Аренда у товарищества собственников: кто и как исчисляет налог на недвижимость
АРЕНДА У ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ: КТО И КАК ИСЧИСЛИТ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Товарищество собственников жилого дома (далее - ТСЖ), членами которого являются физические лица и коммерческие организации, сдает в аренду индивидуальному предпринимателю часть общего имущества - нежилые помещения в цокольном этаже дома, до этого использовавшиеся товариществом в хозяйственных целях.
Товарищество собственников как субъект гражданских правоотношений
Товарищество собственников (членами которого могут быть физические и юридические лица (ч. 1 ст. 25 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З "О совместном домовладении" (далее - Закон N 135-З))) является некоммерческой организацией, то есть юридическим лицом (п. 1 ст. 44, п. 1, 3 ст. 46 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)), не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между участниками (ч. 1, 2 ст. 20 Закона N 135-З). Вместе с тем оно, в частности, имеет право распоряжаться имуществом товарищества, заниматься хозяйственной деятельностью, которая соответствует целям его создания (ст. 23 Закона N 135-З; подп. 1.6.8 Типового устава товарищества собственников, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 N 569 (далее - Типовой устав)).
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению собственников в пределах, установленных законодательством о совместном домовладении (ст. 9 Закона N 135-З). Совместное домовладение определяется как правоотношения собственников недвижимого имущества (включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости), отдельные части которого находятся в том числе в частной собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью (ст. 1 Закона N 135-З).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 579 ГК). Предоставление такого права ТСЖ относится к исключительной компетенции общего собрания собственников (подп. 4.8.11 Типового устава).
Таким образом, ТСЖ вправе сдавать от своего имени в аренду другим лицам недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности членов ТСЖ, т.е. выступать арендодателем рассматриваемых нежилых помещений.
товарищество жилой дом собственник
Общее имущество собственников
Жилые и нежилые помещения подлежат обязательной государственной регистрации как объекты недвижимости, принадлежащие организациям и физическим лицам (в данном случае - членам ТСЖ). Для долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения государственная регистрация не требуется (ст. 3, 4 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним").
Общим имуществом совместного домовладения признается обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества, к которым помимо прочего отнесены технические этажи и подвалы, другие места общего пользования (ст. 1 Закона N 135-З).
Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади жилых и нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения, она не может быть отделена от права собственности на жилые и (или) нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним (ст. 8 Закона N 135-З).
Недвижимым имуществом совместного домовладения управляет товарищество собственников (ч. 2 ст. 15 Закона N 135-З).
Таким образом, сдаваемые ТСЖ в аренду нежилые помещения в цокольном этаже жилого дома являются общим недвижимым имуществом членов ТСЖ и находятся у них в общей долевой собственности, а у ТСЖ - в управлении (владении и распоряжении (п. 4 ст. 213 ГК)).
Кто платит налог на недвижимость по сданным в аренду помещениям
Плательщиками налога на недвижимость признаются организации (в том числе некоммерческие) (п. 1, подп. 2.1 ст. 13, ст. 183 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК)), у которых здания и сооружения, в том числе сверхнормативного незавершенного строительства, а также машино-места находятся в собственности или во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении (абз. 2 ч. 1 п. 1 ст. 185 НК). При сдаче данных объектов в аренду физическим лицам (к которым в целях налогообложения отнесены и индивидуальные предприниматели) плательщиком налога на недвижимость признается организация - арендодатель (если только договор аренды не содержит условий, что предмет аренды не учитывается на балансе арендодателя) (п. 1 ст. 19, ч. 2 п. 2 ст. 184 НК).
Следует отметить, что жилой дом - это признаваемое объектом налогообложения здание (абз. 2 ч. 2 п. 1 ст. 185 НК, приложение к Постановлению Министерства экономики Республики Беларусь от 30.09.2011 N 161 "Об установлении нормативных сроков службы основных средств и признании утратившими силу некоторых постановлений Министерства экономики Республики Беларусь"), в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями, относящееся к объектам жилищного фонда (ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь). В общем случае здания жилищного фонда организаций, используемые по их прямому назначению, освобождаются от налога на недвижимость (подп. 1.1 ст. 186 НК). Однако в случае сдачи этих объектов (их части) в аренду право на данную льготу утрачивается (п. 2 ст. 186 НК).
В рассматриваемой ситуации арендодателем выступает ТСЖ и сдаваемые в аренду нежилые помещения цокольного этажа жилого дома на баланс арендатора (индивидуального предпринимателя) не передаются. В связи с этим полагаем, что обязанность исчислить и уплатить налог на недвижимость за переданное в аренду недвижимое имущество общего пользования возлагается на ТСЖ (ст. 36 НК).
Порядок расчета и уплаты налога по находящимся в аренде объектам
Исчисление и уплату налога на недвижимость за находящиеся в аренде объекты ТСЖ производит в порядке, установленном для организаций, но с учетом следующих особенностей.
Налог на недвижимость исчисляется с применением соответствующих налоговых ставок. Так, для товариществ собственников, созданных для обслуживания жилых домов, в части, приходящейся на граждан - членов товариществ, годовая ставка налога на недвижимость установлена в размере 0,1%, для организаций - 1%. Налоговые ставки увеличиваются (уменьшаются) на повышающие (понижающие) коэффициенты, установленные местными Советами депутатов (ч. 1, 3 ст. 188 НК).
Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что при сдаче в аренду индивидуальным предпринимателям части здания (нежилых помещений), освобожденного от налога на недвижимость, льгота по этому налогу в отношении предмета аренды не применяется. В связи с тем что арендодателем данного имущества выступает организация - ТСЖ, во владении и распоряжении которого находится жилой дом, налог на недвижимость с предмета аренды исчисляется и уплачивается ТСЖ. При этом в отношении доли, принадлежащей членам товарищества - гражданам, применяется ставка налога 0,1%.