обусловлена целями и задачами исследования, необходимостью комплексного изучения рентных правоотношений. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕНТЫ
рента договор правовой
1.1 История развития законодательства Казахстана в сфере регулирования рентных правоотношений
Ренту в экономическом смысле можно назвать особой формой отношений собственности. Они, в свою очередь, характеризуются присвоенностью материальных благ определенными лицами или принадлежностью материальных благ (вещей). Рентным отношениям присуще и второе состояние собственности - динамическое, более того, следует отметить, что выделение рентных отношений является целесообразным именно с точки зрения этого состояния.
Динамизм собственности явление многоплановое, он может характеризовать коренное изменение принадлежности имущества (вещей), либо обуславливать допущение принадлежности имущества и другим лицам на ряду с основным собственником. В зависимости от этого строятся и группируются обязательственные договорные правоотношения. Нельзя не признать, что именно обязательственное право опосредует перемещения собственности в экономическом смысле (право собственности и иных вещных прав в смысле юридическом) [3, с.83].
В экономическом смысле рента - добавочный доход, получаемый предпринимателем сверх определённой прибыли на затраченные труд и капитал; образование рента обусловлено более благоприятными условиями, в которых один предприниматель находится пред другим, например, обрабатывает лучший участок земли, обладает привилегией и т. д. [4, с.163]
В мировой практике существуют следующие виды ренты:
Пожизненная рента - это правоотношения сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передаёт другой стороне (рентоплательщику) своё имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг.
Мёртвая рента - арендная плата, которая выплачивается за неиспользуемую собственность.
Земельная рента - цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов.
Финансовая рента - ряд последовательных фиксированных платежей, производимых через равные промежутки времени.
Природная рента - добавочный доход, получаемый сверх определенной прибыли на затраченные труд и капитал.
Грешников И. приводит устоявшееся понятие ренты: «Рента в широком смысле слова (в его экономическом значении) - это вид дохода, который получается в силу каких-либо преимуществ или благоприятных условий. Например, в земледелии доход извлекают в результате использования плодородия, выгодного месторасположения обрабатываемых участков земли. Причем землевладелец может получать рентный доход постоянно, пока будет сохраняться плодородие или выгодное расположение участка, отданного под выплату ренты. Для владельцев недвижимости, предприятий условием получения рентного дохода могут являться свойства объекта недвижимости и предприятий» [5, с.23].
Договор ренты и его разновидности фактически не были известны гражданскому законодательству советского периода. Действующая в тот период идеология, осуждала и запрещала любые напрямую не связанные с трудовой деятельностью доходы, исключала возможность нормативного закрепления договора ренты [6].
В современной классификации гражданско-правовых договоров среди прочих выделяются поименованные и непоименованные договоры. Поименованные - это договоры, получившие закрепление на практике в результате их длительного применения и внесенные законодателем в нормативные правовые акты, то есть легализованные, под определенными, как правило, исторически сложившимися названиями.
Новые Гражданские кодексы Казахстана и России выделили в качестве поименованных 26 типов договоров, из которых почти каждый имеет свои виды. Например, договор купли-продажи имеет такие виды как поставка, контрактация, энергоснабжение. В свою очередь, по способам продажи, по объектам и т.д. договор купли-продажи, например, можно классифицировать на оптовую и розничную куплю-продажу, куплю-продажу недвижимости, ценных бумаг и т.д. Все эти виды закреплены в Гражданском кодексе, специальных законах, следовательно, являются поименованными [7].
Этимологически слово «рента» происходит от латинского reddita - «возвращенная».
Родственные слова можно найти в немецком Rente и французском rente - отдавать, возвращать. История возникновения этого правового института уходит своими корнями во времена Римской империи, где в постклассическую эпоху получила распространение конструкция ius emphyteuticum (от греч. «насаждать»), по которой «эмфитевсис стал считаться третьим типом контракта: в отличие от аренды с личным эффектом и купли, которая в ту эпоху получила реальный эффект, сделка о бессрочной наследственной аренде создавала вещное и обязательственное право одновременно»[8, с.10].
Появление рентных правоотношений было вызвано необходимостью содержать «питательные учреждения» для бедных граждан. Данные учреждения появились в результате мер римского императорского правительства, направленных против народонаселения Италии. Поступательные меры императоров Римской империи таких, как Траян, Адриан, Антоний Пий, Марк Аврелий, Александр Север, в конечном счете привели к созданию алиментарных учреждений, суть которых сводилась к закреплению за конкретной местностью определенного количества бедных римских граждан, содержание (пропитание) которых осуществлялось за счет сборов (2.5 - 5% от 1/12 стоимости земельного участка) с частных землевладельцев и с общин данной местности.
В средние века институт ренты активно развивался, именно к этому периоду времени относят первые классификации рентных договоров (договоров о непременном доходе) на: договоры о пожизненной ренте и договор о вечной ренте (непрерывной или бессрочной).
Последняя, в свою очередь, подразделялась на ренту с капитала и ренту с недвижимых имений или поземельную.
В средние века религиозным и светским законодательством был наложен запрет на процентные займы: преследовалось ростовщичество Возникновение ренты с капитала стало реакцией действительности на наложенные законодательством ограничения. Получатель капитальной суммы брал на себя не обязательство по выплате процентов на эту сумму и ее возврату, а неопределенное обещание по уплате ежегодной ренты. Договор данного вида сходен с договором займа, отличие состояло в том, что кредитор был не вправе требовать уплаты капитала, но должник имел право возвратить капитал когда угодно и тем самым освобождал себя от обязанности выплаты рентных платежей (дохода).
Другой причиной возникновения договорного института ренты был дефицит наличных денег. Имея потребность в приобретении имущества (речь идет о недвижимом имуществе), но не имея реальной возможности его приобретения из-за нехватки денег, приобретатель охотно заключал договор об отчуждении имущества под условием уплаты вечной ренты.
Нормы, регулирующие рентные отношения, являются новыми для казахстанского законодательства. Хотя этот правовой институт отсутствовал в дореволюционном законодательстве, ведущие правоведы того периода подчеркивали важность и практическую необходимость его развития.
Фактическое существование рентных отношений в имущественном обороте того времени диктовало необходимость их закрепления и установления правил, "определяющих право приобретателей капиталов или имуществ за ренту и обеспечивающих верное получение ренты". Попытка закрепления ренты (пожизненного дохода) как договорного института была предпринята незадолго до Октябрьской революции в проекте Гражданского Уложения.
В соответствии со ст. 2525 проекта ГУ рентные отношения могли возникать как в связи с передачей имущества (движимого или недвижимого), так и в связи с передачей денежных средств (капитальной суммы).
Пожизненный доход, исходя из смысла самого названия, подлежит уплате только на время жизни известного лица. Поэтому существенным условием рентного договора по проекту ГУ, являюсь указание лица, смертью которого прекращаюсь обязанность по уплате рентных платежей. Как правило, таким лицом являлся рентный кредитор (получатель ренты) Для случаев, когда рента установлена именно на срок жизни рентодателя или третьего лица, и рентополучатель умирает раньше указанных лиц, законодателем были предусмотрены правила о наследовании ренты.
Законодателем была установлена презумпция запрета выкупа пожизненной ренты, возможность же выкупа ренты была предусмотрена только на случай, когда об этом имелось специальное соглашение сторон
В соответствии с проектом Гражданского Уложения допускалось установление ренты не только на время жизни определенного лица, но и на определенный срок или до наступления определенного события. Например - доход до достижения рентополучателем совершеннолетия, окончания образования или до выхода замуж (женитьбы). Кроме того, рента могла быть установлена не тольковозмездным договором, но и безвозмездно - договором дарения или по завещанию. Волеизъявление стороны, передающей имущество под выплату ренты, являлось определяющим для регулирования возникающих из этой передачи отношений: к ренте, установленной договором дарения или завещанием применялись соответственно правила о дарении и завещании.
Проект Гражданское Уложение содержал группу норм, регулирующих разновидность рентного договора - договора о пожизненном содержании. Отличительной особенностью такого договора являлась форма выдач рентополучателю. Если в договоре о пожизненном доходе форма рентных платежей была предусмотрена только денежная, и потому указанные выдачи именовались доходом, то в договоре пожизненного содержания речь могла идти не только о деньгах, но и о различного рода действиях, направленных на удовлетворение потребностей рентополучателя - в жилище, питании, одежде, уходе в случае болезни и т.п. (ст. 2535).
В результате анализа норм проекта Гражданского Уложения, автором отмечается существование нормы, имевшей большой практический смысл, и состоявшей в определении места получения выдач: когда имеющий право на прожиточные выдачи жил в обремененном ими имении или в находящемся в имении доме, проживание в котором также входило в прожиточные выдачи, то обязанное лицо должно было доставлять ему натуральные и денежные выдачи в место его пребывания. Если имеющий право на прожиточные выдачи жил вне имения, с которого получал выдачи, то он должен был являться за получением того, что должно быть ему выдаваемо с обремененного имения. Подобной нормы не было ни в проекте ГУ, ни в современном ГК РК (гл.28). Представляется, было бы целесообразным ввести указанную норму в виде диспозитивной нормы.
В практике встречались отдельные случаи заключения договоров отчуждения жилых строений на условиях пожизненного содержания. Оценка судами такого рода договоров не была однозначной. Первоначально суды просто признавали такие договоры недействительными как договоры без установления платежа и покупной цены. Элемент своего рода "неопределенности" встречного удовлетворения рассматривался судами как возможность злоупотреблений с одной и с другой стороны. Судебная практика того времени формировала негативное отношение к договорам пожизненного содержания, исходя из того, что законодательство таких договоров не знает. И это обстоятельство считалось достаточным для отклонения исковых требований по поводу исполнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обязанностей по содержанию контрагента.
Однако такое отношение судебной практики касалось только договорного установления пожизненного содержания, в то время как установление пожизненного содержания завещанием не воспрещалось, поскольку в этом случае "использование условия о пожизненном содержании в целях эксплуатации тяжелого положения нуждающегося в нем лица исключалось»[9, с.109].
После Великой Отечественной войны увеличение такого рода договоров, заключаемых, как правило, в деревне одинокими вдовами было вполне закономерным. Именно в тот период цивилистическая наука столкнулась с необходимостью теоретическою обоснования возможности существования рентных договоров. Учеными выдвигались различные аргументы, основные из которых сводились к следующим:
договоры отчуждения жилых строений под условием пожизненного содержания относятся к числу так называемых непоименованных в ГК 1922 года договоров. Отсутствие в ГК норм, регулирующих отношения сторон, не влечет недействительности непоименованного в ГК договора;
договоры отчуждения жилых строений под условием бесплатного пожизненного содержания являются безымянными возмездными договорами: в них есть иена в виде натурального эквивалента.
Новые правовые идеи и позиции ученых были разделены и законодателем - в ГК 1963 г. была предусмотрена возможность заключения договоров купли-продажи жилых строений под условием пожизненного содержания. Но, поскольку это был всего лишь ответ теории на веяния практики, сфера применения такого рода договоров была максимально сужена - как в отношении предмета договора, так и в отношении субъектов договора.
Взятый современным Казахстаном курс на развитие в экономике страны рыночных отношений коренным образом изменил отношение к таким "абсолютно рыночным институтам, как предпринимательство, собственность и рента.
Новый ГК РК 1999 (Особенная часть) года учел практику применения договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания и учел все недостатки правового регулирования данных отношений ГК КазССР 1963 года. Ориентируясь на изменившийся характер социально-экономических отношений в обществе, ГК РК 1999 года расширил границы применения рентных отношений в гражданском обороте, сняв наложенные ранее запреты и ограничения.
Одним из таких поименованных договоров в новом гражданском законодательстве является договор ренты. Римскому праву этот договор не был известен, исторически корни его восходят к средним векам. Вместе с тем, в ГК Казахской ССР 1963 г. имелся договорный институт (глава 31), нормы которого регламентировали отчуждение дома с условием пожизненного содержания (ст.ст. 330-337). Можно выделить несколько принципиальных особенностей этого института.
Во-первых, характер встречного предоставления приобретателя жилого дома. Согласно ст. 330 ГК КазССР приобретатель обязывался предоставить отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. При этом в договоре должна была быть указана оценка передаваемого дома и определены все виды материального обеспечения отчуждателя и их денежная оценка. Только в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем обязанностей, принятых на себя по договору, отчуждатель мог обратиться в суд с иском о замене содержания периодическими денежными платежами либо о расторжении договора (ст. 334 ГК КазССР).
Таким образом, денежные рентные платежи, являющиеся общим правилом современной конструкции договора ренты, гражданское законодательство советского периода допускало в виде исключения только при неисполнении или при ненадлежащем исполнении обязанностей плательщика ренты. Во-вторых, предметом договора был только жилой дом. Иное имущество потенциально не могло быть предметом соответствующего договора. Хотя отметим, что возмездный характер приобретения по договору отчуждение дома с условием пожизненного содержания никаких сомнений не вызывал и в цивилистической литературе того времени даже не обсуждался.
Ситуация с возмездностью договора ренты изменилась с принятием особенной части Гражданского кодекса Республики Казахстан в 1999 году. В общих положениях о договоре ренты появилась ст. 519, которая содержала правила об отчуждении имущества под выплату ренты. Согласно п. 1 этой статьи имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Кроме того, п. 2 содержит правила о том, что в случаях, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате, применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК). А в случаях, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами о договоре ренты и не противоречит существу договора.
Определенная дифференциация правового регулирования в зависимости от платности или бесплатности получила дальнейшее развитие применительно выкупной цены постоянной ренты (ст. 528 ГК) и распределении рисков случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 529 ГК). Так, п. 2 ст. 528 содержит правило о том, что при отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме рентных платежей. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано бесплатно под выплату ренты, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (п. 3 ст. 528 ГК). Аналогично есть разграничение и при риске случайной гибели или случайного повреждения имущества:
) переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты,
) переданного за плату - плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п.п. 1 и 2 ст. 529 ГК соответственно).
В советском праве договор ренты не был легализован, лишь в Гражданском кодексе Казахской ССР 1963 года его предшественник появился под названием "Договор об отчуждении жилого дома с условием пожизненного содержания" [10]. Гражданский кодекс РК посвящает рассматриваемому договору целую главу 28 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". Аналогично и российские законодатели ввели в ГК главу 33 с тем же наименованием. В теории гражданского права правовая регламентация рентных отношений получила должное закрепление и признание. То есть существует легальная дефиниция самого договора ренты и таких его видов как постоянная и пожизненная рента. Кроме того, законодатель и юридическая наука выделяют вид пожизненной ренты, именуемый пожизненная рента с иждивением. Причем четкость юридической конструкции договора ренты не позволяет усомниться в наличии или отсутствии рентных отношений в той или иной жизненной ситуации. Особенно это касается договора пожизненной ренты с иждивением.
Однако на практике довольно часто встречаются случаи "вольного" обращения с квалификацией рентных отношений и облечение их в другую договорную форму, что влечет различные неблагоприятные последствия для участников таких отношений.
Так, законодатель установил для договора ренты обязательную нотариальную форму. В связи с этим участникам сделки для оформления рентных отношений приходится обращаться к нотариусу. При этом имеется в виду, что обращение к нотариусу влечет более высокую степень юридической обеспеченности и защищенности прав и охраняемых законом интересов сторон. Нотариус, в соответствии с Законом РК "О нотариате" [11], обязан разъяснить сторонам существо и последствия удостоверяемой сделки. Однако, как показывает практика, нотариусы не всегда успешно справляются с поставленной задачей при удостоверении рентных отношений.
Так, со времени введения в действие Особенной части Гражданского кодекса РК (июль 1999 года) в Центре по недвижимости Восточно-Казахстанской области зарегистрировано несколько десятков сделок с недвижимостью под наименованием "Договор дарения с условием пожизненного содержания". Анализ данных договоров показывает, что все они безусловно представляют собой договор пожизненной ренты с иждивением, то есть относятся к поименованным законодателем договорам, их правовая природа четко определена в параграфах 3-4 главы 28 Гражданского кодекса РК (статьи 530-539).
Что же вынуждает нотариусов прибегать к иной формулировке данного договора и подменять возмездную, рисковую сделку, являющуюся тяжким бременем для плательщика, безвозмездным договором дарения? По их мнению, обоснованием такому явлению служит пункт 2 статьи 519 ГК РК, где указано, что если имущество, отчуждаемое плательщику под выплату ренты, передается ему бесплатно, то к отношению сторон по передаче и оплате применяются правила о договоре дарения, а если имущество передается плательщику ренты за плату, то к отношениям сторон по передаче и оплате применяются нормы о купле-продаже. Неправильное толкование данной нормы ведет к изложенным выше казусам.
