|
Финансирование
|
Доля в совокупном капитале,
%
|
Текущая требуемая ставка, %
|
|
Кредит
|
60
|
10 (годовых)
|
|
Собственные средства
|
40
|
15
|
1) Найдем ипотечная постоянную:
M = 12*F6(10%,
10 лет, мес.) = 12*0,01322 = 0,15864
2) Общая ставка капитализации объекта
недвижимости:
R = M*RM + E*RE =
0,6*0,15864 + 0,4*0,15 = 0,0954184 + 0,06 = 0,155184
Ответ: Общая ставка капитализации объекта недвижимости
составляет 15,52%.
Задача 3.2
Инвестор собирается приобрести ресторан в центре
города. Земельный участок, на котором он расположен, оценивается в $8000,
остальная часть стоимости приходится на здание. Из-за недостатка собственных средств
необходимо привлечь кредит (в размере 60% от стоимости объекта), который
планируется погасить в течение 10 лет. Банк выдает ипотечные кредиты под 12%
годовых с ежемесячным погашением и коэффициентом покрытия долга не менее 1,4.
Каким должен быть минимальный годовой чистый операционный доход от ресторана,
чтобы получение кредита стало возможным. Анализ схожих объектов указывает на
ставки капитализации для земли и улучшений 17% и 19% соответственно.
Исходные данные:
- Стоимость земли: VL=8 000 долл.
- Стоимость строительства: VB=V - VL
- Доля заемных средств: ML=0,6V
- Срок кредита: T=10 лет
- Ставка по ипотеке: r=12% в год с ежемесячным начислением
- Коэффициент покрытия долга: DCR=1,4
- Ставка капитализации для земли: RL=17%
- Ставка капитализации для улучшений: RB=19%
Решение:
1) По условиям задачи коэффициент покрытия долга DCR = NOI/DS,
где DS - сумма по обслуживанию долга,
составляет 1,4. Следовательно, NOI
должен быть > или = DCR*DS=1,4*DS;
2) Сумма по обслуживанию долга DS = RM*ML = RM*0,6*V;
) Коэффициент капитализации для заемного
капитала:
RM = 12*F6(12%,10лет, мес.) = 12*0,01435 = 0,1722;
4) Чистый операционный доход можно выразить следующим
образом:
а) NOI=1,4*DS=1,4* RM*0,6*V=1,4*0,1722*0,6*V=0,144648*V,
б) NOI = IL+IB = RL*VL+RB*VB = 8 000*0,17+0,19*(V-8000) =
= 1 360+0,19*V-1 520 = 0,19*V-160.
Следовательно,
,144648*V =
0,19*V - 160
,045352*V =
160
V = 3 527,96
Минимальный NOI = 0,19*3 527,96 - 160 = 510,31 долл.
Ответ: Минимальный NOI должен составлять 510,31 долл.
Задача 3.3
Оценить стоимость объекта недвижимости. Ожидается, что
он принесет чистый операционный доход в размере $110 000 за год №1, после чего
доход будет возрастать на 5% ежегодно. Период владения составляет 4 года вплоть
до момента продажи объекта на рынке за $1 380 000 по завершении четвертого
года. Какова стоимость объекта при условии, что ставка дисконтирования 17%.
Исходные данные:
NOI = 110 000 долл.
R = 17%
FV = 1 380 000 долл.
Решение:
Стоимость объекта найдется по формуле:
1) Определим денежные потоки по годам:
2) Определим стоимость объекта:
Ответ: Стоимость объекта составляет 1 058 503,4 долл.
Задача
3.4
Определить
стоимость недвижимости при следующих условиях:
1) чистый операционный доход (постоянный) - $50 000;
2) проектируемый период - 10 лет;
) условия кредита:
- норма процента - 8% годовых,
срок амортизации кредита (месячные платежи) - 25 лет;
4) доля заемных средств - 70%;
5) изменение стоимости недвижимости - 20% потери;
) норма отдачи собственного капитала - 16%.
Решить задачу двумя способами:
- используя общую модель ипотечно-инвестиционного
анализа;
- используя модель Эллвуда.
Решение:
1) Решение по общей модели ипотечно-инвестиционного
анализа:
недвижимость доход земельный капитализация
V = (NOI - DS)*F5(16%,10лет,год) + (SP - BAL)*F4(16%,10лет,год) + ML
где NOI -
денежный поток регулярных доходов (NOI = 50 000);
DS - годовая сумма по обслуживанию долга:
DS=RM*ML = 0,09264*0,7V = 0,064848V, где
RM - ипотечная постоянная:
RM = F6(8%, 25лет, мес.) = 12*0,00772 = 0,09264
ML - доля заемных средств (ML=0,7V),
F5(16%,10лет,год) = 4,83323 (табл.),
F4(16%,10лет,год) = 0,22668 (табл.)
