Защита прав рентополучателя в договоре пожизненного содержания с иждивением
Оглавление
Введение
Глава 1. Понятие и правовая природа договора пожизненного содержания с иждивением
§1. Возникновение, развитие и правовое регулирование рентных отношений
§2. Понятие и признаки договора пожизненного содержания с иждивением
§3. Правовая природа договора пожизненного содержания с иждивением и его место в системе рентных отношений
Глава 2. Содержание договора пожизненного содержания с иждивением
§1. Предмет и другие существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением
§2. Стороны договора пожизненного содержания с иждивением, их права и обязанности
§3. Форма договора пожизненного содержания с иждивением
Глава 3. Исполнение, изменение и прекращение договора пожизненного содержания с иждивением
§1. Защита прав рентополучателя при исполнении, изменении и прекращении договора пожизненного содержания с иждивением
§2. Ответственность по договору пожизненного содержания с иждивением
Заключение
Библиография
Введение
Актуальность темы дипломной работы и соответствующего исследования обусловлены нижеследующими обстоятельствами.
Значительные политические, социальные, экономические преобразования в нашей стране в последние годы потребовали прогрессивных изменений в правовом регулировании гражданско-правовых отношений, в том числе связанных с распоряжением собственником своим имуществом. Сужение государственного влияния, отказ от административно-командных методов управления экономикой и связанное с этим преобразование правового регулирования экономических отношений привели к расширению в Гражданском кодексе РФ от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ (далее - ГК РФ) свободы участников экономических отношений, приданию правовым нормам преимущественно диспозитивного характера, устранив имеющиеся ранее ограничения и запреты. Появившаяся у граждан возможность приобретать в собственность движимое и недвижимое имущество без количественного ограничения повлекло существенное увеличение сделок с ним. Налицо актуальность проблемы распоряжения собственника своим имуществом, так как в последнее время именно собственники имущества оказываются недостаточно защищенными от «покушений» на их права и законные интересы.
Вышеуказанные изменения определили необходимость введения дополнительных институтов и норм права, способных регулировать новые общественные отношения, защищать права и законные интересы сторон гражданского оборота. К таким институтам можно отнести договор пожизненного содержания с иждивением, который является относительно новым явлением для современного российского гражданского права.
Законодательную возможность заключения договора пожизненного содержания с иждивением граждане получили только с принятием Второй части Гражданского кодекса Российской Федерации 26 января 1996 года №14-ФЗ. Данный акт стал правовой базой, на основе которой члены общества могут получать доход без занятия ими предпринимательской деятельностью.
В силу своей юридической и экономической уникальности договор пожизненного содержания с иждивением, с одной стороны, позволяет определенным заинтересованным лицам, как правило, престарелым или инвалидам, обеспечить себе достойное существование, а с другой - дает возможность приобретения недвижимого имущества на весьма выгодных условиях для плательщика ренты. Заключив данный договор, среднестатистическая российская семья может приобрести для себя жилую недвижимость, не вкладывая сразу значительных денежных средств в покупку, а получатель пожизненного содержания - обеспечить себе достойное существование, защиту своих прав и интересов.
Российский законодатель, признав необходимость юридического закрепления в ГК РФ рентных договоров, снял ограничения для собственников имущества, заключающих договор: получать содержание могут любые лица, независимо от их возраста или состояния здоровья, увеличил круг предметов рентных договоров - от денег и ценных бумаг до земельных участков.
Степень разработанности проблемы: новизна института ренты и, в частности, пожизненного содержания с иждивением привлекает к себе внимание, как ученых, так и практикующих юристов. Однако на протяжении десятилетнего существования рассматриваемого договора ему не посвящено почти ни одной монографии или диссертационной работы, несмотря на накопившуюся массу теоретических и практических вопросов. В научных публикациях, посвященных данной проблеме, в основном даются комментарии к гражданскому законодательству, но решений накопившихся проблем, мер по совершенствованию действующего законодательства не предлагается.
Исключение составляют труды общепризнанных специалистов в области обязательственного права М.И. Брагинского и В.В. Витрянского. Вместе с тем, остается ряд вопросов, недостаточно освещенных или не рассмотренных в работах указанных исследователей (например, вопрос об определении признаков договора пожизненного содержания с иждивением, о его месте в ряду рентных сделок и иных договоров отчуждения имущества, не определены способы и методы защиты прав получателя ренты, и др.).
Кроме научных трудов ведущих дореволюционных, советских и современных цивилистов, зарубежного опыта, работа основывается на нормативных актах Российской Федерации, ее субъектов, зарубежных государств. Также были изучены судебные дела, постановления Президиума Верховного Суда РФ, нотариальная и адвокатская практика.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся между субъектами договора пожизненного содержания с иждивением при его заключении, исполнении и расторжении, обеспечивающие защиту прав и законных интересов получателя ренты.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, регулирующие отношения по защите прав и законных интересов получателя ренты, а также рентные правоотношения в их развитии.
Цель дипломной работы заключается в комплексном исследовании способов защиты прав рентополучателя в договоре пожизненного содержания с иждивением, а также выработке рекомендаций по совершенствованию российского законодательства по данному вопросу. Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:
1)исследовать процесс становления и развития правового регулирования рентных отношений;
2)охарактеризовать правовую природу договора пожизненного содержания с иждивением, определить его место в системе договоров, направленных на передачу имущества в собственность;
)выявить особенности субъектного состава, определить права и обязанности сторон рассматриваемого договора, проанализировать порядок его оформления и регистрации;
)изучить основания и исследовать порядок расторжения и изменения рассматриваемого договора, изучить особенности ответственности сторон, так как эти положения выступают способом обеспечения прав и законных интересов получателя ренты;
)проанализировать практику применения норм ГК РФ о пожизненном содержании, внести и обосновать предложения по совершенствованию законодательства преимущественно в сфере защиты прав рентополучателя.
Методологическая основа исследования базируется на положениях науки гражданского права и общей теории права. В качестве методов исследования применялись как общенаучные методы, такие как анализ, синтез, диалектический и исторический методы, а также специальные юридические методы: сравнительно-правовой, технико-юридический, лингвистический и др.
Научная новизна исследования состоит в том, что данная дипломная работа является одним из первых исследований не только договора пожизненного содержания с иждивением в целом, но такой наиболее важной его стороны, как защита прав и законных интересов получателя ренты.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что сделанные автором дипломной работы выводы могут использоваться для совершенствования законодательства о договоре пожизненного содержания с иждивением и применяться в практической деятельности юристов, должностных лиц, государственных учреждений, деятельность которых связана с заключением, исполнением, регистрацией данных договоров.
Структура дипломной работы обусловлена целями и задачами исследования: введение, три главы, заключение, библиография.
Глава 1. Понятие и правовая природа договора пожизненного содержания с иждивением
§1. Возникновение, развитие и правовое регулирование рентных отношений
Рента, как обязательство по регулярному отчислению денежных средств за неограниченное временем пользование имуществом, имеет богатую историю. В научных работах, посвященных исследуемым правоотношениям, распространено мнение, сформулированное французским цивилистом Л.Ж. Морандьером: институт ренты зародился в средневековой Европе.
Одной из причин появления данных договоров он считал недостаток наличных денег: «Собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было». Действительно, в раннем средневековье, в Европе господствовало натуральное хозяйство, а дефицит наличных денег был настолько велик, что почти до X века в обращении находились деньги, отчеканенные в Римской империи.
Вторую предпосылку возникновения ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что «церковь, также как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические... это был стеснительный запрет и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту». Эту же закономерность возникновения договоров ренты как следствия влияния норм канонического права на гражданско-правовые отношения отмечал и Г.Ф. Шершеневич .
Однако отношения публично-правовой ренты, рентополучателем в которых являлось государство, известны еще со времен римского права. Около IV века н.э. в Восточной Римской империи было распространено право на держание земельных участков, не ограниченное временем и с постоянной рентой. Держатель имущества мог распоряжаться этой землей, но отвечал за своевременное поступление в имперскую казну установленной государством платы, а в случае неуплаты - лицо лишалось предоставленного имущества.
Кроме публично-правовых рентных договоров с участием государства римскому праву была известна и частноправовая рента, при которой содержание предоставлялось физическим лицам под отчуждение капиталов.
Утверждение христианского мировоззрения в Западной Европе и усиленное проникновение религиозных догматов во все сферы общественной жизни, в том числе в право, привело к тому, что рента длительное время не находила своего законодательного закрепления, поскольку церковь запрещала сделки, в которых средства давались в рост.
Одним из первых законодательных актов, регулировавших отношения по договорам ренты, стал Гражданский кодекс Франции 1804 года, включающий главу, посвященную договору пожизненной ренты, в которой основное внимание было уделено условиям признания договора действительным, а также содержанию прав и обязанностей сторон в этом договоре.
По мере развития имущественного оборота в странах континентальной Европы договоры по отчуждению различных видов имущества под условием предоставления периодического содержания широко распространялись и находили свое отражение в гражданско-правовых актах Германии, Швейцарии и других стран.
Статьи о ренте отсутствовали в дореволюционном законодательстве России, однако рента в различных формах все-таки существовала. И.М. Тютрюмов указывал: «Действующее у нас право знает только государственные, непрерывно доходные ренты и как наследие бывшего польского королевства, бессрочную ренту с иезуитских имений и капиталов».
В дореволюционной России обязательные рентные платежи в пользу государства лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. К.П. Победоносцев писал: «Наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем, однако по правилу статей 1528 и 1530 Законов Гражданских возможно заключение подобного договора».
Отсутствие статьи, посвященной ренте, было вызвано следующим: капитальные ренты (отчуждение денежных средств под выплату ренты) регулировались нормами о займах, отчуждение недвижимого имущества (в основном земельных участков) под предоставление содержания предполагало сложную процедуру.
В законодательстве Российской империи были распространены обязательства по пожизненному содержанию с иждивением различных субъектов, но основания возникновения данных обязательств были скорее внедоговорного характера. Так, обязанность по предоставлению пожизненного содержания возникала, например, в случае, когда глава семьи по старости лет или вследствие нетрезвого и расточительного образа жизни устранялся по определению суда от заведования хозяйством. В таком случае хозяйство передавалось какому-либо члену семьи (жене, сыну, зятю) под условием пожизненного содержания устраненного от владения собственностью хозяина.
Большая общественная значимость предоставления пожизненного содержания социально незащищенным субъектам неоднократно отмечалась еще в трудах русских ученых-цивилистов в начале XX века (например, И.М. Тютрюмовым): в жизни нередки случаи, когда беспомощный, больной или одинокий человек обладает небольшим состоянием и из обыкновенных доходов его не может существовать сообразно своим потребностям. Выходом из такого положения является передача имущества в собственность другому лицу с тем, чтобы оно взамен предоставляло пожизненное содержание или выплачивало пожизненный доход в необходимом размере.
Кроме проекта Гражданского уложения 1910 года, попыткой законодательного закрепления договоров ренты стал проект уложения 1913 года, подготовленный В.Э. Герценбергом и И.С. Перетерским. Однако теоретикам-цивилистам и законодателям в начале XX века так и не удалось воплотить в жизнь свои разработки по ряду объективных причин.
После Октябрьской революции рентные отношения снова оказались вне сферы правового регулирования гражданского законодательства. Отсутствие в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года договорных моделей, подобных ренте, было вызвано ее признанием ростовщическим договором, противоречащим советской идеологии. Но «уже в годы НЭПа стали многочисленными случаи заключения договоров продажи жилых строений с условием предоставления продавцу пожизненного содержания, рассматриваемые судами».
При рассмотрении подобных дел суды руководствовались разъяснением отдела НКЮ №1103 от 12 октября 1923 года, в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем говорилось, что эта сделка притворна и прикрывает фактическое дарение, либо она невыгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент.
Кроме того, некоторые положения договора пожизненного содержания с иждивением противоречили статьям ГК РСФСР 1922 года, посвященным купле-продаже, в которой не были предусмотрены, например, обязанность покупателя имущества кормить и ухаживать за продавцом до его смерти; обязанность сохранить за продавцом право пожизненного пользования проданным жилым помещением; необходимость точного установления цены договора, а в рентных обязательствах установить цену с достаточной степенью достоверности практически невозможно. Поэтому 14 сентября 1925 года Пленум Верховного суда РСФСР признал договоры продажи строений под условием пожизненного содержания недействительными как договоры без установления платежа и покупной цены.
Противоречием договора ренты требованиям советского гражданского законодательства было внесение этим договором в гражданско-правовую сферу элемента социального обеспечения, не свойственного ей. В то же время, учитывая объективную экономическую полезность рентных сделок, Верховный суд РСФСР вынужден был констатировать что, исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки действительными в целях защиты интересов продавца - слабой стороны.
Однако возможен был вариант и непризнания судом правовой силы рентного договора из-за неоднозначного отношения правоприменителей к непоименованным договорам: «Отказывая в удовлетворении исков, основанных на договоре купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца, суды ссылались на то, что законодательство подобных договоров не знает. Это считалось достаточным основанием для отклонения исковых требований по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обязательств по содержанию контрагента».
Однако при очень низком уровне благосостояния большей части населения нашей страны, нерешенности жилищного вопроса в период действия ГК РСФСР 1922 года, рассматриваемые договоры для многих были единственным способом приобретения жилища.
Рентные договоры особенно были востребованы после окончания Великой Отечественной войны, что было вызвано объективными причинами: обнищанием значительной части граждан, утратой большей части жилищного фонда, появлением множества одиноких немощных людей, не имевших возможности самостоятельно удовлетворить свои бытовые нужды. М.И. Брагинский замечал: «в тех формах это могло стать дополнительным или даже основным источником существования, прежде всего для инвалидов, пенсионеров, лиц, утративших кормильца и др.».
Изменившаяся под влиянием социально-политических потрясений общественная и экономическая ситуация в годы НЭПа заставила пересмотреть отношение к рентным договорам.
Перед рядом виднейших советских ученых-цивилистов (В.А. Рясенцевым, М.И. Бару, А.А. Ерошенко, В.Ф. Масловым) встала задача обоснования целесообразности законодательного закрепления договоров пожизненного содержания.
Так, В.Ф. Маслов говорил об их несомненной социальной пользе и приводил положительный опыт применения указанных сделок в практике союзных республик бывшего СССР, но отмечал и целый ряд трудностей, связанных с выполнением условий данного договора, одновременно предлагая пути их преодоления. Однако, ряд теоретиков были категорически против включения этого договора в законодательство РСФСР.
С.Н. Ландкоф обосновывал свое неприятие ренты тем, что в подобных сделках соотношение стоимости содержания и передаваемого имущества невозможно заранее определить и вообще сопоставить. Фактически он «упрекал» данные обязательства в алеаторности, что могло повлечь за собой заключение кабальных сделок, к совершению которых вынуждалась сторона, попавшая в тяжелое материальное положение и готовая передать свой дом на весьма неопределенное обязательство по предоставлению содержания.
Вместе с тем усилия ученых-правоведов не пропали даром, и Гражданский кодекс РСФСР 1964 года включил в себя статьи, посвященные купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.
В научных работах возникла дискуссия по поводу признания договора купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца самостоятельным обязательством или же разновидностью купли-продажи. За несамостоятельность этого договора выступали Н. Коняев и В. Круглов, С. Меерзон, подтверждая это ссылками на гражданское законодательство, но упоминая о самостоятельной цели (оказании услуг по содержанию гражданина) данного обязательства, отличавшей его от классической сделки купли-продажи.
Ерошенко А.А., отмечал независимость купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца, которую он усматривал в наличии у договора 1. специфического встречного предоставления услуг и вещей, направленных на обеспечение нужд гражданина в питании, бытовом уходе, отличавшегося от денежного эквивалента договора купли-продажи; 2. личных отношений между продавцом и покупателем.
Таким образом, принятие в 1964 году Гражданского кодекса РСФСР и закрепление в нем статей о купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца было шагом вперед в регулировании подобных правоотношений. У граждан появилась возможность реализовывать свои потребности в сфере предоставления жилья, получения взамен ухода, и возможность защиты своих прав и интересов на основе установленных норм.
ГК РСФСР 1964 года не предусматривал никаких специальных требований к плательщику содержания: им могли стать любые физические и юридические лица с учетом объема их дееспособности. Однако продавцом по названному договору мог быть только нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья гражданин. Это было вызвано тем, что имущество, находящееся в личной собственности граждан составляли, в том числе трудовые сбережения и доходы, однако рента не требовала от ее получателя трудовой деятельности и поэтому относилась к нетрудовым доходам, получение которых гражданину трудоспособному запрещалось законом. Одним из оснований прекращения договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца являлось восстановление продавцом трудоспособности.
Т.о., законодательно закрепленная зависимость поименованного договора от купли-продажи одновременно с наличием явных отличий между ними, была вызвана попыткой законодателя в условиях социалистических методов хозяйствования и соответствующих принципов права установить гражданско-правовой институт, присущий исключительно свободному рыночному обороту.
Подводя итог проведенному выше анализу формирования и развития рентных договоров можно сделать следующие выводы:
.Рента в двух ее разновидностях: частноправовая, предполагавшая получение дохода от переданного денежного капитала совершавшаяся между физическими лицами, и публичная, одной из сторон, которой являлось государство, предоставлявшее населению земельные участки, возникла в IV веке н.э. и была урегулирована нормами римского права. Данный вывод опровергает устоявшееся мнение о том, что рентные договоры возникли в средневековье в Западной Европе. Представляется правильным говорить о том, средние века явились периодом их развития, наибольшей востребованности, вызванной причинами экономического и религиозного характера.
.Анализ российского дореволюционного законодательства и трудов ученых-цивилистов доказывает, что рента не явилась абсолютно новой для России правовой конструкцией и была не только известна науке гражданского права, но и применялась к юридической практике в такой ее разновидности как пожизненное содержание с иждивением. Однако чаще всего основания возникновения данного обязательства носили внедоговорный характер.
