Проект открытия салона красоты ООО 'Медея'

Проект открытия салона красоты ООО 'Медея'

Дипломная работа

на тему: Разработка бизнес-плана проекта развития ООО «Медея»

 

 

 

Студентки 6 курса,

гр.237, факультета ЗЭФ

Агаповой Светланы Сергеевны

Руководитель ДР

Чиркунова Е.К.

Введение

Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что от коммерческих площадей характерна высокая доходность, динамика и развитие на рынке недвижимости. В связи с этим, перед руководством компании стоит задача: приобрести в собственность или арендовать помещение для открытия своего бизнеса.

Труд человека всегда предполагает осознанную целенаправленную деятельность по достижению желаемого результата, образ (план, проект) которого он идеально имеет в самом начале любой работы, в том числе и в бизнесе. Поэтому планирование можно рассматривать как проектирование процесса создания из беспорядка порядка и повышения его степени, который уменьшает неопределенность в данном случае системы предпринимательства.

Планирование производственной и коммерческой деятельности не только возможно, но и жизненно необходимо для предприятий всех организационно-правовых форм. Каждая фирма, начиная свою деятельность, обязана четко представлять потребность в перспективе в финансовых, материальных, трудовых и интеллектуальных ресурсах, источники их получения, а также уметь точно рассчитывать эффективность использования имеющихся средств в процессе работы фирмы.

Бизнес-план является важнейшим инструментом планирования предпринимательской деятельности. Научиться составлять бизнес-план, значит овладеть этим незаменимым инструментом.

Предметом исследования данной дипломной работы является разработка бизнес-плана проекта развития ООО «Медея» и выбор варианта для открытия бизнеса.

Объектом исследования является универсальное помещение, расположенное на первом этаже жилого двенадцати этажного дома, площадью 110 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, ул. Георгия Димитрова, 112 и коммерческая недвижимость на рынке г.Самары.

Целью данной работы является изучение коммерческой недвижимости, разработка экономического обоснования разделов бизнес-плана инвестиционного проекта салона красоты «Медея». А так же выбор наиболее эффективного варианта использования помещения для открытия салона красоты.

Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

         изучить классификацию коммерческой недвижимости;

         ознакомиться с основными показателями инвестиционной привлекательности;

         рассмотреть содержание бизнес-плана, его структуру и основные этапы разборки;

         провести маркетинговое исследование посетителей Самарских салонов красоты;

         обосновать концепцию салона красоты ООО «Медея»;

         провести SWOT-анализ компании;

         выявить вариант наиболее эффективного вложения инвестиций.

Для раскрытия темы дипломной работы были использованы законодательная база, научная литература, справочная литература, статьи журналов, официальные статистические данные, ресурсы Интернет и электронные программы Excel, Word. В процессе использовались методы научного исследования: анализ и синтез, моделирование, прогнозирование, обобщение.

Исходя из поставленных задач структура дипломной работы следующая: введение, три главы, заключение, библиографический список и приложения.

1. Теоретические аспекты бизнес-планирования и инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости

1.1    Классификация коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную) недвижимость.

Коммерческая недвижимость делится на следующие большие группы:

офисная недвижимость, которая вобрала в себя огромное количество типов зданий: офисные здания, административные здания, бизнес центры, особняки, отдельно стоящие здания, помещения на первых нежилых этажах жилых домов, сдающиеся в аренду помещения в бывших или действующих предприятиях, цокольные этажи зданий, помещения свободного назначения и т.д.

гостиничная недвижимость;

гаражи и паркинги (как правило, не включаются в классификацию объектов недвижимости, но их продажа, аренда, покупка осуществляются таким же образом, как и других объектов недвижимости);

торговая недвижимость, которая включает в себя магазины, торговые павильоны, торговые центры, тоннары, отделы магазинов и другое.

складская недвижимость представлена как специально оборудованными складскими комплексами, так и складскими площадками в промзонах и на территориях предприятий;

промышленная недвижимость, к которой носятся производственные корпуса, базы, готовые предприятия.

