Система экспертиз инвестиционно-строительного процесса на примере блока А жилищно-коммерческого комплекса 'Фрегат'
ANNOTATION
N. YА. The primary kinds of examination and financial analysis of reconstruction of the restaurant. The graduation project on speciality «Expertise and real state management» (270115). - Novokuznetsk, 2006. - 147 c. Tables 41, pict. 18, original drawings 9.the graduation theses was process project of construction of the restaurant in Sheregesh - district of Tashtagol, at mountain Zelenaya. It was realized technical, financial, administrative, and evaluative examinations of the project. If appreciate the output, may to draw a conclusion, that the restaurant business is the very profitable kind of business. The opening of the restaurant will allow to widen the carrying out of leisure for guests, it will appear the new work places, the tax proceeds will replenish the budgets of all levels and off-budget stocks.efficiency of investment- building process and direction of real state object on example the restaurant in system of recreation and hotel assembly in Sheregesh.
Executor Vibe N. YA
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
. АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА И ПРОЕКТИРОВАНИЕ
1.1 Характеристика объекта проектирования
.2 Анализ земельного участка, инфраструктуры и генерального плана объекта
.3 Анализ объемно-планировочного и конструктивных решений объекта
.4 Оценка инженерного оборудования и сетей
.5 Технико-экономические показатели объекта
2. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА
2.1 Основные конструкции
2.1.1 Фундаменты
.1.2 Стены и перегородки
.1.3 Перекрытия
.1.4 Кровля
.1.5 Лестницы
2.2 Инженерное оборудование
2.2.1 Отопление и горячее водоснабжение
.2.2 Вентиляция
.2.3 Холодное водоснабжение
.2.4 Канализация
.2.5 Электроснабжение
2.3 Правила эксплуатации элементов строительных конструкций и инженерного оборудования
2.3.1 Фундаменты
.3.2 Стены и перегородки
.3.3 Перекрытия
.3.4 Кровля
.3.5 Полы
.3.6 Лестницы
.3.7 Отопление
.3.8 Вентиляция
.3.9 Водоснабжение и водоотведение
.3.10 Электроснабжение и слаботочные сети
.3.11 Чердак
3. ПРАВОВАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА
3.1 Правовая экспертиза
.2 Экономическая оценка проекта недвижимости
3.2.1 Определение сметной стоимости
3.2.1.1 Локальные сметы
.2.1.2 Объектная смета
.2.1.3 Сводный сметный расчет стоимости строительства
.2.1.4 Сводка технико-экономических показателей
.2.1.5 Оценка земельного участка
3.3 Оценочная экспертиза
3.3.1 Принципы оценки
.3.2 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) земельного участка
.3.3 Основные подходы и методы оценки недвижимости
3.3.3.1 Доходный подход в оценке недвижимости
.3.3.2 Сравнительный (рыночный) подход в оценке недвижимости
.3.3.3 Затратный подход в оценке недвижимости
3.4 Экспертное заключение об определении рыночной стоимости ресторана
3.4.1 Оценка стоимости по доходному подходу
.4.2 Оценка стоимости по сравнительному подходу
.4.3 Оценка стоимости по затратному подходу
.4.4Выведение итоговой величины стоимости объекта оценки
4. УПРАВЛЕНИЕ СОЗДАНИЕМ ОБЪЕКТА
4.1 Организация строительства
.2 Управление строительством объекта
.3 Описание бизнеса проекта
4.3.1 Анализ рынка
.3.2 Маркетинговое исследование
4.3.2.1 Теоретические основы маркетингового исследования развлекательных центров
4.3.3 Маркетинговое исследование применительно рассматриваемого объекта
4.4 Инвестиционное планирование проекта
4.4.1 Общие данные
.4.2 Входная информация и предварительные расчеты
5. УПРАВЛЕНИЕ ФУНКЦИОНИРОВАНИЕМ ОБЪЕКТА
5.1 Теоретические основы управления недвижимостью
.3 Управление финансами (финансовый менеджмент)
.4 Социальный менеджмент
6. ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТА
6.1 Организация работ по обеспечению охраны труда
6.2 Охрана окружающей природной среды в процессе строительства
.3 Анализ экологической обстановки в месте расположения объекта
.4 Охрана земель от воздействия объекта и благоустройство территории
.6 Расчет приземных концентраций загрязняющих веществ от выбросов объекта
.7 Мероприятия по защите от шума
.8 Охрана водного бассейна от загрязнения
.9 Охрана окружающей среды при складировании (утилизации) отходов
7. УПРАВЛЕНИЕ КАЧЕСТВОМ
7.1 Принципы построения системы менеджмента качества
.2 Методика определения политики предприятия в области качества
.3 Методология разработки и внедрения системы менеджмента качества
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
В данном дипломном проекте рассмотрена система экспертиз инвестиционно-строительного процесса на примере блока А жилищно-коммерческого комплекса Фрегат.
