этика.
Адвокаты, в отличие от юрисконсультов и других категорий профессиональных юристов, не обладающих статусов адвоката, находясь организационно в адвокатских фирмах, бюро, кабинетах, консультациях в среде себе подобных, без отношений соподчиненности с заказчиком и не будучи связанными со спецификой деятельности организации - работодателя, всегда имели и имеют более широкую область деятельности и возможность более комплексного и нетрадиционного подхода к решению сложных проблем. Кроме того, адвокат в силу принадлежности к адвокатскому сословию имеет ряд законодательно закрепленных преимуществ перед просто юристом.
Социальная ценность адвокатуры и адвокатской деятельности неуклонно возрастает по мере освобождения гражданского общества из-под гнета государства и партийно-политической деспотии, по мере построения в России правового государства, развития сводного рынка, хозяйственной инициативы и предпринимательства, возрастания роли права и усложнения системы правоотношений, особенно в сфере экономики.
Реформирование законодательства происходит так быстро и стремительно, что даже опытные юристы едва успевают следить за происходящими изменениями через периодическую печать, специализированные юридические издания, компьютерные системы с базами данных по законодательству.
Оказание адвокатами на профессиональной основе различных видов квалифицированной юридической помощи физическим и юридическим лицами имеет особенно важное значение для обеспечения эффективной защиты их прав и законных интересов от любых видов произвола со стороны недобросовестных граждан, предпринимателей, их клиентов, конкурентов, преступных элементов, других правонарушителей, в том числе со стороны государства - недобросовестных и некомпетентных работников органов дознания, следователей, прокуроров и судей.
1.2 Принципы и формы участия адвокатуры в обеспечении жилищных прав и интересов граждан
Свои задачи перед гражданским обществом адвокатура реализует путем выполнения принципов своей деятельности, определенных в ч. 2 ст. 3 Закона об адвокатуре.
К этим принципам относятся: принципы законности, независимости, самоуправления, корпоративности, принцип равноправия адвокатов.
Принцип законности применительно к адвокатской деятельности выражен в ст. 4 Закона об адвокатуре, которая устанавливает, что законодательство об адвокатской деятельности и адвокатуре основывается на Конституции Российской Федерации и состоит из самого Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», других федеральных законов, принимаемых в соответствии с федеральными законами, нормативных правовых актов Правительства РФ и федеральных органов исполнительной власти, регулирующих указанную деятельности, а также из принимаемых в пределах полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, законов и иных нормативных актов субъектов Российской Федерации.
Принцип независимости характеризуется тем, что адвокатура не входит в систему органов государственной власти и органов местного самоуправления. Адвокат при осуществлении адвокатской деятельности не может быть связан никакими приказами, указаниями и иными формами воздействия на него со стороны органов адвокатского сообщества, адвокатского образования, другими внешними факторами и является самостоятельной фигурой в выборе форм и методов защиты или других видов юридической помощи, основываясь только на законе и воле своего доверителя, если она не противоречит закону.
Принцип самоуправления адвокатуры заключается в том, что адвокатура, в том числе адвокатские образования, не может быть создана, управляема или ликвидирована государственными или иными органами, организациями или лицами, не являющимися адвокатами. Всеми делами создания, деятельности адвокатуры ведают сами адвокаты непосредственно или путем избрания органов управления, которые действуют на основе принимаемых только адвокатами внутренних нормативных актов (уставов, положений, договоров и проч.).
Принцип корпоративности заключается в объединении и деятельности адвокатов через свою организацию (корпорацию адвокатов), которая устанавливает свои корпоративные правила поведения и другие нормы, решает вопросы ответственности адвокатов, регулирует другие вопросы адвокатской деятельности в соответствии с нормами права и пожеланиями адвокатов. Адвокаты, даже не действующие в составе коллегий или бюро, обязаны подчиняться корпоративным правилам. В свою очередь корпорация стоит на страже прав и законных интересов своих членов, выступая их представителем в любых государственных или иных органах и организациях.
Принцип равноправия адвокатов заключается в отсутствии кастовости в адвокатуре, деления адвокатов на начальников и подчиненных, старших и младших по чину, работодателей и работников. При решении своих внутренних корпоративных задач каждый адвокат пользуется правом только «одного голоса», независимо ни от стажа его работы, ни от возраста, ни от количества зарабатываемых тили вносимых в «общую кассу» средств. К адвокатам не могут быть применены «правила внутреннего трудового распорядка», требования трудовой дисциплины и иные категории трудового права, так как их деятельность не носит характера работы по трудовому договору или иного характера, регулируемого трудовым законодательством.
Федеральный закон «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» отказался от деления адвокатуры на коллегии, как «традиционные», так и «параллельные», и установил, что в каждом субъекте Федерации действует одно профессиональное объединение адвокатов палата. Палата имеет свой орган управления - Совет и состоит из структурных подразделений - кабинетов, бюро, коллегий и консультаций. Адвокат вправе выбрать только одну из этих форм организации адвокатуры. Об избранной форме адвокатского образования адвокат обязан уведомить Совет палаты, а тот - региональный орган Минюста.
Об учреждении кабинета адвокат уведомляет Совет адвокатской палаты, сообщая при этом сведения о себе, месте нахождения кабинета, способа осуществления телефонной, телеграфной связи между кабинетом и советом палаты. Кабинет не является юридическим лицом, но учредитель кабинета вправе открывать счета в банках, иметь печать, штампы и бланки. Соглашение об оказании юридической помощи заключается между адвокатом - учредителем кабинета и доверителем. Адвокат вправе иметь кабинет в собственных и арендуемых жилых помещениях (с согласия наймодателя).
Коллегия адвокатов лишь по названию похожа на существовавшие до сих пор коллегии. Коллегия адвокатов состоит из двух или большего количества адвокатов любой численности. Коллегия адвокатов действует на основании устава, утверждаемого ее учредителями, и учредительского договора.
Устав содержит следующие сведения: наименование и место нахождения коллегии; предмет и цели деятельности коллегии; источники образования имущества коллегии и направления его использования; порядок управления коллегией: сведения о филиалах коллегии; порядок реорганизации и ликвидации коллегии; порядок внесения в устав изменений и дополнений (ч. 4 ст. 22 указанного Закона).
Коллегия состоит из учредителей и членов, В учредительском договоре учредители определяют условия передачи коллегии своего имущества, которое после передачи становится собственностью коллегии; порядок участия в деятельности коллегии учредителей и членов; условия приема в коллегию новых членов; права учредителей и членов; условия выхода из коллегии учредителей и членов.
При выходе из коллегии учредитель имеет право на выделение определенной доли собственности.
Об учреждении коллегии должен быть уведомлен совет адвокатской палаты, которому сообщаются данные о коллегии и ее учредителях, а также о технических средствах связи с коллегией. Коллегия считается учрежденной с момента ее государственной регистрации в качестве юридического лица.
Коллегия имеет самостоятельный баланс, открывает счета в банках, имеет печать, штампы, бланки. Коллегия вправе иметь свои филиалы, в том числе на территориях других субъектов Федерации и иностранных государств, если это предусмотрено законодательством этих государств (п. 10 ст. 22 Закона об адвокатской деятельности).
Коллегия является представителем состоящих в ней адвокатов по их расчетам с доверителями. Соглашения об оказании юридической помощи заключаются между адвокатом и клиентом, однако они регистрируются в документации коллегии. Таким образом, коллегия осведомлена о суммах получаемых адвокатом гонораров. Коллегия не может быть преобразована в коммерческую организацию.
