Разработка технологии управления объектами недвижимости на примере ООО ТД 'Губернский'

Разработка технологии управления объектами недвижимости на примере ООО ТД 'Губернский'

АННОТАЦИЯ

Водопьянова А.С. Курсовая работа по дисциплине

«Технология управления недвижимостью».

Челябинск: ЮУрГУ, ЭиП, 2011, -18с., 4 табл.,

библиограф. список-2 наименования.

Курсовая работа по дисциплине «Технология управления недвижимостью» обобщает знания по всему курсу и направлена, прежде всего, на приобретение начальных навыков разработки технологии управления его имуществом (объектами недвижимости) на примере действующего предприятия в хозяйственных целях - максимизации дохода и минимизации издержек. Объектом исследования данной курсовой работы является ООО ТД «Губернский».

Задание к курсовой работе по дисциплине «Технология управления недвижимостью»

Задание: разработать технологию управления имуществом предприятия в соответствии с его видом (инвестиционное или операционное) для достижения поставленных хозяйственных целей (максимизация дохода в первом и минимизация удельных издержек во втором случае).

Цель работы: на примере действующего предприятия приобрести начальные навыки разработки (проектирования) технологии управления его имуществом (объектами недвижимости).

Порядок выполнения работы представлен ниже.

1 этап. Характеристика объекта исследования.

Студент самостоятельно выбирает объект исследования: существующее предприятие (организацию), относящееся к числу коммерческих (получающих прибыль в результате своей экономической деятельности) хозяйствующих субъектов рынка. В описании объекта указывается:

· место расположения;

· организационно-правовая форма;

· характеристика учредителей (юридические или физические лица, их количество, степень участия в уставном капитале);

· виды и направления деятельности, формирующие реализационную выручку предприятия (организации);

^ плановая (проектная) и фактическая мощность предприятия (организации) по направлениям деятельности;

· перечень основных объектов инвестиционной и операционной недвижимости с указанием права собственности на них;

· перечень существующих обременений в отношении имущественного комплекса предприятия (организации) или его существенной части.

После выполнения и надлежащего оформления первого этапа работы студент должен в письменном виде согласовать выбранный объект исследования с преподавателем.

2 этап. Общая характеристика рыночной привлекательности объекта исследования.

Общая характеристика рыночной привлекательности объекта исследования включает:

· характеристику рыночной привлекательности отрасли, в которой исследуемое предприятие (организация) осуществляют свою коммерческую деятельность, общие тенденции развития отрасли;

· характеристику конкурентоспособности продукции (услуг), выпускаемой (оказываемых) предприятием (организацией);

- обобщенную характеристику организации производственного процесса (уровня его технологичности), соответствие технологии производства современным отраслевым требованиям.

3 этап. Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса (объекта недвижимости).

Студент проводит экспертный экспресс-анализ, в результате которого должен быть сделан вывод о привлекательности предприятия как объекта недвижимости (имущественного комплекса). Разделами анализа являются:

· результаты анализа деловой стабильности предприятия (организации) на целевых территориальных рынках;

качественная и количественная характеристика принадлежащего предприятию (организации) на правах собственности имущества, в первую очередь - основных производственных средств, степень их моральной и физической изношенности;

- анализ рыночной позиции предприятия, привлекательность его как объекта купли-продажи на рынке недвижимости как в качестве бизнеса, для продолжения производства соответствующей продукции (оказания услуг), так и в качестве совокупности объектов капитального строительства (зданий и сооружений) для организации производства альтернативных (новых) видов продукции (услуг) или привлекательного земельного участка.

4 этап. Формулировка целей управления имущественным комплексом.

На основании результатов проведённого на предыдущих этапах анализа определяется, является недвижимость, принадлежащая предприятию, операционной или инвестиционной, формулируются цели управления ею: минимизация затрат или максимизация дохода.

В случае, если предприятие располагает и операционной, и инвестиционной недвижимостью, цели формулируются с конкретизацией имущества, относящегося к тому или иному виду недвижимости.

В случае, если результаты ранее проведённого анализа указывают на низкую операционную привлекательность имущества, может быть поставлена цель перевода операционной недвижимости в инвестиционную. В этом случае результатом управления имущественным комплексом может являться подготовка его к последующей продаже с максимальной выгодой в минимальные сроки.

5       этап. Разработка технологии управления имущественным комплексом.

