Выбор способа управления многоквартирным домом

Выбор способа управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс (ст.16) устанавливает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управление многоквартирным домом, прежде всего - обязанность собственников помещений в нем. Следует подчеркнуть, что участие в управлении домом должны принимать все собственники, в той мере, которая определяется принадлежащей им долей в общем имуществе. Это относится к гражданам-владельцам квартир, так и юридическим лицам, в собственности которых находятся нежилые помещения, а также и к органам местного самоуправления и государственной власти, если они владеют неприватизированными помещениями.

Управление многоквартирным домом как обязанность собственников помещений заключается в определении целей управления домом и осуществлении ими действий, необходимых для поддержания принадлежащих им жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме в надлежащем состоянии, обеспечивающем их пригодность для проживания. В том числе, это означает принятие решений о том, каким способом, за счет каких средств и чьими силами будут осуществляться функции по управлению (а в каких-то случаях также работы по содержанию и ремонту многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг), формирование бюджета и распределение расходов на цели управления и содержания многоквартирного дома, формирование заказа на услуги и работы, заключение договоров и контроль работы исполнителей.

Принятие решений по управлению многоквартирным домом-одновременно право и обязанность собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники не могут отстраняться от управления домом независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют.

С момента вступления в действие Жилищного кодекса РФ управление многоквартирными домами осуществляется по правилам, установленными VIII разделом ЖК, который определяет и регламентирует способы управления многоквартирными домами.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

·        непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

·              управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

·              управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть изменен. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД, даже если собственники не принимали участия в общем собрании собственников. Общее собрание может быть проведено как в форме собрания (совместное присутствие) так и в форме заочного голосования. Процедура проведения собрания установлена Жилищным кодексом РФ.

Выбор способа управления зависит от того, сколько помещений в доме (жилых и нежилых), насколько платёжеспособны, дисциплинированы и активны жители, и насколько они заинтересованы в более комфортных условиях проживания.

Таблица. Критерии выбора способа управления домом

Учитывая, что управление МКД требует определенных знаний, навыков, технического состояния многоквартирного дома, уровня социальной обеспеченности собственников помещений предпочтительней передать функции по управлению домом профессионалам, т.е управляющей организации, или принимать решение о создании товарищества собственников жилья из активных жителей, наиболее заинтересованных в проживании в более комфортных условиях. При непосредственном управлении МКД собственники помещений в нем сами решают все общие вопросы управления, на что необходимо, кроме всего перечисленного, еще и наличие свободного времени.

Непосредственное управление

При непосредственном управлении МКД собственники помещений в нем сами решают все вопросы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД и предоставлением коммунальных услуг. Данный способ представляет собственникам помещений в доме два варианта участия в управлении таким домом: лично и через своего представителя.

При первом варианте все собственники помещений или их большинство, на основании решения общего собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию или выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с одной организацией, осуществляющей соответствующие виды деятельности.

Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме:

Каждый собственник самостоятельно от своего имени заключает договоры на предоставление услуг по обеспечению холодным и горячим водоснабжением, водоотведением, электро- и газоснабжением, отоплением и каждый собственник несет ответственность за оплату предоставленных услуг лично.

Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме:

При втором варианте все собственники помещений в доме вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, через своего представителя. Для этого собственники помещений на общем собрании принимают решение о делегировании полномочий представителю собственников помещений на заключение договоров с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности:

Данный способ управления в МКД целесообразно применить в многоквартирных домах, в которых небольшое количество помещений.

Однако, Жилищный кодекс РФ не устанавливает ограничения по количеству собственников для данного способа управления многоквартирным домом.

Управление ТСЖ и ЖК

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, создаваемая по инициативе собственников для управления многоквартирным домом.

Основная цель создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) - совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, которое предусматривает самостоятельное управление либо управление с привлечением профессиональной организации.

Основные преимущества товариществ собственников жилья:

·        собственники помещений самостоятельно решают, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего или управляющую организацию (физическое или юридическое лицо));

·              вправе расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ других, более квалифицированных специалистов, при несоответствии качества работ требованиям жителей;

·              самостоятельно формирует свой бюджет;

·              самостоятельно планирует работы по содержанию и ремонту своего дома, определяет их очередность, контролирует их качественное исполнение;

·              может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящейся в общедолевой собственности, рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей;

·              ТСЖ отличается прозрачностью финансовых потоков - любой член ТСЖ имеет возможность участвовать в формировании бюджета и контролировать его исполнение через ревизионные комиссии или лично;

·              ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, предусмотренных Уставом:

o   обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

o     строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме.

Жилищный или жилищно-строительный кооператив - добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а так же управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Особенности жилищного кооператива:

·        жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами;

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, договорные отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при управлении домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК могут осуществляться по одной из двух возможных схем.

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ПК от имени собственников помещений в доме:

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК:

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

Управление управляющей организацией

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ управления многоквартирным домом, как управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).

Для этого общее собрание собственников помещений должно принять решения об:

·        избрании способа управления МКД управляющей организацией;

·              избрании конкретной управляющей организации;

·              условиях договора управления с управляющей организацией.

В процессе подготовки к проведению общего собрания по выбору способа управления (ссылка 1.2.2.1), в случае, если по результатам предварительно проведенного опроса собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, инициаторам собрания необходимо изучить предложения управляющих организаций и выбрать наиболее оптимальные. Целесообразно предложить общему собранию выбор из нескольких управляющих организаций, т.к. предложения могут быть различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг. Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами.

При выборе способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранной организацией договоры управления, в которых должно быть указано:

·        состав общего имущества (ссылка 1.2.3.2) многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

·              перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

·              порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

·              порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договоры с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников помещений в доме.

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме:

Управляющая организация должна составить годовой план управления многоквартирным домом, в котором отражается весь перечень оказываемых услуг и работ на текущий год, выполняемых собственными силами и силами подрядных организаций и обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Собственники помещений вправе расторгнуть договор управления многоквартирным домом (ст.162 ЖК РФ). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия, такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Заключение

дом кооператив коммунальный услуга

Как показала практика, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.

В большинстве регионов наибольшее количество многоквартирных домов избрало непосредственный способ управления. Но если измерять показатели не в численности строений, а в площадях, на первом месте зачастую оказываются управляющие компании