Дело в том, что договор ренты сконструирован законодателем как сложная сделка, состоящая из нескольких юридических фактов. Лишь при наличии определенного юридического состава данная сделка признается договором ренты. Учитывая и без того рисковый характер сделки для нового собственника, то есть для плательщика ренты, прежний Гражданский кодекс предусматривал передачу имущества в собственность плательщику только бесплатно (безвозмездно). Новый Гражданский кодекс, расширив границы договора ренты и по субъектам, и по объектам, предусмотрел и передачу имущества под выплату ренты либо возмездно, либо безвозмездно. Соответственно, правила о договоре дарения или купли-продажи распространяются не на весь договор ренты, а лишь на его эпизод, часть. Это, однако, не означает, что договор ренты можно именовать договором дарения или купли-продажи. Тем более что договоры ренты и дарения являются прямо противоположными по юридической конструкции и никак не могут быть смешиваемы в одном наименовании.
Так, договор дарения является, безусловно, безвозмездным для одариваемого.
В приведенной нами ситуации необоснованно проводится аналогия между одариваемым и плательщиком ренты, который несет основную обязанность в договоре ренты. Причем эта обязанность многолика и практически постоянна, во всяком случае - длительна, обременительна. Поэтому фигура одариваемого в договоре дарения не является равнозначной фигуре приобретателя имущества (плательщика ренты) в договоре ренты. Отсюда вытекает единственный вывод: договоры дарения и ренты являются самостоятельными поименованными договорами, каждый из них имеет особую правовую природу и нельзя подменять один договор другим, в том числе допускать комбинирования указанных двух договоров в любом варианте.
На сегодняшний день весьма надежным и постоянным источником дополнительного дохода одинокого пенсионера или семьи пенсионеров может стать рентная выплата за имеющуюся в их собственности квартиру. Договор ренты - это, по сути, договор денежных взаимоотношений двух сторон - той, которая получает деньги, с другой, которая эти деньги платит.
Две эти стороны между собой и определяют размер платежей по договору ренты. При этом по договору простой ренты закон не устанавливает минимальный и максимальный размеры платежа, но обязательно определяет только их индексацию.
Интересен пример законодательной практики России, где по договору пожизненной ренты законом определен минимальный размер платежа. Сумма его в расчете на один месяц не должна быть менее минимального размера оплаты труда. Сейчас законодатели хотят изменить эту норму и «привязать» минимальный размер рентного платежа к уровню прожиточного минимума, который устанавливается властями на городском уровне и регулярно индексируется, то есть повышается [12]. Пока же в Казахстане минимальный размер оплаты труда пропорционален сумме рентных платежей. А это не совсем выгодно получателю ренты, потому что он получает немного денег.
По закону постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого квартала, а пожизненная рента - по окончании каждого календарного месяца. Но стороны имеют право в договоре ренты прописать другие взаимоудобные сроки.
Договор ренты присутствует в гражданском праве большинства стран. Договор ренты - институт древний в истории права, который получил широкое распространение в среднике века в Европе. Поэтому наиболее полно он регламентирован в европейском законодательстве, особенно в таких источниках как Французский гражданский кодекс и Германское гражданское уложение [13, с.178]. Сравнение этих законов с казахстанскими источниками, в частности с Гражданским кодексом РК позволяет говорить о влиянии французского и германского законодательства на формирование института ренты в Казахстане. Сначала, в дореволюционном праве создатели Проекта заимствовали из этих иностранных источников многие нормы, регламентирующие ренту.
В современном Казахстане договор ренты является одним из наименее распространенных договоров. Сказывается то, что договор ренты продолжает оставаться договором с максимальной степенью риска. Причем сегодня этот риск увеличивается нестабильным положением экономики, инфляционными процессами. Кроме нестабильности современной отечественной экономики, в качестве причин, обусловивших нераспространенность договора ренты, необходимо также указать криминализацию общества и недостаточную правовую культуру.
.2 Правовое обеспечение института ренты в Республике Казахстан
Обязательство ренты широко известно праву стран с рыночной экономикой. Однако в законодательстве Казахстана до перехода республики к рыночной экономике такое обязательство не было предусмотрено, так как для него в СССР не было необходимых экономических условий. Правда, в качестве зачатка обязательства ренты, нормы о котором получили развитие в главе 28 ГК, можно рассматривать главу об отчуждении дома с условием пожизненного содержания в ГК КазССР.
Обретение Казахстаном независимости, переход к рыночной экономике, закрепление в Конституции Республики Казахстан положения о признании государственной и частной собственности и равной их защите (п.1 ст.6 конституции) потребовали принципиального изменения ранее действовавшего гражданского законодательства.
Обособление института ренты в системе норм права ГК обусловлено его спецификой, как регулятора особой сферы имущественных отношений [14, с.234-235].
Обязательство ренты по смыслу главы 28 особенной части ГК возникает только на основании договора ренты. Договор ренты определен в как такой договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, также государственной регистрации.
В зависимости от сроков выплаты рента подразделяется на два вида: постоянную и пожизненную. По договору постоянной ренты ее плательщик принимает на себя обязанность выплачивать ренту бессрочно, а по договору пожизненной ренты - на срок жизни получателя ренты. ГК РК предусматривает в качестве вида пожизненной ренты пожизненную ренту с иждивением, иначе говоря, пожизненное содержание с иждивением.
Самое существенное отличие постоянной ренты от пожизненной связано со сроками ее выплаты. Постоянная рента бессрочна в том смысле, что срок прекращения обязательства не определен, а при пожизненной ренте прекращение выплаты ренты связано с моментом смерти ее получателя. В качестве плательщика обоих видов ренты могут выступать как физические, так и юридические лица. Получателями ренты при постоянной ренте могут быть граждане и коммерческие организации при условии, что это не противоречит целям деятельности таких организаций, а при пожизненной ренте - только граждане, причем как передавшие имущество под выплату ренты, так и другие указанные ими граждане.
Из сказанного видно, что сфера рентных отношений очерчена юридически значительно уже, чем экономическим понятием ренты, под которым обычно понимается регулярно получаемый доход от передачи имущества его собственником в заем, аренду или собственность другим лицам.
Рентные отношения в экономическом смысле юридически опосредствуются по гражданскому кодексу не только с помощью рентных обязательств, но и с помощью других видов обязательств, в частности, посредством сдачи имущества в аренду, приобретения ценных бумаг и тому подобное. Рентные отношения в экономическом смысле могут быть связаны или не связаны с предпринимательской деятельностью получателей ренты, а по обязательству ренты, как оно сформулировано в особенной части гражданского кодекса, получателем ренты не может быть коммерческая организация. Стороной рентного обязательства в качестве получателя ренты не может быть и гражданин в качестве предпринимателя.
Постоянная рента может переходить к другим получателям в порядке универсального правопреемства или переходить к иным лицам путем уступки требования, если иное не предусмотрено законодательными актами или договорами ренты. Пожизненная рента, напротив, исходя из ее целевого характера, не переходит по наследству или путем уступки требования. Она может быть установлена договором как на период жизни гражданина, передавшего имущество под выплату ренты, так и на период жизни другого указанного им гражданина. Вместе с тем ГК РК допускает (ст. 530) установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан и переход доли в праве на получение ренты получателю, пережившему другого (других) получателя ренты.
Нормы универсального характера, регулирующие рентные отношения, впервые появились в законодательстве Республики Казахстан только с принятием Особенной части Гражданского кодекса. Договору ренты посвящены статьи 517 - 139 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Кроме норм, регулирующих общие положения, ими предусматривается регулирование отношений постоянной ренты, пожизненного содержания с иждивением. Прежним законодательством регламентировался лишь договор купли - продажи жилого дома с иждивением.
По договору ренты одна сторона (получатели, ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Договор ренты один из договоров, направленных на отчуждение имущества. Имущество переходит в собственность плательщика ренты и одновременно к нему переходит риск случайной гибели имущества и бремя его содержания. Таким образом, можно сказать, что в содержании договора ренты есть общее с иными договорами, направленными на передачу прав собственности, то есть куплей - продажей (меной), дарением. Особенностью договора ренты является то, что имущество может продаваться за плату и без его оплаты. В соответствии со статьей 519 ГК РК в этих случаях применяются либо нормы о договоре купли - продажи (глава 25 ГК РК), либо о договоре дарения (глава 27 ГК РК), если иное не установлено нормами, непосредственно касающимися ренты, и не противоречит существу данного договора.
На наш взгляд, одной из существенных особенностей ренты будет являться то, что в отличие от покупателя по договору купли - продажи плательщик ренты не будет пользоваться в полном объеме правами по заявлению претензий к прежнему собственнику имущества по поводу его недостатков. Существо договора ренты требует крайне осторожного и дифференцированного применения норм, установленных законодательством для отношений купли - продажи. Наличие существенных обременении в отношении предмета ренты в момент его передачи плательщику ренты также недопустимо. Это будет препятствовать исполнению договора. Причем в отличие от договора купли - продажи у получателя имеется свой собственный интерес в том, чтобы имущество поступало к плательщику ренты необремененным. В свою очередь это окажет значимое влияние на права и обязанности сторон, если обременения все-таки имелись. Есть и другие отличия, в частности от договора дарения. Проблема в том, что законодательно такие вопросы не урегулированы, поэтому трактовка обозначенных нами позиций может быть самая различная.
Договор ренты лишь частично охватывает содержание экономических рентных отношений. Причем нормы Гражданского кодекса опровергают привычные представления о рантье - собственнике, поскольку вещное право - право собственности переходит к плательщику ренты. Лишь при определенных условиях возникает обязательственное право требовать возврата имущества.
Оно возникнет при безвозмездном отчуждении под выплату пожизненной ренты квартиры, жилого дома или иного имущества и существенном нарушении условий ренты плательщиком ренты (ГК РК ст. 533, п. 2). На этот счет можно возразить, что собственником в экономическом смысле все равно остается прежний собственник. Однако, на наш взгляд, юридическое оформление права собственности на другое лицо все равно разрушает данный постулат, поскольку, чтобы оно согласилось взять на себя обременения собственности, нужны всякие причины - одной из них, видимо, является то, что и новый собственник по-своему становится рантье, который в то же время вынужден делить ренту с прежним собственником.
Экономические рентные отношения с таким же успехом могут опосредоваться и договором имущественного найма (аренды). Более лучшие качественные характеристики имущества или иные его особенности, например место расположения здания, позволяют получить более высокий доход без дополнительных затрат. Однако, если учитывать подход законодателя к договору ренты как к разновидности договора, регулирующего отношения не в сфере предпринимательской деятельности (ГК РК ст. 523, п.1, ст. 530, п.1), это утверждение будет не совсем точным. Если же вести речь о разовых договорах аренды, будет утрачен признак постоянного извлечения доходов получателем ренты, хотя с учетом того, что новым законодательством практически сняты ограничения по сроку имущественного найма (аренды), это различие договоров ренты и имущественного найма оказывается достаточно зыбким.
Необходимо подчеркнуть, в чем состоит отличие правового положения получателя ренты от правового положения субъекта - предпринимателя, сдающего, например, имущество внаем, или осуществляющего иную деятельность. Во-первых, отсутствует предпринимательский риск, хотя при этом будет иметь место свои специфические риски получателя ренты. Во-вторых, отпадают законодательные требования по учетной регистрации предпринимателя. Как отмечает Б.В. Покровский: "Рентные отношения в экономическом смысле юридически опосредуютсся по Гражданскому кодексу не только с помощью рентных обязательств, но и с помощью других видов обязательств ...Рентные отношения в экономическом смысле могут быть связаны или не связаны с предпринимательской деятельностью получателей ренты, а по обязательству ренты, как оно сформулировано в проекте Особенной части Гражданского кодекса, получателем ренты не может быть коммерческая организация. Стороной рентного обязательства не может быть и гражданин в качестве предпринимателя". Это высказывание остается верным применительно и к действующей редакции Гражданского кодекса Республики Казахстан.
Таким образом, договор рента является одной из современных юридических форм распоряжения имуществом, использование которой дает возможность в раде случаев получать стабильный и достаточно высокий доход, не претерпевая неудобств, связанных с предпринимательской деятельностью, речь при этом может вестись о передаче имущества по договору ренты в достаточно больших объемах. Не отрицается и сугубо личное применениедоговора ренты.
В принципе, если у имущества есть особые свойства, то это позволит его собственнику без лишних проблем реализовать такое имущество и путем заключения договора купли - продажи. В продажной цене можно приблизительно суммировать тот объем рентных платежей, который он реально рассчитывает получить в целом. Таким образом, собственник сможет извлечь доход пусть и на разовой основе, но зато без особого риска.
Учитывая современное гражданское законодательство Республики Казахстан, следует четко отграничивать юридические формы рентных отношений и заемных отношений (в случаях когда их предметом являются деньги). Такое высказывание обусловлено тем, что некоторые практикующие юристы затушевывают, сознательно или несознательно, различие между ними. Неучет этого различия может привести к искажению воли законодателя, дестабилизации финансовой системы нашего государства, нарушениям в сфере публичных интересов.
В целом закономерна постановка вопроса, о том имеются ли в рентном договоре самостоятельные элементы, выделение которых продиктована необходимостью. Новизна института договора ренты требует этого. Очевидно, что исследований посвященных этой проблеме, крайне недостаточно. В то же время договор ренты, по нашему мнению, это один из гражданско-правовых договоров, в ходе заключения и особенно исполнения которых возникнет наибольшее число спорных вопросов.
Обособление ренты в системе норм ГК обусловлено спецификой этого обязательства как регулятора особой сферы имущественных отношений.
Глава 28 состоит из 4 параграфов. Параграф I содержит общие положения о ренте, параграф 2 посвящен постоянной ренте, параграф 3 - пожизненной ренте и параграф 4 - пожизненному содержанию с иждивением.
Глава 28 регламентирует, таким образом, два основных вида ренты: постоянную и пожизненную. В свою очередь, в пожизненной ренте выделяется в качестве особого вида пожизненное содержание с иждивением. Хотя глава 28 озаглавлена как "Рента и пожизненное содержание с иждивением" и, таким образом, обязательства ренты и пожизненного содержания с иждивением как будто бы рассматриваются как самостоятельные виды обязательств, пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность обязательства ренты, а еще точнее - вид обязательства пожизненной ренты. Этот вывод прямо вытекает из п. 2 ст. 517 ГК, где указано, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.
Параграф 1 главы 28 содержит общие положения, относящиеся ко всем видам ренты. Этот параграф начинается определением договора ренты (п. 1 ст. 517), но не содержит определения обязательства ренты, что характерно и для других глав Особенной части ГК, посвященных отдельным видам обязательств. В этих главах, как и в комментируемой главе, обычно дается определение соответствующего договора, но не обязательства, а потому понятия обязательства приходится выводить из соответствующего легального определения договора.
Между тем, договор и обязательство по ГК не однозначные понятия. В силу п. I ст. 378 ГК договором признается только соглашение об установлении, изменении или прекращении гражданских прав, в том числе обязательственных. Иначе говоря, договор рассматривается ГК как юридический факт, вид сделки, но не как правоотношение, каковым является обязательство. Договор же - это одно из оснований возникновения обязательств, а обязательству ст. 268 ГК дает самостоятельное определение, отличающееся от определения договора. При этом акцент в определении обязательства делается на обязанности сторон, а не на права, как это сделано при легальном определении договора, хотя во всяком обязательстве обязанностям одной стороны корреспондируют права другой.
Опираясь на общее определение обязательства в ст. 268 ГК и легальное определение договора ренты, приведенное в п. 1 ст. 517 ГК, можно охарактеризовать обязательство ренты, как такое обязательство, по которому одна его сторона, именуемая получателем ренты, передает другой стороне, именуемой плательщиком ренты, в собственность определенное имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодический выплачивать получателю ренты ренту в виде определенной денежной суммы или (и) предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Нетрудно заметить сходство приведенного определения обязательства с легальным определением договора ренты, данном в п. 1 ст. 517, которое скорее сформулировано по формуле обязательства, данной в ст. 268 ГК, а не по формуле понятия договора, приведенной в п. 1 ст. 378 ГК. Возможно, что легальное определение договора ренты через обязанности сторон связано с тем, что в науке гражданского права договор часто понимают не только как юридический факт, одно из оснований возникновения обязательств, но и как договорное правоотношение, одним из видов которого является обязательство.
Единственным основанием возникновения обязательства ренты, что с очевидностью вытекает из ст. 517 ГК, является договор.
