Ипотечное кредитование
Контрольная работа
Ипотечное кредитование
1.
Тест
2) Даны определения. Что из перечисленного можно отнести к залогу
недвижимого имущества?
а) порто;
б) фидуция;
в) аваль;
г) пигнус;
д) ипотека;
е) дамно.
3) Что такое сервитут?
а) первоначальное название ипотеки (залога недвижимого имущества);
б) одна из форм вещного обеспечения долгового обязательства;
в) ограниченное право пользование недвижимым имуществом.
4) Согласно российскому законодательству, закладная это
а) ордерная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее
законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству,
обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования
этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой;
б) именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее
законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству,
обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования
этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой;
в) ценная бумага, исполнение обязательств по которой
обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия облигация,
исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом
ипотечного покрытия;
г) именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в
праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего
ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на
получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования
по которым составляют ипотечное покрытие.
5) Какой вид кредита предусматривает периодические равновеликие
выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на
погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты
начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.
а) кредит с фиксированными выплатами основной суммы долга;
б) кредит с «шаровым» платежом;
в) аннуитетный (типовой) ипотечный кредит;
г) кредит с нарастающими платежами;
д) кредит с индексацией непогашенной суммы долга.
6) Что из нижеперечисленного относиться к ссудо-сберегательной
(замкнутой) модели ипотечного кредитования:
а) в рамках этой модели право на получение ссуды заемщик имеет
только в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту,
направлял в систему свои временно свободные денежные средства;
б) совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может
обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счёт
собственных капиталов; средств клиентов, находящихся на депозитах;
межбанковских кредитов и т.п.;
в) работает по ссудо-сберегательному принципу;
г) привлечение ресурсов происходит путем выпуска кредитной
организацией ценных бумаг обеспеченных ипотечными кредитами;
д) предполагает наличие специальных посредников на вторичном
ипотечном рынке, создаваемых с целью выпуска ипотечных ценных бумаг;
е) закладные, оформленные при выдаче ипотечных кредитов, остаются в
коммерческом банке и служат в качестве обеспечения обязательств заемщика.
7) Что из нижеперечисленного НЕ относиться к деятельности
Федеральной Корпорации Ипотечного Кредитования (Federal Home Loan Mortgage
Corporation - Freddie Mac):
а) в 1968 г. была разделена на два самостоятельных юридических
лица, на каждое из которых была возложена часть первоначально принадлежащих ей
функций. Одна из них сохранила своё название и была приватизирована. Вторая
стала полностью государственной корпорацией;
б) основной целью деятельности является привлечение новых ресурсов
инвестиционного капитала к жилищному рынку путем повышения обращаемости всех
ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов для облегчения оборота
на вторичном ипотечном рынке;
в) ее деятельность регулируется Департаментом Жилищного и Городского
Развития (HUD) и Офисом по Надзору за Федеральными
Жилищными Предприятиями - (OFHEO);
г) является акционерной корпорацией, чьими акциями торгует
Нью-Йоркская Биржа.
8) В немецких ипотечных банках кредитование объектов недвижимости
производственного назначения связано с большим риском, поэтому немецкие
ипотечные банки:
а) применяют методику расчета их стоимости с использованием
понижающих коэффициентов;
б) ведут раздельные массы покрытия;
в) не осуществляют подобные операции;
г) доля подобных кредитов в ипотечном покрытии составляет не более
20%.
9) Что происходит при синтетической секьюритизации?
а) продажа активов Эмитенту;
б) заключение дефолтного свопа с Эмитентом в отношении
определенного актива или пула активов;
в) получение какого-либо финансирования или повышения ликвидности
активов;
г) выплата
Эмитент
<#"601958.files/image001.gif">,
где
S - сумма кредита;
n - число
платежных периодов;
i - процентная
ставка за соответствующий период.
П
= 3500000*
= 3500000*0,0161 = 56467,23 руб.
Заемщик
должен уплачивать 56467,23 руб. в месяц. Таким образом за 120 мес. Заемщик
заплатит:
,23*120
= 6776067,6 руб.
Сумма
уплаченных процентов будет равна:
Пр%
= 6776067,6 - 3500000 = 3276067,6 руб.
Таблица
2.1
|
Срок кредита
|
60 мес.
|
120 мес.
|
180 мес.
|
240 мес.
|
300 мес.
|
|
Величина ежемесячного
платежа
|
83264,76
|
56467,23
|
48985,55
|
46087,64
|
44829,07
|
|
Общая сумма процентных
выплат по кредиту
|
1495885,6
|
5317399
|
7561033,6
|
9948721
|
Аналогичным образом рассчитаем величину ежемесячного платежа и общую
сумму процентных выплат по кредиту за остальных сроков кредита:
- 60 мес.:
П
= 3500000*
= 83264,76 руб.
