Исчисление налога на недвижимость организациями при заключении договора аренды здания
ИСЧИСЛЕНИЕ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ ОРГАНИЗАЦИЯМИ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ С ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ
недвижимость аренда налог декларация
В процессе деятельности у организации может возникнуть ситуация, когда для дальнейшей работы требуется наличие объекта недвижимости, а средств на его приобретение либо строительство недостаточно. Решить данную проблему можно, в том числе заключив договор аренды на требуемое имущество. При этом зачастую собственниками арендуемых зданий, сооружений выступают физические лица.
Однако, заключая договор аренды здания, сооружения с физическим лицом - собственником, организации следует учитывать, что плательщиком налога на недвижимость по этим зданиям, сооружениям с 1 января 2009 г. признается организация-арендатор.
В настоящее время соответствующая норма закреплена в пункте 1 статьи 184 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК).
Для правильного исчисления налога на недвижимость по арендованным зданиям, сооружениям организации-арендатору следует руководствоваться положениями, установленными главой 17 НК.
Основным вопросом, возникающим при исчислении налога на недвижимость в части арендованных у физических лиц зданий, сооружений, является определение налоговой базы.
По зданиям, сооружениям, которые являются собственностью или находятся во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций, налоговой базой выступает остаточная стоимость этих зданий, сооружений.
Здания, сооружения, арендуемые у физических лиц, не находятся на балансе организации. Для обобщения информации о наличии и движении основных средств, арендованных организацией, предназначен забалансовый счет 001 "Арендованные основные средства". Арендованные здания, сооружения учитываются на данном счете в оценке, указанной в договорах аренды.
В связи с этим для таких зданий, сооружений понятие "остаточная стоимость" не применяется.
Пунктом 2 статьи 187 НК установлен порядок определения налоговой базы по арендованным у физических лиц зданиям, сооружениям, отличающийся от общеустановленного порядка. Так, налоговая база налога на недвижимость в отношении зданий и сооружений, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное и безвозмездное пользование у физических лиц, определяется исходя из стоимости таких зданий и сооружений, указанной в договорах аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного и безвозмездного пользования, но не менее стоимости этих зданий и сооружений, определенной исходя из оценки зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам, в порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.
Иными словами, налог на недвижимость по арендованным у физических лиц зданиям и сооружениям определяется исходя из той оценки арендуемого объекта, которая указана в договорах аренды, но она не должна быть ниже оценки, исходя из которой налог на недвижимость рассчитывался бы налоговыми органами для уплаты налога физическим лицом.
Таким образом, в договоре аренды должна быть в обязательном порядке указана стоимость арендуемого имущества, которая и будет выступать базовым показателем для последующего его сравнения со стоимостью, определяемой компетентными органами. Обязательность включения в договор аренды стоимости имущества подтверждается и статьей 8 Закона Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. N 460-XII "Об аренде", с изменениями и дополнениями.
Порядок оценки зданий, сооружений, принадлежащих физическим лицам, установлен Положением о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 28 марта 2008 г. N 187 (с изменениями и дополнениями; далее - Положение).
Положением установлены следующие методы оценки зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам:
здания и сооружения оцениваются территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организации по государственной регистрации) согласно оценочной стоимости зданий и сооружений на 1 января текущего года, учитывая коэффициенты качества среды, коэффициенты типа населенного пункта, общие индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ с учетом стоимости материальных ресурсов по областям и г. Минску.
Заказчиками работ по определению оценочной стоимости зданий и сооружений выступают местные исполнительные комитеты, заключившие договоры о проведении оценки зданий и сооружений с организациями по государственной регистрации.
Перечни зданий и сооружений, подлежащих оценке по их оценочной стоимости в текущем календарном году, определяются местными исполнительными комитетами по согласованию с соответствующими инспекциями Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь.
По итогам работы организации по государственной регистрации не позднее 1 марта текущего года представляют в местные исполнительные комитеты и соответствующие налоговые органы сводную ведомость оценки зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам;
оценка зданий и сооружений производится налоговыми органами по стоимости, определяемой путем индексации стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве объекта налогообложения в предыдущем году, с использованием коэффициентов переоценки зданий и сооружений.
оценка зданий и сооружений производится налоговыми органами по стоимости, определяемой исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра типового здания или сооружения на начало года и общей площади оцениваемого здания либо сооружения, учитывая коэффициенты качества среды и коэффициенты типа населенного пункта, при отсутствии сведений об оценочной стоимости зданий и сооружений.
Местные исполнительные комитеты не позднее 1 марта текущего года представляют в налоговые органы расчетную стоимость одного квадратного метра типового здания или сооружения на начало года;
в качестве налоговой базы принимается стоимость, указанная в заключении об оценке (по рыночной стоимости) зданий и сооружений на 1 января текущего года, выданном оценщиком (индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика на право проведения независимой оценки соответствующего вида объекта оценки. Такое заключение представляется до 1 ноября года, за который исчисляется налог на недвижимость.
Наиболее часто применяются методы оценки, осуществляемые согласно Положению налоговыми органами (т.е. с применением коэффициентов переоценки или расчетной стоимости одного квадратного метра).
Однако, обращаясь в налоговые органы с запросом об оценке того или иного арендуемого здания, организации-арендаторы должны учитывать следующее.
