Система оценки качества малоэтажного жилища
Система оценки качества малоэтажного жилища
Вошедшие в нашу жизнь операции с недвижимостью (купля-продажа, залог, страхование и др.), особенно в сфере жилища, не имеют сложившейся законодательной и нормативно-методической базы. Любая операция с недвижимостью (здание, дом, квартира) невозможна без ее оценки. Методы и цели оценки могут быть различными, но сам процесс, критерии оценки должны быть единообразными, иметь свой регламент.
Сложность и актуальность проблемы оценки недвижимости подтверждаются, в частности, длительным обсуждением в Госдуме проекта Закона РФ «Об оценочной деятельности» и непростым началом работы ТК 389 «Оценка имущества», созданного Госстандартом России и Российским обществом оценщиков в середине 1996 г.
Необходимость учета и защиты конституционных прав граждан на частную собственность определяет потребность как в законодательных актах, конкретных методиках, так и в нормативно-правовых документах. К последним в качестве примера можно отнести паспорт жилища, уже разработанный и вводимый в Москве. Этот нормативно-инструктивно-правовой документ содержит основные потребительские параметры жилища (определяемые по проекту, соответствующему требованиям стандартов и строительных норм), определяет правила эксплуатации и ремонта квартиры, имеет разделы по правам и ответственности владельца жилища и по обязательствам его создателей-проектантов и строителей.
Московский опыт паспортизации жилища заслуживает внимания и других городов страны, но он не может рассматриваться в качестве единой методологической основы оценки и паспортизации всех видов жилища. Ключевое положение нормативного начала в оценке и паспортизации жилища предопределяет приоритетную необходимость разработки системы оценки качества жилища (критериев, показателей, методов оценки, нормативов и т.д.) и регламентации ее основных положений.
Стихийно формируемый рынок жилища пока оперирует ограниченным перечнем самых общих параметров городских квартир (площадь квартиры, центр-окраина, панельный-кирпичный дом, его этажность и т.п.) и критериями аналоговой ценовой статистики, т.е. сложившейся средней ценой подобных видов жилища. Но даже эти подходы невозможно использовать при оценке малоэтажного жилища, так как этот вид жилища весьма специфичен. Он находится как бы на периферии жилищного строительства столь долго, что даже не имеет терминологической однозначности.
Малоэтажное жилище. Этот вид жилища ранее занимал не более пятой части общего жилищного фонда страны, сегодня - не менее половины вновь строящегося жилья. Малоэтажность жилищного фонда развитых стран мира, где этот вид жилища преобладающий и приоритетный, предопределяет необходимость всесторонней подготовки к появлению динамичного сектора рынка жилища - сектора малоэтажных домов. Весьма вероятно, что этот сектор в недалеком будущем образует «контрольный пакет» всего рынка жилищ.
Используемые в технической и справочной литературе, в нормативных документах понятия: малоэтажный дом, малоэтажное жилое здание, малоэтажное жилище, усадебный дом и т.п. зачастую рассматриваются как синонимы, хотя определяют различные состояния данного вида жилища. Новое отечественное законодательство в этой области, в частности, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и комментарий к нему (журнал «Закон», №8, 1996), тоже не содержит однозначных определений не только понятий по малоэтажному жилищу, но и самого понятия жилище. Это свидетельствует о сложности самих понятий и в то же время подтверждает важность их определений для решения конкретных вопросов, и не только научного характера.
В пределах данной статьи по освещаемой проблеме использованы три понятия - малоэтажное жилое здание, малоэтажный дом, малоэтажное жилище (усадьба).
Малоэтажное жилое здание - строящееся или законченное строительство здания высотой не более трех этажей, включая цокольный этаж и мансарду, предназначенное для обеспечения жизнедеятельности и постоянного проживания одной или нескольких семей. Это определение характеризует стадию создания объекта по конкретной проектно-конструкторской документации, вне связи его с другими элементами жилища (внутреннее обустройство, надворные постройки, земельный участок).
Малоэтажный дом - эксплуатируемое (обустроенное, используемое) малоэтажное жилое здание; может быть односемейным или многосемейным. Отличие этого понятия от предыдущего заключается в учете обустроенности (обжитости) жилого здания.
