Правовая характеристика договора найма жилого помещения

Правовая характеристика договора найма жилого помещения

БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ

И СОЦИАЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ

КАФЕДРА ПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Выполнила

студентка 5 курса

специальности «Правоведение» Т. В. Шурпакова

Научный руководитель

кандидат юридических наук, доцент Л. В. Курило

Рецензент

кандидат юридических наук А. В. Жук

Ответственный за нормоконтроль

методист Л. И. Пивоварчик

Минск 2012

Оглавление

Введение

Глава 1. Общая характеристика договора найма жилого помещения

.1 Понятие, признаки и виды договора найма жилого помещения

.2 Стороны и предмет договора найма жилого помещения

Глава 2. Заключение, изменение и расторжение договора найма жилого помещения

.1 Заключение договора найма жилого помещения

.2 Изменение и расторжение договора найма жилого помещения

.2.1 Расторжение договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения

.2.2 Расторжение договора найма жилого помещения и выселение с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств

.2.3 Расторжение договора найма жилого помещения в связи с уклонением нанимателя от оплаты за пользование жилым помещением

.3 Судебная практика расторжения договора найма жилого помещения и выселения суда Железнодорожного района города Гомеля

Глава 3. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения

Заключение

Список использованных источников

Введение

Каждый гражданин Республики Беларусь имеет право на жилище. Это право, закрепленное ст. 48 Конституции республики Беларусь, обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Никто не может быть произвольно лишен жилья.

Жилье для человека - это не просто место проживания, но и определенная гарантия социальной устойчивости [14, с. 42].

Самостоятельное значение право на жилище приобрело при формировании позитивно-правовой идеи социальных прав. Оно впервые получило нормативное закрепление в таких международных актах, как Всеобщая декларация прав человека 1948 года и Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах 1966 года. В СССР социальные права были возведены в ранг государственной политики, а обеспечение каждого нуждающегося жильем признано одной из приоритетных задач государства. Однако конституционный статус право на жилище приобрело только с принятием Конституции СССР 1977 года и соответственно Конституции БССР 1978 года. Указанные нормы конституций имели ярко выраженную позитивную направленность и устанавливали право каждого нуждающегося в жилье на его получение за счет государства [14, с. 42].

Отнесение права на жилище к группе социальных прав, обязывает законодательную и исполнительную ветви власти создавать ориентиры для проведения жилищной политики государства, формирования и развития соответствующего отраслевого законодательства, по которым можно судить о выполнении государством своих социальных функций. При этом государственная жилищная политика должна ориентироваться, в первую очередь, на нужды социально незащищенных групп населения, максимально реализуя правовые возможности [15, с. 49].

Возведение права граждан на жилье в ранг конституционного требует приоритетных направлений со стороны государства в улучшении жилищных условий граждан. Главным, что позволяет улучшать жилищные условия людей, является развитие жилищного фонда [12, с. 174].

Жилищный фонд в Республике Беларусь образуют жилые дома, находящиеся на территории Беларуси, а также жилые помещения в других строениях.

В соответствии со ст. 7 Жилищного кодекса (далее - ЖК) жилищный фонд состоит из государственного и частного.

Государственный жилищный фонд включает:

республиканский жилищный фонд, который находится в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);

коммунальный жилищный фонд находится в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).

Частный жилищный фонд включает:

жилищный фонд граждан находится в собственности граждан;

жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности находится в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности [12, с. 174].

Жилье имеет строго целевое назначение. Оно предназначено для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определённые законом пределы. Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержатся в актах гражданского законодательства.

Для правильного применения правовых норм, регулирующих договоры, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством.

Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жильё является предметом экономического оборота.

Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством.

Пользование жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда и во многих других случаях в домах частного жилищного фонда осуществляется на основе договора найма жилого помещения.

Общее определение договора найма жилого помещения дано в ст. 27 ЖК Республики Беларусь. Часть 1 этой статьи устанавливает: «Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование».

Из данного определения следует, что сторонами договора найма жилого помещения являются:

наниматель - гражданин;

наймодатель - государственный орган или другая государственная организация.

Основным нормативным актом и базой для дальнейшего развития законодательства в области жилищных правоотношений является Конституция Республики Беларусь.

Нормативными правовыми актами являются ЖК и Гражданский кодекс (далее - ГК) Республики Беларусь. Они детализируют жилищное законодательство.

В соответствии с ЖК принимаются законы и подзаконные нормативные правовые акты (постановления, положения, правила).

Практику применения жилищного законодательства отражает и трактует в своих постановлениях Пленум Верховного Суда Республики Беларусь.

Эти и другие нормативные правовые акты регулируют жилищные отношения.

Актуальность дипломной работы заключается в том, что нормы гражданских правоотношений, связанных с наймом жилого помещения, всегда востребованы. Например, наниматели жилых помещений не всегда знают круг своих прав и обязанностей. А наймодатели зачастую не всегда выполняют возложенные на них обязанности: будь-то подготовка жилого дома к эксплуатации в зимних условиях, либо реконструкция (или капитальный ремонт) жилого дома.

Объектом дипломной работы являются нормы законодательства, регулирующие жилищные правоотношения.

Предметом исследования дипломной работы является правовое регулирование договора найма жилого помещения.

Целью данной дипломной работы является анализ правовой характеристики договора найма жилого помещения.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

дать общую характеристику договора найма жилого помещения;

определить основные права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, жилого помещения социального пользования, жилого помещения в общежитиях и служебных жилых помещениях;

выявить особенности расторжения договоров найма жилого помещения и выселения.

Методологической основой исследования является комплексный и системный подход к изучению предмета исследования. В ходе исследования применялись следующие общенаучные и специальные методы: сравнительный, общенаучный, методы познания (анализ, аналогия и др.).

Основу данной дипломной работы составляют работы таких авторов, как В. Ф. Чигир, Д. А. Колбасин, В. Н. Паращенко, Н. Ермолкевич, В. Савицкий и других.

Так, в работах В. Ф. Чигира и Д. А. Колбасина подробно раскрывается вопрос понятия и предмета договора найма жилого помещения. Также в трудах этих авторов подробно разъяснены права и обязанности сторон (нанимателя и наймодателя) по договору найма жилого помещения. А работы В. Савицкого и Н. Ермолкевич дают нам подробное толкование оснований для расторжения договора найма жилого помещения и выселения.

В дипломной работе также используются нормы Гражданского кодекса Республики Беларусь, Жилищного кодекса Республики Беларусь и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные правоотношения.

Глава 1. Общая характеристика договора найма жилого помещения

1.1 Понятие, признаки и виды договора найма жилого помещения

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное и возмездное владение, пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности [48, с. 43].

В аренду могут быть сданы:

земли и природные ресурсы;

предприятия, организации, структурные подразделения организаций;

отдельные помещения, здания, сооружения, транспортные средства, инвентарь, другие материальные ценности;

рабочий скот [40, ст. 3].

Законом устанавливается имущество, сдача в аренду которого не допускается: изобретения, полезные модели, промышленные селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, другие объекты интеллектуальной собственности [9, с. 395].

Сторонами арендных отношений являются арендодатель и арендатор.

В качестве арендодателей выступают: собственники имущества, в том числе иностранные юридические и физические лица; другие владельцы имущества, но с соблюдением прав, предоставленных им собственником имущества. Арендодателями могут выступать Республика Беларусь и административно-территориальные единицы.

В качестве арендаторов могут быть как юридические, так и физические лица, международные организации, иностранные государства.

Арендатор в установленном порядке может выкупить арендованное имущество, кроме имущества, приватизация которого запрещена.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены [6, ст. 595].

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что арендные отношения - это отношения между арендодателем и арендатором по поводу арендуемого имущества.

Определение договора найма жилого помещения предусмотрено в ст. 27 ЖК. Часть 1 этой статьи устанавливает: «Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование». Из данного определения следует, что сторонами договора найма жилого помещения являются:

наниматель - гражданин;

наймодатель - государственный орган или другая государственная организация.

Конкретный перечень условия договора найма жилого помещения, которые следует относить к числу существенных, ЖК и другие нормативные правовые акты жилищного законодательства не устанавливают. Согласно ст. 402 ГК существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Поскольку действующее жилищное законодательство не устанавливает существенных условий договора найма жилого помещения, следовательно, по аналогии с другими договорам для договора найма жилого помещения существенным условием будет только предмет этого договора [12, с. 215].

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Обязательность письменной формы заключается в подготовке и подписании договора найма жилого помещения. Типовые договора найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Договор найма жилого помещения двусторонний, бессрочный. Например, договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда заключается на неопределенный срок. Договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда является бессрочным.

Иначе решен вопрос о сроке договора найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда. Данный договор является срочным и подлежит прекращению (расторжению) в связи с утратой оснований для проживания в служебном жилом помещении.

Договор найма жилого помещения в общежитии предоставляется на период работы (службы) или учебы гражданина [9, с. 515].

Договор найма жилого помещения и социального найма являются возмездными, т.е. за предоставленную площадь для проживания необходимо производить оплату. Плата за пользование жилыми помещениями по договору найма устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством не установлено иное. При этом плата за пользование жилыми помещениями не должна превышать максимально допустимой нормы, установленной Советом Министров Республики Беларусь [12, с. 190].

Взимание платы производится в одинарном размере, если не превышены пределы максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения на всех членов семьи нанимателя, а размеры излишней жилой площади не превышают на всю семью половины максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения, полагающейся на одного человека [12, с. 191].

Плата за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, канализацию, газ, электрическую и тепловую энергию и другие услуги) взимается согласно тарифам, по которым оплачивает эти услуги наймодатель, если законодательством не установлено иное (ст. 38 ЖК).

Договор найма жилого помещения - это самостоятельный тип гражданско-правового договора, который объединяет следующие виды:

договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда;

договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда;

договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда;

договор найма жилого помещения в общежитии;

договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда.