Заемщик
должен уплачивать 83264,76 руб. в месяц. Таким образом за 60 мес. Заемщик
заплатит:
,76*60
= 4995885,6 руб.
Сумма
уплаченных процентов будет равна:
Пр%
= 4995885,6 - 3500000 = 1495885,6 руб.
- 180 мес.:
П
= 3500000*
= 48985,55 руб.
Заемщик
должен уплачивать 48985,55 руб. в месяц. Таким образом за 180 мес. Заемщик
заплатит:
,55*180
= 8817399 руб.
Сумма
уплаченных процентов будет равна:
Пр%
= 8817399 - 3500000 = 5317399 руб.
- 240 мес.:
П
= 3500000*
= 46087,64 руб.
Заемщик
должен уплачивать 48985,55 руб. в месяц. Таким образом за 240 мес. Заемщик
заплатит:
,64*240
= 11061033,6 руб.
Сумма
уплаченных процентов будет равна:
Пр%
= 11061033,6 - 3500000 = 7561033,6 руб.
- 300 мес.:
П
= 3500000*
= 44829,07 руб.
Заемщик
должен уплачивать 44829,07 руб. в месяц. Таким образом за 300 мес. Заемщик
заплатит:
,07*300
= 13448721 руб.
Сумма
уплаченных процентов будет равна:
Пр%
= 13448721 - 3500000 = 9948721 руб.
Я
считаю оптимальным сроком кредитования 180 мес. При сроке кредитования 180 мес.
Снижение ежемесячного платежа на 13% по сравнению с ежемесячным платежом при
сроке кредитования 120 мес. 
ведет к
увеличению суммы переплаты на 62% 
.
Аналогичные
сравнения приведены в табл. 2.2.
Таблица
2.2
|
Срок кредита
|
60 мес.
|
120 мес.
|
180 мес.
|
240 мес.
|
300 мес.
|
|
Тем прироста ежемесячного
платежа, %
|
-
|
-32
|
-13
|
-6
|
-3
|
|
Темп прироста общей суммы
процентных выплат по кредиту
|
-
|
119
|
62
|
42
|
32
|
После 180 мес. Увеличение срока кредитования влечет за собой
незначительное снижение ежемесячного платежа, но значительное увеличение суммы
переплаты.
. Оценка платежеспособности заемщика и определение
максимально возможной суммы кредита
Задача № 1
Заемщик выбрал квартиру определенной стоимости. Часть он может оплатить
за счет собственных средств. На оставшуюся сумму он хочет взять ипотечный
кредит. Банк определил следующие условия кредитования:
- срок кредита 15 лет (180 мес.);
- годовая процентная ставка 12% годовых;
- способ погашения аннуитетные платежи;
- П/Д (отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту к
ежемесячным доходам заемщика) не более 40%;
- коэффициент ипотечной задолженности LTV (отношение суммы кредита к стоимости недвижимого
имущества) не должен превышать 80%.
Определить:
1. Необходимую заемщику сумму кредита (заполнить столбец 4 таблицы
3.1.).
2. Рассчитать коэффициент достаточности обеспечения, % (заполнить
столбец 5 таблицы 3.1.)
. Рассчитать максимально возможную сумму кредита для заёмщика,
руб., не зависимо от того, удовлетворяет ли он условиям банка по требованиям
обеспеченности кредита (заполнить столбец 2 таблицы 3.2.).
. Рассчитать размер ежемесячного аннуитетного платежа заемщика
(заполнить столбец 3 таблицы 3.2.).
. Определить минимальный уровень доходов, которыми должны
обладать заёмщики для того, чтобы банк предоставил им ипотечный кредит
(заполнить столбец 4 таблицы 3.2.).
Исходя из варианта стоимость недвижимого имущества, предоставляемого в
залог, составляет 3980730 руб.; наличие собственных средств для оплаты
первоначального взноса составляет 680730 руб.
Таблица 3.1
|
Стоимость недвижимого
имущества, предоставляемого в залог, руб.
|
Наличие собственных средств
для оплаты первоначального взноса, руб.
|
Запрашиваемая сумма
кредита, руб.
|
Коэффициент достаточности
обеспечения, %
|
|
(1)
|
(2)
|
(4) = (2)*100/(1)
|
|
3980730
|
680730
|
3300000
|
17,1
|
Таблица 3.2
|
Максимально возможная сумма
кредита, руб.
|
Ежемесячный платеж
заемщика, руб.
|
Уровень доходов заемщика,
необходимый для получения кредита, руб.
|
|
0,8*3980730 = 3184584
|
38220,36
|
95550,9
|
П
= 
,
ипотечный кредитование аннуитетный платеж
где
П - ежемесячный платеж заемщика;
S - сумма
кредита;
n - число
платежных периодов (n = 180 мес.);
i - процентная
ставка за месяц 
.