Адвокатское бюро составляют два или большее число адвокатов. В отличие от коллегии их объединяет партнерство. Адвокаты, учредившие бюро, заключают партнерский договор, в котором указываются: срок действия договора; порядок принятия партнерами решений; порядок избрания управляющего партнера и его компетенция; иные существенные условия (ст. 23 Закона об адвокатской деятельности).
Управляющий партнер ведет общие дела адвокатского бюро, заключает соглашения об оказании юридической помощи клиентам, за исключением случаев, когда такие соглашения заключает другой партнер по доверенности, выданной ему всеми остальными партнерами.
Партнерский договор может быть расторгнут или один либо некоторые партнеры могут выйти из этого договора. С момента прекращения партнерского договора его участники несут солидарную ответственность по неисполненным обязательствам.
В остальном порядок деятельности адвокатского бюро определяется правилами, установленными в отношении адвокатских коллегий.
Юридическая консультация учреждается адвокатской палатой по представлению органа власти соответствующего субъекта Федерации в случаях, когда на территории одного судебного района общее число адвокатов составляет менее двух на одного федерального судью. Число мировых судей в расчет не принимается. Судебные районы пока не созданы, поэтому необходимо ориентироваться на административно-территориальное деление страны.
Юридические консультации в основном рассчитаны на оказание юридической помощи по назначению дознавателя, следователя, прокурора, суда, а также на оказание некоторых других услуг (жалобы, заявления, бесплатная правовая помощь некоторым категориям граждан и т. д.).
Юридическая консультация является некоммерческой организацией, создаваемой в форме учреждения в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Существуют две формы оплаты труда адвоката. Первая форма - гонорар адвоката, получаемый от клиента на основании заключенного ими гражданско-правового договора (адвокат - представитель доверителя). При этом договор может быть заключен независимо от места жительства и места нахождения доверителя. Кроме гонорара, в договоре предусматривается компенсация расходов адвоката, связанных с выполнением поручения (командировки, приглашение специалистов и др.). В договоре указывается размер ответственности адвоката в случае недобросовестного исполнения им своих профессиональных обязанностей. Вознаграждение (гонорар) и компенсация расходов, связанных с исполнением поручения, подлежат обязательному внесению в кассу соответствующего адвокатского образования либо перечислению на его расчетный счет.
Из получаемого вознаграждения адвокат отчисляет средства на: 1) общие нужды палаты; 2) содержание адвокатского образования, где он работает; 3) страхование профессиональной ответственности; 4) иные расходы.
Вторая форма - оплата труда адвоката, назначенного дознавателем, следователем, прокурором, судом без заключения соглашения с клиентом, осуществляемая из средств федерального бюджета.
Кроме того, допускается бесплатная защита интересов лиц, указанных в законе (участников войны, несовершеннолетних и др.), в лиц, которых сама адвокатура освобождает от уплаты вознаграждения.
Адвокат вправе пригласить помощника на условиях трудового договора. Помощник не вправе заниматься адвокатской деятельностью. Он может оказывать адвокату лишь организационно-техническое содействие.
Адвокат, имеющий адвокатский стаж не менее пяти лет, вправе иметь стажеров. Ими могут быть лишь лица, имеющие высшее юридическое образование. Срок стажировки - от одного года до двух лет. Стажер не вправе самостоятельно заниматься адвокатской деятельностью, но он может вести гражданские дела по доверенности при наличии согласия доверителя, участвовать в изучении уголовного дела и под руководством адвоката выполнять некоторые другие обязанности.
На территории каждого субъекта Федерации может быть образована только одна адвокатская палата. Она не вправе создавать структурные подразделения и филиалы на территориях других субъектов Федерации. Адвокатская палата подлежит государственной регистрации. Палата не вправе заниматься предпринимательской деятельностью. Палата - не организационная структура, не учреждение, а совокупность адвокатов, объединенных общими интересами и уставом, причем каждый адвокат самостоятелен и независим.
Адвокатская палата создается для оказания правовой помощи гражданам и юридическим лицам, обеспечивает высокий уровень этой помощи, представляет интерес адвокатуры в ее взаимоотношениях с государственными и иными органами.
1.3 Правовые основания представительства, осуществляемого адвокатом
Вопрос гражданско-процессуального представительства всегда привлекал внимание ученых-юристов России. Так, М.В. Гордон указывал, что существо представительства состоит в том,что одно лицо отправляет юридическую деятельность вместо другого. Здесь четко прослеживаются такие характерные слагаемые процессуального представительства, как: замещение представителем другого лица; осуществление представительства является юридической деятельностью; последняя осуществляется в рамках гражданского судопроизводства и по установленной законом процедуре.
Деятельность представителя, с одной стороны, порождает правовые последствия для доверителя (представляемого), а с другой - представитель несет ответственность перед доверителем за качество выполняемой деятельности.
Д.И. Мейер определял представительство следующим образом: «Договор доверенности, называемый также поручением, препоручением, представляет собой юридическое отношение, в котором одно лицо обязывается быть представителем другого по какому-либо гражданскому действию». Существо же договора доверенности автор видел в том, что «он исключительно направляется к установлению представительства».
И.М. Ильинская и Л.Ф. Лесницкая понятие представительства в гражданском процессе раскрывали через субъективный и деятельностный факторы как совершение от имени и в интересах представляемого (стороны, третьего лица) ряда процессуальных действий, направленных на убеждение суда в правильности заявленного требования или возражения против него, на доказывание обоснованности позиции представляемого им лица.
Такой же подход к формулированию понятия судебного представительства проявляет и А.Ф. Клейман. «Судебное представительство, - писал он, - в советском гражданском процессе есть выполнение от имени и в интересах сторон или третьих лиц процессуальных действий уполномоченных от имени и в интересах другого лица, участвующего в деле».
Иной подход к пониманию представительства характерен для дефиниции, сформулированной А.А. Мельниковым. «Институт судебного представительства, есть регламентированные нормами гражданского процессуального законодательства права сторон и других участвующих в деле лиц поручать ведение дела, осуществление части или всех субъективных прав и обязанностей указанным в законе дееспособным лицам».
Анализ приведенных определений представительства позволяет обратить внимание как на единство, так и на противоположность их содержания, элементов и названия.
Во-первых, во всех дефинициях представительство увязывается с деятельностью в суде лиц, уполномоченных на то сторонами или третьими лицами.
Во-вторых, осуществление представителем субъективных прав и обязанностей доверителя происходит только в пределах, определенных доверителем.
В-третьих, выполняя свои обязанности, представитель вступает в процессуальные правоотношения как с доверителем, так и с судом. Эти отношения опосредуются процессуальным правом, но не только с доверителем и судом, а и с другими субъектами гражданского процесса.
В-четвертых, представительство в гражданском праве и представительство в гражданском процессе тесно между собой связаны, а в единстве образуют междисциплинарный цивилистический институт представительства, сохраняя свою отраслевую самостоятельность и особенности.
В-пятых, в гражданском процессуальном законодательстве и науке гражданского процессуального права сосуществуют различные названия представительства. Как прежде, так и в настоящее время российское процессуальное законодательство сохраняет постоянство в названии представительства, именуя его «представительство в суде».
Договорное представительство осуществляется адвокатами на основании договора поручения, заключаемого гражданином либо его законным представителем, а также организацией.
