: введение, четыре главы, 12 параграфов, заключение и библиографический список.
Глава 1. Развитие ипотеки как института гражданского права и его правовое регулирование в современном гражданском праве
1.1Понятие, основания возникновения ипотеки и сфера её применения
Институт залога недвижимости (ипотеки) занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств и является одним из древнейших.
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (родоначальником его был римский реформатор и законодатель Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. При ипотеке к залоговому кредитору не переходило право владения заложенным имуществом, оно сохранялось за должником, и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями.
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Это слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит
Через некоторое время для этой цели стали использовать так называемые ипотечные книги. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. На ранних стадиях развития римского права формой залога являлась фидуция (fiducia), которая представляла собой не что иное, как продажу закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа. Аналогичные виды сделок имелись и в древнегерманском праве (KaufaufWiederkauf), во французском (a remere). Другой, более развитой формой залога был пигнус (pignus - в римском праве, altereSatzung - в германском праве). В этом случае должник передавал кредитору закладываемую вещь во владение, имея возможность сохранить право пользования вещью с согласия последнего.
Проведя анализ древних источников права, мы пришли к выводу о том, что законы, возникшие еще в древности, не утратили своей актуальности и по сей день.
В настоящее время термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:
. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости.
Советское гражданское право относило залог именно к способам обеспечения обязательств, но в Гражданском Кодексе Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) правила о залоге были помещены в раздел о вещном праве. Однако, уже Райхер В.К. указывал, что «…необходимо отказаться от категории вещных прав, так как право застройки и залога не являются абсолютными и вещными, так как по своему субъектному составу, по структуре, по характеру оформляемых ими социальных связей они принадлежат к совершенно другому типу - к типу относительных по защите прав». В настоящее время гражданское законодательство не определяет правовую природу залога. Именно по этой причине в цивилистике имеется большое количество споров относительно данной проблемы. Так, Ю. Баур и Р. Штюнер полагают, что права использования и реализации (залог, вещное обременение) входят в классификацию вещных прав, а значит, являются ограниченным вещным правом.
Другие ученые подчеркивают обязательственно-правовой характер залога, отмечая, что все вопросы, возникающие по поводу залога, могут быть более или менее удовлетворительно разрешены лишь в случае признания залога обязательственным правом. Об этом свидетельствует, в частности, и структурное расположение норм о залоге в ГК РФ. Подтверждается обязательственно-правовая природа залога и некоторыми особыми правилами о залоге. Так, договором о залоге либо законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ), т.е. в отношении имущества, на которое не может быть установлено никакого-либо вещного права.
Сочетание вещно-правовых и обязательственно-правовых признаков в праве залога подтолкнуло ученых сделать вывод о двойственно-правовой природе залога. Залог порождает два вида отношений - между залогодателем и залогодержателем и залогодержателем и вещью, то есть, с одной стороны, залог - это способ обеспечения исполнения обязательств должника путем установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой - jurainrealiena, непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательства".
Залог по своей юридической природе близок к такому способу обеспечения исполнения обязательств, как удержание, а права кредитора, удерживающего у себя вещь должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено, аналогичны правам залогодержателя. Кроме того, в ст. 360 ГК РФ указывается на то, что требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. На основании нахождения в праве удержания признаков, тождественных праву залога, также делается вывод о праве удержания как об особом ограниченном вещном праве. Соответственно и аргументы против признания права удержания ограниченным вещным правом идентичны возражениям, высказываемым применительно к праву залога. В связи с вышеизложенным, полагаем обоснованной позицию о вещно-правовой природе залоговых отношений, в том числе и залоге недвижимого имущества.
. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная заключается в виде договора об ипотеке. Обязательным условием закладной является нотариальное удостоверение и государственная регистрация. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.
Закладная должна содержать:
) слово "закладная", включенное в название документа;
) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;
) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;
) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права;
) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона;
) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.
Отсутствие в закладной хотя бы одного из вышеперечисленных элементов исключает нотариальное её удостоверение, а следственно и государственную регистрацию. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.
По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия. Также к закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.
Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости.
Не правильно будет согласиться с этим мнением, так как термин «ипотека» нужно рассматривать как способ обеспечения обязательств, в котором предметом залога является недвижимое имущество. Ипотечное кредитование - это получение кредита на приобретение жилья, а смешанная ипотека - это когда заемщик получает кредит для покупки нового жилья, под залог уже имеющегося. То есть, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования, но между ними разница лишь в том, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.
Ипотека является одним из самых древних экономико-правовых инструментов. Термин "ипотека" (hypotheca) имеет греческое происхождение и издревле означает залог недвижимости. Первоначально он обозначал наименование столба, устанавливаемого на меже (земельном участке) должника с надписью, которая фиксировала, что данное имущество обеспечивает задолженность перед кредитором.
Далее данное явление появилось и в римском праве, в котором и приобрело черты классического института, являющегося источником ипотечного права для некоторых стран континентальной системы права. Уже в римском праве ипотека как наиболее развитая форма залога означала, что предмет залога оставался в собственности и во владении должника; субъекту же залогового права давалось право в случае неисполнения обязательства истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени ни оказалась, продать ее и из вырученной суммы покрыть свое требование к должнику.
Очень сложна судьба ипотечного права в российском праве. Во времена развития периода гражданско-правовой мысли, в России в XIX в. вслед за Д.И. Мейером установилось мнение, что "древнерусское право залога имеет такое же значение, как древнеримское pactumfiduciae, а именно, залогоприниматель получает вещь не только в свое владение и пользование, но и с правами распоряжения. Залогодатель сохраняет лишь надежду, что ему будет возвращена вещь, если он когда-либо удовлетворит залогопринимателя, заплатит ему. Так как и купля-продажа совершалась в древнее время обыкновенно с правом обратного выкупа, то между сделками купли-продажи и залога нет существенного различия".
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. залог квалифицировал как вещное право под мощным влиянием традиции вещно-правовой оценки залога.
Институт ипотека в российском праве институт ипотеки регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Законопроект об ипотеке прошел долгий путь через законотворческие инстанции. Проект федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1995 г., в июле 1995 г. принят, а затем на протяжении трех лет неоднократно отклонялся во втором чтении. Количество зарегистрированных поправок к законопроекту приблизилось к тысячи. Законопроект был, наконец принят Государственной Думой 24 июня 1997 г. и также одобрен Советом Федерации, но к сожалению Президент РФ отклонил закон письмом от 23 июля 1997 г. После этого Государственная Дума и Совет Федерации приняли постановления о создании согласительной комиссии для дальнейшей работы над законопроектом. С целью восполнения пробела в регулировании ипотечных отношений Президентом РФ был издан Указ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", который действовал вплоть до принятия соответствующего закона об ипотеке (залоге недвижимости).
Ипотека имеет широкое и узкое понятия. В широком смысле под ипотекой понимается договор залога вещи, согласно которому заложенная вещь (предмет залога) не передается залогодержателю, а остается у залогодателя либо передается третьему лицу. В этом смысле ипотека противопоставляется другой разновидности залога - закладу, который предполагает передачу вещи залогодержателю.
В узком смысле ипотекой именуется залог недвижимого имущества. Именно в этом смысле действующее российское законодательство использует термин "ипотека".
