Експертна грошова оцінка комерційної нерухомості

Вид работы:

Курсовая работа (т)
Предмет:

Банковское дело
Язык:

Украинский
,
Формат файла:
MS Word

52,94 Кб
Опубликовано:

2014-04-01

Все курсовые работы по банковскому делу

Скачать курсовую работу Читать текст online Заказать курсовую
*Помощь в написании! Посмотреть все курсовые работы

Вы можете узнать стоимость помощи в написании студенческой работы.

Експертна грошова оцінка комерційної нерухомості

КУРСОВИЙ ПРОЕКТ

З дисципліни:

“ОЦІНКА ОБ’ЄКТІВ У МАТЕРІАЛЬНІЙ ФОРМІ”

на тему:

“ЕКСПЕРТНА ГРОШОВА ОЦІНКА КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ”

ЗМІСТ

Вступ

І. Основні поняття та термінологія

ІІ. Методологія незалежної оцінки та обґрунтування її вибору

ІІІ. Аналіз ринку комерційної нерухомості

ІV. Характеристика місцерозташування об’єкта оцінки

V. Опис та характеристика об’єкта оцінки

VІ. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об’єкта оцінки

VІІІ. Визначення вартості земельних поліпшень витратним підходом

VІІІ. Визначення вартості земельних поліпшень дохідним підходом

ІХ. Визначення вартості земельних поліпшень порівняльним підходом

Х. Визначення вартості земельної ділянки методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок

Висновки

література

ВСТУП

Курсовий проект є базою належного засвоєння теоретичного матеріалу та набуття практичних навиків з дисципліни “Оцінка об’єктів у матеріальній формі”.

Курсовий проект виконується згідно з індивідуальним завданням за вихідними даними, які відтворюють реальні співвідношення в економіці України з врахуванням сучасної методології розрахунків і практики оцінки. Завданням проекту є складання висновку про вартість майна використовуючи вивчені методики оцінки.

Об′єктом оцінки є нежитлова будівля - будівля ремонтно-будівельного цеху, будівля котельні та земельна ділянка розташовані за адресою :Львівська обл., м. Сокаль, вул. Яворницького, буд.105, що належить приватному підприємству «Козацький курінь». Об′єкт оцінки розташований на земельній ділянці загальною площею 2032 м².

І. ОСНОВНІ ПОНЯТТЯ ТА ТЕРМІНОЛОГІЯ

База оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів.

Методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки.

Метод оцінки - спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід.

Оціночні процедури - дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку.

Принципи оцінки - покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна.

Об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу.

Об'єкти оцінки у матеріальній формі - нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно.

Нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

Рухоме майно - матеріальні об'єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю.

Об'єкти оцінки у нематеріальній формі - об'єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об'єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права.

Об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (цілісний майновий комплекс) - об'єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб'єкти господарської діяльності;

Бізнес - певна господарська діяльність, яка провадиться або планується для провадження з використанням активів цілісного майнового комплексу.

Необ'єктивна оцінка - оцінка, яка ґрунтується на явно неправдивих вихідних даних, навмисно використаних оцінювачем для надання необ'єктивного висновку про вартість об'єкта оцінки.

Неякісна (недостовірна) оцінка - оцінка, проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі необґрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування.

Непрофесійна оцінка - оцінка, проведена з порушенням кваліфікаційних вимог, що визначаються законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність.

Подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість.

Спеціалізоване майно - майно, що, як правило, не буває самостійним об'єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного майнового комплексу.

Надлишкове майно - майно, що не використовується у господарській діяльності підприємства і максимальна цінність якого досягається внаслідок відчуження.

Знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним.

Фізичний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки.

Функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки.

Економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки.

Дата оцінки - дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість.

Вихідні дані - документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки.

Ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав - встановлення відповідності об'єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього.

Вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей.

Ймовірна сума грошей - найбільша сума грошей, яку може отримати продавець та може погодитися сплатити покупець.

Поточна вартість - вартість, приведена у відповідність із цінами на дату оцінки шляхом дисконтування або використання фактичних цін на дату оцінки.

Ціна - фактична сума грошей, сплачена за об'єкт оцінки або подібне майно.

Ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Строк експозиції - строк, протягом якого об'єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною і тривалість якого залежить від співвідношення попиту та пропонування на подібне майно, кількості потенційних покупців, їх купівельної спроможності та інших факторів.

Подібна угода - цивільно-правова угода, предметом якої є подібне майно і яка має спільні ознаки з угодою, для укладення якої проводиться оцінка.

Ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості.

Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною.

Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки.

Залишкова вартість заміщення (відтворення) - вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна - з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов'язаних із земельною ділянкою).

Вартість ліквідації - вартість, яку очікується отримати за об'єкт оцінки, що вичерпав корисність відповідно до своїх первісних функцій.

Спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки.

Інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки.

Вартість у використанні - вартість, яка розраховується виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню.

Оціночна вартість - вартість, яка визначається за встановленими алгоритмом та складом вихідних даних.

Прямі збитки - поточна вартість витрат на відтворення, заміщення або відшкодування ринкової вартості об'єкта оцінки без урахування неотриманих майбутніх вигод.

Дійсна вартість майна для цілей страхування - вартість відтворення (вартість заміщення) або ринкова вартість майна, визначені відповідно до умов договору страхування.

Дисконтування - визначення поточної вартості грошового потоку з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє.

Капіталізація - визначення вартості об'єкта оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування).

Ставка капіталізації - коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення.

Ставка дисконту - коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та норму його повернення в післяпрогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти у придбання об'єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх своїх ризиків, пов'язаних з інвестуванням.

Грошовий потік - сума прогнозованих або фактичних надходжень від діяльності (використання) об'єкта оцінки.

Чистий операційний дохід - прогнозована сума надходжень від використання об'єкта оцінки після вирахування усіх витрат, пов'язаних з отриманням цієї суми.

Вартість реверсії - вартість об'єкта оцінки, яка прогнозується на період, що настає за прогнозним.

Право контролю - повноваження, отримані згідно із законодавством або відповідною угодою, які впливають на стратегію та/або дають змогу вирішувати питання управління певним підприємством. Права контролю враховуються під час проведення оцінки шляхом застосування контрольної надбавки або контрольної знижки.

Контрольна надбавка - збільшення вартості об'єкта оцінки через наявність більших прав контролю порівняно з вартістю об'єктів, які характеризуються правами контролю в меншому обсязі.

Контрольна знижка - зменшення вартості об'єкта оцінки через відсутність права контролю або їх меншого обсягу порівняно з вартістю об'єктів, які характеризуються правами контролю в більшому обсязі.

Земельне поліпшення - результати будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельнихполіпшень належать матеріальні об'єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт(змінарельєфу,поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо).

Невід'ємне поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на покращення фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких призведе до зменшення ринкової вартості відповідно земельної ділянки та (або) земельних поліпшень.

Надлишкове поліпшення нерухомого майна - результати заходів, спрямованих на зміну фізичного (технічного) стану та (або) якісних характеристик земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, відокремлення яких не призведе до зміни ринкової вартості земельної ділянки та (або) земельних поліпшень. Вартість надлишкових поліпшень є позитивною різницею між витратами на заміщення (відтворення) та приростом ринкової вартості, що зумовлений такими витратами.

Будівлі - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо.

Приміщення - частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу.

Вбудовані приміщення - приміщення, що є частиною внутрішнього об'єму будівлі.

Прибудовані приміщення - приміщення, що прибудовані до основної будівлі та мають з нею хоча б одну спільну стіну.

Вбудовано-прибудовані приміщення - приміщення, частина внутрішнього об'єму яких є частиною внутрішнього об'єму основної будівлі, а інша частина - прибудованою.

Споруди - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (дамби, тонелі, естакади, мости тощо).

Передавальні пристрої - земельні поліпшення, створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу, інформації тощо будь-якого походження та виду на відстань (лінії електропередачі, трубопроводи, водопроводи, теплові та газові мережі, лінії зв'язку тощо).

Об'єкти незавершеного будівництва - будівлі, споруди або передавальні пристрої, які фактично не експлуатуються внаслідок того, що перебувають у недобудованому стані.

Функціональний аналог - нерухоме майно, яке за своїми функціональними (споживчими) характеристиками може бути визнане подібним майном до об'єкта оцінки.

Існуюче використання - фактичне використання нерухомого майна на дату оцінки.

Альтернативне використання - можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного використання об'єкта оцінки.

Строк економічного життя земельних поліпшень - період, протягом якого дохід, що отримується або передбачається отримати від земельних поліпшень, перевищує операційні витрати, пов'язані з отриманням цього доходу. Строк економічного життя земельних поліпшень відображає строк, протягом якого витрати на підтримання земельних поліпшень у придатному для експлуатації стані є такими, що скуповуються.

Залишковий строк економічного життя земельних поліпшень - строк від дати оцінки до закінчення строку економічного життя земельних поліпшень.

Фактичний вік земельних поліпшень - період від початку експлуатації земельних поліпшень до дати оцінки.

Валовий дохід - сукупне надходження коштів, які очікується отримати від реалізації прав, пов'язаних з об'єктом оцінки.

Операційні витрати - прогнозовані витрати власника, пов'язані з отриманням валового доходу. До операційних не належать витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку, отриманого від використання об'єкта оцінки, єдиного податку, фіксованого податку.

Рентний дохід (земельна рента) - дохід, що може бути отриманий із землі як засобу виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, отримуваної на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника.

Відновна вартість для цілей оренди - залишкова вартість відтворення (заміщення) або ринкова вартість земельних поліпшень, що застосовуються та визначаються в порядку, встановленому Національним стандартом N 1 та цим Стандартом.

Об'єкт порівняння - подібне майно, що відібране для застосування порівняльного підходу.

ІІ. МЕТОДОЛОГІЯ НЕЗАЛЕЖНОЇ ОЦІНКИ ТА ОБГРУНТУВАННЯ ЇЇ ВИБОРУ

Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу.

З метою визначення корисності під час оцінки:

я розглядається корисність окремого майна у складі об'єкта оцінки як складова частина корисності об'єкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого об'єкта оцінки;

враховується сучасний стан використання об'єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об'єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються;

прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності об'єкта оцінки;

оцінюються витрати на поліпшення об'єкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.

Принцип попиту та пропонування відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропонування та попиту на подібне майно.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

МЕТОДИЧНІ ПІДХОДИ ДО ОЦІНКИ МАЙНА ТА ЇХ ОСНОВНІ ЗАСАДИ.

Оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур.

Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки.

Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, пов'язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується у звіті про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктів оцінки.

Застереження та обмеження щодо використання результатів оцінки об'єкта оцінки зазначаються у звіті про оцінку майна.

Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи:

Ø витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів);

Ø дохідний;

Ø порівняльний.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Особливості застосування майнового підходу встановлюються відповідними національними стандартами щодо оцінки об'єктів у формі цілісних майнових комплексів та у формі фінансових інтересів.

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.

За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).

Для оцінки об'єктів незавершеного будівництва, земельних ділянок під забудовою, їх поліпшень, окремих складових цілісного майнового комплексу може застосовуватися метод залишку. Цей метод ґрунтується на врахуванні принципу внеску (граничної продуктивності) і є результатом комбінування витратного та дохідного підходів.

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

ü умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

ü продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

ü умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

ІІІ. АНАЛІЗ РИНКУ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ

Сьогодні ринок комерційної нерухомості розвивається досить повільно, оскільки інвестори не приділяють належної уваги цьому ринку та не вважають його перспективним інвестиційним проектом. Проте лише сьогодні нерухомість розглядають як засіб швидкого заробляння коштів, але в майбутньому саме споживчий попит буде визначати розмір, форму і дизайн будівлі.

