Исследование рынка недвижимости в старой части города Набережные Челны
Министерство
образования и науки Российской Федерации
Набережночелнинский
филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения
высшего профессионального образования
"Казанский
(Приволжский) федеральный университет"
Институт
архитектуры, строительства и дизайна
Кафедра
«Экономика и менеджмент»
Курсовая
работа
Дисциплина
«Планирование и контроллинг»
Тема:
«Исследование рынка недвижимости в старой части города Набережные Челны»
Выполнил: студент
гр. 3405 Сафиуллин Л. И.
Проверила: Старший
преподаватель Николаева А. А.
Набережные
Челны
год
Содержание
Введение
Основная
часть
Этап
1 Определение цели
Этап
2 Сбор и обработка информации
Этап
3 Сегментация
Этап
4 Позиционирование
Этап
5 Определение емкости рынка
Анализ
сильных и слабых сторон, возможностей и опасностей
Заключение
Список
использованных источников и литературы
Введение
Современный рынок недвижимости предоставляет
покупателю массу вариантов приобретения жилья. В зависимости от потребностей
люди выбирают для себя наиболее оптимальное расположения их жилища. Это может
быть быстрый доступ на работу или учебу, близость к магазинам и торговым
центрам, к спортивным или культурно-развлекательным заведениям.
У каждого города есть старая и новая часть, и
город Набережные Челны-не исключение. В новой части концентрируется как правило
множество общественных зданий, спальные районы, а в старой- административные
здания и здания несущие архитектурно-историческую ценность, памятники и т.д.
Старая часть как раз и представлена бывшими поселками ГЭС, ЗЯБ и Сидоровка.
Исследование рынка недвижимости в старой части
города Набережных Челнов позволит узнать нам стоимость 1м2, определить
тенденции развития и активность покупок жилья в этом районе.
Основная часть
Этап 1. Определение цели
В рамках курсового проекта я задаюсь следующими
(краткосрочными) целями:
) определить среднюю стоимость 1м2 жилья в
старой части города.
) определить зависимость стоимости 1м2 жилья в
зависимости от расположения объекта недвижимости.
) проанализировать полученные результаты и
выполнить SWOT-анализ рынка недвижимости.
рынок недижимость стоимость
Этап 2. Сбор и обработка информации
Для достижения цели выполним соответствующие
задачи, первой из которой будет характеристика города Набережные Челны.
Набережные Челны - город республиканского
подчинения, главный город полицентрической Набережночелнинской агломерации и
центр Нижнекамского ТПК, тридцатый по численности населения в России (данные на
1 января 2010 г.), второй по численности населения и значимости город
Татарстана. Площадь города - 171,03 км²; по
обоим берегам Камы расположена обширная (включающая 19 районов) пригородная
зона.
Страна: Российская Федерация
Субъект федерации: Республика Татарстан
Координаты: 55°42′00″ с. ш. 52°20′00″
в. д.
(Карта со спутника)
Внутреннее деление: Комсомольский район,
Автозаводской район, Центральный район.
Глава города: Василь Гаязович Шайхразиев
Основан: 1626 год н.э.
Прежние названия: Брежнев (1982-1988)
Статус города: с 1930 года.
Площадь: 171,03 км²
Население: 513 735 человек (по предварительным
данным переписи 2010 года)
Плотность: 3004 чел./км²
Агломерация: 1,1 млн
Национальный состав: татары-45,6%,
русские-44,9%, чуваши-2,2%, украинцы-1,7%, башкиры-1,5%, другие 4,1%
Этнохороним: Челнинец, челнинка, челнинцы
Часовой пояс: UTC+3, летом UTC+4
Телефонный код: +7 (8552)
Почтовые индексы: 4238**
Автомобильный код: 16, 116
Код ОКАТО: 92 430
|
Численность
жителей города по годам (в тыс. чел.)