При классификации офисных помещений в каждом городе, регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др. Далее приведены ряд общепринятых классификаций офисных помещений/центров.

В таблице 1.1.1. приведены критерии классификации офисных помещений (Приложение 1). В международной практике используется классификация, приведенная в таблице 1.1.2 (Приложение 2).

В таблице 1.1.3. приведена классификация бизнес-центров, разработанная компанией «Becar Commercial Property» для НП «Гильдия Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД) (Приложение 3).

В основу классификации легли параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес-центров. При разработке данной классификации использованы мировые стандарты в сфере офисной недвижимости, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for Offices), а также международные стандарты BOMA (Building Owners and Managers Associations).

Определения «бизнес-центр» и «офисный центр» принимаются тождественными. Классификация ГУД выработана в целях единства стандартизации среди операторов рынка коммерческой офисной недвижимости.

Ведущие консультанты в сфере коммерческой недвижимости, входящие в Moscow Research Group (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle), разработали в 2006 г. новую классификацию офисных зданий. В соответствии с ней офисному помещению уже недостаточно набрать любые 16 параметров здания класса А из 20 имеющихся, чтобы соответствовать классу.

Список основных требований к офисам:

. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);

. Профессиональное управление зданием;

. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;

. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;

. Подвесные потолки;

. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 м;

. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);

. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);

. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;

. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;

. Подземная парковка;

. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;

. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;

. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;

. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);

. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;

. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;

. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев. Офисное здание класса В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев.

Здание класса A должно соответствовать 20 обязательным показателям и четырем факультативным, здание класса B+ - 10 обязательным показателям и 12 факультативным, здание класса B- - семи обязательным показателям и 12 факультативным. Здания, которые не отвечают указанным выше параметрам, классифицируются как здания класса С и ниже. По словам участников рынка, согласно новой классификации половина офисов класса А не соответствует современным параметрам этой категории.

При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей.

В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц. Это может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы, - максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстра-класса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.

При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

Управление офисным зданием предполагает не только обслуживание недвижимости, но и обеспечение ее эффективной эксплуатации, но и повышение ее стоимости как актива. С точки зрения начинающего девелопера, управление - это в первую очередь ежедневная деятельность, обычно осуществляемая управляющим недвижимостью. Управляющий должен поддерживать хорошие отношения с арендаторами. В его обязанности входит также получение арендной платы, разработка операционного плана и бюджета, ведение бухгалтерского и управленческого учета, найм подрядчиков и поставщиков для обслуживания здания, оплата счетов, ведение договора аренды, подготовка и реализация графика технического обслуживания и управления персоналом здания, обеспечение безопасности, решение вопросов, связанных с управлением рисками и страхованием и другие вопросы, связанные с сохранением и (по возможности) увеличением стоимости здания.

Различают следующие варианты схем управления проектом:

«Основная» система». Руководитель (менеджер) проекта - представитель («агент») заказчика, финансовой ответственности за принимаемые решения не несет. Им может быть любое юридическое или физическое лицо - участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление. В этом случае менеджер проекта обеспечивает координацию и управление ходом разработки и реализации проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит.

Преимущество системы - объективность проект-менеджера, недостаток - ответственность за результаты проекта целиком возлагается на заказчика.

Система «расширенного управления». Руководитель (менеджер) проекта - принимает ответственность за проект в пределах фиксированной (сметной) цены. Менеджер обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Как и в «основной» системе, им может быть любое юридическое или физическое лицо - участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление и способное отвечать по своим обязательствам перед заказчиком. Проект-менеджер управляет проектом, координирует поставки и работы по инжинирингу. В этом случае ответственность возлагается на менеджера проекта в пределах контрактных условий.

Система «под ключ». Руководитель (менеджер) проекта - проектно-строительная фирма, с которой заказчик заключает контракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта.