Возникновению ипотечных отношений предшествует ряд сделок, таких как договор ипотеки, договор последующей ипотеки, а также сделки с закладной.
Ипотека в наше время позволяет участникам предпринимательских отношений использовать ее для реализации большого количества стратегических экономических задач. То есть ипотека затрагивает абсолютно разные интересы участников отношений. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата предоставленных кредитных ресурсов с наибольшим коэффициентом надежности, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать наиболее дешевые ссудные ресурсы, используемые в качестве оборотных средств.
Заинтересованность государства в ипотечных отношениях связана с тем, что обеспечивается экономическая стабильность между хозяйствующими субъектами, а также появлением возможности проведения программ, являющихся существенными источниками пополнения бюджета.
Ипотека в самой последней редакции получила следующее определение - это залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ). В ст. 42 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге" понятие ипотеки выражалось несколько иным образом - залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Подводя итог, хочется сказать, что залог недвижимости (ипотека) представляет собой гражданское правоотношение, в котором одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (основному обязательству), имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В этом на наш взгляд и заключается правовое значение ипотеки.
1.2 Особенности предмета ипотеки
ГК РФ в п. 1 ст. 334 определяет, что предметом залога является имущество. Под термином «имущество» следует понимать вещи, ценные бумаги, права требования, деньги.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Существует ряд ограничений, предусмотренных законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.
Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Согласно Гражданскому кодексу, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы, объекты оборонного производства и др.).
Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе.
В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Также не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Закон об ипотеке устанавливает следующие ограничения в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки. Так, если предметом договора ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества. Например, на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки. В соответствии с пунктом 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Существует еще ряд ограничений. Если для отчуждения предмета ипотеки требуется согласие или разрешение другого лица либо органа, то такое же согласие либо разрешение необходимы и для ипотеки этого имущества, к примеру, для одобрения сделки с недвижимым имуществом, которое принадлежит акционерному обществу, необходимо обращаться к закону об акционерных обществах. Если имущество не закреплено за хозяйствующим субъектом и находится в государственной собственности, то решение о его ипотеке принимает Правительство РФ или Администрация субъекта РФ. При отчуждении муниципального недвижимого имущества, то решение о его ипотеке принимают те органы, которые уполномочены на это соответствующими уставами.
Предметом ипотеки может быть также и имущественное право в виде права аренды на недвижимое имущество, но только с согласия арендодателя, если федеральным законодательством либо договором аренды не предусмотрено иное. В том же случае, если арендодателем являются не собственник и не лицо, которое обладает имуществом на праве хозяйственного ведения, то согласие на право аренды должно быть получено не только у арендодателя, но и у собственника арендованного имущества либо у лица, которое осуществляет в отношении данного имущества право хозяйственного ведения. Из этого правила есть исключения. Так, собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя, но с его уведомлением. А имущество, находящееся в общей совместной собственности без выделения доли каждого может стать предметом ипотеки только с согласия всех собственников (в письменной форме).
Судебно-арбитражная практика также формулирует некоторые ограничения к определению круга объектов, которые могут выступать в качестве предмета ипотеки. Так, предметом ипотеки может быть:
отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке, но не часть площади такого помещения.
доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). Эти объекты, в случае заключения договора об ипотеке нежилого помещения, считаются одновременно заложенными, если они принадлежат собственнику нежилого помещения. Однако следует иметь в виду, что такая ипотека осуществляется без раздела земельного участка и выделения из него указанной доли в виде самостоятельного земельного участка
Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). Принадлежность вещи определяется как, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанной с ней общим назначением. Например, при ипотеке предприятия - это станки, оборудование, подсобные помещения для временного складирования продукции и т.д. В тесной связи с этой нормой находится и норма п. 4 ст. 5 Закона об ипотеки: часть имущества, раздел которого в натуре невозможен (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой (ст.133 ГК). Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипотеки, как залога недвижимого имущества.
Таким образом, объектом ипотеки может быть только недвижимое имущество, при этом объектом может выступать и доля в данной недвижимости, но не его часть.
1.3 Правовой статус субъектов ипотеки
Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.
В соответствии с ч. 2 ст. 335 ГК РФ (а также ст. 6 ФЗ "Об ипотеке") залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Представляется, что речь идет о лице, которое пожелает, не принимая на себя ответственности в качестве поручителя за должника, заложить в обеспечение его долга какую-либо вещь. Среди юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения. Чаще всего ипотечные кредиты предоставляют банки, они же и выступают субъектами в ипотечных отношениях. Такими банками являются ипотечные банки. Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты, также субъектами ипотечного кредитования могут быть риэлторы, ипотечные брокеры, ипотечные фонды, страховые компании.
Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.
По ипотечному договору у сторон имеются определенные права и обязанности, установленные законодательством. Во-первых, заемщик обязан возвратить полученные кредитные средства, а также проценты за пользование ими. Во-вторых, имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, т.е. должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но, ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя. В-третьих, у залогодателя имеется право завещать заложенное имущество. -четвертых, лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
И наконец, в-пятых, залогодержатель в праве при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке при нарушении ранее указанных требований потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ);
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Проанализировав все вышенаписанное, можно сделать вывод, что после подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). При этом субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.
Обязанности залогодателя:
) застраховать заложенное имущество в полной его стоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности);
) уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.
Кроме обязанностей залогодатель имеет следующие права:
) пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением (в настоящем случае - для проживания);
) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;
) завещать заложенное имущество;
) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;
) если иное не предусмотрено Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).
Залогодержатель в свою очередь имеет следующие права:
. Передать свои права другому лицу:
по договору об ипотеке;
по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
. Требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.
. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:
если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;
нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ);
утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает;
. Не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:
нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
невыполнения залогодателем своих обязанностей;
нарушения залогодателем правил, о распоряжении заложенным имуществом.
Отсюда следует вывод, что все действия заемщика строго регламентированы законом и гражданским законодательством, в отличие от прав и обязанностей кредитной организации. Ее обязанности будут выполненными в момент предоставлению заемщику кредита на приобретение жилья и при подаче заявления на государственную регистрацию.
Становится понятно, почему ипотечное кредитование долгое время было недоступным для большинства граждан страны. Виной всему высокие процентные ставки, немалый размер первоначального взноса и негативное отношение к жизни «в долг». И основным способом привлечения новых клиентов ипотеки является только снижение процентной ставки и создания новых социальных программ.
Залогодателем по договору ипотеки может выступать только собственник закладываемого имущества либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Эта норма имеет императивный характер. Закон не предусматривает, чтобы залогодателем выступало лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления. Лицо, обладающее недвижимым имуществом на праве оперативного управления, вправе с согласия собственника отдавать в залог лишь право аренды такого имущества.
Таким образом, в качестве залогодателя не могут выступать учреждения или казенные предприятия. Правом выступать в роли залогодателя обладают государственные и муниципальные унитарные предприятия, однако, в силу п. 2 ст. 295 ГК РФ, они вправе делать это исключительно с согласия собственника недвижимого имущества. Более того, согласно п. 3 ст. 18 Закона об унитарных предприятиях государственное или муниципальное предприятие распоряжается недвижимым имуществом (впрочем, как и движимым) только в тех пределах, которые не лишают его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Нарушение этого требования влечет недействительность соответствующей сделки, которая в таком случае рассматривается как ничтожная.