|
|
Год
|
Численность
|
Год
|
Численность
|
|
1887
|
1
|
1982
|
374
|
|
1926
|
4
|
1989
|
500,3
|
|
1931
|
1996
|
528,7
|
|
1939
|
9,4
|
2000
|
514,7
|
|
1959
|
19,1
|
2005
|
508
|
|
1967
|
33
|
2009
|
508,7
|
|
1970
|
37,9
|
2010
|
510,3
|
|
1971
|
55
|
2011
|
513,7
|
|
1973
|
126
|
2012
|
516,6
|
|
1976
|
231
|
|
|
1979
|
301,4
|
|
Административное деление
В соответствии со статьёй 37 Федерального закона
«Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской
Федерации», статьёй 40 Устава муниципального образования город Набережные
Челны, в структуру Исполнительного комитета входят его территориальные органы:
* исполнительный комитет Автозаводского района;
* исполнительный комитет Центрального района;
* исполнительный комитет Комсомольского района.
Границы районов муниципального образования
города Набережные Челны определены согласно решению Городского Совета
Муниципального образования города Набережные Челны «О делении территории города
Набережные Челны» на территориальные единицы и установлении границ районов
города".
В интересующий нас Комсомольский район входят
посёлки ГЭС, ЗЯБ, Сидоровка, Орловка, Элеваторная гора. Район «Замелекесье»,
Суровка, 32 и 62 комплексы, БСИ, Энергорайон;[1]
Этап 3. Сегментация
Сегментирование рынка недвижимости проводят по
следующим критериям:
А) Географические признаки
Б) Физические характеристики
В) Функциональное назначение
Г) Демографические признаки
Д) Социально-экономический критерий
Е) комплекс признаков
Рассмотрим подробнее критерии сегментации,
входящие в каждую из указанных групп.
Географические критерии. Название группы говорит
само за себя. Данные критерии определяют различия (сходства) между
потребителями по географическому признаку.
К географическим критериям относятся:
• величина региона;
• плотность населения;
• климатические условия;
• административное деление (область, город, село
и т. п.);
• удаленность от центральных и региональных
складов компании.
Набережные Челны расположен в северо-восточной
части республики Татарстан, на левом берегу реки Кама, превращенной в
Нижнекамское водохранилище.
В Комсомольский район входят посёлки ГЭС, ЗЯБ,
Сидоровка, Орловка, Элеваторная гора. Район «Замелекесье», Суровка, 32 и 62
комплексы, БСИ, Энергорайон;
Функциональное назначение
Различают следующие сегменты рынка недвижимости:
* рынок жилья;
* рынок коммерческой недвижимости;
* рынок земельных участков
На рынке недвижимости в Набережных Челнах
представлено ограниченное количество сегмента. Практически отсутствует аренда
земельных участков, нет предложений по аренде домов, по аренде нежилых
помещений (офисов, производственных и торговых помещений, гаражей и стоянок), -
предложение сильно ограничено. Так же обстоит дело и в сегменте продажи
квартир. Ограниченное количество предложений на рынке недвижимости в Набережных
Челнах рождает высокий спрос, - именно поэтому стоимость жилых и нежилых
помещений приближена к стоимости недвижимости в городе Москва. Так, например,
аренда 2-х, 3-х комнатной квартиры на сегодняшний момент времени достигла
уровня цен от 20 тыс. руб. до 40 тыс. руб. соответственно.
Продажа квартир в Набережных Челнах
сосредоточена на предложении вторичного рынка жилья, новостроек практически
нет, таким образом, стоимость квартир также достигает уровня цен на московские
квартиры.
Демографические признаки.
К этой группе критериев сегментирования рынка
относятся:
• возраст потребителей;
• пол;
В настоящее время по демографическому признаку
обычно выделяют такие группы потребителей, как дети, молодежь, лица среднего
возраста, многодетные семьи и т. п.
Численность населения по возрастным группам:
Средний возраст составляет 36,7 года.