Учитывая длительность срока обязательства ренты и его экономическую значимость для сторон, закон предъявляет повышенные требования к форме его заключения. Согласно ст. 518 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если получатель ренты передает ее плательщику под выплату ренты недвижимое имущество, то договор подлежит кроме нотариального удостоверения также государственной регистрации.
Последствия несоблюдения императивного требования закона о форме договора ренты предусмотрены статьями 154 и 155 ГК. Несоблюдение требования закона о нотариальном удостоверении договора ренты влечет за собой его недействительность, поскольку договор, требующий по закону его нотариального удостоверения, считается совершенным только после такого удостоверения. Недействительность договора ренты влечет за собой и несоблюдение требования о его государственной регистрации. Таким образом, если в составе передаваемого получателем ренты ее плательщику имущества имеется недвижимость, то договор ренты считается совершенным на основе сложного фактического состава - нотариального удостоверения договора и его государственной регистрации. Отсутствие хотя бы одного из этих юридических фактов влечет за собой недействительность договора ренты.
Признание недействительным договора ренты из-за несоблюдения его формы влечет за собой последствие, предусмотренное п. 3 ст. 157 ГК: каждая из сторон договора обязана возвратить другой стороне все полученное по договору, а при невозможности возврата в натуре возместить стоимость в деньгах.
Ряд особенностей имеют правила ГК в отношении сторон обязательства ренты. При этом комментируемая глава не содержит каких-либо специальных правил в отношении плательщиков ренты. Следовательно, ими могут быть как физические, так и юридические лица, если их правоспособность этому не препятствует или не предусмотрены какие-либо специальные правила реализации их правоспособности. Так, например, учреждение не вправе без согласия собственника распоряжаться закрепленным за ним имуществом, выделенном ему по смете. В аналогичном положении находятся и казенное предприятие в отношении закрепленного за ним имущества (ст. 206 ГК). Следовательно, учреждения и казенные предприятия могут выступать в качестве рентодателей только с согласия собственника закрепленного за ним имущества. Такое согласие требуется на заключение договора ренты и государственным предприятиям, имеющим имущество на праве хозяйственного ведения. Это связано с тем, что заключение договоров ренты выходит за пределы предмета и целей деятельности государственного предприятия. А в таком случае сделки, включая договоры, могут совершаться предприятием, лишь с разрешения уполномоченного государственного органа.
Что касается получателей ренты, то ими, в зависимости от вида ренты, могут быть граждане и некоммерческие организации (при постоянной ренте) или только граждане (при пожизненной ренте, в том числе пожизненном содержании с иждивением). Этот вывод прямо вытекает из п. 1 ст. 523, п. 1 ст. 530 и п. 1 ст. 532 ГК. Получателем постоянной ренты некоммерческое юридическое лицо может быть лишь в том случае, когда это соответствует целям его деятельности, предусмотренным учредительными документами.
Таким образом, закон ограничивает круг юридических лиц получателей постоянной ренты, во-первых, не включая в их число юридические лица - коммерческие организации, а во-вторых, и некоммерческие юридические лица, если заключение договора ренты противоречит целям их деятельности.
Нормы закона о круге юридических лиц получателей ренты носят императивный характер. Поэтому договор постоянной ренты, в котором получателем ренты выступает коммерческое юридическое лицо или даже некоммерческая организация, если это не соответствует целям ее деятельности, признается, в соответствии со ст. 158 ГК, недействительным с момента его совершения как не соответствующий требованиям закона.
Что касается граждан - получателей ренты, то никаких специальных ограничений их участия в договорах ренты в качестве ее получателей закон не устанавливает. В частности, ими могут быть как трудоспособные лица, так и нетрудоспособные, как имеющие, так и не имеющие иных источников дохода.
Основная обязанность получателя ренты по договору заключается в передаче плательщику ренты определенного договором имущества. Как правило, это имущество, должно быть передано в собственность плательщика ренты. Это прямо вытекает из текстов п. 1 ст. 517 и п. 1 ст. 519 ГК [15, с.22-23].
В собственность плательщику ренты может по договору передаваться любое имущество, кроме изъятого из оборота и ограниченного в обороте (п.п. 2 и 3 ст. 116 ГК). Это значит, что под выплату ренты может передаваться как недвижимое, например здания, сооружения, предприятия как объекты прав, так и движимое имущество, включая деньги и ценные бумаги. Сказанное относится как к отдельным вещам, так и их комплексам, сочетанию предметов движимого и недвижимого имущества. Напротив, не может передаваться под выплату ренты имущество, которое может находиться только в государственной собственности, например воды, леса.
Поэтому, когда плательщику ренты земельный участок передается в собственность, такая передача вполне соответствует норме п. 1 ст. 517 ГК. Иначе обстоит дело с возможностью передачи рентодателю под выплату ренты права землепользования. Это право может быть исключенным из гражданского оборота или оборотоспособным. Так, не допускается совершенние сделок в отношении права землепользования на землях общего пользования, землях, предоставленных для нужд обороны; особо охраняемых природных территорий и земельных наделов (Земельный Кодекс). Не вправе отчуждать и сдавать в залог земельные участки государственные землепользователи. Включенным в гражданский оборот являются право землепользования негосударственных землепользователей. Эти землепользователи могут передавать свое право на основе гражданско-правовых сделок другими лицами за плату или безвозмездно, на весь участок или его часть.
Право постоянного землепользования негосударственных землепользователей - это оборотоспособное вещное право, близкое по правовому режиму к праву собственности на землю. Отсюда можно сделать вывод, что право постоянного землепользования негосударственных землепользователей может передаваться плательщику ренты. Такой вывод находит опору и в норме п. 1 ст. 520 ГК, говорящей об обременении рентой права на земельный участок и, следовательно, учитывающей возможность передачи под ренту права землепользования, находящегося в гражданском обороте.
Статья 519 ГК предусматривает возможность отчуждения имущества под выплату ренты, как за оплату, так и бесплатно. Этот вопрос решается сторонами договора при его заключении и соответствующее условие фиксируется в договоре.
Закон не предусматривает препятствий для передачи части имущества за плату, а части - бесплатно. Детально условия и порядок передачи имущества под выплату ренты ГК не регламентируются. Однако в нем содержится отсылочная норма (п. 2 ст. 519 ГК), по которой при передаче имущества за плату к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК), а при передаче имущества бесплатно - правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами комментируемой главы и не противоречит существу договора. При этом закон не предусматривает заключения двух или даже трех договоров (ренты и купли-продажи и (или) дарения), а только применение норм ГК о купле-продаже и дарении к единому договору ренты в отношении передачи имущества под выплату ренты. Следовательно, договор ренты - это единый самостоятельный договор, порождающий самостоятельное обязательство ренты, а не совокупность нескольких договоров, порождающих несколько самостоятельных обязательств. Поэтому при применении к передаче имущества под выплату ренты норм глав ГК о купле-продаже и дарении всегда следует учитывать, во-первых, соответствие этих норм нормам главы 28, а при их расхождении применять нормы главы 28 ГК о договоре ренты, и, во-вторых, учитывать, не противоречат ли правила глав 25 и 27 ГК существу договора ренты. Ведь приобретение плательщиком ренты у ее получателя имущества за плату или бесплатно не опосредуется договорами купли-продажи или дарения, а осуществляется по договору ренты, который порождает обязанность выплаты плательщиком ренты в качестве встречного удовлетворения рентных платежей получателю ренты. Поэтому, например, к передаче имущества по договору ренты применяются нормы о форме договора ренты, а не о форме договоров купли-продажи или дарения.
Как об этом сказано в п. 1 ст. 519 ГК, имущество под выплату ренты передается в собственность плательщика ренты. Ему же может быть передано и право постоянного землепользования негосударственного землепользователя. Это означает, что к плательщику ренты переходит и право распоряжения переданным ему имуществом, включая права на его отчуждение. Но отчуждение плательщиком ренты переданного ему получателем ренты имущества может неблагоприятно отразиться на интересах получателя. Поэтому комментируемая глава предусматривает ряд юридических средств охраны интересов получателя ренты. Эти средства различны в зависимости от того, передается ли под выплату ренты недвижимое или движимое имущество.
В отношении недвижимого имущества, в частности, такой гарантией является правило ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества, передаваемого плательщику ренты по договору.
Легальное определение понятия обременения недвижимого имущества дано в подпункте 4 ст. 1 Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Под обременениями Закон понимает ограничения прав на недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих лиц, арест имущества.
Обременение, предусмотренное п. 1 ст. 520 ГК заключается в том, что при отчуждении недвижимого имущества, полученного плательщиком ренты под ее выплату, обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества и он таким образом, становятся плательщиком ренты. Следовательно, обременение в данном случае заключается в наличии определенных прав получателя ренты на имущество, переданное под выплату ренты.
Гражданский Кодекс ничего не говорит о последствиях отчуждения на законных основаниях плательщиком ренты части недвижимого имущества, полученного от получателя ренты. Следует признать, что в этом случае обязанности плательщика ренты переходят к приобретателю ренты частично, пропорционально стоимости или ущерба имущества, переданного под выплату ренты.
Говоря об обременении рентой недвижимого имущества, следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 521 ГК при передаче под выплату ренты прав на земельный участок или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. В силу п. 2 ст. 315 ГК залогодатель, который в данном случае выступает плательщик ренты, вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя (плательщика ренты), если иное не предусмотрено законодательными актами, договорами или не вытекает из существа залога.
Подпункт 1 ст. 520 ГК ничего не говорит о необходимости согласия на отчуждение плательщиком ренты имущества, полученного под ренту от ее получателя. Но в силу п. 1 ст. 521 ГК получатель ренты является залогодержателем на переданное плательщику ренты имущества, и потому его согласие на отчуждение плательщиком ренты недвижимого имущества, полученного под ренту, обязательно. Без такого согласия само отчуждение имущества не соответствует закону. Обязательство по выплате ренты не переходит к приобретателю имущества, плательщик ренты остается обязанным по выплате ренты перед ее получателем. Следует также учесть, что в силу ст. 413 ГК продавец обязан передать покупателю имущество свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять имущество, обремененное правами третьих лиц. Поэтому, если покупатель не знал и не должен был знать об обременении рентой купленного им имущества, он вправе требовать от продавца уменьшения покупной цены или расторжения договора. Если же покупатель не потребует расторжения договора и договор не будет расторгнут в установленном законом порядке, обязательства по платежу ренты сохраняются за ним, даже если он не давал согласия принять имущество, обремененное правами получения ренты.
В силу п. 2 ст. 520 ГК, плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность третьего лица, несет субсидиарную ответственность по выплате ренты по отношению к ответственности приобретателя имущества, если законодательным актом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по обязательству. О понятиях и условиях субсидиарной и солидарной ответственности говорят статьи 288, 357 и 287 ГК.
Отношения по выплате ренты, как правило, длительные, а имущество под выплату ренты передается получателем ренты ее плательщику еще до начала выплат рентных платежей. Поэтому ГК предусматривает меры по обеспечению выплаты ренты. Формы обеспечения зависят от того, недвижимое или движимое имущество передается под выплату ренты. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества императивной нормой установлено, что в обеспечение обязательства получатель ренты приобретает право залога (ипотеки) на переданное имущество даже без включения соответствующего условия в договор. Но ст. 521 ГК содержит в себе норму об обеспечении интересов получателя ренты и при передаче под выплату ренты движимого имущества. Пунктом 2 ст. 521 ГК установлено, что при передаче под выплату ренты движимого имущества договором ренты должно быть предусмотрено обеспечение исполнения обязательства в соответствии со ст. 292 ГК или должен быть застрахован в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
Следует отметить, что условие об обеспечении интересов получателя ренты при передаче под ренту движимого имущества п. 2 ст. 521 ГК относит к существенным условиям договора. Согласно п. 1 ст. 393 ГК договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем существенным его пунктам. Следовательно, при отсутствии условия об обеспечении исполнения договора он не может считаться заключенным и порождать права и обязанности сторон.
Говоря о способах обеспечения обязательства ренты, п. 2 ст. 521 ГК отсылает к ст. 292 ГК. В п. 1 ст. 292 ГК сказано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором. Понятие этих видов обеспечения обязательств дано в главе 18 ГК. Выбор видов обеспечения обязательств по договору ренты определяется соглашением сторон этого договора с учетом его особенностей.
Следует отметить, что в самой главе 28 ГК в ст. 522 предусмотрена неустойка за просрочку выплаты ренты в размере, предусмотренном ст. 353 ГК, если иной размер неустойки не установлен договором. Размер неустойки по ст. 353 ГК исчисляется, исходя из официальной ставки рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан на день исполнения денежного обязательства или соответствующей его части.
Другой альтернативной формой обеспечения выплаты является страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по выплате ренты. Этот вид страхования относится к добровольному имущественному страхованию, в котором в качестве страхователя, т.е. лица заключающего договор страхования со страховщиком, т.е. лицом, осуществляющим страхование выступает плательщик ренты, а в качестве выгодоприобретателя, т.е. лица, получающего страховые возмещение, выступает получатель ренты.
Страхование регламентируется главой 40 ГК и Законом Республики Казахстан "О страховой деятельности" от 18 декабря 2000 г. [16]. В качестве страховщиков может выступать коммерческая организация, созданная для осуществления страховой деятельности и имеющая лицензию на право осуществления соответствующего вида страхования.
Поскольку получатель ренты заинтересован в наибольших гарантиях его интересов, следует признать, что в договоре ренты может быть предусмотрен конкретный страховщик и основные условия страхования, которые должны быть включены в договор страхования с учетом законодательства о страховании.
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайной порче имущества, переданного за плату, плательщик вправе, соответственно, требовать прекращения обязательства либо изменения условий ее выплаты. Случайная гибель или случайная порча имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.
Основная обязанность плательщика ренты по договору заключается в выплате периодических платежей получателю ренты в течение всего периода существования обязательства. Рентные платежи выплачиваются в деньгах в размерах, устанавливаемых договором для каждого платежа. В договоре постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключено и сочетание указанных форм выплаты ренты.
В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей получателя в жилище, в питании, одежде, уходе и необходимой помощи, а также оплате ритуальных услуг. При этом должна быть определена денежная оценка пожизненного содержания с иждивением в месяц. При просрочке выплаты ренты ее плательщик уплачивает получателю ренты проценты в размере, предусмотренном договором, а если договором размер процентов не предусмотрен, то в размере, установленном законом.
Особенная часть ГК предусматривает, что постоянная рента выплачивается по окончанию каждого календарного квартала, а пожизненная рента - по окончанию каждого календарного месяца, если иное не установлено договором. Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой платежей в деньгах.
Гражданским законодательством устанавливается также способ определения минимальных размеров рентных платежей.
Период выплаты ренты по обязательству может быть весьма длительным, а экономическое положение и возможность исполнения договора плательщиком ренты могут существенно в этот период измениться. Поэтому в главе 28 ГК РК предусмотрены возможности прекращения рентных обязательств по инициативе каждой из сторон обязательств. Это прекращение, в частности, может происходить путем выкупа ренты. Выкуп - специфическое основание прекращения обязательств, характерное по законодательству Казахстана, только для рентного обязательства. В п.1 ст. 367 ГК, перечисляющем основания прекращения обязательств, выкуп среди таких оснований не предусмотрен. Но п. 3 ст. 367 установлено правило, по которому законодательством и договором могут быть предусмотрены и иные, чем перечисленные в п.1 этой статьи, основания прекращения обязательств. Таким основанием, в частности, является выкуп ренты, предусмотренный нормами главы 28 Особенной части ГК.
Условия выкупа ренты по-разному определены для постоянной и пожизненной ренты.
Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен ее плательщиком как по желанию самого плательщика, так и по требованию получателя ренты.
Плательщик ренты может отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Отказ должен быть заявлен в письменной форме плательщиком ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения ее выплаты, если более длительный срок не предусмотрен договором. При этом обязательство по выплате постоянной ренты прекращается только после получения всей суммы выкупа получателем ренты. Договором может быть предусмотрен и иной порядок выкупа ренты. В частности, договором может быть запрещен выкуп ренты при жизни ее получателя либо в течение срока, не превышающего тридцать лет с момента заключения договора.
Норма закона о праве плательщика ренты на ее выкуп носит императивный характер. Поэтому условие договора постоянной ренты об отказе плательщика ренты от ее выкупа недействительно.
Иначе решается вопрос о выкупе постоянной ренты по требованию ее получателя. Такое требование может быть заявлено лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Такими случаями могут быть нарушения договора плательщиком ренты либо возникновение обстоятельств, при которых создается реальная угроза выплате постоянной ренты.
Выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной договором. В случае, когда выкупная цена договором не установлена, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме рентных платежей, если имущество, в обмен на которое установлена рента, передано за плату. Если же имущество было передано бесплатно, то в выкупную цену, наряду с годовой суммой рентных платежей, включается цена передаваемого имущества. При пожизненной ренте, включая пожизненное содержание с иждивением, выкуп ренты может быть проведен лишь по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком. При этом цена выкупа устанавливается договором, а если она договором не определена, то определяется таким же образом, как и при выкупе постоянной ренты.
.3 Особенности договора ренты по законодательству Республики Казахстан
В качестве специфических признаков договора ренты А.П. Сергеев выделяет то, что он приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, не свойственных другим договорным обязательствам. Это выражается в том, что отношения, возникающие из договора ренты, носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер [17, с.52]. Одним из основных отличий рентного договора называется то, что ему, как никакому другому договору, присуща рискованность (алеаторность). Выше отмечалось, что риск по договору ренты и предпринимательский риск не совпадающие понятия, однако степень их различий требует специального исследования.
По договору ренты риск в основном заключается, как справедливо отмечает А. П. Сергеев, именно в том, " что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчуждаемого под выплату ренты имущества" [17, с.54]. Причем считается, что, заключая договор, стороны осознают данный риск и с ним соглашаются.
На наш взгляд, речь следует вести не только об осознании риска, а также презумпции того, что при заключении рентного договора стороны представляют заранее соразмерность стоимости имущества и причитающихся по договору рентных платежей, причем ее нельзя отождествлять с эквивалентным обменом, опосредуемым договорами купли -продажи, мены. Отсюда вытекают и представления о цели договора ренты. Цель сделки - это предвосхищение в сознании результата, на достижение которого направлены действия.
Цель сделки, в том случае, когда она является двухсторонней, это бинарное понятие. По договору ренты для плательщика ренты основным необходимым, требуемым результатом является получение возмездно или безвозмездно в собственность такого имущества, которое способно приносить рентный договор и практически во всех случаях вследствие этого обладать значительной стоимостью.
При этом он будет стремиться избежать уплаты чрезмерной ренты в пользу прежнего собственника. Данный результат можно обозначить как негативную цель плательщика ренты. Получатель же ренты нацелен на получение незаниженных рентных платежей.
Договор ренты является самостоятельным договорным институтом. Выделение рентных правоотношений, вытекающих из договора, обусловлено их спецификой. К числу специфических особенностей рентного договора необходимо отнести его возмездность (в отличие от договора дарения) и отсутствие определенности относительно совокупной стоимости встречного удовлетворения в момент заключения договора (в отличие от договора купли-продажи).
Любая разновидность рентного договора должна признаваться алеаторной сделкой, поскольку срок действия договора является категорией неопределимой и, в силу последнего обстоятельства, рассматривается в качестве основания для отнесения как рентного договора в общем виде, так и любой его разновидности к числу «сделок о неверном».
Договор ренты является по своей природе реальным. Создание дополнительных гарантий прав получателя ренты как «слабой стороны» этого договора предполагает необходимость формирования устойчивой правовой конструкции. Таковой является реальный договор, предполагающий «выражение воли плюс действие - передачу имущества».
Актуальность вопроса о допустимости субсидиарного применения норм о купле-продаже и дарении к рентным правоотношениям для практики несколько нивелирована введенным законодателем прямым ограничением применения указанных норм случаями не противоречия существу ренты и специальным нормам главы 28 ГК РК.
Проводя же более глубокий анализ данный нормы в теоретическом аспекте, можно предположить, что ее существование имеет глубокие исторические корни
Как уже отмечалось в настоящей работе, первой попыткой нормативного регулирования рентных отношений в Республике Казахстан стало включение соответствующего раздела норм в ГК. Представляется, что именно оттуда берет свое начало данная норма. В рамках предлагавшейся ГК модели правового регулирования, допускавшим установление ренты как возмездным договором, так и безвозмездно - договором дарения и завещанием, существование такой нормы было вполне обоснованным.
Действующая в настоящее время модель правового регулирования рентных отношений допускает их возникновение только из возмездного договора, при этом покупная цена имущества, составляющего рентный капитал, представляет собой часть встречного удовлетворения, которая может быть равной нулю (в случае бесплатной передачи имущества). В силу вышеизложенного, представляется необоснованным существование такой нормы в ГК РК, поскольку она не «вписывается» в общую модель правового регулирования рентных отношений, выбранную законодателем.
Мнение автора состоит не в полном отрицании допустимости применения отдельных норм, о которой высказывались процитированные авторы, а в необходимости изменить грамматическую конструкцию нормы п.2 ст. 519 ГК РК. Применение аналогии закона в данном случае, необходимо конкретизировать путем прямой отсылки к подлежащим применению нормам, либо прямо включить последние в состав специальных норм о ренте.
Предусмотренная законодателем процедура заключения рентных договоров, включающая их государственную регистрацию, чрезвычайно сложна и не всегда оправдана. Требование о государственной регистрации договора ренты, заключенного в отношении недвижимого имущества, не имеет смысла, поскольку сводится лишь к совершению разового юридически значимого действия и не учитывает динамику отношений сторон, которая проявляется в изменении и дополнении положений договора. Государственная регистрация рентного договора фактически сводится к регистрации перехода права собственности. В силу вышеизложенного, вполне логичным было бы введение правил о государственной регистрации, предусмотренных для договоров купли-продажи недвижимости, в отношении договоров ренты.
В отношении субъектного состава участников рентных правоотношений следует констатировать, что ограничения, установленные действующим законодательством, касаются лишь одной стороны - получателя ренты, в то время как ее плательщиком может выступать любой субъект гражданского права (физическое или юридическое лицо), обладающее право- и дееспособностью. Получатель ренты - субъект, далекий от предпринимательской деятельности. Именно в силу указанной причины действующее законодательство вводит прямой запрет на участие в рентных правоотношениях на стороне получателя ренты для коммерческих организаций. Физические лица и некоммерческие организации могут выступать в качестве получателей ренты. Последнее положение базируется на том факте, что учредитель ренты (собственник имущества, составляющего рентный капитал) может и не совпадать с лицом, выступающим в качестве получателя ренты (выгодоприобретателя) в случае заключения договора в пользу третьего лица. Утверждение же о том. что не все некоммерческие организации могут выступать в качестве получателя ренты, представляется не совсем верным. Цели создания некоммерческой организации могут диктовать порядок расходования средств, полученных в качестве рентных платежей, но не могут отражаться на право- и дееспособности некоммерческой организации как субъекта гражданского права.
Во втором параграфе «Существенные условия рентного договора» проводится анализ договорных условий и делаются выводы относительно того, какие из условий являются существенными для договора ренты. Автором предпринята попытка проведения детального анализа такого инструмента рентного договора как выкуп ренты.
Существенными условиями рентного договора являются условия о рентных платежах, условия о рентном капитале (имуществе, передаваемом под выплату ренты), а также условия обеспечения исполнения обязательства по выплате рентных платежей (в том числе путем страхования в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение такого обязательства).
Кроме того, в литературе к существенным условиям рентного договора относят условие о порядке отчуждения имущества, составляющего рентный капитал (возмездно или безвозмездно), а также указание на лицо, смертью которого прекращается договор пожизненной ренты.
Принимая во внимание тот факт, что рентный договор является по своей природе алеаторной сделкой, необходимо иметь в виду следующее. Рисковая сделка есть сделка по поводу риска («покупка надежды»): ее предметом является объект, неопределимый в момент заключения договора (такой, как содержимое рыболовной сети или охотничьего капкана), а «цена определяется заранее, и сделка вступает в силу сразу же, независимо от будущего события»[18, с.18].
Учитывая реальный характер рентного договора, тот факт, что договор заключается в момент передачи вещи плательщику ренты, а исполнение договора фактически представляет собой исполнение обязательства по выплате рентных платежей, предметом договора ренты являются, действия обязанной стороны по предоставлению ренты (в денежной или натуральной форме) (объект первого рода) и рента как таковая, включая количество, качество и цена товаров, работ и услуг, составляющих ренту (объект второго рода), имущество же, составляющее рентный капитал, необходимо рассматривать в качестве своеобразного встречного удовлетворения.
Достижение правового эффекта, к которому стремится получатель ренты в момент заключения договора, возможно только путем получения рентных платежей. Действительно, рентный договор можно определить как соглашение о рентных платежах, выплата которых обусловлена передачей имущества. И именно поэтому, как уже говорилось ранее, рентные платежи являются предметом договора. То, что рентные платежи являются существенным условием любого рентного договора не вызывает сомнения, однако форма платежей обусловила выбор модели их правового регулирования.
Специфика правового регулирования, предопределяемая формой рентных платежей, во многом является искусственной, если принять во внимание тот факт, что одна форма рентных платежей легко может быть заменена другой как в момент заключения договора, так и в ходе его исполнения. Пунктом 2 статьи 521 ГК РК предусмотрена возможность выплаты ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. ГК РК предусмотрена возможность замены натуральной формы денежной ГК РК предусмотрено, что договором пожизненного содержания должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Очевидно, что при замене натурального содержания периодическими денежными выплатами последние будут производиться в соответствии с указанной в договоре пожизненного содержания с иждивением стоимостью натурального содержания.
Таким образом, рентные платежи являются существенным условием договора вне зависимости от их формы, согласованной сторонами, и закрепляются в договоре в виде денежной суммы.
Формулировка вышеупомянутой нормы пункта 2 статьи 536 ГК РК является не совсем удачной, во избежание ее двойного трактования автором предлагается изложить ее в следующей редакции: «2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должен быть определен денежный эквивалент месячного объема содержания с иждивением. При этом денежный эквивалент месячного содержания с иждивением не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом».
Определяя категорию «рентный капитал», законодатель использует понятие «имущество». Если возможность передачи вещей (как движимых, так и недвижимых) под выплату ренты ни у кого не вызывает сомнений, то возможность существования имущественных прав в качестве рентного капитала находится под вопросом.
При этом вопрос порождает одно обстоятельство, а именно: предусмотренная законодателем формула «передача имущества в собственность».
Понятие «имущество» должно пониматься в широком его смысле. Примером широкого понимания «имущества» применительно к характеристике договора как реального может служить доверительное управление. Его реальный характер выражается в необходимости передать в управление предварительно различного рода объекты, включая, наряду с недвижимостью, самые разнообразные права. Такой подход к реальному договору как к договору о передаче имущества (в отличие от традиционного подхода как к договору о передаче вещи) позволяет сделать вывод о возможности существования рентных договоров, предусматривающих передачу имущественных прав.
Однако для устранения различного рода сомнений по этому поводу, законодателю следовало бы включить в общие положения о ренте, содержащиеся в ГК РК, норму, аналогичную изложенной в ГК РК: положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к передаче под выплату ренты имущественных прав, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса или не вытекает из содержания или характера этих прав
Что касается цены имущества, передаваемого под выплату ренты, то данное условие не является существенным, поскольку «стоимость переданного имущества не влияет на объем прав и обязанностей сторон», в принципе, «передача имущества является как бы предпосылкой для возникновения такого гражданского правоотношения вообще»[19, с.67].
В отношении недвижимого имущества, передаваемого под выплату ренты, получатель ренты в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК приобретает права залога на это имущество. Залог возникает в силу закона, что является нетипичным способом регулирования гражданского оборота.
Для достижения цели, преследуемой законодателем при включении нормы об обеспечении прав получателя ренты залогом недвижимого имущества, возникающего в силу закона, необходимо предусмотреть, помимо общего порядка государственной регистрации ипотеки, также и особый порядок - для случаев, когда ипотека возникает не из договора, а в силу прямого указания закона. Для рассматриваемого договора было бы целесообразным допустить регистрацию ипотеки как обременения недвижимости в момент государственной регистрации рентного договора на основании такового.
Договор ренты относится к числу тех немногих договоров, которым в современном гражданском праве приданреальный характер. Для того, чтобы возникли права и обязанности сторон, в которых концентрируется основное содержание договора ренты, необходима передача имущества плательщику ренты.
Договор ренты односторонний договор. После передачи имущества, по общему правилу, получатель ренты не несет никаких обязанностей. Плательщик ренты обладает, пожалуй, единственным правом - с соблюдением требуемых условий выкупить ренту, однако оно не относится к числу основных. Как отмечалось выше, применение к рентным отношениям норм о договоре купли - продажи и дарения может обусловить определенный расклад прав и обязанностей сторон, но возможность этого существенно ограничивается повышенной степенью риска по договору ренты для плательщика ренты.
За исключением договора ренты и завещания, нормами особенной части не регулируются сделки, по которым установлено требование по нотариальной форме их совершения. Если под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, то помимо нотариального удостоверения, договор ренты требует и государственной регистрации. Такие требования обусловлены характеристиками рентных отношений, которые нами были рассмотрены выше. Могут возникнуть споры относительно действительной воли сторон. К примеру, может оказаться, что так называемый плательщик ренты просто-напросто предлагал оплачивать стоимость имущества в рассрочку. В функции нотариуса входит выявление истинных намерений сторон, разъяснение сторонам смысла и значения представленного им проекта (Закон Республики Казахстан «О нотариате»), с учетом сложности юридической конструкции рентного договора это не маловажно для договаривающихся.
Стороны не могут проигнорировать законодательное установление, касающееся того, что рента обременяет право на земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под выплату ренты. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Данное законодательное решение оптимально учитывает интересы и получателя ренты и плательщика ренты. Не исключено, что в последствии, пользуясь предусмотренными договорами механизмом ренты (п. 2, ст. 533 ГК РК), получатель ренты захочет вернуть имущество, представляющее в некоторых случаях немалую ценность. Если же распространить действие статьи 520 об обременение рентой и на движимое имущество, то этим необоснованно сузятся правомочия плательщика ренты. При отчуждении движимого имущества отношения сохранятся в рамках сторон рентного отношения. Хочется также отметить, что, несмотря на так называемый признак следования обременения рентой, оно не носит вещно-правового характера, за исключением пожизненного содержания и иждивения.
Передача недвижимого имущества не освобождает полностью плательщика ренты от обязательств. Он несет субсидиарную ответственность вместе с новым плательщиком ренты, если законодательством или договором не предусмотрена их солидарная ответственность.
Обязательный характер носит норма, предусматривающая обеспечение выплаты ренты. В соответствии с п.1, ст. 521 ГК РК, при передаче под выплату ренты права на земельный участок или другое недвижимое имущество получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Наряду с залогом возможно иное обеспечение выплаты ренты, хотя, конечно, практически в этом нет особой необходимости.
При передаче под выплату ренты движимого имущества закон не определяет непосредственно вид обеспечения исполнения обязательства, хотя в данном случае оптимальным будет залог в обеспечение выплаты ренты другого или того же имущества. Обязанность предоставить обеспечение выплаты ренты является альтернативной. Плательщик ренты взамен обеспечения может застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Право выбора за плательщиком ренты, это общее правило исполнения альтернативного обязательства (ст. 285 ГК РК).
Плательщик, просрочивший выплату ренты, согласно ст. 522 ГК РК уплачивает неустойку, которая взыскивается в соответствии со статьей 353 ГК РК. На наш взгляд, по смыслу ст. 522 ГК РК, стороны могут изменить размер взыскиваемой неустойки вплоть до полного отказа от нее. В целом в ведении указанной нормы нет целесообразности, поскольку взыскивать ее можно было бы исходя непосредственно из норм статьи 353 ГК РК. Некоторая специфика обозначивается для тех случаев, когда рента представляет собой не денежные выплаты, а какое-то натуральное содержание. В данном случае неустойка должна взыскиваться в соответствии с денежной оценкой предоставляемого содержания.
За исключением перечисленного на рентные отношения в полной мере распространяется действие диспозитивного регулирования в гражданском праве. Все, что касается содержания договора и не нарушает прав одной из сторон договора, третьих лиц, общественных интересов и императивных норм, может быть установлено сторонами произвольно. Однако сущность договора составляет то, что рента никогда не определяется конкретными временными рамками. Поэтому стороны не могут оговорить срок выплаты ренты и т. д.
Виды договоров ренты. Законодательство Республики Казахстан предусматривает при разновидности договора ренты:
) договор постоянной ренты;
) договор пожизненной ренты;
) договор пожизненного содержания с иждивением.
Нормы общего характера, рассмотренные нами, распространяются на все эти разновидности. В каждой из них имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, в том, как случайная гибель или порча имущества влияет на рентные отношения и др.
Основания классификации договоров ренты этим не ограничиваются. Договоры постоянной ренты и пожизненной ренты делятся в зависимости от того, за плату или без оплаты передается имущество плательщику ренты, а также от того недвижимое или движимое имущество подлежит передаче.