Є безліч трактувань комерційної нерухомості, проте насамперед розглянемо сутність поняття "нерухомість", а саме - це складова національного багатства держави, тобто сукупність матеріальних благ, об'єктів, нагромаджених у країні внаслідок праці людей, а також частина природних ресурсів, придатних для економічного і соціального використання.

Комерційна нерухомість - це нерухоме майно, яке забезпечує отримання прибутку, має визначену вартість, певне цільове призначення та підлягає реалізації з метою отримання доходу, заощадження коштів, їх інвестування чи диверсифікації із врахуванням інтересів держави та потенційних клієнтів.

В Україні ринок комерційної нерухомості класифікують за такими видами: на професійні та непрофесійні офісні приміщення, бізнес-центри, торговельну нерухомість, виробничі та складські приміщення, готелі, паркомісця, підземні паркінги тощо, однак найбільш поширеною є міжнародна класифікація нерухомості, яку зображено на рис. 4.1.

Категорія А	Категорія Б	Категорія С
Використовується для ведення певного бізнесу: -спеціалізована нерухомість; -неспеціалізована нерухомість	Призначена для інвестицій: -з метою отримати доходи від оренди; -отримання прибутку на вкладений капітал	1)Нерухомість непотрібна для ведення бізнесу сьогодні чи то в майбутньому; 2)земля разом з будівлями чи вільні ділянки

Рис.4.1. Класифікація комерційних об'єктів нерухомості на західному ринку

До класу А належать офісні приміщення у спеціалізованих бізнес-центрах, у центральних районах міста, поблизу великих транспортних магістралей. Усі приміщення цієї категорії обладнані відповідно до західних стандартів, починаючи від найсучасніших систем телекомунікаційного зв'язку і закінчуючи системами клімат-контролю.

Офісні приміщення класу Б володіють практично всіма зазначеними вище характеристиками, але з меншим переліком додаткових послуг.

Клас С представлений офісами, що розташовані в готелях та інших пристосованих приміщеннях не в центрі міста, але на перехресті транспортних магістралей. Непристосовані для офісів приміщення, розташовані поза транспортною сіткою, відносять до класу Д, а їх перевага в тому, що є можливість отримати великих розмірів площу за низьку ціну.

Кількісно оцінити ринок комерційної нерухомості дуже складно, оскільки межа між ринком комерційної та житлової нерухомості є досить невизначеною. Ринок нерухомості, як і будь-який інший ринок, має певні ідентифікаційні ознаки. Такими ознаками в умовах становлення ринку є: регіональна різноманітність правового режиму, невідповідність вартості нерухомості фінансовим можливостям більшої частини населення, відсутність достатньої інформації про споживчі ознаки нерухомості, нерівномірність розвитку окремих видів нерухомості, неможливість точних прогнозів зміни вартості нерухомості, невідповідність існуючого використання основної частини землі та будівель найбільш ефективному, переважання на ринку нерухомості об'єктів приватної власності.

Комерційна нерухомість на сучасному етапі становлення ринкової економіки відіграє важливу роль, оскільки вона впливає на економічні процеси та виступає основою підприємницької діяльності. Наявність комерційної нерухомості у власності підприємства свідчить про можливість зменшення постійних витрат (відсутність орендної плати) і підвищення конкурентоспроможності підприємства в ринкових умовах. Проте сьогодні більшість суб'єктів господарювання стикаються з проблемами недостатнього забезпечення комерційною нерухомістю через обмежені можливості підприємств.

Комерційна нерухомість у ринкових умовах виступає як основа будь-якого суб'єкта господарювання незалежно від виду діяльності та організаційних особливостей, проте підприємства вимушені постійно вирішувати проблеми нестачі чи відсутності корисної площі як пасивної частини основних засобів підприємства. Фінансово стійкі великі підприємства можуть оперативніше придбати комерційну нерухомість, проте найчастіше підприємства малого й середнього бізнесу вимушені брати в оренду складські й офісні приміщення.

Цілями вітчизняних підприємств у сфері оренди комерційної нерухомості повинна бути насамперед активізація процесу надання послуг з оренди комерційної нерухомості шляхом гнучкої цінової політики орендаторів та стимулювання державою розвитку малого і середнього підприємництва, оскільки саме ці суб'єкти є потенційними орендарями.

Негативною тенденцією на ринку комерційної нерухомості є зменшення кількості інвесторів, внаслідок чого відбувається заморожування будівництва, тому державна політика повинна бути спрямована на заохочення іноземних інвесторів.

Сучасний ринок комерційної нерухомості диктує свої норми торговельних центів. Торгові центри повинні бути досить просторими, розташовуватися в зручному районі, мати паркування й простору стоянку. Крім того, кожний центр повинен бути заснований на декількох елементах з ряду основних типів магазинів: меблеві, продуктові, магазини електроніки, товари для дітей або для будинку. Крім того, у торговому центрі повинні бути площі під оренду офісів, розважальна зона, зона харчування.

В цілому, при класифікації торгових приміщень повинні враховуватися наступні параметри:

Місце розташування об'єкта;

Зона дії, радіус доступності;

Товарна спеціалізація;

Основний споживач;

Інфраструктура і сервіс;

Паркінг, управління будівлею, охорона.

За цими ознаками можна виділити наступні класи торгових приміщень:

. Торгові комплекси, торгово-розважальні комплекси, торговельні центри, мегамолли, гіпермолли;

. Торгові центри, гіпермаркети;

. Супермаркети і універсами;

. Салони, меблеві центри, техноцентр;

. Універмаги, гастрономи, промтоварні магазини;

. Павільйони, кіоски;

. Бутіки.

Ринок комерційної нерухомості у м.Сокалі представлений достатньо великим обсягом пропозицій в сегменті виробничих та складських приміщень як оренди, так і продажу. Орендна ставка коливається в діапазоні 8- 67 у.о. за м.кв. Дорожчими є приміщення в центральній частині міста, на території ринку та торгового центру. Більш віддалені приміщення будуть дешевшими. Вартість даного типу нерухомості становить близько 120 - 210 у.о. за м. кв. Ціна коливається в залежності від місця розташування об̕ єкту, його технічних характеристик, зовнішнього і внутрішнього стану будівлі.

Ринок земель комерційного призначення в даному районі представлений великим обсягом пропозиції. Ціновий діапазон становить 12-22 у.о. за м.кв. Найвища вартість землі комерційного призначення в її центральній частині біля доріг з інтенсивним рухом пішоходів.

ІV. ХАРАКТЕРИСТИКА МІСЦЕРОЗТАШУВАННЯ ОБ´ЄКТА ОЦІНКИ

грошовий оцінка нерухомість вартість

Львівська область знаходиться в межах Волинської і Подільської височин, вона перетинає три природні зони: лісову, лісостепову і зону висотної поясности Карпат. Серед корисних копалин області найбільше значення мають паливно-енергетичні ресурси. Це родовища газу, нафти, кам’яного вугілля, що розробляється в частині Львівсько-Волинського вугільного басейну на півночі області. Область має родовища пальних сланців, калійної солі, сірки, гіпсу, будівельних і вогнетривких глин, мергелю, вапняків. Область знаходиться у межах Волинської височини, Малого Полісся та Подільської височини, відокремлена долиною Дністра від Передкарпаття. Має сприятливі умови для розвитку сільського та рекреаційного господарства.

Клімат помірно континентальний. Середня температура січня −5 °C, липня від +18 °C у центральній частині області та до +12 °C в горах. Кількість опадів становить 750-1000 мм.

Сока́льський райо́н - район Львівської області в Україні з районним центром у місті Сокаль.

Район розташований на крайній півночі Львівської області, межуючи на півночі з Іваничівським та на північному сході з Горохівським районами Волинської обл., на сході з Радехівським, на південному сході з Кам'янко-Бузьким та на півдні з Жовківським районами Львівської області. На заході Сокальський район межує із Замосцьким воєводством Республіки Польща. На території району знаходиться місто обласного підпорядкування Червоноград, якому підлягають м. Соснівка та селище Гірник. Економічне й суспільне життя району тяжіє до Червоноградського промислового вузла, навколо якого формується міська агломерація (міські населені пункти: Червоноград, Сокаль, Соснівка, Гірник, Жвирка).

Відстань районного центру до м.Львів становить залізницею 95 км, автотрасою - 78 км.

Район має вигідне розташування щодо важливих транспортних шляхів. Це, зокрема, залізниця та автострада загальнодержавного значення Львів-Червоноград-Ковель із відгалуженням на Берестя (Білорусь).

Площа Сокальського району складає 1573 кв.км, що становить 7,2% від площі усієї Львівської обл.

Адміністративним, господарським і культурним центром району є місто Сокаль, яке вперше згадується 1377 р.

Географічне розташування району визначає також і важливість його геополітичного значення, що передусім зумовлюється прикордонним розташуванням Сокальщини та близкістю до стратегічної осі Балтика-Чорне море.

Серед традиційних українських пам'яток на Сокальщині зустрічаються у великій кількості пам'ятки польської культури, дещо менше єврейські та німецькі.

Сокальський район Львівської області утворений у 1939 році. До складу району входять чотири міста районного підпорядкування (Сокаль, Угнів, Белз, Великі Мости), смт. Жвирка, 32 сільські ради, 1 селищна рада та 4 міські ради, всього 107 населених пунктів, переважно села. Площа району - 1573 кв. км (7,2% від площі області), населення - 99,9 тис. чол., в тому числі сільського - 63,6 тис. чол., міського - 36,3 тис. чол. Сокальський район розташований у північній частині Львівської області. Віддаль від районного центру (м. Сокаль) до м. Львова - 79 км.

У межах району зосереджено понад 1,2 млрд. тонн вугілля, або 78% запасів Львівсько-Волинського басейну. На території району 110 підприємств, установ.

Найбільше розвинута вугільна промисловість (9 шахт, Центральна збагачувальна фабрика). На Сокальщині 48 с/г агроформувань, 176 фермерських господарств, 118 малих підприємств.

У землеробстві переважають посіви зернових (пшениця, кукурудза, ячмінь, бобові). Значне місце займають технічні культури (цукрові буряки, льон-довгунець, кормові).

По території Сокальського району тече багато річок, які належать до басейну Західного Бугу, а також стави та водосховища. В окремих селах зустрічаємо стави, де розводять дзеркального коропа, а поблизу сіл Теляж, Скоморох є водосховище Сокальського заводу штучного волокна. Водосховище полюбили дикі лебеді.

У районі найбільш поширеними є чорноземи опідзолені та сірі опідзолені грунти, в низовинній частині (Мале Полісся) - переважно дерново-підзолисті, лучно-болотяні та торфово-болотяні грунти, ефективне використання яких вимагає розумної меліорації.

Чорноземи та сірі опідзолені грунти зустрічаються па підвищених ділянках рельєфу. Вони є найбільш родючими і найняті в основ¬ному під ріллю. Незважаючи на досить високу природну родючість, ці грунти потребують удобрення.

Даючи господарську оцінку основним грунтам Сокальського району, зазначимо, що вони родючі і придатні для вирощування багатьох сільськогосподарських культур (пшениця, ячмінь, цукрові буряки, льон, кукурудза, капуста, огірки, помідори, морква, цибуля).

Північна частина Сокальщини знаходиться в зоні Лісостепу, а південна - в зоні Мішаних лісів. Дані території характеризуються як лісостеповою, так і лісовою рослинністю. її розвитку тут сприяють кліматичні і грунтові умови, а також характер рельєфу.

У Сокальському районі 71 школа, 3 ПТУ, 1 гімназія, 4 лікарні, 3 поліклініки, 31 фельдшерсько-акушерський пункт, 4 кінотеатри, 89 будинків «Просвіти», 83 бібліотеки.

