Определение рыночной стоимости помещения, принадлежащего ФГУП 'Сибирский Водоканалпроект'
Содержание
Введение
1. Теоретические аспекты оценки
производственного помещения
1.1 Принципы оценки стоимости
предприятия
.2 Подходы к оценке недвижимости
.3 Классы и виды производственной
недвижимости
. Анализ финансово-хозяйственной
деятельности ФГУП "Сибирский водоканалпроект"
.1 Характеристика деятельности ФГУП
"Сибирский Водоканалпроект"
.2 Анализ хозяйственной деятельности
ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"
.3 Анализ финансового состояния ФГУП
"Сибирский Водоканалпроект"
. Оценка производственного помещения
ФГУП "Сибирский водоканалпроект"
.1 Определение рыночной стоимости
ремонтной базы ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"
.2 Согласование результатов
Заключение
Список литературы
Приложения
Введение
Оценочная деятельность является крайне важным
элементом в сфере имущественных отношений рыночной экономики. Рыночная оценка
необходима для принятия практически любых хозяйственных управленческих решений
и способствует равенству прав граждан. Оценочная деятельность играет огромную
роль практически во всех сферах современной экономики.
В сфере оценочной деятельности очень важно иметь
доступ к свежей информации в различных секторах экономики и следить за
тенденциями на локальном и глобальном рынках. В данной работе, например,
использовалась информация с таких сайтов, как: broker.ru, variant и другие.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать
реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или
упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Поэтому нужно:
Исследовать рынок недвижимости
Выявить пагубные условия рынка
Наметить пути решения проблем на конкретном
примере.
Цель дипломной работы - определение рыночной
стоимости помещения принадлежащего ФГУП "Сибирский Водоканалпроект".
Для достижения поставленной цели необходимо
решить следующие задачи:
изучить теоретические основы
производственно-промышленных помещений;
дать общую характеристику предприятию;
провести анализ финансово - хозяйственной
деятельности;
определить рыночную стоимость объекта ФГУП
"Сибирский Водоканалпроект".
Объектом для изучения и написания дипломной
работы являются теоретические основы оценки производственно - промышленной
недвижимости.
Предметом исследования является ремонтная база,
принадлежащая ФГУП "Сибирский Водоканалпроект".
1. Теоретические
аспекты оценки производственного помещения
1.1 Принципы оценки стоимости предприятия
Будущие доходы от недвижимости наряду с другими
факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью
неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются
друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет
единого рецепта, как оценивать различные объекты недвижимости, как и нет
универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества.
Вместе с тем существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности
недвижимого имущества.
В основе оценки недвижимости лежат принципы
оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания
по оценке и при составлении отчета об оценке. Принципы оценки недвижимости
представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции субъектов
рынка недвижимости.
В результате многолетней практики
экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области
принципы оценки недвижимости сформировались в три группы. Первая из них связана
с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены
эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о
недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной
средой.
Первая группа - принципы оценки недвижимости,
связанные с представлениями собственника об имуществе:
принцип полезности;
принцип замещения;
принцип ожидания;
Вторая группа - принципы оценки недвижимости,
обусловленные эксплуатацией недвижимости и связанные с представлениями
производителей о недвижимом имуществе:
принцип вклада
принцип остаточной продуктивности земельного
участка
принцип равновесия
принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи
(принцип предельной доходности)
Третья группа - принципы оценки недвижимости,
обусловленные рыночной средой:
принцип спроса и предложения;
принцип соответствия;
принцип конкуренции;
принцип изменения;
принцип взаимозависимости [7, с. 34].
.2 Подходы к оценке недвижимости
В данной дипломной работе к оценке рыночной
стоимости нежилой недвижимости применяются следующие подходы:
затратный;
доходный;
сравнительный
Окончательная оценка стоимости проводится
посредством согласования полученных результатов.
Затратный подход.
В данном отчете стоимость строительства
оценивается по полной стоимости восстановления. Под восстановительной
стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на
действительную дату оценки оцениваемого объекта из тех же строительных материалов,
при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту оцениваемый
объект.
За базу расчетов полной восстановительной
стоимости принимаются укрупненные стоимостные показатели в уровне сметных цен
1969 г. на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости
строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен.
Стоимость воспроизводства объектов, аналогичных
объектам оценки, определяем согласно методике пользования Сборником УПВС,
приведенной в технической части Сборника УПВС для 2-го территориального пояса
1-го климатического района.
Для оценки стоимости строительства используется
базисно-индексный метод.
Метод основывается на использовании системы
текущих и прогнозных индексов цен по отношению к стоимости, определенной в
базисном уровне или в текущем уровне предшествующего периода.
В работе использованы индексы цен в
строительстве, составленные Региональным центром по ценообразованию в
строительстве по Кемеровской области, индексы цен в строительстве КО-Инвест,
показатели восстановительной стоимости КО-Инвест и прочие нормативные
документы, в том числе справочники оценщика.
Полная восстановительная стоимость объекта
оценки рассчитывается по следующей формуле :
ПВС = V * Сед * Ккл * К1
* К2 * К3 * К НДС* К пред * К
затрат (1)
где: V - строительный объем объекта
недвижимости, м3;
Сед - стоимость единицы измерения
строительного объема в ценах 1969 года, определяется по соответствующему
сборнику УПВС (Утвержденный Государственным комитетом Совета Министров СССР по
делам строительства 14 июля 1970 г) с учетом предусмотренных корректирующих
коэффициентов и поправок;
Ккл - поправочный коэффициент для
1-го климатического района, в котором расположена Кемеровская область
(Справочник оценщика "Промышленные здания" Т.2. М.: КО-Инвест, 1997);
К1 - коэффициент перехода от сметных
цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г. (Постановление Госстроя СССР №94 от
11.05.1983г);
К2 - коэффициент перехода от сметных
цен 1984 г. к сметным ценам 1991 г. (Письмо Госстроя СССР №14А от 06.09.1990г);
К3 - коэффициент перехода от сметных
цен 1991 г. к сметным ценам 16.07.2012г.
К ндс - коэффициент, учитывающий
налог на добавленную стоимость;
К пред - коэффициент, учитывающий
прибыль предпринимателя. Предпринимательский доход представляет собой сумму,
которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с
учетом риска и доходности по сопоставимым объктам. С учетом мировой практики
расчета предпринимательский доход определяется в 15 % от затрат на
строительство[21,с.45].
Стоимость строительства + Предпринимательский
доход = полная стоимость строительства.
Прибыль предпринимателя может варьироваться в
значительных пределах. Как правило, она имеет два компонента: доход и
мотивационное вознаграждение. Смысл поощрительного вознаграждения состоит в
том, чтобы мотивировать девелопера принять на себя риски и выполнить огромную
работу, необходимую для реализации проекта. По сути, это вознаграждение за
усилия девелопера по сведению воедино разнородных элементов, обеспечивающих
создание объекта недвижимости.
В расчетах использовалась норма прибыли в 30%
как наиболее типичная в настоящих условиях (К пред - коэффициент, учитывающий
прибыль предпринимателя).
К затрат - коэффициент, учитывающий
косвенные затраты. К полученной стоимости добавляются дополнительные косвенные
издержки, которые состоят из затрат на страховку, рекламу, оформление
разрешающих документов, подключение к внешним сетям, регистрация прав,
изготовление технического паспорта. По данным сайта #"607465.files/image001.gif">
Рисунок 1.1 - динамика цен предложения на
вторичном рынке коммерческой недвижимости 2010-2011гг
В 3 квартале 2011 года, по сравнению с
предыдущим периодом, средняя цена продажи торговых и производственно-складских
помещений повысилась на 11% и 4,7%, средняя цена продажи офисных помещений
упала на 1,7%. По сравнению с предыдущим периодом средние арендные ставки по
офисным и торговым помещениям снизились на 9,3% и 2,0% соответственно, по
производственно-складским цены повысились незначительно (0,5%).
Рисунок 1.2 - динамика цен предложения на
вторичном рынке коммерческой недвижимости 2011г
В 4 квартале 2011 года, по сравнению с
предыдущим периодом, средняя цена продажи выросла: по торговым объектам - на
14%, по производственно-складским - на 2%, по офисам - на 11%.
По сравнению с предыдущим периодом средние
арендные ставки по офисным объектам не изменились, по торговым помещениям
выросли на 8%, по производственно-складским - снизились на 3% [26].
