Бухгалтерский и налоговый учет приобретения жилого дома юридическим лицом
Бухгалтерский и налоговый учет приобретения жилого дома юридическим лицом
Приобретение жилья юридическими лицами является не массовой, но довольно распространенной ситуацией при осуществлении хозяйственной деятельности.
Одной из таких ситуаций является приобретение индивидуальных жилых домов, которые в дальнейшем, как правило, планируется использовать для проживания своих работников (не имеющих своего жилья, приглашенных иногородних работников и т.д.).
Отражение в бухгалтерском и налоговом учете хозяйственных операций по приобретению индивидуальных жилых домов имеет некоторые особенности по сравнению с приобретением иных объектов основных средств. Это вызвано тем, что с жилым фондом, выполнением работ на объектах жилого фонда связано предоставление ряда налоговых льгот, что, в свою очередь, влияет на порядок бухгалтерского учета данной операции и ее налогообложение.
Рассмотрим данный вопрос на конкретном примере.
Пример. Предприятием приобретен индивидуальный жилой дом. Согласно договору купли-продажи, товарной накладной, а также свидетельству о госрегистрации в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним данное строение именуется как "жилой дом". Согласно передаточному акту дом требует внутренней отделки: отсутствует покрытие пола, сантехоборудование, светильники, газовое оборудование и т.д.
В настоящее время в доме никто не прописан и не проживает, ведутся отделочные работы.
Определяем дату принятия жилого дома к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств.
Согласно требованиям ст.3, 4 и 8 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" возникновение, переход, прекращение права собственности на объекты недвижимого имущества (капитальные строения (здания, сооружения)) подлежат обязательной государственной регистрации.
В соответствии с п.16 Инструкции об отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций с основными средствами, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 20.12.2001 N 127, объекты недвижимости, подлежащие в соответствии с законодательством обязательной государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения, оформлены первичные учетные документы о приеме-передаче, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с отражением на отдельном субсчете к счету 01 "Основные средства".
После государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в установленном законодательством порядке указанные объекты основных средств отражаются на счете 01 "Основные средства" в составе собственных основных средств.
В аналогичном порядке отражаются в бухгалтерском учете отдельные объекты основных средств, подлежащие обязательной регистрации либо сертификации, по которым оформлены первичные учетные документы о приеме-передаче.
На основании вышеизложенного принятие приобретенного жилого дома в регистрах бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств на счете 01 "Основные средства" должно быть отражено на дату его приобретения (оформления документов по передаче - акта приема-передачи, товарной накладной).
Дата государственной регистрации права собственности на приобретенный жилой дом, а также дата окончания проведения отделочных работ в приобретенном объекте недвижимости не имеют значения для целей его принятия к учету в качестве объекта основных средств.
Исчисляем и уплачиваем налог на недвижимость
Налог на недвижимость по приобретенному индивидуальному жилому дому организацией не уплачивается по следующим основаниям.
Согласно подп.1.1 ст.186 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК) освобождаются от налога на недвижимость здания и сооружения социально-культурного назначения и жилищного фонда местных Советов депутатов, организаций (за исключением принадлежащих организациям жилых помещений в многоквартирных жилых домах, не используемых для проживания физическими лицами).
Письмом Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 17.01.2011 N 2-2-12/6877 "О разъяснении" дополнительно разъяснено, что организации, в собственности которых находятся объекты жилищного фонда, могут применять льготу в отношении только тех объектов, которые используются для проживания физическими лицами. Подтверждением того, что тот или иной объект жилищного фонда используется в этих целях, служит договор найма жилого помещения, который подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе и считается заключенным с даты такой регистрации.
Однако следует отметить, что исключение для применения льготы в том случае, если объекты жилищного фонда не используются для проживания физическими лицами, применяется только в отношении многоквартирных жилых домов.
Статьей 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь определено, что многоквартирный жилой дом - это жилой дом, состоящий из двух и более квартир, входы в которые организованы из вспомогательных помещений жилого дома.