В договоре о судебном представительстве имеются две стороны: доверитель, то есть лицо, являющееся стороной в деле, права и обязанности которого составляют предмет судебного разбирательства, и адвокат-поверенный, принявший на себя представительство интересов своего доверителя.
В договорном представительстве, осуществляемом адвокатом, существуют две линии отношений:
) гражданско-правовые отношения между адвокатом-поверенным и его клиентом, основу которых составляет договор, заключенный в юридической консультации (бюро, фирме);
) гражданско-процессуальные отношения между адвокатом - судебным представителем и судом, регулируемые нормами процессуального права.
В гражданском процессе адвокат - всегда представитель только одной из сторон, в том числе и в случаях, когда он выступает в качестве поверенного процессуальных соучастников, например нескольких истцов или ответчиков. Не являясь стороной в гражданском судопроизводстве, адвокат-поверенный действует на основании и в пределах полученных им от клиента полномочий.
Адвокат призван содействовать выяснению действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон. Вместе с тем, выступая в процессе в качестве представителя только одной из сторон, он направляет все свои усилия на защиту прав и охраняемых законом интересов своего клиента, использует все указанные в законе средства и способы для обоснования его правоты.
Полномочия адвоката - поверенного по гражданскому делу удостоверяются ордером, выдаваемым юридической консультацией. Ордер дает адвокату право на совершение от имени представляемого лица всех процессуальных действий, кроме таких, которые содержат элементы материальной и процессуальной диспозитивности. Диспозитивность означает свободное распоряжение сторон своим материальным правом и процессуальными средствами его защиты. К числу этих действий по распоряжению материальным либо процессуальным правом закон относит: полный или частичный отказ от исковых требований, признание иска, изменение предмета иска, заключение мирового соглашения, передачу полномочий другому лицу (передоверие), обжалование решения суда, предъявление исполнительного листа к взысканию, получение присужденного имущества или денег. Право на совершение каждого из указанных действий должно быть специально оговорено в доверенности, выдаваемой доверителем своему поверенному адвокату.
Глава 2. Защита адвокатом прав граждан по жилищным делам
2.1 Порядок и особенности обеспечения защиты прав граждан по жилищным делам на стадии реализации права на жилье
Возникновение жилищных правоотношений может происходить на основании договора социального и коммерческого найма, в результате участия в долевом строительстве многоквартирных домов, а также на основании сделок, заключаемых между гражданами в отношении жилых помещений.
Для защиты прав граждан на стадии реализации права на жилье адвокату необходимо знать порядок и особенности возникновения этого права. Исследуем вышеуказанные положения.
Защита прав граждан при реализации права на жилье по договору социального найма. Пользовании квартирами по договору социального найма регулируется как собственно жилищными нормативными актами (глава 8 раздела III Жилищного кодекса о кодекса РФ), так и отдельными нормами (глава 35 Гражданского кодекса РФ).
Несколько дополнив общее определение договора найма, данное Жилищным кодексом, можно определить договор социального найма как соглашение, но которому наймодатель предоставляет во владение и пользование или только в пользование из состава фонда социального использования нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им за коммунальные услуги.
Договор социального найма является консенсуальным, взаимным, возмездным.
Признание договора консенсуальным означает, что договор считается заключенным и права и обязанности возникают с момента достижения согласия по всем существенным условиям договора (в отличие от реального, при котором права в обязанности возникают с момента передачи вещи).
Взаимность договора означает, что права в обязанности по договору приобретают обе стороны.
Возмездным является договор, при котором сторона должна получить встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.
Договор социального найма также можно назвать договором присоединения, поскольку, заключая договор, гражданин не имеет возможности изменить его условия в сторону от установленных наймодателем.
Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма одна сторона наймодатель (орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение) обязуется передать другой стороне - нанимателю (гражданину) жилое помещение по договору социального найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. Данный договор заключается без установления срока его действия.
Заключение договора социального найма невозможно без наличия жилищного фонда социального использования - совокупности всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
Жилищный фонд социального использования формируется местной администрацией из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов с обеспечением Гласности, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями.
Законодатель четко подразделяет лиц, имеющих право на получение жилого помещения из фонда социального использования.
Во внеочередном порядке имеют право на получение жилого помещения малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях граждане, жилище которых стало непригодным для проживания в результате аварийного состояния, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации и ремонту или реконструкции не подлежит.
Предоставление жилых помещений остальным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, происходит в общем порядке исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений.
Статья 52 Жилищного кодекса РФ определяет условия признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий. Принятие гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий происходит по его заявлению по месту жительства. Как правило, жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам, постоянно проживающим на территории данного населенного пункта.
Одним из главнейших оснований для признания нуждающимся в улучшении жилищных условий является обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления субъекта РФ и не должна превышать установленной законом данного субъекта РФ социальной нормы. Конкретную социальную норму площади жилья (эквивалентную минимальному размеру предоставляемой жилой площади) определяют органы государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности. Отдельные категории граждан имеют право на получение жилой площади сверх установленной нормы.
Среди требований к жилым помещениям, предоставляемым по договорам социального найма, кроме размера, можно назвать благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта, соответствие установленным санитарным и техническим требованиям.
Если говорить о благоустроенности жилого помещения, то обычно в это понятие включается обеспеченность помещения необходимыми удобствами (кухней, санузлом), водопроводом, электро- и газоснабжением.
Соответствие санитарным и техническим требованиям должно обеспечить комфортное и безопасное проживание граждан. Жилое помещение должно обладать качественной термо- и звукоизоляцией, вентиляцией, позволяющей обеспечить необходимый воздухообмен, отвечать требованиям пожарной безопасности.
Напрямую законодателем не предусмотрены обязательные требования к местонахождению жилого помещения. Однако исходя из норм ст. 89 ЖК РФ, регламентирующей предоставление благоустроенного жилого помещения при выселении из ранее занимаемого, можно сделать вывод, что и впервые предоставляемое живое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта.
Важной гарантией прав граждан является учет их интересов при предоставлении жилого помещения. Так, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Кроме того, при предоставлении жилого помещения учитывается состояние здоровья граждан и другие обстоятельств.
Заселение в жилое помещение осуществляется в предусмотренном законодательством порядке. Собственник соответствующего жилого фонда принимает решение о предоставлении гражданину помещения. На основании решения собственника о предоставлении жилого помещения по договору найма в домах государственного, муниципального жилищных фондов с гражданином заключается договор социального найма, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Субъектами Федерации могут предусматриваться дополнительные элементы порядка предоставления жилья.
В связи с особой важностью договор социального найма жилого помещения выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, заверенной в установленном порядке.
Договор социального найма закрепляет сведения о конкретном помещении, предоставленном гражданину, правах и обязанностях гражданина и наймодателя, ответственность сторон.
При получении жилья по договору социального найма граждане обязаны освободить ранее занимаемое ими помещение.
Улучшение жилищных условий граждан происходит не только путем предоставления им отдельного помещения по договору социального найма.
Изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, а если таких граждан нет, то и общем порядке по договору социального найма.
Защита прав граждан при реализации права на жилье по договору коммерческого найма. До вступления в силу части второй Гражданского кодекса РФ отечественное законодательство не использовало термина «коммерческий наем. Граждане согласно Жилищному кодексу имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального жилищных фондов. В домах, квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, договор найма, аренды жилого помещения заключается нанимателем (арендатором) с собственником дома или квартиры.
