Организации жильцов многоквартирных домов: инновации в системе социального управления

Департамент образования города Москвы

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования города Москвы

«Московский городской педагогический университет»

Институт психологии, социологии и социальных отношений

Кафедра прикладной социологии

РЕФЕРАТ

«Организации жильцов многоквартирных домов: инновации в системе социального управления»

специальность «Социология»

Научный Руководитель: профессор, д. соц. наук

Ананишнев В. М

Москва

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ         3

1. Условия внешней среды для реализации инновационных технологий управления      4

2. Управленческие модели регулирования процесса организации жильцов многоквартирных домов       6

2.1 ТСЖ     9

2.2 Непосредственное управление  10

2.3 Управление домом через управляющие компании        11

ЗАКЛЮЧЕНИЕ  13

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ     15

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время в РФ происходит процесс трансформации организации и структурных подсистем системы управления многоквартирными домами.

Отсутствие явной институциональной поддержки системы управления многоквартирными домами в более ранний период, повлекло деформационные изменения в области взаимодействия государства с гражданами. Граждане, зачастую, оказывались в патовой ситуации, когда не знали, кто и за что в их доме должен отвечать. В следствие всё разрастающиеся сети бюрократических организаций, комплексное понимание ответственности не возникало, как со стороны управляющих, так и управляемых.

Потеря чёткости структуры организации процесса управления, не было конкретного толкования некоторых законодательных категорий, информационное обеспечение граждан информацией находилось на низком уровне, зачастую у граждан наблюдалось индифферентное (безразличное) состояние по отношению к проблемам самоуправления.

До принятия нового Жилищного Кодекса предпринимались несистемные попытки организации самоуправления домом. Ещё на заре 1990-ых годов был организован кооперативный тип, впоследствии преобразовавшимся в ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Но большинство многоквартирных домов не имели чёткой централизованной единой структуры управления. А процесс этот осуществлялся посредством подчинения различных сфер обеспечения жизнедеятельности большому количеству небольших организаций, которые во времена мало информатизорованного общества (90-ые года), приобретали характер бюрократической волокиты.

Сама необходимость создания централизованных структур обеспечения взаимодействия государства и жильцов многоквартирных домов, была порождена процессами перехода из сферы всеобщей государственной собственности в сферу частного подчинения и необходимости разграничения помещений многоквартирных домов между жильцами и управляющими организациями. Любая ответственность в капиталистическом обществе связана с распределением ресурсов, чаще всего денежных, между заинтересованными сторонами. Это породило конфликты с различных сторон процесса. До сих пор, как и прежде, сфера ЖКУ является одной из самых коррумпированных в нашей стране.

1. Условия внешней среды для реализации инновационных технологий управления

Как уже было оговорено выше, необходимость создания новых принципов регулирования управленческой деятельности, возникла на основе деструктивного характера тогдашнего положения.

Рычагов давления государства на граждан было предостаточно (это например повышение стоимости услуг ЖКХ и обязательность их уплаты), а эффективных и адекватных способов контроля и ответных инструментов просто не существовало. В данной ситуации назрела ситуация конфликтного противостояния.

Применение в данной ситуации новых принципов регуляции деятельности, в сфере ЖКХ, опирающиеся на инновационный характер взаимодействия, обеспечивает уменьшение конфликтных ситуаций.

Для того чтобы дальше нам проводить размышления необходимо определить понятие инноваций и классифицировать его с точки зрения социологии управления.

Согласно Стюарту (Stewart, 1989), существуют три категории инноваций. Первая - это макроинновации, к которым относятся совершенно новые продукты или технологии, вызывающие радикальные изменения в отраслях, экономике или обществе в целом (например, электричество, синтетические волокна, микроэлектроника). Ко второй категории относятся базовые инновации. Базовыми считаются отдельные инновации, которые вместе дают мощный толчок в технологическом развитии (например, трансформаторы, газотурбинные двигатели, динамо-машины и электрическая лампочка - все это отдельные базовые инновации, которые вместе произвели макроинновации в прикладной электротехнике). Третья категория - это инновации-модификации, недостаточно радикальные, чтобы повлиять на технологический прогресс в целом. Это скорее важные составляющие отдельных возможностей для бизнеса

В конкретной отрасли можно выделить инновации двух типов: новые продукты и новые процессы. Инновации-продукты представляют собой усовершенствованные варианты существующей товарной линии или совсем новые товары. Инновационные процессы направлены на улучшение технологии производства определенных товаров. Разработка нового продукта может потребовать или не потребовать нового производственного процесса. Однако новые технологии производства всегда становятся основой для выпуска новых продуктов.

То, что в одной отрасли может считаться инновационным процессом, в другой отрасли в то же время может рассматриваться как инновационный продукт. Для гибкого автоматизированного производства новый тип промышленного робота является инновационным продуктом. Тот же робот для его покупателя будет считаться новым процессом, если станет составным элементом нового процесса производства.

Новым толчком для построения инновационной модели управления стало принятие нового Жилищного Кодекса, который распределил сферы управления многоквартирным домом.

Он был вновь принят в 2004 году для полноценной реализации права каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.

В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. Правда институт собственности развит достаточно слабо, но постепенное его развитие его развитие происходит всё чаще.

2. Управленческие модели регулирования процесса организации жильцов многоквартирных домов

В этом Жилищном Кодексе прописаны некоторые три способа, которыми может определяться управление в доме:

.ТСЖ

. УК

. Самостоятельное управление

Каждый способ управления домом будет рассмотрен далее подробнее. Для того чтобы понять какими специфичными свойствами обладают эти методы, нужно определить некоторые категории.

