Житловий фонд. Юридична відповідальність за порушення житлового законодавства

Житловий фонд. Юридична відповідальність за порушення житлового законодавства

ДОНЕЦЬКИЙ УНІВЕРСИТЕТ ЕКОНОМІКИ ТА ПРАВА

Кафедра державно-правових та кримінально-правових дисциплін

Контрольна робота

з дисципліни: «Житлове право»

Варіант №10

Студентки: Лагун Владлени Сергіївни

1. Житловий фонд

.1 Поняття житлового фонду, його види та призначення

Житловий фонд - це сукупність жилих будинків і жилих приміщень на всій території України, що визнані у встановленому порядку житлом, придатним для проживання громадян. Житловий фонд України є сукупністю жилих квартир (будинків) приватної, державної, комунальної та колективної власності.

До житлового фонду України входять:

) жилі будинки - будинки, які призначені для проживання людей, мають одну чи кілька квартир, а також необхідні допоміжні приміщення.

Під жилими будинками розуміють будівлі, що характеризуються сукупністю таких ознак:

відповідність будівель архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним, протипожежним та іншим нормам і стандартам, що робить ці будівлі придатними для постійного проживання в них громадян;

прийняття в експлуатацію комісією фахівців і спеціалістів зведеного будинку, що відповідає зазначеним умовам;

реєстрація в органах місцевого самоврядування будівлі як жилої.

Слід відрізняти допоміжні приміщення від підсобних приміщень жилого будинку.

Допоміжні приміщення жилого будинку - приміщення призначені для забезпечення та утримання будинку, а також побутового обслуговування населення за місцем проживання (вестибюль, сходова клітка, перехідний шлюз, міжквартирний коридор, колясочна, підвали, горища тощо);

) квартири - частини жилих будинків, що призначені для проживання самітніх осіб, однієї або кількох сімей з упорядженими жилими кімнатами, підсобними приміщеннями, окремим виходом на сходову клітку, галерею, в коридор або на вулицю;

) частина квартири (одноквартирного будинку) - жила кімната (кімнати) у квартирі (одноквартирному будинку), придатна для постійного проживання самітньої особи чи сім'ї, а також підсобні приміщення квартири (однокімнатного будинку).

Підсобні приміщення - це приміщення кухні, ванної кімнати чи душової, санвузла, квартирного коридору чи прихожої, вбудованих у квартирі кладових або шаф. Вони не можуть бути предметом окремого договору оренди (найму).

Відповідно до форм власності житловий фонд поділяється на

) державний (комунальний),

) колективний, що включає громадський житловий фонд і фонд житлово-будівельних кооперативів, та

) приватний.

За ст. 7 проекту ЖК, житловий фонд України за формою власності поділяють на такі категорії:

) приватний житловий фонд. Сюди входять зведені жилі будинки, приватизовані квартири (будинки), що знаходяться на праві приватної власності та призначені для задоволення житлових потреб власників і членів їхніх сімей. Законодавство дозволяє належне їм житло здавати в оренду чи найм іншим особам.

Питома вага приватного житлового фонду швидко збільшується і в майбутньому має становити понад 90 %.

Суб'єктами права приватної власності на житло е громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які набули на нього право власності на законних підставах;

) житловий фонд колективної власності включає громадський житловий фонд і фонд житлово-будівельних кооперативів.

До громадського житлового фонду в першу чергу входить фонд колективних сільськогосподарських підприємств, створених на основі колгоспів, радгоспів. Слід зазначити, що у регулюванні житлових відносин в колективному фонді є багато особливостей щодо надання та користування житлом.

Суб'єктами права на житло колективної власності є трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, господарські товариства, об'єднання громадян, релігійні та інші організації, що є юридичними особами;

) державний житловий фонд складається з житлового фонду, що належить державним підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління.

) комунальний житловий фонд - це фонд, що належить на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах.

Суб'єктом права власності на комунальний житловий фонд є територіальні громади.

Не належать до житлового фонду України нежилі приміщення в житлових будинках, тобто частини будинку з окремими входами, призначені для торговельної, іншої, не забороненої законом діяльності та не шкідливої для експлуатації будинку. До житлового фонду не входять вбудовані нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торгівлі, громадського харчування, побутового та інших видів обслуговування населення.

Відповідно до статей 4-6 ЖК державний житловий фонд включає в себе жилі будинки (закінчені будівництвом і здані в експлуатацію) та жилі приміщення в інших будівлях, призначені для постійного проживання громадян [9].

Відносини, пов'язані з використанням під житло приміщень у нежилих будинках, не призначених для постійного проживання громадян, регулюються нормами цивільного, а не житлового законодавства, незалежно від їх тривалості.

Згідно з проектом ЖК за призначенням житловий фонд можна поділити на такі категорії:

) житловий фонд загального призначення - це сукупність житла всіх форм власності, призначеного для проживання громадян.

) житловий фонд соціального призначення - це житло, призначене для проживання громадян, які потребують соціального захисту. До цієї категорії громадян відносяться: інваліди, ветерани, самітні громадяни похилого віку, їм надається житло в будинках-інтернатах.

Виселення з будинку-інтернату з власної ініціативи громадянина провадиться за його письмовою заявою, а з ініціативи власника або установи, у віданні якої перебуває будинок-інтернат, - тільки у судовому порядку;

) житловий фонд спеціального призначення - це житло, що надається в користування працівникам підприємств, установ і організацій та тим громадянам, які за характером їх трудових відносин мають проживати за місцем роботи або поблизу нього, - службове житло; робітникам, службовцям, студентам, учням, а також іншим громадянам на відповідний строк надаються гуртожитки; інвалідам, ветеранам, самітнім громадянам похилого віку - місця в будинках-інтернатах. До фонду спеціального призначення належить також житло призначене для тимчасового проживання переселених громадян - маневрений житловий фонд, а для біженців, безпритульних і вимушених переселенців - готелі-притулки.

Житловий фонд спеціального призначення формується шляхом споруджених квартир нових будинків, переобладнання існуючих будинків і квартир інших категорій житлового фонду, переобладнання нежилих будинків і включення їх до житлового фонду, а також шляхом переведення одного житлового фонду до фонду іншого призначення.

До житлового фонду спеціального призначення належать:

) службове житло;

) гуртожитки для проживання самотніх громадян (жилі кімнати для спільного користування кількох осіб, які не перебувають у родинних зв'язках);

) гуртожитки для проживання сімей (житло), що складається з однієї або кількох кімнат і перебуває у користуванні окремої сім'ї;

) будинки (квартири) маневреного житлового фонду;

) будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів, самотніх громадян похилого віку;

) готелі-притулки.

Готелі-притулки призначені для тимчасового проживання громадян, які потерпіли від стихійного лиха або іншої екстремальної ситуації, а також для розміщення біженців.