На основании вышеизложенного если приобретенный организацией жилой дом не будет являться многоквартирным, то он будет подлежать освобождению от налогообложения налогом на недвижимость на основании подп.1.1 ст.186 НК независимо от того, используется ли он для проживания физическими лицами либо нет.
Если приобретенный организацией жилой дом будет являться многоквартирным, то применение льготы по налогу на недвижимость возможно только в том случае, если он будет использоваться для проживания физическими лицами по договорам найма, заключенным и зарегистрированным в установленном законодательством порядке.
Отражаем в учете затраты по отделке дома
Следует отметить, что расходы, связанные с проведением отделочных работ, могут относиться на увеличение стоимости приобретенного индивидуального жилого дома (в том случае, если они будут являться работами по реконструкции либо модернизации объекта) либо учитываться в качестве текущих расходов и отражаться на счете 29 "Обслуживающие производства и хозяйства" (в том случае, если они будут являться работами по текущему либо капитальному ремонту).
При этом факт того, что ранее в приобретенном жилом доме не было отделки (и при этом стоимость отделочных работ не была включена в сметную стоимость дома, т.е. работы по отделке при непосредственном возведении дома и принятии его в эксплуатацию в соответствии с законодательством не проводились), не является показателем того, что все выполняемые работы следует относить на увеличение стоимости приобретенного объекта.
Для целей классификации выполненных работ в настоящее время следует руководствоваться Техническим кодексом установившейся практики "Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию" (ТКП 45-1.04-206-2010 (02250)), утвержденным Приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 N 267 "Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве" (далее - ТКП 45-1.04-206-2010 (02250)).
Так, например, в соответствии с приложением А "Перечень основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте зданий и сооружений" к ТКП 45-1.04-206-2010 (02250) к работам по текущему ремонту будут относиться такие работы по внутренней отделке (п. А.10), как, например:
выравнивание стен и потолков с применением листовых и погонажных материалов;
все виды малярных работ;
приведение отделки стен и потолков на путях эвакуации в соответствие с требованиями технических нормативных правовых актов.
К работам по текущему ремонту по наружной отделке (п. А.11) будут относиться такие работы, как, например, наружная окраска окон, дверей, ограждений балконов, парапетных решеток, водосточных труб, пергол, цоколя.
В соответствии с приложением В "Перечень основных видов работ, выполняемых при модернизации зданий и сооружений" к ТКП 45-1.04-206-2010 (02250) к работам по модернизации будут относиться такие работы, как, например:
перепланировка помещений без изменения их назначения;
устройство неотапливаемых кладовых и погребов под балконами и лоджиями первых этажей дома без занятия подвальных помещений;
доведение всех элементов здания до современных нормативных требований по термическому сопротивлению (тепловая модернизация);
защита зданий от шума и вибрации;
устройство балконов, лоджий, веранд, террас. Устройство входа в здания для маломобильных групп населения;
полная замена деревянных перекрытий на несгораемые;
устройство новых подвесных потолков;
полная замена заполнений оконных проемов на изделия с теплотехническими характеристиками, отвечающими нормативным требованиям при износе изделий менее 60%;
устройство оконных проемов и отдельных входов в стенах подвалов и цокольных этажей;
переоборудование систем отопления;
переустройство вентиляции;
переоборудование систем наружного газоснабжения;
установка приборов учета потребления газа;
оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, наружным и внутренним противопожарным водопроводом, отоплением, канализацией, газоснабжением с присоединением к существующим магистральным сетям;
устройство повысительных насосных станций, тепловых узлов, бойлерных;
установка бытовых электроплит с заменой электропроводки и приборов учета взамен газовых плит;
автоматизация и диспетчеризация отопительных котельных, тепловых сетей, теплопунктов и инженерного оборудования жилых домов;
установка нового технологического оборудования;
устройство внутридомовых слаботочных телефонных, радиотрансляционных сетей и сетей кабельного телевидения и т.д.
Таким образом, решение об отнесении определенного вида выполненных работ, связанных с отделкой дома и доведением его до состояния, пригодного для проживания, следует принимать в каждом конкретном случае индивидуально исходя из конкретного перечня выполненных работ.