П
= 
= 38220,36 руб.
Д
= 
= 
=
95550,9 руб.
Задача № 2
Заемщик запрашивает определенную сумму кредита. Срок кредита составит 10
лет. Процентная ставка - 15% годовых. Способ погашения - аннуитетные платежи. К
заемщику предъявляются следующие критерии платежеспособности:
- П/Д (отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту к
ежемесячным доходам заёмщика) не более 40%;
- О1/Д (отношение совокупных ежемесячных обязательств заемщика
к ежемесячным совокупным доходам) не более 60%.
1. Рассчитать размер ежемесячных платежей по кредиту (формула
аннуитетных платежей), которые позволят полностью погасить кредит (4 столбец
таблицы 3.3).
2. Рассчитать значение коэффициентов для каждого заемщика.
Результаты записать в графы 3 и 4 в таблице 3.4.
. Определить максимально возможную сумму кредита для заемщика.
Результат записать в графу 5 в таблице 3.4.
В соответствии с вариантом сумма кредита, необходимая заемщику, составляет
1670500 руб., а ежемесячные совокупные доходы заемщика равны 90400 руб.
Ежемесячные обязательства заемщика равны 27000 руб.
Таблица 3.3
|
Сумма кредита, необходимая
заемщику, руб.
|
Ежемесячные совокупные
доходы заемщика (Д), руб.
|
Ежемесячные платежи по кредиту
(П), руб.
|
|
1670500
|
90400
|
26951
|
П
= ,
где
П - ежемесячный платеж заемщика;
S - сумма
кредита;
n - число
платежных периодов (n = 120 мес.);
i - процентная
ставка за месяц 
.
П
= 
= 26951,00 руб.
Таблица
3.4
|
Ежемесячные обязательства
заемщика (О), руб.
|
 , % *100Максимально
возможная сумма кредита, руб.
|
|
|
|
27000
|
 *100 = 29,81% *100 =
59,68%1688413
|
|
|
Отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту к ежемесячным
доходам заемщика по требованию банка должно составлять не более 40%. Исходя из
ежемесячных совокупных доходов заемщика, максимально возможная сумма платежа по
кредиту равна:
П = 0,6*Д - О = 0,6*90400 - 27000 = 27240 руб.
Соответственно, максимально возможная сумма кредита составит:
S = 
= 
=
1688413 руб.
. реструктуризация долга
В феврале 2008 г. заемщик взял ипотечный кредит в банке N, который предлагал жилищные ссуды
под процентную ставку 15% годовых, сроком на 10 лет для покупки квартиры. 20%
стоимости квартиры заемщик оплатил из собственных средств. Сумма кредита
составила 4300500 рублей. Погашение кредита производится ежемесячно
аннуитетными платежами. Спустя два года финансовое положение заемщика
ухудшилось, и выплачивать ежемесячный платеж стало для него затруднительно.
Поэтому заемщик обратился в банк Z,
желая перекредитоваться. Банк Z
кредитует его на оставшуюся сумму на оставшийся срок, но под ставку 13%.
Рассчитать
какую выгоду получит заемщик при перекредитовании, учитывая то, что он теряет
право на налоговый вычет (указать на какой именно). Комиссия
<#"601958.files/image001.gif">,
где
П - ежемесячный платеж заемщика;
S - сумма
кредита;
n - число
платежных периодов (n = 120 мес.);
i - процентная
ставка за месяц .
П
= 
= 69382,1 руб.
Таблица
4.1
|
Месяц
|
Сумма долга на начало
месяца, руб.
|
Ежемесячный платеж, руб.
|
Сумма процентов, руб.
|
Сумма основного долга, руб.