Готелі-притулки створюються у разі виникнення надзвичайної ситуації на базі існуючих готелів, гуртожитків, баз відпочинку, пансіонатів та інших приміщень, що можуть бути пристосовані для тимчасового проживання громадян.

Громадяни, які постраждали від стихійного лиха, а також біженці (потерпілі особи) користуються готелями-притулками безоплатно.

Після ліквідації стихійного лиха чи іншої екстремальної ситуації та розселення потерпілих осіб, які проживали в готелях-притулках, провадиться зміна статусу цих приміщень [6].

1.2 Передача житлового фонду у комунальну власність

Більша частина квартир розміщується в будинках, що перебувають у власності місцевих органів самоврядування. З часу прийняття Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" державний житловий фонд, у тому числі і відомчий, передається у комунальну власність місцевим органам самоврядування. Цей процес просувається повільно також і через те, що органи місцевого самоврядування не завжди зацікавлені отримувати житловий фонд, який потребує ремонту, витрачати кошти на його утримання [14].

Недостатня нормативна урегульованість питань передачі житлового фонду, відсутність заінтересованості сторін у такій передачі, а це стосується особливо того житлового фонду, який потребує ремонту, призводить до того, що під видом ремонту чи реконструкції житловий фонд фактично передається у власність інвесторам - приватним юридичним і фізичним особам. Щоб уникнути таких випадків необхідно врегулювати це питання законодавче, зокрема встановити норму, яка б забороняла продавати, передавати іншим способом (в заставу, оренду, міну) жилі будинки державного (комунального) житлового фонду та жилі будинки, що належать до відомчого житлового фонду, у тому числі й незавершене будівництво жилих будинків, приватним особам.

У зв'язку з цим розглянемо правові підстави та порядок передачі житлового фонду у комунальну власність.

Державний житловий фонд, що перебуває у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, установ та організацій, за їх бажанням може передаватися у комунальну власність за місцем розташування будинків. Цей фонд надається у власність відповідних міст, селищ і сіл безоплатно. Основні засади передачі об'єктів права державної власності у комунальну власність територіальних громад міст, селищ, сіл або у їх спільну власність визначаються Законом України "Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності". Цим же законом регулюються зворотні процеси, пов'язані з передачею об'єктів права комунальної власності у державну власність.

Передача об'єктів з державної у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст здійснюється за згодою сільських, селищних, міських рад, а у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст - за наявності згоди районних і обласних рад.

Порядок передачі житлового фонду, що перебував у повному господарському віданні підприємств, установ, організацій, у комунальну власність визначається Кабінетом Міністрів України, який, окрім того, визначає і порядок подання та розгляду пропозицій щодо передачі об'єктів з комунальної власності у державну.

Передача об'єктів здійснюється комісією з питань передачі об'єктів, до складу якої входять представники виконавчих органів відповідних рад, місцевих органів виконавчої влади, органів, уповноважених управляти державним майном, фінансових органів, підприємств, трудових колективів підприємств, майно яких підлягає передачі [15]. Порядок утворення і роботи комісії визначається Кабінетом Міністрів України - у разі передачі об'єктів у державну власність, і відповідними органами місцевого самоврядування - якщо об'єкти передаються у комунальну власність.

Комісія визначає технічний стан жилого будинку та у разі потреби приймає рішення щодо ремонту будинку, джерела його фінансування, термін виконання робіт.

Об'єкти житлового фонду передаються разом з майном підприємств, що обслуговували ці об'єкти, у тому числі - основними фондами, ремонтно-будівельними базами, майстернями, транспортними засобами, технікою для прибирання, - у частині, що визначається комісією з питань передачі об'єктів, яка здійснює передачу.

Разом з відомчим житловим фондом комунальним підприємствам передаються зовнішні мережі електро-, тепло-, водопостачання і водовідведення, а також будівлі, призначені для обслуговування цього фонду (бойлерні, котельні, каналізаційні та водопровідні споруди, вбудовані і прибудовані приміщення, обладнання тощо).

У разі банкрутства, зміни форми власності або ліквідації підприємств, установ чи організацій, у повному господарському віданні яких перебував державний житловий фонд, останній (крім гуртожитків) водночас передається у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад.

Якщо житловий фонд перебуває у віданні кількох державних підприємств, з яких принаймні одне зазнало банкрутства, зміни форми власності чи ліквідації, всі частини будинку можуть бути передані у комунальну власність одночасно при згоді інших підприємств. У разі відсутності такої згоди у комунальну власність передається тільки та частина будинку, яка перебувала у віданні, зазнала банкрутства, змінила форму власності або ліквідована.

Передача оформляється актом приймання-передачі, який підписується головою і членами комісії та затверджується виконавчим органом, який утворив цю комісію. З моменту підписання акта виникає право власності на об'єкт передачі. До акта приймання-передачі відомчого житлового фонду в комунальну власність додаються: акт передачі наявного службового житла, договори оренди нежилих приміщень, акт передачі договорів найму жилих приміщень. Зміна умов договорів найму або оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.

Передача об'єктів державної власності до сфери управління центральних і місцевих органів виконавчої влади у комунальну власність, а також передача об'єктів комунальної власності у державну власність має бути погоджена з Фондом державного майна України.

Органи, уповноважені управляти об'єктами державної власності, в межах повноважень, наданих Кабінетом Міністрів України стосовно об'єктів державної власності, що належать до сфери їх управління, погоджують передачу об'єктів державної власності до сфери управління інших органів, уповноважених управляти державним майном, у комунальну власність і передачу об'єктів комунальної власності у державну власність.

Нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних рад [7].

.3 Непридатність жилих будинків для проживання

Стаття 7 Житлового кодексу України передбачає, що квартири і будинки державного та громадського житлового фонду, непридатні для проживання, можуть бути переобладнані для використання в інших цілях або знесені за рішенням виконавчого органу відповідної Ради або місцевої державної адміністрації. Обстежувати стан цих будинків слід періодично у строки, встановлені Кабінетом Міністрів України - не менше одного разу на 5 років [9].

Закон "Про приватизацію державного житлового фонду" в редакції від 19 червня 1992 р. накладав заборону на приватизацію квартир, які в установленому порядку були віднесені до непридатних для проживання. Це призвело до того, що почали виникати випадки, коли органи державної виконавчої влади і місцевого самоврядування відмовляли мешканцям квартир у будинках державного житлового фонду в приватизації житла на підставі того, що будинки визнані непридатними для проживання або переведені у нежилий фонд [16]. Ця норма закону припинила дію після внесення змін і доповнень до закону 22 лютого 1994 р. Вимогами цього пункту у новій редакції передбачається, що не підлягають приватизації квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей).

Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам і визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання визначений Постановою Ради Міністрів Української РСР від 26 квітня 1984 р. за № 189.