2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности
ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"
.1 Характеристика деятельности ФГУП
"Сибирский Водоканалпроект"
Объектом оценки выступила ремонтная база,
принадлежащая ОАО АБ "Проектный институт по водоснабжению, канализации и
гидротехническим сооружениям "Сибирский Водоканалпроект". Занимается
оказанием услуг по водоснабжению и приему сточных вод населению и предприятиям,
учреждениям и организациям любых форм собственности. Содержание и ремонт
водозаборных сооружений, станции подъема воды, очистных сооружений и
передаточных устройств и их реконструкция. Оказание платных услуг населению.
Обществом выполнялись крупные проектные работы и
авторский надзор за строительством такие как: реконструкция очистных сооружений
хозбытовой канализации г.Топки, очистные сооружения хозбытовой канализации
г.Калтан, замена бесхозных водопроводных сетей частного сектора г.Белово,
исключение из схемы оборотного водоснабжения пруда-аэратора ООО
"Химволокно Амтел-Кузбасс", реконструкция очистных сооружений
канализации г.Полысаево, внеплощадочное хозпитьевое водоснабжение г.Березовского,
водозаборные сооружения второй очереди водоснабжения г.Ленинска-Кузнецкого,
реконструкция очистных сооружений НПС "Парабель", очистные сооружения
хозбытовых сточных вод Сартакинского угольного разреза, шламохранилище № 2 ОАО
"ЗСМК", скважины для водоснабжения Сартакинского угольного разреза.
Обществом также осуществлялся авторский надзор
за строительством запроектированных объектов: очистных сооружений хозбытовой
канализации г.Мегиона, очистных сооружений промливневой канализации шахты
"Кушеяковская", хвостового хозяйства Абагурской аглофабрики,
наращивание дамбы шламохранилища ОАО "ЗСМК". Объектом недвижимости
является отдельно стоящее кирпичное нежилое здание, общей площадью 787,3 
расположенное
по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, проезд Технический, дом 10.
Оно включает в себя девять помещений, представляющие собой:
гаражные боксы,
сварочный цех,
комната плотника,
моторный цех,
кабинеты и склады.
Анализ местоположения объекта.
Объект оценки расположен в Кузнецком районе г.
Новокузнецка. Проезд Технический соединяет две главные улицы района, улицу
Ленина и улицу Обнорского. Окружающая застройка, в непосредственной близости от
объекта оценки, представлена административными зданиями, хозяйственными
корпусами и гаражами. Транспортная доступность - ближайшая остановка
общественного транспорта расположена на расстоянии около 450 м от оцениваемого
объекта (рейсовый автобус, маршрутное такси, трамвай). Интенсивность потока
транспорта - средняя.
Рисунок 2.1 - место расположения здания
2.2 Анализ хозяйственной деятельности ФГУП
"Сибирский Водоканалпроект"
Анализ функционирования предприятия с
хозяйственной точки зрения, предполагает необходимость рассмотрения динамики
таких показатели, как:
состояние и эффективность использования ресурсов
основных, оборотных и трудовых;
динамику финансовых результатов деятельности -
выручки, себестоимости, прибыли и рентабельности.
Основная цель анализа хозяйственной деятельности
предприятия - получение объективной оценки эффективности работы, деловой
активности и выработка рекомендаций по совершенствованию функционирования ООО
"Сибирский Водоканалпроект".
Для начала произведем анализ и планирование
показателей по труду.
Источники информации - форма П-4 "Сведения
о численности заработной платы и движении работников", форма П-4
"Сведения о численности заработной платы работников по видам
деятельности", данные табельного учета и отдела кадров.
Динамика численности персонала.
По состоянию на 31.12.11 г. среднесписочная
численность персонала Общества составила 973 человека. 80,7
% в структуре персонала составляют рабочие, 19,3 % - инженерно-технические
работники.
Рисунок 2.2 - структура персонала
Таблица 2.1 - Динамика среднесписочной
численности и средней заработной платы по ОАО "Водоканал".
|
Показатели
|
2009г
|
2010г
|
2011г
|
Отклонение
2011г к пред. году
|
|
Сред.спис.численность,
чел.
|
1
039,2
|
1
015,7
|
973,4
|
-42,3
|
|
Средняя
заработная плата, руб.
|
25
058
|
27
518
|
31
415
|
3897
|
Произошли качественные изменения в составе
работников: сокращен низко квалифицированный персонал производственных
подразделений в связи с переходом на автоматику и внедрением новых технологий.
Численность персонала сократилась на 4,2 % (42
чел.) за 2011 г.
Для анализа финансово-хозяйственной деятельности
необходимо составить таблицу с технико-экономическими показателями.
Таблица 2.2 - Технико-экономические показатели за
2009-2011гг.
По данным Технико-экономических показателей
выручка в 2011 году значительно увеличилась по сравнению с базисным 2009 годом
и составила 381,35%. Себестоимость так же увеличилась и составила 1 146 012
рублей. Уровень себестоимости составил 371,91%, что привело к увеличению
валовой прибыли 328,40 тыс. руб. Стоимость основных фондов увеличилась.
Стоимость оборотных средств увеличилась незначительно. Оборачиваемость
оборотных средств сократилась. Численность персонала также сократилась,
производительность уменьшилась.
Анализ эффективности использования основных
фондов предприятия.
Задачами анализа использования основных фондов
являются:
оценка наличия, состояния и движения основных
фондов;
анализ динамики показателей эффективности
использования основных фондов, факторов и резервов их роста.
Показатели эффективности использования основных
фондов.
) Фондоотдача ФО = Выручка / Фсрг (6)
) Фондоемкость Фе = Фсрг / Выручка (7)
) Фондовооруженность ФВ = Фсрг. / Чср (8)
) Рентабельность Рф = П / Фсрг (9)
Таблица 2.3 - показатели эффективности основных
фондов за 2009-2011гг.
|
Показатели
|
2009
|
2010
|
2011
|
Темп
роста %
|
Абсолютные
изменения
|
|
|
|
|
2010/
2009
|
2011/
2010
|
2011/
2009
|
2010/
2009
|
2011/
2010
|
2011/
2009
|
|
Фондоотдача
|
0,27
|
0,91
|
0,97
|
337
|
107
|
359
|
0,64
|
0,06
|
0,70
|
|
Фондоемкость
|
3,71
|
1,10
|
1,03
|
30
|
94
|
28
|
-2,61
|
-0,07
|
-2,68
|
|
Фондовооруженность
|
903,98
|
937,66
|
1060,28
|
104
|
113
|
117
|
33,68
|
122,62
|
156,30
|
|
Рентабильность
|
0,01
|
0,02
|
0,36
|
257
|
2331
|
5983
|
0,01
|
0,34
|
0,35
|
Данные показатели говорят о том, что фондоотдача
увеличилась в 3 раза по сравнению с базисным годом. Фондоемкость сократилась и
это является положительным показателем. Фондовооруженность за счет уменьшения
численности персонала повысилась. Рентабельность возросла.
Анализ оборотных средств.
Состояние и эффективность использования
оборотных средств одно из главных условий успешной деятельности предприятия.
Финансовое положение предприятия, его
платежеспособность зависят от того, насколько быстро средства, вложенные в
оборотные активы, превращаются в реальные деньги, эту динамику можно проследить
на таблицах 2.4, 2.5.
Таблица 2.4 - анализ оборотных средств за
2009-2011гг.
|
Группа
оборотных средств
|
2009
|
2010
|
2011
|
Динамика
|
|
руб.
|
удел.
Вес
|
руб.
|
удел.
Вес
|
руб.
|
удел.Вес
|
абс.
откл.
|
темп.%
|
|
Всего
оборотные средства
|
539
327
|
100
|
560
045
|
100
|
609
437
|
100
|
70110,0
|
119
|
|
Запасы
и затраты
|
43
097
|
7,99
|
32
936
|
6
|
32
683
|
5
|
-10414,0
|
76
|
|
Дебиторская
задолженность
|
445
892
|
82,68
|
454
474
|
81
|
551
761
|
91
|
105869,0
|
124
|
|
Краткосрочные
финансовые вложения
|
445
892
|
82,67
|
454
474
|
81
|
551
761
|
91
|
105869,0
|
124
|
|
Денежные
средства
|
19
080
|
3,54
|
14
474
|
2,58
|
31
117
|
5,10
|
12
037
|
163
|
|
Прочие
оборотные активы
|
18891
|
3,50
|
17
606
|
3,14
|
24
876
|
0,04
|
5985,0
|
100
|
За анализируемый период оборотные средства
выросли на 119%. Денежные средства увеличились с 19 млн. рублей до 31 млн. руб.