V. ОПИС ТА ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ

Об’єктом оцінки є нежитлова будівля - будівля ремонтно-будівельного цеху, будівля котельні та земельна ділянка розташовані за адресою :Львівська обл., м. Сокаль, вул. Яворницького, буд.105, що належить приватному підприємству «Козацький курінь». Район розташування відноситься до периферійної частини міста Сокаль.

В оточуючій забудові переважають об’єкти промислового використання так як об’єкт оцінки знаходиться на території колишнього ВАТ «Сокальський завод хімічного волокна». Рух транспорту по вулиці Яворницького є помірної інтенсивності.

Будівля знаходиться на земельній ділянці площею 0,2032 га, що перебуває у приватній власності. Земельна ділянка не огороджена, частково замощена.

На даний час оцінювана нежитлова будівля - будівля ремонтно-будівельного цеху використовується під виробничо-складські потреби підприємства і являє собою трьохповерхову цегляну будівлю. Площа першого поверху становить 1554,8 м², другого поверху - 323,6 м² і 154,1 м² на третьому поверсі.

Технічні характеристики обєкта оцінки
Група капітальності	Згідно даних БТІ	І
Загальна площа м.кв.	Згідно даних БТІ	2032,5
Висота приміщень,м І поверху ІІ поверху ІІІ поверху	Згідно даних БТІ	5,4;2,75;2,4;2,95 2,4 2,95
Будівельний обєм,м.куб.	Згідно даних БТІ	14673

Планування приміщень цілком відповідає плануванню поверхневого плану БТІ.

Конструктивні елементи об’єкта оцінки
Фундамент	Бетонний
Стіни,перегородки	Цегла
Перекриття	Залізобетонне
Покрівля	Рубероїд
Прорізи	Двері вхідні дерев’яні та металеві, внутрішні дерев’яні та металеві, вікна дерев’яні та металопластикові
Підлоги	Бетонна стяжка,бетонна плитка,лінолеум
Оздоблювальні роботи	Штукатурка , пофарбування водними сумішами та масляне фарбування, частково плитка та пластикова вагонка у допоміжних приміщеннях
Інженерне забезпечення	Електроенергія, водопровід, каналізація

Опис технічного стану.

Зовнішній вигляд фасаду будинку в загальному знаходиться в доброму стані. Внутрішній вигляд знаходиться в задовільному стані.

Фізичний стан - задовільний. Фізичний знос визначаємо згідно з таблиці 5.1, який становить 30 %.

Будівля котельні.

Це одноповерхова цегляна будівля, загальною площею 90 м². Рік побудови - 1980. Розміри в плані 17,65 * 6,45.

Технічні характеристики об’єкта оцінки
Група капітальності	Згідно даних БТІ	ІІ
Площа забудови м. кв.	Розрахунок:17,65*6,45	113,84
Загальна площа м.кв.	Згідно даних БТІ	90
Висота приміщень,м	Згідно даних БТІ	3,2
Будівельний обєм,м.куб.	Згідно даних БТІ	432

Планування приміщень відповідає плануванню поверхового плану БТІ.

Конструктивні елементи об’єкта оцінки
Фундамент	Бутобетонний стрічковий
Стіни,перегородки	Цегла
Перекриття	Залізобетонне
Покрівля	Рулонна
Двері	Деревяні
Вікна	Металеві
Підлоги	Бетон
Оздоблювалльні роботи	Оштукатурено,пофарбовання водяними сумішами

Опис технічного стану. Основні конструктивні елементи - фундаменти, стіни, перегородки та перекриття, покрівля - знаходяться в задовільному технічному стані.

VІ. АНАЛІЗ НАЙКРАЩОГО ТА НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ

Ключовим моментом експертної оцінки є аналіз та вибір найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки - розумного та можливого її використання, що повинен давати найвищий сукупний чистий прибуток у конкретний період часу при існуючих юридичних, містобудівних, фізичних, фінансових та інших обмеженнях і загальному характері споживчих переваг. Тобто ми повинені оцінити наскільки використання земельної ділянки є фізично можливим, економічно доцільним та найбільш прибутковим.

Аналіз найкращого й найбільш ефективного використання землі будується на припущенні, що ділянка вільна від забудови.

Ідея найбільш ефективного використання виявляє найбільш прибутковий і конкурентноздатний вид використання конкретного об'єкта нерухомості.

Аналіз найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості припускає проведення дослідження ринкової ситуації, характеристик оцінюваного об'єкта, ідентифікації затребуваних ринком варіантів, сумісних з параметрами оцінюваного об'єкта, розрахунок прибутковості кожного варіанта та оцінку вартості нерухомості при кожному варіанті використання.

Найкраще та найбільш ефективне використання земельної ділянки повинне відповідати 4 критеріям:

юридично дозволене;

фізично можливе;

економічно виправдане;

забезпечувати максимально можливий прибуток.

Юридично дозволене використання.

Згідно існуючого архітектурно-планувального зонування міста земельна ділянка є комерційного використовується і розташована в промисловій зоні. Відповідно до Земельного кодексу та Українського класифікатора цільового використання землі (УКЦВЗ) та у відповідності функціональному зонуванню земельні ділянки за основним призначенням відносяться до категорії земель роздрібної торгівлі та комерційних послуг 1.12.3.

Згідно з законодавчими документами про виділення земельної ділянки вищенаведений варіант використання на дату оцінки є кінцевим і в подальшому іменується "дозволеним використанням". Отримання дозволу на інші види використаний ділянки являється можливим, але пов'язаним з певними грошовими та часовими затратами.

Фізично можливе використання.

Це таке можливе використання, яке відповідає розміру, формі і ландшафту земельної ділянки, також враховує наявність комунікацій або можливість їх прокладання. Земельна ділянка, що розглядається, має розмір 2032 м²;

Форма земельної ділянки - прямокутна. Рельєф ділянки рівнинний, інженерно-геологічні умови нормальні, стояння ґрунтових вод більше 3 м. В районі розташування земельної ділянки наявні такі інженерні комунікації: електропостачання, водопостачання, каналізація, газопостачання, телефонізація а також теплові мережі. Фізичні характеристики ділянки, стан та інженерне забезпечення перешкоджають використовувати ділянки найкращим чином.

Економічно виправдане використання.

Сучасна ситуація на ринку нерухомості в м. Сокаль склалась так, що найбільша увага приділяється житловому будівництву та будівництву комерційних закладів. Вартість прав оренди земельних ділянок з такою метою перевищують вартість при іншому використанні землі. Це свідчить про економічну доцільність, з точки зору ринку, проектів будівництва подібних об'єктів. Земельна ділянка знаходяться в зоні промислової забудови біля автодороги, тому варіант комерційного використання земельної ділянки вважаємо економічно виправданим. Аналізуючи найбільш ефективне використання, Оцінювач приймав до уваги наступні обставини:

район розташування об'єкта оцінки відноситься до периферійної зони міста;

район розташування земельної ділянки має розвинену транспортну інфраструктуру;

існує облаштування ділянки всіма необхідними складовими інженерної інфраструктури;

місце розташування земельної ділянки добре підходить для комерційного використання, а функціональним зонуванням згідно містобудівної документації.

Наявна земельна ділянка за своїми функціональними, геометричними особливостями та місцем розташуванням повністю підходять для комерційного використання.

Використання, що забезпечує максимальний прибуток.

Визначаючи найбільш ефективне використання, прийнято до уваги наступні обставини:

розташування ділянки неподалік автодороги;

високий попит на товари та послуги;

наявна транспортна доступність до основних містоутворюючих магістралей міста;

наявність основних інженерних комунікацій;

наявність обмеження на використання земельної ділянки - заборони на зміну цільового використання земельної ділянки, зовнішнього виду нерухомого майна, реконструкції або знесення будинків, будівель та споруд без погодження у встановленому порядку.

На основі вищенаведеного приходимо до висновку, що найкращим та найбільш ефективним використанням об'єкта оцінки є використання для роздрібної торгівлі та комерційних послуг.

VII. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНИХ ПОЛІПШЕНЬ ВИТРАТНИМ ПІДХОДОМ

Метод базується на використанні принципів корисності, найбільш ефективного використання, внеску, збалансованості і передбачає оцінку вартості об’єктів, виходячи з вартості його відтворення (заміщення) у цінах, діючих на дату оцінки, за вирахуванням суми сукупного зношування (знецінювання). Для визначення вартості відтворення чи вартості заміщення, які є базою розрахунків у витратному підході, необхідно розрахувати витрати, пов’язані із створенням, придбанням і встановленням об’єкта оцінки.

Вартість заміщення найчастіше визначається за базовим методом витратного підходу - вартістю одиничного показника, який у формалізованому вигляді можна представити наступним чином:

де - відновна вартість одиничного показника (1 кв. м., 1 куб. м., 1 пог. м. чи 1 шт.) об’єкту-аналогу згідно збірників УПВВ в цінах 1969 року [Збірники укрупнених показників відновної вартості - УПВВ - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: #"697575.files/image003.gif"> - площа (будівельний об’єм, довжина, кількість) об’єкту оцінки;

- коефіцієнт переведення цін на будівництво з 1969 року в ціни 1984 року [Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек , утвердждённый Постановлением Государственного Комитета СССР по делам строительства от 11.05.83р. №84 / Органи влади СРСР; Постанова, Інші, Коефіцієнти від 11.05.1983 № 94 - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: #"697575.files/image005.gif"> - коефіцієнт, що враховує індекс зміни ринкової вартості будівельно-монтажних робіт за відповідний період (без врахування ПДВ). Приймається згідно з рекомендаціями Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України. [Iндекси зміни вартості будівельно-монтажних робіт станом на 1 січня 2012 року. Лист Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13.10.2011 № 7/15-13397 - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: #"697575.files/image006.gif"> - коефіцієнт інфляції на дату оцінювання. Згідно з даними Міністерства фінансів України, числове значення індексу інфляції за жовтень 2011 року дорівнює 1,000 [Iндекси інфляції (Україна). - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http: //index.minfin.com.ua/index/infl/].

Першим етапом розрахунку залишкової вартості заміщення кожної будівлі та споруди є вибір будівельного аналога, який за своїми характеристиками (група капітальності, конструктивні особливості, будівельний об'єм, наявність або відсутність елементів інженерної інфраструктури) має бути максимально наближений до об'єкта оцінки. Пошук будівельного аналога здійснюється у Збірниках укрупнених показників відновної вартості.

Другим етапом розрахунку залишкової вартості заміщення є розрахунок фізичного зносу земельних поліпшень. Величина фізичного зносу визначається за формулою [Правила визначення фізичного зносу житлових будинків: Соу жкг 75.11 - 35077234.0015:2009. - [Чинний від 2009-07-01]. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: #"697575.files/image007.gif">

де - величина фізичного зносу і-го конструктивного елемента елемента, що визначається згідно з таблицями розд. 6 [Правила визначення фізичного зносу житлових будинків: Соу жкг 75.11 - 35077234.0015:2009. - [Чинний від 2009-07-01]. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: #"697575.files/image009.gif">- питома вага і-го конструктивного елемента в загальній вартості, %;

- кількість конструктивних елементів будинку.

За результатами розрахунку кожного виду земельних поліпшень заповнюється таблиці 8.1 та 8.2.

Третім етапом розрахунку залишкової вартості заміщення є розрахунок вартості заміщення.

Четвертим етапом розрахунку залишкової вартості заміщення є розрахунок величини накопиченого зносу, який здійснюється шляхом застосування методу строку економічного життя. Строк економічного життя земельного поліпшення визначається з урахуванням нормативних строків служби [О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвеждённые постановлением Совета Міністров СССР от 22.10.1990 № 1072. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: #"697575.files/image011.gif">

де - накопичений знос (%);
- ефективний вік поліпшення;
- фактичний вік поліпшення;
- залишковий строк економічного життя поліпшення.
Ø якщо ефективний вік поліпшення менше або дорівнює його фактичному віку:

де - накопичений знос (%);
- фактичний вік поліпшеннь;
- залишковий строк економічного життя поліпшення.

