Сравнительный анализ федеральных и международных стандартов оценки собственности

Сравнительный анализ федеральных и международных стандартов оценки собственности

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального обучения

«Кубанский государственный университет»

(ГОУ ВПО КубГУ)

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

РЕФЕРАТ

Сравнительный анализ федеральных и международных стандартов оценки собственности

(Экономика недвижимости)

Выполнила студентка

Экономического факультета

курса УСС ЗФО Спец.270115

Экспертиза и управление недвижимостью

Еременко Елена Александровна

Краснодар, 2012г.

Содержание

Введение

Значимость и необходимость применения, международные стандарты оценки

Международные стандарты оценки собственности их сущность и содержание

Федеральные стандарты оценки в сравнении с международными стандартами

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте. У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов.

Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности. Необходимость его решения возникает у предприятий, фирм, акционерных обществ, финансовых институтов. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости объектов и прав собственности.

Оценочная деятельность представляет собой важнейшую составляющую развитой инфраструктуры, необходим для дальнейших экономических преобразований в нашей стране. Сегодня оценка стоимости заняла достойное место в рыночной системе хозяйствования. Уже 10 лет результаты оценки стоимости различных объектов собственности служат основой для принятия большинства решений в частном и в государственном секторах. Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без представлений об оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и простому гражданину, и государственному чиновнику, и политику, и предпринимателю.

Значимость и необходимость применения, международные стандарты оценки

стандарт оценка собственность

Оценка имущества играет все большую роль в современной российской экономике. Такие операции, как купля - продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов невозможно представить себе сегодня вне связи с профессией оценщика.

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60 - 70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

Учитывая сложность процедур профессиональной оценки, разнообразие ситуаций с имуществом, сложность толкования оценочной деятельности другими профессиями и насущную потребность общества в обоснованных профессиональных оценках Международный комитет по стандартам оценки разработал содержание и форму стандартов с целью их практического делового применения.

Международные стандарты оценки собственности их сущность и содержание

В 1981 году был создан Международный комитет МКСОИ, который привел в соответствие стандарты оценки с международными стандартами бухгалтерского учета и аудиторской деятельности. В МКСОИ участвуют 40 стран (в т.ч. Российская Федерация), которые согласовали 4 стандарта, вступившие в силу в марте 1994 г.

Стандарт MCO-1 рассматривает рыночную стоимость, как базу оценки.

Стандарт МСО-2 распространяется на базы оценки, отличные от рыночной стоимости.

Стандарт МСО-3 нормирует оценку для финансовой отчетности.

Стандарт МСО-4 рассматривает оценку обеспечения ссуд и долговых обязательств.

Каждый из этих стандартов отражает определенную ситуацию оценки собственности и содержит цель стандарта, определение основных понятий, взаимосвязь с международными стандартами бухгалтерского учета, формулировку, замечания, требования к структуре отчета, условия отступления от стандарта, а МСО-2 дополнен фундаментальными критериями.

Оценка является научной дисциплиной, основанной на фундаментальных понятиях, общих для всех стран. По некоторым неосновополагающим аспектам национальное законодательство может вводить специфические особенности. К основным понятиям, рассматриваемым стандартами, относятся понятия земли, собственности, недвижимости, имущества, цены, себестоимости, рынка, стоимости и рыночной стоимости.

Земля является исключительно важным институтом, от которого зависит существование всех народов, поэтому она является предметом изучения многих наук. Оценка стоимости земли осуществляется с учетом ее специфической способности удовлетворять потребности общества, уникальности, долговечности, ограниченности предложения на рынке, особенностей конкретного участка земли.

Собственность отражает права владения. Право собственности на недвижимое или недвижимое имущество позволяет различить материальное понятие объекта собственности и право владения им. Недвижимость - это земля и постройки на ней, под ней и над ней. Недвижимость представляет собой материальный объект, а право собственности на нее - нематериальное понятие, содержащее права владения.

В отличие от недвижимости движимое имущество может состоять из материальных и нематериальных объектов (например, интеллектуальная собственность <#"600516.files/image001.gif">При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Помимо рыночной стоимости есть и другие базы оценки. В ФСО перечень признаваемых баз оценки («видов стоимости») очень ограничен: они не только противоречат МСО, но и серьезно ухудшают ситуацию по сравнению с прежними Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 519. В частности, в прежних стандартах признавалась «стоимость на ограниченном рынке» (хотя почему-то относимая там к разряду «нерыночных»), которая во многих ситуациях представляла собой разумную формулировку базы оценки для получения репрезентативных и не вводящих в заблуждение результатов. В нынешних ФСО подразумевается, что в России все рынки открытые и находятся в условиях конкуренции. Эти напрямую исключит из объектов ПСО специализированное имущество (аэропорты, неликвидное имущество и прочее, а также пакеты в стратегических предприятиях и их имущественный комплекс). Понятно, что отчуждение таких объектов на «отрытом рынке в условиях конкуренции» не всегда возможно и даже противоречит их сущности…

Поэтому между ФСО и МСО имеются противоречия в плане признаваемых баз оценки. Перечень баз оценки в ФСО недостаточен для отражения существующего спектра обменных процессов в отношении объектов оценки, характерных для ПСО. В частности, нет удовлетворительной базы оценки для отражения двухсторонних индивидуализированных обменов в условиях, отличных от массовой торговли.

Практика терминологического применения и спецификации баз оценок в ФСО не предусматривает развернутую структуру сообщения и раскрытия базы оценки. В международной практике (на основе МСО 2007) теперь рядом с указанием используемой базы оценки необходимо приводить все допущения, которыми наделяется подразумеваемый в оценке обмен: «Рыночная стоимость при допущении, что машины и оборудование остаются на месте», «Рыночная стоимость при допущении, что машины и оборудование реализуются по отдельности» и т. п.

Подходы к оценке и ее методология: общая перспектива

Независимо от типа объектов оценки и обстоятельств их обмена в ФСО все подходы к оценке (сравнительный, доходный и затратный) рассматриваются как равнозначные, и предписывается их совместное применение с обязательным согласованием (взвешиванием) результатов. Данное требование сходно с требованием USPAP начала 1990-х годов, но не соответствует представлениям практической теории оценки стоимости о различном взгляде каждого из подходов на отражение общеэкономической сущности процессов ценообразования. Применение нескольких подходов одновременно - это не гарантия получения адекватного результата. Наоборот, в результате приходится «согласовывать яблоки с лимонами», а это создает почву для злоупотреблений и бесконечные возможности для получения нужного результата, лежащего в любой точке интервала между полученными значениями.