Самую большую долю оборотных средств 91% занимает дебиторская задолженность и
составило 551 761 руб. Запасы снизились.
Таблица2.5 - Динамика и эффективность
использования оборотных средств.
|
Наименования
|
2009
|
2010
|
2011
|
|
Абс.откл
|
Абс.откл
|
Абс.откл
|
|
|
|
|
|
2010/2009
|
2011/2009
|
2011/2010
|
|
Выручка,
тыс.руб.
|
253
211
|
866
156
|
965
614
|
|
342
|
381
|
111
|
|
Оборотные
средства, тыс. руб.
|
539
327
|
560
045
|
640
442
|
|
104
|
119
|
114
|
|
Продолжительность
одного оборота, дн
|
0,5
|
1,5
|
1,5
|
|
300
|
300
|
100
|
|
Количество
оборотов
|
766,78
|
232,77
|
238,77
|
|
30
|
31
|
103
|
|
Коэффициент
загрузки
|
2,13
|
0,65
|
0,66
|
|
30
|
31
|
103
|
|
Рентабельность
оборотных средств
|
0,01
|
0,03
|
0,06
|
|
300
|
600
|
200
|
Выручка выросла почти в 4 раза, оборотные
средства увеличились на 101 тыс. руб. количество оборотов уменьшилось, но
продолжительность одного оборота увеличилась.
Анализ прибыли и рентабельности.
Для обобщенной характеристики финансовых
результатов предприятие проводит анализ доходности своей деятельности,
оценивает динамику прибыли, определяет структурные изменения в ее составе,
количественно оценивает влияние на показатели прибыли отдельных факторов.
Цель: выявить причины, обусловившие изменение
прибыли и разработать меры по ее увеличению.
В качестве исходных данных используют данные
статистической и бухгалтерской отчётности и дополнительные данные, которые
могут быть получены при составлении специальной аналитической таблице 2.6 и
рисунке 2.3.
Таблица 2.6 - Анализ прибыли и рентабельности.
|
Показатели,
тыс. руб.
|
2009
|
2010
|
2011
|
Темп
изменения,%
|
|
|
|
|
2009/2010
|
2010/2011
|
2011/2009
|
|
1.Выручка
от продаж
|
253
211
|
866
156
|
965
614
|
29
|
90
|
381
|
|
2.
Себестоимость
|
308
143
|
990
520
|
1
146 012
|
31
|
86
|
372
|
|
3.Валовая
прибыль
|
54
932
|
124
364
|
44
|
69
|
328
|
|
4.Коммерческие
расходы
|
0
|
0
|
0
|
-
|
-
|
-
|
|
5.Управленческие
расходы
|
0
|
0
|
0
|
-
|
-
|
-
|
|
6.Прибыль
(убыток) от продаж
|
54
932
|
124
364
|
180
398
|
44
|
69
|
328
|
|
7.
% к получению
|
104
|
255
|
222
|
41
|
115
|
213
|
|
8.
% к уплате
|
286
|
2853
|
4281
|
10
|
67
|
1497
|
|
9.
Доходы от участия в других организациях
|
-
|
-
|
-
|
|
|
|
|
10.Прочие
доходы
|
105374
|
295800
|
367613
|
36
|
80
|
349
|
|
11.Прочие
расходы
|
423
|
138069
|
135038
|
0
|
102
|
31924
|
|
12.
Прибыль (убыток) до налогообложения
|
7
866
|
30
769
|
48
118
|
26
|
64
|
612
|
|
13.
Налог на прибыль
|
2
050
|
14
636
|
8
867
|
14
|
165
|
433
|
|
14.
Чистая прибыль (убыток)
|
5
841
|
14
719
|
35
698
|
40
|
41
|
611
|
Рисунок 2.3 - Динамика прибыли
На графике заметен темп роста по всем
показателям. Валовая прибыль увеличилась в 3 раза по сравнению с базисным
годом. Тоже самое произошло с прибылью (убытком от продаж) и чистой прибылью.
Рентабельность рассчитывается как отношение
полученной прибыли к затраченным средствам или объему реализованной продукции.
В экономическом анализе применяются следующие показатели рентабельности:
) Рентабельность продукции (Рпр), которая
показывает, сколько прибыли получило предприятие на рубль затрат:
Рпр = Пв / С, (10)
где Пв - прибыль валовая, тыс. руб.;
С - себестоимость, тыс. руб.
) Рентабельность продаж (Рп), которая
показывает, долю прибыли от продаж в выручке и определяется по формуле:
Рп = Пп / В, (11)
где Пп - прибыль от продаж, тыс. руб.;
В - выручка, тыс. руб.
) Рентабельность капитала (Рк), которая
показывает, сколько балансовой прибыли получено с одного рубля стоимости
имущества:
Рк = П / К, (12)
где П - прибыль до налогообложения, тыс. руб.;
К - стоимость имущества, тыс. руб [19, с. 123]
Таблица 2.7 - Динамика показателей
рентабельности,%
|
Показатели
|
2009
|
2010
|
2011
|
Абсолютное
отклонение
|
|
|
|
|
2010-2009
|
2011-2010
|
2011-2009
|
|
Рентабельность
продукции
|
18,00
|
13,00
|
16,00
|
-5,00
|
3,00
|
-2,00
|
|
Рентабельность
продаж
|
22,00
|
14,00
|
19,00
|
-8,00
|
5,00
|
-3,00
|
|
Рентабельность
капитала
|
1,00
|
2,00
|
30,00
|
1,00
|
28,00
|
29,00
|
Рисунок 2.4 - Динамика рентабельности
По данным графика 2.4 видно, что общая
рентабельность показывает положительную динамику. Самый благоприятный
показатель у рентабельности капитала. Рентабельность продукции немного ниже,
чем рентабельность продаж капитала, но более стабильна чем рентабельность
капитала.
.3 Анализ финансового состояния ФГУП
"Сибирский Водоканалпроект"
Основная цель финансового анализа - определить
реальное финансовое состояние предприятия на дату оценки и найти резервы его
улучшения.
Финансовое состояние - это способность
предприятия финансировать свою деятельность, она характеризуется ликвидностью,
платежеспособностью и финансовой устойчивостью.
В зависимости от целей оценки и применяемых
методов финансовый анализ может быть направлен на:
- определение степени рисков
- сопоставление с предприятиями-аналогами
прогнозирование доходности
выявление динамики происходящих
изменений в структуре капитала компании и источниках финансирования.
Анализ финансового состояния включает:
- оценку структуры имущества предприятия
и его источников;
- анализ ликвидности баланса;
анализ финансовой устойчивости;
анализ платежеспособности;
анализ деловой активности.
Анализ финансовых отчетов.
Анализ состава и структуры активов предприятия
позволяет оценить динамику стоимости имущества, соотношение оборотных и
внеоборотных активов - таблица 2.9, рисунок 2.6.
Структура оборотных активов считается
удовлетворительной, если:
запасы составляют примерно 50%;
дебиторская задолженность не более 40%;
доля денежных средств - 10-20% к общей
величине оборотных активов.
Таблица 2.9 - Анализ финансовых отчетов за
2009-2011гг.
|
Показатели
|
2009
|
2010
|
2011
|
Темп
изменения
|
|
|
|
|
2009-
2010
|
2011-
2010
|
2011-
2009
|
|
Всего
имущества
|
1
482 085
|
1
515 783
|
1
641 148
|
98
|
108
|
111
|
|
1.Внеоборотные
активы
|
942
758
|
955
738
|
1
000 706
|
99
|
105
|
106
|
|
В
% к имуществу
|
64
|
63
|
61
|
-
|
-
|
-
|
|
2.Оборотные
активы
|
539
327
|
560
045
|
640
442
|
96
|
114
|
119
|
|
В
% к имуществу
|
36
|
37
|
39
|
-
|
-
|
-
|
|
3.Оборотные
активы, в том числе:
|
539
327
|
560
045
|
640
442
|
96
|
114
|
119
|
|
3.1.Запасы
|
43
097
|
32
936
|
32
683
|
131
|
99
|
76
|
|
В
% к оборотным активам
|
8
|
6
|
5
|
-
|
-
|
-
|
|
3.2.Дебиторская
задолженность
|
445
892
|
454
474
|
551
761
|
98
|
121
|
124
|
|
В
% к оборотным активам
|
83
|
81
|
86
|
-
|
-
|
-
|
|
3.3.Дебиторская
задолженность после 12 мес
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
В
% к оборотным активам
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
3.4.Ден.средства
и краткосрочные фин.вложения
|
19
080
|
14
474
|
31
117
|
132
|
215
|
163
|
|
В
% к оборотным активам
|
4
|
2,584
|
5
|
-
|
-
|
-
|
|
3.5.Прочие
активы
|
18
891
|
17
606
|
24
876
|
107
|
141
|
132
|
|
В
% к оборотным активам
|
3,5
|
3,1
|
3,9
|
-
|
-
|
-
|
Рисунок 2.6 - Динамика активов
Анализ показал, что доля оборотных средств в
активе баланса составило 39%, а внеоборотные средства соответственно 61%.