Під час обстеження стану жилих будинків перевіряються:

а) двір будинку та елементи його благоустрою;

б) фундаменти, підвали; в) стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо);

г) стикові з'єднання у великопанельних жилих будинках;

ґ) дах будинку та обладнання на ньому (димові та вентиляційні канали та інше);

е) ліфти та їх обладнання;

є) поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції;

ж) інженерне обладнання.

Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження стану жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.

Якщо експлуатація будинків відомчого або громадського житлового фонду здійснюється безпосередньо відповідним підприємством, установою, організацією, то обстеження цих будинків за клопотанням такої організації здійснюється житлово-експлуатаційною організацією, визначеною виконавчим органом місцевої ради.

Щоб визнати будинок непридатним для проживання, необхідно дотримання відповідної процедури. Якщо під час планових або позапланових обстежень цих будинків виявиться їхня невідповідність санітарним і технічним вимогам, які можна й доцільно ліквідувати шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація, у віданні якої перебуває житловий фонд, повинна позитивно вирішити питання про проведення такого ремонту.

У разі неможливості й недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до уповноваженого органу пропозицію про визнання жилого будинку таким, що не відповідає санітарним і технічним вимогам і є непридатним для проживання. При цьому додаються такі документи:

) акт обстеження стану жилого будинку з відповідним висновком;

) технічний паспорт жилого будинку з даними про його фізичну зношеність;

) висновок проектної або науково-дослідної організації (у разі необхідності) щодо технічного стану жилого будинку та про неможливість або недоцільність проведення капітального ремонту будинку;

) висновок органу або закладу санітарно-епідеміологічної служби щодо відповідності жилого будинку санітарним нормам.

Для обстеження стану будинків призначається комісія у складі: заступника голови місцевої державної адміністрації або іншого виконавчого органу, начальника управління житлового господарства, представників органів управління у справах будівництва і архітектури, органів санітарно-епідеміологічної служби, державного пожежного нагляду, депутата місцевої ради, інженера житлово-експлуатаційної організації та представника громадського будинкового комітету. Комісія має право залучати фахівців проектних, науково-дослідних інститутів тощо.

Вона складає акт обстеження будинку, перевіряє обґрунтованість висновків про неможливість або недоцільність капітального ремонту. При вирішенні такого надзвичайно важливого питання, як визнання жилих будинків непридатними для проживання, дотримання вимог щодо такого складу комісії обов'язкове.

Комісія встановлює причини незадовільного стану жилого будинку і за наявності вини в цьому службових осіб ставить питання про притягнення їх до відповідальності. Якщо негативні фактори можуть бути усунені шляхом проведення капітального ремонту будинку, матеріали обстеження передаються житлово-експлуатаційній організації для проведення необхідного ремонту.

І тільки при визнанні жилого будинку непридатним для проживання, комісія вносить пропозицію з підготовленим проектом відповідного рішення.

Відповідно до наказу Держжитлокомунгоспу від 2 липня 1993 р. за № 52 будинок визнається непридатним для проживання, коли його фізичний знос сягає 81 %, тобто такий будинок практично зношений. Пропозиція про використання будинку в інших цілях або його знесення вноситься виконавчим органом до вищестоящого виконавчого органу. При цьому додаються такі документи:

) рішення виконавчого органу районної, міської, районної в місті ради про визнання жилого будинку невідповідним санітарним і технічним вимогам та непридатним для проживання;

) проект рішення виконавчого органу обласної, міської ради про подальше використання жилого будинку або його знесення.

При вирішенні питання щодо жилого будинку відомчого або громадського житлового фонду пропозиція погоджується з відповідним підприємством, установою, організацією. Пропозиція про причини узгодженості чи неузгодженості вноситься до виконавчого органу відповідної ради. Він розглядає подані матеріали і приймає рішення про використання непридатного для проживання будинку або його знесення.

Рішення про визнання непридатними для проживання жилих приміщень в будинках житлово-будівельних кооперативів приймається на загальних зборах членів кооперативу і підлягає затвердженню відповідною радою або уповноваженим нею органом.

З метою збереження житлового фонду придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного житлового фонду переведення в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням відповідної ради або уповноваженого нею органу. Це передбачено ст. 7 Житлового кодексу України і має велике значення для вирішення спорів [9].

Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду у нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.

Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається. На підставі рішення загальних зборів членів кооперативу непридатні для проживання жилі приміщення можуть бути переобладнані в нежилі. Це рішення має бути затверджене відповідною радою або уповноваженим нею органом.

Громадяни, які мешкали у жилих будинках або жилих приміщеннях, що переведені у нежилі, забезпечуються жилою площею відповідно до чинного законодавства України. Рішення про переведення жилого будинку у нежилий може бути прийнято тільки у виняткових випадках [4].

житловий фонд кримінальний комунальний

2. Юридична відповідальність за порушення житлового законодавства

.1 Підстави для настання кримінальної відповідальності

Голови виконавчих органів місцевих рад, керівники підприємств, установ, організацій та голови профспілкових комітетів несуть персональну відповідальність за стан квартирного обліку і правильність надання жилих приміщень. Особи, винні у порушенні порядку взяття громадян на квартирний облік, зняття з обліку і надання громадянам жилих приміщень, несуть кримінальну, адміністративну або іншу відповідальність згідно із законодавством України.

Підставами для настання відповідальності за порушення житлового законодавства є наявність вини в діях винних осіб. Конкретні види та склад відповідальності містяться в нормах цивільного, адміністративного та кримінального законодавства.

Кримінальна відповідальність за порушення житлового законодавства наступає за цілий ряд суспільне небезпечних діянь, які містять ознаки злочинів, передбачених Кримінальним кодексом. У тому числі і за порушення недоторканності житла громадян та зловживання опікунськими правами. Кримінальний кодекс має своїм завданням правове забезпечення прав і свобод людини, власності, громадського порядку.

Кримінальна відповідальність за зловживання опікунськими правами (ст. 167 Кримінального Кодексу України) полягає у використанні опіки та піклування з корисливою метою на шкоду підопічному для зайняття жилої площі, використання майна тощо.

У ст. 162 Кримінального Кодексу передбачена відповідальність за незаконне проникнення до житла, незаконне проведення в ньому обшуку, незаконне виселення або інші дії, що порушують недоторканність житла громадян. Кримінальне законодавство останнім часом кардинально змінилося.

Кримінальна відповідальність також передбачена за злочинні посягання на приватну, колективну, державну власність. Проникнення до житла при крадіжці, грабежі, розбої виступають кваліфікуючою ознакою, що обтяжує відповідальність [12].

.2 Адміністративно-правова відповідальність

Кодекс України про адміністративні правопорушення визначає суб'єктом відповідальності за вчинення адміністративного правопорушення лише фізичну особу (у тому числі службову), а не юридичну особу (підприємство, установу, організацію) [11].