1.2    Основные показатели инвестиционной привлекательности

Инвестиции в тот или иной проект предполагают оценку их целесообразности с учетом предусмотренных проектом затрат и доходов. При оценке эффективности проекта, как и других форм инвестиций, надо исходить из того, что будущий капитал всегда дешевле сегодняшнего. Это связано не только с инфляцией, но и с тем, что, вкладывая деньги в проект, инвестор получит доход только в будущем, а если бы он вложил их в банк под процент, то получил бы доход раньше. Потерянный банковский процент - также фактор обесценивания капитала.

Совокупность ценных бумаг, являющихся инструментом для достижения конкретной инвестиционной цели инвестора представляет собой портфель его финансовых активов. При формировании портфеля перед инвестором стоят задачи его оптимизации и избежания серьезного риска. Управление портфелем ценных бумаг предполагает оценку трех факторов: безопасности, доходности и ликвидности.

Экономическая оценка инвестиционного проекта начинается как правило с оценки его финансовой состоятельности.

Основная задача при определении финансовой состоятельности проекта - оценка его ликвидности. Под ликвидностью понимается способность проекта своевременно и в полном объеме отвечать по имеющимся финансовым обстоятельствам

Для оценки ликвидности весь срок жизни проекта разбивается на несколько временных отрезков - интервалов планирования, каждый из которых рассматривается в отдельности с точки зрения соотношения притоков и оттоков денежных средств. Ликвидность означает неотрицательное сальдо баланса поступлений и платежей в течение всего срока жизни проекта.

Решение проблемы обеспеченности проекта финансовыми ресурсами в процессе его осуществления имеет исключительное значение.

Оценка финансовой состоятельности инвестиционного проекта основывается на трех формах финансовой отчетности, называемых базовыми.

Три базовых формы финансовой оценки инвестиционного проекта: отчет о прибыли, отчет о движении денежных средств, балансовый отчет.

Отчет о прибыли характеризует эффективность текущей деятельности проекта, устанавливая соотношение между доходами и расходами, связанными с получением этих доходов.

Отчет о движении денежных средств описывает источники и направления использования финансовых ресурсов проекта.

Балансовый отчет иллюстрирует структуру имущества и соотношение между имуществом и источниками финансирования проекта.

На основе информации, содержащейся в базовых формах финансовой оценки, могут быть рассчитаны десятки показателей, которые могут быть разбиты на три основные группы:

показатели рентабельности (рентабельность общих активов, инвестированного капитала, акционерного капитала, продаж);

оценки использования инвестиций (оборачиваемость активов, постоянного капитала, акционерного капитала, оборотного капитала);

1   оценки финансового состояния (К общей ликвидности, К срочной ликвидности, К общей платежеспособности).

Проблема оценки привлекательности инвестиционного проекта заключается в определении уровня его доходности.

Различают два основных подхода к решению данной проблемы, в соответствии с которыми и методы оценки эффективности инвестиций предлагается разделить на две группы:

2   простые (статические) методы;

3   динамические методы или методы дисконтирования.

Методы, входящие в первую группу, оперируют отдельными, “точечными” (статическими) значениями исходных показателей. При их использовании не учитываются вся продолжительность срока жизни проекта, а также неравноценность денежных потоков, возникающих в различные моменты времени. Тем не менее, в силу своей простоты и иллюстративности, эти методы достаточно широко распространены, хотя и применяются, в основном для быстрой оценки проектов на предварительных стадиях разработки.

Во второй группе собраны методы анализа инвестиционных проектов, оперирующие понятием “временных рядов” и требующие применения специального математического аппарата и более тщательной подготовки исходной информации.

К статическим методам относят методы оценки проектов, не учитывающие изменение ценности денег во времени. Наиболее часто используются три метода:

4   расчет простого срока окупаемости;

5   расчет простой нормы прибыли;

6   расчет бухгалтерской нормы доходности.

Простая норма прибыли рассчитывается как отношение чистой прибыли за один какой-либо промежуток времени (обычно за год) к общему объему инвестиционных затрат.

ПНП= ЧП/ИЗ (1)

Смысл простой нормы прибыли заключается в оценке того, какая часть инвестиционных затрат возмещается в виде прибыли в течение одного интервала планирования.