Денежные средства увеличились по сравнению с 2009 годом, но упали по сравнению
с 2010 годом. Дебиторская задолженность увеличилась на 26% и доля в общем
объеме составила 86%. Запасы снизились и их доля составила всего 2% от общего
объема оборотных средств.
Состав и структура источников имущества показаны
в таблице 2.10, а также доля собственного и заемного капитала на рисунке 2.10.
Таблица 2.10 - Состав и структура источников
имущества.
|
Показатели
|
2009
|
2010
|
2011
|
Темп
изменения
|
|
|
|
|
2009/2010
|
2011/2010
|
2011/2009
|
|
Всего
имущества, тыс. руб.
|
1
482 085
|
1
515 783
|
1
641 148
|
98
|
108
|
111
|
|
1.
Собственный капитал (капитал и резервы), тыс. руб.
|
938
540
|
948
680
|
962
653
|
99
|
101
|
103
|
|
Уд.вес
в имуществе, %
|
63
|
63
|
63
|
101
|
94
|
93
|
|
2.Заемный
капитал, тыс. руб.
|
542
614
|
564
320
|
602
803
|
96
|
136
|
141
|
|
Уд.вес
в имуществе, %
|
37
|
37
|
37
|
-
|
-
|
-
|
|
2.1.Долгосрочные
обязательства
|
931
|
2783
|
75692
|
-33
|
-2720
|
-8130
|
|
Уд.вес
в заемном капитале, %
|
0
|
0
|
0
|
-
|
-
|
-
|
|
2.2.Краткосрочные
обязательства
|
542
614
|
564
320
|
602
803
|
96
|
107
|
111
|
|
Уд.вес
в заемном капитале, %
|
100
|
100
|
100
|
-
|
-
|
-
|
|
2.3.Кредиты
и займы
|
0
|
0
|
37
500
|
-
|
-
|
-
|
0
|
0
|
6
|
-
|
-
|
-
|
|
2.4.Кредиторская
задолженность
|
463
816
|
507
778
|
530
914
|
91
|
105
|
114
|
|
Уд.вес
в краткосрочных обязательствах, %
|
85
|
90
|
88
|
95
|
98
|
103
|
|
2.5.Прочие
кредиторы
|
75
488
|
49
042
|
24
560
|
-
|
-
|
-
|
|
Уд.вес
в краткосрочных обязательствах, %
|
14
|
9
|
4
|
-
|
-
|
-
|
Рисунок 2.7 - Доля капитала
В структуре пассивов доля собственного капитала
составила 63% а краткосрочных заемных средств составило 37%. Собственный
капитал увеличился на 4%. Краткосрочные обязательства увеличились в общем
объеме краткосрочных обязательств, большую часть занимает кредиторская
задолженность.
Ликвидность баланса - это степень покрытия
обязательств предприятия его активами, срок превращения которых в денежную
форму соответствует сроку погашения обязательств.
В зависимости от степени ликвидности, активы
предприятия разделяются на следующие группы:
А1. Наиболее ликвидные активы;
А2.Быстро реализуемые активы;
А3. Медленно реализуемые активы;
А4. Трудно реализуемые активы.
Пассив баланса группируется по степени срочности
оплаты:
П1.Наиболее срочные обязательства;
П2.Срочные обязательства;
П3.Несрочные обязательства;
П4.Наименее срочные обязательства.
Таблица 2.11 - Анализ ликвидности баланса, тыс.
руб.
|
2009
|
2010
|
2011
|
излишек/недостаток
|
|
|
|
2009
|
2010
|
2011
|
|
19
080
|
463
816
|
14
474
|
507
778
|
31
117
|
530
914
|
-444
736
|
-493
304
|
-499
797
|
|
а1
|
п1
|
а1
|
п1
|
а1
|
п1
|
-
|
-
|
-
|
|
445
892
|
463
816
|
454
474
|
507
778
|
551
761
|
530
914
|
-17
924
|
-53
304
|
20
847
|
|
а2
|
п2
|
а2
|
п2
|
а2
|
п2
|
-
|
-
|
-
|
|
43
097
|
0
|
32
936
|
0
|
32
683
|
0
|
43
097
|
32
936
|
32
683
|
|
а3
|
п3
|
а3
|
п3
|
а3
|
п3
|
-
|
-
|
-
|
|
942
758
|
938
540
|
955
738
|
948
680
|
1
000 706
|
962
653
|
4
218
|
7
058
|
38
053
|
|
а4
|
а4
|
а4
|
а4
|
а4
|
а4
|
-
|
-
|
-
|
Для определения ликвидности баланса группы
актива и пассива сравнивают между собой. Условия абсолютной ликвидности
следующие:
А1<П1, А2<П2, А3>А3, А4>П4.
Определении типа финансовой устойчивости на
основе выявления излишка или недостатка источников средств для формирования
запасов и затрат.
Для оценки типа финансовой устойчивости
предприятия рассчитывается трехкомпонентный показатель ( таблица 2.12), включающий:
1) Излишек (недостаток) собственных
оборотных средств;
2) Излишек (недостаток) собственных и
долгосрочных заемных источников формирования запасов и затрат или
функционирующий капитал;
) Излишек (недостаток) общей величины
основных источников формирования запасов и затрат.
Таблица 2.12 - Тип финансовой устойчивости
предприятия.
|
показатели,
тыс. руб.
|
2010
|
2011
|
|
1.
Источники собственных средств
|
948
680
|
962
653
|
|
2.
Внеоборотные активы
|
951
725
|
993
480
|
|
3.
Наличие собственных оборотных средств (стр. 1 - 2)
|
-3
045
|
-30
827
|
|
4.
Долгосрочные обязательства
|
0
|
0
|
|
5.
Наличие собственных и долгосрочных заемных источников (стр. 3+4)
|
-3
045
|
-30
827
|
|
6.
Краткосрочные обязательства
|
507
778
|
530
914
|
|
7.
Общая величина собственных источников формирования запасов и затрат (стр.5+6)
|
504
733
|
500
087
|
|
8.
Запасы и затраты
|
32
936
|
32
683
|
|
9.
Излишек (+) или недостаток (-) собственных оборотных средств (стр. 3-8)
|
-35
981
|
-63
510
|
|
10.
Излишек (+) или недостаток (-) собственных и долгосрочных заемных источников
формирования запасов и затрат (стр. 5-8)
|
-35
981
|
-63
510
|
|
11.
Излишек (+) или недостаток (-) общей величины собственных и заемных
источников формирования запасов и затрат (стр. 7-8)
|
471
797
|
467
404
|
По данным расчетов тип финансовой устойчивости
признан неустойчивым.
{-,-,+} - Неустойчивое финансовое состояние
Анализ финансовых коэффициентов.
Для оценки перспективной платежеспособности
рассчитывают следующие показатели ликвидности:
1) Коэффициент абсолютной ликвидности
(Ка.л) = (денежные средства + краткосрочные финансовые вложения)/(краткосрочные
обязательства); >=0,2
2) Коэффициент быстрой ликвидности (Кб.л) =
(денежные средства + краткосрочные финансовые вложения + дебиторская
задолженность) / (краткосрочные обязательства); >=0,7
) Коэффициент текущей ликвидности (Кт.л) = (II
раздел - налог на добавленную стоимость по приобретенным
ценностям)/(краткосрочные обязательства); =1 - 2
Таблица 2.13 - Оценка платежеспособности.
|
Коэффицент
платежеспособности
|
2009
|
2010
|
2011
|
Нормативное
значение
|
|
1.
Коэффициент абсолютной ликвидности (Ка.л)
|
0,04
|
0,03
|
0,06
|
0,2
|
|
2.
Коэффициент быстрой ликвидности (Кб.л)
|
1,0
|
0,9
|
1,1
|
0,7
|
|
3.
Коэффициент текущей ликвидности (Кт.л)
|
1,14
|
1,10
|
3,1
|
1
|
Коэффициент абсолютной ликвидности на 2011 год
говорит о том, что предприятие обеспечено средствами для своевременного
погашения наиболее срочных обязательств за счет наиболее ликвидных активов.