В настоящее время жилищно-коммерческое строительство является наиболее перспективным в процессе реализации инвестиционно - строительных проектов, поскольку отражает современные запросы заказчика и выполняет требования к стилю и архитектуре создаваемых объектов. Повышенный спрос на объекты жилищно-коммерческого строительства в последние годы обусловлен исключительным удобством совмещения коммерческих объектов, располагаемых на первых этажах (супермаркетов, парикмахерских и салонов красоты, пунктов обмена и проката, ателье и др), и жилых квартир на верхних этажах. За счет профессионализма и высокого творческого потенциала архитекторов, создаются уникальные жилищно-коммерческие комплексы.
Деловые центры типа «жилье и офис в одном доме» активно развиваются в США и Европе и получают постепенное распространение в России. Но если москвичи уже успели оценить преимущества многофункциональных комплексов (в столице и пригороде введено в эксплуатацию несколько таких объектов), сибирякам еще только предстоит примерить на себя блага современной цивилизации.
Актуальность данной дипломной работы обусловлена направленностью на решение вопросов исследования экспертиз инвестиционно-строительного процесса на примере блока А жилищно-коммерческого комплекса.
Цель проекта − проведение экспертиз инвестиционно-строительного процесса
Задачи проекта − разработка проекта строительства, проработка общего направления деятельности, проведение экспертиз инвестиционного проекта: оценочной, строительно-технической, финансово-экономической, проработка перспективных шагов развития инвестиционного проекта и управления объектом.
1. АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА
.1 Характеристика объекта проектирования
В данной работе рассматривается отдельно стоящий жилой дом, возведенный в 2009 году и расположенный по адресу г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Орджоникидзе,37, индекс 654007 , в квартале 43, строительный номер 22А.
Жилой дом - 17-ти этажное здание со встроенными торгово-офисными помещениями.
Всего в блоке А 76 квартир (на двух верхних этажах квартиры двухуровневые). Количество комнат в них - от одной (общая площадь однокомнатной квартиры - более 60 «квадратов») до четырех (максимально - 150 «квадратов» в четырехкомнатной квартире).
Цель проекта строительства: строительство жилого дома позволит увеличить объем предложений на рынке нового качественного жилья в Центральном районе, а также завершить благоустройство территории в квартале 43 Центрального района г. Новокузнецка и формирование архитектурного облика ул. Орджоникидзе.
При выборе, расчете и конструировании несущих и ограждающих строительных конструкций приняты следующие данные:
-климатический район строительства - 1В;
-расчетный вес снегового покрова (IV район) - 2,4 кПа (240кгс/см2);
нормативное значение ветрового давления (II район) - 0,30 кПа (30 кгс/м2);
температура наиболее холодной пятидневки - минус 39єС;
нормативная глубина промерзания грунта - 1,9 м;
сейсмичность района строительства - 7 баллов;
сейсмичность площадки строительства - 8 баллов;
1.2Анализ земельного участка, инфраструктуры и генерального плана объекта
Площадка проектируемого строительства находится в квартале 43 Центрального района города Новокузнецк, на пересечении проспекта Кузнецкстроевского и ул. Орджоникидзе, в геоморфологическом отношении расположена на высокой пойме р. Томи.
По инженерно-геологическим изысканиям, выполненным ОАО ЮжКузбассТИЗИС в 2005г., инженерно-геологический разрез площадки до глубины 13,1 м представлен насыпными грунтами, аллювиальными суглинками различной консистенции, песчаными и галечниковыми отложениями р. Томи, подстилаемые песчаниками верхнепермского возраста.
Подземные воды встречены на глубинах 3,0-5,5 м в песчаных и галечниковых грунтах. Воды безнапорные и слабонапорные.
По химическому составу подземные воды неагрессивные к бетону нормальной водонепроницаемости (редко слабоагрессивные по содержанию агрессивной углекислоты). Грунты залегающие ниже уровня подземных вод слабоагрессивные по отношению к углеродистой стали.
Максимальный предполагаемый уровень подземных вод принят по результатам режимных наблюдений на отметке 199,0 м. абс.
Земельный участок общей площадью 7516 кв. метров.
Развитая инфраструктура. Поблизости располагаются:
- 2 школы
1 лицей
1 гимназия
6 детских садов
2 взрослые поликлиники
2 детские поликлиники
площадь мероприятий
Развито транспортное сообщение. По ул. Орджоникидзе пролегают следующие маршруты:
- автобус №58
- маршрутное такси №58к, 62, 84, 16
трамвай №12а
По проспекту Кузнецкстроевский:
маршрутное такси №14, 62, 16
автобус №80
Генплан разработан в соответствии со СНиП II-84-78. Здание подразделяется на несколько зон:
1 зона - надземный и подземный паркинг на 216 машиномест
зона - торговая и офисная, располагающиеся на первых трех этажах.
зона - является зоной комфортного современного жилья.
зона - зона отдыха с детскими площадками.
Участок строительства занимает юго-восточную часть микрорайона №43.
В пределах границы благоустройства площадка ограничена:
с востока - проспектом Кузнецкстроевский
с юга - ул. Орджоникидзе
Район строительства, согласно СНиП 23-01-99, относится к I В строительно-климатическому подрайону.
Рельеф участка ровный, плодородный слой почвы отсутствует.