.Советское гражданское законодательство также закрепляло договоры, подобные ренте, а в науке гражданского права существовала дискуссия о самостоятельности договора купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца (прообраза договора пожизненного содержания с иждивением). Однако логического завершения данная дискуссия не получила, поскольку рента, как правоотношение, противоречила принципам советского гражданского права и не могла быть признана самостоятельным договором.
§2. Понятие и признаки договора пожизненного содержания с иждивением
Словарь иностранных слов определяет ренту как регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя занятия предпринимательской деятельностью.
Признаки ренты:
1)подразумевает получение дохода от переданного имущества;
2)носит непрерывный характер, отношения характеризуются длительностью существования и периодичностью выплат;
)не связана с предпринимательской деятельностью.
Вышеперечисленные признаки присущи договору пожизненного содержания с иждивением, так как он - разновидность рентных договоров. Получатель пожизненного содержания с иждивением передает имущество для приобретения периодически предоставляемого содержания в натуральной или денежной форме.
Второй из вышеназванных признаков проявляется в том, что пожизненное содержание с иждивением оказывается на протяжении всей жизни получателя, примерно через равные промежутки времени, которые определяются законом или сторонами соглашения. Особенность рассматриваемого договора заключается в том, что в данном соглашении рента, как периодически получаемое возмещение, приобретает характер не только денежного эквивалента, но и натуральную форму (предоставление продуктов, одежды, оказание услуг, др.).
Третий признак ренты также присущ и пожизненному содержанию с иждивением, поскольку получение дохода по данному соглашению не требует от получателя участия в предпринимательской деятельности.
В статье 601 ГК РФ содержится определение договора пожизненного содержания с иждивением, из анализа которого можно сделать вывод, что исследуемый договор является реальным, т.е. порождающим права и обязанности у его сторон в момент передачи имущества (предмета договора).
В литературе, посвященной рентным договорам рядом авторов (Мамаев А., Ем В.С., Пахомов А., Леонова Г.Б., Яргина Е.А.) поднимается проблема отнесения изучаемого договора к реальным, либо консенсуальным договорам. Данный вопрос является важным не только с точки зрения теории цивилистики, но и с позиции практического применения норм о пожизненном содержании с иждивением, так как отнесение договора к реальному или консенсуальному позволяет определить не только момент появления прав и обязанностей сторон, но и возможность требовать применения мер договорной ответственности к недобросовестному контрагенту. Существует три основные позиции по данному вопросу: договор пожизненного содержания с иждивением - реальный, консенсуальный, имеет двоякую природу.
Первая точка зрения о реальности договора пожизненного содержания с иждивением отстаивается М.И. Брагинским и З.И. Цыбуленко.
В ее защиту они приводят следующие аргументы:
1)сама грамматическая конструкция статьи 601 ГК РФ подразумевает реальный характер договора;
2)реальность соглашения о пожизненном содержании с иждивением вызвана необходимостью защиты слабой стороны, которой в данной сделке является получатель содержания. Конечно, получатель ренты может иметь достаточно юридических и материальных средств для защиты своих интересов, но поскольку сложилась практика заключения данных договоров с престарелыми, одинокими, малоимущими гражданами, защита предназначена именно для них. При реальной конструкции договора слабая сторона может лишиться права собственности не иначе как на основании добровольной передачи имущества плательщику, и не может принуждаться к передаче посредством обращения в судебные органы, что возможно при консенсуальной конструкции договора.
Следует отметить, что в ситуации, когда право собственности на недвижимость передано, но плательщик отказывается от выполнения, либо недобросовестно выполняет свои обязательства по договору, позиция получателя содержания оказывается хорошо защищенной. Так как пункт 11 статьи 24 Федерального Закона от 2 августа 1995 г. «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» содержит специальное указание на то, что сделки по отчуждению жилых помещений в целях оплаты социальных услуг будут действительными, если они сохраняют за гражданином право пожизненного проживания в отчужденном жилом помещении, право на материальную помощь, обеспечение, питание, уход, и др.
Кроме того, по свидетельству адвоката Е. Латыновой, суд в спорах между плательщиком и получателем иждивений практически всегда занимает позицию получателя содержания, толкуя все возникающие сомнения в его пользу, и обязывает плательщика возвратить имущество, а порой выплатить компенсации пострадавшей стороне.
Вторая позиция о консенсуальной природе рассматриваемого договора встречается в работах О.С. Иоффе и обосновывается необходимостью регистрации данных соглашений, до проведения которой сделка считается недействительной. По словам автора, если договор зарегистрирован в соответствующих органах, то хотя бы еще предмет договора фактически не передан, но приобретатель имущества уже стал его собственником и приобрел обязанности по содержанию продавца имущества. В случае передачи имущества, но при отсутствии регистрации, договор не считается заключенным и приобретатель имущества ничем не обязан продавцу.
В работах В.С. Ема, А. Мамаева обосновывается третья точка зрения: указанное соглашение имеет двоякую природу и может быть отнесено как к реальным, так и к консенсуальным договорам в зависимости от определенных обстоятельств (например, от того, передается ли имущество под выплату содержания бесплатно или же предполагается его оплата помимо взыскания периодических платежей).
Исследователи указывают на то, что законодатель предоставил возможность применения в субсидиарном порядке к рентным отношениям норм о купле-продаже или дарении, и соответственно существует возможность конструирования договора ренты по модели как реального, так и консенсуального договора.
В вопросе определения момента возникновения у сторон прав и обязанностей более приемлемой представляется точка зрения М.И. Брагинского: «Правовое значение передачи вещи, с которым связывается разграничение консенсуальных и реальных договоров, зависит от характера того договора, на основе которого передача происходит. Если речь идет о договоре, направленном на переход имущества в собственность, то и передача должна означать переход прав собственности от одной стороны к другой. Все различие между консенсуальным и реальным договором состоит в том, что переход собственности в первом случае осуществляется в рамках договора, а во втором - до его возникновения. При этом определение самой передачи производится в соответствии со статьей 223 ГК РФ. Это момент регистрации перехода прав собственности для случаев, когда закон считает это необходимым, и фактическое вручение для остальных».
Таким образом, для рассматриваемого договора правообразующее значение имеет как государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произведенная в соответствии с федеральным законодательством, так и фактическая передача имущества или выполнение обязательства по содержанию иждивенца.
В зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами гражданско-правовые договоры можно разделить на односторонние (З.И. Цыбуленко, В.С. Ем, А. Мамаев, С.П. Гришаев) и двусторонние (О.С. Иоффе).
А.Н. Гуев, исследуя особенности встречного исполнения обязательств, делает ряд выводов, позволяющих классифицировать тот или иной договор: а) встречное исполнение обязательства возможно лишь в обязательствах, в которых у каждой из сторон есть права и обязанности; б) обязательства, подлежащие исполнению сторонами, могут возникнуть как одновременно, так и в различное время; в) встречное исполнение обязательств возникает только в двусторонних обязательствах.
Можно согласиться с данной точкой зрения, так как эти положения применимы к договору пожизненного содержания с иждивением. Необходимо выяснить, является исследуемый договор одностороннеобязывающим или права и обязанности по нему распределяются взаимно между сторонами соглашения.
Первый признак взаимного договора предполагает наличие встречного исполнения только в тех соглашениях, в которых у каждой из сторон есть права и обязанности, которые, в соответствии со вторым признаком, могут возникать, как одновременно, так и в разное время. В договоре пожизненного содержания с иждивением владелец рентного капитала передает имущество под выплату периодических платежей за деньги или бесплатно.
Момент заключения рассматриваемого договора связан с переходом права собственности на недвижимость, что придает исследуемому соглашению характер реальной сделки. В связи с этим, рентный должник, даже исполняющий свои обязанности, принудительной передачи имущества требовать не может. Получается, на стадии заключения договора, пожизненное содержание имеет явно одностороннеобязывающую форму: рентный кредитор вправе передать недвижимое имущество по своей инициативе, после чего рентный должник обязан оплатить его, если это предусмотрено договором, и исполнять обязанности по содержанию контрагента.
В то же время, классики цивилистической науки (Г. Дернбург), отмечали, что права и обязанности, влияющие на квалификацию договоров, как одностороннеобязывающих или взаимных, возникают не только при заключении договоров, но и на иных стадиях развития договорного правоотношения. В частности, такие права и обязанности могут появиться на стадии исполнения договора, например, при передаче имущества контрагенту.
Договоры, подобные современному пожизненному содержанию с иждивением, он относил к двустороннеобязывающим сделкам, в которых одна обязанность главная (например, передача имущества), она служит для обеспечения основной цели сделки. Вторая обязанность (например, передача имущества надлежащего качества или уведомление о его недостатках) - второстепенная. Однако обе они при их неисполнении влекут для нарушителя меры ответственности и обеспечены правом иска.
Таким образом, можно сделать вывод, что пожизненное содержание с иждивением взаимным договором с неравномерным, но, тем не менее, двусторонним распределением прав и обязанностей между рентным должником и кредитором. Этот признак делает договор более эффективным, так как побуждает обе стороны исполнять свои обязанности надлежащим образом, не допуская при этом злоупотребления своими правами плательщика ренты по отношению к рентополучателю, как к менее защищенной стороне.
Следующей характеристикой договора пожизненного содержания является принадлежность его к возмездным или безвозмездным договорам.
Основными сторонниками теории о безвозмездности договора пожизненного содержания с иждивением являлись М.И. Бару и А. Штейнберг, которые относили договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца к разновидности дарения и отмечали, что содержание, предоставляемое покупателем, является мотивом или стимулом дарения. В качестве безвозмездной сделки данный договор рассматривали и некоторые суды, что приводило к принятию несправедливых решений. Так, В.Ф. Маслов приводил следующий пример из судебной практики. Семья заключила договор дарения жилого дома под условием содержания дарителя. Договор был оформлен на мужа, а содержание, заключавшееся в уходе за больным, осуществляла жена. Через несколько лет после смерти дарителя, муж и жена решили разойтись. В связи с этим, жена предъявила требование о разделе дома. Однако, суд, исходя из того, что дом фактически был приобретен мужем по безвозмездной сделке, отказал супруге в праве на долю.
Тем не менее, большинство советских исследователей как середины XX века (В.А. Рясенцев, В.Ф. Маслов, И.Л. Брауде), так и более позднего периода (Е.М. Яковлева, Е.А. Яргина), критиковали точку зрения М.И. Бару и его сторонников, говоря о том, что дарение предполагает безвозмездную передачу имущества или уступку права. Какие-либо «стимулы» или «мотивы» дарения напрямую влияют на юридическую природу договора и кардинально изменяют его, превращая в иной возмездный договор - куплю-продажу или мену.
Действующий ГК РФ допускает передачу имущества, как бесплатно, так и за деньги, выплачиваемые перед исполнением обязанностей по содержанию. Можно сделать вывод, что бесплатная передача недвижимости под выплату содержания не делает указанный договор безвозмездным, так как рентные платежи будут являться встречным предоставлением за переданное имущество. В пользу возмездного характера исследуемого договора свидетельствует и цель, которую преследует получатель пожизненного содержания - получение периодической ренты в натуральной или денежной форме, взамен отчужденной недвижимости, а не передача своего имущество из-за особого расположения к человеку.
Таким образом, возможность бесплатной передачи имущества не влияет на характер договора и не придает ему безвозмездный характер, поскольку в любом случае возникает обязанность должника по предоставлению содержания в натуральной или денежной форме.
В зарубежном законодательстве возможны безвозмездные сделки по предоставлению пожизненного содержания. Например, статья 689 ГК Японии разрешает заключение договора, по которому одна сторона обязуется регулярно предоставлять деньги или иные вещи контрагенту или третьему лицу в течение всего периода времени до собственной смерти, смерти контрагента или третьего лица, без какого-либо встречного предоставления от данных субъектов. Подобного рода договоры являются своеобразной формой пенсионного обеспечения и могут возникать между хозяевами различных предприятий по предоставлению пожизненного содержания своим работникам, проработавшим у них длительное время.
Представляется, что и в нашей стране договор пожизненного содержания с иждивением выполняет в определенной мере роль одного из способов социальной защиты. Так как, несмотря на то, что законодателем предусматривается возможность заключения рассматриваемого договора на стороне получателя содержания любыми физическими лицами, чаще всего рентополучателями оказываются наиболее незащищенные слои населения: престарелые, инвалиды, одинокие люди, как никто другой нуждающиеся в поддержке. Именно поэтому реализация норм договора пожизненного содержания с иждивением оказывается для них единственной возможностью существования и, соответственно, необходима их повышенная правовая и социальная защищенность. Налицо социальная значимость данных договоров. Еще один признак договора пожизненного содержания с иждивением - это его формальность. В соответствии с требованиями главы 33 ГК РФ данное соглашение должно быть облечено не только в письменную форму, но и удостоверено нотариусом, а также зарегистрировано в соответствующих органах публичной власти. Несоблюдение хотя бы одного из этих требований влечет за собой недействительность сделки (статья 162 ГК РФ). Подводя итог исследованию свойств договора пожизненного содержания с иждивением, представляется возможным сделать следующие выводы:
. В соответствии с формулировкой пункта 1 статьи 601 ГК РФ, рассматриваемый договор является реальным, двустороннеобязывающим, возмездным и формальным. Реальная конструкция имеет несколько искусственный характер и обусловлена стремлением законодателя придать большую защищенность слабой стороне сделки - получателю содержания. Возможность же бесплатной передачи имущества не влияет на характер договора и не делает его безвозмездным, поскольку в любом случае возникает обязанность должника по предоставлению содержания в натуральной или денежной форме, в чем напрямую заинтересован получатель содержания.
. Соглашение по пожизненному содержанию с иждивением, сохраняя признаки гражданско-правового договора и существуя в соответствии с принципами договорного права, выполняет в определенной мере роль одного из способов социальной защиты граждан, прежде всего, рентополучателя. Именно наличие в договоре элемента своеобразной социальной защиты прав и законных интересов рентополучателя придает специфику исследуемой сделке. В связи с чем, законодатель избрал несвойственный для возмездных сделок реальный характер рассматриваемого договора.
§3. Правовая природа договора пожизненного содержания с иждивением и его место в системе рентных отношений
Общеизвестно, что понятие договора многозначно. В настоящем исследовании под договором можно понимать соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, т.е. договор - как разновидность сделки.
Выявить правовую природу гражданско-правового договора можно путем сопоставления его со сходными сделками. В литературе, посвященной проблемам ренты, существует дискуссия по поводу видового разграничения рентных договоров: одни исследователи (например, П.В. Крашенинников, М.И. Брагинский) признают договор пожизненного содержания с иждивением разновидностью договора пожизненной ренты, а другие (А.П.Сергеев) считают, что каждый из договоров главы 33 ГК РФ является самостоятельной разновидностью рентного обязательства.
Действующий ГК РФ закрепил ренту во всем ее многообразии: постоянная рента, пожизненная рента, договор пожизненного содержания с иждивением.
Главным признаком договора постоянной ренты является его бессрочный характер обязательства по выплате ренты, который: 1. означает, что его исполнение не ограничено каким-либо периодом времени; 2. напрямую связан с законодательным предоставлением возможности юридическим лицам, у которых нет продолжительность жизни, быть получателем ренты.
Получателем постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации. Эта избирательность по отношению к организациям-участницам соглашения о постоянной ренте связана с целью, которую преследует получатель содержания - гарантированное получение прибыли, не требующей от него предпринимательства. С.А. Хохлов, М.И. Брагинский отмечают, что больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих общественно полезные цели. В меньшей степени отвечают целям организаций-получателей ренты потребительские кооперативы, ассоциации или союзы. Можно присоединиться к данной точке зрения.
Договор пожизненной ренты порождает срочные обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты. Юридическим фактом, прекращающим действие договора пожизненной ренты, является смерть ее получателя. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни как гражданина, передающего имущество под выплату ренты, так и другого указанного им физического лица. Кроме того, она может устанавливаться в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором.
Исключительно денежная форма встречного предоставления за отчужденное имущество, размер которой устанавливается в договоре из расчета внесения ежемесячных платежей, минимальный предел которых равен минимальному размеру оплаты труда, установленному законом, является следующей особенностью пожизненной ренты и одним из способов гарантии стабильности рентных отношений, потому что сумма, выплачиваемая по денежному обязательству на содержание гражданина, с ростом минимальной оплаты труда пропорционально увеличивается.
Дополнительную стабильность рентному договору придает императивное правило, содержащееся в статье 586 ГК РФ об обременении рентой имущества, переданного под ее выплату. Так, обязательство по выплате ренты следует за имуществом, переданным под ее выплату. Приобретение имущества, обремененного рентой, перелагает обязанности по ее выплате на нового собственника этого имущества. В то же время, предшествовавший плательщик ренты не освобождается полностью от ответственности за предоставление рентных платежей: существует обязанность первоначального плательщика по договору в субсидиарном порядке (с новым плательщиком) удовлетворить требования получателя, если новый плательщик откажется от выплаты.
Последним из ряда рентных договоров является соглашение о пожизненном содержании с иждивением, который обладает признаками, отличающими его от других договоров ренты. Первое отличие заключается в том, что предметом рассматриваемого договора может быть только недвижимое имущество (объекты, перечисленные в статье 130 ГК РФ).
Форма и объем рентных платежей являются еще одним индивидуализирующим признаком: в рассматриваемом договоре встречное предоставление от приобретателя имущества выражается в обеспечении потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо. Исполнение договора не сводится только к оказанию услуг, возможно удовлетворение потребностей путем предоставления права пожизненного пользования жилым помещением, отчужденным под выплату ренты, оплаты медицинской помощи, услуг сиделки и т.п. Несмотря на то, что со смертью получателя ренты рассматриваемый договор прекращает свое действие, в нем может быть предусмотрена оплата плательщиком содержания ритуальных услуг при погребении получателя содержания.