Кодекс про адміністративні правопорушення передбачає відповідальність не тільки за порушення у сфері житлових прав громадян, що випливають з Житлового кодексу - порушення порядку взяття на облік і строків заселення жилих будинків і жилих приміщень (ст. 149); порушення правил користування жилими будинками і жилими приміщеннями (ст. 150); самоправне зайняття жилого приміщення (ст. 151), - а і у сфері житлово-комунального господарства та благоустрою.

Адміністративна відповідальність наступає на винні дії, що полягають у такому:

) порушення посадовими особами порядку взяття на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зняття з обліку та надання громадянам жилих приміщень, недодержання строків заселення жилих будинків і жилих приміщень;

) порушення правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових кліток, ліфтів, під'їздів, прибудинкових територій, порушення правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, безгосподарне їх утримання, а також самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і жилих приміщень, використання їх не за призначенням, псування жилих будинків, жилих приміщень, обладнання їх та обєктів благоустрою;

) самоправне зайняття жилого приміщення у будинках державного чи громадського житлового фонду чи фонду житлово-будівельних кооперативів.

Адміністративна відповідальність настає також за таких дій:

) порушення правил благоустрою територій міст та інших населених пунктів, а також недодержання правил щодо забезпечення чистоти й порядку в містах та інших населених пунктах (ст. 152);

) знищення або пошкодження зелених насаджень, окремих дерев, чагарників, газонів, квітників та інших обєктів озеленення в населених пунктах, невжиття заходів для їх охорони, а також самовільне перенесення в інші місця під час забудови окремих ділянок, зайнятих обєктами озеленення (ст. 153);

) утримання собак і котів у місцях, де це заборонено відповідними правилами, чи понад установлену кількість, чи незареєстрованих собак, або приведення в громадські місця, або вигул собак без повідків і намордників (крім собак, у реєстраційних свідоцтвах на яких зроблено спеціальну відмітку) чи в невідведених для цього місцях (ст. 154).

Відповідальність в адміністративному порядку наступає також у випадках самовільного будівництва будинків або споруд, а так само самовільна зміна архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації та зведення громадянами літніх садових будиночків без належно погодженого проекту або з відхиленнями від норм, чинних на початок будівництва (ст. 97) [9].

Цивільно-правова відповідальність є санкція за правопорушення, що тягне у правопорушника негативні наслідки у вигляді позбавлення субєктивних цивільних прав, або покладення нових чи додаткових цивільно-правових обовязків.

Реалізація санкції забезпечена можливістю застосування заходів державного примусу. Існує цивільно-правова відповідальність у межах відповідного цивільно-правового відношення, основою виникнення є неправомірні дії.

Наукою виділені загальні та спеціальні форми відповідальності. Загальні: обовязок відшкодування збитків, що завдані неправомірними діями (статті 208, 440 Цивільного Кодексу). Спеціальні: отримання неустойки, втрата завдатку (статті 195, 204 Цивільного Кодексу), знесення будинку, господарських і побутових будівель і споруд (ст. 105 Цивільного Кодексу).

Розрізняють договірні та недоговірні види цивільно-правової відповідальності. Договірною підставою є невиконання або неналежне виконання договору (найму, оренди, купівлі-продажу, міни жила). Відповідальність у цьому випадку наступає у вигляді відшкодування збитків, сплати неустойки, втрати завдатку.

Залежно від розподілу обовязків боржника розрізняють пайову, солідарну відповідальність, що характерно саме для житлового права, оскільки наймач вступає у договірні відносини представляючи інтереси своєї сімї.

Цивільне законодавство передбачає майнову відповідальність за самовільне зведення жилого будинку, господарських і побутових будівель і споруд (ст. 105 Цивільного Кодексу) [13], за переобладнання і перепланування жилого будинку і жилого приміщення (ст. 100 Житлового Кодексу).

Житлове законодавство передбачає також цивільно-правову відповідальність за невиконання наймодавцем обовязків щодо забезпечення схоронності житлового фонду та ремонту жилого приміщення у випадках, спричинених невідкладною необхідністю (ст. 176 Житлового Кодексу).

Переобладнання і перепланування жилого будинку та жилого приміщення провадяться з метою підвищення їх благоустрою і перетворення комунальних квартир на окремі квартири на сімю. Переобладнання і перепланування жилого приміщення допускаються за згодою наймача, членів сімї, які проживають разом з ним, і наймодавця, з дозволу виконавчого органу місцевої ради.

У разі відмови наймодавця, наймача або членів його сімї у згоді на переобладнання чи перепланування жилого приміщення спір може бути вирішено в судовому порядку, якщо на переобладнання чи перепланування є дозвіл виконавчого органу місцевої ради.

Наймач, який допустив самовільне переобладнання чи перепланування жилого чи підсобного приміщення, зобовязаний за свій рахунок привести приміщення у попередній стан.

Громадянин, який збудував або будує жилий будинок, здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову без встановленого дозволу, або без належно затвердженого проекту, або з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, не вправі розпоряджатися цим будинком або його частиною (продавати, дарувати, здавати в найом тощо).

За позовом виконавчого органу районної, міської, районної в місті ради такий будинок або частина його можуть бути безоплатно вилучені судом і зараховані до фонду місцевої ради або за рішенням виконавчого органу ради знесені громадянином, який провадив самовільне будівництво, або за його рахунок. Знесення чи вилучення будинку, який побудовано чи будується з істотними відхиленнями від проекту або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, провадиться, коли громадянин не привів його, після попередження, у відповідність з проектом або зазначеними нормами та правилами.

Господарські й побутові будівлі та споруди, зведені громадянином без встановленого дозволу або належно затвердженого проекту, чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, за рішенням виконавчого органу місцевої ради також зносяться громадянином, який провадив самовільне будівництво, або за його рахунок.

Одержані при знесенні жилого будинку або його частини, господарських і побутових будівель і споруд будівельні матеріали залишаються у власності громадянина, який провадив самовільне будівництво.

У ст. 190 Житлового кодексу передбачений обовязок відшкодування шкоди, заподіяної громадянами жилим будинкам, жилим приміщенням, інженерному обладнанню, обєктам благоустрою і зеленим насадженням на прилеглих до будинків ділянках.

Службові особи й інші працівники, з вини яких підприємства, установи, організації зазнали витрат, пов'язаних з відшкодуванням шкоди, несуть матеріальну відповідальність за правилами, передбаченими главою 9 КЗпП [10].

Стаття 4401 Цивільного кодексу передбачає також можливість відшкодування моральної (немайнової) шкоди. Моральна (немайнова) шкода, заподіяна громадянину або організації діяннями іншої особи, яка порушила їх законні права, відшкодовується особою, яка заподіяла шкоду, якщо вона не доведе, що моральна шкода заподіяна не з її вини. Моральна шкода відшкодовується у грошовій чи іншій матеріальній формі за рішенням суду незалежно від відшкодування майнової шкоди.