Коэффициент промежуточной (быстрой) ликвидности
показывает, какая часть краткосрочной задолженности может быть погашена за счет
наиболее ликвидных и быстро реализуемых активов. Нормативное значение
показателя - 0,7, означающее, что текущие обязательства должны покрываться на
70% за счет быстрореализуемых активов. В 2011 году значение показателя быстрой
(промежуточной) ликвидности составило 1,1.
Значение коэффициента достаточно высокое и
предприятие в полной мере обеспечено собственными средствами для ведения
хозяйственной деятельности и своевременного погашения срочных обязательств. В
2011 году значение показателя текущей ликвидности составило 3,1.
рыночный стоимость производственный
недвижимость
Рисунок 2.8 - Динамика ликвидности
Как видно на рисунке 2.8 - В динамике
наблюдается положительная тенденция, каждый из показателей стремятся к норме.
Анализ платежеспособности предприятия.
В условиях рынка, когда хозяйственная
деятельность предприятия осуществляется за счет самофинансирования, а при
недостаточности собственных ресурсов - заемными средствами, важной
характеристикой является финансовая независимость предприятия от внешних
заемных источников.
Показатели платежеспособности отражают
соотношение собственных и заемных средств в источниках финансирования компании,
то есть, характеризуют степень финансовой независимости компании от кредиторов,
что является важной характеристикой устойчивости предприятия.
Оценка платежеспособности осуществляется с
помощью расчета финансовых коэффициентов.
.Коэффициент концентрации собственного капитала
(независимости) (Кн)
Кн= (собственный капитал + долгосрочные
обязательства)/Итог баланса > 0,5
.Коэффициент соотношения заемных и собственных
средств (Кс)
Кс = Долгосрочные обязательства + краткосрочная
обязательства/ собственный капитал, < 1.
. Коэффициент маневренности (Км)
((Собственный капитал + долгосрочные
обязательства)- оборотные средства)/собственный капитал
.Коэффициент обеспеченности оборотных активов
собственными средствами (Коб)
(Собственный капитал - внеоборотные активы)/
оборотный капитал.
Таблица 2.14 - Показатели платежеспособности за
2009-2011 гг.
|
показатели
|
2009
|
2010
|
2011
|
нормативные
назначения
|
|
Кн
|
0,633
|
0,620
|
0,609
|
0,5
|
|
Кс
|
0,49
|
0,54
|
0,59
|
1
|
|
Км
|
0,43
|
-0,60
|
-0,67
|
0,3
|
|
Коб
|
-0,003
|
-0,01
|
-0,06
|
0,1
|
Рисунок 2.9 - Анализ платежеспособности
Анализ показателей платежеспособности - рисунок
2.9, показывает значение отклонение от нормы. Наблюдается незначительная, но
положительная тенденция к нормативному значению.
Анализ показателей деловой активности.
Показатели деловой активности предприятия
раскрывают механизм и степень эффективности использования средств предприятия.
Деловая активность - это характеристика
хозяйственного оборота, которая показывает выгодность использования имеющегося
имущества.
Оценка динамики деловой активности предприятия
проводится с помощью коэффициентов оборачиваемости - таблица 2.15.
Таблица 2.15 - Показатели деловой активности.
|
показатели
|
2009
|
2010
|
2011
|
темп
изменения, %
|
|
|
|
|
2009/
2010
|
2011/
2010
|
2011/
2009
|
|
1.Выручка
от реализации, тыс. руб.
|
253
211
|
866
156
|
965
614
|
29
|
111
|
381
|
|
2.Итог
баланса, тыс. руб.
|
1
482 085
|
1
515 783
|
1
641 148
|
98
|
108
|
111
|
|
3.Коэффициент
оборачиваемость капитала(деловой активности)
|
0,17
|
0,57
|
0,59
|
30
|
103
|
344
|
|
4.Коэффициент
оборачиваемость оборотных активов
|
0,47
|
1,55
|
1,51
|
30
|
97
|
321
|
|
5.Коэффициент
оборачиваемость запасов
|
5,88
|
26,30
|
29,54
|
22
|
112
|
503
|
|
6.Длительность
оборота запасов, дн.
|
61,28
|
13,69
|
12,18
|
448
|
89
|
20
|
|
7.Коэффициент
оборачиваемости дебиторской задолженности
|
0,57
|
1,91
|
1,75
|
30
|
92
|
308
|
|
8.Средний
срок оборота дебиторской задолженности, дн
|
634,03
|
188,90
|
205,71
|
336
|
109
|
32
|
|
9.Коэффициент
оборачиваемости кредиторской задолженности
|
0,55
|
1,71
|
1,82
|
32
|
107
|
333
|
|
10.Средний
срок оборота кредиторской задолженности, дн
|
659,46
|
211,05
|
197,94
|
312
|
94
|
30
|
Рисунок 2.10 - длительность оборота
Анализ динамики деловой активности показал, что
средний срок оборачиваемости кредиторской задолженности составил 197,94 дня, а
205,71 день средний срок оборота дебиторской задолженности. Это означает то,
что кредиторская задолженность оборачивается быстрее, чем дебиторская
задолженность и запасы.
После проведения анализа финансово -
хозяйственной деятельности ФГУП "Сибирский Водоканалпроект" за период
2009 - 2011 гг. можно дать следующие рекомендации по повышению выручки и
сокращению дебиторской задолженности:
Для повышения эффективности работы предприятия
первостепенное значение имеет выявление резервов увеличения объемов
производства и реализации, снижения себестоимости работ, услуг и роста прибыли.
Из анализа стало ясно, что последний год
предприятие функционировало эффективно, были выявлены резервы роста за счет
нескольких факторов:
за счет увеличения объема работ и услуг;
за счет снижения себестоимости;
за счет повышения среднереализационных цен.
Для сокращения дебиторской задолженности
необходимо прогнозировать, оценивать и сокращать риски, связанные с выбором
контрагентов.
Причина возникновения дебиторской задолженности:
несвоевременная оплата за предоставленные услуги населением, первоочередные
расчеты с поставщиками тепла и газа (расчеты за услуги по водоснабжению и
водоотведению производятся управляющими компаниями по остаточному принципу),
отсутствие рычагов воздействии на недобросовестных плательщиков. Необходимо
ограничение водоснабжения, направление уведомлений дебиторам.
Меры для повышения рентабельности общества.
Приоритетными направлениями деятельности
предприятия на 2011 г. определены повышение качества предоставляемых услуг и
снижение затрат на производство.
Для решения задачи снижения затрат можно
применить следующие направления:
энергосбережение;
водосбережение и рациональное водопользование;
внедрение современных технологий;
рациональное использование трудовых ресурсов;
повышение энергоэффективности оборудования.
Основные направления развития предприятия
включают в себя следующий комплекс мер:
снижение непроизводительных потерь воды;
повышение надежности системы водоснабжения;
увеличение суточного объема подачи воды;
реконструкция существующих и строительство новых
водопроводных и канализационных сетей;
обеспечение комплекса стандартов качества
питьевой воды;
повышение качества и экологической безопасности
систем очистки сточных вод.
совершенствование договорных отношений по
предоставлению услуг
совершенствование системы менеджмента
В рамках вышеперечисленных ключевых направлений
политики предприятия формируются следующие программы: Комплексная программа по
сокращению затрат и по увеличению доходов, включающая в себя:
) мероприятия по сокращению затрат;
) мероприятия по увеличению поступления доходов
за услуги водоснабжения и водоотведения.
Основным направлением сокращения производственных
затрат является ресурсосбережение.
Дальнейшее развитие общества в повышении
конкурентоспособности выпускаемой продукции за счет улучшения ее качества и
снижения себестоимости путем технического перевооружения, привлечения молодых
кадров и совершенствования системы менеджмента.
3. Оценка производственного помещения ФГУП
"Сибирский Водоканалпроект"
.1 Определение рыночной стоимости ремонтной базы
ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"
Таблица 3.1 - Характеристика объекта оценки.
|
Наименование
объекта оценки
|
Право
пользования и владения объектом недвижимости на условиях договора аренды с
периодичными платежами один раз в месяц без учета НДС
|
|
адрес
объекта недвижим
|
г.