Еще одна особенность договора заключается в том, что по обоюдному согласию стороны могут предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре (т.е. в виде услуг, одежды, продуктов питания), выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. В остальных разновидностях ренты такой замены законодатель не предусматривает, т.к. в них рента имеет исключительно денежную форму.
Существенным отличием является фидуциарный характер договора: между получателем содержания и плательщиком устанавливаются особые доверительные отношения, поскольку договор предусматривает оказание услуг по уходу за человеком, помощь в бытовых и хозяйственных нуждах, предоставление продуктов питания, одежды и т.д. Справиться с этими задачами может человек, достаточно хорошо знающий своего партнера по договору, его характер, привычки и т.п. Доверительность рассматриваемого договора, может коренным образом влиять на судьбу всего обязательства в целом.
Таким образом, подводя итог вышесказанному, можно говорить о том, что договор пожизненного содержания с иждивением, несмотря на наличие некоторых общих признаков с другими рентными договорами, имеет самостоятельное место и значение в системе рентных договоров, обусловленные вышеназванными индивидуализирующими особенностями.
Для того чтобы из широкого диапазона товарообменных сделок вычленить группу договоров, с которыми возможно сравнение обязательств по предоставлению пожизненного содержания с иждивением, необходимо избрать определенный общий, объединяющий данные соглашения, признак.
Присоединяясь к мнению И.Б. Новицкого, Л.А. Лунца, В.А. Семеусова, О.А. Красавчикова и их последователей Ю.В. Романца и В.В. Меркулова, можно предположить, что одним из таких признаков является направленность договора, то есть цель, к которой стремятся его участники, определяющая их права и обязанности или конечные экономические и юридические результаты, на достижение которых направлены действия участников обязательства.
В соответствии с этим признаком рассматриваемый договор относится к группе договоров, направленных на передачу имущества в собственность, к которой, в том числе, относятся: договор купли-продажи, мена и дарение.
Ряд правоведов (например, М.И. Бару) относили договор о пожизненном содержании с иждивением к разновидности договора дарения, обосновывая свои взгляды следующим: данные договоры являются безвозмездными, а обязанность пожизненного содержания - вознаграждение за уступку права собственности. Они изначально ошибочно воспринимали саму суть договора дарения, являющегося обязательством по передаче имущества в собственность без какого-либо встречного предоставления. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением, то есть безвозмездность является конститутивным признаком дарения (пункт 1 статьи 572 ГК РФ). В пожизненном содержании с иждивением возможна передача имущества без предварительной его оплаты, но все отношения сторон строятся на том, что предоставление содержания является своего рода оплатой за недвижимость, отчужденную по договору.
Представляется, что нельзя рассматривать пожизненное содержание и как дарение под отлагательным условием, поскольку условие приобретает характер отлагательного, если оно еще не осуществилось, а возникновение прав и обязанностей по сделке откладывается до выяснения вопроса о том, наступит ли это условие или нет. В исследуемом договоре права и обязанности наступают с момента его государственной регистрации, а не со времени наступления какого-либо события. Смерть получателя иждивения также нельзя отнести к отлагательному условию, так как ее наступление прекращает договор пожизненного содержания с иждивением.
Еще одним договором, аналогичным по направленности с пожизненным содержанием, является купля-продажа. Оба эти соглашения направлены на передачу имущества в собственность за плату. Купля-продажа представляет собой сделку, в которой в наиболее классическом виде из всех обязательств, направленных на передачу имущества в собственность, проявляется ее суть - передача вещи в собственность за встречное предоставление, только за денежное вознаграждение. Поэтому нормы главы 30 ГК РФ избраны законодателем в качестве своеобразного эталона для регулирования обязательств, направленных на возмездное отчуждение имущества в собственность, что не только оказало положительное влияние на теорию гражданского права, но и породило определенные трудности с определением правовой природы и юридической характеристики рассматриваемого договора.
Наличие таких общих факторов как перемена собственника имущества, передача обусловленной вещи одним субъектом - другому, выполнение определенных обязательством действий за встречное предоставление, породило мнение о том, что договор пожизненного содержания с иждивением не самостоятельный договор, а лишь разновидность сделки купли-продажи.
В обоснование данной точки зрения приводились следующие доводы:
1)наличие у исследуемого договора цены, с которой отождествлялась обязанность покупателя имущества предоставлять продавцу содержание и уход;
2)признание договора возмездным, следовательно, разновидностью купли-продажи, что предоставляет более широкий круг средств защиты прав продавца от действий недобросовестного покупателя, нежели установленный для безвозмездных договоров.
Несмотря на то, что определить место договора пожизненного содержания с иждивением среди других рентных договоров достаточно сложно, правильнее рассматривать указанное соглашение как разновидность ренты, а не купли-продажи.
Наиболее существенным отличием договора купли-продажи от пожизненного содержания является специфическое встречное предоставление, следующее взамен отчужденного имущества. Купля-продажа, в соответствии со статьей 454 ГК РФ предполагает выплату в момент заключения договора денежного эквивалента отчуждаемого имущества. Для договора пожизненного содержания с иждивением характерно преобладание натурального встречного предоставления, что приобретает особую значимость, когда на стороне кредитора выступает престарелый гражданин.
В то же время, специфичное встречное предоставление исследуемого договора породило мнение о том, что пожизненное содержание с иждивением относится к договорам о возмездном оказании услуг.
Поэтому среди перечня возмездных услуг, приведенного в пункте 2 статьи 779 ГК РФ, обязательств по предоставлению услуг по содержанию взамен отчуждения недвижимого имущества не имеется.
Еще одним существенным различием между договором купли-продажи и пожизненного содержания с иждивением является срок действия договора. По общему правилу, срок договора купли-продажи не является его существенным условием. В договорах же пожизненного содержания с иждивением срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца, что придает данным отношениям длящийся характер.
Весомым аргументом в пользу самостоятельности рассматриваемого договора является наличие в ГК РФ специального параграфа, содержащего нормы, регулирующие отношения по заключению, изменению, расторжению и исполнению указанного договора, находящегося в рамках именно рентных договоров, а не в главе о купле-продаже или иных обязательствах.
Необходимо отметить, что соглашение о пожизненном содержании с иждивением нельзя рассматривать ни с чем не связанное правовое явление в отрыве от других обязательств, направленных на отчуждение имущества. Законодатель в статье 585 ГК РФ предусмотрел, что к рентным отношениям, в том числе к рассматриваемому договору, применяются правила о купле-продаже, если имущество под выплату ренты передается новому собственнику за плату, и правила о договоре дарения, если недвижимость передается бесплатно, причем это применение не должно противоречить существу договора ренты. Но, несмотря на возможность субсидиарного применения к рассматриваемому договору норм о купле-продаже и дарении, данный договор не относится к смешанным договорам, которые опосредуют два или несколько разнородных отношений и объединяют условия, объективно необходимые для формирования обязательств различных типов. Таким образом, отношения, вытекающие из рассматриваемого договора, урегулированы нормами главы 33 ГК РФ достаточно подробно, а применение норм о купле-продаже или дарении не умаляет самостоятельности договора, не имеет нормирующего значения.
Таким образом, подводя итог рассмотренным особенностям правовой природы договора пожизненного содержания с иждивением представляются достаточно обоснованными следующие выводы:
1.Применение к отношениям, вытекающим из договора пожизненного содержания с иждивением, норм о купле-продаже или дарении не превращает данный договор в смешанный, так как, сочетание в себе элементов вышеназванных договоров и своих индивидуализирующих признаков, обеспечивает его юридическую самостоятельность, выделяя его из ряда других договоров по отчуждению имущества.
2.Возникающие из договора отношения по предоставлению пожизненного содержания с иждивением лицу, для которого действия либо деньги, составляющие встречное предоставление по договору, могут быть единственным источником получения средств на существование, носят длительный, стабильный и доверительный характер. Данный вывод подтверждается и механизмом правового регулирования исследуемых правоотношений, построенных с таким расчетом, чтобы поддерживать указанные юридические и социальные качества рассматриваемого договора, защищая права и законные интересы преимущественно рентополучателя, как более незащищенной стороны договора.
Глава 2. Содержание договора пожизненного содержания с иждивением
§1. Предмет и другие существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением
Условие о предмете договора является первым из всех существенных условий. По поводу определения предмета договора пожизненного содержания с иждивением существует ряд точек зрения. Одни исследователи (Ю.В. Романец, В.С. Ем) относят к нему недвижимое имущество, принадлежащее получателю содержания и отчуждаемое под выплату ренты, другие (О.С. Иоффе, А.П. Сергеев, М.И. Брагинский, В.А. Яргина, С. Меерзон) - включают в предмет договора помимо недвижимого имущества еще и рентные платежи - их форму (денежную или натуральную), периодичность и объем выплат. Они обосновывают свою точку зрения тем, что «рента», как правовая категория может рассматриваться в нескольких аспектах: как имущество, передаваемое под выплату содержания, а также как периодически выплачиваемые за него платежи. Третья группа исследователей (М.И. Бару, Н. Коняев, В. Круглов) предметом договора считают оказываемые по договору услуги по содержанию владельца рентного капитала.
Таким образом, рассматриваемый договор является многосторонней сделкой. Предмет сделки - это овеществленный объект, имущество в различных его проявлениях. Предмет же договорного обязательства, возникающего из сделки - выполнение различного рода действий (передача предмета соглашения, исполнение возникающих обязанностей, и т.д.).
По вопросу определения предмета гражданско-правового договора можно согласиться с точкой зрения В.В. Меркулова, отмечающего, что предмет договора «есть то, по поводу чего стороны устанавливают соглашение. Это понятие соотносится с понятиями «объекты гражданских прав», «объекты гражданских правоотношений».
В качестве предмета договора пожизненного содержания с иждивением можно рассматривать недвижимое имущество, указанное законодателем в пункте 1 статьи 601 ГК РФ: предметом договора является жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость, то есть перечень объектов, передаваемых под выплату ренты, исчерпывающим не является, что придает ему излишнюю абстрактность. Однако не все объекты недвижимости могут быть предметом сделок на отчуждение права собственности, в том числе пожизненного содержания.
Одной из важных характеристик вещей является их оборотоспособность, то есть возможность быть объектом имущественного оборота, в первую очередь - предметом сделок. Общеизвестно, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В связи с повышенной экологической, экономической и стратегической важностью данных объектов большинство их них изъято из свободного гражданского оборота (например, участки недр) или существенно ограничены в обороте (участки лесного фонда).
Таким образом, в рамках широкой категории «земельные участки» предметом договора пожизненного содержания с иждивением, могут быть только те, которые отраслевое законодательство допускают к обороту.
Самостоятельным объектом недвижимости, несмотря на свою неразрывную связь с землей, частью которой они являются, выступают участки недр. Статья 1.2 Закона РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 года устанавливает, что недра в границах территории Российской Федерации являются федеральной собственностью и не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, залога или отчуждаться в иной форме. Значит, недра являются недвижимым имуществом, принадлежащим исключительно государству, передача которого допускается только в пользование и только на основании административного акта - лицензии. Поэтому вести речь об участках недр, как об объекте договора пожизненного содержания не приходится.
Кроме объектов недвижимости, являющихся природными ресурсами, еще одним не характерным предметом рассматриваемого договора, выступают воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Данная недвижимость, хотя и не обладает свойством неразрывной связи с землей, тем не менее, является таковой, в связи с тем, что она обладает высокой стоимостью, и сделки с вещами такого рода подлежат обязательной государственной регистрации. Однако, как представляется, соглашения по предоставлению пожизненного содержания с иждивением, предметом которых будут являться воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания - маловероятны.
Причина в следующем: договор пожизненного содержания является сделкой, преследующей цели социальной поддержки и защиты населения посредством гражданско-правовых методов регулирования общественных отношений. Данный договор является крайней мерой для человека, не имеющего возможности добыть средства к существованию иначе как, продавая жилье, сохраняя возможность проживать в нем, под выплату содержания. Представляется, что собственник морского или воздушного судна найдет для себя более прибыльный способ извлечения выгоды из полезных свойств, принадлежащей ему вещи. Объекты из этой же группы недвижимости, имеющие стратегическое назначение (ракетные и космические) исключены из гражданского оборота и находятся в собственности государства. Их использование осуществляется согласно их функциям компетентными организациями.
По той же причине представляется нецелесообразным исследование особенностей правового режима предприятия, хотя законодательно не установлено ограничений для него, как для предмета договора пожизненного содержания.
Большое значение для изучения предмета указанного договора имеет классификация вещей на делимые и неделимые, так как предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть объект жилищного фонда (квартира или ее часть). В этом случае неясно, можно ли рассматривать жилые комнаты, составляющие квартиру или жилой дом, в качестве самостоятельного предмета договора.
Г.Б. Леонова предлагает при заключении рассматриваемого договора для определения его предмета руководствоваться нормами о договоре найма жилого помещения, так как в пункте 1 статьи 673 ГК РФ указано, что объектом данного договора может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Аналогичный объект, по ее мнению, должен быть и в договоре пожизненного содержания. Можно разделить ее точку зрения, так как Жилищный кодекс РФ в качестве объекта сделок с жилыми помещениями предусматривает исключительно жилые дома, квартиры в многоквартирных домах и изолированные комнаты в домах либо квартирах.
Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод о том, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением являются, индивидуально-определенные вещи, не запрещенные для свободного обращения, а именно некоторые природные объекты, транспортные средства, отнесенные законом к недвижимости, изолированные жилые и нежилые помещения. Кроме того, статья 601 ГК РФ подлежит ограничительному толкованию, так как понятие недвижимости здесь надо толковать уже, чем в статье 130 ГК РФ.
Для уяснения содержания договора необходимо исследовать его существенные условия, согласования которых сторонами достаточно для признания договора заключенным, для приобретения им юридической силы. Законодатель в пункте 1 статьи 432 ГК РФ называет следующие существенные условия любого гражданско-правового договора: о предмете договора, условиях, которые названы в законе существенными для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Первым среди существенных условий договора пожизненного содержания с иждивением является условие о предмете договора. Среди существенных условий второй группы для рассматриваемого договора ГК РФ указывает на необходимость отражения в нем объема содержания, предоставляемого получателю. Однако к существенным можно отнести еще условия о цене имущества, передаваемого под выплату содержания, о периодичности исполнения обязанностей по содержанию контрагента и о мерах ответственности за несвоевременное оказание услуг (при встречном предоставлении в натуральной форме) или несвоевременную выплату ренты (при денежной форме).
Представляется, что применительно к пожизненному содержанию с иждивением цена недвижимости является существенным условием, потому что:
1)законодателем установлено, что к договору пожизненного содержания с иждивением могут применяться правила о купле-продаже, если это не противоречит существу ренты, а существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена недвижимости, а точнее - соглашение сторон о стоимости имущества, отраженное в договоре;
2)рассматриваемый договор является разновидностью договоров, направленных на возмездное отчуждение недвижимого имущества, на которые сильное влияние оказывают договорные нормы о купле-продаже, следовательно, применение правил статьи 555 ГК РФ вполне допустимо.
Вышеуказанные аргументы опровергают точку зрения Е.А. Яргиной и Э.Я. Лаасика о том, что стоимость переданного имущества не влияет на объем прав и обязанностей сторон, не воздействует на развитие договорного отношения и не является существенным условием договора. Представляется, что это не верно, так как: во-первых, законодатель, применительно к договору купли-продажи, установил в качестве существенного условия соглашение о цене отчуждаемой недвижимости, а во-вторых, очевидно, что объем предоставляемых по договору рентных платежей или услуг напрямую подчинен ценности недвижимого имущества, передаваемого под их выплату. Чем выше потребительские свойства имущества, тем больше его рыночная цена и заинтересованность контрагента в приобретении вещи, в данном случае - предоставляемое содержание, как в натуральной, так и денежной форме будет варьироваться в зависимости от свойств отчуждаемой недвижимости. Кроме того, цена недвижимости, передаваемой под предоставление содержания, влияет на объем содержания, обеспечивая права и законные интересы рентополучателя.
Следующим существенным условием рассматриваемого договора является его срок. В.Н. Литовкин высказывает мнение о том, что срок «дифференцирует ренту на постоянную, то есть непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, и на пожизненную, то есть на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания может быть только пожизненной».
Многими авторами отмечалось и то, что особенность определения периода изучаемого договора в том, что он обозначается не конкретной календарной датой, а событием - наступлением в будущем смерти продавца рентного капитала. Вместе с тем, указание на срок действия договора пожизненного содержания с иждивением недостаточно, поскольку срок действия договора явно следует из самого его названия. Большую же значимость имеет периодичность предоставления ренты в денежной или натуральной форме во время действия договора.
Для постоянной и пожизненной ренты законодателем установлены сроки ее выплаты. Для постоянной ренты - по окончании каждого календарного квартала, а для пожизненной - каждого календарного месяца. Непонятно с чем связано отсутствие в ГК РФ правила о периодичности выплат пожизненного содержания или оказания помощи получателю ренты. Статьи 590 и 597 ГК РФ определяют пожизненную и постоянную ренту как периодически выплачиваемые денежные суммы, а пожизненное содержание - в первую очередь предполагается именно как натуральная услуга, то есть уборка квартиры, приготовление пищи, санитарный уход за получателем иждивения - услуги, оказание которых должно предоставляться субъекту по мере возникновения необходимости в них, но в любом случае, значительно чаще, чем раз в месяц или квартал.
Практика показывает, что стороны рассматриваемого договора не всегда внимательно относятся к условию о периодичности предоставлении содержания и ограничиваются устной договоренностью, не указывая ее в тексте документа. В связи с этим, при охлаждении отношений между плательщиком и получателем пожизненного содержания, последний обращается в суд с иском о расторжении договора на основании неисполнения плательщиком своих обязательств, выразившимся в нерегулярном оказании установленных сторонами услуг. Суд занимает позицию истца, признает действия ответчика существенным нарушением договорных условий и принуждает последнего возвратить имущество, полученное по договору без права требовать компенсации за понесенные на содержание истца затраты.