|
|
1
|
4300500
|
69382,1
|
53756,25
|
15625,85
|
|
2
|
4284874,15
|
69382,1
|
15821,17
|
|
3
|
4269052,98
|
69382,1
|
53363,16
|
16018,94
|
|
4
|
4253034,04
|
69382,1
|
53162,93
|
16219,17
|
|
5
|
4236814,86
|
69382,1
|
52960,19
|
16421,91
|
|
6
|
4220392,95
|
69382,1
|
52754,91
|
16627,19
|
|
7
|
4203765,76
|
69382,1
|
52547,07
|
16835,03
|
|
8
|
4186930,73
|
69382,1
|
52336,63
|
17045,47
|
|
9
|
4169885,27
|
69382,1
|
52123,57
|
17258,53
|
|
10
|
4152626,73
|
69382,1
|
51907,83
|
17474,27
|
|
11
|
4135152,47
|
69382,1
|
51689,41
|
17692,69
|
|
12
|
4117459,77
|
69382,1
|
51468,25
|
17913,85
|
|
13
|
4099545,92
|
69382,1
|
51244,32
|
18137,78
|
|
14
|
4081408,15
|
69382,1
|
51017,6
|
18364,5
|
|
15
|
4063043,65
|
69382,1
|
50788,05
|
18594,05
|
|
16
|
4044449,59
|
69382,1
|
50555,62
|
|
17
|
4025623,11
|
69382,1
|
50320,29
|
19061,81
|
|
18
|
4006561,30
|
69382,1
|
50082,02
|
19300,08
|
|
19
|
3987261,22
|
69382,1
|
49840,77
|
19541,33
|
|
20
|
3967719,88
|
69382,1
|
49596,5
|
19785,6
|
|
21
|
3947934,28
|
69382,1
|
49349,18
|
20032,92
|
|
22
|
3927901,36
|
69382,1
|
49098,77
|
20283,33
|
|
23
|
3907618,03
|
69382,1
|
48845,23
|
20536,87
|
|
24
|
3887081,15
|
69382,1
|
48588,51
|
20793,59
|
|
Сумма
|
-
|
1665170
|
1230958
|
-
|
Таким образом за 2 года заемщик выплатит сумму процентов 1230958 руб., а
остаток долга составит 3866287,56 руб. (3887081,15 - 20793,59).
Рассчитаем общую сумму переплаты при начальных условиях кредитования
(сумма кредита 4300500 рублей, срок кредитования - 10 лет, годовая процентная
ставка - 15%) с помощью ипотечного калькулятора - 4025351,53 руб.
Рассчитаем общую сумму переплаты при новых условиях кредитования (сумма
кредита 3866287,56 рублей, срок кредитования - 8 лет, годовая процентная ставка
- 13%) - 2371953,65 руб.
Таким образом экономия без учета потери налогового вычета составляет:
Э = Пр%пер.усл - Пр%н.усл - УплПр%,
где Пр%пер.усл - сумма переплаты при начальных условиях
предоставления кредита;
Пр%н.усл - сумма переплаты при новых условиях кредитования;
УпрПр% - сумма уплаченных процентов за 2 года.
Э = 4025351,53 - 2371953,65 - 1230958 = 422439,88 руб.
Сумма, с которой будет произведен налоговый вычет, = 2000000 рублей
(фактические расходы налогоплательщика в примере выше, но 2000000 -
максимальная сумма вычета) + 4025351,53 (общая сумма процентов по кредиту) =
6025351,53 рублей.
Общая сумма налогового вычета = 6025351,53*13% (подоходный налог) =
783295,7 рублей.
Сумма налогового вычета с расходов на покупку квартиры без учета
начисленных процентов = 2000000 рублей (максимальная сумма
вычета)*13%(подоходный налог) = 260000 рублей.
Сумма вычета с начисленных по кредиту процентов = 4025351,53*13% =
523295,7 рублей.
Единовременно можно получить вычет в размере 260000 рублей (максимальная
сумма вычета*подоходный налог), при условии что подоходный налог, взимавшийся с
доходов физического лица в течение года, покрывает сумму вычета. По условиях
примера заемщик обладает достаточным уровнем дохода и сумма подоходного налога,
уплачиваемая им в бюджет позволяет ему полностью получить налоговый вычет, на
который он имеет право. Сумму вычета с процентов, уплаченных по кредиту
(523295,7 рублей), нужно будет получать в течение всего срока кредитования,
т.е. 10 лет, так как налоговый вычет по ним предоставляется по мере их уплаты
банку.
Соответственно, заемщик теряет право налогового вычета на сумму
процентов:
,53 - 1230958 = 2794393,53 руб.
Сумма потерянного налогового вычета составит:
,53*0,13 = 363271,16 руб.
Скорректируем сумму экономии на потерю имущественного вычета:
Э1 = Э - ПИВ = 422439,88 - 363271,16 = 59168,72 руб.
Суммарная экономия от реструктуризации долга составляет 59168,72 руб.
Список литературы
1. Налоговый кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. ФЗ РФ от 6 декабря
2011 г. № 405-ФЗ).
. Федеральный закон Российской Федерации «Об
ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ (в ред. ФЗ РФ от 25
июня 2012 г. № 83-ФЗ).
. Банковское дело. Учебник. /Под ред. проф. Коробовой
Г.Г. М.: Юристъ, 2012.