де - фізичний знос, %;
- нормативний вік поліпшення.

де - норми амортизаційних відрахувань, % [О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвеждённые постановлением Совета Міністров СССР от 22.10.1990 № 1072. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: #"697575.files/image023.gif">

Результати розрахунку залишкової вартості заміщення земельних поліпшень узагальнено у табл. 1.

Таблиця 8,3. Розрахунок залишкової вартості заміщення земельних поліпшень

№

Назва

Рік введення в експлуатацію

Фактичний вік

Код

Норма амортизаційного відрахування

Нормативний строк життя

Фізичний знос

Ефективний вік(рік)

Залишковий строк економічного життя

Накопичений знос,%

1

котельня

1980

32

10002

1,2

83,33

30

25,00

58,33

35,42

м.куб

2

склад

1972

40

10003

1,7

58,82

30

17,65

41,18

49,29

м.куб

№

УПВВ

Вартість одиничного показника будівельного аналога в цінах 1969 року

Перевідний коефіцієнт вартості БМР станом на 24,02,2012

Коефіцієнт переведення цін

Територіальний коефіцієнт для Львівської обл.

Індекс інфляції за січень 2012

Вартість заміщення (Вв),грн

Накопичений знос,%

Накопичений знос у вартісному виді:Нзварт=Вв*НЗ/100 ,грн

Залишкова вартість заміщення (Вз=Вв-Ффізварт),грн

1

сборник 26,табл.62

29,1

20,13

1,16

1,03

1,002

302958,7

35,42

107 21,17

195 637,54

2

сборник 13, табл.48

12,6

20,13

1,16

1,03

1,002

4455497,2

49,28

2195462,38

2260034,80

VIIІ. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНИХ ПОЛІПШЕНЬ дохідним ПІДХОДОМ

У межах дохідного підходу застосовується метод капіталізації. Розрахунок здійснюється за формулою:

, (2)

де - поточна вартість;
- дохід, отриманий при передачі об’єкту оцінки в оренду протягом року;
- ставка капіталізації.
Основні етапи визначення вартості об'єкта дохідним підходом:
визначення величини орендної ставки;
визначення ставки капіталізації;
розрахунок величини потенційного валового прибутку (ПВП) від передачі об'єкта в оренду;
розрахунок чистого операційного прибутку (ЧОП), який враховує зменшення валового прибутку після відрахувань в бюджет;
визначення вартості об'єкта оцінки.
Визначення орендної ставки.
Для визначення найбільш вірогідного значення орендної плати при використанні об'єкта оцінки, проводиться маркетинговий аналіз ринку комерційної нерухомості регіону. Аналіз проводився на базі рекламно-інформаційних видань ”Ваш Магазин”, "Нерухомість", „Маклер”, „Львівські оголошення”, „Афіша”, інтернет-сторінок львівських фірм по операціях з нерухомістю .
Результати проведених досліджень для кожної групи будівель узагальнюються у табл.9 1.

Таблиця 9.1 Опис аналогів

Параметри

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Аналог №5

Обєкт оцінки

Вартість кв. м.

75

45

65

50

10

площа

2100

1600

1386

739

250

2032,5

Коригуючий коефіцієнт

1

0,98

0,96

0,90

0,81

Коректована вартість кв.м

75

43,94

62,56

45,19

8,11

Місцерозташування, в межах населеного пункту

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

Корегування за місце розташування

1

1

1

1

1

Відкоректована вартість кв.м

75

43,94

62,56

45,19

8,11

Коректування на навколишнє середовише

1

1

1

1

1

на території підприємства

Коректована вартість кв.м

75

43,94

62,56

45,19

8,11

Стан приміщення

Євроремонт

Задовільний, потрібний косметичний ремонт

Євроремонт

Задовільний, потрібний косметичний ремонт

Задовільний, потрібний косметичний ремонт

Задовільний, потрібний косметичний ремонт

Коректування на різниці в фіз.стан

0,90

1,00

0,90

1,00

1,00

Відкоректована вартість кв.м

67,57

43,94

56,30

45,19

8,11

середнє значення орендної ставки аналогів

43,77

Розрахунок ставки капіталізації. Аналіз ринку нерухомості.
Ставка капіталізації - коефіцієнт, що застосовують для визначення вартості об’єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення.
= Y +H, де
- загальна ставка капіталізації;- норма доходу на інвестований капітал;- норма повернення капіталу.
Норму доходу на інвестований капітал з формальної точки зору можна визначити як функцію ризиків:
= f (Y_б, r₁, r₂, ….., r_n), де
_б - без ризикова ставка;₁, r₂, ….., r_n-множина ризиків притаманних об’єкту оцінки;
... n - ризики притаманні об’єкту оцінки.
З аналізу даної формули випливає, що проблема оцінки норми доходу на інвестований капітал полягає у визначенні факторного (функціонального) зв’язку f та в кількісній оцінці премій ∆Yr_і, що відповідає тому чи іншому ризику.
Найбільш розповсюджена форма зв’язку норми доходу з преміями ∆Yr_іє так звана кумулятивна форма. Метод оцінки, що відповідає цій формі, прийнято називати методом кумулятивної побудови або методом нарощування.
Даний метод базується на зіставлені прибутковості і ризиків доступних альтернативних інвестицій. Інвестори вимагають більш високої премії за використання своїх грошей в тому варіанті, в якому ці кошти піддаються більш високому ризику в частині отримання доходу та їх повернення. Підвищення усвідомленого рівня ризику виявляється в збільшенні ставки капіталізації. Сутність методу полягає в додаванні відсоткових складових (премій), що відображують додаткові ризики, які притаманні даному інвестованому проекту, до норми доходу на інвестиції, які в порівнянні з іншими вважаються безризиковими.
Визначення безризикової ставки - це ставка відсотка у відсутності ризиків. У західній практиці, як безризиковий, передбачається дохід по довгострокових урядових облігаціях в 10 років, оскільки даний тип інвестицій вважається найменш ризикованим, а рівень їх прибутковості періодично публікується у засобах масової інформації. У державах з нестабільною грошовою одиницею і незбалансованим бюджетом, до яких відноситься Україна, описаний підхід застосувати неможливо, оскільки, цінні папери представлені в національній валюті і ризикова складова в нормі доходу по цих паперах досить велика, оскільки враховує інфляційні та дефолтні ризики. В умовах України найдоцільніше, в якості безризикової, використовувати ставку по короткострокових (річних) депозитних вкладах, деномінованих у ВКВ, яка складалася на дату виконання оцінки у вітчизняних банківських установах.
Залежність між номінальною і реальною ставками відсотка описується рівнянням І. Фішера :

(1)

звідки:

(2)

де: r_fr - реальна безризикова ставка відсотка; r_n - номінальна ставка відсотка; i - рівень інфляції на прогнозний період,
Таким чином реальна безризикова ставка представляє собою індикативну ставку НБУ по короткотермінових депозитах (100 тис. дол. США на рік), "очищену" від інфляції і податку на прибуток.
Ставка розраховувалася за формулою Фішера з урахуванням прогнозної інфляційної складової по дол. США.
Згідно даним finance.ua (#"697575.files/image030.gif">

r_n - номінальна процентна ставка
r_r - реальна процентна ставка
i - темп інфляції
Розрахунок
Номінальна процентна ставка
9.5 %
Темп інфляції
2.87%
Реальна безризикова процентна ставка
6.45 %

При кількісній оцінці ризиків Оцінювач виходив з того, що ризик означає можливість недоотримання доходу по безризиковій ставці. Тому кожний ризик повинен збільшувати безризикову ставку на величину імовірного недоодержання доходу.
=g_би * Pj,

Де Rj - кількісна оцінка j-го ризика;
G_би - безризикова ставка;
Pj - імовірність недоодержання доходу із-за дії j-го ризика.
Премія за інвестиційний менеджмент. Премія за інвестиційний менеджмент є неоднакова для різних об’єктів. Для деяких об’єктів інвестиційний менеджмент є мінімальним (наприклад, банківські вклади „до вимоги”), а для нерухомості він є суттєвим. При визначенні даного ризику повинно врахуватися стан справ об’єкта оцінки, його сьогоднішнє та майбутнє місце на ринку. Ця премія може містити витрати по оцінці і вибору варіантів фінансування, прийняттю рішень про утримання або продаж активу. Розмір даної премії залежить від функціонального використання об’єкту, його розміру. Наприклад, для будівлі великого бізнес-центру ця премія буде максимальною, оскільки інвестиції в такий актив вимагають інтенсивного менеджменту. Варто особливо підкреслити, що премія за інвестиційний менеджмент не адекватна премії за управління нерухомістю.
Об’єкти нерухомості умовно класифікують за складністю прийняття по них інвестиційних рішень (див. таблицю 9.2), як об’єкти, які вимагають значні, середні та незначні зусилля по інвестиційному менеджменту. Кожній групі відповідає рівень премій за ризик, з урахуванням імовірного діапазону для цієї поправки 1÷5%.

Табл.9,2

Складові ставки капіталізації

Значення,%

Пояснення

Безризикова базова ставка

6.45

Депозити для юридичних осіб у валюті

Компенсація відмінностей в ліквідності вкладень

1,25

Компенсація відмінностей в ліквідності вкладень - відображає неможливість швидкого отримання капіталу за рахунок швидкої продажі нерухомості за ціною близькою до ринкової, об’єкти нерухомості на відміну від банківських вкладів не можуть швидко бути перетворені в гроші без відчутних втрат в короткі терміни. З врахуванням особливостей об’єкта оцінки ,оцінюється як середній-1,25%

Компенсація відмінностей в умовах вкладень

2

Компенсація відмінностей в умовах вкладень-термін вкладень у нерухомість є незрівнянно більшим, ніж термін банківських депозитів, а відповідно вищий відсотковий ризик вкладень, оцінюється як середній2%

Компенсація специфічних ризиків властивих обєкту

2

Компенсація специфічних ризиків, притаманна об’єкту оцінки - враховує становище об’єкта оцінки на ринку, сприятливі та загрозливі фактори зовнішнього середовища ,можливість зміни доходів, орендної плати тощо;оцінюється як 2%

Компенсація за місцеположення

1

Компенсація за місцеположення - враховує переваги та недоліки при експлуатації об’єкта пов’язані з його місцем розташування .Об´єкт оцінки розташований в периферійній зоні міста. Отже, місцерозташування об’єкта оцінки характеризується зручною як пішохідною так і транспортною доступністю, близькістю до основних магістралей та зупинок громадського транспорту. Ризик оцінюється як 1%

Компенсація необхідності в компетентному управлінні

2

Компенсація в компетентному управлінні - чим більш складні та ризиковані інвестиції в об’єкта оцінки , тим більш якісного управління вони потребують, відсутність чи присутність компетентного управління встановлюється за допомогою цієї складової ставки капіталізації,оцінюється як 2 %

Компенсація інфляційних очікувань

2

Компенсація інфляційних очікувань - відображає процеси інфляції в державі та зміни курсу гривні до основних валют, враховуючи суча1сну економічну ситуацію оцінюється як 2%

Загальна ставка капіталізації

20,5586

0,2056

Розрахунок премії за ризик вкладання в приміщення першого поверху поданий в таблиці 9,3

Табл.9,3

№п\п

Вид і назва ринку

1

2

3

4

5

1

Погіршення загальної економічної ситуації

1

2

Збільшення кількості конкурентів

1

3

Зміна державного чи місцевого законодавства

1

4

Прискорений знос будівлі

1

кількість спостережень

1

1

1

1

0

Зважений підсумок

1

2

3

4

0

Сума

10

Кількість факторів

4

Поправка на ризик вкладання в обєкт

2.50

Визначення норми повернення капіталу. Визначення загальної ставки капіталізації залежить від того, виходячи з яких умов формується фонд заміщення.
На практиці при оцінці нерухомості формування фонду заміщення частіше всього відбувається прямолінійним поверненням капіталу, який ще має назву „метод Рінга”. Визначення ставки капіталізації по нормі віддачі та лінійному фонду заміщення припускає повернення капіталу рівними частинами на протязі терміну володіння активу.
Норма повернення капіталу в цьому випадку являє собою щорічну долю початкового капіталу, що відраховується у безвідсотковий фонд відшкодування.
Ця доля при 100%-у поверненні капіталу розраховується як відношення одиниці до числа років, необхідних для повернення вкладеного капіталу:
= 1 / n, де
- час амортизації, що обчислюється в роках.
Час, який необхідний для повернення вкладеного капіталу. можна зрівняти з залишковим строком економічного життя - часом, що визначається оцінювачем від моменту обстеження об’єкту до завершення терміну його економічного життя. Строк економічного життя - це час, на протязі якого покращення вносять вклад у вартість об’єкта, що перевищує витрати на покращення. Цей строк може бути продовжений завдяки якісному обслуговуванню будівлі, її своєчасної модернізації і ремонтам. У вітчизняній практиці визначається нормативний строк життя будівлі. На його основі встановлюються норми амортизації і періодичність ремонтного обслуговування. Цей нормативний строк по своїй природі близький до поняття строку економічного життя і може використовуватись для орієнтованих розрахунків.
Час амортизації для складів становить 79,33.Норма повернення капіталу:
=1/73,33=1,26%

Аналіз витрат і визначення чистого операційного доходу.