Договор найма - соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
В ч. 1 ст. 671, ч. 2 ст. 671, ч. 1 ст. 672 Гражданского кодекса РФ, социальный наем, коммерческий наем (или просто наем жилого помещения) и аренда упоминаются раздельно. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
Таким образом, указанные виды договоров разграничиваются по нескольким основаниям:
по субъекту - нанимателем по договорам коммерческого и социального найма может быть только физическое лицо, арендатором по договору аренды - только юридическое;
по сроку - договор социального найма бессрочен, а договор найма жилого помещения (коммерческого найма) заключается на срок, не превышающий пяти лет (если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет); договор коммерческого найма может быть также заключен на срок не больше года (краткосрочный наем); договор аренды заключается на срок, определенный самим договором;
по предоставляемым правам - по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; по Договору коммерческого найма помещение предоставляется во владение и пользование, по договору социального найма помещение может предоставляться как во владение и пользование, так и только в пользование;
по источнику предоставления жилого помещения - по договору социального найма помещение предоставляется из государственного, муниципального или общественного жилищных фондов; договорах аренды и коммерческого найма собственник имущества так жестко не оговаривается;
по норме жилой площади - жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев, когда граждане имеют право на дополнительную жилую площадь; договор коммерческого найма заключается в отношении изолированного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), а в отношении объекта договора аренды ограничений нет;
по основанию для вселения - основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма является договор социального найма, выдаваемый на основании решения фондораспорядителя, а при аренде или коммерческом найме - соответствующий договор.
Чаще всего по договору коммерческого найма помещение предоставляется из состава индивидуального жилищного фонда. Договор заключается строго в письменной форме. Изменение собственника не влечет за собой прекращения договора найма.
В качестве одного из прав нанимателя Гражданский кодекс также регламентирует заключение договора поднайма. Наниматель с согласия собственника передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Также, как и при вселении временных жильцов, необходимо соблюдение нормы жилой площади; ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения также остается наниматель. Однако в отличие от вселения временных жильцов поднаем является возмездным. Во взаимоотношениях между поднанимателем и нанимателем последний приобретает статус наймодателя. Срок поднайма не может превышать срока найма.
Защита прав граждан при реализации права на жилье по договору участия в долевом строительстве. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у граждан может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям указанного Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов за причиненные гражданину убытки.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать:
) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод и эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре вышеперечисленных условий такой договор считается незаключенным.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. А в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. При нарушении установленного договором срока внесения платежа участи в к долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/50 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерация, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В свою очередь, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере -1/75 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
) соразмерного уменьшения цены договора;
) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условия, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором, указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 указанного Федерального закона.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
) существенного изменения проектной документации строящего (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недiв4жймости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
) в иных предусмотренных договором случаях.
В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участии ков долевого строительства (залогодержателей) считается находящимся в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залог-е у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Залогом имущества, предусмотренным ч. 1-3 ст. 13 указанного Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и (или) договором;
) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пений) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.
Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:
) залогодержателем имущества является банк;
) от указанного залогодержателя (участника долевого строительства) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с ч. 2 ст. 15 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерацию». После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства. С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не распространяется на данный объект долевого строительства. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании указанного Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации я Федерального закона от 16 июля 1998 г. I 1 02-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные ч. 1 ст. 14 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанных в ч. 6 и 7 ст. 13 указанного Федерального закона. При обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели, указанных в ч. 6 и 7 ст. 13 Федерального закона, в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом в соответствий с ч. 4 ст. 13 указанного Федерального закона.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого Ё строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имуществё и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекак5тся денежные средства в соответствии с данным договором в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.
Защита прав граждан при реализации права на жилое помещение, находящееся в собственности граждан. Право собственности на жилые помещения возникает у граждан в следующих случаях:
приобретения квартиры по гражданско-правовым основаниям;
приватизации имеющейся у гражданина жилой площади;
выплаты пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе в полном объеме.
Гражданско-правовыми договорами, ведущими к приобретению жилья в собственность, являются договоры купли-продажи, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением и иные.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. Думается, указанный запрет имеет место и при изменении статуса жилого помещения (придания ему статуса служебного жилого помещения или общежития).
Договор мены осуществляется по правилам купли-продажи, однако каждая сторона предоставляет другой жилое помещение, т.е. является и продавцом, и покупателем.
По договору дарения лицо безвозмездно получает определенное Имущество. Дарение квартиры или иного жилого помещения в силу; ч. 3 ст. 574 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Указанными видами сделок договоры, ведущие к приобретению жилых помещений, не исчерпываются, но данными способами приобретается большинство квартир.
Жилое помещение, находящееся в собственности, может перейти к гражданину по наследству. Получение жилья, переходящего по наследству, осуществляется по общим правилам вступления в наследство. Наследники должны произвести государственную регистрацию перехода права собственности.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Большое значение имеет закрепленное в законодательстве предоставление государственной помощи гражданам. Гражданам, нё обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенные для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья. Компенсации (субсидии) - средства, предоставляемые гражданам в качестве помощи для оплаты жилья и коммунальных услуг, строительства жилья или его покупки.
Субсидия предоставляется только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предоставлению жилой площади, а также лицам, имеющим согласно действующему законодательству право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право. Субсидия на руки не выдается, а предоставляется справка, подтверждающая, что продавцу или застройщику будет перечислена предоставленная гражданину субсидия. Право собственности может также быть признано и на самовольную постройку. Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность). Приобретение жилого помещения по этому основанию также подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса члены жилищного, жилищно-строительного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Не могут быть приватизированы служебные жилые помещения, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии или в домах закрытых военных городков, атакже общежития до придания им иного статуса. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется на бесплатной основе. Граждане вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетни. Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.
2.2 Порядок и особенности адвокатской деятельности на стадии разрешения споров, возникающих в процессе пользования жилыми помещениями
Защита прав истцов при разрешении споров по вопросам функций жилищно-эксплуатационной организации, техническая эксплуатация жилищного фонда. Жилищное законодательство устанавливает основные функции жилищно-эксплуатационной организации. Рассмотренный перечень не является исчерпывающим, законодатель в этом нормативном акте определяет основные направления деятельности:
надлежащее его использование жилищного фонда;
обеспечение сохранности жилищного фонда;
контроль соблюдения гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.
Законом не определены конкретные виды жилищно-эксплуатационных организаций. На местах формируются единые жилищно-эксплуатационные службы. Звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством могут являться жилищно-эксплуатационные конторы, жилищно-коммунальные конторы, дирекции по эксплуатации зданий или дирекции единого заказчика, ремонтно-эксплуатационные участки. Типовое положение об управлении домами характеризует жилищно-эксплуатационную организация, как организацию, пользующуюся правами юридического лица, имеющую уставный фонд. Такое юридическое лицо имеет самостоятельный расчетный счет в соответствующем отделении банка, печать и штамп с обозначением своего наименования. Также необходимым условием для осуществления жилищно-эксплуатационных функций является наличие в составе своих дел технической документации по домовладениям, журналы по общему делопроизводству и бухгалтерскому учету, распоряжения и приказы вышестоящих органов, решения органов исполнительной власти по вопросам жилищного хозяйства, книгу заявлений и предложений квартиросъемщиков. Также одной из основных функций жилищно-эксплуатационной организации является заключение договора найма от имени наймодателя. Обязанности наймодателя в области эксплуатации и коммунального обслуживания жилого фонда определяются в частности Правилами пользования жилыми помещениями. Статья 65 Жилищного кодекса устанавливает права и обязанности наймодателя:
Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель обязан:
) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
В ведении эксплуатационной организации, как уже было сказано выше, находится придомовая территория. Её эксплуатация не должна нарушать права граждан, в противном случае нарушенное право подлежит защите в суде.
Порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда установлен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Систематизация обслуживания и ремонта жилищного фонда обоснована необходимостью обеспечения сохранности жилья всех форм собственности, а также проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, придомовых территорий. Качество предоставляемых услуг гарантируется выполнением установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя управление жилищным фондом, его техническое обслуживание и санитарное содержание. В число управленческих функций входит, в том числе, организация эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, все виды работы с нанимателями и арендаторами. Санитарное содержание включает в себя уборку мест общего пользования, уборку мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями.
Наиболее востребованными нанимателем являются услуги по техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций и инженерных систем зданий. Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Система содержания и текущего ремонта обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем.
Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.
Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, акта.
Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
Защита прав истцов при разрешении споров по вопросам коммунальных услуг и платы за жилое помещение. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности за жилое помещение. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
ЖК РФ в ст. 154 устанавливает отдельные виды коммунальных услуг.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда включает в себя:
) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
) плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
) плату за содержание и ремонт жилого помещения,включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
) плату за коммунальные услуги.
Можно определить следующий перечень коммунальных услуг:
водоснабжение;
газ;
электрическая энергия;
тепловая энергия;
вывоз мусора;
другие услуги.
Коммунальные услуги оплачиваются гражданами, проживающими в домах, относящихся к жилищному фонду независимо от формы собственности. Такие коммунальные услуги, как водопровод и канализация, горячая вода, газ, вывоз мусора, оплачиваются гражданами по месту фактического проживания и пользования ими. При этом расчеты за коммунальные услуги ведутся непосредственно с нанимателем или собственником жилья с учетом имеющихся прав на льготы у проживающих в квартире. При временном отсутствии граждан по месту постоянного проживания они освобождаются от обязанностей по оплате услуг за вывоз бытового мусора, газ, водопровод, канализацию, горячее водоснабжение за весь период отсутствия.
Безусловно, нынешнее состояние жилищно-коммунального хозяйства требует серьезных реформ.
Правительством РФ устанавливаются основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодно федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг, утверждаются правила содержания, ремонта жилья и оказания коммунальных услуг в жилых помещениях, стандарты качества содержания, ремонта жилья и объема оказания коммунальных услуг, методика перерасчета оплаты жилья и коммунальных услуг при оказании услуг в объеме меньше установленного, а также ненадлежащего качества. Федеральные стандарты применяются, в частности, для перерасчета объема финансовой помощи, передаваемой из федерального бюджета бюджетам субъектов в межбюджетных отношениях.
Таким образом, нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг устанавливаются органами местного самоуправления. Ими также утверждаются ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги, кроме тарифов на электроэнергию и газ, с учетом реализации мероприятий по их снижению в результате выявляемых при проведении экспертизы тарифов на товары, работы и услуги, учитываемых в их оплате, необоснованных затрат. Пересмотр или изменение цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги в жилых помещениях может осуществляться, как правило, не чаще одного раза в год.
Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами должностными лицами или организациями, обязанными обеспечивать население коммунальными услугами, влечет административную ответственность, в соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях.
Плата за пользование жилыми помещениями - это взимаемые с лица по договору найма жилого помещения регулярные платежи, направленные на содержание жилья, ремонт жилья, на оплату найма жилого помещения.
Обязанность нанимателя по оплате занимаемого жилого помещения с очевидностью вытекает из требований закона к заключению договора найма. ГК РФ определяет основные требования к исполнению договора со стороны нанимателя. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В отличие от нанимателя собственник жилья не вносит указанные платежи, он не должен платить за пользование собственным жилым помещением. Но как проявление бремени собственности, на него возлагается обязанность по уплате налога на имущество. В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 09.12.1991 года №2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» среди объектов налогообложения законодатель перечисляет в том числе жилые дома, квартиры, дачи и иные строения, помещения и сооружения.
Платой за содержание жилья является плата, взимаемая с собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения, за услуги по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши, и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома. Плата за ремонт жилья взимается с собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения, за текущий ремонт общего имущества жилого дома, в соответствии с установленным Правительством РФ перечнем связанных с таким ремонтом работ. Плата за наем жилого помещения взимается собственником жилья с нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения или договору найма жилого помещения и является доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем.
Наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяцем.
Платежи за жилищные услуги, а именно: оплата жилья, плата за наем, плата за услуги технического обслуживания, предъявляются гражданам, являющимся нанимателями или собственниками жилья, и оплачиваются вне зависимости от факта проживания в квартире. При заключении договора найма с нанимателем или собственником у наймодателя возникает право требования своевременного внесения платежей за жилье. Распространенными делами являются иски о взыскании задолженности по квартирной плате с собственников жилья. Приобретая квартиру в собственность, лицо может оставаться проживать по прежнему месту жительства. Новая квартира пустует, к примеру, в ожидании ремонта, и собственник не озадачивается внесением квартирной платы. Когда долг за квартиру накапливается, это привлекает внимание эксплуатирующей организации. И в случае неудачной попытки досудебного решения вопроса, иск о взыскании задолженности оказывается в суде. Решение проблемы во внесудебном порядке имеет преимущества не только отсутствием вызовов в суд. При обращении с материальным иском, ГПК РФ возлагает на истца обязанность по оплате государственной пошлины.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на ответчика.
Таким образом, своевременно решив вопрос о задолженности, лицо освобождает себя от дополнительных трат.
2.3 Порядок и особенности защиты адвокатом прав граждан по жилищным делам в процессе рассмотрения вопросов о прекращении жилищных правоотношений
Основанием для прекращения жилищных отношений является юридический факт. Прекращение жилищных отношений влечет за собой прекращение прав и обязанностей сторон - наймодателя, нанимателя, совместно проживающих с нанимателем членов его семьи (ч. 2 ст. 453 ГК РФ). При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом либо соглашением сторон (ч. 4 ст. 453 ГК РФ).
В целях защиты прав граждан по жилищным делам, следует отметить, что основаниями прекращения жилищных отношений являются следующие юридические факты.
. Смерть нанимателя жилого помещения. Смерть (ликвидация) одной из сторон гражданских правоотношений является безусловным основанием прекращения данных отношений. На практике смерть нанимателя жилого помещения, расположенного в домах государственного или муниципального жилищного фонда, влечет за собой изменение статуса постоянно проживавшего с умершим нанимателем члена семьи нанимателя на статус нового нанимателя того же жилого помещения. Но если умерший наниматель являлся единственным проживающим в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда, тогда данное жилое помещение считается освободившемся и может быть предоставлено в установленном законом порядке гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Однако данные правила применимы только тогда, когда занимаемое нанимателем жилое помещение не было в свое время приватизировано. В противном случае жилое помещение, которое было приватизировано нанимателем, после его смерти включается в состав наследственной массы и наследуется по закону либо по завещанию.