Малоэтажное жилище - малоэтажное жилое здание или малоэтажный дом с земельным участком и надворными постройками при них. При односемейном заселении такое жилище можно называть усадьбой. Односемейные малоэтажные жилища превалируют в жилфонде развитых стран мира и во вновь вводимом в России жилье, поэтому понятия малоэтажное жилище и усадьба в значительной степени могут применяться как синонимы.
Другая особенность малоэтажного жилища - резко обозначившаяся его социальная дифференциация: от одноэтажного дома небольших размеров и без современных удобств до трехэтажных особняков с жилой площадью в 500 м и автономными системами инженерной инфраструктуры.
Сегодня можно выделить минимум три уровня малоэтажного жилища: социальное или муниципальное, характеризуемое наименьшими значениями параметров (общая площадь, уровень комфортности и т.п.); экономичное или доступное (по критериям стоимости 1 м2 общей площади, определенным программой «Свой дом»); элитное или престижное. В общем виде эти уровни соотносятся с социальным положением владельцев жилья - бедные или малообеспеченные граждане; средний слой населения; богатые. При отсутствии однозначных критериев оценки малоэтажного жилища этот социальный диапазон жилья испытывает сильнейший прессинг необъективной эмпирики отечественных оценщиков недвижимости.
Сложившаяся отечественная нормативная база не содержит единых и достаточных требований к малоэтажному жилищу. Имеющиеся нормативные документы (стандарты, строительные нормы и правила) устанавливают требования к отдельным строительным материалам и конструкциям, методам их испытаний, условиям возведения зданий и т.п. Иными словами, как и из чего строить малоэтажные дома - известно, но каким требованиям должно соответствовать созданное жилище и как его оценить - ответить непросто. Совокупность таких причин определила необходимость разработки, обоснования и апробации структуры и параметров оценки малоэтажного жилища. Творческим коллективом фирмы «МП «Дом» в инициативном порядке и в содружестве со специалистами и учеными ведущих научных организаций в области строительства разработана и обоснована структурно-параметрическая система оценки малоэтажного жилища. Система базируется на общей методологии нормирования качества продукции и состоит из комплекса взаимосвязанных и последовательно регламентируемых элементов: критерии-показатели (включая их определения, единицы измерения, учета); методы оценки (применяемость показателей на стадиях создания); оценка жилища (нормы качества для социальных уровней малоэтажного жилища).
Критерии. Качество жилища вообще и особенно малоэтажного весьма сложно в методологическом плане и, как следствие, очень скупо в нормативном обеспечении.
Бытовые понятия типа «хорошо - плохо», «нравится-не нравится» могут иметь значимость в конкретных условиях купли-продажи жилища, но они абсолютно неприемлемы в других рыночных операциях, например, при страховании, залоге и т.п. Вывести из этих понятий количественно оцениваемые параметры невозможно, они отражают лишь субъективно-эмоциональное отношение человека-покупателя к конкретному жилищу как товару. К тому же, малоэтажное жилище имеет, условно говоря, две ипостаси качества: индивидуально значимое (уровень удовлетворения потребностей человека в комфортном жилище) и общественно значимое (степень соответствия вида жилища существующим нормам градостроительства, застройки населенных пунктов, национальным традициям и т.п.). Иллюстрацией низкого или даже негативного общественно значимого качества малоэтажного жилища могут служить появившиеся в последние годы пригородные коттеджи причудливой архитектуры, построенные на небольших (4-6 соток) земельных участках. Поэтому определить основные критерии качества малоэтажного дома сложно.
Очевидно, что критерии должны достаточно полно, конкретно и точно отражать как функциональность малоэтажного жилища, так и значимость его качества. С известной степенью условности, и в то же время с максимальной строгостью учета аспектов качества, критерии можно вывести из традиционно-бытового принципа: удобно и долго жить в красивом доме. Из этого принципа достаточно логично вычленяются три основных критерия малоэтажного дома: комфортность (удобство проживания); надежность (долговечность здания); архитектурный облик дома. При этом другие элементы этого вида жилища (обустроенность, земельный участок) приобретают соподчиненное значение и отражаются в конкретных показателях и методах оценки малоэтажного жилища.