Признаки управления многоквартирным домом:

* Деятельность. Управление - это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома - с момента его постройки и до момента сноса.

* Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

управление жилищным фондом - это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

управление общим имуществом в доме - осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

* Субъект. Субъект управления - лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:осуществляет управленческую и организационную работу;принимает решения;обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

* Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

* Согласованность и единство.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Что же следует выделить в структуре управления домом

. Жилищный фонд -

Привитазированные квартиры, неприватизированные квартиры

.Общая долевая собственность - это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.

межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Для грамотного осуществления управленческих функций относительно этих объектов необходимо иметь эффективные инструменты. И каждый гражданин имеет право иметь на этой общедолевой собственности определённый участок. Таким образом, очевидно чтобы не возникало конфликтов необходимо проводить общедомовые собрания жильцов, которые могут выработать компромиссное решение по каждому вопросу. Теперь перейдём к подробному рассмотрению каждого отдельного института.

2.1 ТСЖ

ТСЖ (товарищество собственников жилья) относительно новая форма правления домом. Эта форма правления была преобразована из ЖСК, которые были созданы в некоторых домах в 1990-ых годах.

Непосредственными специфическими чертами этого метода являются:

Заключение договоров с поставщиками ЖКУ осуществляется непосредственно всем домом одномоментно по выбору этой общего собрания жильцов. управление жилец многоквартирный дом

Обучение персонала управленцев может осуществляться как самостоятельно жильцами дома, так и на курсах оплачиваемых государством, так и не проходить вовсе. ТСЖ также может отстаивать (при наличии такого решения) интересы собственников многоквартирного дома, а также нанимать специалистов со стороны. Безусловным плюсом является наличие внутренних ресурсов для решения мелкобытовых задач.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организациейот имени ТСЖ, ЖК, ПК

2.2 Непосредственное управление

Относительно новая форма управления. Характеризуется, прежде всего, наличием единства и коллегиальности принятых решений. Граждане для такого способа организации должны быть инициативными и самостоятельными, так как ответственность за принятые решения лежит на плечах собственников дома.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.

Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Рис. 1.Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме

.3 Управление домом через управляющие компании

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).

Рис. 3.Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В рамках вступления государства в инновационную эру, возникает необходимость внедрения таких элементов и в систему управления. Таковые менеджеры появляются в некоторых российских организациях, при этом в зарубежных компаниях их наличие является обязательным. Необходимо отметить, что даже в зарубежных компаниях, опыта внедрения инновационных разработок, будто в производство, так и в сферу управления. Поэтому модно встречать ряд неудач на этом пути.

Все эти разработки были введены совсем недавно в наш обиход, и только недавно большинство граждан осознали те реальные вещи, которые могут быть ими реализованы.

Теперь, для осуществления контроля за выбранной компанией существуют веб - сайты, на которых даны различные отчёты по их деятельности. И каждый человек с любого компьютера, имеющего выход в интернет, способен просмотреть, чем занималась та или иная компания за отчётный период, и сколько денег было потрачено на реализацию планов.

Кроме этого, были созданы ЕИРЦ (единые информационно-расчётные центры), где все посетители могут ознакомиться со своими коммунальными счетами, а также с помощью индивидуальных учётных номеров, осуществить удалённый вход в свой «личный кабинет» и, не выходя из дома, распечатать квитанцию по ЖКУ.

На этом этапе становится понятным острая необходимость в технологических изменениях внутри ЖКХ. Несмотря на то, что компьютеризация этой сферы отстает от общего развития техники, тем не менее, сам процесс модернизации идёт в правильном поступательном направлении.

Также нововведения присутствуют и в сфере оплаты услуг. Можно увидеть, что оплата коммунальных услуг теперь возможна не только в Сбербанке, но и на почте. А для тех, кто знаком с электронно-вычислительным средствами, то можно осуществить платёж и в терминалах оплаты мобильной связи практически в любой точке Москвы, в салонах мобильной связи (у каждой станции метро), в банкоматах каждого банка и с помощью мобильного телефона. Безусловно, для потребителей ЖКУ это плюс. Так как, зачастую, в отделениях Сбербанка наблюдаются адские очереди, при этом этот способ оплаты весьма не дёшев (комиссия около 2%).

Конечно, средств контроля не хватает для комплексного текущего мониторинга деятельности УК. Осложнения возникают за счёт присутствия бюрократической волокиты, при непосредственном столкновении потребителей услуг с их поставщиками (при возникновении проблем)

Для того чтобы, достигнуть определённых серьезных сдвижек, в деле ремонта и модернизации устаревшего оборудования требуется ни один день, и огромное число подтверждающих документов, сбор также требует огромного времени. И именно в деле осуществления распределения ресурсов система подтормаживает. Это обуславливает необходимость продолжение внедрения поступательных инноваций как в сфере управления.

Увеличилось количество управляющих компаний, которые стали инструментом взаимодействия граждан с органами государственной власти и компаниями - поставщиками услуг. У граждан появилась возможность выбрать свою компанию, которая будет удовлетворять их потребностям.

Так в большинстве домах появились консьержки, которые стали атрибутом многих городских домов. При этом следует учитывать, что доля города тут ничтожна и это является личной инициативой собственников многоквартирного дома.

В итоге мы получаем прямой коррелят между заинтересованностью граждан (их мотивации) в участии процесса управления и эффективностью данного рода деятельности.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. «Управление многоквартирным домом» Статья [Электронный ресурс] // <http://youhouse.ru/publik/1.php>

. Инновация [Электронный ресурс] // ru.wikipedia.org/wiki/Инновация