. Гибель жилого помещения. В данном случае жилищные отношения прекращаются по причине гибели предмета правоотношений. Гибель жилого помещения возможна по различным причинам, в том числе в результате сноса, разрушения, повреждения ввиду военных действий либо чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
. Непригодность жилого помещения для дальнейшего проживания в нем. Под непригодностью в данном случае понимается такое состояние жилого помещения, которое не соответствует санитарным, техническим, градостроительным нормативам и иным требованиям, предъявляемым к жилому помещению. При этом не может быть признанно непригодным жилое помещение, проживание в котором невозможно для конкретного нанимателя, страдающего какими-либо тяжелыми хроническими заболеваниями. Непригодность жилого помещения является общей для всех лиц, проживающих в конкретном жилом помещении, независимо от состояния здоровья.
. Истечение срока действия договора найма (поднаема) жилого помещения. Данное основание является типичным для прекращения множества гражданско-правовых отношений, в том числе публичных. Срок действия договора, предусмотренный среди его условий, является тем периодом времени, в течение которого существуют жилищные отношения. Истечение срока действия договора, напротив, влечет прекращение данных отношений.
. Досрочное прекращение (расторжение) договора найма (поднайма) жилого помещения. Прекращение любого гражданско-правового договора влечет за собой прекращение гражданско-правовых отношений, которые были основаны на этом договоре. В соответствии с главой 29 и ст. 687 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 79 и 83 Жилищного кодекса РФ договор найма (поднайма) жилого помещения может быть расторгнут в одностороннем порядке либо по взаимному соглашению сторон жилищных отношений.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон гражданско-правовой договор может быть расторгнут только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом. Гражданский кодекс формулирует указанные случаи лишь в общем виде, предоставляя законодателю возможность конкретизировать их в рамках конкретно жилищного законодательства. Итак, согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию нанимателя (поднанимателя) либо наймодателя только при наличии какого-либо (нескольких) из приведенных юридических фактов.
. Односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ предусмотрен в самом договоре найма жилого помещения, влечет за собой расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке.
Согласно ч. 2 ст. 83 Жилищного кодекса наниматель жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов вправе с согласия всех постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. При этом в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другой населенный пункт, страну либо в другое жилое помещение договор социального найма считается расторгнутым со дня фактического выезда.
В соответствии с ч. 4 ст. 79 Жилищного кодекса РФ наниматель вправе расторгнуть с поднанимателем договор поднайма жилого помещения в домах жилищного фонда социального использования. При этом в том случае, если договор поднайма жилого помещения был заключен с поднанимателем без указания конкретного срока его действия, то он считается заключенным на один год и по прошествии этого срока поднаниматель обязан освободить занимаемое им жилое помещение (ст. 77 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 687 Гражданского кодекса наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе с согласия других постоянно проживающих с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Как видно, во всех приведенных случаях найма жилого помещения договор (закон) предусматривает возможность одностороннего отказа от дальнейшего исполнения договора найма (поднайма) жилого помещения.
. При существенном нарушении договора одной из сторон по требованию другой стороны договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке (например, наймодатель вправе требовать выселения нанимателя за систематическое разрушение и порчу жилого помещения, систематическое использование жилого помещения не по назначению и т.п.). При этом существенным признается такое нарушение условий договора одной из сторон, которое создает другой стороне такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения (п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
В соответствии с ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, за исключением случаев выселения из домов, грозящих обвалом. Договор поднайма жилого помещения также может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае нарушения условий договора поднайма (ч. 2 ч. З ст. 79 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 687 Гражданского кодекса договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме жилого помещения в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, постоянно проживающими с ним в жилом помещении, за действия которых отвечает сам наниматель.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений либо не примет всех необходимых мер для их устранения, тогда суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
Согласно ч. 4 ст. 687 Гражданского кодекса РФ в том случае, если наниматель жилого помещения но договору коммерческого найма и другие граждане, за действия которых отвечает наниматель, используют жилое помещение не по назначению (например, когда жилое помещение используется в промышленных целях, под склад, офисное помещение) либо систематически (2 раза и более) нарушают права и интересы соседей, тогда наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. В данном случае важно обратить внимание на два момента:
по всей видимости, соседями будут признаны граждане, проживающие па одной лестничной площадке, в одном подъезде, доме;
последнее (им может считаться второе) предупреждение наймодателя об устранении нарушений должно быть сделано в письменной форме и содержать указание на то, что еще одно нарушение приведет к расторжению договора в судебном порядке, а если наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей, тогда наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Если основанием для расторжения договора найма жилого помещения послужило существенное нарушение договора одной из сторон, то другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора найма жилого помещения.
З. договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом существенным признается такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли заранее это предположить, то договор найма жилого помещения вообще не был бы ими заключен либо был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ч. 1 ст. 451 ГК РФ).
В соответствии с ч. 3 ст. 67 Гражданского кодекса РФ договор Коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного (круглогодичного) проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством относительно выселения из жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора найма жилого помещения.
Итак, договор найма (поднайма) жилого помещения расторгается на основании соглашения сторон о досрочном расторжении договора либо на основании судебного решения, выносимого в случае недостижения соглашения. При этом в случае, если стороны достигли соглашения о расторжении договора найма жилого помещения (двусторонний порядок расторжения), соглашение должно быть заключено и оформлено в такой же форме, в какой был заключен и оформлен договор найма жилого помещения. В случае расторжения договора найма жилого помещения права и обязанности сторон считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора, а при расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (ч. 3 ст. 453 ГК РФ).
Некоторыми учеными отстаивается точка зрения, согласно которой приватизация жилого помещения гражданином, в нем проживающим, либо приватизация жилищного фонда в целом, либо приватизация государственных и муниципальных предприятий, организаций, учреждений, в ведении которых находится жилищный фонд, также являются юридическими основаниями прекращения жилищных отношений, так как меняется правовой режим жилого помещения (оно переходит из государственной либо муниципальной собственности в собственность граждан).
В ряде случаев в качестве оснований прекращения жилищных отношений могут быть признаны выкуп квартиры (жилого помещения) в домах жилищно-строительного и жилищного кооперативов путем полной выплаты пая членом данного кооператива. Однако данный юридический факт также может служить основанием изменения жилищных отношений, так как после полной выплаты пая жилое помещение меняет свой правовой режим (переходит из собственности кооператива в собственность гражданина). В соответствии с ч. 1 ст. 124 Жилищного кодекса РФ лицу, принятому в члены жилищно-строительного или жилищного кооператива, по решению общего собрания кооператива предоставляется отдельная квартира в соответствии с суммой его паевого взноса. Особенным основанием прекращения жилищных отношений является исключение из жилищно-строительного либо жилищного кооператива. Согласно ч. 3 ст. 130 Жилищного кодекса РФ член жилищно-строительного или жилищного кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае грубого нарушения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом либо уставом жилищного кооператива.
Порядок исключения гражданина из членов кооператива устанавливается уставом жилищно-строительного либо жилищного кооператива. Решение общего собрания кооператива об исключении может быть обжаловано в судебном порядке.
Однако важно учесть, что при исключении гражданина из членов жилищно-строительного кооператива и выселении его из занимаемого жилого помещения после того как гражданин выплатил паевой взнос в полном размере фактически производится принудительное изъятие жилого помещения, находящегося в частной собственности. Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости но основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основании решения суда.
Как правило, результатом прекращения жилищных отношений является выселение из занимаемого жилого помещения. В соответствии со ст. 84 Жилищного кодекса выселение из жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, занимаемого по договору социального найма, допускается лишь в судебном порядке по трем вариантам:
) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма (ст. 85 ЖК РФ);
) с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;
) без предоставления другого жилого помещения.