Социально-экономические признаки
Эта группа критериев весьма обширна. К ним можно
отнести, например, следующие:
• образование;
• уровень доходов;
• занимаемая должность;
• профессиональная принадлежность;
• жилищные условия.. [2]
По итогам за 2012 год общий объем доходов,
поступивших в бюджет города в прошлом году, составил 5,9 млрд. Промышленными
предприятиями города отгружено продукции на 203,0 млрд. рублей, что в 1,3 раза
больше уровня 2010 года. Индекс промышленного производства -119,2%.
Строительно-монтажные работы выполнены на сумму
27,6 млрд. рублей, рост - на 4,7%. В результате постепенного восстановления
потребительского спроса оборот розничной торговли в текущем году вырос на 11,7
% и составил 92,7 млрд.руб.
По итогам 2012 года объем инвестиций,
направленных в экономику и социальную сферу города, составил 20,5 млрд. руб.
[7]
Меня в данной курсовой работе интересует рынок
жилой недвижимости с географическим критерием: старая часть города.(ГЭС, ЗЯБ и
Сидоровка). Сравнивать буду квартиры однокомнатные(с площадью до 30м2; от 30 до
40м2; свыше 40м2), двухкомнатные(с площадью до 45м2; от 45 до 60м2; свыше
60м2), и трехкомнатные(с площадью до 60м2; от 60 до 70м2; свыше 70м2),,
расположенные в разных частях старого города (ГЭС, ЗЯБ, Сидоровка).
Этап 4. Позиционирование
Охарактеризуем интересующие нас объекты согласно
факторам позиционирования:
А)Физический и моральный износы объектов
недвижимости в старой части города существенно не отличается, так как год
постройки их примерно одинаков.
Б) «Имидж»: объекты недвижимости на ГЭСе
престижнее объектов ЗЯБи или Сидоровки в связи с более развитой
инфраструктурой.
В) особым спросом пользуется жилая недвижимость,
имеющая небольшую удаленность от продовольственных магазинов и остановок
общественного транспорта.
Г) привлечение агентств недвижимости при
купле-продаже и сдачи в аренду всегда удорожает цену, независимо от
месторасположения.
Приведем некоторые статистические данные перед
определением стоимости квадратного метра в интересующем нас районе[3]:
|
Кол-во
комнат
|
2009
|
2010
|
2011
|
2012
|
2013
|
|
Комс.
Р-н.
|
ГЭС
|
ЗЯБ
|
Сидоровка
|
ГЭС
|
ЗЯБ
|
Сидоровка
|
Комс.
Р-н.
|
Комс.
Р-н.
|
|
1
|
52845
|
28904
|
29178
|
24821
|
34539
|
34609
|
31388
|
48611
|
48611
|
|
2
|
|
26270
|
26399
|
23739
|
29043
|
30097
|
27617
|
|
|
|
3
|
|
26959
|
25548
|
25126
|
27297
|
27759
|
25242
|
|
|
|
4
|
48864
|
26721
|
22904
|
27365
|
26375
|
23135
|
36667
|
48864
|
Соотношения количеств объявлений о продажах
квартир:
Определим среднюю стоимость 1м2 на ГЭС (по
комплексам 2,4,5,8,9,10)[4]
Средняя стоимость 1м2 в поселке ГЭС составила
49026 рублей.
Определим теперь среднюю стоимость 1 м2 в
поселке ЗЯБ[4]
Средняя стоимость 1м2 в поселке ЗЯБ составила
48930 рублей.
Определим среднюю стоимость 1 м2 в поселке
Сидоровка[4]
Средняя стоимость 1м2 в поселке Сидоровка
составила 41248 рублей.
По полученным данным можно сделать следующие
выводы:
Средняя стоимость квадратного метра жилья в
поселках Гэс и ЗЯБ незначительно отличаются (49026 и 48930 рублей
соответственно), причем в поселке Гэс более высокую стоимость можно оправдать
более развитой инфраструктурой и наличием большего количества административных
зданий и культурно-исторических объектов.