Визначення потенційного валового доходу:

ПВД = Со*Sо*12, де

ПДВ - потенційний валовий дохід;
Со - прогнозована орендна ставка;о - площа приміщень об’єкта оцінки.
Визначення ефективного валового доходу.
Втрати від недозавантаження визначаються як відсоток від валового доходу, виходячи з поточної ситуації на ринку нерухомості. Розрахунок коефіцієнта недозавантаження проводиться за наступною формулою:

Кнд = Ол х Тс / На, де
Ол - середня оборотність приміщень (відсоток приміщень, по яких на протязі року переукладаються договори оренди);
Тс - середній період, на протязі якого приміщення вільне;
На - кількість орендних періодів на рік.
Для аналогічних оцінюваному об’єктів, коефіцієнт недозавантаження вираховується виходячи з наступних пропозицій: середньострокові договори оренди тривають до 3 років; маркетинговий період з урахуванням їх особливостей на місцевому ринку складає близько 3 місяців для приміщень першого поверху; середня оборотність - 100%, кількість орендних періодів - 1. Відповідно Кнд = 1*(3/36) / 1 = 0,0833 для приміщень першого поверху.
Операційні витрати. До операційних витрат відносяться витрати на управління, витрати по страхуванню та утриманню приміщення, забезпеченню всіх вимог пожежної та санітарної безпеки. За ринковими даними, величина цих витрат буде становити в межах 5% для приміщень першого від ефективного валового доходу в рік.
Відрахування у фонд заміщення. Резерви на заміщення необхідні, оскільки власнику чи балансоутримувачу необхідно проводити заміну елементів будинків, вузлів і обладнання, термін життя яких коротший, чим термін економічного життя будівлі. Ці заміни вимагають значних одночасних грошових витрат. Стабілізація подібних витрат здійснюється через створення фонду заміщення. Згідно Закону України ”Про оподаткування прибутку підприємств”, витрати на поточний та капітальний ремонти протягом року можуть становити не більше 5% від балансової (залишкової) вартості. Оскільки такі дані про витрати на поточний та капітальний ремонти виявилися відсутніми, то відрахування у фонд заміщення оцінювачем приймається в розмірі 5% від ЕВД. Розрахунок вартості об’єкта оцінки наведено у таблиці 9,4.

Таблиця 9,4 Розрахунок ринкової вартості (магазин) за допомогою доходного підходу

№

Пояснення

Одиниця виміру

Склад

1

Оренда 1міс

грн

43,77

2

Площа

м2

2032,5

3

Валові максимально можливі поступлення коштів на протязі року,грн.

грн

1067502,892

4

Втрати від недозавантаження

грн

88922,9909

5

Ефективний валовий дохід(ЕВД)

грн

978579,90

6

ПДВ

грн

163096,65

7

Максимальний дохід після вирахування ПДВ

грн

815483,25

Операційні витрати 10% від ЕДВ

грн

81548,3251

9

Відрахування у фонд заміщення 5% від ЕДВ

грн

40774,1625

10

Чистий операційний дохід

грн

693160,76

11

Ставка капіталізації

0,205587261

12

Вартість приміщення

грн

3371613,40

ІХ. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНИХ ПОЛІПШЕНЬ ПОРІВНЯЛЬНИМ ПІДХОДОМ

У порівняльному підході використовуються ціни пропозиції на подібні об’єкти нерухомості, які наведені в ЗМІ, із застосуванням відповідних коригувань. Порівняння здійснюється за найбільш важливими характеристиками, які безпосередньо впливають на вартість майна. Ці характеристики називаються елементами порівняння, зокрема:
вид права власності (повна, обмежена);
умови фінансування при купівлі-продажу аналогів;
умови продажу аналогів;
час продажу, стан ринку на момент продажу;
місце розташування;
фізичні характеристики.
В результаті порівняння визначається аналог, який за своїми характеристиками найбільш подібний до оцінюваного об'єкта. Перехід від вартості аналога до вартості об'єкта оцінки здійснюється за допомогою корегуючих поправок або у вигляді конкретних грошових сум, або у вигляді спеціальних математичних розрахунків, виходячи з аналізу статистичних даних продажів.
В результаті порівняння визначається аналог, який за своїми характеристиками найбільш подібний до оцінюваного об'єкта. Перехід від вартості аналога до вартості об'єкта оцінки здійснюється за допомогою корегуючих поправок або у вигляді конкретних грошових сум, або у вигляді спеціальних математичних розрахунків, виходячи з аналізу статистичних даних продажів.
Для проведення розрахунків підбираються аналоги з подібним функціональним призначенням.
При визначенні об’єктів-аналогів проводиться маркетинговий аналіз ринку комерційної нерухомості регіону, у якому розташований об’єкт оцінювання. Аналіз проводиться на базі рекламно-інформаційних видань ”Ваш Магазин”, "Нерухомість", „Афіша”, „Львівська реклама”, інтернет-сторінок Львівських фірм по операціях з нерухомістю. Опис аналогів наводиться у табл. 10.1.

Таблиця 10.1. Опис аналогів для (склад)

№ п/п

Фактори порівняння

1

2

3

4

Місцерозташу-вання

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

Площа земельної ділянки кв.м.

2032,5

1550

3485

2412

3486

Ціна пропозиції у.о. (без ПДВ)

360000

766000

313000

766920

Ціна пропозиції у.о. за 1 кв.м.без ПДВ

232,26

219,80

129,77

220,00

Примітки

комерційне призначен-ня

комерційне призначення

комерційне призначення

комерційне призначення

комерційне призначення

Джерело інформації

http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=6

http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=16

http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=16

http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=15

Таблиця10,2
Розрахунок ринкової вартості (магазин) за допомогою порівняльного підходу

Поправки:

1

Правове відношення

Значення

приватна власність

приватна власність

приватна власність

приватна власність

приватна власність

Поправочний коефіцієнт

Х

1,00

1,00

1,00

1,00

Відкоректована вартість, у.о./м²

232,26

219,80

129,77

1243,78

2

Умови продажу

Значення

Ринкові

Ринкові

ринкові

Ринкові

ринкові

Поправочний коефіцієнт

Х

1,00

1,00

1,00

1,00

Відкоректована вартість, у.о./м²

232,26

219,80

129,77

220,00

3

Зміна ринкової ситуації

Дата пропоиції земельної ділянки

Дата оцінки квітень 2012р.

Березень 2012р.

Квітень 2012р

Березень 2012р

Квітень 2012р.

Значення

0

0

0

0

Поправочний коефіцієнт

1,00

1,00

1,00

1,00

Відкоректована вартість, у.о./м²

232,26

219,80

129,77

220,00

4

Можливість торгу

Значення

5%

так

так

Так

Так

Поправочний коефіцієнт

Х

0,95

0,95

0,95

0,95

Відкоректована вартість, у.о./м²

220,65

208,81

123,28

209,00

5

Трансакційні витрати

Значення

5%

так

так

так

Так

Поправочний коефіцієнт

Х

0,95

0,95

0,95

0,95

Відкоректована вартість, у.о./м²

209,61

198,37

117,12

198,55

6

Призначення цільове

Значення

Комерційне призначення

Комерційне призначення

Комерційне призначення

Комерційне призначення

Комерційне призначення

Поправочний коефіцієнт

Х

1

1

1

1

Відкоректована вартість, у.о./м²

209,61

198,37

117,12

198,55

7

Місцерозташування

Значення

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

Поправочний коефіцієнт

Х

1,00

1,00

1,00

1,00

Відкоректована вартість, у.о./м²

209,61

198,37

117,12

198,55

8

Віддаленість об´єкта оцінки від головної автомагістралі

Значення, км

до 0,5

до 0,5

до 0,5

до 0,5

до 0,5

Поправочний коефіцієнт

Х

1,00

1,00

1,00

1,00

Відкоректована вартість, у.о./м²

209,61

198,37

117,12

198,55

9

Наявність або можливість електропостачання

Значення

Так

так

так

так

Так

Поправочний коефіцієнт

Х

1,00

1,00

1,00

1,00

Відкоректована вартість, у.о./м²

209,61

198,37

117,12

198,55

10

Наявність або можливість водопостачання

Значення

Так

так

так

так

Так

Поправочний коефіцієнт

Х

1,00

1,00

1,00

1,00

Відкоректована вартість, у.о./м²

209,61

198,37

117,12

198,55

11

Наявність або можливість газопостачання

Значення

Так

так

так

так

Так

Поправочний коефіцієнт

Х

1,00

1,00

1,00

1,00

Відкорвартість,

209,61

198,37

117,12

198,55

12

наявність телефонної мережї

Значення

Так

так

так

Так

так

Поправочний коефіцієнт

Х

1,00

1,00

1,00

1,00

Відкоректована вартість, у.о./м²

209,61

198,37

117,12

198,55

14

в зоні пішохідної доступності до громадських центрів

Значення

Так

Так

так

так

Так

Поправочний коефіцієнт

Х

1,00

1,00

1,00

1,00

Відкоректована вартість, у.о./м²

209,61

198,37

117,12

198,55

15

Технічний стан

Значення

Потрібний косметичний ремонт

Робочий стан

Потрібний косметичний ремонт

Потрібний косметичний ремонт

Робочий стан

Поправочний коефіцієнт

Х

0,95

1,00

1,00

0,95

Відкоректована вартість, у.о./м²

199,13

198,37

117,12

188,62

16

Розмір приміщення

Значення, м²

2032,5

3485

2412

3486

Поправочний коефіцієнт

Х

0,97

1,06

1,02

1,06

Відкоректована вартість, у.о./м²

193,81

209,36

119,14

199,08

Середнє значення

180,35

Оцінна вартість 1 кв.м. у.о. без ПДВ

180,35

Оцінна вартість 1 кв.м. грн. без ПДВ

1442,76

Вартість приміщення грн.

2932417,86

Вартість приміщення, дол.