Розмір відшкодування визначається судом з урахуванням суті позовних вимог, характеру діяння особи, яка заподіяла шкоду, фізичних або моральних страждань потерпілого, а також інших негативних наслідків, але не менше як 5 мінімальних розмірів заробітної плати.

Організація повинна відшкодувати шкоду, заподіяну з вини її працівників під час виконання ними своїх трудових (службових) обовязків. Шкода, заподіяна громадянинові незаконними діями державних і громадських організацій, а також службових осіб при виконанні ними службових обовязків у галузі адміністративного управління, відшкодовується на загальних підставах (статті 440 і 441 Цивільного Кодексу).

Цивільно-правова відповідальність за порушення цивільного законодавства полягає в тому, що завдана шкода має бути відшкодована за загальними правилами цивільного законодавства, тобто відшкодування шкоди може полягати у виправленні, ремонті пошкодженого майна або в повному відшкодуванні збитків [13].

.3 Визнання угод щодо житла недійсними. Правові наслідки

Значна криміногенність ринку житла спричинює необхідність зупинитися і на такому важливому питанні, як визнання угод з житлом недійсними.

Недійсні угоди не тягнуть за собою тих правових наслідків, яких бажають сторони. Недійсні угоди бувають двох видів - нікчемні й оспорюванні. Нікчемні угоди не вимагають визнання в судовому порядку їх недійсності і є такими в силу закону. Всі угоди щодо відчуження житла повинні відповідати установленій законом формі.

Договір купівлі-продажу жилого будинку повинен укладатися в письмовій формі й підлягати обовязковому нотаріальному посвідченню, якщо однією із сторін виступає громадянин (ст. 227 Цивільного Кодексу України).

Письмові угоди повинні бути підписані особами, які їх укладають. Якщо громадянин внаслідок фізичної вади, хвороби або з будь-яких інших причинне може власноручно підписатися, то за його дорученням угоду може підписати інший громадянин. Підпис останнього має бути засвідчений організацією, в якій працює або навчається громадянин, що укладає угоду, або житлово-експлуатаційною організацією за місцем його проживання, або адміністрацією стаціонарного лікувально-профілактичного закладу, в якому він перебуває на лікуванні, або органом чи службовою особою, що вчиняють нотаріальні дії. Таке посвідчення прирівнюється до нотаріальної форми.

Згідно зі ст. 47 Цивільного кодексу недодержання нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу (двостороння реституція).

Трапляються випадки, коли одна зі сторін повністю або частково виконала договір, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення договору, суд вправі, за вимогою сторони, яка виконала договір, визнати його дійсним. У цьому разі подальшого нотаріального оформлення такої угоди не вимагається. Тому часто в судах предявляються позови щодо визнання дійсними нотаріально непосвідчених угод.

Недійсною є також угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемляє особисті або майнові права неповнолітніх дітей. До угод, які визнаються недійсними в звязку з порушенням вимог закону, належать угоди: про відмову від права звертатися до суду; такі, що спрямовані на обмеження правоздатності та дієздатності, укладені від імені особи, яку представляє представник, що до себе особисто або щодо другої особи, представником якої він одночасно є; та наявності довіреності, в якій не зазначено дату її складання.

Якщо угода визнана в судовому порядку недійсною, то за цією угодою кожна із сторін зобовязана повернути другій стороні все одержане за угодою, а в разі неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.

У житловій сфері нікчемними є угоди, укладені з метою, що суперечать інтересам держави і суспільства (ст. 49 Цивільний Кодекс); укладеної неповнолітнім, який не досяг 15-літнього віку (ст. 51 Цивільний Кодекс); укладені громадянином, визнаним недієздатним (ст. 52 Цивільний Кодекс).

До оспорюваних угод належать угоди, які визнаються такими лише в судовому порядку. Це угоди юридичної особи, що суперечить її цілям (ст. 50 Цивільний Кодекс); угоди, укладені неповнолітньою особою (15-18 років) (ст. 53 Цивільний Кодекс); угоди, укладені громадянином, обмеженим у дієздатності внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами (ст. 54 Цивільний Кодекс); угоди, укладені громадянином, нездатним розуміти значення своїх дій (ст. 55 Цивільний Кодекс); угоди, укладені внаслідок помилки, що має істотне значення (ст. 56 Цивільний Кодекс); угоди, укладені внаслідок обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з другою стороною або збігу тяжких обставин (ст. 57 Цивільний Кодекс); мнимі й удавані угоди (ст. 58 Цивільний Кодекс) [13].

Купівля-продаж, дарування, застава, оренда жилих будинків та інші договори, що фактично прикривають продаж земельної ділянки або самовільний їх обмін, повинні визнаватися недійсними з передбаченими ст. 49 Цивільний Кодекс наслідками (п. 17 Постанови пленуму Верховного Суду України Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок від 4 листопада 1991 р. за № 7).

Угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення. Проте, якщо з самого змісту угоди випливає, що вона може бути припинена лише на майбутнє, дія угоди визнається недійсною і припиняється на майбутнє.

Важливо знати, що недійсні частини угоди не тягнуть за собою недійсності інших її частин, оскільки можна припустити, що угода була б укладена і без включення недійсної її частини.

Найчастіше зустрічаються спори, повязані з визнанням угоди недійсною на підставі, коли учасник угоди умисно був введений в оману іншою стороною, тобто йому повідомили факти, які не відповідають дійсності і які мали суттєве значення. Можливі купівля-продаж, обмін жилого приміщення під впливом одурювання з боку одного з учасників угоди, умисне введення в оману контрагента з приводу якості, розміру жилих приміщень. Істотне значення для укладання угоди має також замовчування конкретних обставин, у цьому разі відбувається обман учасника угоди. Угода, яка укладається під впливом обману, може бути визнана недійсною, оскільки має місце невідповідність внутрішньої волі особи та її волевиявлення, якщо контрагент завідомо знає, що шкодить інтересам особи, яку представляє. Наприклад, має місце неправильне уявлення чи незнання інформації про санітарно-технічний стан жилого приміщення при укладенні угоди учасниками. Угода, укладена внаслідок помилки, що має істотне значення, може бути визнана недійсною за позовом сторони, яка діяла під впливом помилки (ст. 56 Цивільний Кодекс). Помилка - це відсутність справжнього уявлення про стан речей, неправильне сприйняття стороною істотних умов угоди, що вплинуло на її волевиявлення. Наслідки, передбачені ст. 56 Цивільний Кодекс, тільки тоді дають про себе знати, коли дефекти обєктивно заперечують проживання у квартирі і від них неможливо позбавитися. Тут йдеться тільки про помилку, яка має істотне значення, а встановлювати її істотність має право тільки суд, оскільки це здійснюється у кожному випадку і в суді встановлюються конкретні, фактичні обставини.