Средняя стоимость квадратного метра жилья в
поселке Сидоровка (41248 рублей) значительно меньше средней стоимости 1м2 жилой
площади в поселках Зяб и Гэс. Это можно объяснить менее развитой
инфраструктурой, значительной удаленностью от центра города.
Стоимость квадратного метра зависит также:
от этажа расположения квартиры (первый и
последний этажи считаются менее ликвидными)
от площади всей квартиры (чем больше площадь
квартиры, тем дешевле квадратный метр)
от количества комнат (как и с площадью: чем
меньше комнат-тем дороже квадратный метр).
Спрос на однокомнатные квартиры значительно
больше чем на 2-х и 3-х комнатные, в связи с их сравнительно небольшой
стоимостью.
Этап 5. Определение емкости рынка
Для жилой недвижимости емкость рынка
определенного типа недвижимости ( сдаваемой в аренду недвижимость),
рассчитывается по формуле:
Емкость рынка =кол-во единиц, проданных или
сданных в аренду за определенный период (с 01.03.2013 до 01.04.2013)/ общее
кол-во единиц для продажи или сдачи в аренду *100%. Всего о покупке и аренде по
ГЭСу, ЗЯБи и Сидоровке составило в совокупности 1225 объявлений, спрос -138
объявлений за указанный период.
Емкость рынка старой части города
=(138/1225)*100%=11,3%
Анализ сильных и слабых сторон, возможностей и
опасностей[5]
|
Сильные
стороны
|
Слабые
стороны
|
|
-
действуют государственные программы инновационного развития экономики страны,
формирование особых экономических зон, что способствует динамичному развитию
рынка недвижимости; - в России существует положительный опыт реализации
масштабных перспективных планов развития более слабых регионов (дотационных);
- функционирует Федеральное агентство по управлению государственным имуществом,
в котором работают высокообразованные специалисты, способные контролировать и
регулировать рыночную ситуацию; - действуют государственные программы:
«Жилище» на федеральном уровне и «Субсидирование процентной ставки» на уровне
региона Томской области; - достаточно развита гибкая система ипотечного
кредитования, взаимодействующая со строительными компаниями и позволяющая
получить недостающие суммы со стороны бизнеса; - существует поддержка
строительных жилищных компаний со стороны государства в виде грантов и
госзаказов с целью обеспечения жильем отдельных категорий граждан (военные,
врачи, работники сферы образования, и т.д.); - в России осуществляется ряд
инновационных научно-исследовательских проектов, которые имеют мировое
значение и способствуют развитию межрегиональной миграции, что влечет за
собой увеличение потребности в жилье, расширению производственных площадей,
офисных помещений, привлечению новых инвестиций в строительство наукоградов;
- попытка снижения спекулятивного спроса, путем налоговых мероприятий.
|
-
слабое понимание на высшем уровне в правительстве (необходимости
урегулирования процессов, связанных с выделением землеотводов,
ценообразованием и государственной регистрации прав собственности и т.д.); -
перенасыщение рынка посредниками и стимулирование, таким образом,
спекулятивного спроса (многократная перепродажа одного и того же объекта
недвижимости); - слабый уровень профессионально поведения посредников; -
разобщенность ресурсов по развитию рынка недвижимости как материальных и
финансовых, так и людских; - отсутствие четкой законодательной базы и
нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность участников рынка
недвижимости; - нарушение баланса рынка, перераспределение производственных
сил, связанных с кризисными событиями (разорение крупных застройщиков, и как
следствие снижение первичной недвижимости); - необоснованно завышенные цены
на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости, обветшание последней; -
слабая эффективность государственных программ в области стимулирования роста
дохода на душу населения, как на федеральном, так и на региональном уровне; -
отсутствие полномасштабных маркетинговых исследований и неполноценный анализ
показателей влияющих на динамику рынка недвижимости; - несоответствие многих
первичных объектов общепринятым стандартам.