Правовую основу договора найма жилого помещения составляют:

Конституция Республики Беларусь;

ЖК;

ГК;

Постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь;

иные нормативно-правовые акты Республики Беларусь, регулирующие жилищные правоотношения.

А сейчас рассмотрим на примере Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии (Приложение 1) и Договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в Республике Беларусь (Приложение 2).

Рассмотрим первый договор (Приложение 1).

Предметом договора найма жилого помещения является жилое помещение, которое должно соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. В договоре указано: «Наймодатель предоставляет нанимателю жилую площадь в общежитии за плату во владение и пользование для проживания». Т.о. предметом первого договора является жилое помещение.

Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда считается заключенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом. Первый договор был зарегистрирован в администрации Железнодорожного района г. Гомеля, о чем свидетельствует штамп, поставленный на договоре.

В договор также включены:

права и обязанности нанимателя;

права и обязанности наймодателя;

ответственность сторон;

срок действия договора (заключается на время работы);

условия, при которых договор найма жилого помещения может быть расторгнут;

прочие условия.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что первый договор соответствует действующему законодательству Республики Беларусь.

Рассмотрим второй договор.

Как было сказано выше, предметом договора найма жилого помещения является жилое помещение, которое должно соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. В договоре указано: «Наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи во владение и бессрочное пользование за плату государственное жилое помещение постоянно». Таким образом предметом договора является жилое помещение.

Во втором договоре, как и в первом случае, указан срок действия договора: «во владение и бессрочное пользование…постоянно».

Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда считается заключенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом. Договор был зарегистрирован в администрации Железнодорожного района г. Гомеля, о чем свидетельствует запись: «Договор зарегистрирован в администрации Железнодорожного района», а также проставлены подписи и печати должностных лиц.

В договор также включены:

характеристики жилого помещения;

обязанности нанимателя;

правовые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором;

условия досрочного расторжения договора;

прочие условия.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что второй договор также соответствует действующему законодательству Республики Беларусь.

Как показал анализ, на практике государственные организации придерживаются действующего законодательства в области жилищных отношений в случае, если речь идет о найме жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии, либо о найме жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в Республике Беларусь.

1.2 Стороны и предмет договора найма жилого помещения

Как говорилось ранее, сторонами договора найма жилого помещения являются:

наниматель - гражданин, которому предоставлено жилое помещение;

наймодатель - жилищно-эксплуатационная организация, государственный орган или другая государственная организация, которая предоставляет нанимателю жилое помещение.

Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его семьи. К членам семьи нанимателя, собственника жилого помещения по договору найма жилого помещения относятся супруг нанимателя, их дети (как родные, так и усыновленные) и родителя (а также усыновители). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в некоторых случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Нетрудоспособными иждивенцами являются лица, которые не имеют достаточных средств к существованию. Это нетрудоспособные лица до 16 лет, а если учатся - до 18 лет, женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет, инвалиды.

Супруги, дети родители являются бесспорными членами семьи при условии, если они совместно проживают с нанимателем.

Иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, собственника жилого помещения только в судебном порядке, а помимо наличия указанных условий требуется еще и совместное в течение пяти лет проживание с ними.

Предметом договора найма жилого помещения может быть лишь жилое помещение. Это может быть квартира либо изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. Самостоятельным предметом этого договора не могут быть помещения, предназначенные для хозяйственного или иного назначения (торговое, складское и так далее), а также подсобные помещения квартир (кухня, коридор, кладовая и так далее).

Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть типовых потребительских качеств, отвечать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям. Не допускается заселение освободившихся жилых помещений в домах, подлежащих сносу, капитальному ремонту, в аварийных и ветхих домах, подвалах, полуподвалах и других помещений, непригодных для постоянного проживания, а также жилых помещений, подлежащих переводу в нежилые [9, с. 503].

Пользоваться квартирой наниматель и члены его семьи должны по назначению.

Таким образом, договор найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование. Сторонами данного договора являются наймодатель и наниматель (и члены его семьи). Бесспорными членами семьи являются супруг, дети, родители при условии совместного проживания с нанимателем. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы и иные лица могут быть признаны членами семьи при наличии одновременно двух условий: совместное проживание с нанимателем и ведение общего хозяйства.

Как и любой договор, договор найма жилого помещения имеет свой предмет, виды, признаки, особенности. Договор найма жилого помещения регулируется рядом нормативных актов: Конституция Республики Беларусь, ЖК, ГК, Постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь, иные нормативно-правовые акты Республики Беларусь, регулирующие жилищные правоотношения.

Глава 2. Заключение, изменение и расторжение договора найма жилого помещения

2.1 Заключение договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения является основанием возникновения права пользования жилыми помещениями.

Договор найма жилого помещения может быть заключен только на свободное жилое помещение.

Договор найма жилого помещения заключается между нанимателем и наймодателем в письменной форме, которая предполагает составление и подписание договора найма жилого помещения.

Договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения и считается заключенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом в книге регистрации договоров. Этот договор заключается в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой - у нанимателя, третий - в местном исполнительном и распорядительном органе.

Местные исполнительные и распорядительные органы, иные государственные органы, другие государственные организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда, осуществляют учет договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда.

В договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении с нанимателем [32, п. 50].

Жилые помещения в домах государственного жилищного фонда предоставляются гражданам и членам их семьи в виде отдельной квартиры на условиях соответствующего договора найма по нормам, установленным для жилых помещений социального пользования. Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения, в ведении которых находятся эти помещения. При этом первоочередное право на получение служебного жилого помещения имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для вселения в эти помещения заключается договор найма служебного жилого помещения. Он считается срочным и заключается на время работы на основании решения уполномоченного органа о предоставлении служебного жилого помещения.

Жилое помещение (его часть) в общежитии предоставляется по совместному решению администрации государственного органа, другой государственной организации, в ведении которой находится такое жилое помещение, и профсоюзного комитета, принятому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии) [32, п. 81].

Общежитие - жилой дом (его часть), специально построенный или переоборудованный для проживания граждан на период их работы (службы), учебы [32, п. 79].

Жилое помещение (его часть) предоставляется гражданам на основании договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии.

Порядок предоставления жилых помещений (их частей) в общежитии и пользования ими, заключения договора найма жилого помещения в общежитии, основные права и обязанности сторон по этому договору определяются законодательством Республики Беларусь.

Жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитии не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче по договору поднайма.

Жилые помещения социального пользования предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности исходя из времени принятия на учет. В этом случае заключается договор социального найма жилого помещения. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется только в пользование (например, предоставление места в общежитии на время учебы) [12, с. 190].

В договоре найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда указывается, что предоставляемое жилое помещение является жилым помещением социального пользования и не подлежит исключению из состава жилых помещений социального пользования, приватизации, обмену, разделу и сдаче по договору поднайма.

В связи с тем, что капитальный ремонт или реконструкция некоторых жилых помещений не могут быть произведены без выселения проживающих, создается маневренный фонд. Такой фонд создается в объемах, обеспечивающих выполнение заданий по капитальному ремонту и реконструкции жилищного фонда [12, с. 184].

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются нанимателю и членам его семьи по решению органа управления жилищно-коммунального органа или предприятия, учреждения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения. Эти помещения предоставляются на время капитального ремонта или реконструкции жилого дома без расторжения договора найма ранее занимаемого жилого помещения.

Имеются также жилые помещения в специальных домах, которые используются для проживания отдельных категорий граждан. Специальные жилые помещения предоставляются гражданам по договору найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда (за исключением специальных жилых помещений в домах-интернатах для престарелых и инвалидов, в том числе психоневрологических, домах-интернатах для детей-инвалидов).

В договоре найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специальным жилым помещением.

Договор найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда является срочным и подлежит прекращению (расторжению) в связи с утратой оснований для проживания в специальном жилом помещении.

Специальные жилые помещения государственного жилищного фонда не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче по договору поднайма.

Члены семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним, наравне с нанимателем пользуются всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную имущественную ответственность с нанимателем по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях:

нарушения прав других граждан или юридических лиц на указанное в договоре найма жилое помещение;

нарушения порядка и условий предоставления жилого помещения, предусмотренных законодательством;

неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Требование о признании договора найма жилого помещения недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня заключения этого договора.

В случае признания договора найма жилого помещения недействительным вследствие неправомерных действий нанимателя, членов его семьи и других, совместно проживающих с ним граждан, при получении жилого помещения в домах государственного жилищного фонда по договору найма эти граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения в соответствии со ст. 72 ЖК. Если же граждане были ранее обеспечены жилым помещением государственного жилищного фонда в том же населенном пункте, им при выселении предоставляется это или другое жилое помещение; если они пользовались таким жилым помещением в другом населенном пункте, то подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

2.2 Изменение и расторжение договора найма жилого помещения

Законодательством Республики Беларусь предоставлено право гражданам на изменение договора найма жилого помещения. В соответствии со ст. 61 ЖК совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям закона (изолированное помещение) [12, с. 204].

Требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения может быть удовлетворено, если в соответствии с приходящейся на его долю площадью в жилых помещениях квартиры либо в соответствии с письменным соглашением о пользовании жилым помещением имеется возможность выделить ему в пользование изолированное жилое помещение. При изменении договора найма жилого помещения подсобные помещения остаются в общем пользовании [30, п. 9].

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью имеют право требовать у наймодателя заключения с одним из них договора найма на все занимаемое жилое помещение.

Согласно ст. 60 ЖК совершеннолетний член семьи нанимателя может с письменного согласия нанимателя и остальных проживающих с ним членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя, утраты им права на жилое помещение любому совершеннолетнему члену его семьи [12, с. 205].

В соответствии со ст. 48 Конституции Республики Беларусь никто не может быть произвольно лишен жилья. Поэтому расторжение договора найма жилого помещения и выселение граждан в судебном порядке допускается только при наличии установленных законом оснований.