Студент предлагает алгоритм управления недвижимым имуществом предприятия, в результате реализации которого должны быть достигнуты целевые установки, разработанные на предыдущем этапе. При разработке алгоритма должны быть учтены результаты ранее проведённого анализа. В качестве опорного плана разработки алгоритма может быть предложен следующий:

а.       корректировка номенклатуры производимой продукции (оказываемых услуг) с учетом достигнутой и перспективной эффективности каждой номенклатурной продукции;

б. характеристика мероприятий, реализация которых позволит сохранять продукции (услугам) предприятия необходимый уровень конкурентоспособности, в том числе - имущественных мероприятий в отношении технической, технологической и мощностной характеристик производственного процесса (рассматривать товарные, ценовые критерии конкурентоспособности продукции и услуг, а также время и объёмы вывода на их целевые рынки);

в. разработка графика проведения названных мероприятий с указанием:

· перечня ожидаемых результатов с точки зрения изменения эффективности использования имущественного комплекса предприятия;

· перечня высвобождающихся для перевода в состав самостоятельной инвестиционной недвижимости производственных мощностей, а также перечня услуг, которые можно предложить рынку в связи с обособлением этого имущества для работы на сторону;

· перечня услуг сторонних организаций, необходимость в которых диктуется отсутствием у предприятия (организации) соответствующих производственных мощностей, с оценкой целесообразности сохранения в перспективе соответствующей аренды или необходимости изыскания средств и путей для приобретения недостающего имущества;

г.       разработка перечня показателей эффективности использования недвижимого имущества предприятия (организации), а также факторов, оказывающих влияние на уровень эффективности использования недвижимого имущества предприятия (организации);

д.      разработка перечня «узких мест» в цепочке взаимоувязанных показателей эффективности использования недвижимого имущества предприятия (организации), наличие которых препятствует повышению эффективности использования недвижимого имущества;

е.       разработка перечня управленческих мероприятий, проведение которых позволит повысить эффективность использования недвижимого имущества предприятия (организации);

ж.      оценить степень достижения сформулированных в ходе выполнения четвёртого этапа курсовой работы целевых установок по управлению имущественным комплексом предприятия (организации).

Содержание

Введение

.        Характеристика объекта исследования

.        Общая характеристика рыночной привлекательности объекта исследования

.1 Характеристика рыночной привлекательности отрасли

.2 Характеристика конкурентоспособности услуг, оказываемых предприятием

. Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса (объекта недвижимости)

.1 Деловая стабильность предприятия

.2 Качественная и количественная характеристика принадлежащего предприятию имущества

.        Формулировка целей управления имущественным комплексом

. Разработка технологии управления имущественным комплексом

Заключение

Библиографический список

Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, так как недвижимость - важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и т.д. для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важное значение Российского рынка недвижимости, как сектора экономики, подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продаж и, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

В соответствии с заданием к курсовой работе необходимо разработать технологию управления имуществом предприятия в соответствии с его видом (инвестиционное или операционное) для достижения поставленных хозяйственных целей (максимизация дохода в первом и минимизация издержек во втором случае).

1. Характеристика объекта исследования

Место расположения: г. Челябинск, ул. Доватора, 16.

(советский район).

Организационно-правовая форма : общество с ограниченной ответственностью ТД “Губернский”.

Характеристика учредителей (юридические или физические лица, их количество, степень участия в уставном капитале):

Калашникова Н.В. 20%

Козырева Л.Н. 60%

Михайлов С.И 20%

Плановая (проектная) и фактическая мощность предприятия (организации) по направлениям деятельности;

Перечень основных объектов инвестиционной и операционной недвижимости с указанием права собственности на них: ООО Торговый Дом «Губернский» располагается на территории, принадлежащей ему на праве аренды. К арендуемой площади ООО Торговый Дом «Губернский» относится помещение общей площадью 1400 м2,из них торговый зал площадью 500 м2 ,склад площадью 700 м2 , административные помещения площадью 150 м2 и торговый зал круглосуточного магазина 50 м2.

В административных помещениях располагаются следующие структурные подразделения: директор (1 человек), коммерческий директор (1 человек), отдел кадров (1человек), бухгалтерия (3 человека), операторская (4 человека, работа ведется посменно), хозяйственная часть (2 человека), товароведная (2 человека), служба безопасности (4 человека, работа ведется посменно).

