекты многих коттеджей и загородных домов уникальны;

ü  искусственное занижение или завышение итоговой величины стоимости за объект оценки;

ü  сложность применения доходного подхода из-за того, что рынок аренды загородной недвижимости до сих пор остается теневым.

Прошло более шести лет с момента введения саморегулирования в оценочной деятельности, но, к глубокому сожалению, этот период времени нельзя назвать результативным. Контроль и управление оценочной деятельностью до сих пор остается непрофессиональным, формально проводятся экспертизы отчетов, а также не соблюдаются требования методических советов при определении стоимости оценочных услуг. Настоящие профессионалы в такой ситуации вынуждены прекращать деятельность, поскольку большинство клиентов продолжает обращаться в фирмы, где услуги стоят дешевле. При этом качество оценки является далеко не самым главным критерием, которым руководствуются при выборе исполнителей.

Как и любая другая деятельность, оценка должна проводиться согласно действующим законодательным нормативам. Однако зачастую, объективные и субъективные факторы, которые необходимо учитывать при проведении оценки, не принимаются специалистом должным образом. Его учили, что самым главным критерием качества оценки является соответствие законам. Таким образом, получается, что оценивая недвижимость, машину и любое другое имущество, оценщик <http://m.bp-g.ru/appraisal> вполне может не обладать большими знаниями в области определенного сегмента рынка и профессиональной интуицией, а может руководствоваться лишь типовыми рекомендациями.

Специалисты, которые проводят экспертизу отчетов, выбираются с помощью голосования, что не всегда является гарантией грамотности и опыта такого эксперта. Усугубляет ситуацию и то, что процедура голосования очень часто используется в коммерческих интересах. Многие расценки, которые предлагают сегодня оценивающие фирмы, вызывают недоумение даже у новичков. При таком уровне цен нет никаких сомнений относительно качества предоставляемых ими услуг даже у заказчиков, однако им важнее всего заручится документом, который предоставят «профессионалы».

Манипуляция с законами и стоимостью услуг сегодня является нормой на рынке оценки. Вам необходима высокая стоимость объекта - без вопросов, получайте, нужна сильно заниженная стоимости - нет проблем. Государственным организациям это выгодно, они пользуются дешевыми услугами оценки в собственных интересах и чтобы сэкономить средства, покупатели же в свою очередь привлекая оценочные организации пытаются доказать то, что цена на товар является завышенной. В такой ситуации оценщики являются заложниками рыночных отношений между частными лицами и структурами.

Те, кто является профессионалами, хорошо знает, каким образом должна рассчитываться стоимость услуг по оценке. Сюда включается стоимость осмотра, а также описания объекта, рыночный и отраслевой анализ. Кроме этого необходимо включить работу по сбору необходимой информации из различных источников, обработку полученных данных, составление калькуляции, затраты на различные материалы, которые используются при подготовке к оценке, а также обобщение полученных данных. Не нужно забывать о затратах оценочной компании <http://m.bp-g.ru/appraisal> на развитие собственной деятельности, менеджмент, и поддержание системы контроля качества.

Если говорить другими словами, то настоящий профессионал никогда не будет оказывать услуги по цене, которая ниже их реальной себестоимости. Это связано с тем, что оценщики не являются каким-то благотворительным фондом и хотят получать хорошее вознаграждение за свой нелегкий труд.

Другое отношение только, у новичков рынка, которых из года в год становится все больше и больше, не смотря даже на перенасыщенность рынка такими специалистами. Новички хватаются за любую работу даже с самой мизерной оплатой, чтобы хоть немного оставаться на плаву и выдерживать конкуренцию. И понятно, что такой демпинг ведет к спаду качества, увеличению ошибок и искажению достоверности информации на оценочном сегменте рынка.

Конечно, не стоит отрицать, что даже при исследовании одинаковых объектов двумя высокопрофессиональными оценщиками, может возникать разница, но она никогда не будет превышать предел в 15-20 процентов от общей стоимости. Такие расхождения возникают, как правило, из-за субъективного восприятия значения некоторых факторов (перспективы, историческая ценность и другое).

Кроме того, рыночная стоимость всегда зависит от ожиданий рынка, освещения события в СМИ, и эти факторы всегда оказывают влияние на поведение всех участников сделок. Поэтому даже самая правильная и профессиональная оценка содержит некую толику неопределенности, однако это вовсе не означает, что такая процедура не имеет смысла. Напротив, информация об уровне определенности помогает правильно ориентироваться владельцу имущества для принятия важных решений. Только обладая наиболее объективной информацией можно проводить эффективные сделки, и данный факт известен всем успешным бизнесменам.

Пути решения проблем оценочной деятельности:

ü  Проблема качества услуг оценки, может разрешиться тогда, когда на рынке останутся только хорошо подготовленные и обученные профессионалы. Именно ими и являются эксперты, а не переученные на скорую руку на тренингах технические рабочие;

ü  Также качество оценки улучшится, если внедрить развернутые, подробные стандарты. К примеру, в США на сборе информации для оценочных компаний специализируются более 20 фирм;

ü  Весьма полезным было бы профинансировать ряд исследований, которые касаются данных проблем. Оценка недвижимости в целом и указанная проблематика в частности продвине саморегулируемые организации будут публиковать темы, которые предлагаются на исследованиях;

ü  Кроме того, на рынке существует необходимость внедрения детальной схемы расчета оценки для каждого отдельного объекта. Для укрепления профессионализма оценщиков введена система добровольной сертификации. Многие эксперты за последние годы подтвердили свой высокий уровень профессионализма и получили престижные международные сертификаты подтверждающие это;

ü  Рост рейтинга специалистов в оценке будет формировать доверие у клиентов к компаниям, которые оказывают качественные услуги. И уже сегодня есть множество причин полагать, что уже в самом ближайшем будущем противодействие профессиональных оценщиком демпингу, даст свои «плоды»;

ü  В 2011 году СРО ввели проверку оценочных отчетов с явно заниженной стоимостью, ее проводят компании, которые выигрывают тендер. Также специалисты составили классификацию демпинга, который подразделяется на осознанный, непрофессиональный и заказной. На многих популярных сайта и в СМИ размещена информация о причинах демпинга, а также способы преодоления дискредитации оценщиков;

ü  Хорошим вариантом для условий России может быть приглашение к сотрудничеству в отечественные саморегулируемые организаций специалистов-иностранцев по оценке недвижимости, которые совмещают практику и исследования на международном уровне;

ü  Следует отметить, что основной проблемой в процессе определения рыночной стоимости недвижимости является недостоверность необходимой информации. Для ее решения предлагается законодательно обязать регистрационные органы предоставлять оценщикам информацию о стоимости объектов недвижимости, которые необходимы оценщику. Это приблизит результат оценщика к реальной стоимости оцениваемого имущества, что, в свою очередь, даст более четкое представление о состоянии рынка недвижимости на современном этапе.

Приложение

«Расчетные таблицы»

Таблица №1 «Сравнение критериев анализа наиболее эффективного использования»

Таблица № 2. Таблица объектов-аналогов для определения арендной платы

Таблица № 3 «Расчет арендной платы»

Таблица № 4. «Расчет ставки арендной платы»

Таблица № 5 «Расчет премии за риск инвестирования в объект недвижимости»

Таблица № 6. «Расчет ставки дисконтирования методом суммирования»

Таблица № 7 «Корректировка на дату предложения».

Таблица № 8. «Обоснование корректировки на общую площадь»

Таблица № 9. «Размер корректировки на общую площадь»