За час формування ринку житла трапляються випадки укладення угод щодо жилих приміщень і під впливом погроз, насильства представників сторін. Насильство являє собою фізичний чи психічний вплив на учасника угоди або його близьких з метою спонукання до укладення угоди. Особа, яка укладає угоду під впливом насильства, фактично позбавляється можливості виявляти власну волю, її воля змінюється волею насильника. При застосуванні погрози відбувається вплив на чужу волю під загрозою заподіяння майнової чи немайнової шкоди. Найчастіше вона спрямовується на колишнього члена сімї з метою отримання згоди на здійснення угоди. Погроза за змістом має бути реальною, протиправною, що може бути практично втілена в життя, такою, що може привести до погіршення житлових умов або інших негативних наслідків. При цьому не має значення, від кого вона виходить: від контрагента чи третіх осіб і чи спрямована вона проти особи, яку примушують до обміну, чи проти близьких до неї осіб. Потерпілий у цьому разі виявляє свою волю, але оскільки це відбувається під впливом погрози, то вона не збігається зі справжнім його бажанням.

Якщо обставини, що мали місце при укладенні угоди, свідчать, що відмова учасника договору від його укладення могла спричинити шкоду його інтересам, така погроза може бути визнана підставою для визнання угоди, пов'язаної з продажем, обміном, недійсною.

Можливі випадки відчуження жилих приміщень, коли особа змушена укладати угоду на невигідних для неї умовах внаслідок збігу тяжких обставин. Ознаками такої угоди може бути укладення її не на еквівалентних умовах або збіг тяжких обставин для однієї сторони (хвороба, крайня нужда тощо).

Угоди щодо купівлі, обміну жилих приміщень з особами, які перебувають у стані неможливості усвідомлення своїх дій, не можуть керувати ними і передбачати результати майбутніх наслідків також можуть бути визнані недійсними. У цьому разі угода, укладена громадянином, хоч і дієздатним, але який в момент її укладення перебував у такому стані, коли він не міг розуміти значення своїх дій або керувати ними, може бути визнана судом недійсною за позовом цього громадянина (ст. 55 Цивільний Кодекс). Якщо така угода визнана недійсною, то кожна із сторін зобовязана повернути другій стороні все одержане за угодою [13].

Особливі правові наслідки при визнанні угод недійсними передбачені у Житловий Кодекс. Так, у разі визнання обміну жилих приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали (ст. 88 Житловий Кодекс).

Визнання обміну недійсним може мати місце як на підставі ст. 86 Житловий Кодекс [9], так і на підставах, передбачених Цивільним кодексом [13]. Але правові наслідки в усіх випадках приводяться до однієї санкції: переселення сторін у приміщення, які вони раніше займали. Це пояснюється дією правила: якщо є спеціальна норма права (ст. 88 Житловий Кодекс) [9], то загальна норма не застосовується (наприклад, ст. 57 Цивільний Кодекс). Що стосується відшкодування майнових збитків, пов'язаних з такими обмінами, то тут діють загальні правила, передбачені у санкціях відповідних статей Цивільного кодексу про недійсність угод. Так, якщо угода буде визнана недійсною внаслідок помилки, то, окрім того, що сторони будуть приведені у попередній стан, сторона, за позовом якої угода визнана недійсною, має право вимагати від другої сторони відшкодування витрат, втрати або пошкодження свого майна, якщо доведе, що помилка виникла з вини другої сторони. Якщо це не буде доведено, особа, за позовом якої угода визнана недійсною, зобов'язана відшкодувати другій стороні понесені нею витрати, втрату або пошкодження її майна.

Якщо угода була визнана недійсною внаслідок обману, насильства, погрози, зловмисних дій (ст. 57 Цивільний Кодекс), то окрім повернення сторін у попередній стан потерпілому відшкодовуються понесені ним витрати, втрата або пошкодження його майна. Отже, при недійсності угод потерпіла сторона може вимагати поновлення попереднього стану. Друга сторона такого права не має, оскільки нею були вчинені протиправні дії, при застосуванні яких вона порушила права й інтереси свого контрагента за угодою, і до неї повинні вживатися заходи цивільної відповідальності. Окрім того, вона відшкодовує і збитки, повязані з укладенням недійсної угоди.

Можливі випадки визнання угоди відносно жилих приміщень недійсною на тій підставі, що вона була укладена з метою приховати іншу угоду (удавана угода). У цьому разі застосовуються правила, що регулюють ту угоду, яку сторони дійсно мали на увазі. Учасники удаваної угоди намагаються досягти певного правового результату, замаскувавши справжні наміри, зовні виявляючи волю, що не відповідає юридичним наслідкам, настання яких вони насправді бажають. Часто удавана угода укладається з метою приховати протизаконну. У цьому разі суд приймає рішення про визнання угоди недійсною із застосуванням наслідків, передбачених для недійсної угоди, яку сторони мали на увазі.

Частіше зустрічаються випадки, коли угоди укладаються лише про людське око, без наміру створити юридичні наслідки (мнимі угоди). Такі угоди визнаються недійсними з моменту їх укладення. Визнання угод відносно жилих приміщень недійсними вимагає уважного дослідження всіх обставин, що мають юридичне значення. Для визнання угоди недійсною необхідно встановити обставини, що підтверджують дійсні наміри особи розпорядитися своєю жилою площею у встановленому законом порядку, тобто зробити проміжні варіанти, необхідні для досягнення кінцевої правомірної мети, необхідно встановити чи належить жила площа сторонам, які брали участь в угоді.

Рішення про задоволення позовів має бути повним і обґрунтованим, оскільки воно повязано з великими майновими і немайновими (духовними) витратами (зміна місця роботи, навчання, переїзд в інші місця тощо). У разі визнання обміну жилих приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали. До такої санкції зводяться всі правові наслідки визнання угод щодо житла недійсним.

Правомірна угода сторін з приводу жилих приміщень може супроводжуватися неправомірною угодою. Дійсність таких угод, обсяг прав і обовязків, що випливають з них, залежить від загальних правил, визначених Цивільним кодексом. Якщо така угода визнана недійсною, то наступають наслідки, передбачені статтями 48 чи 49 Цивільного кодексу [13]. В останньому випадку при наявності умислу з боку обох сторін у доход держави стягується все, отримане ними за цією угодою, а у разі виконання її однією стороною, стягується все, отримане нею, і все те, що причиталося з неї першій стороні у відшкодування отриманого. При наявності умисних дій в однієї сторони, все отримане нею за угодою має бути повернуто другій стороні, а отримане останньою, або те, що належить їй у рахунок відшкодування, стягується у доход держави [2, 4].

.4 Гарантії захисту майнових прав власника житла

За порушення прав власника житла держава, гарантуючи право власності громадянам, взяла на себе певні зобовязання, що стосуються компенсації та відшкодування збитків і шкоди (матеріальної та моральної). У разі прийняття Україною законодавчого акта, який припиняє право власності на житло, держава відшкодовує власникові заподіяні збитки. Збитки відшкодовуються в повному обсязі відповідно до реальної вартості майна на момент припинення права власності, включаючи й неодержані доходи [1].