Согласно ст. 688 Гражданского кодекса в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на оснований решения суда.
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством применяется в следующих случаях.
. Жилое помещение признано непригодным для постоянного проживания. В соответствии со ст. 87 Жилищного кодекса РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение, либо жилое помещение признано аварийным или непригодным для постоянного проживания. Выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма предоставляется наймодателем.
. Если производится выселение из жилого помещения, расположенного в том доме, который подлежит сносу, и согласно ст. 86 Жилищного кодекса такое выселение производится в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе жилого дома.
Если сносится дом, в котором находятся приватизированные гражданами квартиры, то собственникам квартир с их согласия предоставляется равно ценное жилое помещение в собственность либо выплачивается компенсация в денежной форме. Данная обязанность возложена опять-таки на орган, который принял решение о сносе жилого дома.
В случае сноса дома, принадлежащего гражданину на праве частной собственности, в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд, собственнику дома и членам его семьи, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этом жилом доме, выплачивается денежная компенсация в расчете средней рыночной стоимости жилой площади в данном населенном пункте, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением прав собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Кроме того, собственнику квартиры (жилого дома) предоставляется возможность использовать по своему усмотрению материалы, оставшиеся на месте сноса дома.
. В случае выселения членов семьи военнослужащих должностных лиц органов внутренних дел, органов государственной безопасности, таможенных органов, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей. Этим гражданам предоставляется другое жилое помещение, которое должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, находиться в черте данного населенного пункта.
. Если производится выселение в связи с капитальным ремонтом при предоставлении взамен занимаемого другого жилого помещения. Данный случай прекращения жилищных правоотношений ближе к принудительному обмену, нежели к выселению. Более подробно о данном основании прекращения жилищных правоотношений говорилось при рассмотрении вопроса о переселении на время капитального ремонта.
При выселении по приведенным ранее основаниям гражданам выселяемым из ранее занимаемого жилого помещения, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее следующим требованиям (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ):
жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, при этом неблагоустроенность ранее занимаемого жилого помещения и отсутствие в нем коммунальных удобств вовсе не являются основанием для предоставления нанимателю неблагоустроенного жилого помещения;
жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям;
жилое помещение предоставляется гражданам равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению; при выселении из жилого помещения, размер которого менее нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, тогда гражданину предоставляется другое благоустроенное жилое помещение с учетом этой нормы, а в случае, если наниматель ранее занимал отдельную квартиру или не менее чем две комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира либо., жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч. 2 ст. 9 ЖК РФ);
при предоставлении жилого помещения не допускается заселение одной комнаты несовершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, а заселение одной комнаты совершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ);
жилое помещение должно отвечать состоянию здоровья нанимателя и членов его семьи, постоянно проживающих с ним в одном жилом помещении, т.е. оно может быть предоставлено с превышением нормы предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний (ч. 2 ст. 58 ЖК РФ);
благоустроенное жилое помещение, предоставляемое выселяемому гражданину в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ч. 3 ст. 89 ЖК РФ).
Согласно жилищному законодательству Российской Федерации выселение с предоставлением другого жилого помещения выселяемому гражданину и постоянно проживающим с ним членам его семьи производится в следующих случаях.
. Выселение из служебных жилых помещений граждан, которые попадают в перечень лиц, имеющих право на предоставление другого жилого помещения. Итак, в соответствии со ст. 103 Жилищного кодекса РФ без предоставления другого жилого помещения по истечении срока трудовых отношений, прохождения службы, пребывания на выборной должности либо досрочного прекращения указанных отношений не могут быть выселены наниматели и члены их семей, попадающие в следующий перечень:
члены семьи военнослужащих, должностных лиц органов внутренних дел, органов государственной безопасности, таможенных органов, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
пенсионеры по возрасту;
члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;
инвалиды 1 и II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами 1 и II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на военной службе.
. Выселение из общежитий граждан, подпадающих под перечень лиц, приведенный в ст. 103 ЖК РФ. Указанным гражданам при выселении предоставляется другое жилое помещение;
. Выселение граждан в связи с невнесением платы за жилье и (или) коммунальные услуги. В соответствии с ч. 2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
. Выселение собственника заложенного жилого дома (квартиры) и членов его семьи в случае обращения взыскания на заложенный жилой дом (квартиру). Собственник жилого дома (квартиры), утративший жилое помещение в результате обращения взыскания на это помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложенное в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такое жилье являлось для них единственным, имеет право на предоставление жилого помещения в домах маневренного жилищного фонда.
Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение должно отвечать санитарно-гигиеническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Жилая площадь другого жилого помещения должна быть не менее того размера, который установлен в данном населенном пункте для постановки граждан па учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (не ниже учетной нормы). При этом другое жилое помещение, предоставляемое нанимателю и членам его семьи, должно быть точно указано в решении суда о выселении нанимателя.
Важно отметить, что чаще всего данное основание прекращения жилищно-правовых отношений является санкцией за противоправное поведение, но существуют исключения. В рамках жилищного законодательства установлены следующие случаи выселения граждан из занимаемого жилого помещения без предоставления взамен другого жилого помещения.
. Выселение в случае бесхозяйственного обращения с жилым помещением, его разрушением или использованием его в непредусмотренных для него целей. В соответствии со ст. 91 Жилищного кодекса РФ (для договора социального найма) и ч. 2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ (для договора коммерческого найма) в том случае, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним граждане систематически (2 раза и более) разрушают или портят жилое помещение, выселение виновных лиц по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения. Следует заметить, что жилищное законодательство дает наймодателю и членам его семьи, так сказать, второй шанс. Перед тем, как выселить виновных лиц, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если наниматель жилого помещения и члены его семьи после предупреждения наймодателя не устраняют этих нарушений, вот тогда по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц они выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Статья 687 ч 2 по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
. Использованием не по назначению является любое использование, которое противоречит ст. 17 Жилищного кодекса РФ. Согласно указанной статье жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного (круглогодичного) проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений либо в качестве общежитий. Предоставление (использование) жилых помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.
. Выселение из служебных жилых помещений. По истечении срока трудовых отношений, прохождения службы, пребывания на выборной должности либо досрочного прекращения указанных отношений граждане должны освободить жилые помещения, занимаемые по договору найма служебного жилого помещения. В случае отказа освободить служебное жилое помещение они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
. Выселение из общежитий. Выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения подлежат (в обязательном порядке) граждане, по истечении срока работы, службы или обучения, либо досрочного прекращения отношений, связанных с работой, службой или обучением. В случае отказа освободить жилое помещение в общежитии они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
. Выселение поднанимателей. В соответствии со ст. 79 Жилищного кодекса РФ по истечении срока договора поднайма жилого помещения поднаниматель при отказе освободить занимаемое жилое помещение по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, В таком же порядке поднаниматель подлежит выселению и в случае прекращения договора найма жилого помещения, а также если поднаниматель нарушает права и законные интересы соседей или использует жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проводит необходимый ремонт.
. Выселение временных жильцов. В соответствии со ст. 80 Жилищного кодекса временные жильцы обязаны освободить предоставленное им жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в том случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. В случае же отказа наниматель или члены его семьи вправе обратиться в суд с иском о выселении временных жильцов без предоставления им другого жилого помещения. В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению и в случае прекращения договора найма жилого помещения.