Показатели. Для оценки такого сложного объекта, как малоэтажный дом или усадьба, можно использовать множество показателей, так как сама структура объекта определяет сотни его разнообразных свойств. На фоне оценки простого гвоздя, качество которого по действующим нормативным документам определяется десятком (!) показателей, возможное множество учитываемых свойств жилища не покажется преувеличением. Однако нормирование качества любой продукции базируется на принципах разумной достаточности оцениваемых свойств, определяемых, с одной стороны, полнотой оценки потребительских параметров продукции, а с другой, - практичностью и требуемой точностью оценки этих параметров. Эти принципы достаточно строго обоснованы математическими расчетами: точность оценки качества обратно пропорциональна количеству оцениваемых параметров.
Именно принципы разумной достаточности позволяют определить относительно небольшой перечень показателей малоэтажного жилища, позволяющий учесть основные критерии и потребительские параметры этого объекта. Решение задачи формирования перечня показателей существенно облегчается при соблюдении условия: единичные показатели вводятся в перечень только тогда, когда отсутствует комплексный показатель, включающий эти единичные.
Такой подход позволяет ограничить перечень показателей качества малоэтажного жилища всего тремя десятками основных потребительских свойств. Критерий надежности включает пять показателей (огне- и сейсмостойкость, срок службы, ремонтопригодность, износ); критерий комфортности - около 20 показателей, в том числе параметры экологической безопасности, благоустроенности, зонирования помещений, тепло- и шумозащиты и др.; архитектурно-художественная выразительность жилища - семь показателей (архитектоника, гармоничность единства здания и среды, объемно-пространственная композиция и др.). Перечень показателей еще дорабатывается и не исключено дальнейшее его сокращение. Цель - достичь оптимума, удовлетворяющего точности и практичности оценки при различных операциях на рынке малоэтажного жилища. Достижение же этой цели осложнено методическим разнообразием оценки параметров жилища.
Методы оценки. Сложность жилища как объекта оценки и обусловленная этим различная природа используемых для его оценки показателей потребовали особой тщательности при выборе методов оценки конкретных параметров малоэтажного жилища. Как, например, оценить экологическую безопасность без сложных замеров и химических анализов? А каким расчетом или прибором можно оценить архитектуру дома - здесь ведь гармония, поверить которую алгеброй не дано?
Ряд параметров жилища, в частности, число жилых и вспомогательных помещений, высота и зонирование могут быть оценены методом их регистрации по имеющейся проектной документации. Для оценки тепло- и шумозащиты помещений необходимы измерения и расчеты. А геопатогенную и видеоэкологическую безопасность жилища, как и его архитектурно-художественную выразительность, можно оценить только экспертными методами.
При «разложении» ряда комплексных показателей, оцениваемых экспертными методами, на составляющие их единичные показатели можно воспользоваться регистрационными методами, отказавшись от сложных экспертных оценок. Это удовлетворяет требованиям практичности оценки, особенно массовых видов малоэтажного жилища, когда вся работа по оценке выполняется одним специалистом.
Примером такой оценки комплексного показателя может быть уже упомянутый показатель насыщенности жилища инженерным оборудованием. При экспертном методе его оценки необходима сложная процедура сбора, анализа и обобщения мнений нескольких специалистов. Детально проранжировав весь спектр параметров, характеризующих этот показатель, и оценив в баллах тот или иной набор параметров, существенно упрощаем процедуру оценки насыщенности жилища инженерным оборудованием. Низкую оценку (например, один балл) по этому показателю будет иметь жилище, обеспеченное только электроэнергией, холодным водоснабжением и печным отоплением; высшую (например, пять баллов) - если имеются все виды современного инженерного оборудования, включая кондиционирование воздуха, сауну, охранную сигнализацию и др. При таком методе оценщику жилища достаточно регистрации имеющихся в нем видов инженерного оборудования и определения по таблице фактического уровня (количественного значения) данного показателя.
