Договор социального найма жилого помещения
1. Понятие и сущность договора социального найма жилого помещения
Фактически через положения ЖК РФ о договоре социального найма жилого помещения реализуется положение ст. 40 (ч. 3) Конституции РФ о том, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Договор социального найма жилого помещения заключается между двумя сторонами - гражданином-нанимателем и собственником предоставляемого жилого помещения, относящегося только к государственному или муниципальному жилищному фонду. Жилищный кодекс РФ не предполагает заключения договора социального найма жилого помещения в частном жилищном фонде как совокупности жилых помещений, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. Исключение составляет случай, предусмотренный в ст. 64 ЖК.
От имени собственника соответствующего жилищного фонда могут выступать действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления либо управомоченное ими лицо - наймодатель.
Передача жилого помещения нанимателю осуществляется на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения, что порождает обязанность наймодателя заключить с ним соответствующий договор социального найма жилого помещения. В силу этого основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает совокупность двух юридических фактов - принятие решения о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма жилого помещения, который одновременно является и обязательственным правоотношением между нанимателем и наймодателем.
Как обязательственное правоотношение договор социального найма жилого помещения характеризуется рядом прав и обязанностей его сторон.
В числе полномочий гражданина - нанимателя жилого помещения по договору социального найма ЖК РФ называет полномочия по владению и пользованию занимаемой площадью. Вместе с тем наниматель социального жилья не лишен и отдельных правомочий распоряжения предоставленным жилым помещением, к числу которых могут быть отнесены, к примеру, право на замену и обмен жилой площади, направленные на ее отчуждение иным лицам при определенных условиях, установленных законом.
Цель договора социального найма жилого помещения заключается в использовании жилого помещения для проживания в нем граждан. Помимо проживания ЖК РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.) или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Жилое помещение по договору социального найма, как это следует из ЖК РФ, предоставляется за плату, которая состоит из платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также платы за коммунальные услуги - платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление.
Таким образом, договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно условий о предмете (т.е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двусторонний, взаимный (каждая сторона договора имеет не только права, но и обязанности).
Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.
Близким по содержанию договору социального найма жилого помещения является договор найма жилого помещения (или договор коммерческого найма), урегулированный гл. 35 ГК РФ. По этому договору собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК).
Различия между указанными видами договоров сводятся к следующему. Договор социального найма жилого помещения может заключаться только в государственном или муниципальном жилищном фонде, в то время как договор коммерческого найма может заключаться в частном жилищном фонде, а также в государственном и муниципальном жилищных фондах.
Основанием заключения договора социального найма выступает решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, т.е. административный акт, а договор коммерческого найма заключается исключительно на основе волеизъявления сторон. Договор социального найма жилого помещения - бессрочный; по такому договору плата за пользование жилым помещением, предоставляемым по установленной норме, предусмотрена законодательством. В то же время договор коммерческого найма всегда носит срочный характер и заключается на срок от одного года до пяти лет; плата за пользование жилым помещением по этому договору определяется соглашением сторон, так же как и размер предоставляемого жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения имеет сходство с договором коммерческого найма жилого помещения, прежде всего целевым назначением обоих видов договора (пользование жилым помещением для проживания физических лиц).
Сравнительная таблица договоров социального и коммерческого найма
№ПоказателиСоциальный наймКоммерческий найм1Целевое назначениеСоциальное благоТовар2Функции жилого помещенияСоциальные - обеспечение жильем малоимущих и иных указанных в законе гражданКоммерческие - сдача в наем любым физическим лицам3Нормирование жильяНормируется: норма предоставления и учетная норма площади жилого помещенияНе нормируется4НаймодательГосударственные или муниципальные органы властиЛюбое лицо, владеющее жилым помещением5НанимателиМалоимущие и иные указанные в законе гражданеЛюбые физические лица6Право нанимателя на заключения договора найма жильяГарантировано по основаниям, определенным в законеЗависит от усмотрению наймодателя7Возмездный характер пользованияКомпенсация расходовПолучение прибыли8Форма договораТиповаяПроизвольная, не противоречащая закону9Срок действия договораБессрочныйСрочный10Процедура заключенияОпределена закономПроизвольная, не противоречащая закону11По условиям заключения договораЗаключается только с лицами, у которых подошла очередь на получение жилого помещенияДанное условие отсутствует12Применение льгот и субсидий за пользование жильемПредусмотрено законом и обязательно к применениюНе предусмотрено законом и зависит от волеизъявления наймодателя
Кажущееся на первый взгляд сходство этих договоров во многом обусловлено тем, что в тексте гражданского законодательства отсутствует термин «коммерческий наем жилья» и на наличие такового указывает лишь сравнительный анализ статей 671 и 672 Гражданского кодекса РФ: во второй статье перед словами «найм жилья» присутствует термин «социальный», в то время как в первой статье такой термин отсутствует.