Вместе с тем решение суда представляется далеко не бесспорным, если посмотреть на него с позиций главы 33 ГК РФ, в которой отсутствуют нормы о периодичности предоставления содержания в рассматриваемом договоре, что формально допускает применение правил статьи 598 ГК РФ о ежемесячной выплате ренты при отсутствии в договоре иного соглашения. Но столь редкое выполнение договорных обязательств в рассматриваемого договора является неприемлемым, в особенности, если получателем стал человек, не имеющий возможности самостоятельно себя обслуживать, как это чаще всего и бывает. В связи с этим показателен случай, имевший место в г. Волгограде, когда договор пожизненного содержания был заключен между семьей престарелых В. и Н., в результате чего из-за редко предоставляемого содержания инвалидам, особо в нем нуждающимся был заявлен иск о его расторжении. Однако областной суд счел требования необоснованными.
Для преодоления сложившейся ситуации целесообразно дополнить статью 602 ГК РФ следующим пунктом: «Если иное не предусмотрено договором пожизненного содержания с иждивением, содержание в натуральной форме должно предоставляться не реже одного раза в неделю». Данное уточнение позволит внести ясность в вопрос о периодичности выполнения обязанностей рентным должником, поможет избежать судебных ошибок при рассмотрении дел, связанных с расторжением данной категории договоров по мотивам нарушения периодичности предоставления содержания.
Кроме того, юристы-практики, специализирующиеся на рентных сделках, рекомендуют лицам, их заключающим, в качестве доказательства добросовестного исполнения своих обязанностей прилагать к основному тексту договора график, разработанный и согласованный сторонами, подписываемый под конкретной графой, при каждом посещении кредитора.
Подводя итог исследованию существенных условий договора пожизненного содержания с иждивением, можно считать целесообразным внесение в текст ГК РФ дополнений, фиксирующих рассмотренные договорные условия. Представляется, что параграф 4-й главы 33 ГК РФ следует дополнить статьей 601(1) «Существенные условия договора пожизненного содержаниям иждивением», содержащей: «При заключении договора пожизненного содержания с иждивением между получателем и плательщиком пожизненного содержания должно быть достигнуто соглашение: о цене имущества, передаваемого под выплату пожизненного содержания с иждивением и о периодичности исполнения обязанностей по содержанию получателя пожизненного содержания с иждивением». Вышеуказанные поправки станут дополнительными способами защиты прав рентополучателя в вопросе периодичности предоставления ему содержания.
Еще одним существенным условием рассматриваемого договора следует назвать условие о мерах ответственности плательщика ренты перед рентополучателем: за несвоевременное предоставление содержания (при натуральной форме рентных платежей) мерой ответственности будет являться взимание неустойки, размер которой определяется сторонами кратно сумме ежемесячного предоставления, а при несвоевременной выплате ренты в денежной форме - взимание процентов. Подробнее указанные меры ответственности будут рассмотрены ниже.
Третью группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Однозначного ответа на вопрос, какие условия могут быть заявлены одной из сторон как существенные и все ли они влекут недействительность договора при отсутствии соглашения по ним, в научно-теоретической литературе не содержится.
Е.А. Суханов по поводу подобных условий отмечает следующее: «...участник будущего договора может заявить о своем желании включить в его содержание какое-либо условие, само по себе не являющее необходимым для данного договора, например, распределить между сторонами расходы по оплате пошлины. Данное условие также становится существенным, ибо при отсутствии по нему соглашения не получится совпадающего волеизъявления сторон и договор придется считать не заключенным. Из этого следует, что наличие у сторон договора разногласий по любому из его условий превращает последнее в существенное условие, а сам договор в незаключенный». Таким образом, по мнению Е.А. Суханова, любое из условий, заявленных стороной как существенное, должно быть признано таковым.
В.В. Витрянский по данному вопросу отмечает, что судебная практика относит далеко не все условия договора, по которым возникают разногласия сторон, к существенным, и полагает, что для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одной из сторон было заявлено о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора. Причем заявить об этом необходимо на стадии преддоговорных контактов, пока не составлен документ, закрепляющий права и обязанности контрагентов.
Таким образом, существенные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, имеют правовое значение лишь на стадии заключения договора, которое полностью утрачивается с момента, когда договор считается заключенным.
Обратившись к практике заключения рассматриваемого договора, можно считать, что подавляющее большинство условий, которые называются одной из сторон существенными, это условия об объеме содержания (перечень медицинских, бытовых и др. услуг), которое обязан предоставить плательщик ренты. Нормами пункта 2 статьи 602 ГК РФ установлено, что содержание, ежемесячно предоставляемое по договору пожизненного содержания с иждивением, не должно быть меньшим, чем два минимальных размера оплаты труда (далее МРОТ), установленных законом.
Практика показывает, что выплата в таком размере (или предоставление содержания в натуральной форме на эту сумму) не удовлетворяет жизненных потребностей рентополучателя, и он подает в суд иск о расторжении договора, мотивируя это тем, что он рассчитывал на больший объем выплат и услуг. В большинстве случаев судебные органы трактуют эти аргументы в пользу получателя ренты, исходя из презумпции правовой незащищенности и зависимого положения рентного кредитора. Однако, с формальной точки зрения, если в договоре не был установлен иной (чем в законе) объем содержания, то объективно плательщик добросовестен в исполнении обязательства, если предоставляет его в установленном размере. К сожалению, нередки случаи, когда «предприимчивые» рентополучатели, пользуясь неточностями пунктов об объеме и периодичности содержания, неоднократно расторгают рентные договоры, каждый раз получая компенсации.
Представляется, что судам при рассмотрении исков о расторжении рассматриваемого договора, заявленных в связи с возникшими разногласиями по поводу объема предоставляемого содержания, следует руководствоваться не только принципами добросовестности и разумности, но и иными критериями. Например, Швейцарский обязательственный закон определяет предполагаемый объем содержания исходя из оценки отчуждаемого имущества, а также условий существования рентного кредитора до заключения указанного договора.
Данный зарубежный опыт приемлем и для отечественного гражданского права. В связи с этим можно предложить внести следующие дополнения в текст пункт 3 статьи 602 ГК РФ: «...суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности, принимая во внимание установленную сторонами стоимость недвижимого имущества и имевшийся у получателя содержания среднемесячный доход до заключения договора».
Для преодоления спорных ситуаций, связанных с несоответствием предоставляемых периодических платежей по договору рыночной стоимости отчужденной недвижимости, можно предложить следующее решение. Общеизвестно, что МРОТ, даже в двукратном размере, не соответствует сумме, на которую человек может прожить в течение одного месяца. Гораздо ближе к реальности прожиточный минимум, который представляет собой стоимостную оценку суммарного потребления человека, определяемую на основе минимальной потребительской корзины, данные которой отражают структуру потребления и расходы малоимущих слоев населения и строятся на базе минимальных норм. Объем потребительской корзины может варьироваться в зависимости от возрастных характеристик потребителя, региона страны, и др.
Если сущность договора составляет именно содержание с иждивением, предполагающее материальную зависимость получателя от плательщика, то содержание должно обеспечивать существование контрагента, а не быть формальной суммой, не дающей возможности прожить на нее в течение месяца.
Таким образом, можно предложить сумму периодического содержания определить равной прожиточному минимуму для определенной категории населения (представитель которой - рентополучатель), в определенном субъекте РФ, в котором заключен рассматриваемый договор. Необходимо внести следующие изменения в текст пункт 2 статьи 602 ГК РФ: «...При этом стоимость общего объема содержания в месяц должно соответствовать прожиточному минимуму, для той категории населения, к которой относится получатель содержания, и в том субъекте Российской Федерации, где был заключен договор пожизненного содержания с иждивением».
Подводя итог вышеприведенным рассуждениям, можно прийти к следующим выводам:
.Существенными условиями рассматриваемого договора следует признать, помимо названных в законе, условия о предмете договора и стоимости всего объема содержания, предоставляемого рентным должником кредитору, условие о мерах ответственности плательщика ренты в случае несвоевременной выплаты ренты, а также ряд других условий, необходимых для исследуемого договора.
.Перед исполнением обязательств по рассматриваемому договору сторонам сделки необходимо подробно определить и зафиксировать объем выплат, действий и предметов, периодически передаваемых в рамках исполнения обязанности по содержанию получателя содержания, а не стоимость всего объема содержания, как установлено законодательством. Это обеспечит надлежащее исполнение рентным должником содержания рентополучателя.
.Необходимым условием договора пожизненного содержания соглашение о цене имущества, передаваемого по договору, так как оно: 1) является необходимым для сделок с недвижимостью; 2) от стоимости имущества зависит объем предоставляемого содержания. Чем выше потребительские свойства имущества, тем больше, с одной стороны, его рыночная цена и заинтересованность плательщика ренты в приобретении вещи и надлежащего исполнения обязательств, и, с другой стороны, тем больше объем и выше качество содержания, получаемого рентополучателем.
4.К существенным необходимо отнести условие о периодичности выплат или предоставления в натуральной форме пожизненного содержания, которое должно оказываться субъекту по мере возникновения необходимости в нем, но чаще, чем раз в месяц, так как на стороне рентополучателя преимущественно выступает человек, не имеющий возможности самостоятельно себя обслуживать.
5.Размер периодически предоставляемого содержания необходимо соотносить не с минимальным размером оплаты труда, который не может обеспечить полноценное существование человека, а с прожиточным минимумом. Это будет соответствовать сущности исследуемого договора, предполагающего иждивение, то есть материальную зависимость получателя ренты от ее плательщика.
.Еще одним существенным условием рассматриваемого договора следует назвать условие о мерах ответственности плательщика ренты перед рентополучателем: за несвоевременное предоставление содержания (при натуральной форме рентных платежей) мерой ответственности будет являться взимание неустойки, размер которой определяется сторонами кратно сумме ежемесячного предоставления, а при несвоевременной выплате ренты в денежной форме - взимание процентов.
В связи с данными выводами необходимо внести соответствующие поправки в нормы ГК РФ о пожизненном содержании с иждивением.
§2. Стороны договора пожизненного содержания с иждивением, их права и обязанности
В.В. Меркулов отмечает: «Первое необходимое условие для возникновения договора - существование субъектов, выразивших волю (намерение) к установлению правовой связи и достижению определенного результата. Эти лица, ставшие впоследствии сторонами в договоре, выступают в качестве субъектного состава как необходимого его элемента».
Сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель и плательщик ренты, которые непосредственно приобретают для себя взаимные права и обязанности по данной сделке (статья 601 ГК РФ).
Получателем ренты, в соответствии с пунктом 1 статьи 601 ГК РФ, является гражданин, передающий принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок, или иную недвижимость под периодически предоставляемое содержание. ГК РФ провозглашает равенство участников гражданских правоотношений, оформляемых путем договора. Главным фактором, способным повлиять на возможность участия в сделках, является наличие у субъекта достаточного объема дееспособности. Иногда законодательная конструкция, правовая природа целого ряда сделок построена так, что в качестве стороны в них могут быть только юридические лица или граждане. Например, в рассматриваемом договоре получать содержание может исключительно физическое лицо (пункт 1 статьи 601 ГК РФ), ограничивая тем самым право быть участником изучаемого договора (на стороне рентного кредитора) остальных субъектов гражданского права. Основная причина этого ограничения заключается в сути соглашения - предоставление содержания в виде обеспечения удовлетворения потребностей в жилище, питании, одежде, медицинской помощи, оплате ритуальных услуг, то есть наиболее жизненно важных каждодневных потребностей человека, которых у юридического лица просто не могут возникнуть. Вместе с тем законодатель предоставил определенным видам юридических лиц возможность получения прибыли за переданное в собственность имущество, не занимаясь при этом предпринимательской деятельностью, посредством заключения договора постоянной ренты, существующей только в форме денежных платежей.
В соответствии с ГК РФ быть получателями пожизненного содержания могут любые граждане, независимо от возраста и состояния здоровья, имеющие недвижимое имущество на праве собственности. Исключением является предусмотренный пунктом 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года №136-ФЗ запрет на приобретение в собственность иностранными гражданами и юридическими лицами, апатридами земельных участков, находящихся на приграничных территориях.
Вместе с тем, осуществлять весь объем правомочий собственника могут далеко не все граждане. В первую очередь ограничения касаются возможности распоряжения тем или иным имуществом. Распоряжаться имуществом, составляющим предмет рассматриваемого договора - недвижимостью - в соответствии с ГК РФ могут только полностью дееспособные граждане. Недееспособные или ограниченно дееспособные граждане не имеют права распоряжаться своим имуществом, в том числе недвижимым. Но закон не исключает данных лиц из числа участников договора пожизненного содержания, заключать который от их имени могут их законные представители.
Договоры пожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты носят алеаторный характер, в связи с этим при заключении рентных договоров отсутствует возможность точно спрогнозировать принесение прибыли данными сделками и говорить об их экономической выгодности. Перечисленные обстоятельства, на первый взгляд, могли бы исключить договор пожизненного содержания с иждивением из числа сделок, которые может совершать опекун с имуществом опекаемого в связи с явным риском его уменьшения. Но, исходя из общего правила о том, что опекуны и попечители не обязаны содержать своих подопечных за счет собственных средств, предполагается, что источниками материального обеспечения подопечных служат причитающиеся им пенсии, пособия, стипендии или иные специальные выплаты, заработная плата, доходы от управления их имуществом, в том числе недвижимым. Поэтому при наличии у опекаемого недвижимого имущества, которое может быть предметом рассматриваемого договора, представляется возможным его заключение для получения средств на содержание опекаемого.
Представляется, что это не ущемляет имущественных прав и не ухудшает материального положения опекаемого, поскольку, во-первых, гарантирует стабильный доход, а во-вторых, на протяжении действия договора рентный кредитор может сохранять право пользования жилым помещением, являющимся рентным капиталом.
Таким образом, стороной-получателем содержания по изучаемому договору может быть любое физическое лицо, независимо от имеющегося у него объема дееспособности. Однако, в случае заключения договора законным представителем в пользу недееспособного рентного кредитора, участником договора становится и законный представитель. Осуществляя доверительное управление имуществом подопечного, в целях получения средств на его содержание, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, опекун исполняет некоторые важные договорные обязанности, которые сам подопечный выполнить не может. Например, обязанность передать рентный капитал свободным от прав третьих лиц, либо предупредить об имеющихся на него правах третьих лиц, предупредить о недостатках имущества, могущих повлечь материальный ущерб для плательщика содержания и др. Управляющий также приобретает объем прав, например, по защите управляемого имущества, установленные статьей 1029 ГК РФ.
Следует отметить, что от рассматриваемого договора заключенного представителем в пользу собственника, не имеющего возможности заключить этот договор, необходимо отличать договор, заключенный собственником имущества в пользу третьего лица. Можно присоединиться к точке зрения И.Б. Новицкого о том, что третье лицо - выгодоприобретатель не является стороной сделки: собственник имущества выступает от своего имени, а третье лицо не участвует в договоре ни лично, ни через представителя, хотя и может изъявлять свою волю относительно своего положения в договоре - участвовать в нем или нет, но только после того, как будет заключен договор непосредственно между собственником имущества и покупателем - будущим плательщиком содержания, то есть право третьего лица производно от права кредитора.
Лицо, в пользу которого заключается договор пожизненного содержания с иждивением, должно быть поименовано в договоре, хотя прямого указания на это в ГК РФ не содержится. При отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен договор, его следует считать незаключенным, поскольку индивидуализация получателя содержания необходима в каждом договоре, в том числе и в договоре в пользу третьего лица.
Это особенно важно при множественности лиц на стороне кредитора, так как обязанности плательщика конкретизируются в отношении каждого из них. Необходимо отметить, что множественность лиц на стороне кредитора, то есть получателя ренты в любой ее форме, может возникнуть, когда недвижимое имущество, составляющее предмет договора, находится на праве общей долевой или общей совместной собственности. Практика показывает, что организации и граждане избегают заключать договоры пожизненного содержания с иждивением, когда на стороне получателя имеется несколько лиц. Если такая ситуация все же возникнет, то при заключении договора необходимо руководствоваться положениями главы 16 ГК РФ о правовом режиме общей собственности на имущество, положениями главы 18 ГК РФ, а также статьей 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 года №223-ФЗ.
Необходимо уделить внимание и субъектам, являющимся плательщиками содержания. Глава 33 ГК РФ никаких принципиальных ограничений к кругу плательщиков содержания не содержит. В основном исследователи данного договора сходятся во мнении, что на стороне плательщика ренты могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений. С.А. Хохлов и З.И. Цыбуленко по этому поводу справедливо отмечают, что плательщиками ренты могут стать любые граждане, коммерческие или некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты». Следовательно, плательщиками могут стать субъекты, имеющие возможность удовлетворять материальные либо нематериальные потребности граждан в натуральной форме ренты, а если содержание установлено в денежной форме, то это способность выплачивать лицу ежемесячную сумму.
М.И. Брагинский, не согласившись с ними, отметил, что ограничения, заключающиеся в наличии заинтересованности и экономических возможностей у плательщика, не являются препятствием к заключению рассматриваемого договора, ведь это вопрос исключительно объема правоспособности субъекта. Таким образом, организации, выступающие сторонами договоров о предоставлении пожизненного содержания под отчуждение недвижимости, должны обладать правоспособностью, возникающей с момента государственной регистрации юридического лица. Если юридическое лицо обладает специальной правоспособностью, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок.