Расторжение договора найма жилого помещения влечет за собой выселение нанимателя и членов его семьи. Расторжение договора найма жилого помещения возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора найма и по другим основаниям, предусмотренным законодательством.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется соответствующее письменное предупреждение другой стороне с указанием причин расторжения договора.

Поскольку при существующем уровне платы за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами проблемы пустующих квартир в домах государственного жилищного фонда не существует, по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи договор найма жилого помещения, может быть расторгнут в любое время с соблюдением правил, установленных Жилищным кодексом, после выполнения им своих обязательств перед наймодателем (ч. 1 ст. 37 ЖК). При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.

Расторжение договора помимо воли нанимателя и совершеннолетних членов семьи допускается только по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом, независимо от того, подлежит ли наниматель жилого помещения выселению с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения [10, с. 67]. Расторжение договора найма по инициативе наймодателя является исключительной мерой.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя и членов его семьи допускаются только в судебном порядке. Лишь выселение граждан из домов, грозящих обвалом, осуществляется в административном порядке с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств (ст. 38 ЖК).

Выселение без предоставления другого жилого помещения допускается в случаях:

- если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие лица систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными (ст. 38 ЖК);

признания договора найма жилого помещения недействительным вследствие неправомерных действий нанимателя, других совместно проживающих с ним граждан при получении жилого помещения по договору найма (ст. 72 ЖК);

прекращения трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими работникам служебное жилое помещение (ст. 96 ЖК);

прекращения работы сезонными, временными работниками и выбытия из учебного заведения граждан, получивших общежитие в связи с работой или учебой (ст. 98 ЖК);

увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисциплины или совершения преступления работником предприятия, учреждения, организации, поселившимся в общежитии в связи с работой, а также в случае обеспечения такого работника другим жилым помещением в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 98 ЖК);

в случае нарушения нанимателем существенных условий договора (ст. 36 ЖК);

прекращения оснований, по которым было предоставлено жилое помещение в специальных домах (ст. 100 ЖК).

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя жилого помещения и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств может иметь место в случаях, если:

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой;

дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом (ст. 67 и 38 ЖК);

при проведении капитального ремонта (реконструкции) жилого дома жилое помещение не может быть сохранено или его площадь существенно уменьшится и наниматель и совершеннолетние члены семьи требуют предоставления другого жилого помещения;

наниматель жилого помещения и члены его семьи в течение шести месяцев уклоняются от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами.

2.2.1 Расторжение договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения

Выселение без предоставления другого жилого помещения из общежития регулируется ст. 98 ЖК. Согласно ч. 1 ст. 98 ЖК выселению без предоставления другого жилого помещения из общежития подлежат:

сезонные, временные работники и граждане, работавшие по срочному трудовому договору, - в случае прекращения работы, в связи с которой им было предоставлено общежитие;

граждане, получившие место в общежитии учебного заведения в связи с обучением, - в случае выбытия из него;

другие работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, - в случаях увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисциплины или совершения преступления, а также в случае обеспечения этих лиц другим жилым помещением в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 98 ЖК).

Причины, по которым была прекращена сезонная или временная работа либо гражданин выбыл из учебного заведения, не оказывают влияния на решение вопроса о выселении указанных граждан без предоставления другого жилого помещения. Что касается граждан, принятых на постоянную работу и получивших в связи с этим жилое помещение в общежитии, то они могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения при увольнении по одному из трех указанных выше оснований.

Работники, прекратившие работу по иным основаниям, не могут быть выселены без предоставления им другого жилого помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя за систематическое разрушение или порчу жилого помещения

Основанием для расторжения договора найма и выселения является наличие всех условий гражданско-правовой ответственности.

Поступки нанимателя или членов его семьи, причиняющие разрушение или порчу жилому помещению или оборудованию квартиры, должны быть противоправными. Обычно разрушение или порча жилого помещения является результатом активных действий, но они могут быть и результатом пассивного поведения, невыполнения договорных обязательств, вследствие чего оно постепенно разрушается (например, деревянные конструкции поражаются грибком, гниют и т.п.). Такие действия должны повторяться неоднократно.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение допускается, если будет установлено, что противоправное разрушение или порча жилого помещения находится в причинной зависимости од действий (бездействий) выселяемого лица. Если помещение разрушается в результате невыполнения наймодателем своих обязательств по ремонту, наниматель не может нести гражданско-правовой ответственности. Однако наниматель обязан сообщить наймодателю о необходимости проведения ремонта, поскольку иногда наймодатель может и не знать о том, что помещение постепенно разрушается и приходит в негодное состояние [56, с. 125].

Действия лица, систематически разрушающего жилое помещение, предполагаются виновными. На наймодателя не возлагается обязанность доказывать вину ответчика. Ему нужно лишь доказать противоправность действий (бездействия) выселяемого лица и причинную связь между ними и разрушением и порчей жилого помещения, но не наличие вины в совершении этих действий.

Выселение виновного лица возможно, если его поведение уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратору, суда или общественного воздействия, но принятые меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Расторжение договора по изложенному основанию может иметь место лишь в случаях, когда виновными в таких действиях являются сам наниматель и совершеннолетние члены его семьи. Если такие действия совершает кто-то один из них, договор не расторгается, а выселению подлежит лишь виновное лицо.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение за использование жилого помещения не по назначению

Жилые дома и жилые помещения в других строениях предназначаются для проживания граждан. Использование их не по назначению не допускается и является грубым нарушением договора.

Известны случаи, когда в жилом помещении были оборудованы столярных мастерских, использовались для выращивания цветов, содержания птицы и даже скота.

Такое нарушение договора найма жилого помещения является грубым нарушением обязательств нанимателя и влечет расторжение договора и выселение нанимателя и членов его семьи. Выселение и в этом случае является мерой гражданско-правовой ответственности, и производится при наличии изложенных выше условий.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение за систематическое нарушение правил пользования жилым помещением

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение по этому основанию допускается при наличии всех условий гражданско-правовой ответственности.

К незаконным действиям, влекущим ответственность в форме выселения, относятся оскорбление других жильцов квартиры или дома, унижение их человеческого достоинства, хулиганские выходки, неоднократные пьянки, дебоши, драки, повреждение мебели, кражи и т.д. Значительное число исков о выселении за совершение таких действий предъявляют женщины к мужчинам, с которыми они ранее состояли или еще состоят в браке. Их часто предъявляют наниматели или члены их семей к своим родственникам, проживающим в той же квартире [56, с. 127].

Нарушением правил проживания в жилом помещении признается поведение ответчика, препятствующее нормальному воспитанию детей, подача на соседей компрометирующих заявлений и необоснованных жалоб в следственные органы, прокуратуру, предъявление необоснованных исков в суд и т.п.

Игнорирование правил пользования жилым помещением может повлечь выселение ответчика лишь в случае, если оно совершалось неоднократно. Один случай подобного поведения, даже если он влечет административную или уголовную ответственность виновного, не дает оснований для выселения.

Противозаконные действия гражданина служат основанием для выселения по ст. 39 ЖК, если они совершаются умышленно.

Выселение виновных за систематическое нарушение правил пользования жилым помещением является крайней мерой. Оно допускается если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Эффективным средством ликвидации жилищного конфликта, возникшего в связи с систематическим нарушением правил пользования жилым помещением, делающим невозможным совместное проживание в одной квартире, является так называемый принудительный обмен жилого помещения как альтернатива выселению по правилам ст. 39 ЖК.

По правилам ст. 39 ЖК требование о принудительном обмене может быть предъявлено не лицами, которым создают условия, невозможные для совместного проживания в одном жилом помещении, а наймодателем.

Расторжение договора найма жилого помещения по соглашению сторон

В разделе «Общие положения» ЖК содержится более общее правило о расторжении договор найма жилого помещения. В ст. 36 установлено, что расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом. В этом случае предварительно за три месяца другой стороне направляется письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

Трехмесячный срок предупреждения о расторжении договора найма жилого помещения исчисляется со дня получения другой стороной письменного предупреждения и до дня обращения с иском в суд. Требование об обязательном письменном предупреждении за три месяца другой стороны о расторжении договора найма жилого помещения не распространяется на ст. ст. 38, 39 ЖК и ч. 2 ст. 37 ЖК.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение из служебных помещений, общежитий

Жилищный кодекс предусматривает возможность расторжения договора найма жилого помещения и выселения не только как гражданско-правовой санкции за нарушение договорных обязательств, но и при надлежащем их выполнении нанимателем и членами его семьи. Речь идет о помещениях, включенных в число служебных, общежитиях и домах специального назначения.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на время работы в данной организации. В отличие от обычного договора найма жилого помещения, этот договор содержит особые условия, предусматривающие обязанность работника при прекращении трудовых отношений освободить жилое помещение [54, с. 42]

Работники, прекратившие трудовые (служебные) отношения с государственным органом или другой государственной организацией, которая предоставила им служебное жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними гражданами в соответствии с законодательством в судебном порядке.

В случае получения (приобретения) нанимателем служебного жилого помещения в данном населенном пункте жилого помещения общей площадью более 15 кв. метров на одного человека, отвечающего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда расторгается, а проживающие в этом жилом помещении граждане подлежат выселению в судебном порядке. Если один из совершеннолетних членов семьи нанимателя состоит в трудовых (служебных) отношениях с наймодателем и по характеру работы ему может быть предоставлено служебное жилое помещение, то с ним заключается договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда [32].

Лица, проживающие в служебных жилых помещениях, в случае их увольнения по собственному желанию подлежат выселению из занимаемых ими помещений при отказе возвратиться на работу на предприятие, предоставившие жилое помещение.

При рассмотрении исков о выселении из служебных помещений суд должен проверить, включено ли в установленном порядке это помещение в число служебных и относится ли ответчик к числу категорий работников, которым могут быть предоставлены в связи с характером трудовых отношений служебные жилые помещения [12, с. 215].