366552,23

Пояснення до таблиці № 10.2.
1.      Правове відношення - всі аналоги як і об’єкт оцінки є у приватній власності, відповідно поправка буде становити 0%.
2.      Умови продажу - проводиться при відмінностях в умовах продажу між об’єктом оцінки та аналогами. Продаж об’єктів порівняння може відбуватися за вимушених умов, коли власник продає майно нижче або вище ринкової ціни. Оскільки умови продажу об’єкта оцінки та аналогів є типовими (ринковими), поправка буде становити 0%.
.        Дата пропозиції (продажу) об’єктів порівняння повинна бути наближена до дати оцінки. У разі значного відхилення за часом (більше року), Оцінювач враховує інфляцію, за період від пропозиції (продажу) до дати оцінки, загальну тенденцію економічних змін та цінових змін на ринку нерухомого майна. Оскільки дата пропозиції аналогів максимально наближена до дати оцінки (різниця становить приблизно один місяць), поправка на коректування рівна 0%.
.        Торг - завжди існує можливість торгу при ринкових умовах продажу. В даному випадку - 5%.
.        трансакційні витрати - переважно ціна пропозиції включає оплату брокерських і юридичних послуг, послуг агентів, що зазвичай становлять приблизно на 2-5 %. В даному випадку - 5%.
6.      Функціональне використання - аналоги 1, 2, 3, 4 як і об’єкт оцінки є комерційного використання, відповідно поправка - 0%.
.        Місцерозташування - фактор, що суттєво впливає на вартість нерухомості. Цілком очевидно, що нерухомість, яка знаходиться в центральній частині населеного пункту, користується більшим попитом та, відповідно, має значно більшу вартість, ніж та, що знаходиться на периферії чи околиці. На вартість нерухомості також суттєво впливають розташування відносно основних транспортних потоків, наближеність до вулиць містоформуючого значення або магістральних шляхів, зручність транспортного сполучення, пішохідна доступність, відстань до зупинок громадського транспорту, якість під’їзних шляхів, наявність місця для стояння транспорту, інтенсивність пішохідних та транспортних потоків. Всі аналоги як і об’єкт оцінки розташовані в м.Сокалі, наближені до вулиць містоформуючого значення, із зручними транспортними сполученнями та наявністю або можливістю підключення всіх комунікацій.
8.      Площа - корегування проводиться, якщо площа об’єкта оцінки значно відрізняється від площі об’єктів-аналогів. Згідно ринкових досліджень, вартість 1 м² приміщень, що мають меншу площу, завжди більша від вартості 1 м² приміщень з такими ж характеристиками та місце розташуванням, але які мають значно більшу площу. Невідповідність площі об’єкта аналога до площі оцінюваного об’єкта обраховується за правилом:

Во = Ва х К,

де Во - вартість 1 кв. м. об’єкту оцінки,
Ва - вартість 1 кв. м. аналога;
К - коригуючий коефіцієнт.
де коефіцієнт К визначається за формулою:
К = (Sa/Soц)^0,1
а - загальна площа аналога;о - загальна площа об’єкта.
Коефіцієнт заторможування ціни (0,1) визначений емпірично.
Підставляючи відповідні значення у формулу отримаємо коефіцієнти для аналогів №1,2,3,4.
6.      Технічний стан - також суттєво впливає на вартість нерухомості. Цілком очевидно, що нерухомість, яка має добрий технічний стан, коштує дорожче, ніж аналогічна, але така, що потребує ремонт. Технічний стан і рівень оздоблення приміщень (по складу і ступеню складності робіт) можна умовно розділити на наступні категорії:
·        Євроремонт - сучасне оздоблення приміщення за дизайнерським проектом з використанням новітніх будівельних технологій і кращих оздоблювальних матеріалів.
·        Стандартний ремонт - оздоблення приміщення з використанням класичних технологій і сучасних матеріалів.
·        Робочий стан - вітчизняний ремонт, виконаний кілька років тому.
·        Потрібний косметичний ремонт - наявність незначних дефектів в оздобленні приміщення.
·        Потрібний косметичний ремонт з елементами капітальних робіт (повна або часткова відсутність якого-небудь напільного, настінного, стельового покриття.
·        Потрібний капітальний ремонт.
Поправка на технічний стан приміщень визначається на підставі аналізу інформації по запропонованих до продажу об'єктах. Нижче представлений приблизний розмір поправок залежно від рівня оздоблення приміщень.

Рівень оздоблення приміщень

Розмір поправок %

Євроремонт

Стандартний ремонт

~10

Євроремонт

Робочий стан

~15

Євроремонт

Потрібний косметичний ремонт

~20

Євроремонт

Потрібний косметичний ремонт з елементами капітальних робіт

~25

Євроремонт

Потрібний капітальний ремонт

~30

Х. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ МетодичниМ підхОдОМ, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок

За цим підходом оцінна вартість земельних ділянок визначається за формулою:
                   m
Цзп = Ца + ∑ ΔЦaj,
                 J=1

де: Цзп - оцінна вартість земельної ділянки, визначеної шляхом зіставлення ціни продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);
Ца - ціна продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);- кількість факторів порівняння;
∑ ΔЦаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.
За основу визначення оцінної вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.
До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:
· правовий режим земельної ділянки;
· цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;
· умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);
· дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов’язана зі зміною ринкових умов);
· місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природнокліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних місто-планувальних і економіко-планувальних зонах згідно з містобудівною документацією);
· фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її і інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об’єктів нерухомого майна);
· використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно - транспортної інфраструктури, стан довкілля).
Визначення оцінної вартості земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок передбачає зіставлення цін продажів кількох подібних земельних ділянок, тому кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення варіантів значень або найбільш поширене значення серед отриманих результатів.
При недостатній інформації про ціни продажу подібних земельних ділянок у конкретній зоні (через їх незначну кількість) допускається порівняння з подібними за цільовим призначенням земельними ділянками, розташованими в інших регіонах.
При визначенні об’єктів-аналогів проводиться маркетинговий аналіз ринку комерційної нерухомості регіону, у якому розташований об’єкт оцівнювання. Аналіз проводиться на базі рекламно-інформаційних видань ”Ваш Магазин”, "Нерухомість", „Афіша”, „Львівська реклама”, інтернет-сторінок Львівських фірм по операціях з нерухомістю. Опис аналогів наводиться у табл. 11.1.

Опис аналогів для земельної ділянки
Табл.11.1

№ п/п

Фактори порівняння земельних ділянок

1

2

3

4

Місцерозташування

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

Площа земельної ділянки кв.м.

2032

27000

800

800

2200

Ціна пропозиції у.о. (без ПДВ)

500000

12000

18000

50000

Ціна пропозиції у.о. за 1 кв.м.без ПДВ

18,52

15,00

22,50

22,73

Примітки

Під будівництво

Під будівництво

Під будівництво

Під будівництво

Під будівництво

Джерело інформації

http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=7

http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=5

http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=7

http://ua.country.ua/buy/land/863632.html

Результати розрахунку ринкової вартості земельної ділянки методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок навести у таблиці 11.2
Розрахунок ринкової вартості земельної ділянки за допомогою порівняльного підходу
Таблиця №11.2

Поправки:

1

Правове відношення

Значення

приватна власність

приватна власність

приватна власність

приватна власність

приватна власність

Поправочний коефіцієнт

х

1

1

1

1

Відкоригована вартість пропозиції, $/м²

18,52

15,00

22,50

22,73

2

Умови продажу

Значення

ринкові

ринкові

ринкові

ринкові

Ринкові

Поправочний коефіцієнт

х

1

1

1

1

Відкоригована вартість пропозиції, $/м²

18,52

15,00

22,50

22,73

3

Зміна ринкової ситуації

Дата пропоиції земельної ділянки

24.03.12

Березень 2012р.

Лютий 2012р.

Березень 2012р.

Березень 2012р.

Значення

0

0

0

0

Поправочний коефіцієнт

1

1

1

1

Відкоригована вартість пропозиції, $/м²

18,52

15,00

22,50

22,73

4

Можливість торгу

Значення

5%

так

так

так

Так

Поправочний коефіцієнт

х

0,95

0,95

0,95

0,95

Відкоригована вартість пропозиції, $/м²

17,59

14,25

21,38

21,59

5

Трансакційні витрати

Значення

2%

так

так

так

Так

Поправочний коефіцієнт

х

0,98

0,98

0,98

0,98

Відкоригована вартість пропозиції, $/м²

17,24

13,97

20,95

21,16

6

Призначеняя цільове

Значення

Під будівництво

Під будівництво

Під будівництво

Під будівництво

Під будівництво

Поправочний коефіцієнт

х

1

1

1

1

Відкоригована вартість пропозиції, $/м²

17,24

13,97

20,95

21,16

7

Місцерозташування

Значення

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

м.Сокаль

Поправочний коефіцієнт

х

1

1

1

1

Відкоректована вартість, у.о./м2

17,24

13,97

20,95

21,16

8

Віддаленість земельної ділянки від головної автомагістралі

Значення, км

до 0,5

до 0,5

до 0,5

до 0,5

до 0,5

Поправочний коефіцієнт

х

1

1

1

1

Відкоригована вартість пропозиції, $/м²

17,24

13,97

20,95

21,16

9

Наявність або можливість електропостачання

Значення

так

так

так

так

Так

Поправочний коефіцієнт

Х

1

1

1

1

Відкоректована вартість, у.о./м2

17,24

13,97

20,95

21,16

10

Наявність або можливість водопостачання

Значення

так

Так

Так

так

Так

Поправочний коефіцієнт

Х

1

1

1

1

Відкоригована вартість пропозиції, $/м²

17,24

13,97

20,95

21,16

11

Наявність або можливість газопостачання

Значення

так

так

так

так

Так

Поправочний коефіцієнт

Х

1

1

1

1

Відкоригована вартість пропозиції, $/м²

17,24

13,97

20,95

21,16

12

Прилягання земельної ділянки до вулиці з твердим покриттям

Значення

так

так

так

Так

Поправочний коефіцієнт

х

1

1

1

1

Відкоригована вартість пропозиції, $/м²

17,24

13,97

20,95

21,16

13

Прилягання земельної ділянки до вулиці телефонною мережею

Значення

так

так

так

так

Так

Поправочний коефіцієнт

х

1

1

1

1

Відкоректована вартість, у.о./м2

17,24

13,97

20,95

21,16

14

в зоні пішохідної доступності до громадських центрів

Значення

так

так

так

так

Так

Поправочний коефіцієнт

х

1

1

1

1

Відкоригована вартість пропозиції, $/м²

17,24

13,97

20,95

21,16

15

в зоні магістралей підвищеного містоформувального значення

Значення

ні

ні

ні

ні

Ні

Поправочний коефіцієнт

х

1

1

1

1

Відкоригована вартість пропозиції, $/м²

17,24

13,97

20,95

21,16

16

в зоні пішохідної доступності до швидкісного міського пасажирського транспорту

Значення

так

так

так

так

Так

Поправочний коефіцієнт

х

1

1

1

1

Відкоригована вартість пропозиції, $/м²

17,24

13,97

20,95

21,16

17

в зоні пішохідної доступності до парків, лісопарків, лісів, зелених зон

Значення

ні

ні

ні

ні

Ні

Поправочний коефіцієнт

1

1

1

1

Відкоректована вартість, у.о./м2

17,24

13,97

20,95

21,16

18

Розмір земельної ділянки

Значення, м2

2032

27000

800

800

22000

Поправочний коефіцієнт

х

1,3

0,91

0,91

1,01

Відкоригована вартість пропозиції, $/м²

22,33

12,72

19,08

21,33

19

Конфігурація земельної ділянки

Значення

Близька до прямокутної

Близька до прямокутної

Близька до прямокутної

Близька до прямокутної

Близька до прямокутної

Поправочний коефіцієнт

х

1

1

1

1

Відкоректована вартість, у.о./м2

22,33

12,72

19,08

21,33

20

Наявність земельних покращень

Значення

так

так

так

так

Так

Коригуючий коефіцієнт

0,95

1

1

1

Відкоригована вартість пропозиції, $/м²

21,21

12,72

19,08

21,33

Середнє значення

18,59

Оцінна вартість $/м²ПДВ

18,59

Оцінна вартість грн./м². без ПДВ

148,69

площа

2032

Вартість земельної ділянки, грн.