. Выселение родителей, лишенных родительских прав. Данный случай выселения без предоставления другого жилого помещения противоречит Семейному кодексу Российской Федерации 1995 г., поэтому не применяется. В соответствии с ч. 2 ст. 91 Жилищного кодекса РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они были лишены родительских прав, является не возможным.
Заключение
Деятельность адвокатов исключительно важна: она помогает гражданам реализовывать принадлежащие им права, предоставленные законом и эффективно осуществлять защиту этих прав. Особое значение эта помощь приобретает, когда предметом спора становятся жилищные права граждан. Жилище испокон веков было основой жизнедеятельности людей, их надежной опорой. Потому в случае необходимости граждане должны иметь возможность предпринять все предусмотренные законом меры по защите своих прав. Задача адвоката при этом - оказать им содействие в наиболее результативном использовании этих мер.
Принятый Государственной Думой РФ 22 декабря 2004 г. Жилищный кодекс Российской Федерации радикально изменил подход к правовому регулированию жилищных отношений в условиях рыночной экономики. В этом нормативном акте сделана попытка комплексной регламентации отношений, связанных с осуществлением права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, с управлением жилищным фондом и его содержанием, с государственным контролем за использованием жилого фонда, и ряда иных правоотношений, возникающих в жилищной сфере.
Государство не отказалось от роли регулятора сложных отношений между собственниками и нанимателями жилых помещений, отношений с организациями, обслуживающими коммунальную сферу, и иных отношений, связанных с жильем. Посредством норм жилищного законодательства органы государственной власти и органы местного самоуправления будут по-прежнему обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность, на неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, беспрепятственного осуществления жилищных прав, обеспечивать условия восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению (п. 1 ст. 1 ЖК). Важную роль в соблюдении и обеспечении этих прав граждан призваны играть все правоохранительные органы и в первую очередь адвокатура.
В отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства новый Жилищный кодекс классифицирует жилищный фонд по двум критериям: в зависимости от формы собственности (частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд и муниципальный жилищный фонд) и в зависимости от целей использования (жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования). Такая классификация вряд ли необходима, поскольку правовой режим жилых помещений, относящихся к тому или иному жилищному фонду, определяется прежде всего целевым назначением этих жилых помещений, а не формой собственности на них. От формы собственности зависят лишь особенности содержания прав собственника жилого помещения.
В собственности граждан и юридических лиц находится частный жилищный фонд как совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания граждан - собственников таких помещений, членов их семьи и иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также использования юридическими лицами для проживания в таких помещениях граждан на аналогичных условиях. Эти жилые помещения образуют индивидуальный жилищный фонд.
Защита жилищных прав граждан находится не только в руках опытных адвокатов, но и в большей степени зависит от действующего законодательства.
На основании изложенного в нашей работе можно сделать три важных вывода:
Во-первых, приведенными доводами обусловливается возможность оказания квалифицированной юридической помощи гражданам в данных случаях именно адвокатами как специалистами, имеющими многостороннюю подготовку.
Во-вторых, деятельность адвокатов может эффективно способствовать формированию правоприменительной практики разрешения соответствующих дел, которая в дальнейшем станет основой для развития и совершенствования законодательства.
В-третьих, становится очевидной важность специальной подготовки адвокатов в направлении защиты прав граждан.
адвокат жилищный правоотношение
Список литературы
Нормативно-правовые акты:
1)Конституция Российской Федерации: принята 12.12.1993 г. - М.: Юристъ, 2006. - 64 с.
2)Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации от 30.12.2001 г. №195-ФЗ (ред. от 03.03.2006 г., изм. от 12.08.2005 г.). // Сборник кодексов РФ. - М.: Омега-Л, 2006.
)Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (ред. от 30.06.2006 г.) // Сборник кодексов Российской Федерации. - М.: Омега-Л, 2006.
)Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ (ред. от 02.02.2006 г.) // Сборник кодексов Российской Федерации. - М.: Омега-Л, 2006.
)Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 г. №138-ФЗ (ред. от 27.12.2005 г.) // Сборник кодексов Российской Федерации. - М.: Омега-Л, 2006.
)Закон РФ от 09.12.1991 года №2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (ред. от 22.08.204 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20.02.1992 г. - N 8. - Ст. 363.
)Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 30.12.2004 г.) // Российская газета. - №137. - 22.07.98 г.
)Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ 03.01.2005. - №1. - Ст.40.
)Федеральный закон от 31.05.2002 г. №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (ред. от 20.12.2004 г.) // Российская газета. - 2002. - 5 июня.
)Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства Российской Федерации от 30.01.2006 г. - N 5. - Ст. 546.
11)Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // Нормирование в строительстве и ЖКХ. - 2004. - N 1.
Литература:
12)Адвокат в уголовном процессе: учебное пособие / Сост. С.Н. Гаврилова; Под ред. П.А. Лупинской. - М.: Новый Юрист, 1997.
13)Александрова С. Н. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. // Жилищное право. -2005. - № 7.
)Бойков А.Д. Адвокатура России. - М.: Ин-т м/н права и экономики им. А.С. Грибоедова, 2000.
)Викут М.А. Представительство в гражданском процессе // Гражданский процесс / Под ред. К.С. Юдельсона. - М.: Юридическая литература, 1972.
)Гордон М.В. Представительство в гражданском праве. - СПб., 1879.
)Грудцына Л. Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. -2005. - № 11.
)Жилищное право. / Под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. - Изд. 3-е, перераб. и доп. - М.: Юнити-Дана, 2006.
)Ильинская И.М., Лесницкая Л.Ф. Судебное представительство в гражданском процессе. - М.: Юридическая литература, 1964.
)Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. / Ред. кол. Е.А. Суханов, В.С. Ем, С.М. Корнеев и др. - М.: Статут, 1997.
)Мельников А.А. Понятие представительства в гражданском процессе // Курс советского гражданского процессуального права. В 2-х т. Т. 1. / Ред. колл. А.А. Мельников, Т.Е. Абова, П.П. Гуреев и др. - М.: Наука, 1981.
)Павлова Е. В. К вопросу о праве собственности на жилое помещение // Правовые вопросы строительства. -2006. - № 1.
23)Поваров Ю.С. Прекращение членства в жилищном и жилищно-строительном кооперативах // Жилищное право. -2006. - № 2.
)Смоленский М.Б. Адвокатская деятельность и адвокатура Российской Федерации: Учебник. - М., Ростов Н/Д: «Феникс», 2002.
25)Стольникова М.В. Справочник адвоката по жилищным делам. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.
26)Тихонова Л.С. Принудительное прекращение права собственности на жилые помещения по законодательству России и Германии // Семейное и жилищное право. -2006. - № 2.
)Трошина С. М. Правовой статус адвоката //Трудовое право. -2004. - № 7.
)Фокова Е. А. Процессуальные гарантии защиты долевой собственности в строительстве многоэтажных жилых домов. // Юрист. -2005. - № 11.
29)Чечина Н.А. Гражданские процессуальные отношения. - Л.: Изд-во ЛГУ, 1962.
30)Шешко Г.Ф. Договор жилищного найма: Возникновение и прекращение отношений по пользованию жилыми помещениями // Жилищное право. -2006. - № 7.
)Юрченко Е. В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения. // Российский судья. -2005. - № 9.
32)Ярыгина А. В. О приобретении жилых помещений в помощью субсидий. // Жилищное право. -2005. - № 7.