Глава 2. Содержание и форма договора об ипотеке
2.1 Особенности заключения договора ипотечного кредитования
Гражданский кодекс РФ не предусматривает отдельного наименования для договора об ипотеке. Проект закона об ипотеке предлагает понятие "закладной".
В законодательстве предусмотрены особые требования, как к форме договора, так и к его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключённым, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В договоре об ипотеке должны быть указаны:
предмет залога;
оценочная стоимость;
существо;
размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.
Подробнее предмет ипотеки был уже рассмотрен нами выше, единственное, что хотелось бы добавить, это то, что в договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать:
наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества и документе технического учета или кадастровом плане;
площадь объекта недвижимости;
адрес, по которому расположен объект недвижимости;
условный или кадастровый номер объекта недвижимости.
В практике часто возникают споры, связанные с несогласием залогодержателя по стоимости заложенного имущества, предложенной залогодателем. В этом случае суду приходится дополнительно оценивать все обстоятельства дела, касающиеся реальной стоимости имущества на момент его реализации, действительную волю сторон при заключении договора и определении стоимости заложенного имущества. Для предотвращения данной проблемы, при заключении договора ипотеки, стоимость предусматривать не в момент заключения, а брать во внимание инфляционные процессы, исходя из рыночной стоимости.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его величины в денежном выражении, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения. В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в закладной должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке. Также в случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Что касается остальных условий, то размер исполнения основного обязательства должен определяться договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в соответствии со ст. 337 ГК РФ.
Проанализировав вышеперечисленное можно сделать вывод, что кроме суммы долга, ипотека обеспечивает залогодержателю возмещение убытков и неустойки, которые оформляются в виде штрафа или пени, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами при основном обязательстве, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Данное условие является обычным, и при её отсутствии оно не влечет признания договора незаключенным.
Очень часто на практике же стороны договора, не дублируя соответствующих условий из основного обязательства, в тексте договора просто отсылают к основному обязательству, в обеспечение которого заключается договор, и часто создают для себя неразрешимые проблемы. Не следует забывать, что в данном случае речь идет о существенных условиях договора, который в силу этого может быть признан заключенным лишь при достижении сторонами соглашения по указанным условиям.
Итак, в договоре ипотеки должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату и место заключения). Когда в ипотеке обеспечиваемое обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры. В связи с этим возникает вопрос: являются ли условия о размере, существе и сроке исполнения обязательства, исполнение которого обеспечивает договор ипотеки, существенными, если они, по сути, относятся не к отношениям, возникающим из залога, а к основному обязательству?
С одной стороны, Закон об ипотеке включает их в список существенных условий договора, с другой стороны, не исключается возможность их отсутствия в договоре ипотеки. Так стоит ли признавать их существенными? Из числа существенных условий договора об ипотеке условия о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, целесообразно исключить объясняется это тем, что "договор ипотеки является способом обеспечения другого (основного) договора, и это не причина включения существенных условий договора одного вида в число существенных условий договора другого вида". Как нам кажется, это вполне разумная мысль, поскольку отсутствие подобных условий в договоре ипотеки можно допустить, если на стороне залогодателя выступает должник по основному обязательству. К тому же в договоре ипотеки обязательно должна быть отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Такое разъяснение содержится в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 1 июля 1996 г. N 6/8. Этого будет достаточно для того, чтобы признать договор об ипотеке заключенным. Однако если на стороне залогодателя выступает третье лицо, отсылка в договоре ипотеки к основному обязательству не может быть признана выражением воли залогодателя, не являющегося стороной в основном обязательстве. В подобном случае отсутствие условий о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства влечет признание договора ипотеки незаключенным.
К существенным условиям, включаемым в договор об ипотеке, относятся также права, обязанности и ответственность сторон (подробно об этом - в 4 параграфе). В договоре не могут предусматриваться передача предмета залога кредитору по основному обязательству, ограничения права залогодателя и третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке.
Форма договора ипотеки обязательно письменная и подлежит государственной регистрации по местонахождению имущества, являющегося предметом ипотеки. Обязательному нотариальному удостоверению договор ипотеки не подлежит, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Для увеличения спроса на жилищное кредитование необходимо сделать его долгосрочным и доступным для граждан, а так же обеспечит конкурентные условия для жилищного строительства.
Необходим ряд мероприятий для улучшения ситуации с ипотечным рынком в стране:
на первом месте необходимость появления таких финансовых механизмов, при которых человек сможет воспользоваться ипотекой не только за счет текущей заработной платы или личных сбережений, но также и за счет будущих заработков людей. Также необходимо усовершенствовать правовую базу в сфере ипотечного кредитования. Ипотека должна стать именно доступной для населения со средними доходами.
рынок нуждается в разрушении монополии на строительных рынках. Заключается это в упрощении процедур разрешений и согласований на строительство, появление четких и согласованных правил застройки и землевладения. Это все поможет сократить время и затраты на строительство, а следовательно сделает ипотеку более доступной.
в сфере предоставления социального жилья стоит провести так называемую ревизию, то есть получать его должен лишь тот, кто в нем действительно нуждается. Также проводить программы по поддержке именно молодых семей.
2.2 Государственная регистрация ипотеки
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для сделок с соответствующим имуществом (п.3 ст. 339 ГК РФ). Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают обязательную государственную регистрацию сделок с землёй и другим недвижимым имуществом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) учреждениями юстиции. Срок регистрации - месяц. Государственную пошлину традиционно оплачивает покупатель, т.е. опять вы.
На протяжении времени, в течение которого будет проходить государственная регистрация, нужна банковская ячейка, где будут храниться полученные в банке денежные средства.
Договор купли-продажи обычно подписывается сторонами после того, как деньги находятся в банковской ячейке.
В соответствии с гражданским законодательством, договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, с момента которой и считается заключенным.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация ипотеки возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на закладываемый объект.
Необходимые документы для государственной регистрации ипотеки:
) копии паспортов продавцов квартиры;
) правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, справка Жилищно-строительного кооператива и т.п.);
) справка Бюро Технической Инвентаризации (форма № 11А);
) справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам (либо копии квитанций об оплате);
) справка о регистрации (выписка из домовой книги) - срок действия 30 дней;
) справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствии задолженности - нужна, если продавец приобретал квартиру не в текущем календарном году;
) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (о субъекте права, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений);
) возможно, в конкретном частном случае потребуются также и иные документы.
Документов достаточно много, но все они необходимы, так же как и при обычной покупке квартиры.
За государственную регистрацию взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Документ об уплате государственной пошлины предъявляется вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество.
В начале, лицо, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а его представитель, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия. После заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты.
С момента приема документов на государственную регистрацию прав начинаются регистрационные действия. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:
. регистрация сделки (договора) купли-продажи, причем договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации в соответствии со ст. 558 ГК РФ;
. регистрация перехода права к покупателю; переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ.
После получения зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о собственности, а также после оплаты продавцу стоимости квартиры, подписывается акт приема-передачи квартиры теперь уже с бывшими хозяевами и сами, наконец, становитесь хозяином.
Как только закончился срок государственной регистрации, вы получаете свидетельство о праве собственности на него. Но это право собственности будет обременено залогом. То есть вы должны в качестве обеспечения кредита передать банку в залог принадлежащее вам право на жилое помещение.
Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.
Документы, необходимые для государственной регистрации перечислены в в п. 1 ст. 20, ст. 16, ст. 17 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Государственная регистрация договора ипотеки жилого помещения является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированной сделке либо совершением надписи на закладной.
2.3 Отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение государственной регистрации ипотеки
В государственной регистрации ипотеки может бать отказано в случаях:
с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации;
документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться данным недвижимым имуществом;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данную недвижимость; ипотека право регистрация мошенничество
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие ФЗ "Об ипотеке" перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества;
не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Однако наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.
При принятии решения об отказе в регистрации, залогодателю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Плата за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон по договору возвращается половина суммы, внесенной за государственную регистрацию.
Государственная регистрация ипотеки является публичным действием.. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав любому лицу независимо от места совершения регистрации.
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя или заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.
Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена на срок до одного месяца (в проекте закона об ипотеке - 15 дней) для получения дополнительных сведений или подтверждения подлинности документов.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированной сделке либо совершением надписи на закладной.
Глава 3. Особенности отдельных видов ипотеки
3.1 Особенности ипотеки земельных участков
Единственным классическим объектом недвижимости признаётся участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой, по крайней мере, относительно самой себя.
Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", граждане и юридические лица - собственники земельных участков и собственники земельных долей получили право отчуждать земельный участок (его долю), в том числе - передавать в залог. ГК РФ расширяет возможности залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. То есть, если заложена главная вещь (здание), то заложенной считается и принадлежность - земельный участок. Таков порядок предусматривает невозможность ипотеки зданий и сооружений, в том числе жилых домов и предприятий, без одновременного залога и земельного участка (его части), на котором находится это здание или сооружение и функционально обеспечивающим закладываемый объект, установлен в п.3 ст.340 ГК РФ. В случае если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде, то в залог передаётся право аренды этого участка или его соответствующей части.
Также существует и обратная процедура, когда предметом ипотеки является именно земельный участок, на котором находится здание или сооружение. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или взводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Если в договоре отсутствует данное условие, то залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования, т.е. сервитут той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. В соглашении залогодателя с залогодержателем указываются условия пользования этой частью участка, а в случае возникновения между ними спора, этот вопрос решает суд. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Стоит отметить, что сам сервитут не может быть предметом залога.
Второе правило заключается в том, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. Лицо, которое приобретает его в собственность, при обращении взыскания на такое имущество приобретает и право пользования земельным участком, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимого имущества.
Случаи, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу относятся к третьему правилу. Суть его заключается в том, что когда залогодержателем обращается взыскание на этот участок и осуществляется его продажа с публичных торгов, к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.
Кроме вышеперечисленных, можно выделить еще несколько особенностей залога земельных участков:
. Земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;
. Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, могут быть предметом залога по договору об ипотеке в строго определенном случае: если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;
. Не допускается ипотека части земельного участка, которая в соответствии с земельным законодательством с учётом её размера и назначения земель соответствующей категории не может быть использована в качестве самостоятельного участка;
. Не допускается ипотека земельных участков из состава земель запаса, земель особо охраняемых территорий либо входящих в зоны с особыми условиями использования;
. Не могут быть сданы в залог городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство (земли общего пользования в населённых пунктах: парки, коммуникации, площади, пляжи, набережные и т.д.);
. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации;
. Оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его нормативной цены;
. Исполнение решений об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год;
. В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Здесь стоит отметить, что глава 17 ГК РФ (ст.260 - 287) будет введена в действие со дня введения в действие нового Земельного Кодекса Российской Федерации;
. Помимо необходимых документов, к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа его границ, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
. Органы местного самоуправления принимают решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
При продаже по конкурсу земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, преимущественное право на его приобретение при прочих равных условиях должны иметь лица, граждане, которым принадлежат примыкающие земельные участки.
Залогодержателем по договору об ипотеке земельного участка и по договору закладной на земельный участок может быть только банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций с землёй. Порядок лицензирования должен устанавливаться Центральным Банком РФ по согласованию с Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству и Министерством юстиции РФ. Эти жесткие ограничения установлены не зря, ведь они будут способствовать нормализации земельных отношений.
Для России очень важен вопрос собственности на землю и в жилищном строительстве. Во всём мире общепринятой является схема, при которой строитель, являясь собственником земли, под её залог привлекает кредиты на необходимое строительство. Сегодня в России ипотека нужна даже производителям строительных материалов.
В настоящее время многие субъекты Федерации приняли собственные земельные кодексы, в которых разрешена свободная купля-продажа земли. Очень показательно заявление Президента РФ, которое он сделал 24 июля 1997 года. В этот день Борис Ельцин после посещения фермерских хозяйств в Самарской области сообщил прессе, что не подпишет Земельный кодекс РФ до тех пор, пока в нём не будет однозначно указано на право граждан свободно покупать и продавать землю.
В данное время целями правового регулирования ипотеки земли в России являются:
активизация развития ипотеки земли, в том числе путем увеличения вариантов размещения средств, предусмотренных федеральным законодательством;
увеличение прав участников земельных имущественных отношений;
модернизация нормативно-правовой базы, для регулирования ипотеки земли через устранение пробелов и противоречий.
Для успешного развития земельной ипотеки в России необходимо приобщение к зарубежному опыту, использование механизмов, которые успешно развиты, развитие новых программ, поддержка сельских хозяйств и участников земельных правоотношений.
3.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений
Понятие предприятия как объекта гражданских прав впервые закреплено в ст. 132 ГК РФ. Т.е. предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Отсюда следует, что предприятие как единое целое признаётся недвижимостью и может выступать в качестве предмета ипотеки и других имущественных сделок. Является оно недвижимым имуществом и неделимой вещью. Предприятие включает в себя вещи, имущественные и исключительные права, выступающие, в свою очередь, как самостоятельные объекты гражданских правоотношений. Это и есть основное отличие от сложной вещи, которая состоит из нескольких различных вещей одного вида, объединенных общим целевым назначением (ст. 134 ГК РФ). Объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на три группы:
) движимые и недвижимые вещи, предназначенные для деятельности предприятия. Сюда входят здания, сооружения, сырье, приготовленное к переработке, предназначенные к сбыту товары и т.д.,
) имущественные права и обязанности предприятия (ст. 132 ГК РФ);
) исключительные права (право на фирму, товарный знак).
Особенности предприятия как объекта гражданских правоотношений обусловливают специфику сделок с ним. Специальные нормы регулируют куплю-продажу, аренду, залог предприятия.
Залог предприятия регулируется ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". При ипотеке предприятия заложенным считается все имущество, входящее в его состав.
В случае, если предприятие в целом как имущественный комплекс является предметом ипотеки, то право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы. Сюда относятся здания, сооружения, оборудование, сырьё, инвентарь, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги, если законом или договором не предусмотрено иное. Сюда же могут относиться полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучшения имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества, предприятия, передаваемого в ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия, и отражается в его самостоятельном балансе. Бухгалтерский баланс, акт инвентаризации и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия должны быть приложены к договору об ипотеке. Эти меры принимаются для того, чтобы избежать большого риска для залогодержателя.