У разі незгоди громадянина-власника квартири в будинку державного чи громадського житлового фонду, в якому частина жилих приміщень передана у приватну власність, з рішенням, що тягне за собою припинення його права власності (про знесення будинку, переобладнання жилого будинку в нежилий), це рішення, відповідно до ст. 172 Житлового кодексу, не може бути виконано до вирішення спору судом. При розгляді такого спору вирішуються також питання відшкодування власникові завданих збитків, якщо будуть встановлені законні підстави для прийняття оспорюваного рішення [9].

При вирішенні спорів про припинення права власності громадянина на будинок у звязку з вилученням земельної ділянки, на якій розміщується будівля, суди повинні мати на увазі, що відповідно до ст. 171 Житлового Кодексу [9] право вибору виду компенсації належить власнику. Зокрема, вилучення для державних або громадських потреб земельних ділянок, наданих громадянам України, провадиться після виділення за їх бажанням радою рівноцінної земельної ділянки, будівництва на новому місці підприємствами, установами, організаціями, для яких відводиться земельна ділянка, жилих, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодування в повному обсязі всіх інших збитків (п. 16 Постанови пленуму Верховного Суду України Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок від 4 жовтня 1991 р. за № 7).

Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обовязковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у звязку з прийняттям відповідного акта прав і охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено у суду немає правових підстав для задоволення такого позову.

Недодержання вимог правових норм, які регулюють порядок прийняття акта, у тому числі стосовно його форми, строків прийняття тощо, може бути підставою для визнання такого акта недійсним лише тоді, коли відповідне порушення спричинило прийняття неправомірного акта. Якщо акт в цілому узгоджується з вимогами чинного законодавства і прийнятий відповідно до обставин, що склалися, тобто є правильним по суті, то окремі порушення встановленої процедури прийняття акта не можуть бути підставою для визнання його недійсним, якщо інше не передбачено законодавством (розяснення Вищого арбітражного суду Про деякі питання практики вирішення спорів, повязаних з визнанням недійсними актів державних чи інших органів від 26 січня 2000 р. за № 02-5/35).

У Постанові Пленуму Верховного Суду Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя вказано, що суди мають суворо додержуватися передбаченого ст. 56 Конституції права особи на відшкодування за рахунок держави чи органів місцевого самоврядування матеріальної та моральної шкоди, завданої незаконними рішеннями, діями чи бездіяльністю органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових і службових осіб при здійсненні ними своїх повноважень.

Вирішуючи спори, що випливають із права приватної власності громадян, суди повинні виходити з положень ст. 41 Конституції про те, що це право є непорушним і ніхто не може бути протиправне його позбавлений. Примусове відчуження обєктів права приватної власності може бути застосоване тільки як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі й в порядку, які встановлені законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості (крім умов воєнного чи надзвичайного стану, коли можливе наступне відшкодування).

Необхідно мати на увазі, що, відповідно до ч. 6 ст. 41 Конституції, конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом. У звязку з цим справи, за вчинення яких законом передбачено конфіскацію житла особи, повинні розглядатися тільки судами [8, 3].

Практична частина

Завдання 2.

Надайте правильну відповідь на тести

. До прав наймача житлового приміщення належить:

а) користуватися отриманим житлом; вселяти інших осіб у житло, яке він займає;

б) обмін житла, збереження житла за тимчасового від'їзду (бронь);

в) здавати житло в піднаймання іншим особам;

усе перераховане вище.

. Договір найму житлового приміщення є:

оплатним, двостороннім, консенсуальним;

б) одностороннім, оплатним;

в) безоплатним, двостороннім, казуальним;

г) реальним, консенсуальним, одностороннім.

. До житлового фонду України належать:

а) житлові будинки і житлові приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд), житлові будинки і житлові приміщення в інших будівлях, що належать колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд);

б) житлові будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів), житлові будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд);

в) житлові будинки, що належать державно-колгоспним та іншим державно-кооперативним об'єднанням, підприємствам і організаціям;

усе перераховане вище.

. В якому порядку особа може бути позбавлена права на житло?

а) в адміністративному порядку;

б) в порядку дисциплінарного оскарження;

в) на підставі рішення виконкому;

г) у господарсько-процесуальному порядку;

у кримінально-процесуальному порядку.

Пояснення до тестів:

ТЕСТ №1. Надана відповідь обумовлена пунктом 26.2 «Права наймача житлового приміщення» глави 26 «Договір найму житлового приміщення» розділу V «Окремі види договорів» підручника Заїки Ю.С. «Українське цивільне право» [2].

ТЕСТ №2. Надана відповідь обумовлена пунктом 26.1 «Загальна характеристика договору найму житлового приміщення» глави 26 «Договір найму житлового приміщення» розділу V «Окремі види договорів» підручника Заїки Ю.С. «Українське цивільне право» [3].

ТЕСТ №3. Надана відповідь обумовлена параграфом 1 «Призначення житлового фонду України. Юридична класифікація жилих будинків і приміщень» розділу II «Житловий фонд» підручника Галянтич М.К. «Житлове право» [1].

ТЕСТ №4. Надана відповідь обумовлена статтею 321 «Непорушність права власності» глави 23 «Загальні положення про право власності» розділу I «Право власності» книги 3 «Право власності та інші речові права» Цивільного кодексу України [13].

Завдання № 3

Гр. Іваненко на підставі договору купівлі-продажу став власником квартири, яка належала гр. Омельчук Марії. В спірній квартирі залишився мешкати та був прописаним 40-річний син колишньої власниці. Іваненко звернувся до суду з позовом до гр. Омельчука Івана і третьої особи - районного паспортного відділу - про усунення перешкод у здійсненні права власності на квартиру, користуванні нею і виселення Омельчука та просив зобов'язати паспортний відділ виписати відповідача з квартири. Що таке „третя особа" та чи є вона суб'єктом житлового права? Які гарантії житлових прав громадян визначено Житловим кодексом, чи порушено їх у цьому випадку? Яке рішення має прийняти суд?

Рішення

Третьою особою є особа, залучена до участі у справі у зв'язку з тим, що рішення може суттєво зачепити її права та інтереси, охоронювані цим Законом. Про визнання третьою особою органами Антимонопольного комітету України приймається розпорядження, про що повідомляються особи, які беруть участь у справі.

Третя особа в розумінні ст. 528 ЦК не є суб'єктом зобов'язання: вона не має прав у зобов'язанні та не має визначених зобов'язанням обов'язків. Обов'язок виконати зобов'язання виникає із якихось інших відносин між боржником та такою третьою особою (наприклад, ця особа є боржником сторони-боржника у якомусь іншому зобов'язанні).