На территории склада располагаются помещения для хранения товара и дебр для приема товара на склад. Численность рабочих на складе составляет 8 человек, работников торгового зала составляет 7 человек, работа ведется посменно.

Рис 2- Месторасположение ООО ТД «Губернский».

2. Общая характеристика рыночной привлекательности объекта исследования

.1 Характеристика рыночной привлекательности отрасли

Розничная торговля продуктами питания - одна из крупнейших отраслей экономики: в ней занято 4% рабочей силы. Российские семьи тратят 45% своего бюджета на продукты питания, и пятую часть этой суммы определяет розничная наценка. Иными словами, на эту отрасль приходится 9% совокупных расходов российских семей. В последние годы отрасль претерпела коренные изменения. Оптовые рынки, киоски, павильоны и сельскохозяйственные рынки вытесняют традиционные советские формы розничной торговли.

Уровень производительности труда в этой отрасли в России составляет 23% от уровня США. Уличные торговцы достигают 9%, гастрономы - 24%, оптовые рынки - 24%, киоски и павильоны - 26%, а супермаркеты - 78% от среднего уровня производительности труда в розничной торговле в США.

Супермаркеты стали появляться в основном в крупных городах. Они предлагают высококачественные товары, торгуют в чистых и просторных помещениях, их цены сравнимы с ценами в гастрономах, и в них можно найти чрезвычайно широкий набор продуктов, необходимых для удовлетворения всех покупательских потребностей в одном месте. Эти супермаркеты отличаются от минимаркетов, которые вследствие расположения в центральных городских районах несут более высокие затраты и поэтому предлагают более дорогостоящие товары (на 25% дороже, чем гастрономы). Минимаркеты обслуживают состоятельную нишу рынка, где покупателями высоко ценится удобство. Как только супермаркеты начнут объединяться в сети, экономия за счет масштаба операций позволит им снизить цены, что сделает их доступными для других категорий населения.

2.2 Характеристика конкурентоспособности продукции, выпускаемой предприятием

Основу рыночной экономики составляет понятие конкуренции, как главной движущей силы эволюции взаимоотношений субъектов, функционирующих в данной среде. Наиболее успешным участником такого соревнования является тот, кто способен выдерживать конкурентную борьбу на отечественном и внешнем рынках.

Основу розничной торговли составляют покупатели и фирмы-конкуренты, а также среда, в которой они существуют. Если розничное предприятие торговли стремится к успеху, он должен знать, чего желают его покупатели, и предоставлять товары и услуги, удовлетворяющие их потребности. Но процветающая фирма обязана быть сильным конкурентом. Невозможно добиться высоких показателей прибыли, просто удовлетворяя потребности людей. Необходимо пристально следить за конкурентами, которые пытаются переманить к себе как можно больше покупателей.

Организация действует на рынке монополии, который характеризуется большим количеством продавцов.

Критерием выбора конкурентов, в первую очередь, является территориальный признак, то есть наиболее крупные магазины данного района.

недвижимость имущественный комплекс управление

Таблица 1 - Критерии ближайших конкурентов ООО ТД «Губернский»

Количество рабочих часов основного торгового зала ТД «Губернский» 12 часов, но мы имеем круглосуточный магазин, который располагается в этом же помещение и является частью нашего предприятия. То есть он зарегистрирован как ООО ТД «Губернский».

В таблице приведена бальная оценка фирм по всем критериям. Использовалась 4-х бальная система. Баллы расставлялись так, чем ниже цена, тем выше балл. Так же оценивались остальные критерии, чем лучше они исполнены, тем выше балл.

Полученные данные по оценки качества сведем в итоговую таблицу для получения общего балла качества предоставляемой продукции (таблица2).

Таблица 2 - Оценка цены и качества предоставляемых услуг

На основе полученных данных составим карту позиционирования (рисунок 1).

Качество услуг, баллы

Рисунок 2 - Карта позиционирования

По данной карте позиционирования видно, что ООО ТД «Губернский» имеет преимущество перед конкурентами в качестве оказываемых услуг и ценовой политики.

3. Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса (объекта недвижимости)

.1 Деловая стабильность организации

ООО ТД «Губернский» один из первых крупных супермаркетов, открывшихся в данном районе. Он был открыт в 2001 году, что позволило зарекомендовать себя как стабильную и надежную организацию. Главными нашими преимуществами является всегда полный ассортимент и система скидок для постоянных клиентов. Уровень издержек находится на низком уровне, так как мы сотрудничаем только с теми поставщиками, которые работают по системе возврата. За счет этого мы всегда имеем свежую продукцию.