Новокузнецк, Технический проезд, 10
|
|
Первичный
объект недвижимости (здание)
|
Ремонтная
база
|
|
Объект
|
Часть
отдельностоящего нежилого здания
|
|
Площадь
помещений
|
787,3
|
|
Этаж
|
2/2
|
|
Собственник
объекта
|
ОАО
"Проектный институт по водоснабжению, канализации и гидротехническим
сооружениям "Сибирский Водоканалпроект"
|
|
Группа
капитальности
|
III
|
|
Строительный
объем
|
4461
|
|
Год
ввода
|
н/у
|
|
Техническое
состояние
|
удовлетворительное
|
|
Фундаменты
|
Бетонный
|
|
Стены
|
Кирпичные
|
|
Перегородки
|
Железобетонные
|
|
Перекрытия
|
Железобетонные
|
|
Крыша
|
Мягкая
кровля
|
|
Полы
|
Бетонные,
плитка
|
|
Отделка
|
Оштукатурено,
побелено, плитка
|
|
Отопление
|
есть
|
|
Электричество
|
есть
|
|
Парковка
|
есть
|
|
Высота
потолков, м
|
5,6
|
|
Назначение
помещения
|
Ремонтная
база
|
|
Балансовая
стоимость
|
Данных
нет
|
|
Дополнительные
относящиеся к делу сведения/ анализ/ комментарии
|
В
состав арендной платы не входят платежи за пользование коммунальными услугами
в связи с эксплуатацией объекта недвижимости. Арендная плата является платой
непосредственно собственнику объекта за извлечение выгоды из полезных свойств
вещи (объекта недвижимости).
|
Затратный подход. Оценка стоимости восстановления
За базу расчетов полной восстановительной
стоимости принимаются укрупненные стоимостные показатели в уровне сметных цен
1969 г. на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости
строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен. Стоимость
воспроизводства объектов, аналогичных объектам оценки, определяем согласно
методике пользования Сборником УПВС, приведенной в технической части Сборника
УПВС для 2-го территориального пояса 1-го климатического района. В данном
отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления.
Для оценки стоимости строительства использовался базисно-индексный метод. В
работе использованы индексы цен в строительстве по Кемеровской области, Центра
по ценообразованию в строительстве, индексы цен в строительстве КО-Инвест,
показатели восстановительной стоимости КО-Инвест и прочие нормативные
документы, в том числе справочники оценщика.
Таблица 3.2 - Расчет восстановительной стоимости
объекта оценки.
|
1
|
Стоимость
строительства 1 м3 объектов недвижимости в ценах 1969 г. (по
данным УПВС сб.18, таб.21д), руб.
|
17,1
|
|
2
|
Объем
строительства объекта недвижимости, м³
|
4461
|
|
3
|
Коэффициент
перехода от цен 1969г. к ценам 1984г. (Постановление Госстроя)
|
1,18
|
|
4
|
Коэффициент
перехода от цен 1984 г. к ценам на 1991 г. (Письмо Госстроя)
|
1,62
|
|
5
|
Поправочный
коэффициент для 1-го климатического района (Справочник оценщика
"Промышленные здания")
|
1,09
|
|
6
|
Коэффициент
перехода от цен 1991 г. к ценам на 16.11.2012 г. (Областной ежемесячный
информационно-аналитический бюллетень "Цены в строительстве"
декабрь 2012 (206))
|
94,885
|
|
7
|
Налог
на добавленную стоимость
|
1,18
|
|
8
|
Коэффициент,
учитывающий прибыль предпринимателя
|
1,3
|
|
9
|
Коэффициент,
учитывающий косвенные затраты (www.appraiser.ru)
|
1,2
|
|
10
|
Полная
восстановительная стоимость, рублей
|
27
762 337
|
Полная восстановительная стоимость здания
помещения на дату оценки 10.12.2012 г. Составляет: 27 762 337 (двадцать семь
миллионов семьсот шестьдесят две тысячи триста тридцать семь) рублей.
Оценка износа.
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения
физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный
износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления
(замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
Расчет физического износа.
Физический износ отражает утрату первоначальных
технических и конструктивных свойств объекта в процессе эксплуатации вследствие
ухудшения технического состояния. Расчет износа здания приводится в таблице
3.3.
Таблица 3.3 - Расчет износа здания.
|
Основные
конструктивные элементы
|
Уд.Вес
элемента
|
Износ
элемента
|
Общий
износ
|
|
Фундаменты
|
5
|
40
|
2,0
|
|
Стены,
перегородки и колонны
|
26
|
40
|
10,4
|
|
Покрытия
и перекрытия
|
16
|
40
|
6,4
|
|
Кровля
|
4
|
40
|
1,6
|
|
Полы
|
8
|
50
|
4,0
|
|
Проемы
|
11
|
50
|
5,5
|
|
Отделочные
работы
|
5
|
70
|
3,5
|
|
Внутренние
санитарно-технические работы и электротехнические устройства
|
22
|
60
|
13,2
|
|
Прочие
работы
|
3
|
50
|
1,5
|
|
ИТОГО
|
100
|
|
48
|
Физический износ = 48%
Расчет функционального износа.
В рассматриваемом случае отсутствуют признаки
функционального износа.
Внешнее экономическое устаревание.
В рассматриваемом случае отсутствуют признаки
экономического износа.
Заключение по затратному подходу:
На основании проведенного анализа сделаем
выводы:
Остаточная стоимость на дату оценки
10.12.2012г.:
Сост = ПВС *(1- Ифиз. /100) (15)
Сост = 27 762 337 руб. *(1- 48 /100)
= 14 436 415 руб.
Стоимость затратным подходом составляет: 14 436
415 рублей.
Доходный подход
Для оценки рыночной арендной платы проведен
анализ договоров аренды для оцениваемого объекта, а также сопоставимых с ним
объектов.
Источниками для поиска аналогов являлись данные
анализа цен на аренду, полученные от участников рынка; информация по
объявлениям, опубликованным в прессе и на интернет-сайтах (#"607465.files/image014.gif"> =
3,62%
На дату проведения оценки поправка на низкую
ликвидность принимается равной 3,62%, что соответствует шести месяцам экспонирования
объекта. Срок экспонирования объекта оценки на рынке рассчитывается по ставке,
определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу
берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия
значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Для определения
срока экспонировани прежде всего анализируем ретроспективную и текущую
информацию по оцениваемому объекту, а также интервью с Заказчиком и на
основании интервьюирования профессиональных участников рынка недвижимости и на
этой основе приходим к выводу, что срок экспонирования объекта оценки на рынке
равен максимально шести месяцам. Премия за инвестиционный менеджмент
используется для учета необходимости осуществления компетентного управления
инвестициями со стороны инвестора. Чем более рискованны и сложны инвестиции,
тем более компетентного управления они требуют. В западной теории оценки
определен перечень основных факторов, в том числе фактор риска - ключевая
фигура в руководстве и качество руководства.
Су = Сду * d
/(1-d), (18)
где: Сду = Сдб +Св +Сл -
безрисковая ставка дохода с учетом поправок на риск владения и риск низкой
ликвидности; d - рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при
наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента).
Рыночная скидка по выборке
составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка.
Таблица3.8 -Расчет надбавки за менеджмент.
|
Наименование
|
Значение
|
|
Безрисковая
ставка
|
7,24%
|
|
Надбавка
за риск владения
|
4,5%
|
|
Надбавка
за низкую ликвидность
|
3,62%
|
|
Ставка
дисконта без управления
|
15,36%
|
|
Рыночная
скидка от потери дохода
|
10,00%
|
|
Надбавка
за управление
|
1,7%
|
Премия за инвестиционный менеджмент принята
оценщиком в размере 1,7%. Результаты расчета коэффициента капитализации методом
кумулятивного построения представлены в таблице 3.9.
Таблица3.9 -Расчёт коэффициента капитализации.
|
Наименование
|
Единицы
измерения
|
Значение
|
|
Безрисковая
ставка
|
%
|
7,24
|
|
Премия
за риск
|
%
|
4,50
|
|
Премия
за низкую ликвидность
|
%
|
3,62
|
|
Премия
за инвестиционный менеджмент
|
%
|
1,7
|
|
Коэффициент
капитализации
|
%
|
17,06
|
Таким образом, коэффициент капитализации равен
17,06 %.