Однако ст. 96 ЖК устанавливает, что без предоставления другого жилого помещения из служебного жилого помещения не могут быть выселены следующие категории граждан:

граждане, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее 10 лет;

граждане, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;

семья умершего работника, а также погибшего военнослужащего, которому было предоставлено служебное жилое помещение;

граждане, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей;

граждане, имеющие право на трудовую пенсию по возрасту (в том числе на льготных условиях), а также за выслугу лет;

участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную результатами катастрофы на Чернобыльской АЭС;

другие граждане в случаях, предусмотренных актами законодательства Республики Беларусь.

Основанием для проживания в общежитии является соответствующий договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии.

Работники организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой (службой), могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения в случаях:

увольнения по собственному желанию без уважительных причин;

увольнения за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления;

обеспечения этих лиц другим жилым помещением в данном населенном пункте.

В данном случае для выселения жильца нанимателю необходимо обратиться с соответствующим иском в суд. К исковому заявлению следует приложить доказательства увольнения работника по указанным выше основаниям и (или) расторжения (истечения срока действия) договора найма жилого помещения. Решение суда о выселении должно быть исполнено нанимателем в части освобождения жилого помещения.

Проживание в общежитии лица, не имеющего постоянного места работы, означает возможность выселения его по истечении срока действия договора найма жилого помещения в общежитии.

2.2.2 Расторжение договора найма жилого помещения и выселение с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств

В соответствии со ст. 67 ЖК, если дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежит сносу или дом (квартира) непригоден для проживанию и подлежит переоборудованию в нежилой либо если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, граждане выселяются из таких жилых помещений с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств. Предоставление такого жилого помещения осуществляется на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.

Предоставляемое жилое помещение должно отвечать следующим условиям:

находиться в черте данного населенного пункта;

отвечать установленным техническим и санитарным нормам;

быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;

гражданину, занимавшему отдельную квартиру, должна быть предоставлена отдельная квартира;

если наниматель занимал более одной комнаты, ему предоставляется жилое помещение, состоящее из того же числа комнат;

не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов;

по размеру жилое помещение должно быть не менее, чем то, которое занимал наниматель [12, с. 207].

Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении районного, городского, сельского исполнительного и распорядительного органа или решении администрации предприятия, учреждения либо суда.

К лицам, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения, относятся:

граждане, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей;

граждане, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное помещение, не менее 10 лет;

граждане, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;

граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную результатами катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС;

инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие ими вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иных обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иных обязанностей военной службы;

инвалиды I и II группы;

граждане, имеющие право на трудовую пенсию по возрасту (в том числе на льготных условиях), а также за выслугу лет;

другие граждане в случаях, предусмотренных актами законодательства Республики Беларусь [56, с. 134].

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя с предоставлением ему другого жилого помещения в домах государственного жилищного фонда допускается лишь по установленным законом основаниям и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из жилых домов, грозящих обвалом.

Рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения, суд обязывает истца представить доказательства, подтверждающие возможность вселения ответчика в это жилое помещение. При необходимости суд может обязать компетентные органы (например, санитарно-эпидемиологическую службу) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его соответствии установленным для проживания санитарным и техническим требованиям. Такое заключение подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами [30, п. 21].

Действующее законодательство содержит ряд норм, регулирующих порядок переселения граждан из домов, находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом, подлежащих сносу, непригодных для проживания и подлежащих переоборудованию в нежилые.

Снос дома, в котором находится жилое помещение

Основаниями сноса жилого дома могут быть реконструкция городов и других населенных пунктов, осуществление работ по созданию новых магистралей и площадей, расширение улиц и проездов, ликвидация существующей малоэтажной застройки, обветшалость домов, не подлежащих капитальному ремонту и т.п.

Если жилое помещение государственного жилищного фонда находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит сносу, а также вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и террористических акций перестало соответствовать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и признано непригодным для проживания, выселяемым гражданам по решению местного исполнительного и распорядительного органа за счет собственника жилищного фонда предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств общей площадью не менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда [32].

В случае отказа нанимателя и членов его семьи переселиться в предусмотренное им помещение они подлежат выселению в принудительном порядке по решению суда.

Непригодность для проживания дома (квартиры), подлежащего переоборудованию в нежилой

Основания для признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания и условия для признания его таковым установлены Положением о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их е соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания и Условиями, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодным для проживания [56, с. 138].

Если жилой дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, либо жилое помещение государственного жилищного фонда признано в установленном законодательством порядке не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и подлежит переводу в нежилое, государственная организация, которой предоставляется этот земельный участок либо предназначается подлежащее переводу в нежилое помещение, предоставляет выселяемым гражданам жилое помещение типовых потребительских качеств на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда.

Основаниями для признания помещения непригодным для проживания являются фактический износ каменных жилых домов свыше 70%, а жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов с фактическим износом свыше 65%, а также аварийное состояние жилых помещений, устранение которого невозможно [56, с. 138].

Жилое помещение типовых потребительских качеств в этом случае должен предоставить собственник жилищного фонда

Нахождение дома в аварийном состоянии

Выселение с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств допускается ст. 67 ЖК в случаях, если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом вследствие естественного износа или механических повреждений. По этой причине необходимо быстро расторгнуть договор найма и выселить всех из помещения. Поскольку проживание в таком доме (помещении) опасно для жизни людей, то в их интересах ст. 67 ЖК предусматривает расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда и выселение по требованию наймодателя по постановлению прокурора лиц, проживающих в таком доме (жилом помещении). Но жилищные права граждан, выселяемых в административном порядке, защищаются законом. Им предоставляется другое жилое помещение типовых потребительских качеств.

Выселение по этому основанию близко соприкасается с выселением из домов, подлежащих сносу, поскольку в обоих случаях дома ликвидируются. Но когда дома сносятся по другим причинам, можно заблаговременно решить вопрос о выселении проживающих в нем лиц в судебном порядке. В этой связи важно установить, какому помещению грозит обвал [50, с. 58].

Этот факт и необходимость срочного выселения всех, кто проживает в помещениях, устанавливается комиссией под председательством депутата местного Совета. Постановление комиссии подлежит утверждению исполкомом соответствующего Совета депутатов. Без него прокурор не может принять от заинтересованной организации материал об административном выселении по указанным основаниям.

Обязанность предоставить гражданину, проживающему в доме, грозящем обвалом, другое жилое помещение типовых потребительских качеств возлагается на владельца дома, т.е. на исполком местного Совета депутатов или соответствующую организацию. Если такой дом восстановлен, граждане, выселенные из него в административном порядке, не имеют права требовать предоставления им прежнего жилого помещения.

Таким образом, для того чтобы выселить граждан из жилых домов (квартир), находящихся в аварийном состоянии, грозящих обвалом, необходимо:

заключение комиссии об аварийности дома (комиссия исполнительного и распорядительного органа);

санкция прокурора;

предоставление жилого помещения типовых потребительских качеств.

Ликвидация жилого помещения

К другим основаниям расторжения договора найма жилого помещения и выселения нанимателей с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств относится ликвидация жилого помещения или его существенное уменьшение в ходе капитального ремонта и реконструкции жилого дома.

Если в результате капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилое помещение государственного жилищного фонда не может быть сохранено или его площадь уменьшится, по требованию нанимателя жилого помещения ему с постоянно проживающими совместно с ним гражданами должно быть предоставлено собственником жилищного фонда жилое помещение типовых потребительских качеств на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения. При этом при определении размера общей площади предоставляемого жилого помещения не учитываются граждане, вселившиеся в жилое помещение государственного жилищного фонда после принятия решения о капитальном ремонте или реконструкции жилого дома, в котором оно находится (кроме несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей нанимателя, его нетрудоспособных родителей, супруги (супруга), а также несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей членов семьи нанимателя) [32].

В этом случае по требованию нанимателя ему и совместно проживающим с ним членам семьи должно быть предоставлено собственником жилищного фонда до начала капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилое помещение типовых потребительских качеств на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (ч. 3 ст. 68 ГК). В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в предоставляемое жилое помещение местный исполнительный и распорядительный орган, предприятие, учреждение, организация в судебном порядке могут требовании их переселения.

2.2.3 Расторжение договора найма жилого помещения в связи с уклонением нанимателя от оплаты за пользование жилым помещением

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в связи с уклонением нанимателя и совершеннолетних членов его семьи от оплаты за пользование жилым помещением и коммунальные услуги (ст. ст. 27, 36 ЖК, п. 50 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. №565). Расторжение по указанному основанию договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда может повлечь выселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение менее занимаемого в соответствии со ст. 71 ЖК.

Разрешая споры о выселении нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда и членов их семей в случаях, предусмотренных ст. 71 ЖК, следует иметь в виду, что истцом должны быть представлены, а судом надлежаще оценены доказательства, подтверждающие уклонение ответчиков от уплаты соответствующих платежей за жилое помещение в течение шести месяцев без уважительных причин, расчет задолженности по каждому месяцу с указанием суммы основного долга и пени.

Неполная оплата за жилое помещение в течение указанного срока может также повлечь выселение в жилое помещение менее занимаемого. Вместе с тем уклонение от уплаты основного долга за период менее шести месяцев является основанием к отказу в иске о выселении ответчиков в соответствии со ст. 71 ЖК.

Суд может отказать в иске о выселении и в том случае, когда ответчик погасил имеющуюся задолженность до вынесения решения по существу спора.