SP - стоимость продажи объекта (SP=0,8V),
BAL - остаток по кредиту:
BAL = DS/12*F5(8%,15лет, мес.)= 0,064848V/12*104,64059 = 0,565V.
Стоимость недвижимости:
V = (50 000 - 0,064848V)*4,83323 + (0,8V - 0,565V)*0,22668 + 0,7V
V + 0,31343V -
0,0533V - 0,7V = 241 661,5
,56013V =
241 661,5
V = 431 438,2 долл.
2) Решение с помощью модели Эллвуда:
V = NOI/ R0,
где NOI -
чистый операционный доход (NOI =
50 000),
R0 - общий коэфф-т капитализации:
R0 = r - ∆0*F3 или R0 = Ye - ML*(Ye + PRN*F3 - Rm) - ∆0*F3,
где Ye - норма отдачи от собств. капитала (Ye = 0,16),
ML - доля заемного капитала (ML = 0.7),
PRN - процент выплаты кредита:
PRN = 1 - BAL% = 1-F5(bal)/F5(all) =
= 1-F5(8%,15лет,
мес.)/F5(8%,25лет, мес.) = 1 -
104,64059/129,56452 = = 0,192366938
Rm - коэффициент капитализации заемного
капитала:
Rm = Im/Vm = DS/ML = ML*F6(8%,25лет, мес.)*12/ML =
= 12*0,00772= 0,09264
∆0 - потери в стоим-ти недвиж-ти (∆0
= -0,2)
F3(16%,10лет,год) = 0,04690 (табл.)
R0 = 0,16 - 0,7(0,16 + 0,192*0,0469 - 0,09264) - (-0,2)*0,0469 =
0,1159
V = NOI/ R0 = 50 000/0,1159 = 431 359,5 долл.
Ответ: стоимость недвижимости составляет:
по ИИА - 431 438,2 долл.,
по модели Эллвуда - 431 359,5 долл.
4. Оценка недвижимости затратным
методом
Задача 4.1
Эффективный возраст склада соответствует
действительному и составляет 6 лет, а оцениваемый остающийся срок полезной
жизни - 44 года. Офисные помещения требуют $3700 на немедленную замену покрытий
пола и стен. Оставшийся срок полезной жизни кровли, электропроводки, систем
тепло- и водоснабжения и канализации составляет 9 лет. Однако электропроводку
нужно заменить, так как она не соответствует современным рыночным требованиям.
Затраты на замену составят $4100. Данная замена экономически целесообразна.
1. Прямые издержки, $ 200 000 в том числе:
- кровля, $ 7 500
- электропроводка, $ 3 500
- система тепло и водоснабжения и канализация, $ 4
500
2. Накладные расходы, $ 10 000
3. Прибыль предпринимателя, $ 23 000
За время эксплуатации здания замена короткоживущих
элементов не производилась.
5. Оценка недвижимости методом
сравнения продаж
Задача 5.1
Какова оценочная стоимость магазина общей площадью
4000 м2, в котором арендная площадь составляет 3400 м2.
Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных зданий, но она не
позволяет применить анализ парного набора данных (табл. 5.1).
Таблица 5.1 - Информация о продажах аналогичных
объектов
|
Характеристики объектов
|
Объект
|
|
Оцениваемый
|
№ 1
|
№ 2
|
№ 3
|
|
Цена продажи
|
|
344 850
|
246 950
|
277 100
|
|
Дата продажи
|
|
2 недели назад
|
1 месяц назад
|
3 дня назад
|
|
Общая площадь, м2
|
4 000
|
7 000
|
5 400
|
8 000
|
|
Арендная площадь, м2
|
3 400
|
6 600
|
5 000
|
6 100
|
|
Транспортная доступность и
возможность парковки автотранспорта
|
|
Лучше
|
Лучше
|
Хуже
|
|
Удобство разгрузки
|
|
Аналог
|
Аналог
|
Хуже
|
Решение:
1) Рассчитаем стоимость долю арендной площади по
каждому из сравниваемых объектов:
Объект 1 = 6 600/7 000 = 0,943
Объект 2 = 5 000/5 400 = 0,926
Объект 3 = 6 100/8 000 = 0,7625
2) Цена одного метра общей площади объектов:
Объект 1 = 344 850/7000 = 49,26
Объект 2 = 246 950/5 400 = 45,73
Объект 3 = 277 100/8 000 = 34,64
3) Цена одного метра полезной площади объектов:
Объект 1 = 344 850/6 600 = 52,25
Объект 2 = 246 950/5 000 = 49,39
Объект 3 = 277 100/6 100 = 45,43
Объекты 1 и 2 отличаются временем продажи. По
остальным факторам они аналогичны друг другу. Следовательно, разница в цене
полезной площади обоснована только фактором времени.