Таблица 3.10 - Реконструированный отчет о
доходах.
|
Наименование
статьи
|
Здание
склада
|
|
Площадь,
сдаваемая в аренду,м2
|
787,3
|
|
Арендная
ставка за 1м2 площади, руб./месс.
|
200
|
|
Потенциальный
валовой доход, руд/год
|
1
889 520
|
|
Потери
арендной платы из-за вакансий и неплатежей, %
|
5
|
|
Действительный
валовой доход, руб./год
|
1
795 044
|
|
Общие
операционные расходы, руб./год
|
832
228
|
|
Постоянные
расходы:
|
509
120
|
|
Коммунальные
платежи и заработная плата персонала, руб./год
|
500
000
|
|
Налог
на имущество, %
|
3
120
|
|
Амортизационные
отчисления, руб.
|
6
000
|
|
Переменные
расходы:
|
323
108
|
|
НДС,
%
|
323
108
|
|
Чистый
операционный доход, руб./год
|
962
816
|
|
Налог
на прибыль, %
|
192
563
|
|
Чистый
денежный поток, руб./год
|
770
253
|
|
Чистый
денежный поток с учетом амортизационных отчислений, руб./год
|
776
253
|
|
Коэффициент
капитализации, %
|
17,06
|
|
Текущая
стоимость объекта оценки, руб.
|
4
550 135
|
Стоимость доходным подходом составляет: 4 550
135 рублей.
Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный подход заключается в том, что
величиной стоимости оцениваемого объекта, может быть реальная цена продажи
аналогичного объекта, зафиксированная рынком.
Рыночная стоимость недвижимости определяется
ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и
полезности объект. Источниками для поиска аналогов являлись данные о ценах за
аналогичные объекты недвижимости, полученные от участников рынка; информация по
объявлениям, опубликованным в прессе и на интернет-сайтах. Описание объектов
аналогов приводится в таблице 3.11.
Таблица 3.11 - Описание объектов-аналогов.
|
№
п/п
|
Элементы
сравнения
|
Объект
оценки
|
Объекты-аналоги
|
|
|
|
Аналог
1
|
Аналог
2
|
Аналог
3
|
|
1
|
Местонахождение
(район)
|
Кузнецкий
|
Кузнецкий
|
Кузнецкий
|
Кузнецкий
|
|
2
|
Адрес
(улица)
|
Технический,
10
|
Автотранспортная,
14
|
Кузнецкое
шоссе, 21/4
|
Кузнецкое
шоссе, 12а
|
|
3
|
Назначение
|
Ремонтная
база
|
Производственная
база
|
Производственная
база
|
Производственная
база
|
|
4
|
Этаж
/ этажность
|
2
|
2
|
2
|
2
|
|
5
|
Общая
площадь, м2
|
787,3
|
540,00
|
880,00
|
636,00
|
|
6
|
Наличие
коммуникаций
|
Электричество,
отопление, водопровод, канализация
|
Электричество,
отопление, водопровод, канализация
|
Электричество,
отопление, водопровод, канализация
|
Электричество,
отопление, водопровод, канализация
|
|
7
|
Состояние
гаража (износ), %
|
48
|
40
|
40
|
40
|
|
8
|
Наличие
охраны
|
есть
|
есть
|
есть
|
есть
|
|
9
|
Дата
продажи (оферты)
|
декабрь
2012г.
|
декабрь
2012г.
|
декабрь
2012г.
|
декабрь
2012г.
|
|
10
|
Цена
предложения (оферты), руб.
|
-
|
3
500 000
|
5
100 000
|
4
700 000
|
|
11
|
Цена
1 м2 общей площади, руб.
|
-
|
6
481
|
5
795
|
7
390
|
|
12
|
Корректировка
на дату оценки, %
|
-
|
1,00
|
1,00
|
1,00
|
|
13
|
Скорректированная
цена, руб.
|
-
|
6
481
|
5
795
|
7
390
|
|
14
|
Поправка
на местонахождение, %
|
-
|
1,00
|
1,00
|
1,00
|
|
15
|
Скорректированная
цена, руб.
|
-
|
6
481
|
5
795
|
7
390
|
|
16
|
Поправка
на этаж, %
|
-
|
1,00
|
1,00
|
|
17
|
Скорректированная
цена, руб.
|
-
|
6
481
|
5
795
|
7
390
|
|
18
|
Поправка
на общую площадь, %
|
-
|
1,00
|
1,00
|
1,00
|
|
19
|
Скорректированная
цена, руб.
|
-
|
6
481
|
5
795
|
7
390
|
|
20
|
Поправка
на наличие коммуникаций, %
|
-
|
1,00
|
1,00
|
1,00
|
|
21
|
Скорректированная
цена, руб.
|
-
|
6
481
|
5
795
|
7
390
|
|
22
|
Корректировка
на состояние, %
|
-
|
0,86
|
0,86
|
0,86
|
|
23
|
Скорректированная
цена, руб.
|
-
|
5
574
|
4
984
|
6
355
|
|
24
|
Поправка
на наличие охраны
|
-
|
1,00
|
1,00
|
1,00
|
|
25
|
Скорректированная
цена, руб.
|
-
|
5
574
|
4
984
|
6
355
|
|
26
|
Согласование
результатов
|
|
30
|
Средневзвешенная
цена, руб./м2
|
-
|
-
|
5637,83
|
-
|
|
31
|
Стоимость
оцениваемого объекта
|
-
|
-
|
4
438 669
|
-
|
Согласование скорректированных значений единиц
сравнения со скорректированных цен объектов - аналогов принимаем методом
среднеарифметической величины учитывая, правило, согласно которому сумма
скорректированных значений делится на количество аналогов.
х = ∑аi / i (19)
стоимость сравнительным подходом : 4 438 669
рублей.
Определение значений внесенных корректировок по
объектам-аналогам:
1) Правовой статус одинаков по всем сравниваемым
объектам и соответствует правовому статусу оцениваемого объекта. Корректировка
цен отсутствует.
) Условия финансирования одинаковы по всем
сравниваемым объектам и соответствуют условиям финансирования оцениваемого
объекта. Корректировка цен отсутствует.
) Условия продажи одинаковы по всем сравниваемым
объектам и соответствуют условиям продажи оцениваемого объекта. Корректировка
цен отсутствует.
) Условия рынка одинаковы по всем сравниваемым
объектам и соответствуют условиям рынка оцениваемого объекта. Корректировка цен
отсутствует.
) Поправка на дату оферты, предложения.
Величина поправки равна 0, так как дата оценки и дата сделки с
объектами-аналогами совпадают.
2) Местоположение по сравниваемым объектам.
Корректировка не принимается, т.к. все Аналоги равноудалены от
административного центра г.Новокузнецка.
) Поправка на этаж (этажность) не
требуется, так как все аналоги имеют 2 этажа.
) Поправка на величину площади не
требуется, так как площадь объектов аналогов составляет от 500-1000 кв.м.
) Поправка на наличие коммуникаций. Все
Аналоги находятся в равных условиях, корректировка не принимается.
) Корректировка на физический износ
произведена на основании данных о физическом износе объекта оценки и
объектов-аналогов по следующей формуле:
ПИ = [(100 - Иобъекта) /
(100 - Ианалога) × 100 - 100]
, %, (20)
где: ПИ - поправка на износ;
Иобъекта - процент фактического
износа оцениваемого объекта;
Ианалога - процент фактического
износа имеющегося аналога (экспертно).
7) Поправка на наличие охраны. Все Аналоги
находятся в равных условиях, корректировка не принимается.
3.2 Согласование результатов
Использование трех подходов в реальной практике
приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта.
Завершающим этапом оценки является согласование
результата полученных различными методами в рамках использованных подходов.
Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости.
Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет обоснованное суждение
о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом зафиксированной в
задании на оценку.
В отчете об оценке итоговая величина стоимости
может быть представлена в виде одного числа, диапазона стоимостей или в обоих
вариантах. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в
виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки. Это
является наилучшим вариантом проведенного оценщиком расчета стоимости
недвижимости. Точечная величина итоговой стоимости недвижимости обычно
округляется с учетом необходимой степени точности, связываемой с конкретным
заданием на оценку.
Итоговая стоимость может быть выражена
диапазоном возможных величин стоимости, который определяется полученными
различными подходами результатами. Диапазон стоимостей указывает, что величина
стоимости лежит где-то в границах этого диапазона. Слишком широкий диапазон
бесполезен для заказчика, слишком узкий может подразумевать маловероятную
точность. Вместе с тем окончательное мнение о стоимости не обязательно должно
находиться в пределах полученного диапазона, так как итоговая стоимость
находится вне его предела, определенного несколькими подходами, но отражает
рыночную стоимость объекта. Заказчик, информированный о диапазоне стоимости,
рассматривает как объективную стоимость ту величину, которая соответствует его
целям.
Кроме диапазона стоимости, возможно заявление
диапазона вероятности. Диапазон вероятности дает представление оценщика о
степени пессимистичности и оптимистичности развития событий, относительно
полученных результатов стоимости, основанных на доказательствах каждого
подхода.