|
|
Возможности,
альтернативные решения
|
Угрозы
|
|
При
поиске альтернатив в нашем случае следует обратить пристальное внимание: -
на позитивные мировые тенденции развития рынка недвижимости; - резкий рост
спроса (по каждому из сегментов рынка) на новостроящиеся объекты
недвижимости; - появление новых технологий производства, которые можно с
успехом внедрить в производство и восстановление ветхих объектов; -
стимулирование повышения интереса как российских, так и зарубежных инвесторов
и потенциальных заказчиков (потребителей) к возведению объектов недвижимости;
- расширение структуры сбыта и ассортимента жилищных объектов (от
малогабаритного до элитного жилья). Отметим также влияние на успешное
развитие рынка недвижимости следующих факторов внешней макро- и
микроэкономической среды внутри страны: - законодательство и политическая
среда, ожидаемые или возможные их изменения; - экономическое положение страны
или отдельного ее региона.
|
В
качестве потенциальных угроз могут быть: - изменение показателей роста ВНП, -
возможные значительные изменения в системе налогообложения, - повышение
уровня ожидаемой инфляция и негативное ее влияние на развитие рынка
недвижимости; - социально-демографические факторы (старение населения нашей
страны и его естественную убыль, рост трудовой миграции, особенно молодежи
студенческого возраста, в сопредельные государства (страны ЕС), рост уровня
безработицы); - изменение экологической среды и ряд других важных показателей
(изменение экологической обстановки сказывается на предпочтениях участников
рынка. Если экология ухудшается, то это приводит к росту заболеваний,
преждевременному старению организма и смерти и как следствие выбор
потребителя склоняется в сторону экологически чистых районов). Поэтому, чтобы
снизить влияние потенциальных угроз извне, правительство России должно
пересмотреть основные элементы экономической политики государства, прежде
всего, на уровне изменения законодательства. В этом случае действия
российского правительства должны способствовать развитию строительных
технологий на базе инновационных разработок, созданных в
технико-внедренческих зонах.
|
Заключение
В результате выполнения данной курсовой работы,
согласно ее целям я определил:
среднюю стоимость 1м2 жилья в старой части города.
В частности в поселках:
ГЭС - 49026 рублей
ЗЯБ - 48930 рублей
Сидоровка - 41248 рублей
) зависимость стоимости 1м2 жилья в зависимости
от расположения объекта недвижимости, а именно:
Средняя стоимость 1м2 на ГЭСе и ЗЯБи отличаются
незначительно, тогда как средняя стоимость квадратного метра в Сидоровке
значительно ниже, что объясняется критерием развитости инфраструктуры и
удаленностью от центра города.
Стоимость квадратного метра жилья зависит от
расположения квартиры в доме, общей площади и количества комнат.
) Сильные и слабые стороны, возможности и
опасности рынка недвижимости представленные в SWOT-анализе..
Данная курсовая работа научила меня, используя
информацию о рынке недвижимости, проделывать его исследование в районах города,
а также позволила увидеть ясным взглядом тенденции на этом рынке и зависимости
различных показателей от характеристик объекта.
Список использованных источников и литературы
1.
<http://nabchelny.ru> О городе.
.
<http://educit.ru> Сегментация, маркетинговые исследования.
.
<http://www.reportal.ru> Цены на недвижимость Набережных Челнов.
.Журнал
«Новый мир недвижимости» от 25 марта 2013 года.
.
<http://www.creativeconomy.ru> Применение методики SWOT-анализа в
отношении отраслевых рынков
.
Методические указания «Планирование и контроллинг» к выполнению курсовой работы
по специальности 27011565 «ЭиУН».
.
<http://mert.tatarstan.ru> Итоги социально-экономического развития города