Жилое помещение, предоставляемое выселяемым, должно находится в пределах данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории поселкового, сельского Совета депутатов или территории колхоза, совхоза, если они расположены на территории нескольких поселковых, сельских Советов депутатов (ст. 73 ЖК). Жилое помещение должно быть типовых потребительских качеств, т.е. отвечать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

2.3 Судебная практика расторжения договора найма жилого помещения и выселения суда Железнодорожного района города Гомеля

По данным судебной статистики за 2011 год, судом Железнодорожного района г. Гомеля рассмотрено 32 дела по спорам о жилых помещениях. Из них: дела о выселении с предоставлением другого жилого помещения - 7 дел, без предоставления другого жилого помещения - 19 дел, о расторжении договора найма жилого помещения и утрате права пользования жилым помещением - 6 дел.

В 2011 году по сравнению с 2010 годом поступление в суд Железнодорожного района г. Гомеля дел, связанных с жилищными правоотношениями, уменьшилось. Так в 2010 году было рассмотрено: дела о выселении с предоставлением другого жилого помещения - 18 дел, без предоставления другого жилого помещения - 26 дел, о расторжении договора найма жилого помещения и утрате права пользования жилым помещением - 4 дел. Это означает, что отмечается снижение поступления дел о выселении без предоставления другого жилого помещения и расторжении договора найма жилого помещения, об утрате права пользования жилым помещением.

Более 80% исков о выселении и расторжении договора найма жилого помещения были судами удовлетворены.

Ответчиками по данной категории дел являются наниматели жилых помещений, члены семьи нанимателей, члены семьи собственников.

Расторжение договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда и выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств менее занимаемого допускается за уклонение без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги (ст. ст. 36, 71 ЖК, п. 50 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. №565, п. 10 Типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда, п. 8 Типового договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, п. 8 Типового договора найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. №371).

По мнению суда, невнесение платежей должно иметь место в течение шести месяцев подряд, поскольку другие временные сроки (например, в течение года) ст. 71 ЖК не установлены.

Из числа изученных дел о выселении по основаниям, предусмотренным ст. 71 ЖК, удовлетворен каждый второй иск, производство по каждому третьему делу было прекращено в связи с отказом истца от иска.

Суд Железнодорожного района г. Гомеля прекращает производство по делам в связи с отказом истцов от исков в тех случаях, когда в период рассмотрения спора ответчики добровольно погашали задолженность, образовавшуюся в связи с уклонением от внесения необходимых платежей за жилое помещение, и удовлетворяли иски, если задолженность не была погашена.

Уклонение от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин свидетельствует о виновном невыполнении нанимателем и членами его семьи условий договора найма. ЖК предусматривает в этих случаях возможность принудительного выселения нанимателя и членов его семьи в жилое помещение менее занимаемого; требования о соблюдении при этом положений ч. 1 ст. 55 ЖК не содержит.

Вместе с тем если в составе семьи, подлежащей выселению в жилое помещение менее занимаемого, имеется несовершеннолетний, то это обстоятельство имеет значение при вынесении решения о выселении по основаниям ст. 71 ЖК.

Следует отметить, что в законодательстве вопросы, связанные с защитой интересов несовершеннолетних детей, проживающих в семьях, выселяемых по основаниям ст. 71 ЖК, надлежаще не урегулированы. Поэтому суд, как правило, рассматривает эти дела с участием органов опеки и попечительства и разрешает спор с учетом конкретных обстоятельств.

Изучение показало, что суд обоснованно отказывал в удовлетворении исковых требований о выселении в другое жилое помещение менее занимаемого, если нарушались интересы несовершеннолетних детей, проживающих с нанимателем. Вопросы о нарушении жилищных интересов несовершеннолетних детей разрешается судом по таким делам с учетом, в частности, возраста детей и состояния здоровья, их жилищных условий по прежнему месту жительства, степени благоустройства обоих жилых помещений и других обстоятельств.

В силу положений ст. 39 ЖК без предоставления другого жилого помещения может быть выселен наниматель, члены его семьи и другие совместно проживающие с ним лица, если они систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

По этим же основаниям могут быть выселены и члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве собственности на это жилое помещение (ч. 1 ст. 120 ЖК).

Систематическим нарушением правил пользования жилым помещением признается, как правило, совершение противоправных действий не менее трех раз. Под мерами предупреждения судом понимается привлечение ответчиков к уголовной, административной ответственности за совершение противоправных действий, связанных с проживанием в жилом помещении, а также письменные предупреждения, вынесенные должностными лицами в пределах их полномочий.

Как показывает практика, суд отказывает в удовлетворении исков о выселении, если истец не представил достаточных доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для применения такой крайней меры, как выселение без предоставления другого жилого помещения.

Удовлетворяются требования о выселении по указанным основаниям при наличии доказательств, которые подтверждают факт систематического разрушения или порчи жилого помещения по вине ответчиков. Единичные факты повреждений жилого помещения не могут повлечь выселение по основаниям ст. 39 ЖК. Кроме того, выселение допускается, если противоправное разрушение или порча жилого помещения находится в причинной связи с действиями или бездействием ответчиков.

По данным судебной статистики, дела о выселении из служебных жилых помещений и общежитий в 2011 году составили 75% от общего количества поступивших в суд дел о выселении без предоставления другого жилого помещения. В большинстве случаев требования о выселении из служебных жилых помещений и общежитий удовлетворялись (в 2011 году удовлетворено более 85% таких исков).

При разрешении споров о выселении из служебных жилых помещений суд всегда выясняет юридически значимые обстоятельства: было ли в установленном порядке жилое помещение отнесено к числу служебных до заключения с ответчиком договора найма жилого помещения, относится ли он к числу лиц, которым может быть предоставлено служебное жилое помещение, прекращен ли с ним трудовой договор.

Если договор найма заключался с работником после вынесения компетентным органом решения о предоставлении ему служебного жилого помещения, но до отнесения этого помещения в установленном порядке к числу служебных помещений, суд обоснованно удовлетворяет иски о признании договора найма служебного жилого помещения недействительным (ч. 1 ст. 62 ЖК).

Также при разрешении спора о выселении из служебного жилого помещения выясняется, к какому жилищному фонду это жилое помещение относится.

С учетом требований ч. 2 ст. 98 ЖК при разрешении спора о выселении из общежитий судом устанавливается не только факт прекращения трудовых отношений, но и выясняется вопрос об основаниях прекращения трудового договора. В этом случае суд оценивает обстоятельства, послужившие основанием прекращения трудового договора, и как следствие этого - выселения из общежития.

Например, решая вопрос о выселении из общежития работников, уволенных по собственному желанию, суд всегда выясняет причины, послужившие основанием для подачи заявления об увольнении. При этом суд учитывает, что отсутствие в заявлении об увольнении и в приказе о расторжении трудового договора по основаниям ст. 40 Трудового кодекса указания о причинах увольнения по собственному желанию само по себе не свидетельствует об увольнении без уважительных причин. При рассмотрении иска нанимателя о выселении бывшего работника из общежития, в случае его увольнения по собственному желанию (ч. 2 ст. 98 ЖК) уважительность причин увольнения является одним из доказательств, входящих в предмет доказывания по делу, и устанавливается судом.

При разрешении споров о выселении из общежития с предоставлением жилого помещения в общежитии менее занимаемого, суд применяет нормы материального права. При этом суд принимает во внимание, что вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений в общежитиях, регулируются Положением об общежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. №1437, с изменениями и дополнениями.

В соответствии п. 25 Положения об общежитиях жилое помещение в общежитии предоставляется в размере не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека. Поэтому жилое помещение в общежитии, в отличие от жилого помещения по иным договорам найма жилых помещений государственного жилищного фонда, при выселении в связи с уклонением от внесения необходимых платежей за жилое помещение предоставляется с учетом п. п. 25-27 Положения об общежитиях.

Таким образом, заключение, изменение и расторжение договора найма жилого помещения совершается в строгом соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь. Договор найма жилого помещения является основанием возникновения права пользования жилыми помещениями.

Договор найма жилого помещения заключается между нанимателем (и членами его семьи) и наймодателем в установленной законодательством форме - письменной. Договор найма жилого помещения может быть заключен только на свободное жилое помещение, которое должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Расторжение договора найма жилого помещения возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора найма и по другим основаниям, предусмотренным законодательством. Никто самовольно и без оснований не может быть выселен из жилого помещения.

Что же касается практики судов при расторжении договора найма жилого помещения и выселении, в частности суда Железнодорожного района города Гомеля, то здесь суд при рассмотрении указанных жилищных споров руководствуется действующим жилищным законодательством Республики Беларусь.

Глава 3. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения

договор наем жилой помещение

Заключив договор найма жилого помещения, стороны приобретают права и возлагают на себя определенные обязанности.

Согласно ст. 9 ЖК граждане Республики Беларусь в области жилищных отношений имеют право:

получать жилое помещение в пользование на условиях и в порядке, которые установлены ЖК;

получать земельный участок для индивидуального жилищного строительства;

осуществлять индивидуальное или коллективное жилищное строительство;

получать в установленном законодательством Республики Беларусь порядке льготные кредиты и субсидии для строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения;

получать в установленном законодательством Республики Беларусь порядке субсидии на плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги;

приобретать жилое помещение в собственность по основаниям, установленным законами Республики Беларусь;

пользоваться жилым помещением по договору найма и на иных основаниях, предусмотренных ЖК;

владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению жилыми помещениями, принадлежащими им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных ЖК и иными законами Республики Беларусь;

на судебную защиту своих жилищных и связанных с ними прав и интересов;

совершать иные действия, не противоречащие законодательству.

Малообеспеченные нетрудоспособные граждане, которые состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также граждане, на которых распространяется действие ст. 84 ЖК (ст. 12 ЖК), имеют право на одноразовое получение жилого помещения социального пользования.