302146,40

Вартість земельної ділянки, дол.

37768,30

Пояснення до таблиці 11.2:
1) правове відношення (проводиться при відмінностях у праві власності між об’єктом оцінки та аналогами. Для потенційних покупців більш зручним вважається майно, яке перебуває у приватній власності. В цьому випадку нівелюється ряд незручностей, пов’язаних з переоформленням права власності на відміну, коли майно перебуває в державній власності). Всі аналоги, як і об’єкт оцінки перебуває у приватній власності, відповідно коефіцієнт коректування рівний 0%;
2) умови продажу - проводиться при відмінностях в умовах продажу між об’єктом оцінки та аналогами. Продаж об’єктів порівняння може відбуватися за вимушених умов, коли власник продає майно нижче або вище ринкової ціни. Оскільки умови продажу об’єкта оцінки та аналогів є типовими (ринковими), поправка буде становити 0%;
3) зміна ринкової ситуації - оскільки дата пропозиції аналогів максимально наближена до дати оцінки (різниця становить до одного місяця), поправка на коректування рівна 0%;
4) торг - завжди існує можливість торгу при ринкових умовах продажу. В даному випадку для розрахунку використовую значення -5%;
5) трансакційні витрати - переважно ціна пропозиції включає оплату брокерських і юридичних послуг, послуг агентів, що зазвичай становлять приблизно на 2-5 %. В даному випадку сумарна поправка на трансакційні витрати буде становити -2%;
6) цільове призначення - аналоги №1,2,3,4 мають призначення - під будівництво, як і об’єкт оцінки,тому поправка на цільове призначення буде становити - 0%.
7) місце розташування - усі земельні ділянки розташовані у м. Сокаль, тому корегування не проводиться.
8) віддаленість земельної ділянки від головної автомагістралі - всі підібрані аналоги мають подібне місце розташування до 0,5 км від головної автомагістралі, як і об'єкт оцінки, відповідно поправка на дане коректування для них дорівнює 0%.
9) наявність вулиці, до якої прилягає земельна ділянка, з централізованим електропостачанням - всі аналоги як і об’єкт оцінки прилягають до такої вулиці, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;
10) наявність вулиці, до якої прилягає земельна ділянка, з водопостачанням - всі аналоги як і об’єкт оцінки прилягають до такої вулиці, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;
11) наявність вулиці, до якої прилягає земельна ділянка, з централізованим газопостачанням - всі аналоги як і об’єкт оцінки не прилягають до такої вулиці, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;
12) наявність вулиці, до якої прилягає земельна ділянка, з твердим покриттям - всі аналоги, як і об’єкт оцінки прилягають до такої вулиці, відповідно поправка на дане коректування для них дорівнює 0%;
13) наявність вулиці, до якої прилягає земельна ділянка, з телефонізацією - всі аналоги як і об’єкт оцінки не прилягають до такої вулиці, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;
14)віддаленість земельної ділянки від громадських центрів - всі аналоги як і об’єкт оцінки знаходяться в зоні пішохідної доступності до громадських центрів, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;
15)розташування земельної ділянки в зоні магістралей підвищеного містоформувального значення - всі аналоги як і об’єкт оцінки не знаходяться в зоні магістралей підвищеного містоформувального значення, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;
16) розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до швидкісного міського пасажирського транспорту - всі аналоги як і об’єкт оцінки знаходяться в зоні пішохідної доступності до швидкісного міського пасажирського транспорту, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;
17)розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до парків, лісопарків, лісів, зелених зон - аналоги як і об’єкт оцінки, не знаходяться в зоні пішохідної доступності до лісів та зелених зон, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%.
18)розмір земельної ділянки (корегування проводиться, якщо площа об’єкта оцінки значно відрізняється від площі об’єктів-аналогів. Згідно ринкових досліджень, вартість 1 м² земельних ділянок, що мають меншу площу, завжди більша від вартості 1 м² земельних ділянок з такими ж характеристиками та місце розташуванням, але які мають значно більшу площу).
Невідповідність площі об’єкта аналога до площі оцінюваного об’єкта обраховується за правилом:

Со = Ца х К,

де коефіцієнт К визначається за формулою:
К = (Sa/Sоц)^0,1, де

де Со - скорегована вартість обєкта оцінки,
Ца - ціна пропозиції аналога;а - загальна площа аналога;о - загальна площа об’єкта.
Коефіцієнт заторможування ціни (0,1) визначений емпірично.
19)конфігурація земельної ділянки (корегування проводиться, якщо конфігурація об’єкта оцінки значно відрізняється від конфігурації об’єктів-аналогів. Найбільш оптимальною є прямокутна форма, що забезпечує найкращі умови для використання. Ціна земельної ділянки з неправильною конфігурацією завжди буде нижчою такої ж за площею, але прямокутної ділянки). Наша ділянка має форму близьку до прямокутної, як і всі аналоги, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%;
20)наявність земельних покращень. Аналоги №2,3,4 мають земельні покращення, близькі до покращень об’єкта оцінки, відповідно поправка на дане коректування дорівнює 0%, а аналог№1 має значніші покращення, тому поправка становитиме 5%.
ВИСНОВКИ

В даній роботі визначалася вартість будівлі ремонтно-будівельного цеху, будівлі котельні та земельної ділянки, що знаходяться за адресою: Україна, Львівська область, Сокальський район, м.Сокаль, вул. Яворницького,буд.105.
Метою оцінки в даній роботі являється визначення вартості об’єктів оцінки для здійснення цивільно-правових угод.
Результати розрахунку вартості будівель та земельної ділянки витратним, порівняльним та дохідним підходами наведені нижче:

табл.12.1

№ п/п

Назва

Витратний підхід грн.

Порівняльний підхід грн.

Дохідний Підхід грн.

1.

Будівля ремонтно-будівельного цеху

2260034,80

2932417,86

3371613,40

2.

Будівля котельні

195 637,54

3.

Земельна ділянка

302146,40

В умовах розвиненого ринку порівняльний підхід дає найбільш реальний результат, а отриманий цим методом результат, на думку Оцінювача, на сьогоднішній день найбільш адекватно відображає вартість об’єкта оцінки. Ринок нерухомості в Львівській області вже достатньо розвинений. Ціни, заплачені за ідентичні або аналогічні об’єкти, служать початковою інформацією для розрахунку вартості об’єкта, що оцінюється. І хоча для об’єктів-аналогів не завжди можна врахувати позитивні якості та окремі різновиди будівель чи споруд, оцінювачі вважає цей результат найбільш об’єктивним.
Отже, враховуючи вищенаведене, за результат оцінки приймається вартість нерухомості, визначена порівняльним підходом, а для спеціалізованої нерухомості вартість визначена витратним підходом.
Враховуючи вищенаведене, ринкова вартість об’єкта оцінки становить:
табл.12.2

№ п/п

Назва будівель та споруд

Загальна площа (кв.м)

Ринкова вартість, без ПДВ

Дол.

Грн.

1

Будівля ремонтно-будівельного цеху

2032,5

366552,23

2932417,86

2

Будівля котельні

90

24454,7

195 637,54

3

Земельна ділянка

2032

37768,30

302146,40

Отже, ринкова вартість об’єкта оцінки становить:
3430202 (три мільйони чотириста тридцять тисяч двісті дві) гривні,
що еквівалентно станом на дату оцінки
428775 (чотириста двадцять вісім тисяч сімсот сімдесят п’ять) доларів США. Без ПДВ.
ЛІТЕРАТУРА
1.     Алпатова Н. Исправляем НДСные ошибки / Н. Алпатова // Все о бухгалтерском учете. - 2010. - Спецвыпуск май 2004. - С. 21-26.
2.      Білоусько В.С. Теорія бухгалтерського обліку: навч. посібник. / В.С.Білоусько, М.І Бєлєнкова. -К.: Мета, 2002. - 240 с.
.        Борисов А. Облік списання банкрутом кредиторських і дебіторських заборгованостей // Все про бухгалтерський облік. - 2004. - № 113(1024). - С.47.
.        Буфатина И. Учет дебиторской задолженности по национальным стандартам // Все о бухгалтерском учете. - 2009. - № 14(439). - С. 4-8.
.        Бухгалтерський облік в Україні: Навч. посібник. - 2-ге вид., перероб. і допов. / За ред. Р.Л. Хом’яка. - Львів: Національний університет “Львівська політехніка”, 2010. - 820 с.
.        Бухгалтерський облік на сільськогосподарських підприємствах: Підручник. - 2-ге вид., перероб. і допов. / М.Ф. Огійчук, В.Я. Плаксієнко, Л.Г. Панченко та ін.; За ред. проф. М.Ф. Огійчука. - К.: Вища освіта, 2010.
.        Бухгалтерський облік та фінансова звітність: Навчально-практичний посібник / За ред. С.Ф. Голова. - Дніпропетровськ, ТОВ “Баланс-Клуб”, 2000. - 768с.
8.    . Бутинець Ф.Ф. Бухгалтерский фінансовий облік [навч. посібн.] / Ф.Ф.Бутинець. - [6-е вид., доп. і перероблене]. - Житомир: ПП «Рута», 2009. - С.430-449
9.     Ветеринарно-санітарні правила для ринків, затверджені наказом Головного державного інспектора ветеринарної медицини України від 04.06.96 р. № 23. - електронний ресурс: - Режим доступу http://rada.gov.ua/.
10.    Грабова Н.М. Облік основних господарських операцій в бухгалтерських проводках./ Н.М. Грабова, Ю.Г. Кривоногов. - К.: А.С.К., 2009. - 504 с.
11. Грабова Н.М., Домбровський В.М. Бухгалтерський облік на виробничих і торговельних підприємствах. Навч. Посібник для студентів вузів/ Під ред. М.В. Кужельного. - К.: «А.С.К.», 2000. - 624 с. 32.
12.   Єфімов О. Як аукнеться, так і відізветься // Бізнес - Бухгалтерія. Право. Податки. Консультації. - 2008. - № 17. - С. 53-62.
13.    Жукова Е., Жук В., Строич С. Предприятие продает на рынке сельхозпродукцию: организация торговли, документальное оформление и учет // Все о бухгалтерском учете. - 2004. -№89(1000). - С. 4-7.
.        Закон України “Про аудиторську діяльність” від 22.04. 93 р. № 3125-ХІІ. - електронний ресурс: - Режим доступу http://rada.gov.ua/.
.        Закон України “Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні” від 16.07.1999 р. № 996-ХVІ. -. - електронний ресурс: - Режим доступу http://rada.gov.ua/
.        Закон України “Про внесення змін в Закон України “Про оподаткування прибутку підприємств” від 24.12.2002 р. № 349-ІV. - електронний ресурс: - Режим доступу http://rada.gov.ua/.
.        Закон України “Про внесення змін до деяких законів України щодо оподаткування сільськогосподарських підприємств та підтримки соціальних стандартів їх працівників” від 24.06.2004 р. № 1878-ІV. . - електронний ресурс: - Режим доступу http://rada.gov.ua/.
.        Закон України “Про внесення змін до деяких законів України щодо оподаткування сільськогосподарських підприємств” від 23.12.2004 року № 2287-ІV. - електронний ресурс: - Режим доступу http://rada.gov.ua/.
.        Закон України “Про державну контрольно-ревізійну службу” від 26.01.93 р. № 2939-ХІІ. - електронний ресурс: - Режим доступу http://rada.gov.ua/.
.        Податковий кодекс України вiд 02.12.2010 № 2755-VI ВР. - електронний ресурс: - Режим доступу http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?page=2&nreg=2755-17
.        Зіньковський М. Коригування ПЗ і ПК / М. Зіньковський // Баланс. - 2004. - № 45 (535). - С. 19-25.