Сравнивая расчетную величину ПНП с минимальным или средним уровнем доходности, потенциальный инвестор может прийти к предварительному заключению о целесообразности продолжения и углубления анализа данного инвестиционного проекта. На основании данного показателя можно также оценить и примерный срок окупаемости инвестиций.

Очевидно, что величина ПНП находится в сильной зависимости от того, какой именно период будет выбран для расчета значения чистой прибыли. Для того, чтобы ПНП могла выступать в качестве оценки всего инвестиционного проекта, для ее определения рекомендуется выбирать наиболее характерный интервал планирования.

В самом общем случае это может быть период, в котором проектом уже достигнуты планируемый уровень производства или полное освоение производственных мощностей, но еще продолжается погашение первоначально взятых кредитов.

Несколько более сложным для расчета является другой показатель из группы простых методов оценки эффективности - срок окупаемости. Срок окупаемости можно определить по формуле

:

где n_y - упрощенный срок окупаемости;

CI - размер инвестиций;

Pk - ежегодный чистый доход.

Цель данного метода состоит в определении продолжительности периода, в течение которого проект будет работать на себя.

На практике простой срок окупаемости определяют следующим образом.

Весь объем накапливаемых проектом денежных средств, к которым относятся, в первую очередь, сумма прибыли и амортизации, засчитывается как возврат на первоначально инвестированный капитал.

Расчет производится путем постепенного, шаг за шагом, вычитания из общего объема капитальных затрат суммы амортизационных отчислений и чистой прибыли за очередной интервал планирования. Интервал, в котором остаток становится отрицательным, знаменует собой искомый срок окупаемости.

Если этого не произошло, значит, срок окупаемости превышает срок жизни проекта.

Определение срока окупаемости, в силу своей иллюстративности, иногда используется как простой метод оценки риска инвестирования.

Точность представленного метода оценки эффективности в большой степени зависит от частоты разбиения срока жизни проекта на интервалы планирования.

Существенным недостатком данного метода является то, что он ни в коей мере не учитывает деятельность проекта за пределами срока окупаемости и, следовательно, не может применяться при сопоставлении вариантов с одинаковыми периодами окупаемости, но различающихся по срокам жизни проекта.

Бухгалтерская норма доходности (коэффициент эффективности инвестиций) показывает, сколько процентов в год в среднем зарабатывает фирма на свои инвестиции.

Вычислить АRR можно, разделив среднюю годовую прибыль проекта на среднюю годовую величину инвестиций.

Средняя величина инвестиций определяется как среднее между бухгалтерской оценкой инвестиций на начало и конец рассматриваемого периода.

Достоинством названного метода является связь с бухгалтерскими характеристиками дохода (бухгалтерской прибылью). Показатель является одним из важнейших при оценке финансового состояния и инвестиционной привлекательности компании.

Методы дисконтирования:

1. Метод расчета чистого приведенного эффекта (чистой текущей стоимости проекта)

2. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций

3. Метод расчета нормы рентабельности инвестиций (внутренней нормы доходности)

4. Метод определения дисконтированного срока окупаемости

5. Метод расчета чистой текущей стоимости проекта получил наиболее широкое распространение при оценке капиталовложений. Чистая текущая стоимость проекта характеризует абсолютный результат процесса инвестирования и может быть рассчитана как разность дисконтированных к одному моменту времени потоков доходов и расходов инвестиционного проекта.

 , (3)

где CF_IF - денежный приток в период t

CF_OF - денежный отток в период t

t - 0….,n - количество периодов планирования

r - ставка дисконтирования

n - срок жизни проекта

Если капиталовложения являются разовой операцией , то формулу можно записать:

      (4)

где C₀ - денежный поток в период 0, т.е. капиталовложение

CF_t - чистый денежный поток проекта, т.е. разность между притоком и оттоком.

Если NPV больше 0, то проект следует принять, если меньше, то отвергнуть, если равна 0, то проект ни прибыльный ни убыточный. В этом случае инвестор вернет вложенный капитал и получит требуемый уровень доходности, заданный ставкой дисконтирования.