Принимаем к вычету НДС по стройматериалам и оборудованию (газовому, сантехническому), использованным для устройства дома
В отношении принятия к вычету налога на добавленную стоимость по стройматериалам и оборудованию, использованным для устройства дома, следует руководствоваться следующим.
Согласно подпункту 1.12 пункта 1 статьи 94 НК освобождаются от налога на добавленную стоимость обороты по реализации на территории Республики Беларусь объектов жилищного фонда, не завершенных строительством объектов жилищного строительства и работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда по перечню таких работ, утверждаемому Президентом Республики Беларусь (в настоящее время Перечень работ по строительству и ремонту объектов жилищного фонда, гаражей и автомобильных стоянок, обороты по реализации которых на территории Республики Беларусь освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость, утвержден Указом Президента Республики Беларусь от 26.03.2007 N 138).
В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 106 НК суммы налога на добавленную стоимость, за исключением сумм налога на добавленную стоимость, уплаченных (предъявленных) при приобретении (ввозе) основных средств и нематериальных активов, включаются в затраты плательщика по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, в случае использования приобретенных (ввезенных) товаров (работ, услуг), имущественных прав для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых освобождены от налогообложения.
В случае одновременного использования приобретенных (ввезенных) товаров (работ, услуг), имущественных прав при производстве и (или) реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых освобождены от налогообложения, и товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых подлежат налогообложению, включение сумм налога на добавленную стоимость, за исключением сумм налога на добавленную стоимость, уплаченных (предъявленных) при приобретении (ввозе) основных средств и нематериальных активов, в затраты плательщика по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, осуществляется нарастающим итогом с начала года исходя из доли оборота операций по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, освобожденных от налогообложения, в общем объеме оборота по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав.
При этом согласно п.4 ст.106 НК суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные (подлежащие уплате) при приобретении либо при ввозе на территорию Республики Беларусь товаров (работ, услуг), имущественных прав, включая основные средства и нематериальные активы, могут относиться плательщиками на увеличение стоимости этих товаров (работ, услуг), имущественных прав.
На основании вышеизложенного суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные поставщиками строительных материалов, не подлежат вычету у приобретающей их организации.
Данные суммы налоговых вычетов либо включаются в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), либо относятся на увеличение стоимости приобретаемых строительных материалов.
Пунктами 27 и 31 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 N 10, определено, что наименование и стоимость смонтированного (установленного) оборудования указываются в акте сдачи-приемки выполненных работ за итогом стоимости выполненных работ (справочно). Стоимость оборудования в объем подрядных работ не включается.
Таким образом, стоимость монтируемого оборудования исключается из цены выполненных работ и соответственно обороты по реализации оборудования, стоимость которого не включается в цену строительно-монтажных работ, облагаются НДС в общеустановленном порядке, в том числе и при его установке на объектах жилфонда.
Следовательно, при выполнении строительных работ в отношении отгруженного (переданного) с 01.01.2010 оборудования исчисление НДС производится по ставке 20 процентов.
Письмом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь от 23.09.2003 N 04-2-47/4004/15-9/529 "О взаиморасчетах при монтаже оборудования" разъяснено, что стоимость оборудования, поставленного и смонтированного подрядчиком, включается заказчиком в объем капитальных вложений и не учитывается в выполненном объеме подрядных работ по монтажу оборудования. Такое оборудование может как оплачиваться подрядчику по отдельному счету, так и включаться в справку формы N 3 по монтажу оборудования после определения итоговой стоимости монтажных работ. При включении стоимости оборудования в справку формы N 3 оформление товарно-транспортных накладных не обязательно.
бухгалтерский налоговый приобретение дом
На основании вышеизложенного поскольку обороты по реализации оборудования не освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость, т.е. оно не используется для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых освобождены от налогообложения, то суммы НДС по данному оборудованию, предъявленные его поставщиками, в общеустановленном порядке принимаются к вычету.