Как отмечалось, ряд показателей качества жилища имеет регламентированные нормы (тепло- и шумозащита, освещенность жилых помещений, кратность воздухообмена и др.), установленные ГОСТ или строительными нормами и правилами (СНиП). Эти нормы базируются на санитарно-гигиенических условиях жизнедеятельности человека и характеризуют определенный социальный минимум уровня комфортности жилища. Поэтому фактические значения таких показателей могут быть выше (но не ниже!) регламентированных норм. Возможный диапазон превышения этих норм определяется степенью социальной дифференциации малоэтажного жилища. В частности, оснащение дома отечественными окнами может удовлетворить существующие нормы шумозащиты, а при установке «евроокон» - улучшить этот параметр в несколько раз.
Применяемость показателей. Сформированный перечень показателей должен обеспечивать возможность полной и достаточной оценки жилища на всех стадиях его создания и использования - при проектировании, строительстве, эксплуатации и т.д.
На стадии проектирования малоэтажного жилого здания обязателен учет и соблюдение показателей с регламентированными нормами. В настоящее время имеется около 20 стандартизованных показателей качества жилища, все они включены в предлагаемый перечень показателей качества малоэтажного жилища. Оценка построенного жилого здания должна учитывать ряд дополнительных показателей, особенно - характеризующих его комфортность (уровень социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, экологию участка застройки и др.). При оценке же усадьбы необходимo учитывать дополнительные элементы: размер и обустроенность земельного участка, наличие надворных построек и т.д. Система оценки малоэтажного жилища должна также определять применяемость показателей, иначе не избежать эклектики в оценке и не обеспечить ее объективности.
Нормы качества. Как уже отмечалось, параметры малоэтажного жилища имеют различную природу, неоднозначные методы их оценки и значительные диапазоны фактических значений. Поэтому нормирование качества малоэтажного жилища имеет свои особенности и сложности. Обусловлено это прежде всего динамично формируемой социальной дифференциацией малоэтажного жилища и ее прямым влиянием как на уровень качества самого жилища, так и на ценовой спектр рынка жилища. Последнее зачастую отражает не столько диапазон действительного качества различных видов жилища, сколько неуравновешенность спроса и предложения. Наглядным примером этого является начавшееся с 1996 г. снижение цен продажи малоэтажного жилища в центральных районах страны, потому что имевшее ранее место превышение спроса над предложением сменилось на свою противоположность - при прочих равных условиях, в том числе и по параметрам качества этого жилища. Но анализ этой ситуации через призму социальной дифференциации жилища позволяет сделать вывод: дешевеет элитное, но растет в цене социальное и доступное жилище.
Реакция процесса нормирования качества малоэтажного жилища на ценовую динамику рынка должна, по нашему мнению, заключаться в разработке методики комплексной оценки жилища. Работа в этом направлении свидетельствует о возможности такой оценки. Все разнообразие фактических значений показателей качества малоэтажного жилища, определяемых различными методами, можно идентифицировать по шкале однозначных единиц учета, например, баллов. При этом каждый вид социального жилища оценивается определенным диапазоном (участком) этой шкалы - от социального минимума качества жилища до качества ультрасовременных коттеджей. (Особенности формирования шкалы качества малоэтажного жилища и ее практического использования здесь не приводятся.)
Реализация предложений. Изложенная методология оценки качества малоэтажного жилища имеет достаточную проработанность и обоснованность; в 1997 г. ее основные элементы (критерии и показатели качества; методы оценки; нормы качества и их применяемость; методика комплексной оценки) предполагается регламентировать комплектом нормативных документов категории СТО (стандарты научно-технических и инженерных обществ). Практика разработки и применения СТО (см. СтК, №8, 1996) подтверждает эффективность именно этой категории стандартов для реализации новых методов оценки.
На основе такого стандарта (возможно, что и в его составе) целесообразно разработать и ввести в практику рынка жилища паспорт малоэтажного жилища как нормативно-инструктивно-правового документа. Этот документ должен заменить технический паспорт жилища, действующий в настоящее время в сфере технической инвентаризации и не соответствующий складывающимся реалиям в сфере недвижимости. Именно паспорт жилища позволит не только создать современную нормативную и методическую базу оценки малоэтажного жилища, но и защитить конституционные права граждан на частную собственность.
жилище малоэтажный качество комфортность