Предприятие-залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовой баланс. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом предприятия. Залогодержатель имеет право требовать от залогодателя предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок по поводу имущества предприятия; обращаться к собственнику имущества предприятия или управомоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными. Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия и подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право обращения взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.
Передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия. Примеры можно найти и в самом тексте ГК РФ. Так, унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника (ст.295). Казённое предприятие вправе распоряжаться , а значит, и передавать в залог закреплённое за ним имущество лишь с согласия собственника этого имущества (ст.297). Соответственно, взыскание на имущество таких предприятий может быть обращено только по решению суда.
На практике случаев ипотеки предприятий практически нет, так как не всякое имущество предприятия достаточно ликвидно, чтобы рассматривать его в качестве обеспечения. Заложить, скажем, весь завод, вряд ли согласится само предприятие, ипотека же отдельного административного здания или производственного цеха бессмысленна, так как цех отдельно от завода не имеет ценности. Поэтому те немногочисленные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием юридических лиц, предпочитают работать с более мелкими объектами недвижимости.
3.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир
Правила о залоге жилых домов и квартир в российском законодательстве закреплены в 8 главе ФЗ Об ипотеке. Нормы этой главы распространяются на предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Существуют некоторые исключения:
ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Данное правило прямо прописано в ФЗ Об ипотеке. Гостиницы, дома отдыха, дачи, иные строения, которые не предназначены для постоянного проживания, передаются на основании общих условий залога, а правила о залоге жилых домов и квартир к ним не относятся. Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры. Критерий изолированности комнат(ы) определяется возможностью её эксплуатации в режиме самостоятельного жилища (обязателен, к примеру выход в коридор или на лестничную площадку, либо непосредственно на улицу, но отнюдь не в другое жилое помещение, - или хотя бы техническая возможность обустройства соответствующего самостоятельного выхода).
Встречаются случаи, когда договор об ипотеке жилого помещения, которое принадлежит малолетним либо лицам, признанным судом недееспособными вследствие психического расстройства, заключается опекуном. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет и признанные судом ограниченно дееспособными вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами вправе заключать договор об ипотеке лишь с письменного согласия своих попечителей. Предварительным условием для заключения договора ипотеки опекуном либо для согласия на его заключение попечителем является разрешение органа опеки и попечительства(ч.1 п.2 ст.37 ГК РФ).
В ст.75 ФЗ Об ипотеке говорится, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, в котором общие помещения, несущие конструкции и другое оборудование, обслуживающие больше одной квартиры находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной наряду с жилым помещением считается соответствующая доля в праве общей долевой собственности на жилой дом. Наличие указанного правила обусловлено тем, что доля собственников квартир на общее имущество многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом сделки. Она в этом смысле может рассматриваться как принадлежность к главной вещи, поэтому законодатель установил одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом.
В ст. 76 ФЗ об ипотеке говорится, что при предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершённым строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю.
Могут быть предоставлены три вида жилищных кредитов:
. кредит, позволяющий приобрести и обустроить землю под предстоящее жилищное строительство;
. краткосрочный кредит для строительства, а также реконструкции жилья;
. долгосрочный кредит, предоставляемый для приобретения жилья (физическим и юридическим лицам).
Данный вид ипотеки допускается лишь для предоставления кредита для сооружения жилого дома. Т.е. иметь место должно только целевое строительство, правила о котором указаны в ГК РФ. Несоблюдение данных условий, а именно нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают возможность последнему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов. Также существует возможность заключения смешанного договора (п.3 ст.421 ГК РФ), включающего элементы ипотеки (залог незавершенного строительством объекта недвижимого имущества - жилого дома) и обычного залога (залог стройматериалов и строительного оборудования).
При залоге строящегося дома обязательно следует соблюдать правила ГК, т.е. что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Данным правилом исключается возможность заложить здание или сооружение, находящееся «в воздухе». Если все же это произойдет, соответствующий договор залога будет являться недействительным. Если залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, составляющее предмет ипотеки, то он имеет вправо заложить только здание. Такой договор является действительным.
Это вид ипотеки, т.е. когда банковский кредит обеспечивается ипотекой жилого дома либо квартиры, которое построено либо приобретено за счет сумм кредита, обеспечение осуществляется в соответствии с договором, а не на основании закона. Это означает, что моментом вступления в силу ипотеки является государственная регистрация права собственности заемщика на жилой дом или квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Представляется, что с момента возникновения права собственности заемщика на объект ипотеки залогодержателю, предоставлено право требовать регистрации ипотеки с целью обеспечения режима обременения. Как и во многих случаях, в данном, на первом месте интересы несовершеннолетних, т.е. их права защищаются в первую очередь. В случае, если у органов опеки и попечительства отсутствуют основания для признания того, что права или интересы несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных не нарушаются, то органы опеки и попечительства вправе дать согласие законным представителям несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи собственника жилого помещения, в котором проживают указанные лица, на отчуждение или на передачу в ипотеку этого жилого помещения. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней со дня подачи заявления.
При отказе, ответ должен быть мотивирован. У заявителя имеется право оспорить отказ в судебном порядке. Статья 78 Закона об ипотеке, регулирующая порядок обращения взыскания на заложенное имущество, претерпела значительные изменения в силу внесений поправок в Федеральный Закон Об ипотеке. Существенно изменены нормы, касающиеся обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру. Ранее обращение залогодержателем взыскания не являлось основанием для выселения совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи. Теперь это возможно при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Таким образом, решена проблема с умышленным ухудшением залогодателем и члена его семьи собственных жилищных условий с целью избегания выселения, так как единственность места проживания и пригодность его для проживания теперь не являются основаниями для невыселения.
Данный вид ипотеки является основным и самым распространенным в Российской Федерации, поэтому заслуживает особого внимания со стороны законодателя. Решается основная жилищная проблема, а так как в стране основной массой является средний класс, то единственным способом улучшить свое жилищное состояние и является пользование ипотекой. Данный институт нуждается в модернизации и усовершенствовании.
Глава 4. Актуальные проблемы ипотеки
.1 Риск мошенничества в ипотеке и его последствия
Ипотека всегда была интересна и востребована в обществе, но не только для тех, кто нуждается в её использовании для улучшения своих жилищных проблем, но и для мошенников и аферистов. В эту категорию входят и простые заемщики, так сказать недобросовестные лица, которые должным образом не соблюдают требования банков при предоставлении документов для оформления ипотеки, а также же и сами банковские работники, с целью получить личную прибыль.
Одной из основных причин убытков для кредитора является мошенничество. Оно подрывает доверие ко всему рынку ипотеки, с каждым разом становится все совершеннее, что и требует пристального внимания к этой проблеме и поиск новых способов решения данной проблемы.
Последствия ипотечного мошенничества:
рост процентных ставок;
рост цен на недвижимость;
увеличение случаев краж и подделок удостоверений личности.
Злоупотребление доверием и обман клиентов со стороны банка при кредитовании следует отличать от мошенничества со стороны заемщиков и других контрагентов банка.
При мошенничестве со стороны банка в заблуждение вводятся клиенты. Т.е. от этого зависит, как донесет банк информацию об ипотеке заемщику:
предложение заемщику мене выгодных для него условий кредита;
искусственный ажиотаж на рынке недвижимости;
сокрытие эффективной ставки процента;
завышение комиссий по расчетно-кассовому обслуживанию;
занижение стоимости продажи залога и др.