Похожие работы на - Експертна грошова оцінка комерційної нерухомості

трахуванн¤ майна

СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе

ќперац?њ комерц?йних банк?в та њх характеристика

СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе

Нужна качественная работа без плагиата?

Другие курсовые работы по банковскому делу

№	Назва	Рік введення в експлуатацію	Фактичний вік	Код	Норма амортизаційного відрахування	Нормативний строк життя	Фізичний знос	Ефективний вік(рік)	Залишковий строк економічного життя	Накопичений знос,%
1	котельня	1980	32	10002	1,2	83,33	30	25,00	58,33	35,42	м.куб
2	склад	1972	40	10003	1,7	58,82	30	17,65	41,18	49,29	м.куб

№	УПВВ	Вартість одиничного показника будівельного аналога в цінах 1969 року	Перевідний коефіцієнт вартості БМР станом на 24,02,2012	Коефіцієнт переведення цін	Територіальний коефіцієнт для Львівської обл.	Індекс інфляції за січень 2012	Вартість заміщення (Вв),грн	Накопичений знос,%	Накопичений знос у вартісному виді:Нзварт=Вв*НЗ/100 ,грн	Залишкова вартість заміщення (Вз=Вв-Ффізварт),грн
1	сборник 26,табл.62	29,1	20,13	1,16	1,03	1,002	302958,7	35,42	107 21,17	195 637,54
2	сборник 13, табл.48	12,6	20,13	1,16	1,03	1,002	4455497,2	49,28	2195462,38	2260034,80

Параметри	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5	Обєкт оцінки
Вартість кв. м.	75	45	65	50	10
площа	2100	1600	1386	739	250	2032,5
Коригуючий коефіцієнт	1	0,98	0,96	0,90	0,81
Коректована вартість кв.м	75	43,94	62,56	45,19	8,11
Місцерозташування, в межах населеного пункту	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль
Корегування за місце розташування	1	1	1	1	1
Відкоректована вартість кв.м	75	43,94	62,56	45,19	8,11
Коректування на навколишнє середовише	1	1	1	1	1	на території підприємства
Коректована вартість кв.м	75	43,94	62,56	45,19	8,11
Стан приміщення	Євроремонт	Задовільний, потрібний косметичний ремонт	Євроремонт	Задовільний, потрібний косметичний ремонт	Задовільний, потрібний косметичний ремонт	Задовільний, потрібний косметичний ремонт
Коректування на різниці в фіз.стан	0,90	1,00	0,90	1,00	1,00
Відкоректована вартість кв.м	67,57	43,94	56,30	45,19	8,11
середнє значення орендної ставки аналогів						43,77

Складові ставки капіталізації	Значення,%	Пояснення
Безризикова базова ставка	6.45	Депозити для юридичних осіб у валюті
Компенсація відмінностей в ліквідності вкладень	1,25	Компенсація відмінностей в ліквідності вкладень - відображає неможливість швидкого отримання капіталу за рахунок швидкої продажі нерухомості за ціною близькою до ринкової, об’єкти нерухомості на відміну від банківських вкладів не можуть швидко бути перетворені в гроші без відчутних втрат в короткі терміни. З врахуванням особливостей об’єкта оцінки ,оцінюється як середній-1,25%
Компенсація відмінностей в умовах вкладень	2	Компенсація відмінностей в умовах вкладень-термін вкладень у нерухомість є незрівнянно більшим, ніж термін банківських депозитів, а відповідно вищий відсотковий ризик вкладень, оцінюється як середній2%
Компенсація специфічних ризиків властивих обєкту	2	Компенсація специфічних ризиків, притаманна об’єкту оцінки - враховує становище об’єкта оцінки на ринку, сприятливі та загрозливі фактори зовнішнього середовища ,можливість зміни доходів, орендної плати тощо;оцінюється як 2%
Компенсація за місцеположення	1	Компенсація за місцеположення - враховує переваги та недоліки при експлуатації об’єкта пов’язані з його місцем розташування .Об´єкт оцінки розташований в периферійній зоні міста. Отже, місцерозташування об’єкта оцінки характеризується зручною як пішохідною так і транспортною доступністю, близькістю до основних магістралей та зупинок громадського транспорту. Ризик оцінюється як 1%
Компенсація необхідності в компетентному управлінні	2	Компенсація в компетентному управлінні - чим більш складні та ризиковані інвестиції в об’єкта оцінки , тим більш якісного управління вони потребують, відсутність чи присутність компетентного управління встановлюється за допомогою цієї складової ставки капіталізації,оцінюється як 2 %
Компенсація інфляційних очікувань	2	Компенсація інфляційних очікувань - відображає процеси інфляції в державі та зміни курсу гривні до основних валют, враховуючи суча1сну економічну ситуацію оцінюється як 2%
Загальна ставка капіталізації	20,5586	0,2056

№п\п	Вид і назва ринку	1	2	3	4	5
1	Погіршення загальної економічної ситуації		1
2	Збільшення кількості конкурентів	1
3	Зміна державного чи місцевого законодавства			1
4	Прискорений знос будівлі				1
	кількість спостережень	1	1	1	1	0
	Зважений підсумок	1	2	3	4	0
	Сума	10
	Кількість факторів	4
	Поправка на ризик вкладання в обєкт	2.50

№	Пояснення	Одиниця виміру	Склад
1	Оренда 1міс	грн	43,77
2	Площа	м2	2032,5
3	Валові максимально можливі поступлення коштів на протязі року,грн.	грн	1067502,892
4	Втрати від недозавантаження	грн	88922,9909
5	Ефективний валовий дохід(ЕВД)	грн	978579,90
6	ПДВ	грн	163096,65
7	Максимальний дохід після вирахування ПДВ	грн	815483,25	Операційні витрати 10% від ЕДВ	грн	81548,3251
9	Відрахування у фонд заміщення 5% від ЕДВ	грн	40774,1625
10	Чистий операційний дохід	грн	693160,76
11	Ставка капіталізації		0,205587261
12	Вартість приміщення	грн	3371613,40

№ п/п	Фактори порівняння		1	2	3	4
Місцерозташу-вання		м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль
Площа земельної ділянки кв.м.		2032,5	1550	3485	2412	3486
Ціна пропозиції у.о. (без ПДВ)			360000	766000	313000	766920
Ціна пропозиції у.о. за 1 кв.м.без ПДВ			232,26	219,80	129,77	220,00
Примітки		комерційне призначен-ня	комерційне призначення	комерційне призначення	комерційне призначення	комерційне призначення
Джерело інформації			http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=6	http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=16	http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=16	http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=15

Поправки:
1	Правове відношення
	Значення	приватна власність	приватна власність	приватна власність	приватна власність	приватна власність
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м²		232,26	219,80	129,77	1243,78
2	Умови продажу
	Значення	Ринкові	Ринкові	ринкові	Ринкові	ринкові
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м²		232,26	219,80	129,77	220,00
3	Зміна ринкової ситуації
	Дата пропоиції земельної ділянки	Дата оцінки квітень 2012р.	Березень 2012р.	Квітень 2012р	Березень 2012р	Квітень 2012р.
	Значення		0	0	0	0
	Поправочний коефіцієнт		1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м²		232,26	219,80	129,77	220,00
4	Можливість торгу
	Значення	5%	так	так	Так	Так
	Поправочний коефіцієнт	Х	0,95	0,95	0,95	0,95
	Відкоректована вартість, у.о./м²		220,65	208,81	123,28	209,00
5	Трансакційні витрати
	Значення	5%	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	Х	0,95	0,95	0,95	0,95
	Відкоректована вартість, у.о./м²		209,61	198,37	117,12	198,55
6	Призначення цільове
	Значення	Комерційне призначення	Комерційне призначення	Комерційне призначення	Комерційне призначення	Комерційне призначення
	Поправочний коефіцієнт	Х	1	1	1	1
	Відкоректована вартість, у.о./м²		209,61	198,37	117,12	198,55
7	Місцерозташування
	Значення	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м²		209,61	198,37	117,12	198,55
8	Віддаленість об´єкта оцінки від головної автомагістралі
	Значення, км	до 0,5	до 0,5	до 0,5	до 0,5	до 0,5
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м²		209,61	198,37	117,12	198,55
9	Наявність або можливість електропостачання
	Значення	Так	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м²		209,61	198,37	117,12	198,55
10	Наявність або можливість водопостачання
	Значення	Так	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м²		209,61	198,37	117,12	198,55
11	Наявність або можливість газопостачання
	Значення	Так	так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкорвартість,		209,61	198,37	117,12	198,55
12	наявність телефонної мережї
	Значення	Так	так	так	Так	так
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м²		209,61	198,37	117,12	198,55
14	в зоні пішохідної доступності до громадських центрів
	Значення	Так	Так	так	так	Так
	Поправочний коефіцієнт	Х	1,00	1,00	1,00	1,00
	Відкоректована вартість, у.о./м²		209,61	198,37	117,12	198,55
15	Технічний стан
	Значення	Потрібний косметичний ремонт	Робочий стан	Потрібний косметичний ремонт	Потрібний косметичний ремонт	Робочий стан
	Поправочний коефіцієнт	Х	0,95	1,00	1,00	0,95
	Відкоректована вартість, у.о./м²		199,13	198,37	117,12	188,62
16	Розмір приміщення
	Значення, м²	2032,5	3485	2412	3486
	Поправочний коефіцієнт	Х	0,97	1,06	1,02	1,06
	Відкоректована вартість, у.о./м²		193,81	209,36	119,14	199,08
Середнє значення		180,35
Оцінна вартість 1 кв.м. у.о. без ПДВ		180,35
Оцінна вартість 1 кв.м. грн. без ПДВ		1442,76
Вартість приміщення грн.		2932417,86
Вартість приміщення, дол.		366552,23

Рівень оздоблення приміщень		Розмір поправок %
Євроремонт	Стандартний ремонт	~10
Євроремонт	Робочий стан	~15
Євроремонт	Потрібний косметичний ремонт	~20
Євроремонт	Потрібний косметичний ремонт з елементами капітальних робіт	~25
Євроремонт	Потрібний капітальний ремонт	~30

№ п/п	Фактори порівняння земельних ділянок		1	2	3	4
Місцерозташування		м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль	м.Сокаль
Площа земельної ділянки кв.м.		2032	27000	800	800	2200
Ціна пропозиції у.о. (без ПДВ)			500000	12000	18000	50000
Ціна пропозиції у.о. за 1 кв.м.без ПДВ			18,52	15,00	22,50	22,73
Примітки		Під будівництво	Під будівництво	Під будівництво	Під будівництво	Під будівництво
Джерело інформації			http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=7	http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=5	http://www.lviv-realty.com/index.php?realty=show&filter=on&aim=sell&settlement_region=sokal&city=%F1%EE%EA%E0%EB%FC&searchForm=%D8%F3%EA%E0%F2%E8&page_no=7	http://ua.country.ua/buy/land/863632.html

№ п/п	Назва	Витратний підхід грн.	Порівняльний підхід грн.	Дохідний Підхід грн.
1.	Будівля ремонтно-будівельного цеху	2260034,80	2932417,86	3371613,40
2.	Будівля котельні	195 637,54
3.	Земельна ділянка		302146,40

№ п/п	Назва будівель та споруд	Загальна площа (кв.м)	Ринкова вартість, без ПДВ
			Дол.	Грн.
1	Будівля ремонтно-будівельного цеху	2032,5	366552,23	2932417,86
2	Будівля котельні	90	24454,7	195 637,54
3	Земельна ділянка	2032	37768,30	302146,40