Развивая мысль о возможности должника платить ренту, представляется целесообразным следующее нововведение. Если на стороне плательщика выступает физическое лицо, для большей защищенности прав получателя содержания, для лучшей информированности о материальном положении своего контрагента, должнику необходимо представить сведения, например, в форме справки о своих доходах, с целью выяснения его платежеспособности. Причем это целесообразно делать на этапе нотариального удостоверения сделки, при подготовке проекта договора у нотариуса.
Существуют юридические лица, специально учреждаемые для заключения рентных договоров (например, государственное унитарное предприятие «Моссоцгарантия», оказывающее социальную поддержку и защиту одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы). Деятельность организаций по негосударственному пенсионному обслуживанию, одним из способов которого является предоставление пожизненного содержания с иждивением, в соответствии с федеральным законодательством подлежит лицензированию (статья 17 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 8 августа 2001 года №128-ФЗ).
Несмотря на то, что мероприятия, связанные с выдачей лицензии, дающей возможность участия в определенном круге гражданских правоотношений, признаются административным вмешательством и считаются тормозящим фактором для развития предпринимательства, как представляется, в сделках по предоставлению пожизненного содержания они необходимы для дополнительной гарантии прав и законных интересов рентополучателя. Лицензирование данной деятельности приведет к тому, что из организаций, которые желают заключать с населением изучаемые договоры, останутся только те, которые действительно обладают возможностями, в первую очередь материальными, для выполнения обязанностей по предоставлению содержания, следовательно, появляется дополнительная гарантия добросовестного исполнения обязанностей перед получателем ренты и уменьшается риск нарушения его прав и законных интересов.
В то же время практика показывает, что негосударственные организации, занимающиеся риэлтерской деятельностью, в том числе и заключением договоров с населением об отчуждении недвижимого имущества под выплату денежного или натурального содержания, совершив сделку, не оказывают оговоренные сторонами услуги и не предоставляют содержания. Они, как правило, уступают (фактически перепродают) право собственности на недвижимость вместе с обязанностью содержания контрагента, самоустраняясь при этом от дальнейшего участия в обязательстве.
Если организация, заключившая соглашение о предоставлении пожизненного содержания с иждивением, поручила исполнять установленные обязанности своему сотруднику, субъектный состав сделки изменений не претерпит. В данном случае сотрудник юридического лица будет являться субъектом исполнения обязательства, но не стороной сделки. Ответственность за его действия несет организация, заключившая договор, а личной имущественной ответственности работник перед рентным кредитором нести не будет.
Говоря об участии юридических лиц в качестве стороны договора пожизненного содержания с иждивением, следует остановиться еще на одном вопросе. Легальное определение рассматриваемого договора, устанавливает правило о том, что получатель ренты - гражданин отдает свое имущество плательщику под периодически предоставляемые платежи в свою пользу или в пользу установленного им третьего лица. Очевидно, что если законодатель позволяет заключать договоры пожизненного содержания с иждивением в пользу третьего лица, то отчуждать недвижимое имущество под пожизненное содержание граждан с иждивением могут и организации. Заключать рассматриваемые договоры в пользу граждан, получивших производственные травмы или профессиональные заболевания, приведшие к утрате трудоспособности, могут и предприятия, на которых указанные граждане работали. Для этих целей на предприятиях может создаваться ведомственный жилищный фонд, квартиры из которого будут отчуждаться под условием пожизненного содержания с иждивением нуждающихся работников.
Подводят итог вышесказанному, становится очевидным ряд выводов, касающихся особенностей субъектного состава рассматриваемого договора:
.Субъектный состав договора пожизненного содержания с иждивением чрезвычайно обширен, так как гражданско-правовой договор представляет собой основную юридическую форму экономических отношений товарообмена, для совершения которых недостаточно инициативы и деловой активности исключительно контрагентов договора - должника и кредитора. Однако основными фигурами - сторонами сделки - являются именно они, поскольку сама сделка возникает благодаря совпадению воль и оформлению волеизъявлений получателя содержания и его плательщика.
.Стороной-получателем содержания по изучаемому договору может быть любое физическое лицо, в том числе недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, заключать договор от имени которых могут их законные представители с согласия органа опеки и попечительства при наличии у опекаемого недвижимого имущества - предмета рассматриваемого договора. В случае заключения договора законным представителем в пользу недееспособного рентного кредитора, участником договора становится и первый, который становится должен исполнять обязанности по рассматриваемому договору, ведь сам подопечный их выполнить не может.
.Закон и фактические обстоятельства совершения названной сделки, допускают привлечение к участию в рассматриваемом договоре не только кредитора и должника, но и иных субъектов, без которых бывает невозможным ни заключение соглашения, ни исполнение договорного обязательства. Данные субъекты, в зависимости от того, как распределяются их права и обязанности по договору, становятся либо его сторонами, либо участниками.
.Отчуждать недвижимое имущество под выплату ренты в пользу граждан могут и юридические лица, например, с целью обеспечения им достойного существования, например, после утраты трудоспособности во время работы на данном предприятии.
5.Необходимо ввести лицензирование деятельности организаций по негосударственному пенсионному обслуживанию, одним из способов которого является предоставление пожизненного содержания с иждивением. Представляется это целесообразным, так как лицензирование данной деятельности приведет к тому, что появится дополнительная гарантия добросовестного исполнения обязанностей перед получателем ренты и уменьшится риск нарушения его прав и законных интересов.
Учитывая высказанные выше предложения по расширению круга лиц - рентных кредиторов (в том числе организации), а также уточнение предмета договора, полагаем целесообразным сформулировать определение договора пожизненного содержания с иждивением, внося поправки в легальную дефиницию, - по договору пожизненного содержания с иждивением физическое или юридическое лицо передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, иное жилое помещение, являющееся самостоятельным предметом сделок, земельный участок или иную недвижимость, в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять, пожизненное содержание с иждивением гражданина - собственника имущества и (или) иного указанного в качестве получателя третьего лица (лиц).
§3. Форма договора пожизненного содержания с иждивением
Одним из главных средств правовой защиты интересов рентополучателя и его контрагента является строгая законодательная определенность формы договора пожизненного содержания с иждивением, который является одним из немногих гражданско-правовых договоров, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
В российской юридической литературе существует полемика по поводу целесообразности нотариального удостоверения сделок, связанных с недвижимостью. Противники удостоверения мотивируют свое неприятие тем, что требование об участии нотариуса, придании сделке нотариальной формы, противоречит принципу максимального упрощения формы сделок. Таким образом, нотариальное удостоверение рассматриваемого договора обязательно.
В соответствии с положениями Закона РФ «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 года №4462-1, нотариат можно определить как систему государственных органов и должностных лиц, на которых возложено удостоверение бесспорных прав и фактов, свидетельствование документов, выписок из них, придание документам исполнительной силы и выполнение других нотариальных действий в целях обеспечения защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Таким образом, нотариусу в правовом государстве отводится ключевая роль не только в оказании правовой помощи гражданам и юридическим лицам, в обеспечении их правовой безопасности, но и в предотвращении споров между участниками договорных отношений, препятствии росту криминализации в сфере обращения недвижимости.
Все сказанное о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью применимо и к рентным отношениям. По справедливому замечанию А.П. Сергеева: «Рентные сделки чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности. Здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, так как заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах, и последствиях заключенного договора». В этих условиях помощь нотариуса просто необходима, поскольку статья 16 Основ законодательства РФ о нотариате, обязывает нотариуса устанавливать личность участников сделки, проверить их дееспособность, принадлежность им отчуждаемого имущества. Кроме того, нотариус обязан при совершении сделок разъяснять сторонам их права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых действий для того, чтобы их юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.
Приведем пример из практики, подтверждающий необходимость нотариального удостоверения рассматриваемого договора.
Так, по делу №2547 Чертановский межмуниципальный суд г. Москвы, рассматривая иск о признании права собственности на квартиру за лицом, исполнявшим обязательство по предоставлению пожизненного содержания с иждивением, установил, что истица в октябре 1998 года заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением. Договор в Департаменте муниципального жилья г. Москвы стороны зарегистрировать не успели, поскольку В., плохо себя чувствовала, а в ноябре 1998 г. В. скончалась. Ввиду смерти одной из сторон соглашения, Жилищный департамент отказался зарегистрировать данный договор. Истица обратилась в суд за признанием действительности сделки и права собственности на имущество в соответствии со статьей 165 ГК РФ.
Рассматривая данное дело, суд установил, что сделка была совершена в нотариальной форме; кроме того, истица добросовестно исполнила все возложенные на нее обязательства по содержанию В., а впоследствии похоронила ее и оплатила расходы, связанные с погребением. Также было установлено, что у истицы на руках имелась доверенность на право регистрации договора в Департаменте, но она не имела возможности воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. Всесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд пришел к убеждению, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать, смерть В. уклонением от регистрации, обязав Департамент муниципального жилья зарегистрировать данный договор и признать за истицей право собственности на спорную квартиру.
Таким образом, нотариальная форма сделки является одним из наиболее действенных способов юридической защиты лиц, заключивших указанный договор (в первую очередь - получателя содержания), выполняет удостоверительную функцию, что свидетельствует о высокой социальной и юридической значимости процедуры нотариального оформления сделки. Дополнительные гарантии правовой и экономической безопасности сторон рассматриваемого договора придает материальная ответственность нотариуса за причиненный его противоправными действиями вред, установленная законодательством. Кроме того, деятельность нотариуса, занимающегося частной практикой, подлежит обязательному страхованию, что устанавливает дополнительные гарантии для лиц, обратившихся к нему.
Вместе с тем, несмотря на очевидную важность участия нотариуса при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, приоритет все же остается за государственной регистрацией данного договора.
По общему правилу, установленному статьей 131 ГК РФ, право собственности на недвижимые вещи и сделки с ними подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре, это касается и договора пожизненного содержания с иждивением. Для придания дополнительной устойчивости рентным отношениям законодатель установил право залога на недвижимость (ипотеку) - предмет договора пожизненного содержания, возникающее у получателя после заключения договора, которое также подлежит государственной регистрации. Также закон устанавливает правило о том, что рента является обременением недвижимого имущества, которое подлежит регистрации в органах юстиции.
Таким образом, регистрировать необходимо не только сам договор пожизненного содержания с иждивением, но и вещные права, возникающие при его заключении. Встает вопрос о правомерности перегруженности договора различного рода регистрациями, ведь он сконструирован, как защищающий малоимущие слои населения, а все регистрации не бесплатны.
Регистрация сделок с недвижимостью и прав на нее - это способ обеспечения гласности оборота недвижимости, организации его таким образом, чтобы любой субъект мог получить сведения о существующих на момент его обращения в компетентные органы правах на тот или иной, объект недвижимости. Исторически, в рамках англосаксонской и континентальной систем права, сложились два способа регистрации недвижимого имущества, условно называемые исследователями «англо-американской» и «европейской».
Англо-американская система предусматривает регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество между прежним и новым собственником. Для того, чтобы проследить юридическую судьбу приобретаемого объекта в предшествующие сделке 70 лет, и гарантировать тем самым договор от возможных ошибок, покупатель прибегает к услугам страховых компаний, агентов, юристов, которые занимаются выявлением возможных действующих обязательств или прав третьих лиц на интересующую недвижимую вещь. Такая система регистрации недвижимости, хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств или требований на имущество ответственность несут субъекты, занимавшиеся изучением юридической судьбы недвижимости, получившие за это деньги.
Распространенная европейская система предполагает обеспечение прозрачности оборота недвижимости путем вмешательства в него государства. При подобной организации оборота сведения о недвижимости заносятся в различные реестры или книги специальными государственными органами и при необходимости доводятся до заинтересованных лиц.
Большинство юристов находят этот способ регистрации наиболее удачным: «гласность оборота недвижимости невозможна без вмешательства в оборот государства, ибо только оно способно эту гласность обеспечить». В целом можно разделить данную точку зрения, хотя общепринято, что административный элемент в гражданских правоотношениях не всегда благо.
ГК РФ воспринял европейскую традицию государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но дополнил ее интересной новеллой-правилом об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Данные регистрации, в контексте норм ГК РФ, рассматриваются как самостоятельные процедуры, обеспечивающие гласность оборота недвижимого имущества. Однако, специалисты, занимающиеся исследованием сделок с недвижимостью, приходят к выводу о бесполезности регистрации сделок с недвижимостью, так как она поглощается регистрацией прав.
Аргументы, приводимые противниками регистрации сделок можно условно разделить на формальные и собственно юридические.
Представителем первой группы следует назвать Н.В Золотъко: неприемлемость государственной регистрации рентных договоров, предметом которых выступает недвижимое имущество, объясняется тем, что документ (форма договора) обязательно присутствует при регистрации прав, поэтому регистрация сделки поглощается регистрацией права. В связи с этим автор предлагает изменить содержание статьи 584 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции: «Договор ренты заключается в нотариальной форме, переход права собственности по договору, предусматривающему отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации».
Аргументы юридического характера, приводимые С.А. Бабкиным против регистрации сделок с недвижимостью, являются достаточно убедительными и существенно дополняют точку зрения Н.В. Золотько. С.А. Бабкин утверждает, что термин «регистрация права на недвижимость» - это на самом деле регистрация возникновения, изменения или прекращения права на недвижимость; регистрация же сделок, это не что иное, как регистрация одного из оснований возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимость, но не антипод регистрации прав. При придании процедуре регистрации сделок с недвижимостью самостоятельного значения, как особому средству обеспечения гласности оборота недвижимости, получается, что судебные решения, создание новых вещей или административные акты не являются способами приобретения прав на недвижимость и не нуждаются в гласности, достигаемой путем регистрации.
Можно согласиться с вышеприведенными мнениями, ведь действительно, стремление контролировать оборот недвижимости не должно доходить до абсурда, ярким примером которого следует назвать необходимость регистрации и права, и основания его приобретения, как два самостоятельных акта. Кроме того, двойная регистрация возлагает бремя материальных издержек по уплате государственной пошлины за регистрацию сделки и порожденных ей прав.
Представляется, что данный порядок не приемлем для рассматриваемого договора, поскольку он является:
)способом получения помощи гражданами - представителями наименее защищенных слоев общества;
)возможностью относительно недорогого приобретения недвижимости (чаше всего жилой) также не самыми обеспеченными покупателями. Представляется, что для договора пожизненного содержания более эффективным будет участие нотариуса при совершении сделки для фиксации ее содержания и оказания юридической помощи сторонам, а также государственная регистрация перехода права собственности и обременений по рассматриваемому договору.
В подтверждение мнения о нецелесообразности «двойной» регистрации следует обратиться к порядку ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Правительством Российской Федерации.
При внесении в Реестр записи о праве собственности, приобретенном в результате заключения договора пожизненного содержания с иждивением, необходимо внести еще две записи об обременениях (в целях идентификации им присваивается кадастровый номер), возникших в связи с его заключением. Следовательно, даже без составления отдельного договора, из текста Реестра будет видно, что на тот или иной объект недвижимости, например, квартиру, существует у гр. А. - право собственности, у гр. Б. - право залога на недвижимость и получение пожизненного содержания с иждивением, следующее за недвижимостью. Следовательно, подробное внесение в Единый реестр записей о правах, возникших в результате заключения рассматриваемого договора позволит его сторонам избежать ненужных расходов, связанных с оформлением договора, придаст документу компактность и четкость и будет вполне соотносимо с принципом максимального упрощения формы сделки без причинения ущерба правам сторон ее заключивших.
Подводя итог исследованию формы, порядка государственной регистрации рассматриваемого договора можно отметить следующие особенности:
1.Нотариальная форма и государственная регистрация выступают способами защиты прав рентополучателя, потому что нотариус разъясняет сторонам их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершаемых действий для того, чтобы их юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред, кроме того, выполняет удостоверительную функцию, что свидетельствует о высокой социальной и юридической значимости процедуры нотариального оформления сделки. Государственная регистрация является способом обеспечения гласности оборота недвижимости, организации его таким образом, чтобы любой субъект мог получить сведения о существующих на момент его обращения в компетентные органы правах на тот или иной объект недвижимости, что также способствует защите прав рентополучателя.
2.В исключительных случаях судебная практика идет по пути придания нотариальной формы договора пожизненного содержания в качестве достаточной для признания перехода права собственности на рентный капитал, даже при отсутствии государственной регистрации рассматриваемого договора по объективным причинам.
.Представляется излишней двойная регистрация, обязательная в настоящее время для договора пожизненного содержания с иждивением, ведь эти договоры чаще всего заключаются людьми, для которых пожизненное содержания - единственный источник средств к существованию, а двойная регистрация подразумевает двойную уплату пошлины, затраты времени и др. Представляется также ненужной регистрация договора, поскольку информативные и юридические свойства Единого реестра прав на недвижимое имущество, позволяют при регистрации прав, возникающих при заключении договора, вносить все необходимые свойства о договоре, правах и обременениях на имущество и совершивших его лицах. Удостоверительную функцию государственной регистрации рассматриваемого договора выполняют надписи нотариуса, совершаемые им на договоре, представленном сторонами договора.
Глава 3. Исполнение, изменение и прекращение договора пожизненного содержания с иждивением
§1. Защита прав рентополучателя при исполнении, изменении и прекращении договора пожизненного содержания с иждивением
Исполнение договора пожизненного содержания с иждивением можно свести к трем наиболее важным действиям сторон, предусмотренных законом и договором:
1)передача недвижимого имущества (либо права собственности на него, если договор или закон предусматривают сохранение права пожизненного пользования жилым помещением, отчужденным под выплату ренты) получателем содержания - плательщику;
2)оплата плательщиком содержания своему контрагенту стоимости недвижимого имущества, переданного по договору, если договором не предусмотрена безвозмездная передача;
)предоставление периодического содержания рентным должником рентному кредитору.
Остальные права и обязанности, возникающие у сторон рассматриваемого договора, являются производными от вышеуказанных.