Чаще же встречается мошенничество со стороны заемщиков. Т.к. процедура андеррайтинга достаточно сложна и не каждый сможет пройти её, а свои жилищные условия хотят улучшить многие. Поэтому заемщики и прибегают к такому способу. Но не всегда это лица, которые реально хотят получить хорошее жилье, а просто аферисты и мошенники, желающие «наживиться» за счет своих действий.
Рассмотрим способы мошенничества:
завышение заемщиком собственных доходов. Это даже не мошенничество в чистом виде, а просто желание человека приобрести достойное жилье. Самые распространенные действия при данном виде мошенничества это подделывание формы банка, либо справки 2-НДФЛ. Основной опасностью здесь является то, что заемщику сложно будет выплачивать кредит, т.е. заемщик должен быть способен выплачивать ежемесячные платежи, поэтому и придумана система 50/5 (доход/платеж). Даже между банками существует негласная договоренность по обмену информацией по клиентам, которые находятся в так называемом «черном списке». Андеррайтеры при рассмотрении документов о доходах лица проводят анализ по среднему доходу лиц определенной профессии по России, так же обращают внимание, не было ли резкого перехода, допустим, из должности обычного работника в руководящую должность. Т.е. сразу же становится понятно, что информация не достоверна;
сокрытие сведений. Чаще всего это касается активных кредитов и отрицательных записей в кредитных историях. Так же в этот список входит активная кредитная карта. Для банков наличие кредитной карты у заемщика, это дополнительный риск, что клиент ею воспользуется и увеличит свою долговую нагрузку. И уж тем более не стоит скрывать информацию о том, что у вас есть какие-то кредитные обязательства, по которым вы еще расплачиваетесь на момент оформления ипотечного займа. В противном случае узнав об этом самостоятельно, банк имеет право обвинить вас в обмане. Хотя многие заемщики делают это намеренно, для большей уверенности в получении кредита. То же касается и кредитных историй. Очень часто заемщики скрывают свою негативную кредитную истории, в следствии чего банк несет убытки при невозврате платежей по кредиту, т.к. у заемщика большие долговые обязательства, и осуществлять платежи по существующему договору ипотеки он просто не в состоянии;
потребительский кредит под видом ипотечного. Несмотря на то, что потребительские кредитные достаточно разнообразны, и в состоянии удовлетворить самые разные потребности и возможности заемщиков, самыми выгодными и привлекательными для заемщиков всегда будут ипотечные кредиты. А сами же банки ипотечные кредиты предоставляют лишь для покупки жилья, а заемщики не желают переплачивать по потребительскому кредиту. Т.е. по уже сложившейся договоренности с продавцами (в роли которых, как правило, выступают родственники), приобретают денежные средства на покупку квартиры, а в самом деле тратят их абсолютно на другие нужды. Впрочем, реализации таких схем банки всячески препятствуют, в первую очередь, проверяя продавца и покупателя как раз на наличие родственных связей;
сокрытие того факта, что квартира, являющаяся объектом ипотеки находится под обременением и попытка получить под неё второй, а то и третий кредит. Такие случаи встречаются редко. Но на что только не идут мошенники ради выгоды путем обмана.
Этот перечень, конечно же, не полон, еще много способов незаконного получения ипотечного кредита. Обман зачастую выявляют практически сразу, но не всегда это удается и банк несет убытки. Именно поэтому документы, предоставленные заемщиком, проходят процедуру проверки через определенные инстанции самим банком, для подтверждения достоверности.
4.2 Особенности андеррайтинга заемщика
Прежде, чем дать заемщику кредит, банк оценивает его платежеспособность, проверяя, покрывает ли его доход платежи по кредитам, кредитоспособность заемщика, т.е. его способность исполнить обязательства по кредитам, а также объем активов заемщика. Активы заемщика - это ликвидные активы, необходимые для того, чтобы сделать первый взнос и оплатить все расходы по сделке. Все эти операции называют одним словом - андеррайтинг.
Основная суть андеррайтинга заключается в том, что банк проверяет, изучает и анализирует платежеспособность потенциального клиента в том порядке, который установил кредитор. В заключение банк принимает либо положительное решение, либо отказывает в предоставлении кредита. Так же существует возможность принятия компромиссного решения, т.е. банк дает согласие на получение кредита, но не на ту сумму, на которую рассчитывал заемщик, а на меньшую. К тому же банк имеет право изменить условия, и предложить свои варианты решения этого вопроса.
Платежеспособность заемщика - это финансовая возможность любого человека исполнять взятые на себя обязательства по возврату кредита, Другими словами, речь идет о разнице доходов и расходов кредитуемого, достаточной для погашения займа с процентами. Понятие кредитоспособности включает в себя не только платежеспособность, но и некий субъективный фактор, которым обозначается добропорядочность человека, обратившегося за кредитом.
Каждый банк имеет свою методику андеррайтинга, которая хранится в тайне. Данной операцией занимается определенный круг работников в банке, т.е. определенных подразделений, таких как: кредитное управление, служба безопасности, риск-менеджер, юридическая служба. Так как процедура очень важна, и от неё зависит состояние банка и защищенность от убытков, поэтому и так продуман круг лиц, осуществляющий эту процедуру.
Хоть и каждый банк применяет свою методику, общей целью андеррайтинга является определить:
способен ли клиент погасить кредит, т.е. проверяются его основные доходы;
готов ли он погасить кредит, т.е. изучается его кредитная история;
стоимость закладываемого имущества, посредством независимой оценки экспертами.
Одним из самых главных критериев, интересующих банк, являются существующие и прогнозируемые в будущем доходы заемщика.
Каждый банка принимает решение по-своему: некоторые согласятся предоставить кредит, если ежемесячный платеж не будет превышать третьей части доходов, другие же согласятся только на половину от доходов.Также важное значение имеет образование заемщика, так как оно определяет ценность профессионала на рынке труда. Отсюда следует, что важнейшими факторами банк считает:
образование заемщика;
опыт работы, послужной список;
занимаемую должность и место работы;
стаж работы на последнем месте (как правило, не менее полугода).
Для западных банков, в отличие от российских, очень важна кредитная история заемщика.
После проведения всех вышеперечисленных операций банк принимает одно из решений:
положительный ответ (т.е. банк предоставит требуемую сумму);
альтернативное решение (кредит предоставят, но сумма будет уменьшена или сумма не изменится, но потребуется поручитель);
отрицательный ответ (процедуру андеррайтинга клиент не прошел).
Чаще всего ответ по рассмотрению заявки заемщику сообщают по телефону. Если ответ поступил положительный, в этом случае некоторые кредитные учреждения высылают уведомления, в которых значится информация о сумме предоставляемого кредита, о процентной ставке по нему и о сроке, в течение которого банк готов ждать вас для получения денег.
Причиной отказа зачастую может быть недостаточно официальный доход заемщика, т.е. если он трудится без договора, либо несколько рабочих мест и нет возможности подтвердить, что данное лицо трудоустроено, либо несоответствие данных, оставленных в анкете. Но самой частой причиной является недостаточность предоставленных заемщиком документов.