Договор пожизненного содержания с иждивением среди этих двух разновидностей отличается большей степенью специфичности, кроме того, в нем отчетливо выделяется такая черта, как фидуциарность (доверительность), причем она в некоторых случаях может выходить за рамки гражданского права, основываясь на положениях семейного права.
ГЛАВА 2. ВИДЫ ДОГОВОРОВ РЕНТЫ
.1 Постоянная рента
Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Это означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя[20, с.90].
Постоянной ренте посвящен § 2 главы 28 ГК РК. В этом параграфе можно выделить четыре группы норм: о получателе постоянной ренты (ст. 523), форме, размере и сроках выплаты постоянной ренты, ее выкупе (ст. 526-528) и риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Естественно, что к обязательству постоянной ренты применимы и общие положения, помещенные в § 1 главы 28 ГК.
Прежде всего, как и заем, рента - реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет [21, с.53].
Субъекты договора ренты. Таковыми являются: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).
На вопрос о том, кто может быть получателем и кто - плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 28 ГК РК.
Круг возможных получателей ренты (рентных кредиторов) определяется законодателем двумя способами. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы права.
В п.1 ст. 523 ГК РК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты [22, с.320].
Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).
В силу п. 2 ст. 523 ГК РК права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться гражданам и некоммерческим организациям, если участие в договоре ренты в качестве ее получателя соответствует целям их деятельности. Порядок и условия уступки требования определены в ст.ст. 345-347 ГК РК. Порядок правопреемства при реорганизации юридических лиц установлен ст. 46 ГК РК, а порядок и условия наследования предусмотрены разделом 6 ГК РК "Наследственное право". Возможность перехода прав получателя ренты в порядке правопреемства предусмотрена только для постоянной ренты, но не пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В последних двух случаях правопреемство после получателя ренты противоречило бы существу обязательства, направленного на пожизненное содержание получателя ренты.
Предмет договора ренты. Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество (п.1 ст.517 ГК РК). Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст.535 ГК РК).
Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом тенденций правоприменительной практики.
В силу норм ГК РК под понятие "имущество" подпадают вещи, включая антиквариат, денежные суммы, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней, а также квартиры, жилые дома, дачи, гаражи, ценные бумаги. В соответствии со смыслом п. 1 ст.517 ГК РК получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи.
Вследствие сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", представляющие собой особый способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. В частности нельзя передать под выплату ренты долю в праве общей собственности на имущество.
По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.
Различия правового режима имущества, которое может быть предметом договора аренды, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) такого имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения предусмотренного нормы ГК РК порядка передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний норм ГК РК о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.
При передаче получателем ренты плательщику ренты денежных средств под выплату ренты заключается договор, сходный с договором займа. Но он имеет существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств.
По общему правилу п. 1 ст. 524 ГК постоянная рента выплачивается в деньгах. В соответствии со ст. 127 ГК она должна исчисляться и выплачиваться в валюте Казахстана - тенге. Выплата ренты в валюте иностранных государств возможна лишь в случаях, разрешенных законодательством о валютном регулировании. Договором ренты может быть предусмотрена выплата не в деньгах, а путем предоставления плательщиком ренты ее получателю каких-либо вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, размер которой по периодам платежей должен быть определен договором (п. 2 ст. 524 ГК). Возможно по соглашению сторон и сочетание различных видов выплаты ренты.
Согласно ст. 525 ГК постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Правило ст. 525 ГК диспозитивно, и договором могут быть установлены иные сроки ренты. Порядок исчисления сроков определен главой 6 ГК РК. Эти правила важны для определения конкретной даты платежей, а следовательно, и для исчисления размеров ответственности за просрочку выплаты ренты, предусмотренной ст. 522 ГК. Вместе с тем договором могут быть установлены и конкретные сроки платежей, например, до десятого числа первого месяца после квартала, за которой осуществляется платеж.
Учитывая длительный характер платежный по договору постоянной ренты и возможность изменения реальной стоимости денег, п. 3 ст. 524 ГК устанавливает, что размер выплачиваемой ренты изменяется пропорционально изменению расчетного показателя, установленного законодательными актами.
Размеры расчетных показателей на каждый год определяются законами "О республиканском бюджете", принимаемыми ежегодно, и обычно дифференцируются поквартально.
Период выплаты постоянной ренты может быть весьма длительным. Ведь постоянная рента потому и называется постоянной, что конечный срок ее выплаты не устанавливается, а предусматриваются лишь периодические сроки выплаты. Со временем в период выплаты ренты экономическое положение сторон и возможность исполнения договора плательщиком ренты могут существенно измениться. Поэтому ГК в целях охраны интересов сторон по обязательству ренты предусматривает возможность его прекращения по инициативе каждой из сторон обязательства. Это прекращение обязательства может происходить путем выкупа ренты (ст. 526-528 ГК). Под выкупом ренты понимается основание прекращения обязательства посредством выплаты плательщиком ренты определенной денежной суммы ее получателю. Выкуп - это специфическое основание прекращения обязательства, характерное по законодательству Казахстана для обязательства ренты. В п. 1 ст. 367 ГК, перечисляющим основания прекращения обязательств, выкуп среди таких оснований прямо не предусмотрен. Но п. 3 ст. 367 ГК установлено правило, по которому законодательством и договором могут быть предусмотрены и иные основания прекращения обязательств, кроме перечисленных в п. 1 этой статьи. Таким основанием, в частности, является выкуп ренты, предусмотренный нормами комментируемой главы. Выкуп как основание прекращения обязательств наиболее близок к отступному, предусмотренному ст. 369 ГК. Однако отступное по ст. 369 ГК предусматривается соглашением сторон, а выкуп постоянной ренты предусмотрен императивными нормами закона. Согласно п. 3 ст. 526 ГК, условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп недействительно.
Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен ее плательщиком как по желанию самого плательщика (п. 1 ст. 527 ГК), так и по требованию получателя ренты (ст. 526 ГК).
Законом не предусмотрен срок, по истечении которого с момента заключения договора плательщик по своей инициативе может выкупить ренту. Но договором в интересах получателя ренты может быть предусмотрено, что право выкупа постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.
Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты может осуществляться в случаях, предусмотренных императивными или диспозитивными нормами закона (подпункты 1-4 ст. 527 ГК), например, в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты, а также в иных случаях, предусмотренных договором (подпункт 4 ст. 527 ГК).
Статьей 528 ГК регламентируется выкупная цена ренты. По общему правилу п. 1 ст. 528 ГК, выкупная цена постоянной ренты как при выкупе ее по инициативе плательщика, так и по требованию получателя определяется договором ренты. Если же условие о цене, по которой выкупается рента, договором не определено, она определяется ст. 528 ГК по-разному, в зависимости от того, было ли передано плательщику ренты ее получателем имущество под выплату ренты за плату или бесплатно. Если имущество было передано за плату, то выкупная цена равна годовой сумме рентных платежей (п. 2 ст. 528 ГК). При передаче имущества под выплату ренты бесплатно выкупная цена считается из годовой суммы рентных платежей и цены переданного имущества.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с гражданским законодательством к элементам договора относятся его условия, права и обязанности сторон.
Императивная норма предписывает определенную форму договору ренты (подлежит обязательному нотариальному удостоверению).
Содержание договора как сделки (юридического факта) образуют его условия. Согласно ст.393 ГК РК существенными являются условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным.
Предмет является существенным условием всех договоров. Отсутствие соглашения по существенным условиям означает, что договор является незаключенным.
В договоре постоянной ренты должно быть отражено:
обязательство получателя ренты передать свое имущество за плату или бесплатно в собственность другой стороне;
обязательство плательщика ренты систематически выплачивать платежи получателю на протяжении времени действия договора;
размер ренты и обеспечение выплат;
сроки выплаты рентных платежей;
условия расторжения договора;
иные условия [23, с.22].
Рентные платежи представляют непрерывный рассроченный доход их получателя. В договоре ренты имеет место риск преждевременного его прекращения для обеих сторон. Договор ренты, напоминающий договор мены, отличается от нее тем, что договор мены завершается передачей в собственность имущества каждой из сторон, чего не происходит по договору ренты.
Обязательным и существенным условием договора является такое, которое устанавливает обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения обязательства или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательства или ненадлежащее его исполнение.
Таким образом, стороны сами определяют способ обеспечения рентных платежей и фиксируют его в договоре.
Это условие договора ренты специально оговорено законодателем, является существенным и обязательным. В случае невыполнения плательщиком ренты обязанностей по обеспечению рентных выплат, в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по независящим от получателя ренты обстоятельствам, он вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора. Кроме того, за просрочку рентных платежей закон предусматривает уплату процентов.
В соответствии со ст.518 ГК РК независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (единственный договор, для которого установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Из приведенной нормы следует, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой в силу ст.158 ГК РК с возвращением сторон в прежнее положение. В рассматриваемом случае это означает передачу плательщиком ренты ее пользователю соответствующего имущества обратно.
Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной и тогда в нотариальном удостоверении нужды уже нет.
Применительно к рассматриваемому договору наиболее вероятна ситуация, при которой ссылается на нарушение формы сделки и требует признания ее недействительной получатель. В этих случаях решающее значение будет иметь соотношение стоимости переданного имущества и выплаченной за все время ренты.
Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу ст.155 ГК РК незаключенной сделкой, так как ст.517 ГК РК не содержат указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты [24, с.54].
Особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату, сразу переходит в собственность плательщика, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же взамен получает долговременное обязательство о выплате ренты.
Передача имущества в собственность плательщика под выплату ренты может быть произведена получателем за плату (то есть когда помимо собственно рентных выплат возмещают еще и стоимость переданного под выплату ренты имущества) или бесплатно (то есть когда объем выплат сведен к собственно рентным платежам). Если договор предусматривает передачу имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяют правила о купле-продаже. В противном случае к отношениям сторон применяют правила о договоре дарения. Но в отличие от последнего даже при отчуждении имущества под выплату ренты бесплатно договор ренты носит возмездный характер.
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, регламентируется ст. 529 ГК.
По общему правилу п. 1 ст. 190 ГК, риск случайной гибели или случайной порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности, если иное не установлено законодательными актами или договорами.
Статья 529 ГК, устанавливая специальные правила о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в собственность под выплату ренты, дифференцирует правила о таком риске в зависимости от того, бесплатно или за плату передано имущество. Если это имущество передано бесплатно, то риск его случайной гибели или повреждения несет плательщик ренты, и, несмотря на гибель или повреждение имущества, обязанности плательщика ренты перед ее получателем полностью сохраняются. Это не препятствует выкупу ренты на условиях, определенных законом или договором. При случайной гибели или повреждении имущества, переданного под выплату ренты за плату, плательщик ренты вправе при гибели всего имущества требовать прекращения обязательства, а при гибели части имущества или его повреждении - изменения условий выплаты ренты (п. 2 ст. 529 ГК).
Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты [25, с.41].
Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору ренты, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.
Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу плательщика ренты или лиц, правомерно пользовавшихся предоставляемым помещением, вследствие недостатков последнего, о которых плательщику не было известно, подлежит возмещению получателем ренты в соответствии с действующим законодательством, в том числе после прекращения обязательств сторон по договору, если плательщиком будет доказано, что эти недостатки возникли до передачи помещения плательщику ренты, не относятся к числу явных и получатель ренты, хотя и знал о них, не предупредил о них плательщика.
Сроки выплаты постоянной ренты указаны в ст.525 ГК РК, согласно которой, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, но стороны в договоре и постоянной ренты вправе установить иные сроки.
На случай просрочки выплаты стороны могут предусмотреть проценты. Если их размер не оговорен, он устанавливается в соответствии с ГК РК и определяется существующей в месте жительства получателя ренты учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства по уплате рентных платежей.
Право плательщика ренты требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты при случайной гибели или повреждении имущества не требует специального закрепления в договоре ренты. Статья 526 ГК не предусматривает, что условие договора ренты, согласно которому плательщик ренты отказывается от прав, предоставленных ему п. 3 этой статьи, является ничтожным. В то же время ст. 393 ГК устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом.
Получатель ренты, желающий при заключении договора ренты обезопасить себя от потерь в связи со случайной гибелью или случайным повреждением имущества, может настаивать на включении в договор ренты условия, согласно которому плательщик ренты вправе требовать прекращения обязательств по выплате ренты не раньше чем через определенное количество лет после случайной гибели возмездно переданного имущества.
Одно из перечисленных в ГК условий состоит в том, что при переходе к третьему лицу прав на переданное плательщику ренты недвижимое имущество право получателя ренты не только сохраняется и переходит к приобретателю, но и гарантируется определенным образом. Имеется в виду субсидиарная ответственность первоначального плательщика.
При этом надо заметить, что ст. 521, к которой отсылает ст. 527, в интересах кредиторов существенно изменила само понятие субсидиарной ответственности.
Теперь для того, чтобы суд в случае уклонения приобретателя имущества от обязанности выплачивать ренту удовлетворил требование первоначального плательщика, последнему достаточно доказать, что приобретатель имущества сам не ответил на адресованное ему получателем требование платить ренту либо заявил об отказе ее оплачивать [26, с.162].
Другие специальные гарантии прав получателя ренты указаны в ст. 528 ГК. Смысл этих гарантий состоит в том, что, во-первых, при передаче недвижимости получатель ренты выступает в роли залогодержателя, что, в частности, означает наделение его преимущественным перед многими другими кредиторами правом на удовлетворение своих требований из стоимости переданной плательщику недвижимости, в том числе при признании последнего банкротом.
Во-вторых, условием, притом существенным, договора ренты служит использование помимо залога и других способов обеспечения либо страхования в пользу получателя ренты риска нарушения плательщиком своего обязательства по выплате ренты.
Прекращение договора постоянной ренты. Обязательства, порожденные договором постоянной ренты, могут быть прекращены как по общим основаниям, предусмотренным в гл.21 ГК РК, так и по специальным основаниям, указанным в нормах, касающихся договора постоянной ренты.
Однако следует иметь в виду, что прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина и ликвидация юридического лица, невозможно, потому что рента в порядке следования обременяет не только недвижимое имущество, переданное в ренту.
Расторжение договора постоянной ренты по требованию получателя возможно в случаях, предусмотренных соответственно ст. 521 и 522 ГК. Поскольку по тому и другому договору обязанным лицом является плательщик ренты, получатель вправе требовать расторжения этих договоров при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей.
ГК содержит незамкнутый перечень оснований для расторжения договора постоянной ренты ее получателем, который может быть дополнен договором. Расторжение договора постоянной ренты возможно лишь при условии уплаты покупателем ее выкупной цены, указанной в договоре.
Специальным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора постоянной ренты, является ее выкуп. Выкуп постоянной ренты - это один из способов прекращения договора.
Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены постоянной ренты, определенной сторонами в договоре постоянной ренты.
При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
В таких случаях невключение в состав выкупной цены, подлежащей выплате получателю ренты, стоимости имущества, переданного под выплату ренты, объясняется тем, что получатель ренты произвел его отчуждение как продавец, получив при этом за него плату, эквивалентную продажной цене.
При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным ГК РК.
Порядок осуществления плательщиком своего права на выкуп постоянной ренты определен в ст.526 ГК РК. Данный порядок формализован. О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором.
При этом обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях:
а) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
б) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
в) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
г) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
д) в других случаях, предусмотренных договором [27, с.5-4].
Приведенный перечень (за исключением указанного в п. «а») предусмотрен в виде императивных норм и соответственно не может быть ограничен договором. В то же время в перечне прямо указаны возможности его расширения договором независимо от того, исходит ли требование о выкупе от плательщика ренты или от ее получателя.
Выплата ренты получателю должна быть обеспечена. Механизм обеспечения зависит от характера передаваемого имущества. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель приобретает право залога на него (залог, возникающий в силу закона).
Если под выплату ренты передают движимое имущество, то существенным является следующее условие. Плательщик обязан застраховать переданное ему имущество в пользу получателя либо гарантировать обеспечение исполнения выплаты ренты путем установления в договоре неустойки, залога и т. д.
При невыполнении плательщиком обязанностей по обеспечению выплаты ренты, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения вызванных этим убытков.
.2 Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением
Пожизненной ренте и пожизненному содержанию с иждивением посвящены ст. 530-539 ГК РК. Пожизненное содержание с иждивением - это вид пожизненной ренты. Поэтому нормы параграфов 3 (Пожизненная рента) и 4 (Пожизненное содержание с иждивением) близки друг другу. Более того, по п. 2 ст. 535 ГК к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено параграфом 4 о пожизненном содержании с иждивением. Естественно, к указанным выше двум рентным отношениям применяются и нормы параграфа первого главы 28 "Общие положения".