Право на житло не означає, що кожний громадянин має безоплатно і в певні строки отримати від держави якісне і таке, що повністю задовольняло б його бажання, житло. Держава гарантує лише, що вона:

) буде створювати умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду;

) разом з органами місцевого самоврядування надаватимуть громадянам, які потребують соціального захисту, безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону;

) вживатиме всіляких заходів до того, щоб ніхто не був примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду [13].

Відповідно до Концепції державної житлової політики, затвердженої постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 р., до громадян, які потребують соціального захисту, віднесені малозабезпечені, інваліди, ветерани війни, військовослужбовці, особи, які постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, деякі інші категорії громадян. Проте поняття соціальної незахищеності має визначатися тільки за критеріями фактичних майнового стану й умов проживання, а не відповідно до заслуг особи перед державою, відношення її до військової служби тощо.

Стосовно конституційного положення про те, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду, слід зазначити таке. ЖК УРСР передбачає майже 30 різних підстав для примусового виселення громадян і членів їх сімей із жилих приміщень, і половина із них - виселення без надання іншого жилого приміщення. При цьому значна кількість норм ЖК УРСР [9] суперечить нормі, встановленій у ст. 30 Конституції України, якою кожному гарантується недоторканість житла. Право на житло, відповідно до ст. 64 Конституції України, не може бути обмежене навіть в умовах воєнного та надзвичайного стану. Єдине можливе обмеження цього права, як зазначено вище, може стосуватися врегульованих законом випадків примусового позбавлення житла [8].

Право власника (гр. Іваненко) квартири визначено ст. 383 ЦК України [12] та ст. 150 Житлового кодексу України, які передбачають право власника використовувати житло для власного проживання, проживання членів сім'ї, інших осіб і розпоряджатися своїм житлом на власний розсуд. Обмеження чи втручання у право власника (Омельчук Іван продовжує проживати в спірній квартирі після купівлі квартири гр. Іваненко) можливе лише з підстав, передбачених законом [9].

Передбачаючи право власника квартири на відчуження цих об'єктів, Закон не передбачив при переході прав і обов'язків попереднього власника до нового власника в частині збереження права користування житлом членів сім'ї колишнього власника у випадку зміни власника квартири (на відміну від договору найму (оренди) житла - ст. ст. 810, 814 ЦК України), тому Омельчук Іван не може більше проживати і бути прописаним у квартирі нового власника квартири - гр. Іваненко.

Позбавити особу права проживати у житловому приміщенні, що знаходиться в приватній власності, та зняти її з реєстрації можливо за умови, що дана особа не являється власником або співвласником даного житлового приміщення (Омельчук Іван таким не є). В разі якщо особа не являється власником житла та не має законних підстав на проживання, не бажає виселитися в добровільному порядку, таку особу можна висилити та зняти з реєстраційного обліку примусово в судовому порядку [5].

Відповідно до цивільного законодавства власник житла (гр. Іваненко) має право вимагати усунення перешкод у користуванні своїм майном, що являється обєктом його власності, в даному випадку - житлом. Право власності є непорушним тому ніхто не може протиправно позбавити власника (гр. Іваненко) цього права чи обмежити його. В позовній заяві власник житлового приміщення (гр. Іваненко) має право вимагати не тільки примусового зняття з реєстрації та виселення Омельчук Івана, а також стягнення всіх матеріальних збитків, завданих тривалим не бажанням особи добровільно звільнити чуже приміщення, відшкодування вартості комунальних послуг та відшкодування завданої моральної шкоди.

В нашій ситуації мається на увазі, що гр. Іваненко, підписуючи договір купівлі-продажу, вже знав, що в квартирі прописаний і мешкає 40-річний син Омельчук Марії. Тому позов до районного паспортного відділу (третьої особи) про усунення перешкод у здійсненні права власності на квартиру, користуванні нею і виселення Омельчука Івана, бо третя особа згідно ст. 528 ЦК не є суб'єктом зобов'язання: вона не має прав у зобов'язанні та не має визначених зобов'язанням обов'язків. З цього випливає, що гарантії житлових прав громадян за Житловим кодексом до гр. Іваненко не були порушені [13].

Відповідно до ст. 71 Житлового кодексу, Омельчук Іван може бути виселений, якщо він не проживав у квартирі понад 6 місяців. Цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено в разі спору судом.

Відповідно ст. 109 Житлового кодексу виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку. Допускається виселення в адміністративному порядку з санкції прокурора лише осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом.

Громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду [9].

Суд повинен відхилити позов гр. Іваненко до Омельчук Івана, бо в цій ситуації повинно бути 2 позови. Перший - про усунення перешкод у здійсненні права власності на квартиру, користуванні нею. Другий - про виселення Омельчук Івана та зобов'язання до паспортного відділу з проханням виписати відповідача з квартири.ЦІ 2 позови будуть розглядатися в різних провадженнях [12].

Література

1. Галянтич М.К. Житлове право: Навч. посіб. - К.: Юрінком Інтер, 2008. - 548 с. <http://the-law.at.ua/load/juridichna_literatura/zhitlove_pravo_ukrajini/galjantich_m_k_zhitlove_pravo_ukrajini_praktikum_k_maup_2004_116_s/23-1-0-84>

. Житлове право України: Навч. посіб. / За ред. Харитонова Є.О. - К.: Істина, 2008. - 160 с.

. Заіка Ю.О. Українське цивільне право: Навч. посіб. - К. Істина, 2005. - 312 с.

. Мічурін Є.О., Сліпченко С.О., Соболев О.В. Житлове право України: Науково-практичний посібник. - Х.: Еспада, 2004. - 318 с.

. Мудра О.М. Житлове право: Навч-методичний посібник д/с. - К.: КНЕУ, 2005. - 148 с.

. Тетарчук І.В. Житлове право України. Для підготовки до іспитів: Навч. поcіб. - К.: ЦУЛ, 2013. - 250 с.

. Федик Є.І. Житлове право: Навч. посіб. - К.: ЦУЛ, 2012. - 150 с.

8. Конституція України від 28.06.1996 року (в редакції станом на 12.06.2013р.) [Електронний ресурс].

. Житловий кодекс Української РСР станом на 12.06.2013 р. [Електронний ресурс].

. Кодекс законів про працю України станом на 11.08.2013 р. [Електронний ресурс].

. Кодекс України про адміністративні правопорушення станом на 11.08.2013 р. [Електронний ресурс].

. Кримінальний кодекс України станом на 04.07.2013 р. [Електронний ресурс].

. Цивільний кодекс України станом на 11.08.2013 р. [Електронний ресурс].

. Про місцеве самоврядування в Україні: Закон України від 21.05.1997 р. № 280/97-ВР [Електронний ресурс].

. Про передачу обєктів права державної та комунальної власності: Закон України від 03.03.1998 р. № 147/98-ВР [Електронний ресурс].

. Про приватизацію державного житлового фонду: Закон України від 19.06.1992 р. № 2482-XII [Електронний ресурс].