Момент возникновения прав и обязанностей по изучаемому договору связан с государственной регистрацией договора и вещных прав, возникших в связи с ней. Таким образом, основной обязанностью сторон договора пожизненного содержания является передача недвижимого имущества с соблюдением порядка государственной регистрации данной передачи.
Нормы главы 33 ГК РФ не содержат специальных указаний на порядок оформления передачи недвижимого имущества под выплату пожизненного содержания, эта процедура подробно регламентирована нормами других статей ГК РФ. Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимого имущества по сделке оформляется передаточным актом, который является обязательным для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, так как представляет собой не только документированное описание отчуждаемой недвижимости, но и свидетельство о совпадении волеизъявлений сторон сделки. В связи с этим, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом сторон от исполнения обязанностей соответственно по передаче и принятию имущества. По этому поводу B.C. Ем замечает: «Подписание сторонами передаточного акта наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества».
Составление передаточного акта предусматривается для возмездных сделок с недвижимостью. Возникает вопрос о необходимости составления передаточного акта для рассматриваемого договора, который предусматривает безвозмездную передачу имущества под предоставление содержания.
По данному вопросу убедительно мнение Г.Б. Леоновой о признании необходимости составления передаточных документов и в случае безвозмездной передачи недвижимости по рассматриваемому договору, так как указанные документы помогают сторонам официально удостоверить качество передаваемой недвижимости во избежание возможных судебных споров.
Действительно, при составлении передаточного акта производится тщательный осмотр отчуждаемой недвижимости с указанием фактических сведений об имуществе, полученных в ходе осмотра, указывается на наличие либо отсутствие претензий у сторон к качеству переданного имущества.
Ценность передаточного документа состоит в том, что установившиеся между плательщиком и получателем содержания договорные отношения носят достаточно длительный характер, а положения пункта 2 статьи 604 ГК РФ обязывают рентного кредитора принимать меры по обеспечению сохранности недвижимого имущества - рентного капитала. Подобные меры, в первую очередь, должны быть направлены на предотвращение снижения стоимости недвижимости в период действия договора, ведь независимо от длительности договорных отношений, сделка в любой момент может быть расторгнута и рентный кредитор потребует возврата отчужденного имущества. Кроме того, стоимость рентного капитала зависит от его потребительских качеств и свойств, которые указывались сторонами при составлении передаточного акта.
Исполнение договорных условий должно осуществляться надлежащим образом, то есть в соответствии с требованиями договорной дисциплины - каждая из сторон должна точно, своевременно и полностью выполнить свои обязанности. Надлежащее исполнение обязанностей по передаче имущества получателем содержания возможно только в случае, если он передал вещь надлежащего качества либо предупредил контрагента обо всех имеющихся у нее недостатках и указал на них в договоре. Для недвижимого имущества такими недостатками могут быть: аварийное состояние, необходимость замены коммуникаций, то есть те отрицательные свойства, которые могут существенно затруднить эксплуатацию имущества либо создают угрозу жизни, здоровью или имуществу нового владельца и требуют немедленного устранения.
В случае обнаружения недостатков, не отмеченных в тексте договора, даже если они значатся в передаточном акте, рентный должник вправе требовать привлечения к ответственности контрагента за ненадлежащее исполнение обязанности по передаче имущества.
Следующим этапом исполнения рассматриваемого договора является процесс оплаты недвижимого имущества - предмета договора. Законодатель предусмотрел двойной порядок передачи рентного капитала по исследуемому договору: возмездный и безвозмездный. В случае передачи недвижимости бесплатно, с расчетом на возмещение его стоимости посредством рентных выплат, к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о дарении. В целом, безвозмездная передача имущества не влияет на процесс исполнения рентного обязательства, только размер периодических платежей будет несколько большим по сравнению с договором пожизненного содержания, предусматривавшим предварительную покупку рентного капитала.
Несмотря на то, как передавалось имущество по договору - за деньги или бесплатно, стороны обязаны провести предварительную оценку рентного капитала, поскольку договор пожизненного содержания в любом случае является возмездной сделкой, а закон относит цену недвижимости, отчуждаемой по возмездным договорам, к их необходимым условиям.
Установленная в процессе оценочной деятельности цена недвижимого имущества, составляющего рентный капитал, указывается в тексте договора, сопровождаясь, ссылкой на источник оценки.
Если в тексте договора отсутствует условие о распределении расходов, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности, данные затраты должны быть возложены на рентного кредитора, так как указанное обременение является проявлением его обязанности обеспечения возникновения у покупателя права собственности на переданное имущество. Стороны договора должны отражать в его тексте соглашение об обязанности по оплате расходов на оформление перехода права собственности.
Юридические последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения плательщиком содержания обязанности по оплате переданного ему недвижимого имущества, если она предусматривается договором пожизненного содержания, сводятся к следующему. Собственник рентного капитала получает право требовать от должника не только оплаты стоимости имущества, но и уплаты процентов, которые начисляются за весь период просрочки оплаты переданного имущества. Кроме того, должник обязан возместить и иные убытки, причиненные несвоевременной оплатой приобретенной им недвижимой вещи, которые будут рассмотрены ниже.
Исполнение рассматриваемого договора включает в себя и обязанность предоставления пожизненного содержания рентным должником своему контрагенту, которое имеет натуральную или денежную форму. Статья 601 ГК РФ определяет примерный перечень действий рентного должника, составляющих пожизненное содержание с иждивением: обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а также при нестабильном состоянии здоровья контрагента - уход за ним, и др. Исполнение подобных обязанностей должно быть подробно согласовано между сторонами договора, поскольку потребности подобного рода имеют исключительно индивидуальные особенности, связанные с личностью получателя содержания.
Основной обязанностью должника по договору содержания с иждивением является обеспечение потребностей контрагента жильем. При передаче под выплату содержания жилого помещения данная потребность может быть удовлетворена посредством сохранения за рентным кредитором права пожизненного пользования отчужденным имуществом. Если по договору отчуждается недвижимость, которая не может использоваться для проживания человека, обязанность по обеспечению потребности в жилье должна быть исполнена силами рентного должника. Следует отметить, что закон не называет эту обязанность в качестве обязательной по исследуемому договору. В связи с этим, продавец недвижимости должен внимательно отнестись к пункту договора, устанавливающему данную обязанность должника, иначе возникает риск переселения в жилье худшее, чем переданное по договору либо на улицу. В некоторых случаях закон предписывает сохранение такого права, как обязательного условия сделки (об этом говорилось ранее).
Исполнению обязанности по содержанию рентного кредитора способствует предусмотренная законодателем обязанность сторон по определению в тексте рассматриваемого договора стоимости общего объема содержания. Эта обязанность подробно анализировалась выше.
По итогам данного параграфа данного исследования представляются закономерными следующие выводы:
.Основной обязанностью сторон договора пожизненного содержания является передача недвижимого имущества с соблюдением порядка государственной регистрации данной передачи, так как момент возникновения прав и обязанностей по изучаемому договору связан с государственной регистрацией договора и вещных прав, возникших в связи с ней.
2.Передача недвижимого имущества в процессе исполнения договора пожизненного содержания с иждивением должна осуществляться по передаточному акту, который необходимо составлять независимо от того, как происходит передача имущества - за деньги или бесплатно. Указанный документ помогает сторонам официально удостоверить качество передаваемой недвижимости во избежание возможных судебных споров и служит дополнительной гарантией защиты прав рентополучателя.
3.Перед передачей недвижимости необходимо проведение оценки данного имущества с фиксацией стоимости в основном тексте договора или в приложениях. Ценность фиксации состоит в том, что установившиеся между плательщиком и получателем содержания договорные отношения носят длительный характер, а у рентного кредитора существует обязанность принимать меры по обеспечению сохранности рентного капитала. Сделка в любой момент может быть расторгнута и рентный кредитор потребует возврата отчужденного имущества, причем без уменьшения его стоимости и потери им потребительских качеств и свойств, указанных сторонами в передаточном акте.
Таким образом, последствием расторжения договора является полный разрыв отношений и прекращение действующего обязательств, а изменение касается только условий договора при обязательном сохранении обязательства между сторонами. При очевидной разнице указанных этапов развития договорного отношения законодатель устанавливает одинаковый порядок внесения изменений в договор и его расторжения: по соглашению сторон или в судебном порядке - по инициативе одной из сторон.
В одностороннем порядке, по решению суда, договор может быть расторгнут или изменен в случае существенного нарушения одной из сторон его условий, или в иных случаях, предусмотренных законом либо договором. Законодатель, в случае существенного нарушения условий рассматриваемого договора, допущенного плательщиком, предоставляет получателю право обращаться непосредственно к контрагенту с требованием о выкупе ренты. Однако анализ норм главы 33 ГК РФ показывает, что выкуп ренты может повлечь не только существенное нарушение условий договора, но и иные обстоятельства, не являющиеся нарушениями, но предупреждающие их совершение плательщиком. Более подробно этот вопрос будет рассмотрен ниже.
В статье 450 ГК РФ дается определение существенного нарушения условий договора одной из его сторон, которое устанавливает соотношение между тем, на что рассчитывала потерпевшая сторона, заключая данный договор, и тем, чего она лишилась, в результате произошедшего нарушения. Следовательно, при определении значительности ущерба, важны не абсолютные показатели причиняющегося нарушением вреда, а относительные, сопоставимые с ожидаемыми результатами исполнения договора. По этой причине вполне возможно удовлетворение требования о расторжении договора при нарушении незначительном по размеру ущерба, и равно отказ в удовлетворении такого же требования, несмотря на то, что ущерб оказался весьма значительным».
Договор пожизненного содержания с иждивением носит фидуциарный характер, поэтому нарушения, которые может допустить одна из сторон, как правило, рентный должник, имеют особый характер и не всегда могут касаться материальных сторон договорных отношений. В связи с этим, рядом авторов (В.С. Ем, Г.Б. Леонова) предлагается дополнить определение «существенное нарушение», изложенное в статье 450 ГК РФ следующими разъяснениями: существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств, дающим получателю содержания право требовать досрочного прекращения обязательства, будет считаться моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину-получателю.
Представляется обоснованной данная точка зрения, поскольку аналогичное правило действует при отмене дарения, а законодатель допускает субсидиарное применение к рентным договорам правил о дарении. Следовательно, нормы статьи 578 ГК РФ могут урегулировать вопрос о досрочном прекращении договора пожизненного содержания, если возникнет спор в суде. В данном случае допустимо применение норм по аналогии закона.
Не менее важными, с точки зрения юридических последствий, могут стать нарушения порядка заключения договора. Г.Е. Леонова, например, к их числу относит нарушения порядка содержания и эксплуатации недвижимого имущества - предмета рассматриваемого договора. Свою точку зрения она обосновывает тем, что при заключении указанного соглашения возникает залоговое обязательство - ипотека, в связи с чем, указанный автор предлагает для расширения круга нарушений, влекущих расторжение договора, применять изложенные в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ залоговые деликты, к которым относятся:
1)грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенным имуществом;
2)грубое нарушение залогодателем правил содержания или ремонта заложенного имущества;
)нарушение обязанности принимать меры по сохранности данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;
)нарушение обязанности по страхованию заложенного имущества;
)необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества.
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применим во многих положениях, не противоречащих либо дублирующих правила параграфа ГК РФ о пожизненном содержании с иждивением. Кроме того, если стороной договора пожизненного содержания выступает гражданин пожилого (пенсионного) возраста или инвалид, он, в соответствии с ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов», сохраняет право пожизненного пользования жилым помещением, отчужденным под выплату содержания, нарушение которого также влечет ответственность.
При рассмотрении споров о расторжении исследуемого договора в качестве существенного нарушения следует учитывать не только действия, влекущие причинение имущественного ущерба рентополучателю, но и пренебрежительное отношение к нему, действия, унижающие его достоинство, создающие угрозу физическому и психическому здоровью.
Основанием для одностороннего расторжения рассматриваемого договора может быть не только существенное нарушение его условий одной из сторон, но и иные случаи, предусмотренные ГК РФ либо сторонами договора, например, существенное изменение обстоятельств (статья 451 ГК РФ), а также ситуации, перечисленные в статье 593 ГК РФ.
Существенным изменением обстоятельств, влекущим расторжение договора пожизненного содержания с иждивением, как представляется, могут быть различные юридически значимые действия или акты, изменяющие правовой режим недвижимого имущества - предмета договора. Например, перевод отчужденного земельного участка в категорию земель, которые не могут находиться в собственности граждан или юридических лиц.
Основанием расторжения договора пожизненного содержания может быть несвоевременное исполнение контрагентом своих обязанностей, в результате чего их дальнейшее исполнение утрачивает интерес для другой стороны. Так, в соответствии со статьей 593 ГК РФ, получатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если плательщик просрочил выплату ренты более чем на один год. Однако, применительно к договору пожизненного содержания, данное положение следует откорректировать, потому что предоставление содержания в натуральной форме трудно просрочить более чем на год. Получатель заявит о задержке исполнения значительно раньше и поставит вопрос о расторжении договора. При применении положений данной статьи к рассмотрению споров из договора пожизненного содержания, судебным инстанциям необходимо учитывать этот факт. Кроме того, названная статья дает возможность получателю требовать выкупа ренты, если плательщик нарушил свои обязанности по обеспечению выплаты ренты. В пожизненном содержании с иждивением, предметом которого выступает недвижимое имущество, обеспечение исполнения обязательства заключается в приобретении получателем содержания права залога - ипотеки - на недвижимое имущество.
Достаточно интересным представляется такое основание досрочного расторжения договора, как признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размерах и в сроки, установленные договором. Для юридических лиц и граждан-предпринимателей, выступающих плательщиками ренты, таким обстоятельством будет признанная арбитражным судом неспособность в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, в том числе исполнить обязанность по уплате рентных платежей. Для граждан, которые не являются предпринимателями - неплатежеспособность означает неспособность гражданина удовлетворить требовании кредиторов по денежным обязательствам или исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства или обязанность не исполнены в течение 3-х месяцев с даты, когда они должны быть исполнены и если сумма его обязательств превышает стоимость принадлежащего ему имущества (статья 3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года №127-ФЗ).
Последнее основание одностороннего расторжения рассматриваемого договора - переход недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел его между несколькими лицами. В то же время, статья 604 ГК РФ говорит об обязанности плательщика содержания получать согласие у контрагента, прежде чем совершать какие-либо действия по отчуждению рентного капитала. Следовательно, исходя из буквального смысла нормы, плательщик обязан ставить в известность контрагента, перед заключением рассматриваемого договора, о своем семейном положении. Рентный капитал после заключения договора, предусматривающего отчуждение недвижимости за плату, фактически переходит в общую собственность супругов, что формально дает возможность требовать выкупа ренты сразу по совершении сделки, либо вообще не заключать ее с семейными парами, что является явным нарушением принципа свободы договора.
Избежать спорных ситуаций и негативных последствий для получателя содержания, вызванных увеличением числа сособственников недвижимости, являющейся предметом договора, поможет предоставленное договором, а в некоторых случаях законом (когда стороной-получателем являются пожилые граждане или инвалиды), право пожизненного пользования жилым помещением и правильное применение норм о договорной ответственности по обязательствам с множественностью лиц.
Не менее важным этапом развития договорных отношений является изменение условий договора. Изменения, влияющие на судьбу договорного обязательства, могут сводиться к следующему: перемена какого-либо из условий договора, в то время как субъектный состав остается прежним или, наоборот, меняется состав участников договора при неизменных условиях.
В первом случае изменения чаще всего связаны с переменами во встречном предоставлении - повышением или снижением цены за оказываемое по договору содержание или передаваемое имущество, либо с требованием о замене содержания в натуральной форме периодическими платежами в деньгах.
Основанием для изменения договора может стать перемена в субъектном составе сделки, произошедшая, например, в результате правопреемства. Как известно, правопреемство делится на универсальное (общее), при котором правопреемник заменяет предшественника во всех правоотношениях и сингулярное (частное), допускающее правопреемство в одном или нескольких правоотношениях. Относительно правопреемства на стороне должника по рентному договору можно говорить и об общем и о частном правопреемстве, поскольку продажа предмета договора или переход его к другому лицу в результате иных сделок не означает прекращения договора, поскольку рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Более того, первоначальный должник несет субсидиарную ответственность вместе с новым плательщиком, поэтому полное выбытие первого рентного должника законом ограничено.
В то же время, возможность правопреемства на стороне рентного кредитора вызывает целый ряд вопросов. По правилу, установленному статьей 605 ГК РФ, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Таким образом, данное обязательство носит личный характер, и права получателя содержания не могут перейти к его наследникам, но судебная практика фактически опровергает это положение.
Президиум Верховного Суда РФ рассмотрел следующее гражданское дело. По нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 29.01.1996 года А. передала принадлежащую ей квартиру В. с условием пожизненного содержания продавца. В июне 1996 года А. обратилась в районный суд г. Москвы с иском к В., о признании данного договора недействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненном состоянии. В апреле 1997 года А. обратилась в тот же суд с заявлением об изменении предмета иска и просила расторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет. 11 июля 1997 года А. умерла. Определением межмуниципального суда г. Москвы от 15 сентября производство по иску А. было приостановлено до вступления в дело правопреемника истицы. Определением того же суда от 28 декабря 1997 года в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Б, в связи с чем производство по делу было возобновлено. Решением межмуниципального суда г. Москвы от 27 января 1999 года договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием, заключенный между А. и В., был расторгнут. По данному поводу заместителем Генерального прокурора РФ в Президиум Верховного Суда РФ был внесен протест, в котором утверждалось, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства покупателя квартиры В. по обеспечению ухода и содержания продавца А. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, то есть неразрывно были связаны с личностью А., и они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице А. не могло перейти ее право требования к В. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора от 29 января 1996 года и, соответственно, право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий. Президиум Верховного Суда Российской Федерации не согласился с протестом заместителя Генерального Прокурора по следующим причинам: действительно, в соответствии с ч. 1 ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания. Однако защита данного права не являлась предметом спора по настоящему делу. Предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, то есть требование о расторжении договора купли-продажи квартиры. Указанное требование было заявлено первоначально самой А. и затем поддержано после ее смерти наследницей по завещанию Б. В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство вмялось допустимым, поэтому суд счел правомерным допустить к участию в деле правопреемника истицы, и рассмотрел дело в ее пользу.