Различие между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением заключается в том, что пожизненная рента представляет собой денежные суммы, периодически выплачиваемые получателю ренты в течение его жизни (п. 1 ст. 531 ГК), а при пожизненном содержании с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе и необходимой помощи. Не исключена при пожизненном содержании с иждивением дополнительно выплата определенных денежных сумм. При этом в договоре должна быть определена денежная оценка такого содержания в целом, т.е. стоимость общего объема содержания применительно к определенным периодам времени выплаты ренты (п. 1 ст. 531 и п. 2 ст. 536 ГК).
Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением могут быть установлены как на период жизни гражданина, передавшего имущество под выплату ренты, который в этом случае выступает и как получатель ренты, так и на период жизни другого указанного им гражданина. В последнем случае в отношениях ренты участвуют три лица: лицо, передающее имущество под выплату ренты, плательщик ренты и третье лицо в качестве получателя ренты (п. 1 ст. 530 ГК).
Допускается установление пожизненной ренты в пользу не одного, а нескольких граждан, в том числе лица, передавшего имущество под выплату ренты, и указанных им граждан на период жизни каждого из них.
В том случае, когда договор заключается между гражданином, передающим имущество под выплату ренты, и плательщиком ренты с условием выплаты ренты третьему лицу или лицам на период жизни последних, такой договор по смыслу ст. 530 ГК становится договором в пользу третьего лица.
Отношения сторон по договору в пользу третьего лица определены ст. 391 ГК. По смыслу норм этой статьи ГК, третьим лицом в договоре пожизненной ренты и договоре пожизненного содержания с иждивением является гражданин (или граждане), в пользу и на период жизни которого (которых) устанавливается рента или содержание с иждивением. Этот гражданин или граждане с момента выражения ими плательщику ренты намерения воспользоваться своим правом приобретают самостоятельное право требования к плательщику ренты в размерах, обусловленных договором ренты. При этом плательщик ренты и лицо, передавшее имущество под ренту на основе договора друг с другом, не вправе расторгнуть или изменить договор без согласия третьего лица. Если третьих лиц несколько, то каждый из них после выражения своего намерения воспользоваться своим правом, приобретает самостоятельное права требования на часть ренты, обусловленную договором.
В том случае, когда третье лицо указано в качестве пожизненного получателя ренты наряду с лицом, передавшим имущество под выплату ренты, имеет место договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением), осложненный правом третьего лица. В этом случае получатель ренты как сторона договора и третье лицо, выразившее намерение воспользоваться своим правом, приобретают самостоятельные права требования на части рентных платежей, обусловленные договором.
Договор ренты в пользу третьего лица должен быть заключен в соответствии с требованиями ГК к его форме, обусловленными ст. 518 ГК. Однако эти требования относительно формы касаются только самого договора, но не формы выражения намерения третьего лица воспользоваться своим правом. Такое намерение может быть выражено в любой форме, в частности, путем принятия платежа по ренте.
Доли нескольких получателей ренты предполагаются равными. Но договором ренты могут быть определены размеры долей каждого лица, получающего ренту. При этом в случае смерти одного из нескольких получателей ренты, его доля переходит к другим получателям, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 530 ГК).
Размеры и формы пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением определяются договором в соответствии со ст. 531, 536 и 537 ГК. Размеры денежных сумм, выплачиваемых по договору ренты, и характер и виды натурального обеспечения по договору пожизненного содержания с иждивением определяются договором в расчете на период платежа, а именно на месяц, если иное не предусмотрено договорами (п. 2 ст. 531 ГК). При этом размер пожизненной ренты и стоимость натурального обеспечения в расчете на месяц не могут быть менее расчетного показателя. При увеличении величины расчетного показателя размер выплат по ренте должен пропорционально увеличиваться.
Пожизненная рента, если иное не предусмотрено договором, должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца. Что касается предоставлений по договору пожизненного содержания с иждивением, то их сроки определяются договором и существом обеспечения. Естественно, например, что уход за получателем ренты и предоставление ему необходимой помощи должны осуществляться на постоянной основе, а не по окончании месяца. Поэтому при возникновении спора об объеме содержания с иждивением суд должен исходить из принципов добросовестности и разумности (п. 3 ст. 536 ГК). При этом договором может быть предусмотрена замена предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах (ст. 537 ГК).
В целях охраны интересов получателей ренты ст. 538 ГК предусмотрены ограничения на отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания с иждивением. В этой статье получают развитие нормы ст. 520 ГК об обременении рентой недвижимого имущества, которая относится к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Хотя ст. 538 помещена в параграфе о пожизненном содержании с иждивением главы 28, следует признать, учитывая близость этого договора с договором пожизненной ренты, что нормы ст. 520 ГК применимы и к последнему договору.
При разграничении пожизненной ренты от пожизненного содержания с иждивением традиционно указывается на два существенных отличия. Во-первых, предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, тогда как предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимость.
Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья - также и в уходе за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг.
Лишь в качестве исключения договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Кроме того, в отличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем содержания в месяц не может быть менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами. (п. 2 ст. 536 ГК).
Но основной признак для разграничения рассматриваемых договоров состоит в особом характере отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Этот особый характер обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением. Например, необходимость в уходе может возникнуть после заключения договора. Но как только она возникает, то становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена с учетом сложившихся обстоятельств и обычно предъявляемыми требованиями. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Нахождение гражданина на пожизненном содержании плательщика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Вследствие этого моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину - получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств, дающее получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом.
Интересы гражданина - получателя ренты гарантируются различными способами. Во-первых, плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного по этому договору, - вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. Это - следствие не столько доверительного характера отношений сторон договора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина - получателя ренты залогового права на недвижимое имущество. Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.
В тех случаях, когда гражданину - получателю ренты в соответствии с условиями рассматриваемого договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилым помещением у него в силу закона также возникает и право залога (ипотеки), являющееся вещно-правовым обременением жилой недвижимости, переданной в ренту.
К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, например такие, как правила о сроках выплаты денежной части иждивения, о последствиях случайной гибели предмета ренты и т. д. [28, с.364-365].
А теперь рассмотрим основные риски для рентоплательщиков и рентополучателей с тем, чтобы определить, как можно себя обезопасить в этих ситуациях.
При заключении договора ренты, - отмечает практикующий юрист А.А. Проничев [28, с.54], - риск существует для обеих сторон.
По недвижимости существует два вида договоров ренты: с пожизненным содержанием и с пожизненным содержанием и иждивением. Одинокие немощные старики, которые отдают свои квартиры в ренту, как раз и имеют в виду заключение договора второго вида: они хотят, чтобы за ними ухаживали, сходили в магазин, постирали белье и тому подобное. Уход за пожилыми людьми не только занимает очень много времени, но и накладывает дополнительные обязанности, неисполнение которых может привести к расторжению договора через суд.
Договор ренты с пожизненным содержанием - безвременный, у него нет определенного срока. Человек, передавший свою квартиру по договору ренты, может прожить не один десяток лет, и тогда сумма ренты может превысить стоимость самой квартиры.
Бабушка может настаивать на расторжении договора, ссылаясь на недостаточное внимание со стороны плательщика ренты. К сожалению, нередки такие ситуации: «Два года я выплачивал ренту по договору пожизненного содержания с иждивением. Да еще оказывал различные услуги бывшей собственнице квартиры. Эта почтенная бабуля сначала была довольна всем, а недавно заявила мне, что нашла клиента, который будет платить ей больше. Она подала иск в суд о расторжении нашего договора. В качестве причины написала то, что я не выполнял условия договора - не оказывал ей целый набор бытовых услуг и не выполнял домашнюю работу. Доказать обратное я не могу - свидетелей нет».!
Получатель ренты вправе потребовать при нарушениях договора его расторжения. Для этого должны быть основания. Главная ошибка рентоплательщика в том, что он не фиксировал письменно оказание услуг и выполнение домашних работ. Полезно в специальной книжке записывать дату и перечень услуг, которые вы оказываете. А получатель ренты должен расписаться в том, что услуги действительно были оказаны и претензий к вам он не имеет. Точно так же, под расписку, необходимо передавать и сумму выплачиваемой ренты.
В параграфах 3 и 4 главы 28, применительно к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, содержатся специальные нормы о порядке прекращения указанных обязательств по инициативе получателя ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты (ст.ст. 535 и 539 ГК).
Понятие существенного нарушения договора дано в подпункте 2 п. 2 ст. 401 ГК, определяющего общие основания изменения и расторжения договоров. Под существенными указанная статья понимает такие нарушения, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В договоре пожизненной ренты это, прежде всего, может касаться нарушений сроков и размеров обусловленных договором платежей, а применительно к обязательству пожизненного содержания с иждивением стоимости и качества предоставляемого плательщиком ренты имущества, а также обусловленной помощи и ухода.
Получатель ренты при существенном нарушении договора плательщиком ренты вправе по своему выбору требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора. При этом порядок выкупа ренты определяется ст. 528 ГК. Его особенность, предусмотренная п. 2 ст. 533 ГК, заключается в том, что, если под выплату ренты или содержания с иждивением переданы жилой дом или иное имущество, получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты, если, конечно, это имущество сохранилось у плательщика ренты. А это может относиться, прежде всего, к недвижимому имуществу.
Порядок и последствия расторжения договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением подробно главой 28 ГК не определены. Здесь применим общий порядок, предусмотренный главой 24 ГК. Что касается специальных норм, относящихся к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, то они содержатся соответственно в п. 2 ст. 533 и п. 2 ст.539 ГК.
Статья 534 ГК говорит о риске случайной гибели или случайной порчи имущества, переданного плательщику под выплату пожизненной ренты. Но эта статья распространяется и на договор пожизненного содержания с иждивением. Риск случайной гибели или случайной порчи имущества, переданного под выплату ренты, несет ее собственник - плательщик ренты, независимо от того, бесплатно или за плату было передано имущество. Поэтому случайная гибель или порча указанного имущества не освобождает плательщика от обязательств по выплате ренты на условиях, предусмотренных договором.
Норма ст. 534 ГК отличается от соответствующей нормы, касающейся постоянной ренты (ст. 529 ГК).
ГЛАВА 3. ВОЗМЕЗДНОСТЬ И БЕЗВОЗМЕЗДНОСТЬ ДОГОВОРА РЕНТЫ И ПОРЯДОК ЕГО ОФОРМЛЕНИЯ
.1 Возмездность и безвозмездность договора ренты
Прежде чем непосредственно перейти к анализу возмездности или безвозмездности договора ренты следует сделать несколько общих замечаний. Прежде всего, это место соответствующего договора в системе договоров особенной части ГК. Практически не вызывает сомнений тот факт, что договор ренты входит в группу обязательств по передаче имущества в собственность. Это означает, что у плательщика ренты с момента передачи имущества возникает права собственности на него.
Договор ренты - это возмездный договор. Плательщик ренты обязуется выплачивать ее получателю только в обмен на полученное имущество. При этом имущество передается по договору получателем ренты в собственность плательщику за плату или бесплатно. Передаваемое имущество может быть как движимым, так и недвижимым или представлять собой определенную денежную сумму.
Поскольку имущество по договору ренты передается получателем ренты ее плательщику в собственность, в целях обеспечения выплаты ренты получатель ренты приобретает право залога на переданное недвижимое имущество. Кроме того, в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет по отношению к получателю ренты субсидиарную ответственность, если законодательными актами или договором не предусмотрена солидарная ответственность.
Иначе обстоит дело с движимым имуществом. К существенным условиям договора ренты, в случае передачи под выплату ренты движимого имущества или денежной суммы, по особенной части гражданского кодекса предусматривается обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательства либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого исполнения.
Буквальное толкование п. 1 ст. 517 ГК позволяет рассматривать договор ренты как реальный. В свою очередь получатель ренты имеет право получение периодических выплат в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. При этом основным видовым отличием данного договора от смежных договоров по передаче имущества в собственность является именно характер встречного предоставления. Оно предоставляется не в виде единовременной денежной суммы, как это имеет место в договоре купли-продажи, а определенных периодических выплат (выделено мною - С.С.) в течение неопределенного срока - постоянная рента, или же в течение жизни определенного лица (лиц) - пожизненная рента. Таким образом, налицо наличие встречного предоставления, и это позволяет рассматривать ренту в качестве возмездного договора (ст. 384 ГК).
Казалось бы, что в указанных утверждениях нет противоречий, если бы ни положения уже упомянутой выше ст. 519 ГК и некоторых других. В последнем случае возникает несколько вопросов. Во-первых, юридическое значение положения п. 1 ст. 519 ГК «имущество… может быть передано в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно». Во-вторых, соотношения указанного положения с категориями возмездность и безвозмездность, а так же с уже упомянутым встречным удовлетворением по договору ренты в виде обязанности плательщика ренты на выплату периодических платежей (п. 1 ст. 517 ГК).
Следует указать, что категории возмездность и безвозмездность играют в гражданском праве одну из ключевых ролей. Ст. 384 ГК РК распространяет соответствующие положения только на договоры. Закон определяет в качестве возмездного договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. В свою очередь безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Существует презумпция возмездности договора, если из законодательства, содержания или существа договора не вытекает иное.
Несмотря на соответствующее положение законодательства, значение правила о возмездном или безвозмездном характере гражданских правоотношений выходит за рамки договорного права и значительно шире по своему содержанию. Так, например, категории «возмездность» и «безвозмездность» применяются для классификации сделок, способов приобретения и прекращения права собственности, защиты права собственности и иных вещных прав, некоторым вопросам корпоративного права, особенно касающихся проблемам отчуждения имущества юридических лиц, последствий явки гражданина, объявленного умершим и другим. Таким образом, понятия возмездности и безвозмездности имеют значение в целом для гражданского права и, можно констатировать, что регулирование гражданских отношений происходит исходя из принципа возмездности, который распространяется не только на договорные, но и другие гражданские правоотношения.
Содержание п. 1 ст. 384 ГК РК раскрывает возмездность через термины плата или встречное предоставление, что порождает как в теории гражданского права, так и на практике серьезные теоретические проблемы. Например, соотношение понятий возмездность и эквивалентность, а через последнюю - цена договора и т.д. Здесь следует согласиться с мнением Р.А. Максоцкого о том, что для признания правоотношений сторон возмездными необходимо, чтобы действия одной стороны находились в определенной зависимости (синналагматической, условной или каузальной) от действий другой стороны[31, с.17] В договоре ренты такая зависимость налицо - уплата рентных платежей происходит вследствие предоставления имущества в собственность. Но являются ли они эквивалентными?
На этот простой вопрос ответ представляется достаточно сложным и в данном случае следует апеллировать только к общим рассуждениям о возмездности договора. Если применительно постоянной ренты можно говорить об относительной эквивалентности, т.к. рентные платежи осуществляются в течение неопределенного времени и в конечном итоге обязательно наступит момент, когда их размер будет сопоставим с ценой переданного под выплату ренты имущества. Сложнее дело обстоит с пожизненной рентой. Срок уплаты рентных платежей в данном случае определен сроком жизни получателя ренты. Но каков он будет на самом деле (10, 20 или 100 лет) не может определить никто. В том числе и стороны договора ренты. Именно поэтому большинство исследователей отмечают алеаторный (рисковый) характер договора пожизненной ренты[32, с.634]. Но эквивалентность в данном случае несомненно будет присутствовать, т.к. соответствующие риски лежат в равной степени на каждой из сторон договора: плательщик пожизненной ренты может заплатить получателю большую сумму, чем стоимость предмета ренты; в свою очередь получатель пожизненной ренты может получить значительно меньшую сумму, чем он выручил бы при продаже имущества в случае преждевременной кончины. По нашему мнению, эквивалентность при пожизненной ренте имеет условный характер и может быть фактически определена только в случае смерти получателя ренты, который выступит основанием прекращения соответствующих договорных отношений. Рассуждения об эквивалентности договора мены мы приводим особо не смотря на то, что в принципе согласны с утверждением М.И. Бару о том, что понятие возмездности и эквивалентности не совпадают. [33, с.38].
Значительно сложнее обстоит дело с платностью и бесплатностью передачи предмета ренты. Что это? Во-первых, насколько платность или бесплатность, дают основания для дифференциации отдельных положений статей ГК относительно постоянной ренты, во-вторых, влияют на возмездность или безвозмездность договора ренты в целом и, в-третьих, оправданность и необходимость субсидиарного применения к договору ренты положений о купле-продаже и дарении? В цивилистической литературе по этому поводу были различные мнения, но следует констатировать, что принципиальную оценку соответствующих проблем сделано не было.