Согласно положениям статьи 79 НК сведения о стоимости здания или сооружения, принадлежащего физическому лицу, составляют налоговую тайну, поэтому в адрес организации-арендатора не направляются. Указанные сведения направляются физическому лицу - собственнику имущества.
В информации, направляемой в адрес физического лица, указывается метод оценки (оценка здания или сооружения произведена организацией по государственной регистрации либо налоговым органом: путем индексации стоимости здания или сооружения; исходя из расчетной стоимости одного квадратного метра типового здания или сооружения), примененный для исчисления налога на недвижимость с физических лиц.
Организация-арендатор, обратившись в налоговый орган за информацией о стоимости арендованного недвижимого имущества, может получить соответствующую информацию (после ее направления налоговым органом в адрес собственника) непосредственно от собственника имущества.
В налоговом органе может отсутствовать информация о стоимости здания или сооружения, принадлежащего физическому лицу, например, по причине того, что физическое лицо не является плательщиком налога на недвижимость. В этом случае для получения информации об оценке здания, сооружения необходимо обратиться в организацию по государственной регистрации или к оценщику (организации либо индивидуальному предпринимателю), имеющему свидетельство об аттестации оценщика на право проведения независимой оценки соответствующего вида объекта оценки.
Организации-арендаторы по договоренности с физическими лицами - собственниками зданий и сооружений вправе указывать в договорах оценку арендуемых зданий и сооружений, определенную как после обращения в компетентные органы за заключением о стоимости таких зданий и сооружений, так и самостоятельно, в том числе, например, путем применения коэффициентов изменения стоимости зданий и сооружений к оценке данных объектов, проведенной компетентными органами в предыдущие годы.
В этом случае требования пункта 2 статьи 187 НК по соответствию стоимости зданий или сооружений, установленной в договоре аренды, стоимости, определяемой для физических лиц компетентными органами, будут выполнены.
Пунктом 7 статьи 189 НК установлено, что по зданиям, сооружениям, выбывающим у организаций в течение года, исчисление и уплата налога на недвижимость прекращаются с квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое выбытие.
При приобретении организациями в течение года зданий, сооружений либо возникновении зданий и сооружений годовая сумма налога на недвижимость увеличивается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из остаточной стоимости приобретенных зданий, сооружений либо стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое приобретение (возникновение), и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.
Таким образом, организации, арендующие здания или сооружения у физических лиц, уплачивают налог на недвижимость по этим зданиям или сооружениям начиная с квартала, следующего за кварталом, в котором организации-арендатору передан объект аренды. Налог по указанным зданиям прекращает уплачиваться с квартала, следующего за кварталом, в котором срок действия договора аренды истек либо этот договор был досрочно расторгнут.
Срок подачи налоговой декларации (расчета) по налогу на недвижимость установлен не позднее 20 января текущего года. Показатели, применяемые для оценки зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам, как отмечалось ранее, устанавливаются позднее указанной даты, т.е. организации представляют в налоговые органы указанные декларации по сроку 20 января фактически исходя из оценки зданий и сооружений на 1 января прошлого года.
Во избежание начисления организациям-арендаторам пени за несвоевременную уплату налога на недвижимость пунктом 3-1 статьи 52 НК установлено, что пени не начисляются на суммы налога на недвижимость, подлежащие доплате согласно налоговым декларациям (расчетам) по налогу на недвижимость, представленным не позднее 1 апреля текущего года также по результатам пересчета налога на недвижимость в соответствии с пунктом 2 статьи 187 НК. Эта норма применяется при условии полной уплаты подлежащих доплате сумм налога на недвижимость не позднее 10 апреля текущего года.
Организации, арендующие здания или сооружения у физических лиц, вправе применять ряд льгот, установленных законодательством.
Так, согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 186 НК освобождаются от налога на недвижимость здания и сооружения социально-культурного назначения и жилищного фонда местных Советов депутатов, организаций.
Организации, признаваемые плательщиками налога на недвижимость в отношении зданий и сооружений, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц, вправе использовать данную льготу по таким зданиям и сооружениям.
Введение указанной нормы обусловлено тем, что, например, статус здания и сооружения социально-культурного назначения тот или иной объект приобретает в связи с деятельностью, осуществляемой при его участии. Поэтому здание или сооружение, принадлежащее физическому лицу, выполняет социально-культурные функции только после того, как оно сдается в аренду организации, осуществляющей соответствующие виды деятельности.
В соответствии с подпунктом 1.3 пункта 1 статьи 186 НК льготируются здания и сооружения, используемые в предпринимательской деятельности республиканского унитарного предприятия почтовой связи "Белпочта". Таким образом, при заключении договора аренды данной организацией или ее структурными подразделениями с физическим лицом (в том числе индивидуальным предпринимателем) по арендуемым зданиям и сооружениям, используемым в предпринимательской деятельности, налог на недвижимость не исчисляется.
Следует подчеркнуть, что пунктом 3 статьи 189 НК установлена обязанность для организации представлять в налоговые органы по месту постановки на учет копии заключенных с физическими лицами договоров аренды здания или сооружения (их части), иного их возмездного или безвозмездного пользования. Данные копии должны быть представлены в течение тридцати дней с даты заключения таких договоров.