Несмотря на очевидную справедливость судебного решения, мотивировка его представляется спорной. Суд разделил рассматриваемый договор на куплю-продажу и непосредственно содержание с иждивением, в связи с чем, получилось так, что право требовать расторжения договора может передаваться в порядке правопреемства, а право на получение содержания носит личный характер.
Однако было доказано, что пожизненное содержание с иждивением является самостоятельным гражданско-правовым субинститутом ренты, имеющим некоторое сходство с куплей-продажей лишь в силу того, что оба данных обязательства направлены на передачу имущества в собственность. Если квартира была завещана, а потом - отчуждена по договору пожизненного содержания с иждивением, в связи с чем возникли на нее права третьих лиц (в данном случае - у Б.), то возникает сомнение в намерениях заключить сделку и достигнуть необходимого юридического результата. В то же время не ясно, почему суд не применял в данном споре нормы о купле-продаже недвижимости, хотя и именует рассматриваемую сделку куплей-продажей с пожизненным содержанием. Тем не менее, и в купле-продаже у правопреемников не возникает возможности требовать расторжения договора, заключенного правопредшественником.
Представляется, избежать подобных споров в практике применения правил статьи 605 ГК РФ позволит внесение в текст пункта 2 указанной статьи уточнения о возможности правопреемства: «При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты, а в случае смерти последнего - его правопреемник, вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания». Представляется, что это положение не противоречит фидуциарному характеру рассматриваемого договора, так как правопреемство допускается только в случае смерти рентополучателя в целях истребования имущества у недобросовестного должника, а не в целях получения содержания.
Последствия расторжения или изменения гражданско-правового договора, как правило, состоят в следующем. Во-первых, происходит прекращение или изменение обязательств, возникших из договора. В качестве примера изменения обязательств можно привести предусмотренную статьей 603 ГК РФ замену пожизненного содержания в натуральной форме - периодическими платежами либо, наоборот, в связи с ухудшением состояния здоровья получателя и возникшей у него необходимости в уходе - деньги могут быть заменены на те или иные бытовые услуги. В случае же выплаты выкупной цены ренты по требованию плательщика либо получателя, обязательство по пожизненному содержанию с иждивением прекращается.
Во-вторых, досрочное прекращение договора в связи с существенным изменением обстоятельств либо нарушения его условий, вызывает необходимость определения судьбы исполненного по договору до момента его расторжения. Следует отметить, что момент, с которого стороны должны решить судьбу исполненного по договорному обязательству, зависит от способа расторжения договора:
1)если договор расторгнут по соглашению сторон, то момент расторжения, а вместе с ним и возникновения необходимости определения судьбы исполненного по договору, определяется по правилам статьи 433 ГК РФ, установленным в отношении момента заключения договора;
2)в случае расторжения договора по решению суда - с момента вступления решения в законную силу;
)при расторжении договора по инициативе одной из сторон - с момента получения контрагентом уведомления об отказе от договора.
Большую роль в определении дальнейшей судьбы исполненного по договору играет причина его расторжения. Существенное нарушение рассматриваемого договора порождает у получателя содержания право требовать возврата недвижимости, отчужденной по договору без компенсации затрат, понесенных на его содержание до прекращения обязательства, либо выплаты выкупной цены ренты без вычета расходов на его содержание.
При расторжении договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, когда нет оснований применять карательные санкции к какой-либо стороне по причине их невиновности, имеет место аналогия двусторонней реституции - взаимный возврат полученного по договору.
Двусторонняя реституция в договорном отношении, согласно статье 453 ГК РФ, как правило, не допускается, однако, данное правило носит диспозитивный характер и, стороны могут изменить его по своему усмотрению. Действительно, недопустимость взаимного возврата всего полученного по договору пожизненного содержания с иждивением серьезно ущемляла бы, в первую очередь, имущественные права получателя содержания. Например, он мог бы лишиться права истребовать недвижимое имущество, принадлежавшее ему до совершения сделки, в то время как объем выплат еще далеко не покрыл его стоимости. Данная ситуация противоречит замыслу законодателя, конструировавшего нормы главы о ренте, а главным образом о пожизненном содержании с иждивением, в защиту получателя.
Таким образом, представляется допустимым применение двусторонней реституции к договору пожизненного содержания с иждивением. Однако возникает ряд проблем, связанных с ее применением: например, сложно решить вопрос возврата благ, не имеющих четкого денежного эквивалента, предоставленных по договору, необходимо внести соответствующие изменения в нормы, регулирующие ответственность по рассматриваемому договору.
Выше было выяснено, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением является недвижимое имущество - индивидуально-определенная вещь, которая может быть легко возвращена прежнему владельцу в порядке реституции. Возникает закономерный вопрос о возможности вернуть затраты на содержание, предоставленного в натуральной форме, время, потраченное на уход за инвалидом или престарелым, походы по магазинам, уборку помещения.
Статья 1109 ГК РФ устанавливает перечень случаев, в которых имущество, переданное другому лицу без правовых оснований, тем не менее, не может быть истребовано в качестве неосновательного обогащения, которое фактически возникает у получателя содержания после расторжения договора и возврата ему недвижимого имущества. В названной статье обязательства, как средства правовой защиты, исключаются по соображениям не столько юридического, сколько морального порядка. Пункт 3 статьи 1109 содержит норму, в силу которой не подлежат возврату любые «денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию». По словам А.Л. Маковского: «Наиболее часто встречающиеся в реальной жизни виды таких сумм прямо названы в ГК (заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендия, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты) и благодаря этому отказать в их возврате можно не доказывая их предназначение как средств к существованию гражданина. Такие доказательства в случае спора нужны лишь для выплат иных видов ренты, авторского гонорара и т.д.».
Употребляя формулировку «иные виды ренты», А.Л. Маковский вероятно имеет в виду такую разновидность, как пожизненное содержание с иждивением. Е.А. Яргина отмечает, что, заключая договор пожизненного содержания, экономическое положение получателя ренты таково, что он отказывается от капитализации денежных средств в имуществе, чтобы получить средства в виде периодических денежных или натуральных выплат, назначение которых однозначно - удовлетворение повседневных нужд. Данный вывод представляется справедливым и на основании его рентные платежи, предоставляемые по рассматриваемому договору, можно отнести к средствам, являющимся источником существования.
В связи с этим данные средства не подлежат возврату, как приобретенное неосновательное обогащение. Тем не менее, не отрицая справедливости высказанного тезиса, говорить о рентных платежах, даже получаемых в виде пожизненного содержания, как о единственном доходе лица достаточно трудно. Действительно, получатель содержания в исследуемом договоре презюмируется законодателем как слабая сторона, нуждающаяся в особых средствах правовой защиты, а получаемые им выплаты, являются для него средством к существованию, зачастую, единственным.
Однако, при отсутствии в законе установки о том, что получатель является нетрудоспособным лицом, принимая во внимание тот объективный факт, что договоры, в которых применяется защита слабой стороны, являются, как правило, публичными, к которым пожизненное содержание с иждивением не относится, можно предположить, что законодатель создал для плательщика ренты необоснованно неблагоприятные условия.
Представляется эффективным средством «уравновешивания» создавшейся ситуации возложение на получателя содержания обязанности доказывания отсутствия неосновательного обогащения при расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Рентный кредитор должен убедить судебные инстанции в том, что предоставляемое по договору содержание являлось для него единственным источником дохода, и свое существование он обеспечивал исключительно за счет него. Для исчисления размера средств, подлежащих возврату, в случае, если неосновательное обогащение будет доказано, можно предложить исходить из установленного в законе прожиточного минимума, если иное не было предусмотрено договором.
Кроме имущественных последствий расторжения договора пожизненного содержания с иждивением следует выделить последствия, связанные с судьбой договора - документа, которые условно можно поименовать формальными.
Все изменения договора пожизненного содержания с иждивением, а тем более его прекращение, должны быть зарегистрированы в органах публичной власти. Однако, в связи с высказанным мнением о необходимости отказа от государственной регистрации договора, сохраняя только регистрацию возникающего по нему права, целесообразной представляется следующая процедура. В соответствующий раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны быть внесены записи о прекращении права у одной стороны и возобновлении его - у другой. Договор-документ после внесения указанной записи, утрачивает законную силу без дополнительных актов фиксации в органах публичной власти.
Таким образом, исследовав основания и последствия изменения условий и прекращения действия договора, можно прийти к следующим выводам:
1.Выкуп ренты, как основание расторжения договора пожизненного содержания с иждивением, может рассматриваться в качестве санкции, когда плательщиком содержания было совершено существенное нарушение условий договора, а также в качестве меры оперативного характера, когда нарушение не совершено, но есть угроза его совершения.
2.Расторжение рассматриваемого договора, в связи с существенным нарушением его условий допускает правопреемство по спорам, связанным с возвратом рентного капитала в случае смерти рентополучателя. Представляется, что это положение не противоречит фидуциарному характеру договора пожизненного содержания, так как правопреемство допускается лишь в целях истребования имущества у недобросовестного должника, а не в целях получения правопреемником содержания. Кроме того, благодаря правопреемству оказывается возможным исполнение воли рентополучателя, не успевшего защитить свои права и законные интересы.
.При расторжении договора пожизненного содержания с иждивением в связи с существенным изменением обстоятельств, сторона-получатель обязана доказать, что получаемые ей рентные выплаты были для нее единственным средством существования. В противном случае, бывший получатель содержания обязан компенсировать плательщику затраты, понесенные последним в связи с исполнением обязательства, что может оказаться невозможным в связи с низким уровнем материального положения рентного кредитора и окончательно лишить его какого-либо имущества, оставив без средств к существованию.
§2. Ответственность по договору пожизненного содержания с иждивением
договор пожизненный иждивение рентополучатель
Гражданско-правовая ответственность - одна из форм государственного принуждения, состоящая во взыскании с правонарушителя в пользу потерпевшего имущественных санкций, перелагающих на правонарушителя невыгодные имущественные последствия его поведения и направленных на восстановление имущественной сферы потерпевшего.
В нормах главы, посвященной ренте и пожизненному содержанию с иждивением, вопросы ответственности за нарушение условий договора урегулированы достаточно четко, например, содержатся указания на виды ответственности, применяемой при нарушении условий рассматриваемого договора. Статья 586 ГК РФ устанавливает субсидиарную ответственность лица, передавшего обремененное рентой недвижимое имущество, перед рентным кредитором. В первую очередь, пострадавшему рентному кредитору необходимо заявить требования основному должнику (новому собственнику рентного капитала) о возврате переданного под выплату содержания недвижимого имущества. Это вызвано тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявляемое требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).
Кроме того, законодатель предоставляет получателю возможность установить в рассматриваемом договоре солидарную ответственность первоначального рентного должника с последующим. Такое право усиливает положение рентного кредитора, поскольку ему предоставляется возможность требовать возмещения не от того из правонарушителей, кто в наибольшей мере виновен в нарушении договорных условий, а от того, кто в состоянии в полном объеме компенсировать его неблагоприятные имущественные последствия.
По рассматриваемому договору стороны могут нести и долевую ответственность, которая может возникнуть, например, когда имущество, полученное по договору пожизненного содержания с иждивением, перешло по наследству и стало собственностью нескольких лиц, то есть долевой. Однако наличие нескольких должников усложняет обеспечение выплаты ренты, поэтому законодатель предусмотрел право получателя отказаться от договора в случае перехода имущества в общую собственность.
Глава 33 ГК РФ перечисляет и основания договорной ответственности, то есть основные нарушения субъективных прав участников договора пожизненного содержания с иждивением. Главным образом, это нарушения прав рентополучателя, как менее защищенного и более уязвимого.
Среди вероятных нарушений договора пожизненного содержания с иждивением, которые могут быть допущены плательщиком ренты, основное место занимают:
)просрочка выплаты регулярных рентных платежей;
)существенное нарушение плательщиком ренты своих обязанностей.
Основанием для наступления ответственности плательщика ренты может быть несоблюдение обязанности предоставить получателю содержания в пожизненное пользование отчуждаемого жилья, когда этого требует закон.
Для рентного кредитора основаниями ответственности, могут быть нарушения, связанные с передачей недвижимого имущества плательщику ренты: например, сокрытие информации о свойствах недвижимости, которые могут причинить вред жизни, здоровью, имуществу плательщика содержания.
Следует отметить, что наличие широкого круга оснований наступления ответственности по договору пожизненного содержания с иждивением производит положительный эффект. С одной стороны - создается защита имущественных интересов рентополучателя и гарантируется стабильность договорных отношений, а с другой - применение норм о сходных договорах (дарении, купле-продаже), уравновешивает создавшийся перевес обязанностей, возникающих у плательщика содержания.
В вопросе выявления мер договорной ответственности из массива санкций ГК РФ можно принять позицию B.В. Витрянского, относившего к мерам договорной ответственности возмещение убытков, неустойку, а также процентов за неисполнение денежного обязательства.
Общеизвестно, что ГК РФ исходит из общего принципа полного возмещения убытков потерпевшему. В связи с этим возмещение убытков называют общей мерой гражданско-правовой ответственности, так как она применяется во всех случаях нарушения гражданских прав, если законом или договором не предусмотрено иное. Другие меры именуются специальными, поскольку применяются только тогда, когда это специально предусмотрено законом или договором для конкретного вида гражданского правоотношения. Таким образом, возмещение убытков имеет характер универсального способа защиты гражданских прав, независимо от того, содержится ли в той или иной норме ГК РФ упоминание о таком праве.
В состав убытков входит реальный ущерб, то есть расходы, которые лицо, чье право было нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, и упущенная выгода, то есть неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданское оборота, если бы это право не было нарушено.
Применительно к договору пожизненного содержания с иждивением реальным ущербом для рентного кредитора представляется, что следует признать ухудшение плательщиком пожизненного содержания первоначальных потребительских качеств недвижимого имущества, переданного под выплату ренты и связанные с этим расходы и материальные потери. Для плательщика пожизненного содержания в качестве реального ущерба могут рассматриваться потери, связанные с приобретением имущества со скрытыми недостатками, о которых не сообщил его контрагент, и устранение причиненного ими вреда.
Особую сложность в доказывании составляет упущенная выгода. Это вызвано тем, что общих принципов возмещения убытков, изложенных в статье 15 ГК РФ, и дополнительных условий, закрепленных в пункте 4 статьи 393 ГК РФ, недостаточно для взыскания судом упущенной выгоды. В связи с этим судебные органы руководствуются различного рода методиками определения размера ущерба, утверждаемыми органами публичной власти. При взыскании упущенной выгоды судебные органы руководствуются также закрепленным в пункте 4 статьи 393 ГК РФ принципом ответственности кредитора за непринятие мер для получения упущенной выгоды, то есть ее устранении.
Для облегчения процедуры максимально полного взыскания всех видов убытков и предупреждения судебных споров между лицами, заключающими договор пожизненного содержания с иждивением, практикующие юристы рекомендуют согласовывать собственную методику по взысканию убытков, которую они предлагают оформлять в качестве одного из пунктов договора либо в виде приложения к основному тексту соглашения. В ней стороны могут рассчитать и указать основания для взыскания убытков, согласованный размер компенсаций за допущенные нарушения договорных условий. Представляется это достаточно сложным в связи с разнообразием составов гражданских правонарушений, их последствий для потерпевшего, а также постоянно меняющейся экономической ситуацией в стране.
Представляется, что система мер оперативного воздействия на недобросовестного плательщика пожизненного содержании, изложенная в тексте ГК РФ, в частности положения о выкупе ренты, позволяющие стороне-получателю в случае существенного нарушения условий договора требовать выкупа ренты либо возврата рентного капитала, дают возможность максимально полно компенсировать убытки, связанные с нарушением договора. Что касается упущенной выгоды, то она наряду с возвратом имущества может покрываться неустойкой, выплачиваемой рентным должником. Можно считать такое положение справедливым, поскольку в период действия договора рентный кредитор фактически не несет расходов на содержание имущества и сохраняет право проживания в нем.
Кроме того, необходимо упомянуть и о компенсации морального ущерба. Договор пожизненного содержания является фидуциарной сделкой, так как большое влияние на заключение, изменение и расторжение договора оказывают личные отношения, складывающиеся между плательщиком и получателем содержания. Полагаем, что пренебрежительное, оскорбительное отношение к рентному кредитору со стороны контрагента может стать основанием для расторжения договора и возмещения ущерба, в том числе и морального. Вопросы компенсации морального вреда, причиненного в результате нарушения гражданско-правового договора, урегулированы достаточно четко в нормах ГК РФ, а также исследованы в научной литературе.
Действенной мерой договорной ответственности, помимо возмещения различного рода убытков, является уплата процентов, предусмотренных статьей 588 ГК РФ в качестве меры ответственности за просрочку выплаты ренты. Размер процентов может быть установлен соглашением сторон, а при отсутствии такого соглашения данный размер соответствует размеру процентов, установленному статьей 395 ГК РФ. Вместе с тем, проценты, взимаемые в соответствии со статьей 395 ГК РФ, при отсутствии специального соглашения между сторонами об уплате процентов, нельзя отнести к мерам ответственности по договору ренты. По замечанию М.И. Брагинского и Н.В. Золотько при применении положений ст. 395 ГК РФ к рентным отношениям, следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По его мнению, при отсутствии в договоре ренты соглашения о размере процентов, взимаемых в случае просрочки ее выплаты, нормы об ответственности, содержащиеся в статье 588 ГК РФ, несмотря на название данной статьи, не действуют. Речь идет об обязанности выплаты долга, возникающей с момента пропуска срока выплаты рентных платежей.