Так, например, А. Мамаев, рассматривая только оправданность и целесообразность распространение на рентные отношения правил о купле-продаже, считает, что «устанавливая возможность применения к отношениям сторон по передаче имущества правил о купле-продаже, законодатель подразумевал прежде всего возложение на получателя ренты обязанностей по передаче имущества и ответственности за их неисполнение, иначе ссылка на нормы, регулирующие куплю-продажу, просто теряет смысл. Следовательно, в силу ст. 585 (Статья 585 ГК РК тождественна по своим положениям ст. 519 ГК РК.) получатель ренты является носителем не только прав, но и обязанностей, прежде всего обязанности передать плательщику ренты имущество, указанное в договоре. За неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную нормами о купле-продаже и дарении[34, с.18].
В других источниках встречаются просто противоречивые суждения. Например, в одном месте М.И. Брагинский указывает, что «бесспорным по сути всегда было и остается признание соответствующего договора (ренты - С.С.)… возмездным. При этом имеется в виду, что данный договор предполагает встречное удовлетворение в том же смысле, как и ст. 423 ГК. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты»[35, с.629].
Несмотря на подчеркнутую категоричность суждения, уже в другом месте работы М.И. Брагинский утверждает прямо противоположное: «Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором случае - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты… Статья 585 ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты. Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором»[35, с.636]. Вот так, с одной стороны - рента возмездный договор, с другой - безвозмездный, причем это качество ренты презюмируется.
Другой исследователь рентных отношений В.С. Ем считает, что положения ст. 585 ГК влияют не возмездность или безвозмездность договора ренты, а на его юридическую природу. Автор полагает, что «договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи»[36, с.133] Вместе с тем, сомнений в возмездном характере договора ренты у В.С. Ем не возникает[37, с.488].
Казахстанский цивилист Б.В. Покровский следующим образом разъясняет правила ст.519 ГК, «…по которой при передаче имущества за плату к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК), а при передаче имущества бесплатно - правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами комментируемой главы и не противоречит существу договора. При этом закон не предусматривает заключения двух или даже трех договоров (ренты и купли-продажи и (или) дарения), а только применение норм ГК о купле-продаже и дарении к единому договору ренты в отношении передачи имущества под выплату ренты. Следовательно, договор ренты - это единый самостоятельный договор, порождающий самостоятельное обязательство ренты, а не совокупность нескольких договоров, порождающих несколько самостоятельных обязательств. Поэтому при применении к передаче имущества под выплату ренты норм глав ГК о купле-продаже и дарении всегда следует учитывать, во-первых, соответствие этих норм нормам главы 28, а при их расхождении применять нормы главы 28 ГК о договоре ренты и, во-вторых, учитывать, не противоречат ли правила глав 25 и 27 ГК существу договора ренты. Ведь приобретение плательщиком ренты у ее получателя имущества за плату или бесплатно не опосредуется договорами купли-продажи или дарения, а осуществляется по договору ренты, который порождает обязанность выплаты плательщиком ренты в качестве встречного удовлетворения рентных платежей получателю ренты. Поэтому, например, к передаче имущества по договору ренты применяются нормы о форме договора ренты, а не о форме договоров купли-продажи или дарения»[37, с.155].
Менее противоречивы и более последовательны рассуждения Р.А. Максоцкого о возмездном характере договора ренты. С одной стороны автор говорит о том, что «…совершенно не понятна позиция законодателя, по которой он включил в ГК ст. 585, смысл самой этой статьи, возможность ее применения на практике»[31, с.30]. С другой - автор приводит пример, в котором можно вести речь о безвозмездности договора ренты - дарении капитала, с тем, чтобы половина процентов по нему пожизненно выплачивалась дарителю[31].
Заслуживает также внимание один из критериев безвозмездности, предлагаемый Р.А. Максоцким вслед за А.А. Симолиным. Речь идет о ситуациях, когда в безвозмездных договорах происходит возложение одной стороной на другую обязанностей в свою пользу, или в пользу определенных или неопределенных третьих лиц, или вообще в «общеполезных» целях (т.н. modus). Правовым обоснованием того, что modus не превращает отношение сторон в возмездное, является то, что эта возложенная на сторону обязанность представляет собой ограничение (уменьшение) предоставленного другой стороной. Два критерия modus,a: а) указанная обязанность той стороны, которая обогащается по безвозмездным сделкам, должна исполняться единственно и исключительно из того, что дала другая сторона; б) в действиях той стороны, которая этот modus исполняет, должна быть тесная связь с тем, что предоставлено[31, с.48]. Поэтому, заключает Р.А. Максоцкий, modus «…может быть выражен в деньгах только тогда, когда само предоставление той стороной, которая устанавливает modus, выражается так же в деньгах. Во всех остальных случаях, когда платеж ренты производиться в деньгах, но под отчуждение вещей, имущественных прав… правоотношение сторон будет возмездным»[31, с.33].
Соглашаясь с большинством высказанных Р.А. Максоцким суждений, полагаем необходимым внести некоторые уточнения.
Прежде всего, по нашему мнению возмездность договора ренты очевидна во всех случаях, т.к. для нас не вызывает сомнений тот факт, что предметом договора ренты могут быть только вещи, т.е. следует ограничительно толковать термин «имущество», которым в ст. 517 ГК (и в других) обозначен соответствующий предмет. Во-первых, договор ренты, о чем мы уже говорили ранее, входит в группу обязательств по передаче имущества в собственность. Возможность установление права собственности на вещь не вызывает сомнений, а вот право собственности на деньги - здесь по крайней мере существует полярные точки зрения. По нашему убеждению, о праве собственности на деньги можно говорить весьма условно. Относительно юридической природы безналичных денег - речь может идти только о праве требования, например к банку. Применительно к наличным деньгам правильнее речь вести о фактическом обладании ими. Деньги не имеют практически никакого потребительского значения (за исключением может быть их коллекционирования), они выступают средством платежа, всеобщим эквивалентом и т.п., рассмотрение денег в качестве вещей по нашему мнению юридически некорректно. Что касается возможности установление права собственности на имущественные права, то с точки зрения континентальной правовой системы это просто невозможно и формула «право собственности на имущественное право» выглядит по меньшей мере абсурдной.
Второе важное уточнение касается юридической квалификации положений ст. 519 ГК. По нашему мнению, передача имущества под выплату ренты за плату или без таковой следует рассматривать в качестве первоначального рентного платежа, который, при его наличии, свидетельствует об исполнении договора ренты. При отсутствии такового, в современной интерпретации - передача имущества под выплату ренты бесплатно, рентные платежи осуществляются согласно договора и в этом случае, по всей логике вещей, их размер должен быть выше, чем в первом. Соответственно высказанной позиции требует соответствующего изменения формулировка п. 1 ст. 519 ГК. Правила же п. 2 ст. 519 в этом случае вовсе утрачивают какой-либо юридический смысл и поэтому должны быть исключены из ГК. Другой возможный вариант заключается в правиле, отсылающем к положениям ст. 385 ГК о цене договора.
Еще одним важным моментом является изменение правил ст.ст. 528 и 529 ГК. Мы полагаем, что ориентиром относительно выкупной цены постоянной ренты должно стать не сумма годовых рентных платежей, а стоимость конкретной вещи. В данном случае, следует учесть, с одной стороны - произведенные плательщиком ренты платежи, с другой - стоимость имущества, переданного под выплату ренты. Расчетная формула в этом случае может быть такой: выкупная цена = стоимость вещи - рентные платежи, произведенные плательщиком ренты. Подобное правило а) может быть сформулировано в виде диспозитивного правила, если иное предусмотрено соглашением сторон, б) созвучно существующим положениям ст. 385 ГК, в) характерно для юридической конструкции всех обязательств по передаче имущества в собственность.
Весьма интересным в плане его теоретического осмысления является такой инструмент рентного договора как выкуп ренты.
Речь идет о действии, совершаемом плательщиком ренты и направленном на прекращение его обязательства по выплате рентных платежей.
Законодателем предусмотрено два способа выкупа ренты:
по инициативе плательщика ренты;
по требованию ее получателя.
В зависимости от того, по чьей инициативе производится выкуп ренты, последний выступает своего рода гарантией прав соответственно либо плательщика ренты, либо ее получателя.
Наиболее простым, с точки зрения уяснения правовой природы выкупа ренты, является выкуп, осуществляемый по инициативе плательщика ренты. Пунктом 2 статьи 367 ГК РК предусматривается возможность прекращения обязательства по требованию одной из сторон. И в рассматриваемой ситуации выкуп ренты действительно является прекращением обязательства по уплате рентных платежей и в целом всего рентного договора.
Поскольку выкуп ренты представляет собой уплату выкупной цены (денежной суммы согласованной сторонами в рентном договоре или определяемой в соответствии с нормами ГК РК), и представляет собой часть обязательства по выплате ренты, последнее в этом случае следует рассматривать как альтернативное обязательство. Выкуп ренты в этом случае является добровольным исполнением гражданско-правовой обязанности. В соответствии с ГК РК надлежащее исполнение является основанием прекращения обязательства по выплате рентных платежей и одновременно рентного договора в целом.
Выкуп ренты по инициативе плательщика сформулирован законодателем как право плательщика: пункт 3 статьи 526 ГК РК говорит о ничтожности условия о недопустимости выкупа постоянной ренты.
В случае, когда выкуп ренты производится по требованию получателя ренты все намного сложнее. Требование получателя о выкупе ренты может быть заявлено в связи нарушением обязательств, взятых на себя плательщиком по настоящему договору. К числу таковых из упомянутых законодателем в статье 527 ГК РК относится случай, когда плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год (этот срок может быть изменен в рентном договоре).
Коль скоро требование о выкупе заявляется рентополучателем в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением плательщиком обязательств, выкуп ренты в указанном случае следует рассматривать, на мой взгляд, как меру оперативного воздействия. Действия получателя ренты состоят в одностороннем изменении договорного условия о содержании (замена исполнения),допустимом в силу закона. Рентный договор в этой ситуации прекратится так же, как в предыдущем случае, надлежащим исполнением, которое состоит в добровольной выплате плательщиком ренты выкупной цены.
Поскольку исполнение рентного договора, как уже не раз отмечалось, производится, как правило, в течение длительного периода, в реальной жизни могут возникнуть различные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что имущественное положение должника ухудшилось настолько, что дальнейшая выплата рентных платежей в размере и в сроки, установленные рентным договором, невозможна. В этом случае, как и в случае, когда плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты, получатель вправе требовать выкупа ренты. Выкуп ренты, как и в приведенных ранее случаях, влечет прекращение договора. Односторонний отказ получателя от договора путем заявления требования о выкупе ренты в этих случаях выступает в качестве меры оперативного воздействия отказного характера, которая применяется непосредственно получателем ренты как управомоченным субъектом и направлена на недопущение (уменьшение) его убытков в связи с неисполнением договора.
Передача плательщиком рентного капитала в собственность нескольких лиц и (или) его раздел между ними дает получателю право требовать выкупа ренты. В данном случае плательщиком ренты не допущены никакие нарушения прав получателя, поскольку он вправе как собственник распоряжаться принадлежащим ему имуществом, но требование о выкупе может быть заявлено получателем. В этой ситуации требование получателя о выкупе ренты является допустимым в силу закона односторонним изменением договора . Факт появления множественности лиц на стороне рентного должника (плательщика) является основанием для одностороннего изменения договора по требованию рентного кредитора (получателя)
Все изложенное выше относится только к договору постоянной ренты: указанная разновидность рентного договора действует бессрочно и в какой-то момент может стать неприемлемой для одной из сторон в силу причин фактического, экономического или правового характера.
Если в рамках договора постоянной ренты выкуп может рассматриваться как одностороннее изменение договора или как мера оперативного воздействия, то в рамках договора пожизненной ренты законодатель предусматривает возможность выкупа лишь в случае существенного нарушения договора, приравнивая такого рода выкуп к расторжению договора. Последствием такого расторжения будет, в отличие от общего правила, не возмещение убытков, а уплата выкупной цены, которую можно рассматривать как альтернативную неустойку.
В статье 539 ГК РК законодатель вновь возвращается к понятию «прекращение договора». В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением допускается возврат рентного капитала или выплата выкупной цены, которая не подлежит уменьшению на сумму расходов, понесенных плательщиком, и выступает здесь как цена (денежный эквивалент) имущества, переданного под выплату ренты. Стоимость имущества, переданного под выплату ренты (выкупная цена), является в данном случае штрафной неустойкой.
.2 Порядок оформления сделок по ренте
Договор ренты в статье 517 ГК определен как такой договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Порядок нотариального оформления договора определен законом "О нотариате" от 14 июля 1997 года, а порядок государственной регистрации - Законом Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 26 июля 2007 года [38].
Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, также государственной регистрации.
В зависимости от сроков выплаты рента подразделяется на два вида: постоянную и пожизненную.
По договору постоянной ренты (параграф 2 главы 28 ГК) ее плательщик принимает на себя обязанность выплачивать ренту бессрочно, а по договору пожизненной ренты (параграфы 3 (пожизненная рента), 4 (пожизненное содержание с иждивением) главы 28 ГК) - на период жизни получателя ренты. Существенное отличие постоянной ренты от пожизненной связано со сроками ее выплаты.
При постоянной ренте срок прекращения обязательства не определен и она переходит к другим получателям в порядке универсального правопреемства или к иным лицам путем уступки требования, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором ренты.
Пожизненная рента не переходит ни по наследству, ни путем уступки. Она может быть установлена договором как на период жизни гражданина, передавшего имущество под выплату ренты, так и на период другого указанного им гражданина. Пожизненная рента прекращается со смертью ее получателя. Вместе с тем, статья 530 ГК допускает установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан и переход доли в праве на получение ренты получателю, пережившему другого (других) получателя ренты.
Договор ренты - это возмездный договор. Плательщик ренты обязуется выплачивать ее получателю только в обмен на полученное имущество. При этом имущество передается по договору получателем ренты в собственность плательщику за плату или бесплатно.
Поскольку имущество по договору ренты передается получателем ренты ее плательщиком в собственность, в целях обеспечения выплаты ренты получатель ренты приобретает право залога на переданное недвижимое имущество (статья 521 ГК). Кроме того, в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательство по договору ренты переходит на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество, в собственность другого лица, несет по отношению к получателю ренты субсидиарную ответственность, если законодательными актами или договором не предусмотрена субсидиарная ответственность (статья 520ГК).
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайной порче имущества, переданного за плату, плательщик вправе, соответственно требовать прекращения обязательства либо изменения условий ее выплаты. Эти положения закреплены в статье 529 ГК. Однако случайная гибель или случайная порча имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.
Основная обязанность плательщика ренты заключается в периодических платежах получателю ренты в течение всего периода существования обязательства. Рентные платежи выплачиваются в деньгах в размерах, устанавливаемых для каждого платежа. В договоре постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключено и сочетание этих видов выплаты ренты.
В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребности получателя в жилище, в питании, одежде, уходе и необходимой помощи, а также оплате ритуальных услуг. При этом должна быть определена стоимость общего объема содержания с иждивением в месяц. Вместе с тем, пунктом 2 статьи 536 ГК определен минимальный размер такого объема - не менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами.
ГК предусматривает, что постоянная рента выплачивается по окончании каждого квартала (статья 525), а пожизненная рента - по окончании каждого календарного месяца (статья 532). Однако в обоих случаях в договорах могут быть предусмотрены иные сроки.
ГК предусматривает возможность прекращения рентных обязательств по инициативе каждой из сторон, в частности, путем выкупа.
Условия выкупа ренты по-разному определены для постоянной и пожизненной ренты.
Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен как по желанию самого плательщика, так и по требованию получателя ренты (статьи 526, 527 ГК).
При пожизненной ренте, включая пожизненное содержание с иждивением, выкуп ренты может быть проведен лишь по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком.
Для совершения договора ренты требуется осуществление следующих действий:
. Нотариусом истребуются правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.
. Нотариусом истребуется выписка из Правового кадастра.
. Плательщики ренты должны представить заявление с согласием супруга.
. При наличии права на недвижимость нескольких собственников, то письменное согласие всех собственников недвижимости [39, с.60].
В договор ренты обязательно должен быть включен пункт о том, что плательщик ренты обязуется гарантировать исполнение обязательства путем обеспечения выплаты неустойки, залога, поручительства, гарантии, задатка и др. либо предусмотрено обязательство о страховании в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
К примеру, нотариус удостоверил между Петровой и Сидоровым договор пожизненной ренты, в соответствии с которым Петрова безвозмездно передала под выплату ренты принадлежавший ей на праве частной собственности дом Сидорову, а последний обязался ежемесячно выплачивать Петровой до ее смерти ренту в размере десяти расчетных показателей.