Если вложения будут осуществляться в течение нескольких лет, то формула будет иметь вид:

где i - прогнозируемый средний уровень инфляции

Для удобства расчетов разработаны таблицы дисконтированных множителей.

Показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого проекта. Этот показатель можно суммировать (NPV различных проектов).

1. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций

Этот метод является, по сути, следствием предыдущего. Индекс рентабельности рассчитывается по формуле:

если показатель больше 1, то проект следует принять, если меньше, то следует отвергнуть. Если равен 1, то ни прибыльный, ни убыточный.

Индекс рентабельности является показателем относительным, поэтому он удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения чистой текущей стоимости проекта.

При оценке проектов с одинаковым объемом капиталовложений полностью согласован с критерием NPV.

NPV>0	PI>1	NPVa>NPVb	PIa>PIb
NPV<0	PI<1	NPVa<NPVb	PIa<PIb

Метод расчета внутренней нормы доходности

Под внутренней нормой доходности понимают значение коэффициента дисконтирования при котором NPV=0

Реализация любого инвестиционного проекта требует привлечения финансовых ресурсов, за которые всегда необходимо платить.

Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, является ценой за использованный капитал.

При NPV равной 0, мы подбираем такую ставку дисконтирования, которая отражает ожидаемый усредненный уровень ссудного процента на финансовом рынке с учетом фактора риска.

Практический смысл данного показателя - он показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которой делает проект убыточным. Т.е. инвестор должен сравнить внутреннюю норму доходности с ценой привлеченных финансовых ресурсов. Если IRR>CC , то проект следует принять, если меньше, то следует отвергнуть.

Рассчитывается IRR

Из уравнения:

 (7)

Или с помощью таблиц или расчетов выбирают два значения коэффициента дисконтирования, таким образом, чтобы в интервале V1,V2 функция NPV меняла свое значение с + на - или наоборот.

Расчет срока окупаемости инвестиций

С финансовых позиций более обоснованным является дисконтированый срок окупаемости. Под дисконтированным сроком окупаемости инвестиций понимают продолжительность периода, в течение которого сумма чистых доходов, дисконтированных на момент завершения инвестиций, равна сумме инвестиций.

 , (8)

где Pk - годовые доходы;

 - сумма всех инвестиций;

t - срок завершения инвестиций.

Отличие данных показателей от показателей коммерческой эффективности состоит в разности затрат, а следовательно, и результатов реализации проекта для каждого участника в отдельности в соответствии с его долей.

1.3 Содержание бизнес-плана, его структура и основные этапы разборки

Бизнес-план - это план развития предприятия, необходимый для освоения новых сфер деятельности фирмы, создания новых видов бизнеса.

Бизнес-план может быть разработан как для нового, только создающегося, предприятия, так и для уже существующих экономических организаций на очередном этапе их развития.

Бизнес-планирование решает следующие важные проблемы:

· определяет степень жизнеспособности и будущей устойчивости предприятия, снижает риск предпринимательской деятельности;

·        конкретизирует перспективы бизнеса в виде системы количественных и качественных показателей системы;

·        привлекает внимание и интерес, обеспечивает поддержку со стороны потенциальных инвесторов фирмы;

·        помогает получить ценный опыт планирования, развивает перспективный взгляд на организацию и её рабочую среду.

Как видно, в отличие от традиционного плана организации бизнес-план учитывает не только внутренние цели предпринимательской организации, но и внешние цели лиц которые могут быть полезны новому делу. Помимо инвесторов заинтересованными лицами будущего бизнеса являются потенциальные потребители и поставщики фирмы.

Для начинающего предпринимателя бизнес-план - это по сути, всё, чем он может привлечь внимание инвесторов. Уровень составленного бизнес-плана становится показателем надёжности серьёзности предпринимателя и его дела.

Как правило, бизнес-план является отправной точкой для начала переговоров между предпринимателем и возможными инвесторами (например, банками). Особенно необходим бизнес-план при ведении переговоров с иностранными инвесторами.

Бизнес-план, как никакой другой из планов фирмы, имеет внешнюю направленность, превращая в своего рода товар, продажа которого должна принести максимально возможный выигрыш.