Оценка объекта недвижимости не ограничивается
одним подходом, а различные подходы, как правило, дают величины стоимости,
существенно различающиеся между собой. Это расхождение в полученных результатах
является следствием как объективных, так и субъективных причин.
К объективным причинам, обусловливающим различие
в полученных величинах стоимости, можно отнести:
состав используемой информации;
экономическая среда, генерирующая используемые в
расчетах и обоснованиях данные;
инструментарий методов доходного, сравнительного
и затратного подходов;
принципы оценки, лежащие в основе различных
подходов;
доказательная база и логика обоснований и пр.
К субъективным причинам существенного
расхождения полученных результатов стоимости можно отнести:
качество используемой информации;
противоречия в выводах и обоснованиях,
содержащихся в методах доходного, сравнительного и затратного подходов;
уровень информационного обеспечения оценки
объектов недвижимости конкретного назначения в данном экономическом регионе;
арифметические ошибки и пр.
Методика ранжированной оценки критериев
стоимости.
Данная методика предполагает определение
удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их
ранжирования по таким критериям, как:
способность учитывать цель оценки;
способность учитывать конъюнктуру рынка;
и способность учитывать физические и
экономические параметры объекта;
качество информации.
Этапы расчета удельного веса:
) каждому использованному методу по
рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг: высокий, средний или
низкий;
) проставляются баллы, соответственно низкий -
0, средний - 1, высокий - 2;
) по каждому методу рассчитывается суммарный
набранный балл и проставляется в графе "Итог";
определяется общая сумма баллов, полученных
оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных методов и подходов;
рассчитывается удельный вес каждого метода как
отношение итоговой суммы балов соответствующего метода к общей сумме баллов
[10, с. 215].
Рассмотрим определение удельного веса в таблице
3.12.
Таблица 3.12 - Определение удельного веса.
|
Наименование
подхода и метода
|
|
Способности
учитывать цель оценки
|
Способность
учитывать конъюнктуру рынка
|
Способность
учитывать параметры объекта
|
Качество
информации
|
Итог
|
Удельный
вес, %
|
|
Затратный
подход
|
Ранг
|
Низкий
|
Низкий
|
Средний
|
Низкий
|
-
|
-
|
|
Балл
|
0
|
0
|
1
|
0
|
1
|
10%
|
|
Доходный
подход
|
Ранг
|
Средний
|
Средний
|
Средний
|
Средний
|
-
|
-
|
|
Балл
|
1
|
1
|
1
|
1
|
4
|
40%
|
|
Сравнительный
подход
|
Ранг
|
Средний
|
Высокий
|
Средний
|
Средний
|
-
|
-
|
|
Балл
|
1
|
2
|
1
|
1
|
5
|
50%
|
|
Итог
|
10
|
100%
|
Для определения окончательной величины стоимости
используется метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым
результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается
весовой коэффициент (удельный вес).
Оценка по затратам.
Этот подход заключен в расчете новой
восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа.
Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности
информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценке
всех форм износа, особенно на данном сегменте рынка, который находится в
процессе трансформации и не позволяет достоверно определить внешний износ.
Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и
покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты,
поэтому присваиваем весовой коэффициент 0,1.
Оценка по доходности.
Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие
выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации.
Рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит
в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования
объекта и возможности рынка в течение срока, предполагаемого владения, поэтому
присваиваем весовой коэффициент 0,4.
Оценка сравнением продаж.
Этот подход использует информацию по продажам
объектов недвижимости, сравниваемых с оцениваемым объектом. Преимущество
данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и
покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Сравнительный подход отражает ту
стоимость объекта, которая может возникнуть на рынке с учетом всех его
тенденций и позволяет присвоить данному подходу удельный вес равный 0,5.
Таблица 3.13 - Согласование результатов оценки.
|
Наименование
объекта
|
Подходы
|
Текущая
стоимость, рублей
|
Весовой
коэффициент
|
Удельная
стоимость, рублей
|
Рыночная
стоимость, рублей
|
|
здание
склада
|
Затратный
|
14
436 415
|
0,1
|
1
443 641
|
5
587 967
|
|
Сравнительный
|
4
438 669
|
0,5
|
2
219 334
|
|
|
Доходный
|
4
550 135
|
0,4
|
1
924 992
|
|
Рыночная стоимость объекта недвижимости: 5 587
967 рублей.
Заключение
Анализ финансово-хозяйственной деятельности ФГУП
"Сибирский Водоканалпроект", показал, что предприятие рентабельно.
Для повышения эффективности работы предприятия
первостепенное значение имеет выявление резервов увеличения объемов
производства и реализации, снижения себестоимости работ, услуг и роста прибыли.
Из анализа стало ясно, что последний год
предприятие функционировало эффективно, были выявлены резервы роста за счет
нескольких факторов:
за счет увеличения объема работ и услуг;
за счет снижения себестоимости;
за счет повышения среднереализационных цен.
Анализ ликвидности на 2011 год говорит о том,
что предприятие обеспечено средствами для своевременного погашения наиболее
срочных обязательств за счет наиболее ликвидных активов.
Определение рыночной стоимости производственного
помещения, принадлежащего ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"
производилось тремя подходами:
затратным;
доходным;
сравнительным.
Стоимость затратным подходом составляет 14 436
415 рублей. Доходным подходом получено 4 550 135 рублей. Сравнительный подход
показал, что стоимость объекта составляет 4 438 669 рублей.
После согласования результатов рыночная оценка
помещения составила 5 587 967 рублей.
Список литературы
. Гражданский кодекс Российской
Федерации (от 30.11.1994 № 51-ФЗ ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп.,
вступающими в силу с 02.01.2013).
. Стандарты оценки обязательные к
применению субъектов оценочной деятельности, утвержденные постановлением
Правительства РФ "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки" (ФСО №1) № 254 от 20.07.2007г.
. Федеральный стандарт оценки №2
"Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержден приказом
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254.
. Федеральный стандарт оценки №3
"Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержден приказом
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254.
. Федеральный Закон "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ от 29.07.98г. (с
изменениями и дополнениями).
. Сборник укрупненных показателей
восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий
бытового обслуживания для переоценки основных фондов. - М.: Стройиздат. - 1970
г.
. Асаул А.Н. Экономика недвижимости
/ А.Н. Асаул, СПб: АНО "ИПЭВ", 2007. - 624с.
. Берникова Т.Б. Оценка объектов
недвижимости. Учебное пособие М., ИНФРА-М., 2003.- 359 с.
. Булгаков С.Н. Оценка объектов
недвижимости: учебник / И.Х. Наназашвили, А.С. Мирошниченко. М.: КноРус, 2009.
352 с.
. Буркова Р.Ф. Оценка стоимости
недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов / Кемеровский институт (филиал)
РГТЭУ, 2012. 216 с.
. Буркова Р.Ф. Экономика
предприятия: учеб. пособие для студентов вузов / Кемеровский институт (филиал)
РГТЭУ, 2012. 216 с.
. Горемыкин В.А. Экономика
недвижимости. 4- е изд. / В.А. Горемыкин. М.: Высшее образование, 2007. 656 с.
. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости.
Учебник / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и
статистика, 2004. - 736 с.
. Ершова С.А. Анализ и диагностика
финансово-хозяйственной деятельности предприятия: учебное пособие. СПб.:
СпбГАСУ, 2007. 155 с.
. Иванова Е.Н. Оценка стоимости
недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. Наук, проф. М.А. Федотовой.
М.: КНОРУС, 2007. 344 с.
. Игнатов Л.Л. Экономика
недвижимости. Учебно-методическое пособие. МГТУ им. Баумана, м., 2008 г. 168 с.
. Петухов Д.В. Оценка стоимости
предприятия. Учебный курс (учебно-методический комплекс).
. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной
стоимости недвижимости. М.: Дело, 2008. 386 с.
. Савицкая Г.В. Методика
комплексного анализа хозяйственной деятельности: учеб. пособие - 4-е изд. - М.:
ИНФРА - М, 2007. -384 с.
. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости:
Учебное пособие для вузов - М.: ЮНИТИ-Дана, 2004. - 303 с.
. Шеремет А.Д. Методика финансового
анализа / А.Д. Шеремет, Р.С. Сайфилин. - М.: ИНФРА-М, 2007.-256 с.
22. URL: #"607465.files/image015.gif">
Приложение Б
Отчет о прибылях и убытках за период 2009-2011
гг. ФГУП "Сибирский Водоканалпроект"
Отчет о прибылях и убытках
Приложение В
Фотографии ремонтной базы
Приложение Г
Аналоги производственных помещений