В.А. Хохлов отмечает, что взимание процентов за пользование чужими денежными средствами является комплексной, но самостоятельной мерой ответственности, которая состоит из четырех элементов: плата за капитал, учет инфляции, возмещение потерь и меры стимулирования - наказания должника. Наличие данной совокупности придает процентам характер самостоятельной меры ответственности, не совпадающей с другими санкциями.
Можно присоединиться к данной точке зрения. Однако следует отметить, что применительно к рассматриваемому договору, в котором допускается существование встречного предоставления в натуральной форме, правило о взимании процентов не может действовать, поскольку денежное обязательство, как таковое отсутствует.
Представляется, что мерой ответственности по такому обязательству будет являться неустойка. По убедительному замечанию В.В. Витрянского, исследовавшего меры ответственности по рентным договорам, во «всех случаях, когда Кодекс применительно к отдельным видам договорных обязательств устанавливает ответственность за нарушение обязательства, не являющегося денежным, можно говорить о законной неустойке, несмотря на то, что Кодекс, определяя такую ответственность, в отношении ее размера и порядка применения отсылает к статье 395 ГК РФ».
Для устранения выявленных противоречий можно предложить внести в статью 588 ГК РФ следующее дополнение: «По договору пожизненного содержания с иждивением за просрочку предоставления в натуральной форме плательщик уплачивает получателю неустойку, предусмотренную положениями статей 330 - 333 ГК РФ, размер которой определяется соглашением сторон, исходя из установленной договором денежной суммы, на которую оказывается пожизненное содержание с иждивением».
Таким образом, стороны договора будут освобождены от необходимости, проведения оценочных работ по исчислению суммы долга, за несвоевременное оказание услуг пожизненного содержания с иждивением в натуральной форме.
Подводя итог проведенному исследованию вопросов ответственности за нарушение условий договора пожизненного содержания с иждивением, представляются справедливыми следующие положения:
.Главной целью гражданско-правовой ответственности должна стать деятельность по восстановлению имущественного положения потерпевшей стороны, а не создание для нарушителя дополнительных материальных или иных трудностей, как последствий совершенного деликта.
.Основания применения мер ответственности к нарушителю договора пожизненного содержания с иждивением не ограничиваются перечисленными, в главе 33 ГК РФ нарушениями, такими как просрочка выплаты ренты, нарушение плательщиком обязанности по обеспечению исполнения обязательства. В качестве нарушений условий договора, влекущих меры ответственности могут рассматриваться и неправомерные действия, совершенные сторонами сделки, которые находятся в сфере правового регулирования ренты, договоров купли-продажи и дарения.
.При денежной форме периодических платежей мерой ответственности за несвоевременную выплату ренты будут являться проценты, при натуральной форме рентных платежей санкцией за несвоевременное предоставление содержания станет выплата неустойки, размер которой определяется сторонами договора кратно сумме ежемесячного предоставления.
Заключение
В заключение можно сделать ряд выводов теоретического и практического характера.
История рентных договоров начинается примерно с IV века н.э., когда на территории Восточной Римской империи стали заключаться договоры, предполагающие передачу земельных участков во владение, пользование и распоряжение под периодические выплаты первоначальному собственнику недвижимости, именовавшиеся каноном. Собственником земли, передаваемой под выплату канона, становилось государство, и рента носила публично-правовой характер. Примерно с первой половины V века н.э., рента получила закрепление в виде периодического содержания, предоставляемого под переданный в собственность денежный капитал. На территории Российской империи частноправовая рента не получила должного распространения, поскольку не был разработан юридический механизм заключения подобных договоров. Рента существовала только в форме периодических выплат за переданные в собственность земельные участки, принадлежавшие государству, и как внедоговорное обязательство по содержанию недееспособного лица.
Договор пожизненного содержания с иждивением является самостоятельным рентным договором, направленным па передачу недвижимого имущества в собственность под предоставление периодического содержания. Его индивидуальность доказывают признаки, не присущие более ни одному из рентных договоров, например, возможность предоставления содержания в натуральной форме, способы обеспечения исполнения обязательства по предоставлению пожизненного содержания и др.
Большое влияние на конструкцию договора пожизненного содержания с иждивением оказывает стремление законодателя упрочить правовое и экономическое положение получателя содержания. Это проявляется, в частности, в следующем: рассматриваемый договор является типичной товарообменной сделкой, подавляющее большинство которых имеет характер консенсуальных договоров. Однако в ГК РФ сформулировано легальное определение договора пожизненного содержания с иждивением, как реальной сделки, что не характерно для гражданско-правовых договоров указанного вида, но является эффективным способом защиты получателя содержания от принудительного изъятия у него рентного капитала плательщиком содержания.
Договор пожизненного содержания является взаимосвязывающей сделкой с неравномерным, но, тем не менее, двусторонним распределением прав и обязанностей между сторонами договора, что подтверждается его возмездным характером, а возможностью применения к нему норм о купле-продаже и дарении. Этот признак делает договор более эффективным, так как побуждает обе стороны исполнять свои обязанности надлежащим образом, не допуская при этом злоупотребления своими правами плательщика ренты по отношению к рентополучателю, как к менее защищенной стороне.
Получателем содержания может быть любое физическое лицо, независимо от состояния здоровья или возраста, что обеспечивает доступность договора лицам, нуждающимся в нем. От имени недееспособного собственника рентного капитала договор может заключить его законный представитель, приобретающий в связи с этим комплекс прав и обязанностей по договору. В то же время, третье лицо, в пользу которого заключается рассматриваемый договор, а также лица, привлекаемые к исполнению обязанностей по содержанию рентного кредитора, сторонами договора не являются.
В отличие от действующего законодательства предлагается, чтобы в качестве рентного кредитора, то есть лица передающего имущество под выплату ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, могли выступать и организации, так как они чаще всего имеют больше возможностей для предоставления достойного содержания рентополучателю. Кроме того, необходимо ввести лицензирование деятельности организаций по негосударственному пенсионному обслуживанию, одним из способов которого является предоставление пожизненного содержания с иждивением, что целесообразно, так как появится дополнительная гарантия добросовестного исполнения обязанностей перед получателем ренты и уменьшится риск нарушения его прав и законных интересов.
Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может выступать только то недвижимое имущество, с которым законодатель допускает совершение сделок, влекущих перемену собственника, то есть не изъятое и не ограниченное в свободном рыночном обороте. Из числа жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, в качестве предмета договора пожизненного содержания с иждивением следует выделить исключительно жилые дома, квартиры в многоквартирных домах или изолированные жилые комнаты, то есть только те объекты жилищного фонда, которые выступают в качестве самостоятельного предмета сделок с недвижимостью, направленных на перемену собственника.
Перед исполнением обязательств по рассматриваемому договору сторонам сделки необходимо подробно определить и зафиксировать объем выплат, действий и предметов, периодически предоставляемых в рамках исполнения обязанности по содержанию получателя содержания, а не стоимость всего объема содержания, как установлено законом. Это обеспечит надлежащее исполнение рентным должником содержания рентополучателя. Кроме того, существенным условием является соглашение о цене имущества, передаваемого по договору, так как оно: 1) является необходимым для сделок с недвижимостью; 2) от стоимости имущества зависит объем предоставляемого содержания. Периодичность исполнения обязанностей должником по содержанию рентного кредитора - также необходимое условие исследуемого договора в связи с особым социальным характером исследуемой сделки.
Можно предложить дополнить ГК РФ статьей 601 (1) «Существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением», содержащей следующее: «При заключении договора пожизненного содержания с иждивением между получателем и плательщиком пожизненного содержаний должно быть достигнуто соглашение: о цене имущества, передаваемого под выплату пожизненного содержания с иждивением, о периодичности исполнения обязанностей по содержанию получателя пожизненного содержания, о мерах ответственности рентного кредитора перед рентным должником за несвоевременное предоставление содержания и/или выплату ренты».
В связи с тем, что стороной-кредитором по договору пожизненного содержания с иждивением часто выступают граждане, не имеющие, возможности самостоятельно удовлетворять элементарные жизненные потребности (лежачие больные, инвалиды и т.п.), возникает необходимость, установления периодичности предоставления содержания в натуральной форме, что стороны не всегда отражают в тексте договора, а это выливается в судебные споры. Для преодоления спорных ситуаций, а также защиты получателя содержания, предлагается следующее дополнение в текст, пункт 2 статьи 602 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено рассматриваемым договором, рента в натуральной форме должна предоставляться не реже одного раза в неделю». При заключении договора пожизненного содержания, предполагающего денежные выплаты, можно предложить соотносить их с прожиточным минимумом, а не с минимальным размером оплаты труда. В связи с этим предложение второе пункт 2 статьи 602 ГК РФ следует изложить так: «...При этом стоимость общего объема содержания в месяц должно соответствовать прожиточному минимуму, для той категории населения, к которой относится получатель содержания, и в том субъекте РФ, где был заключен договор пожизненного содержания с иждивением».
При оформлении договора пожизненного содержания с иждивением, как сделки с недвижимостью, требование о двойной государственной регистрации и договора, и права, порожденного им, необоснованно, так как первая поглощается второй, и обременительно. Представляется достаточным нотариального удостоверения сделки и регистрации возникающих вещных прав, которые выступают способами защиты прав сторон, потому что нотариус разъясняет сторонам их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершаемых действий для того, чтобы их юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред, выполняет удостоверительную функцию. Государственная регистрация является способом обеспечения гласности оборота недвижимости, организации его таким образом, чтобы любой субъект мог получить сведения о существующих на момент его обращения в компетентные органы правах на определенный объект недвижимости.
Возможность субсидиарного применения к договору пожизненного содержания с иждивением норм о регулировании договора дарения дает возможность требовать расторжения рассматриваемого договора в случае нарушения рентным должником правил статьи 578 ГК РФ.
Отсутствие правопреемства по рассматриваемому договору подтверждается наличием в пункте 1 статьи 605 ГК РФ указания на то, что обязательство по предоставлению пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя. Однако существенное нарушение условий данного договора может стать основанием для требования наследниками получателя возврата отчужденной по договору недвижимости. Для создания дополнительных гарантий имущественной и юридической безопасности получателя пожизненного содержания можно предложить добавить в пункт 2 статьи 605 ГК РФ следующее: «При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты, а в случае смерти последнего - его правопреемники, вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания с иждивением».
При расторжении договора пожизненного содержания с иждивением в связи с существенным изменением обстоятельств, рентный кредитор обязан доказать, что периодически предоставляемое по договору содержание было для него единственным источником существования. В противном случае кредитор будет обязан компенсировать рентному должнику затраты, понесенные на его содержание, во избежание возникновения неосновательного обогащения.
Наличие широкого круга оснований наступления ответственности по договору пожизненного содержания с иждивением производит положительный эффект, так как: во-первых, создается защита имущественных интересов рентополучателя и гарантируется стабильность договорных отношений, а, во-вторых, применение норм о сходных договорах (дарении, купле-продаже), уравновешивает создавшийся перевес обязанностей, возникающих у плательщика содержания
Проценты, изыскиваемые за просрочку предоставления содержания в денежной форме, не могут применяться к договорам, предусматривающим содержание в натуральной форме, следовательно, предлагается дополнить правило статьи 588 ГК РФ следующим: «За просрочку предоставлений содержания в натуральной форме плательщик уплачивает получателю неустойку, размер которой определяется соглашением сторон, исходя из установленной договором денежной суммы, на которую оказывается пожизненное содержание с иждивением».
Подводя итог проведенному исследованию, следует отметить, что в ходе написания диплома был выявлен круг проблем, существующих при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, связанных с его оформлением, регистрацией прав, возникающих при совершении сделки, а также распределении прав и обязанностей между сторонами договора.
Библиография
Раздел I. Нормативные правовые акты
1.Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 1993. - 25 декабря.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ и вторая от 26 января 1996 года №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - №32. - Ст. 3301; Там же. - 1996. - №5. - Ст. 410.
.Закон РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. №2395-1 // Собрание законодательства РФ. - 1992. - №10. - Ст. 823.
.Закон РФ «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 г. №4462-1 // Российская газета. - 1993. - 13 января.
.Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года №136-ФЗ // Российская газета. - 2001.- 15 октября.
.Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 года №223-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №6. - Ст. 632.
.Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1997. - №6. - Ст. 587.
.ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 8 августа 2001 г. №128-ФЗ // Собрание законодательства РФ.- 2001.- №33.- Часть 1.-Ст. 3430.
.ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ // Российская газета. - 2002. - 2 ноября.
10.ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» от 02 августа 1995 г. №122-ФЗ// Собрание законодательства РФ. - 1995. - №32. - Ст. 3198.
11.ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1998. - №29. - Ст. 3400.
.Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 ноября 2006 года №219 // Российская газета. - 2006.- 10 ноября.
.Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 года // Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1964. - №24. - Ст. 406.
Раздел II. Литература
14.Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. В.В. Витрянского. - М.: Статут, 2002. - 309 с.
15.Андреев, В.К. Гражданский кодекс РФ и новейшее законодательство / В.К. Андреев // Государство и право.- 1996. - №4.- С. 19-27.
.Бабкин, С.А. Основные начала оборота недвижимости / С.А. Бабкин. - М.: ЦентрЮрИнформ, 2001. - 214 с.
.Брагинский, М.И. Договорное право. Книга первая: Общие положения / М.И. Брагинский, Витрянский В.В. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 1999. - 840 с.
.Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский - М.: Статут, 2000. - 681 с.
.Вагацума, С. Гражданское право Японии. Книга вторая / С. Вагацума, Т. Ариидзуми. - М.: Наука, 1983. - 420 с.
.Витрянский, В.В. Существенные условия договора / В.В. Витрянский // Хозяйство и право. - 1998. - №7. С. 12-15.
.Гаврилов, Э. Ответственность за неисполнение денежного обязательства / Э. Гаврилов // Российская юстиция. - 1997. - №11. С. 12-16.
.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М.: Юристъ, 1996. - 554 с.
.Гражданское право: учебник: в 2 т. / под ред. Е.А. Суханова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: БЕК, 1998. - Т. 1. - 556 с.
.Гражданское право: учебник: в 2 т. / под ред. Е.А. Суханова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: БЕК, 2000. - Т. 2. Полутом 1. - 785 с.
.Гражданское право: учебник: в 3 т. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2005. - Т. 2. - 848 с.
.Гражданское право России: курс лекций: в 2 т. / под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юридическая литература, 1996. - Т. 1. - 302 с.
.Грибанов, В.П. Осуществления и защита гражданских прав / В.П. Грибанов. - М.: Статут, 2001. - 410 с.
.Дивеев, А. Правильно определять юридическую природу договоров / А. Дивеев // Социалистическая законность. - 1988. - №7. С. 33-39.
.Ем, В.С. Договор ренты / В.С. Ем // Законодательство. - 1999. - №5. С. 8-16.
.Ерошенко, А.А. Правовое регулирование отношений пожизненного содержания / А. А. Ерошенко // Советская юстиция. - 1970. - №6. С. 7-12.
.Завидов, Б.Д. Гражданско-правовая ответственность. Справочник практикующего юриста /Б.Д. Завидов, О.Б. Гусев.- М.: Р-центр, 2000.- 286 с.
.Золотько, Н.В. Договор ренты в гражданском праве России / Н.В. Золотько. - Краснодар: Издательство Кубанского госуниверситета, 2002. - 361 с.
.Иоффе, О.С. Обязательственное право / О.С. Иоффе. - М.: Юридическая литература, 1975. - 472 с.
.История Византии в трех томах / под ред. Литаврина Г.Г. - М.: Наука, 1967. - Т. 1. - 645 с.
.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) /под ред. О.Н. Садикова. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: ИНФРА-М, 1998. - 777 с.
.Комментарий к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате / под ред. М.К. Треушникова. - М.: Юриспруденция, 2002. - 444 с.
.Коняев, Н. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания / Н. Коняев, В. Круглов // Советская юстиция. - 1974. - №6. С. 10-16.
.Крашенинников, П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения / П.В. Крашенинников.- 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2002. - 333 с.
.Крашенинников, П.В. Рентный договор / П.В Крашенинников // Нотариус. - 2002. - №3(35). С. 17-25.
.Кузьминский, О. Въезд после смерти / О. Кузьминский // Коммерсантъ. Деньги. - 2002. - №5. - С. 40-46.
.Латынова, Е. Рента в убыток / Е. Латынова // Домашний адвокат. - 2002. - №7. - С. 15-26.
.Леонова, Г.Б. Пожизненное содержание с иждивением / Г.Б. Леонова // Законодательство. - 1999. - №8. - С. 7-14.
.Мамаев, А. Противоречивость конструкции договора ренты / А. Мамаев // Российская юстиция. - 1999. - №9. - С. 15-28.
.Маслов, В.Ф. Договоры с условием пожизненного содержания / В.Ф. Маслов // Советское государство и право. - 1984. - №6. - С. 11-18.
.Меерзон, С. Купля-продажа с условием пожизненного содержания / С. Меерзон // Советская юстиция. - 1971. - №14. С. 25-31.
.Меркулов, В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений: монография / В.В. Меркулов. - Рязань: РВШ МВД РФ, 1994. - 121 с.
.Морандьер, Л.Ж. Гражданское право Франции: в 3 кн. / Л.Ж. Морадьер. - М.: Госюриздат, 1961. - Кн. 1 - 337 с.
.Пахомов, А. Купля-продажа с условием пожизненного содержания / А. Пахомов // Закон. - 1999. №7. - С. 22-27.
.Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / под ред. А.Н. Гуева. - М.: Юристъ, 1999. - С. 629.
.Рахмилович, В.А О достижениях и просчетах нового Гражданского кодекса Российской федерации // Государство и право. - 1996. - №4. - С. 29-34.
.