Общим для названных договоров является и то, что споры по пользованию жилыми помещениями, вытекающие из договоров социального найма жилого помещения и найма (коммерческого найма), разрешаются в судебном порядке.
Стабильность отношений по пользованию жилым помещением по договору социального найма - одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище.
В числе условий такой стабильности не только бессрочность договора социального найма, предусмотренная ч. 2 ст. 60 ЖК РФ, но и правило ч. 3 этой же статьи. Ее смысл состоит в том, что граждане, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма, но переставшие, к примеру, быть малоимущими (по ЖК РФ - это основное условие предоставления социального жилья), вправе продолжать пользоваться им и далее по договору социального найма.
2. Права и обязанности нанимателя и наймодателя
В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 65 - 68, ст. 83 ЖК РФ). Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Несомненно, это значимое право наймодателя, которому (праву) соответствует столь же серьезная обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.
Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 №315, помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотрены также права наймодателя:
·требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;
·запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.
Также наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83 ЖК РФ).
Статьей 70 ЖК РФ предусматривается, что наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя.
Согласно статьям 72, 74, 76 ЖК РФ для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя, причем в случае поднайма жилого помещения в письменной форме. Статья 80 ЖК РФ предусматривает право наймодателя запретить проживание временных жильцов по предусмотренным данной статьей основаниям.
К числу прав наймодателя следует отнести дачу согласия (или отказ) на производство переустройства и реконструкцию жилого помещения нанимателем этого помещения. Статьей 678 ГК РФ, которая подлежит применению к договору социального найма (см. статью 672 ГК РФ), запрещается нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Обязанности наймодателя определены в части 2 статьи 65 ЖК РФ:
·передача нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения;
·участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
·обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;
·предоставить нанимателю другое жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к наймодателю с просьбой о такой замене. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
Обязанности наймодателя предусмотрены и Типовым договором социального найма жилого помещения.
Наймодатель обязан:
·передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
·предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;
·информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
·принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
·контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
·в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;
·производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
·принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора;
·нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Наниматель имеет право сдать занимаемое по договору социального найма жилое помещение в поднаем (пункт 2 части 1 статьи 67 ЖК РФ).
Вопросу поднайма жилья в ЖК РФ уделено большое внимание. Статьей 76 определен порядок и условия заключения договора поднайма жилого помещения; статья 77 посвящена договору поднайма жилого помещения; статья 78 - внесению платы за поднаем; статья 79 - прекращению и расторжению договора поднайма жилого помещения.
Обеспечение законности при осуществлении нанимателем права пользования жилым помещением устанавливается совокупностью таких положений закона, как:
·недопустимость изменять режим использования жилого помещения без согласия других лиц, чье право при этом затрагивается;
·недопустимость осуществлять использование жилого помещения способами, нарушающим и права соседних нанимателей и иных жильцов, проживающих в данном жилом помещении;
·недопустимость осуществлять использование жилого помещения способами, причиняющими ему вред.
Юридическая ответственность за указанные нарушения носит многоаспектный характер, поскольку данные нарушения одновременно посягают на несколько охраняемых законом объектов - на жилищные (жилищные права соседей); на административные (охраняемый законом общественный порядок), на имущественные (причинение вреда вещам) и неимущественные (денежная компенсация морального вреда).
3. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
Договор социального найма жилого помещения, как и все виды договоров, законодательно обеспечен принципом стабильности, предполагающим запрет произвольного изменения или расторжения договора, если для этого отсутствуют предусмотренные законом основания.
Изменение договора социального найма осуществляется:
·при объединении нанимателей в одну семью или выделении из семьи лиц в качестве самостоятельных нанимателей (ст. 83 ЖК РФ);
·при расширении жилого помещения нанимателя за счет освободившейся комнаты в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ);
·при обмене жилого помещения на другое жилое помещение, при условии, что обмениваемые помещения предоставлены меняющимся на условиях договора социального найма (ст. ст. 72-74 ЖК РФ) и в других случаях, предусмотренных законом.
При этом изменение договора социального найма может носить временный характер. Например, временное проживание в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома, в котором находится квартира, предоставленная нанимателю по договору социального найма (ст. 88 ЖК РФ).
Расторжение договора социального найма жилого помещения может осуществляться по объективным обстоятельствам - снос жилого дома, непригодность его к дальнейшему в нем проживанию, перевод в нежилое помещение (ст. ст. 85-87 ЖК РФ) и по результатам поведения нанимателя, являющегося основанием такого расторжения - невнесение нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев, разрушение или повреждение им жилого помещения, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, нецелевое использование жилого помещения (ст. 83 ЖК РФ).
Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время соглашением сторон. Однако закон предоставляет только нанимателю право в любое время во внесудебном порядке расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в т.ч. временно отсутствующих, и представителя несовершеннолетних членов семьи.
Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может нарушить его конституционные права и свободы.
Наниматель совместно с членами своей семьи вправе выехать из помещения и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Выезд на постоянное жительство определяется намерениями нанимателя.
Доказательствами такого намерения могут быть, например, устройство его на другую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения для постоянного жительства, кроме случаев сохранения прежнего помещения независимо от сроков отсутствия в нем, вселения в качестве члена семьи к другому лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в пределах того же населенного пункта.
Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Поэтому действие нанимателя или одного из членов семьи (например, выезд на постоянное жительство в другое место) не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой временно, например, в качестве сопровождающего.
Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.
Особенно остро стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это - предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.
Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившееся лицо, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), т.е. выселения которого вообще не требуется.
Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.
При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) не требуется волеизъявления сторон для прекращения договора. Когда же речь идет о домах, сносимых в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям, либо об их переоборудовании для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.
Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения, хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением, спор становится предметом судебного рассмотрения.
Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий потому, что расторжение договора связано с выселением.
Заключение
Итак, мы выполнили все задачи, поставленные в настоящей работе, а именно:
·дали понятие и раскрыли сущность договора социального найма жилого помещения;
·охарактеризовали права и обязанности нанимателя и наймодателя;
·охарактеризовали расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения.
Из всего вышеизложенного необходимо сформулировать следующие выводы.
Договор социального найма характеризуется тем, что носит бессрочный характер, находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде).
Объектом договора является изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма.
В качестве наймодателя по договору социального найма жилого помещения выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления.
В качестве нанимателя по договору социального найма жилого помещения выступает физическое лицо.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами.
договор найм социальный помещение
Литература
1.Бакирова Е.Ю. Возникновение права на жилое помещение у членов семьи нанимателя по договору социального найма // Гражданское право. 2010. №4. С. 31 - 34.
.Жилищное право / Под ред. И. Еремичева, П. Алексия, Р. Курбанова. М.: Издательство: Юнити-Дана, 2010. 512 с.
.Карпухин Д.В. Выселение из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей // Жилищное право. 2010. №3. С. 73 - 96.
.Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. М.: Юрайт, 2010. 464 с.
.Никифорова Е. Социальный наем жилого помещения // Жилищное право. 2010. №11. С. 55 - 82.
6.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010. 720 с.
7.Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации. М.: Издательство: Юрайт. М.: 2011. 512 с.
.Тихомиров М.Ю. Выселение граждан из жилых помещений. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. 63 с.
.Тихомиров М.Ю. Договор социального найма жилого помещения. М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2011. 112 с.
.Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. 524 с.
11.Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора // Жилищное право. 2009. №10. С. 85 - 107.