Помимо прав граждане Республики Беларусь имеют определенные обязанности в области жилищных отношений:

соблюдать требования ЖК и иных актов жилищного законодательства Республики Беларусь и договорных обязательств, связанных с осуществлением жилищных прав;

возмещать ущерб, нанесенный ими жилым помещениям других граждан и юридических лиц независимо от форм собственности в связи с пользованием этими жилыми помещениями;

обеспечивать доступ в занимаемые ими жилые помещения работникам, занятым обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда, при проведении необходимых ремонтных работ;

использовать жилые помещения в соответствии с требованиями ЖК;

соблюдать правила строительства, эксплуатации и ремонта жилых помещений.

Иностранные граждане и лица без гражданства, которые постоянно проживают на территории Республики Беларусь, пользуются правами и исполняют обязанности в области жилищных отношений наравне с гражданами Республики Беларусь, если иное не предусмотрено Конституцией, законами и международными договорами Республики Беларусь.

Права и обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда

Наниматель помещения государственного жилищного фонда имеет право с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого, но из расчета не менее 15 кв.м. общей площади жилого помещения на одного человека. Государственные органы и другие государственные организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления жилые помещения, обязаны предоставить нанимателю жилого помещения государственного жилищного фонда по его заявлению жилое помещение меньшего размера в соответствии с минимальными нормами площади на одного человека (ст. 58 ЖК).

В соответствии с п. 52 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента №565 от 29.11.2005 г. (далее - Положение), наниматель имеет право требовать предоставления жилого помещения за счет собственника жилищного фонда, если жилое помещение государственного жилищного фонда находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит сносу, а также вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера перестало соответствовать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и признано непригодным для проживания. В этих случаях выселяемым гражданам по решению местного исполнительного и распорядительного органа предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств общей площадью не менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда [32, п. 52].

В случае, если жилой дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных и (или) общественных нужд либо жилое помещение государственного жилищного фонда признано в установленном законодательством порядке не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и подлежит переводу в нежилое, наниматель имеет право требовать предоставления жилого помещения за счет лица, которому предоставляется земельный участок либо предназначается подлежащее переводу в нежилое помещение. В этом случае выселяемым гражданам предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств в пределах от 15 до 20 кв.м. общей площади на одного человека на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда [32, п. 53].

Наниматель также имеет право:

требовать от наймодателя своевременного предоставления коммунальных услуг надлежащего качества;

сдавать с письменного согласия совместно проживающих совершеннолетних членов семьи жилое помещение другим гражданам по договору поднайма жилого помещения;

производить обмен занимаемого жилого помещения с письменного согласия совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, и с разрешения наймодателя;

в установленном ЖК порядке вселить в занимаемое им жилое помещение супруга (супругу), детей и родителей, других родственников, а также нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан, получив на это письменное согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. Граждане, вселенные таким образом, приобретают равное с нанимателем и другими членами семьи право пользования жилым помещением, если между этими гражданами и нанимателем с совместно проживающими с ним членами семьи не было иного письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это жилое помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя (ст. 57 ЖК).

Если за опекуном или попечителем жилое помещение не закреплено соответствующим порядком, то по прекращении опеки или попечительства согласно ст. 90 ЖК они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В обязанности нанимателя помещения государственного жилищного фонда входит:

- использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

вносить плату за пользование жилым помещением, плату за техническое обслуживание и коммунальные услуги, отчислять средства на капитальный ремонт жилого дома за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца в размерах и на условиях, установленных законодательством Республики Беларусь. В случае просрочки коммунальных платежей, уплачивать пеню в размере 0,3% от суммы платежа за каждый день просрочки;

не выполнять в жилом помещении работ или не совершать других действий, приводящих к его порче либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в данном или других жилых помещениях, соблюдать тишину с 23 до 7 часов;

обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение работников, занятых обслуживанием жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения, инженерных систем и оборудования и проведения необходимых ремонтных работ;

соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других вспомогательных помещениях жилого дома и на придомовой территории;

экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;

производить за счет собственных средств самостоятельно или с помощью жилищно-эксплуатационной организации или иной организации, ремонт изношенного и вышедшего из строя внутриквартирного санитарно-технического, газового, электрического и иного оборудовании;

обеспечивать подготовку занимаемого жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период (утепление окон и дверей);

возмещать ущерб, нанесенный по своей вине жилым помещениям других граждан и юридических лиц независимо от форм собственности и вспомогательным помещениям жилого дома;

освободить занимаемое жилое помещение по истечении срока действия договора, если не имеется оснований на продление договора;

при расторжении договора освободить в 10-дневный срок и сдать жилое помещение и инженерное оборудование наймодателю по акту в исправном состоянии и др. [43].

Права и обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда

Наймодатель имеет право требовать:

- своевременного внесения нанимателем платы за пользование жилым помещением, платы за техническое обслуживание и коммунальные услуги, отчислений на капитальный ремонт жилого дома;

использования нанимателем предоставленного ему жилого помещения в соответствии с его назначением;

доступа в жилое помещение работников, занятых техническим обслуживанием жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения, инженерных систем и оборудования и проведения необходимых ремонтных работ;

исполнения нанимателем иных обязанностей, предусмотренных законодательством Республики Беларусь [2, с. 68].

Наймодатель обязан производить следующие виды работ и услуг по содержанию и эксплуатации жилого дома:

содержать в технически исправном состоянии теплофикационные, водопроводные, канализационные и электрические сети и устройства, находящиеся во вспомогательных помещениях дома;

проверять техническое состояние строительных конструкций и инженерных систем дома и жилых помещений в целях выявления и своевременного устранения недостатков;

своевременно производить подготовку жилого дома, вспомогательных помещений, инженерного и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ремонтные работы внутри жилого помещения нанимателя по его заявлению за отдельную плату, а также исправлять за счет средств нанимателя повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире в установленный законодательством срок, а в случае аварии - систем отопления и водоснабжения незамедлительно;

реконструкцию или капитальный ремонт жилого дома в соответствии с установленными нормативами, предоставляя при необходимости нанимателю на время реконструкции или капитального ремонта другое жилое помещение типовых потребительских качеств, отвечающее санитарным и техническим требованиям, находящееся в данном населенном пункте, без расторжения договор найма.

Кроме того, наймодатель обязан обеспечивать бесперебойную работу лифтов, мусоропроводов, другого инженерного оборудования, находящегося в доме; надлежащее освещение лестничных площадок и других вспомогательных помещений жилого дома; уборку вспомогательных помещений жилого дома и придомовой территории и др.

По требованию нанимателя и в установленные законодательством Республики Беларусь сроки наймодатель обязан выдать нанимателю необходимые справки: о занимаемом жилом помещении и составе семьи нанимателя.

При изменении количества проживающих в жилом помещении наймодатель обязан своевременно вносить соответствующие изменения в договор.

В случаях если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, либо дом (квартира) не пригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой и в иных случаях, установленных законодательством, наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение типовых потребительских качеств общей площадью не менее занимаемой на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения, либо из расчета не менее 15 м2 на человека [17, с. 80].

Права и обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения социального пользования

Наниматель жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда вправе вселить в занимаемое им жилое помещение супругу (супруга), своих несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей и нетрудоспособных родителей, не имеющих в данном населенном пункте жилых помещений в собственности либо жилого помещения государственного жилищного фонда в пользовании на основании договора найма.

Граждане, которым предоставлено жилое помещение социального пользования, обязаны сдать в надлежащем состоянии ранее занимаемой жилое помещение в домах государственного жилищного фонда и жилищного фонда юридических лиц негосударственной формы собственности (жилищно-строительные кооперативы, колхозы и др.) местному исполнительному и распорядительному органу, организации, которые предоставили жилое помещение социального пользования. При этом членам жилищно-строительных кооперативов возвращаются паевые взносы в порядке, установленном законодательством [2, с. 106].

После заключения договора найма жилого помещения социального пользования и открытия лицевого счета наниматель и члены его семьи обязаны в месячный срок освободить занимаемое жилое помещение. При отказе освободить занимаемое жилое помещение лица, указанные в договоре найма, в судебном порядке переселяются в предоставленное жилое помещение.

Наниматель жилого помещения социального пользования и члены его семьи обязаны соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых помещений и вспомогательных помещений жилого дома, пожарную безопасность и иные правила.

Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги взимается с нанимателя в соответствии со ст. 65 ЖК.

Права и обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения социального пользования

Наймодатель имеет право требовать от нанимателя:

- своевременного внесения платы за пользование жилым помещением, платы за техническое обслуживание и коммунальные услуги;

использования жилого помещения по назначению;

экономного расходования воды, газа, электрической и тепловой энергии;

соблюдения санитарно-гигиенических правил: содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, соблюдать чистоту и порядок во вспомогательных помещениях жилого дома и на придомовой территории и др.

В случае, если наниматель и члены его семьи систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, а меры предупреждения оказались безрезультатными, наймодатель имеет право выселить виновных в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

По договору найма жилого помещения социального пользования наймодатель (местный исполнительный и распорядительный орган и иная организация государственной формы собственности) обязуется предоставить нанимателю в пользование жилое помещение социального пользования за плату. Данный договор действителен до времени утраты нанимателем и членами его семьи права пользования этим жилым помещением (выезд на постоянное проживание в другое жилое помещение, уклонение без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением социального пользования и коммунальные услуги).

В обязанности наймодателя жилого помещения социального пользования входят также:

содержать жилой дом в соответствии с Правилами и нормами содержания жилых домов в городах и поселках Республики Беларусь, утвержденными приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 04.08.1990 г. №102 [43];

производить систематический осмотр жилого дома и жилых помещений, объектов благоустройства придомовой территории;

проводить своевременно подготовку жилого дома и инженерного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

производить своевременный капитальный и текущий ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома и др.

Права и обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии

Наниматель имеет право:

вселять в установленном порядке в занимаемое им жилое помещение, находящееся в его обособленном пользовании, своих несовершеннолетних детей и супруга (супругу);

пользоваться помещениями культурно-бытового назначения, оборудованием, инвентарем общежития и коммунально-бытовыми услугами;

требовать своевременной замены пришедших в негодность оборудования, мебели, других предметов домашнего обихода и культурно-бытового назначения, а также надлежащего культурно-бытового обслуживания;

осуществлять иные права, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

В обязанности нанимателя входит соблюдение требований Положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1999 г. №1437 (с изменениями и дополнениями), правил пожарной безопасности, правил внутреннего распорядка.