В современных российских условиях бизнес-план осуществляет ещё одну важную функцию - он является инструментом приватизации государственных предприятий. Здесь он используется для обоснования предложений по приватизации, для определения круга задач, связанных с санацией (оздоровлением) приватизируемых предприятий. Бизнес-план входит в состав проспектов эмиссии ценных бумаг, публикуемых при акционировании экономической организации.

Для сегодняшней российской практики характерна тенденция перехода чрезмерно формализованного к более взвешенному и разумному применению бизнес-планов в процессе приватизации.

Бизнес-план, как и стратегический план организации, охватывает достаточно длительный период, обычно 3-5 лет, иногда больше. Однако между бизнес-планом и стратегическим планом существует ряд различий:

1)  в отличие от стратегического плана бизнес-план включает не весь комплекс общих целей фирмы, а только одну из них, ту, которая связана с созданием и развитием определенного нового бизнеса. Бизнес-план ориентирован только на развитие, в то время как стратегический план может включать другие типы стратегий организации;

2)      стратегические планы - это обычно планы с растущим горизонтом времени. По мере выполнения очередного годичного плана его результат анализируется, что отражается на корректировке или пересмотре стратегического плана. Нередко затем к стратегическому плану добавляется очередной годичный период. Бизнес-план имеет чётко очерченные временные рамки, по истечению которых определённые планом цели и задачи должны быть выполнены (например, должен быть построен и достигнут проектной мощности завод). Таким образом, бизнес-план по своей форме, в отличие от стратегического плана, тяготеет к проекту с его конкретной проработкой и определённой самодостаточностью;

)        в бизнес-плане функциональные составляющие (планы производства, маркетинга и др.) имеют гораздо более весомое значение, чем в стратегическом плане, являются полноправными, равновесными частями структуры бизнес-плана.

Близким «родственным» бизнес-плана можно назвать такой документ, как технико-экономическое обоснование (ТЭО). ТЭО - это ещё один вариант плана развития предприятия. В связи с этим функции ТЭО во многом близки функциям бизнес-плана.

Главным отличием ТЭО от бизнес-плана является то, что технико- экономическое обоснование- это специфический плановый документ для создания и развития промышленных объектов. Поэтому особый акцент в структуре ТЭО сделан на производственно- технические аспекты проекта, в то время как коммерческие, рыночные проблемы будущего бизнеса остаются почти нераскрытыми. Следовательно, можно говорить о гораздо узком, специфическом характере ТЭО по сравнению с бизнес-планом.

Методика составления ТЭО разработана Организацией Объединённых Наций по промышленному развитию (ЮНИДО).

В соответствии с разработками ЮНИДО предлагается следующая последовательность изложения материалов ТЭО.

Общие исходные данные и условия.

Рынок и мощность предприятия.

Материальные факторы производства.

Место нахождения предприятия.

Проектно- конструкторская документация.

Организация предприятия и накладные расходы.

Трудовые ресурсы.

Планирование сроков осуществления проекта.

Финансово-экономическая оценка проекта.

Для российских фирм ТЭО является более привычной фирмой обоснования экономического проекта из-за указанных особенностей его содержания. В современных условиях ТЭО отечественных предприятий в наибольшей степени приближены к образу, предложенному ЮНИДО.

Бизнес-план, как форма обоснования предпринимательского проекта, постепенно вытесняет ТЭО из сферы плановой деятельности бизнеса. В нём заложены преимущества гибкого сочетания производственного и рыночного, финансового и технического, внутреннего и внешнего аспектов деятельности фирмы.

Выделяют пять этапов разработки бизнес-плана.

На первом этапе подготовки бизнес-плана определяется миссия (философия, видение предприятия) - краткое описание хозяйственной единицы, ее основных целей, предназначения, сферы деятельности, норм поведения и роли в решении социальных задач региона, общества.

Второй этап - определение целей разработки бизнес-плана. Цель - это будущее желаемое состояние предприятия, мотив или повелитель поведения и действий его работников.