Цена за одну неделю снизилась на 49,39 - 52,25 = -
2,86
) Произведем корректировку цены продажи по
фактору времени:
Объект 1 = - 2,86 * 2 = - 5,72
Объект 2 = -2,86 * 4 = -11,44
Объект 3 = -2,86 * 0,43 = -1,23
Корректировка по транспортной доступности и
возможности парковки. В данном случае трудно выбрать 2 объекта для
сопоставления. Поэтому рассчитаем полуразность между объектами 1 и 3. Величина
корректировки по транспортной доступности: (52,25 - 45,43) / 2 = 3,41.
Корректировка по удобству разгрузки. Для сопоставления возьмем объекты 1 и 3:
52,25 - 45,43 = 6,82. Результаты расчета корректировок представим в таблице
5.12
Таблица 5.12
|
Характеристики объектов
|
Объект
|
|
Оцениваемый
|
№ 1
|
№ 2
|
№ 3
|
|
52,25
|
49,39
|
45,43
|
|
Величина корректировки по
времени
|
|
- 5,72
|
-11,44
|
-1,23
|
|
Скорректированная по времени
продажи цена
|
|
46,53
|
37,95
|
44,2
|
|
Величина корректировки по
транспортной доступности и возможности парковки
|
|
-3,41
|
-3,41
|
+3,41
|
|
Скорректированная величина
|
|
43,12
|
34,54
|
47,61
|
|
Величина корректировки по
удобству разгрузки
|
|
0
|
0
|
-6,82
|
|
Скорректированная величина
|
|
43,12
|
34,54
|
40,79
|
Исходя из расчетов, можно принять оценочную стоимость
одного метра полезной площади - 40,8 долл/м2. Общая стоимость
магазина будет составлять: 40,8 * 3 400 = 138 720 долл.
Ответ: Оценочная стоимость магазина составляет 138 720
долл.
Задача 5.2
Определить медиану, моду и установленную корректировку
по данным, представленным в таблице 5.2.
Таблица 5.2 - Информация по парным продажам
|
Цена продажи, $
|
|
Пара 1
|
Пара 2
|
Пара 3
|
Пара 4
|
Пара 5
|
|
Дом с садом
|
55 000
|
60 000
|
52 000
|
47 000
|
48 500
|
|
Дом без сада
|
51 000
|
57 000
|
50 000
|
45 000
|
43 000
|
6. Оценка земельных участков
Задача 6.1
Семья собирается приобрести земельный участок под
коттедж. На соседнем таком же участке уже построен коттедж сметной стоимостью
$56 000 и сдан в аренду за $15 000 в год. Арендатор осуществляет платежи через
банк, за что последний взимает комиссионные в размере 1,5% от перечисляемой
суммы. Собственник несет расходы по эксплуатации объекта $2 375 в год. Рыночные
ставки капитализации для земли и улучшений составляют 19 и 21% соответственно.
Определить стоимость земельного участка. Решение:
1) Стоимость земельного участка:
L = IL/RL,
где RL - коэффициент капитализации земли (RL = 0,19);
IL - доход, относящийся к земле:
IL = NOI - IB,
где IB - доход, относящийся к улучшениям:
IB = VB* RB= 56 000*0,21 = 11 760 долл.
) Рассчитаем чистый операционный доход от соседнего:
NOI =
(Арендные платежи - расходы по эксплуатации)*(1 + комиссионные)
NOI =
(15 000 - 2 375) * (1 - 0,015) = 12 435,63 долл.
3. Доход, относящийся к земле:
IL = NOI - IB = 12 435,63 - 11 760 = 675,63 долл.
4. Стоимость земельного участка:
VL = IL/RL = 675,63/0,19 = 3 555,95 долл.
Ответ: Стоимость земельного участка составляет 3 555,95 долл.
Задача 6.2
Оценить стоимость земельного участка (рис.1) исходя из цены за 1 сотку в
$300.
а2 = 1302 - 502 = 16900 - 2500 = 14400
а = 120
S1
= 350*120 = 42 000
м2 = 420 соток
S2
= S3 = (50*120)/2 = 3 000 м2 =
30 соток
V =
(420 + 2*0,35*60)*300 = 138 600 долл.
Ответ: Стоимость земельного участка составляет 138 600
долл.
Похожие работы на - Оценка недвижимости