Для того чтоб не попасть в черный список кредитных историй следует быть очень внимательным и со всей серьезностью отнестись к процедуре андеррайтинга. Проблемой является недостаточная информированность лиц, подающих заявки на получении е ипотеки. Они либо переоценивают свои финансовые возможности, либо предоставляют недостаточное количество документов. Для этого следует обращаться за консультациями к специалистам, что поможет избежать подобных ситуаций.
Процедура андеррайтинга ожидает любого заемщика, независимо от суммы кредита. Не стоит бояться этой системы, просто очень важно предоставить полную и достоверную информации. Не стоит скрывать что-либо и следовать обманным путем, ведь анкетные данные проверяются очень тщательно и вся правда все равно раскроется и потеряется возможность в получении кредита.
Существует два вида андеррайтинга:
ручной;
автоматический.
Автоматический способ, т.е. скоринг - система оценки кредитоспособности (кредитных рисков) лица, основанная на численных статистических методах. Т.е. это автоматизированный способ, и при получении решения такой программой банковский консультант даже не сможет объяснить клиенту причину отказа, хоть и данная процедура проходит всего несколько минут. Более того, бывают случаи, когда в разных отделениях банка скоринг может выдать противоположные результаты, так как процедура скоринга еще не идеальна. По этой причине большинство банков придерживаются ручной проверки, так как тут важен именно индивидуальный подход к клиенту, а не работа компьютера.
Для успешного прохождения процедуры андеррайтинга в ручном режиме очень важно соблюдать такие правила как:
указать о себе только самую положительную информацию, это ускорит процесс, и увеличатся шансы получить максимально желаемую сумму кредита;
информация должна быть максимально подробной, т.е.к примеру указывая место работы, нужно предоставить информацию о номерах телефонов с места работы, адрес организации, занимаемую должность, период работы, заработную плату, наличие грамот и сертификатов, а также дипломов.
информация о благосостоянии заемщика, т.е. это размер ежемесячного дохода, имущество, которое свидетельствует об успешности и высоком материальном положении (квартира, автомобиль, акции, банковские вклады).
иметь идеальную кредитную историю. Своевременные и досрочные платежи характеризуют заемщика как обязательного и добросовестного клиент;
своевременные коммунальные платежи;
Андеррайтинг, процедура очень важная и от неё зависит, получит ли заемщик ипотечный кредит или нет. Нужно не только предоставить полный перечень документов и достоверной информации, но и произвести на кредитного консультанта положительное впечатление (речь, внешний вид). Ручной способ все же надежнее, и у клиентов больше возможностей для одобрения анкеты, так как используется именно индивидуальный подход к каждому, именно к каждому, рассматривается каждая мелочь, которая может решить многое. От ежемесячных доходов и дополнительных характеристик зависят процентные ставки и ежемесячные платежи.
Конечно же, процедуре андеррайтинга следует развиваться год за годом, но на данное время данная система достаточно является действенной и эффективной.
4.3 Особенности российской ипотеки и перспективы ее дальнейшего развития
Во всем мире ипотека стала самым основным решением жилищных проблем. Механизм ипотечного кредитования настолько успешно внедрился в экономику стран Запада, что стал основным стимулятором спроса на жилье. Все существующие в мире ипотечные программы направлены на решение именно этой основной задачи. В основном банки, в особенности коммерческие банки, работают для собственной же выгоды, но они не должны забывать и о возможностях потенциальных клиентов.
Последние три календарных года показали, что доля сделок на рынке жилья России с использованием ипотечных кредитов постоянно росла.
В 2011 г. доля таких сделок составляла 10,5%, а по итогам 2012 г. этот показатель оценивается минимум в 18% в целом по России.
Процессу роста доли сделок купли-продажи жилья с использованием ипотеки в России способствовали следующие факторы:
смягчение условий кредитования (до ноября 2011 г. средние ставки по ипотечным кредитам постепенно снижались, а с декабря 2011 г. начался их медленный рост, который затормозил рост ипотечного кредитования в России);
снижения на 22,5% общего числа сделок купли-продажи жилья в России в 2012 г. по сравнению с аналогичным показателем за 2011 г.;
высокий интерес профессиональных участников рынка риэлтерских услуг и банковского сообщества в продвижении ипотечного кредитования.
В 2012 г. в России количество сделок купли-продажи жилья составило 4,074 млн., а в 2011 г. аналогичный показатель составлял порядка 4,99 млн аналогичных сделок. Отсюда следует, что в 2012 году наблюдалось снижение деловой активности на 18,37%. Хотя в 2011 г. был зафиксирован рост деловой активности на 33,15% по сравнению с 2010 г.
Люди ошибочно полагают, что цель ипотечного кредитования - «нажиться» на денежных средствах граждан. При получении ипотечного кредита, сроком примерно на 20-25 лет переплата будет действительно существенная. Именно поэтому многие и отказываются от подобного способа приобретения собственного жилья. Но если посмотреть на эту ситуацию с другой стороны, становится понятным, что один миллион рублей сегодня и через 10-20 лет - это две совершенно разные суммы. Со временем деньги имеют свойство обесцениваться. К тому же ежегодно повышаются цены на жилье, в особенности на квартиры, пользующиеся особой популярностью среди покупателей.
Прошедший год отмечен стабильно высоким интересом потребителей к ипотеке, хотя и значительно меньшим, чем в докризисное время. Высокий спрос на жилье в ипотеку все же остается очень популярным, но снижения процентных ставок по ним не предрекают. И все же, несмотря на положительную динамику роста ипотечного кредитования, процентные ставки остаются на прежнем высоком уровне.
Годовая процентная ставка на сегодняшний день для клиентов жилищного кредитования в России в среднем составляет около 12% в рублевом эквиваленте, а вот жители Америки могут оформить ипотеку всего за 3-4%. Такой серьезный ценовой разрыв свидетельствует о финансовом беспорядке отечественных банков. Тем более если взять во внимание стоимость квадратного метра жилья в нашей стране, то можно смело говорить о недоступности ипотеки для среднего россиянина.
Для успешного и гармоничного развития ипотечного рынка необходимо наличие свободных активных банковских средств и их адекватная стоимость, достойный уровень зарплат у населения, предложения на рынке недвижимости и честная и прозрачная цена на квадратный метр. Только комплексное решение всех этих факторов способно привести рынок ипотеки к демократичному виду.
Заключение
Как показывает история, ипотека прошла очень долгий путь развития, начиная с VI в. до н.э. в Греции. На границе земельной территории, принадлежащей заемщику, ставился столб, который и назывался ипотекой. Он указывал на то, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. Далее институт ипотеки развивался в Римской империи и вот, наконец, дошел и до наших дней. Можно смело сказать, что в России в настоящее время сложились достаточно благоприятные условия для развития ипотечного кредитования: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные ипотечные агентства и фонды. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти.
Пройдя сложный и неоперативный процесс формирования, он выливался в самые разные формы под воздействием экономических, юридических, социальных и иных отношений. В конечном итоге, приобретя такую форму залога, как ипотека - наилучшее достижение общества.
Согласно проведенным исследованиям проблема доступного жилья является одной из актуальных проблем современного общества. Постоянный рост цен на недвижимость приводит к увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилую недвижимость без заемных средств, для большинства граждан невозможно.
Ипотечное жилищное кредитование стало одним из способов приобретения права собственности на жилую недвижимость. Развитие в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования находится в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики.
Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Ипотека, также как и другие формы залога уже стала неотъемлемой частью рыночной экономики нашей страны. С помощью залога общество получает именно то, что ему требуется. Но необходимо правильно действовать при использовании этого института залога и знать свои тонкости.
В России, несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута. С ростом цен на жилье растут процентные ставки по ипотечным кредитам, вследствие выплачивать приходиться практически вдвойне. На сегодняшний день годовая процентная ставка для клиентов жилищного кредитования в России в среднем составляет около 12% в рублевом эквиваленте, а вот жители Америки могут оформить ипотеку всего за 3-4%. То есть с ростом цен на жилье, ипотека становится менее доступной. Но все же ипотека пользуется большим спросом у жителей страны, и с каждым годом число ипотечных кредитов в год растет.
Достаточно очевидно, что деловая активность на ипотечном рынке зависит от следующих основных факторов: - текущих цен предложений на местных рынках жилья; - величины доходов домохозяйств и их активов; - ставок по ипотечному кредиту; - размеру первоначального взноса; - срока ипотечного кредитования.
Проблемы ипотеки на сегодняшний день заключаются в том, что среди населения наблюдается низкая покупательная способность, т.е. мало тех, кто сможет позволить приобрести себе жилье на свободные денежные средства, около половины населения России могут позволить себе воспользоваться ипотечным кредитом и есть такие слои населения, которые вообще не в состоянии решить свои жилищные проблемы хотя бы одним из вышеперечисленных способов. Платежеспособность играет основную роль при оформлении договора ипотеки. Чем больше указывается сумма зарплаты, тем больше вероятности получить долгожданное жилье. Причем можно указывать не только свою «белую» зарплату, а доход в семье в целом.
Если в дальнейшем будет наблюдаться рост процентных ставок, то неминуем спад спроса на ипотечное кредитование.
Для решения данных проблем на сегодняшний день банки предлагают широкую линейку ипотечных программ, доступных для различных групп и слоев населения. Стоит обратить внимание на зарубежный опыт, и преобразовать ипотеку в более доступный кредит. Но все же на снижение процентных ставок надеяться не стоит, вряд ли это произойдет, ведь и на такие условия найдутся желающие. Ведь иначе жилищные вопросы не решишь.
Так же очень действенно будет улучшение таких социальных программ как: «Ипотека - молодым семьям», «Всероссийская программа "Военная ипотека", «Ипотечная программа "Материнский капитал", «Ипотечная программа "Молодые учителя", а так же создание новых, эффективных и соответственно более доступных программ для иных слоев населения.
Таким образом, ипотечный кредит является реальным решением жилищной проблемы для многих граждан, хотя и является долгим, трудоемким и требующим повышенного внимания процессом.
Библиографический список
I.Нормативные акты
1.Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г. ИСПС КонсультантПлюс;
2.Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 № 95-ФЗ в ред. от 01.08.2013 г. ИСПС ГАРАНТ
.Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 01.09.2013 г.); ИСПС КонсультантПлюс;
.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 13 мая 2008 г.)//; ИСПС ГАРАНТ
.Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) в ред. от 07.05.2013г.ИСПС КонсультантПлюс;
.Федеральный закон «О залоге» от 29.05.1992г. № 2872-I// Рос.газета. 2009. 8 июля (в ред. от 06.12.2011г);
.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//Собрание законодательства 2009 г.;
.Постановление Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г. № 1010 //Российская газета. 1996 4 сент.
.Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г. //Собрание законодательства РФ, 2000, № 3.
.Постановление Правительства РФ «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 г. № 28 // СЗ РФ. 2000. № 3.
II.Судебная практика
12.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 мая 1997г. №3132/96// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.- 1996 г. № 2.
13.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.
14.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «О практике применения норм ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// Вестник ВАС РФ. 2005. № 5
15.Постановление Президиума ВАС РФ от 25 января 2005 г. № 12270/04// Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.
16.Решение Арбитражного суда РБ от 12.12.2008 по делу № А07 - 3645/08 об оспаривании оценки предмета ипотеки// Архив Арбитражного суда РБ
17.Решение Арбитражного суда РБ от 18.03.2009 по делу № А07 - 3775/08// Архив Арбитражного суда РБ.
18.Указ Президента РФ О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования от 28.02.1996 № 293;
III.Научная и учебная литература
19.Абрамов В.А. Недвижимость: Обзор практики разрешения споров/ Авт.-сост.-5 издание, доп.М.:Ось-89,2011. 256 с.
20.Алексеева Д.Г., Пыхтин С.В., Хоменко Е.Г. Банковское право: учебное пособие. 4-е изд., перераб. и доп. (Гриф), 2009. 132 с.
21.Бабкин А.С. Возникновения ипотеки в силу закона. - Нотариус, 2010, №1. 197 с.
22.Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 2007. № 4. 45 с.
23.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. М.: Статут, 2004. 56 с.
24.Гилязова М.В. Форма договора ипотеки//Аудиторские ведомости. 2009 № 1. 214 с.
25.Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. М.: Кнорус. 2002. 56 с.
26.Горемыкин В.А.Российский земельный рынок, Инфра - М,М, 2010 год; 69 с.
27.Дмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России // Законодательство. 2007. № 7. 158 с.
28.Ем В.С. Новый закон об ипотеке и его место в российском законодательстве// Законодательство. 1999. № 3. 201 с.
29.Закройщикова Д.И. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. 2010 г. № 12. 37 с.
30.Клык Н. Р. Закладная - новый вид ценной бумаги. Законность.1999. № 5. 99 с.
31.Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2012. № 2. 187 с.
32.Костылева Н., Костылев В. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус. 2008. № 1. 86 с.
33.Крашенинников П.В. Доклад на семинаре-совещании "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Юрист. 2007. № 6. 98 с.
34.Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 2006. № 10. 148 с.
35.Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение// автореф. на соиск. уч. степ.канд. юрид. наук. М. 2000 г. 26 с.
.Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России.//ЭКО 2004
37.Матеи У. А., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Статут, 2006 г. 153 с.
38.Медведев Д.Л. Российский закон о залоге// Правоведение. 1992. №5. 14с.
.Новицкий И.Б, Лунц Л.А. Обще учение об обязательстве, М,1959 г.8 с.
.Райхер В.К. Абсолютные и относительные права. М.: Статут. 2006. 78 с.
.Русецкий А.Е. «Государственная регистрация ипотеки»//научно - практическое пособие. М.: ФИЛИНЪ, 2007. 145 с.
.Станкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в России и Белоруссии // Журнал российского права - № 12, декабрь 2012 г. 23 с.
.Суханова Е.А. Гражданское право: Том 1 Учебник./под ред.- М.: Вольтерс Клувер, 2010г. 48 с.
.Сыроедов Н.А. Земельное право. Курс лекций. Учебное пособие. Изд. Буквоед, Москва - 2011 г. 91 с.
45.Толстой Ю.К. Сергеева А.С. Гражданское право/ под общ.ред., М.: Проспект. 2008. 288 с.
46.Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. - 24 с.
47.Хвостов В.М. Система римского права. М.: БЕК, 1999 г. 56 с.
.Хрулева З. Особенности ипотеки жилых домов и квартир//Хозяйство и право.- 2011г.-№8. 108-113 с.
.Чернов С.С. Мошенничество с жильем: проблемы практики применения в России// Бизнес журнал. 2009. № 3 10 с.