Помимо этого наниматель обязуется:

использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

бережно относиться к общежитию и жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию;

содержать в чистоте и порядке жилое помещение;

вносить плату за техническое обслуживание жилого помещения и пользование им, за коммунальные услуги в срок, в размерах и на условиях, установленных законодательством Республики Беларусь.

При выезде из общежития на постоянное место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение наниматель обязан освободить и сдать наймодателю жилую площадь, санитарно-техническое и иное оборудование по акту в надлежащем состоянии.

Права и обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии

Наймодатель имеет право требовать:

своевременного внесения платы за техническое обслуживание жилого помещения и пользованием им, за коммунальные услуги;

соблюдение правил внутреннего распорядка общежития и пожарной безопасности;

использования предоставленной жилой площади в общежитии в соответствии с ее назначением;

исполнения нанимателем иных обязанностей, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Наймодатель обязан предоставить нанимателю жилого помещения в надлежащем состоянии. Своевременно производить необходимый капитальный и текущий ремонт здания общежития, его жилых помещений и мест общего пользования, инженерно-технического оборудования и инвентаря. На период проведения капитального ремонта общежития наймодатель обязан предоставить нанимателю другое жилое помещение, отвечающее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, не расторгая при этом действующий договор найма.

Наймодатель также обязуется:

содержать общежитие в соответствии с установленными санитарными правилами, правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда;

зарегистрировать договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии в местном исполнительном и распорядительном органе.

За невыполнение обязательств по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Республики Беларусь [50, с. 64].

Права и обязанности нанимателя по договору найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда

По договору найма служебного жилого помещения наниматель имеет право вселять в занимаемое помещение членов своей семьи в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь. Помимо этого наниматель имеет право требовать от наймодателя своевременного предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

В случае нарушения наймодателем существенных условий договора, наниматель имеет право требовать расторжения договора найма служебного жилого помещения.

Члены семьи лица, получившего служебное жилье, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением, они вправе пользоваться служебным жилым помещением наравне с нанимателем до тех пор, пока он не утратил трудовой связи с организацией, предоставившей жилье.

Граждане, проживающие в служебном жилом помещении, не вправе сдавать эти помещения в поднаем, обменивать их, изменять договор найма по требованию членов семьи нанимателя, ставить вопрос о разделе жилой площади и др.

Работники, прекратившие трудовые (служебные) отношения с государственным органом или другой государственной организацией, в хозяйственном ведении либо оперативном управлении которых находятся служебные жилые помещения государственного жилищного фонда, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними гражданами в соответствии с законодательством в судебном порядке [32, п. 77].

В случае получения (приобретения) нанимателем служебного жилого помещения в данном населенном пункте жилого помещения общей площадью 15 кв.метров и более на одного человека, отвечающего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда расторгается, а проживающие в этом жилом помещении граждане подлежат выселению в судебном порядке. Если один из совершеннолетних членов семьи нанимателя состоит в трудовых (служебных) отношениях с наймодателем и по характеру работы ему может быть предоставлено служебное жилое помещение, то с ним заключается договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда.

Права и обязанности наймодателя по договору найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда

По договору найма служебного жилого помещения наймодатель имеет право требовать своевременного внесения нанимателем платы за пользование жилым помещением, платы за техническое обслуживание и коммунальные услуги, отчислений на капитальный ремонт жилого дома.

Наймодатель также имеет право:

требовать от нанимателя использования предоставленного ему жилого помещения в соответствии с его назначением;

доступа в жилое помещение работников, занятых техническим обслуживанием жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения, инженерных систем и оборудования и проведения необходимых ремонтных работ;

исполнения нанимателем иных обязанностей, предусмотренных законодательством Республики Беларусь [2, с. 68].

В обязанности наймодателя по договору найма служебного жилого помещения входит:

содержание в технически исправном состоянии теплофикационные, водопроводные, канализационные и электрические сети и устройства, находящиеся во вспомогательных помещениях дома;

проверка техническое состояние строительных конструкций и инженерных систем дома и жилых помещений в целях выявления и своевременного устранения недостатков;

своевременная подготовка жилого дома, вспомогательных помещений, инженерного и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях и др.

По требованию нанимателя и в установленные законодательством Республики Беларусь сроки наймодатель обязан выдать нанимателю необходимые справки: о занимаемом жилом помещении и составе семьи нанимателя.

При изменении количества проживающих в жилом помещении наниматель обязан своевременно вносить соответствующие изменения в договор [2, с. 69].

Таким образом, заключив договор найма жилого помещения, стороны приобретают права и возлагают на себя определенные обязанности. Так как договор найма жилого помещения является двусторонним, то права одной стороны корреспондируют обязанностям другой стороны. Так, наниматель обязан своевременно вносить плату за техническое обслуживание жилого помещения и пользованием им, за коммунальные услуги. Соответственно наймодатель имеет право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за техническое обслуживание жилого помещения и пользованием им, за коммунальные услуги.

Заключение

Резюмируя изложенное, можно сделать следующие выводы.

Договор найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Сторонами договора найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель. Предметом договора найма жилого помещения является жилое помещение типовых потребительских качеств. Заключение, изменение и расторжение договора найма жилого помещения осуществляется в строгом соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь.

Договор найма жилого помещения заключается между нанимателем (и членами его семьи) и наймодателем в письменной форме. Причем он может быть заключен только на свободное жилое помещение.

Расторжение договора найма жилого помещения возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора найма и по другим основаниям, предусмотренным законодательством. Никто самовольно и без оснований не может быть выселен из жилого помещения.

Договор найма жилого помещения является двусторонним, поэтому права и обязанности одной стороны корреспондируют обязанностям и правам другой стороны.

На нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжению полученным жильем. В частности, приватизировав государственное и муниципальное жилье, гражданин может оставить его наследникам. Отрицательные, которые пока доминируют, заключаются в том, что перспектива получения жилья для большинства становится все более призрачной, а субсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность. В сложившихся на современном этапе экономических условиях без широкой государственной поддержки обеспечение граждан жильём становится для миллионов людей неразрешимой проблемой.

На наш взгляд, некоторые вопросы, касающиеся прав и обязанностей сторон по договору найма жилого помещения, можно решить следующим образом.

. Наиболее остро стоит проблема выселения граждан из жилого помещения в случае ликвидации ветхих и аварийных жилых домов, из домов, подлежащих сносу. Для этих целей могут быть использованы пустующие дома, т.к. в республике насчитывается больше 100 тысяч жилых домов (квартир), в которых не проживают (не прописаны) собственники и члены их семей, в т.ч. и в сельских населенных пунктах. Таким образом, вовлечение в оборот пустующих домов является резервом решения данной жилищной проблемы. В случае отказа переселения в сельскую местность, предоставлять вне очереди льготные кредиты на строительство либо покупку нового жилья.

. Подобным образом можно решить проблему предоставления жилого помещения гражданам, в случае их выселения на время реконструкции или капитального ремонта здания без расторжения договора найма жилого помещения.

. При расторжении договора найма жилого помещения, предоставленного определенной категории граждан (социальное жилье), наиболее остро стоит вопрос выселения данной категории лиц (за порчу имущества, за систематическое разрушение, за систематическое нарушение правил пользования жилым помещением). Для этих целей также могут быть использованы пустующие дома, в которых не проживают (не прописаны) собственники и члены их семей, в т.ч. и в сельских населенных пунктах.

. В связи с уклонением нанимателя от оплаты за пользование жилым помещением предусмотрено расторжение договора найма жилого помещения и, как следствие, выселение данной категории физических лиц в общежития, расположенные в сельских населенных пунктах, с обязательным трудоустройством в колхозах и совхозах и оплатой проживания в данном общежитии. Здесь важная роль отводится местным исполнительным и распорядительным органам. Данная мера станет конкретным проявлением заботы государства о реализации предусмотренного ст. 21 Конституции Республики Беларусь права всех граждан на достойный уровень жизни, включая нормальные жилищные условия.

. В случае возникновения вопроса о расторжении договора найма служебного жилого помещения, предоставляемого организацией на время работы нанимателя, по усмотрению администрации может предлагаться приватизация данного служебного жилья и предоставление льготного кредита на приватизацию.

. Участились случаи нарушения нанимателями требований наймодателя по соблюдению чистоты и порядка в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и придомовой территории. Данную проблему можно решить, предоставив право наймодателю на введение штрафных санкции в отношении нанимателей либо обязав нанимателей произвести уборку и ремонт поврежденного имущества за счет собственных средств. Это позволит сократить затраты государства на незапланированный ремонт.

. Участились случаи обрушения конструкций жилых домов (балконов), разрыва тепловых сетей, газопроводов. Это свидетельствует о том, что наймодателем не всегда выполняются обязательства по содержанию в технически исправном состоянии водопроводных, электрических, тепловых сетей и иных обязанностей по содержанию зданий и сооружений в технически исправном состоянии. Представляется, что наймодателю необходимо своевременно заключать договоры на техническое обслуживание зданий и коммуникационных сетей с ремонтными организациями. Это позволит снизить затраты на незапланированный ремонт и избежать повторных случаев возникновения аварийных ситуаций.

Список использованных источников

1. Белявский, С. Порядок выселения и снятия с регистрационного учета лиц, проживающих в общежитиях / С. Белявский // БНПИ. Юридический мир. - 2008. - №11. - С. 64-65.

. Бруй, М. Г. Жилищное право: ответы на экзаменационные вопросы. / М. Г. Бруй. - Минск : ТетраСистемс, 2007. - 224 с.