Производственный потенциал зависит от загрузки производственных площадей, характеристика которых будет представлена в таблице 3 следующего пункта.

Финансовое состояние предприятия на данный момент характеризуется устойчивостью и стабильностью, и как следствие наше предприятие является платежеспособным и имеет возможность финансировать свою дальнейшую деятельность. Это достигается благодаря высоким объемам продаж и низким издержкам.

Можно сделать вывод, что ТД «Губернский» отличается хорошей репутацией, стабильным финансовым положением и как следствие имеет высокий уровень деловой стабильности.

3.2 Качественная и количественная характеристика имущества организации

ООО Торговый Дом «Губернский» располагается на территории, принадлежащей ему на праве аренды. К арендуемой площади ООО Торговый Дом «Губернский» относится помещение общей площадью 1400 м2,из них торговый зал площадью 500 м2 ,склад площадью 700 м2 , административные помещения площадью 150 м2 и торговый зал круглосуточного магазина 50 м2. В административных помещениях располагаются следующие структурные подразделения: директор (1 человек), коммерческий директор (1 человек), отдел кадров (1человек), бухгалтерия (3 человека), операторская (4 человека, работа ведется посменно), хозяйственная часть (2 человека), товароведная (2 человека), служба безопасности (4 человека, работа ведется посменно).

На территории склада располагаются помещения для хранения товара и дебр для приема товара на склад. Численность рабочих на складе составляет 8 человек, работников торгового зала составляет 7 человек, работа ведется посменно и 2 человека круглосуточного магазина.

Таблица 3 - распределение площадей, принадлежащих ООО Т Д«Губернский » на праве аренды.

Коэффициент загрузки учитывает наличие всех условий. Площади, принадлежащие ООО ТД «Губернский», используются на всю мощность, торговый зал не до загружен. Для полной загрузки площади, нам необходимо привлечение новых поставщиков.

Таблица 4 - Оснащенность предприятия основными производственными средствами, степень их износа и загрузки

Из таблицы видно, что все оборудование находится в хорошем состоянии, с низким или средним процентом износа. Так как относительно недавно были куплены новые холодильники, стеллажи и офисная техника. Высокий коэффициент износа только у складского оборудования, вследствие того, что оно было перемещено из торгового зала при покупке нового оборудования.

4.      
Формулировка целей управление имущественным комплексом

ООО ТД «Губернский» пользуется недвижимым имуществом на праве аренды. К недвижимому имуществу относится помещение торгового зала, склад и административные помещения. Данные помещения используются рационально без пустующих площадей. Проведенный ранее анализ показал, что основной проблемой ООО ТД «Губернский» является большое количество конкурентов.

Таким образом, целью управления имущественным комплексом ООО ТД «Губернский» является разработка такого плана управления имуществом, которое приведет к максимизации прибыли и повышению конкурентоспособности.

.       
Разработка технологии управления имущественным комплексом

Главной целью управления имущественным комплексом является максимизация прибыли и повышение конкурентоспособности. Для этого необходимо повышение привлекательности нашей организации для целевого рынка. Для этого нам необходимо провести мероприятия, реализация которых позволит повысить уровень конкурентоспособности.

Мы имеем свободные площади торгового зала, на которой можно разметить жарочный шкаф для выпекания свежего хлеба. Для этого будут закупаться замороженные полуфабрикаты. Это поможет нам привлечь больше покупателей, за счет чего увеличится прибыль, и повысит конкурентоспособность.

Также важной составляющей является стимулирование сбыта, который заключается в проведение акций на разные группы товаров.

После решения поставленных задач увеличится объем предоставляемых услуг, а это говорит об эффективной программе управленческих мероприятий по воздействию на имущественный комплекс и достижении поставленной цели.

Заключение

Целью данной курсовой работы была разработка технологии управления имуществом предприятия для достижения поставленных целей, максимизации прибыли. Для этого была приведена общая характеристика рыночной привлекательности объекта исследования, его характеристика как имущественного комплекса, анализ его рыночной деловой стабильности. А так же непосредственно разработаны мероприятия для повышения эффективности управления имущественным комплексом.

Библиографический список

1.      Михалина Л.М. Сборник лекций по дисциплине «Технология управление недвижимостью».

. http://www.info-realty.ru