Через пять лет в результате возникшей ссоры Сидоров толкнул Петрову, которая при падении получила ушиб головного мозга и через несколько дней скончалась в больнице. Приговором суда Сидоров был признан виновным в неосторожном убийстве Петровой.
Наследники Петровой при оформлении права на наследство потребовали возврата жилого дома, переданного Сидорову под выплату пожизненной ренты, который, по их мнению, должен быть включен в наследственную массу.
Сидоров указал на то, что закрепленные главой 28 ГК правила о договоре ренты, в частности, в статье 539 ГК, не предусматривается такое основание прекращения права собственности плательщика ренты, как смерть получателя ренты. Кроме того, смерть Петровой наступила в результате его неосторожный действий, он не имел намерения лишить Петрову жизни.
Другая жизненная ситуация с пожизненной рентой: Генкин заключил с АО договор пожизненной ренты, безвозмездно передав АО под выплату ренты свою квартиру. Получателями ренты в договоре были указаны сам Генкин и его супруга. Общий размер ренты был установлен в размере 15 расчетных показателей. После смерти Генкина его жена и АО договорились об уменьшении суммы ренты до 7,5 расчетных показателей. Через полгода АО заявило о своем намерении выкупить ренту и выплатило Генкиной сумму, эквивалентную размеру 30-ти расчетных показателей. Генкина приняла деньги, но вскоре обратилась в суд о расторжении договора ренты, возврате квартиры и возмещении убытков.
На суд в качестве третьей стороны был приглашен нотариус, удостоверявший договор ренты.
На суде Генкина пояснила, что договором не было предусмотрена возможность выкупа ренты, поэтому договор между сторонами остается в силе. Полученная ею сумма, в 30 расчетных показателей, является рентой, которую она получила бы, если бы не согласилась на уменьшение размера ренты. Кроме того, полученные ею деньги уже потрачены, поэтому она не может их возвратить.
Представитель АО заявил, что уменьшение размера ренты с 15 до 7,5 расчетных показателей оформлено дополнительным соглашением сторон и удостоверено нотариусом, следовательно, оно юридически действительно. Что же касается права на выкуп ренты, то это общеустановленная практика, предусмотренная гражданским и другим законодательством, поэтому его и не обязательно было указывать в самом договоре. Более того, получение денег Генкиной, предложенной в качестве цены выкупаемой ренты, является свидетельством ее согласия с выкупом АО ренты.
Другой пример: По договору пожизненного содержания с иждивением Калмыков передал Пенкину принадлежащий ему дом, земельный участок с фруктовым садом и огородом. Последний должен был обеспечить Калмыкова питанием, одеждой, в случае необходимости по показаниям врача производить оплату за лечение и лекарства. Однако одним из условий договора являлось обязательство Пенкина застраховать в страховой компании "Казстрах" риск ответственности за неисполнение им своих обязательств. По истечении двух лет Калмыков обратился к нотариусу за разъяснениями о возможности расторжения договора в связи с неисполнением Пенкиным своего обязательства застраховать риск ответственности. Пенкин неисполнение своего обязательства объясняет тем, что Казстрах, которому доверяет Калмыков ликвидирован, а застраховать риск в другой страховой компании он не желает.
Таким образом, договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением представляют собой одну из разновидностей договоров, опосредующих передачу имущества в собственность от одного лица другому.
Суть соответствующих договорных отношений сводится к передаче имущества (главным образом недвижимого) одним лицом другому в собственность в обмен на получение от этого лица содержания в виде денежных средств и (или) другого имущества, которые предоставляются лицу, передавшему имущество персонально и пожизненно, то есть обязанность предоставлять содержание прекращается смертью рентополучателя, а право рентополучателя получать содержание не может быть передано им по наследству или уступлено при жизни иным (третьим) лицам. При этом квартира, а также другое недвижимое или движимое имущество становятся собственностью плательщика ренты сразу же после заключения договора и ещё при жизни рентополучателя.
Оба договора (как договор пожизненной ренты, так и договор пожизненного содержания с иждивением) являются разновидностями договора ренты, имеющего более широкое применение, и рассчитанного на передачу любого имущества в собственность от одного лица другому, однако указанные разновидности имеют специальное значение, то есть предназначаются главным образом для передачи недвижимого имущества с обязательным условием пожизненного предоставления рентополучателю платежей или иного содержания.
Различия между двумя указанными договорами заключается в том, что договор пожизненного содержания с иждивением предназначен исключительно для передачи под выплату ренты жилых домов, квартир, земельных участков или иного недвижимого имущества. При этом обязанность предоставлять содержание может помимо выплаты денежных сумм заключаться в предоставлении получателю ренты иного содержания, например, может заключаться в оказании ему ухода, обеспечении потребностей в одежде, питании, жилище. Договор же пожизненной ренты рассчитан исключительно на получение в счёт предоставленного имущества денежных средств и может быть заключён как в отношении недвижимого, так и в отношении движимого имущества.
Здесь же необходимо отметить одну немаловажную деталь, характеризующую обе разновидности этих договоров и редко встречающуюся в текстах реально заключаемых на практике договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Выплата ренты может осуществляться не только лицам, предоставившим под её выплату какое-либо движимое или недвижимое имущество, но также и любым другим, третьим лицам, указанным гражданином, передающим имущество.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, содержание данной работы позволяет сделать ряд следующих выводов.
Необходимо отметить, что практике не известны случаи передачи иного, чем жилое помещение, имущества под выплату ренты. Подавляющее большинство договоров заключаются в форме договора пожизненного содержания с иждивением, а практика заключения договоров постоянной ренты, по сути, не сложилась.
Инициаторами прекращения договорных отношений зачастую выступают получатели ренты. Их требования чаще облекаются в форму требования о расторжении договора в связи с существенным нарушением договорных обязательств плательщиком ренты, реже - в форму признания договоров недействительными. Явный перекос правового регулирования в сторону защиты интересов получателя ренты приводит к тому, что практика пытается «уравновесить» интересы обеих сторон путем применения любых допустимых инструментов, например, таких как практический запрет на заключение рентных договоров через представителя (в целях недопустимости введения в заблуждение получателя ренты, с одной стороны, и создания определенной гарантии устойчивости правовой связи для плательщика - с другой). К числу указанных инструментов можно отнести также решение вопроса о дееспособности получателя ренты в момент заключения договора путем исследования совокупности соответствующих доказательств, включая косвенные, либо решение вопроса о существенности того или иного нарушения договорных обязательств, допущенного плательщиком, опять же исходя из фактических обстоятельств дела.
В практике нотариусов нередко возникают вопросы о форме уведомления о намерении расторгнуть рентный договор, о процедуре выдаче нотариусами свидетельств о праве на наследство после плательщика ренты, о включении получателя ренты в круг наследников плательщика ренты по закону. Отмеченные проблемы свидетельствуют о необходимости разработки нормативных документов, создающих правовую базу для единообразного применения законодательства о рентных отношениях судами и нотариусами.
Договора ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РК. До 1999 г., в ГК КазССР от 1963г., были предусмотрены договора купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием. То есть это были рассроченные договора с условием. В новом Кодексе впервые были представлены все виде ренты: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты - пожизненное содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента - это правоотношение сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора при существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.
К сожалению, между нормами гл. 28 ГК РК, регулирующей отношения ренты, и практикой много расхождений. Так, согласно ГК РК все обязательства рентоплательщика должны быть выражены в договоре ренты в денежном эквиваленте, но на практике это требование редко выполняется: в договорах обычно оговариваются качество оказываемых услуг (в том числе ритуальных) и частота их оказания.
В § 3 гл. 28 ГК РК («Пожизненная рента») предусматривается, что на передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей. Это условие на практике тоже не выполняется, и если рентоплательщик захочет продать квартиру вместе со своими обязанностями другому лицу, ему будет необходимо получить письменное согласие рентополучателя. Кроме того, ГК РК предусматривает в случае нарушения договора возможность выкупа ренты. На практике же эта норма фактически не применяется.
Договор пожизненного содержания с иждивением заключают, как правило, люди преклонного возраста. В круг рентоплательщиков зачастую попадают и потенциальные наследники. Перспектива уладить вопрос с передачей собственности еще при жизни наследодателя устраивает обе стороны договора. Для одной из них это возможность приобрести полноценное содержание и уход, а для другой - предпочтительнее приобрести в собственность жилое помещение еще при жизни родственника, не надеясь на завещание.
О том, что эти ожидания не всегда оправдываются и что договоры ренты расторгаются и перезаключаются некоторыми гражданами примерно с той же частотой, что другими переписываются завещания, а заманчивые условия по содержанию оказываются не под силу их исполнителям по договору, - это, к сожалению, не редкость. Однако, если правильно составить договор ренты и следовать определенным правилам поведения, о которых говорилось в работе (проверить историю квартиры, фиксировать документально платежи и оказание услуг и проч.), то практически все риски договора можно свести к минимуму.
Получению ренты в первоначальном (чисто экономическом) значении предшествовала передача плательщику ренты определенного имущества (рентного капитала). Динамика развития общественных отношений привела к расширению состава рентного капитала (первоначально только недвижимость, затем - движимое имущество, в том числе деньги), либо полностью к отказу от предоставления такового.
По общему правилу рента не ограничивается каким-либо предельным сроком или, во всяком случае, никогда не бывает разовой. Еще одной чертой ренты является то, что она не связана с осуществлением предпринимательской деятельности, и соответственно не может рассматриваться как прибыль. Таким образом, «рента» как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.
Прежде, чем попытаться сформулировать определение понятия «рента», необходимо отметить, что существование ренты в гражданском обороте не ограничивается кругом отношений, регулируемых Гражданским кодексом Казахстана.
Многочисленные публикации, выступления и комментарии, особенно в последнее время используют все тот же термин «рента» для характеристики совершенно иных, казалось бы. отношений. В частности, «рента» или «рентный доход» - категории, используемые для определения взаимоотношений государства как собственника природных ресурсов (нефть, газ, уголь, золото, алмазы, лес и т.п.) и хозяйствующего субъекта добывающей отрасли. Рента в указанном понимании - это сверхприбыль, получаемая предпринимателями не от затрат труда, капитала или применения новых технологий, а от владения уникальными производственными возможностями (природными ресурсами). Таким образом, понятие «рента», используемое в природопользовании, есть не что иное, как плата за право пользования недрами, взимаемая государством как собственником с пользователя.
Экономическое содержание ренты не отражает специфики ее юридической природы, но все же необходимо констатировать, что за века существования правовой конструкции ренты, она претерпела значительные изменения, неизменным же осталось лишь ее экономическое содержание.
Исходя из вышеизложенного, представляется, что наиболее точным является определение экономической категории "рента" как периодически получаемые имущественные блага (денежные средства или их натуральный эквивалент), направляемые получателем в соответствии с целями, указанными или согласованными с источником выплаты.
Договор ренты, являясь одним из оснований возникновения рентных правоотношений, представляет собой двухстороннюю сделку, опосредующую переход титула собственника на имущество в обмен на предоставление встречного удовлетворения, характеризующегося периодичностью и невозможностью полной его оценки в момент заключения сделки Предложенная выше дефиниция рентного договора позволяет дать определение ренты как понятия правового.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1.Гражданское право. Том 1. //под ред М.К. Сулейменова, Ю.Г. Басина. Алматы, Издательство КазГЮА, 2000. -544 с.
.Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть от 01 июля 1999 года) № 409-I (с изменениями и дополнениями по состоянию на 19.03.2010 г.)// Ведомости Парламента Республики Казахстан, 1999 г., № 16-17, ст. 642
.Диденко А.Г. Научно-практический комментарий статей ГК РК о залоге. Гражданское законодательство Республики Казахстан. Статьи, комментарии, практика //Под ред. проф. А.Г. Диденко. Вып. 11., Алматы - 486 с..
.Рикардо Д. Сочинения / Пер. Н. Зибера.- СПб.: Изд. Л. Ф. Пантелеева, 1882 ( Тип. м-ва путей сообщ.).- XX, III, - 659 c.
.Грешников И.П. Рента в проекте Гражданского кодекса Республики Казахстан.// журнал: "Предприниматель и право". - 1998. - № 18 и 19.
6.Скрябин С.В. Возмездность и безвозмездность договора ренты//Источник: http://www.zakon.kz/203872-vozmezdnost-i-bezvozmez dnost-dogovora.html
.Идрышева С. Рента или дарение? Нотариусы зачастую используют неверную формулировку//Источник ИС Параграф
.Золотько Н.В. Договор ренты в гражданском праве России. Автореферат на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Краснодар, 2002 - 202 с.
.Яковлева ЕМ.. Новые виды договоров в гражданских кодексах союзных республик. // Вопросы кодификации гражданского законодательства союзной республики. Гталинабад, 1960 - 368 с.
.Гражданский кодекс Казахской ССР, принятый Верховным Советом Казахской ССР 28 декабря 1963 г. //Ведомости Верховного Совета и Правительства Казахской ССР, 1964, № 2
.Закон Республики Казахстан от 14 июля 1997 года «О нотариате»//Ведомости Парламента Республики Казахстан, 1997 г., № 13-14, ст. 206
.Рента - это постоянный доход//Источник: http://www.rips.ru/ analit.phtml?id=64
.Маркова О.В. Договор ренты в российском гражданском праве//Автореферат диссер., Иркутск, 2002г. - 390 с.
.Покровский Б.В. Рента - новый институт права в проекте Особенной части гражданского кодекса Республики Казахстан//Астана - сборник научно-практической конференции «Развитие гражданского законодательства Республики Казахстан», 1998г. - 458 с.
15.Комментарий к Гражданскому Кодексу Республики Казахстан. ч.2 //под ред. Басина Ю.Г. - А., 2001г. - 452 с.
16.Закон Республики Казахстан от 18 декабря 2000 г. "О страховой деятельности"//Ведомости Парламента Республики Казахстан, 2000 г., N 22
.Гражданское право. В 3-х томах. //под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. 4-е изд., перераб. и доп. - М.: 2005, т.1 - 765с.
.Золотько Н.В. Договор ренты в гражданском праве России. Автореферат на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Краснодар, 200 - 186 с.
.Лаасик Э.Я. Договор пожизненного содержания.// Ученые записки Тартусского государственного университета. Вып. 84. Труды юридического факультета, I960 - 212 с.
.Гуев А.Н. Гражданское право. В 3-х тт. Том 2. - М., Инфра-М, 2003.- 454 с.
.Брагинский М.И.Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей. //М., 1996. - 388 с.
.Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель //под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. - 480 с.
.Цыбуленко 3. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция, 1997, № 7, - 120 с.
.Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Ярошенко К.Б. Комментарий части второй ГК РФ.// М., 1996.- 490 с.
.Ем B.C. Договор ренты // Законодательство, 1999, № 5 - 104 с.
.Литовкин В.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный).// М., 1996.- 654 с.
.Договор ренты и его виды.//журнал «Недвижимость и цены» №46 (143) от 21-27 ноября 2005г. - 120 с.
.Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1. //Отв. ред. Е. А. Суханов. - М., БЕК, 2003. - 520 с.
.Официальный сайт газеты «Русский север» 12 февраля 2003 г. http://www.russev.ru
.Бару М.И. Понятие и содержание возмездности и безвозмездности в советском гражданском праве //Харьковский юридический институт. Ученые записки. Выпуск 13. Харьков, 1959. - 396 с.
.Максоцкий Р.А. Возмездность и безвозмездность в современном гражданском праве. Учебное пособие //Научн. ред. М.В. Кротов. М.: ООО «ТК Велби», 2002. - 376 с.
.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества в собственность. М.: Издательство "Статут", 2000. - 712 с.
.Бару М.И. Понятие и содержание возмездности и безвозмездности в советском гражданском праве //Харьковский юридический институт. Ученые записки. Выпуск 13. Харьков, 1982. - 320 с.
.Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты / Российская юстиция. № 9, 1999. - 86 с.
.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества в собственность. //М.: Издательство "Статут", 2000.- 880 с.
.Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник // отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство БЕК, 1999.- 326 с.
.Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Комментарий. //отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Алматы: Жетi жаргы, 2000. - 664 с.
.Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Ведомости Парламента Республики Казахстан 2007 г., № 18, ст. 142
.Методическое пособие в помощь для обучения нотариусов по теме: "Собственность - недвижимое имущество"//Астана: МинЮст Республиканская нотариальная палата, 2002 - 220 с.