. Василевич, Г. А. В поисках правовых решений / Г. А. Василевич. - Минск : Право и экономика, 2010. - 236 с.

. Василевич, Г. А. Конституционное право Республики Беларусь : учебник / Г. А. Василевич. - Минск : Книжный Дом, 2010. - 468 с.

. Василевич, Г. А. Конституция - основа национальной правовой системы / Г. А. Василевич. - Минск : Право и экономика, 2019. - 691 с.

. Гражданский кодекс Республики Беларусь : принят Палатой представителей 28 окт. 1998 г. : одобр. Советом Респ. 19 ноя. 1998 г. : текст Кодекса по состоянию на 03 июля 2011г. - Минск : Амалфея, 2008. - 736 с.

. Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь : принят Палатой представителей 10 дек. 1998 г. : одобр. Советом Респ. 18. дек. 1998 г. : текст Кодекса по состоянию на 04 янв. 2012 г. // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 1999 г. - №18-19. - 2/13.

. Гражданское право. В 3 т. Т. 1 : учебник / А. В. Каравай [и др.]; под ред. В. Ф. Чигира. - Минск : Амалфея, 2008. - 864 с.

. Гражданское право. В 3 т. Т. 2 : учебник / Т. В. Авдеева [и др.]; под ред. доктора юридических наук, профессора, заслуженного юриста БССР В. Ф. Чигира. - Минск : Амалфея, 2010. - 960 с.

. Гражданское право. Особенная часть / И. А. Маньковский. - Минск : Молодежное, 2008. - 206 с.

. Гражданское право. Особенная часть : ответы на экзаменационные вопросы / Н. Л. Бондаренко. - 3-е изд., перераб. и доп. - Минск : ТетраСистемс, 2008. - 160 с.

. Гражданское право. Особенная часть : учеб. пос. / Д. А. Колбасин. - Минск : Амалфея, 2006. - 768 с.

. Демичев, Д. М. Конституционное право : учеб. пособие / Д. М. Демичев. - Минск : Выш. шк., 2004. - 351 с.

. Ермолкевич, Н. К вопросу о сущности и правовой природе права граждан Республики Беларусь на жилище / Н. Ермолкевич // Юстиция Беларуси. - 2011. - №12. - С. 42-45.

. Ермолкевич, Н. Право на получение жилого помещения социального пользования как обеспечительная мера / Н. Ермолкевич // Юстиция Беларуси. - 2012. - №2. - С. 49-52.

. Жилищный кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 18 дек. 2008 г. : одобр. Советом Респ. 08 фев. 1999 г. : текст Кодекса по состоянию на 15 янв. 2011 г. - Минск : Амалфея, 2008. - 80 с.

. Качан, Н. Предоставление жилого помещения при сносе дома / Н. Качан // Юрист. - 2010. - С. 80.

. Качан, Н. Предъявление иска о выселении / Н. Качан // Юрист. - 2009. - №6(97). - С. 80.

. Кодекс об административных правонарушениях Республики Беларусь : принят Палатой представителей 17 дек. 2002 г. : одобрен Советом Респ. 2 апр. 2003 г. : текст кодекса по состоянию на 13 дек. 2011 г. // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2003 г. - №63. - 2/946.

. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь : книга в 2-х томах / отв. ред. В. Ф. Чигир. - Минск : Амалфея, 1999. - 1071 с.

. Конституция Республики Беларусь : принята на республиканских референдумах 24 ноя. 1996 г. и 17 окт. 2004 г. : текст Конституции по состоянию на 27 ноя. 2004 г. - Минск : «Беларусь». - 2006. - 96 с.

. Корнушенко, Е. Практикующему юристу / Е. Корнушенко // Юрист. - 2008. - №11 (90). - С. 36-38.

. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ними : Закон Респ. Беларусь, 22 июля 2002 г., №133-З: в ред. Закона Респ. Беларусь от 30.12.2011 г. // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2002. - 87. - 2/882.

. О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг : Закон Респ. Беларусь, 16 июля 2008 г., №405-З // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2008 г. - №175. - 2/1502.

. О мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» : Постановление Совета Министров Респ. Беларусь, 27 янв. 2009 г., №99 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2009 г. - №31. - 5/29208.

. О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом : Указ Президента Респ. Беларусь, 29 мар. 2012 г., №150 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2012 г. - №39. - 1/13414.

. О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений : Декрет Президента Респ. Беларусь, 19 дек. 2008 г., №24 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2008 г. - №305. - 1/10313.

. О некоторых вопросах организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов : Постановление Совета Министров Респ. Беларусь, 22 сен. 1999 г., №1469 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 1999 г. - №74. - 5/1689.

. О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений : Указ Президента Респ. Беларусь, 06 янв. 2012 г., №13 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2012 г. - №6. - 1/13224.

. О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства : Постановление Пленума Верховного Суда Респ. Беларусь, 30 мар. 2000 г., №3 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2000 г. - №37. - 6/218.

. О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений: Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Респ. Беларусь, 15 февр. 2012 г., №1 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2012 г. - №25, 6/1140.

. О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений : Указ Президента Респ. Беларусь, 29 ноя. 2005 г., №565 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2005 г. - №190. - 1/6977.

. О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области строительства, изъятия и предоставления земельных участков : Указ Президента Респ. Беларусь, 11 ноя. 2011 г., №520 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2011 г. - №128. - 1/13071.

. О практике применения судами жилищного законодательства по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселения : Постановление Пленума Верховного суда Респ. Беларусь, 28 июн. 2007 г., №8 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2007 г. - №171. - 6/686.

. О приватизации государственного имущества и преобразовании государственных унитарных предприятий в открытые акционерные общества : Закон Респ. Беларусь, 19 янв. 1993 г., №2103-XII : в ред. Закона Респ. Беларусь от 16.07.2010 г. // Газета "Звязда" от 16 февраля 1993 г.

. О приватизации государственной собственности в Республике Беларусь : Декрет Президента Респ. Беларусь, 20 мар. 1998 г., №3 // Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Респ. Беларусь. - 1998 г. - №9, ст. 206.

. О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь : Закон Респ. Беларусь, 16 апр. 1992 г., №1593-XII : в ред. Закона Респ. Беларусь от 15.07.2008 г. // Ведамасцi Вярхоўнага Савета Рэспублiкi Беларусь. - 1992 г. - №15, ст. 247.

. О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения : Постановление Пленума Верховного суда Респ. Беларусь, 26 мар. 2003 г., №2 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2003 г. - №41. - 6/360.

. О совместном домовладении : Закон Респ. Беларусь, 08 янв. 1998 г., №135-З : в ред. Закона Респ. Беларусь от 09.11.2009 г. // Ведамасцi Нацыянальнага сходу Рэспублiкi Беларусь. - 1998 г. - №7, ст. 88.

. Об аренде: Закон Респ. Беларусь, 12 дек. 1990 г., №460-XII : в ред. Закона Респ. Беларусь от 31.12.2009 г. // Газета "Звязда" от 27 декабря 1990 г.

. Об изъятии и предоставлении земельных участков : Указ Президента Респ. Беларусь, 27 дек. 2007 г., №667 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2008 г. - №6. - 1/9264.

. Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами : Постановление Совета Министров Респ. Беларусь, 25 авг. 1999 г., №1332 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 1999 г. - №68. - 5/1526.

. Об утверждении и введении в действие Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь : Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства, 07 дек. 1999 г., №177 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2000 г. - №14. - 8/2546.

. Об утверждении Концепции строительства (реконструкции) доступного и комфортного жилья для населения города Минска : Решение Минского городского Совета депутатов, 22 сен. 2010 г., №50 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2010 г. - №267. - 9/35323.

. Об утверждении Положения об общежитиях и Типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии : Постановление Совета Министров Респ. Беларусь, 15 сен. 1999 г., №1437 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 1999 г. - №73. - 5/1672.

. Об утверждении Правил обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь : Постановление Совета Министров Респ. Беларусь, 02 авг. 1999 г., №1191 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 1999 г. - №61. - 5/1384.

. Об утверждении типовых договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда : Постановление Совета Министров Респ. Беларусь, 17 мар. 2006 г., №371 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2006 г. - №52. - 5/22049.

. Паращенко, В. Н. Хозяйственное право Республики Беларусь. Особенная часть. / В. Н. Паращенко. - Минск : ПолиБиг, 1999. - 340 с.

. Процессуально-исполнительный кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях : принят Палатой представителей 09 ноя. 2006 г.: одобр. Советом Респ. 01 дек. 2006 г.: текст Кодекса по состоянию на 13 дек. 2011 г.

. Регулирование жилищных отношений / Е. И. Корнушенко, Н. П. Качан, Е. Б. Чарей. - Минск : Агентство Владимира Гревцова, 2006. - 208 с.

. Рыбалкин, А. Арендная плата за неиспользуемое имущество / А. Рыбалкин // Юрист. - 2011. - №3(118).

. Савицкий, В. Новое в регулировании жилищных правоотношений / В. Савицкий // Юстиция Беларуси. - 2010. - №12. - С. 20-22.

. Савицкий, В. Новое в регулировании жилищных правоотношений / В. Савицкий // Юстиция Беларуси. - 2012. - №2. - С. 34-37.

. Савицкий, В. Отдельные вопросы жилищного законодательства / В. Савицкий // Юстиция Беларуси. - 2005. - №9. - С. 40-42.

. Савицкий, В. Отселение граждан из ветхого жилья / В. Савицкий // Юстиция Беларуси. - 2007. - №5. - С. 58-60.

. Чигир, В. Ф. Договор найма жилого помещения: по новому жилищному законодательству / В. Ф. Чигир. - Минск : Амалфея, 2001. - 368 с.

. Юридический справочник для населения / С. М. Ананич [и др.]; Национальный центр законодательства и правовых исследований Республики Беларусь. - Минск : ГИУСТ БГУ, 2011. - 729 с.