В системе бизнеса цель выполняет пять функций:

·      инициативы - сопоставления существующего и желаемого состояния фирмы, мотива действий;

·        критерия принятия решения - оценки информации и выбора альтернатив, приоритетов в бизнесе;

·        инструмента управления - руководящего требования к действиям, определения направлений бизнеса;

·        координации - обеспечения бесконфликтных отношений лиц, принимающих решение, согласования работ специализированных подразделений;

·        контроля - сопоставления оперативного состояния показателей хозяйственной деятельности с целевым их уровнем.

На третьем этапе после определения миссии, целей, стратегии предприятия, устанавливается общая структура самого бизнес-плана. На объем и структуру бизнес-плана влияют размеры предприятия и поставленные задачи. Для небольших фирм обычно составляют план упрощенной структуры - из двух частей: краткого описания проекта и основной части, содержащей более подробные расчеты и обоснования.

Четвертый этап бизнес-планирования состоит в сборе информации, необходимой для разработки каждого раздела плана. Это важная и весьма трудоемкая часть плановой работы. Источниками информации могут служить специализированные отраслевые справочники, нормативы проектных организаций, специализированные фирмы, материалы статистических органов, специальных исследований и наблюдений, знания высококвалифицированных экономистов, консультантов, а также работников предприятия, хорошо знающих внутреннюю среду фирмы и свое дело.

Пятый этап планирования - непосредственная разработка отдельных разделов и оформление всего бизнес-плана в виде единого документа.

Формирование представлений о бизнес-плане - это следующий шаг после определения сферы деятельности, цели деятельности, цели составления бизнес-плана, определения названия предприятия или проекта. Бизнес-план должен быть представлен в форме, позволяющей заинтересованному лицу получить четкое представление о существе дела и степени его участия в нем. Бизнес-план должен быть написан просто и ясно, иметь четкую структуру. Объем и степень детализации разделов определяются спецификой и областью деятельности фирмы.

Существует один испытанный принцип составления любого бизнес-плана: он всегда должен быть кратким, но компетентным.

Отличительной чертой предпринимательства в России в настоящее время является постепенный, но уверенный переход от нецивилизованных форм бизнеса (высокие ставки реинвестирования, задержки платежей, правовое непослушание к современным международным формам) с использованием методов м средств бизнес планирования

По своей сути бизнес-планирование, включающее в себя разработку бизнес-планов относится к экономическим методам управления, при использовании которых стоимостные факторы и гарантия успеха играют решающую роль.

Бизнес-планирование требует привлечения специалистов многих отраслей знаний, таких как маркетинговый анализ, менеджмент, инжиниринг, финансовый анализ и планирование.

Чтобы добиться стабильного успеха, необходимо четко и эффективно планировать свою деятельность, постоянно собирать и анализировать информацию о состоянии рынка и конкурентах, а также о собственных перспективах и возможностях.

Даже самый хороший план не дает гарантии успеха без его умелой реализации, эффективного управления имеющимися ресурсам, без учета ограничений и требований рынка, тем не менее правильно составленный бизнес-план проекта дает возможность объективно оценить проект, понять замысел предпринимателя и создать основу для привлечения финансовых ресурсов

Бизнес-план - это документ, который описывает все основные аспекты будущего предприятия, анализирует все проблемы, с которыми оно может столкнуться, а также определяет способы решения этих проблем. Правильно составленный бизнес-план в конечном счете отвечает на вопрос: стоит ли вообще вкладывать деньги в это дело и принесет ли оно доходы, которые окупят все затраты сил и средств и принесут прибыль? Личное участие руководителя в составлении бизнес-плана настолько велико, что многие зарубежные банки и инвестиционные фирмы вообще отказываются рассматривать заявки на выделение средств, если становится известно, что бизнес-план с начала и до конца был подготовлен консультантом со стороны, а руководитель лишь подписал. Включаясь в работу лично, он как бы моделирует свою будущую деятельность, проверяя на крепость и сам замысел, и себя.

Бизнес-планы составляют обычно по следующим причинам:

. Для внешнего использования. Чтобы представить дело в наиболее выгодном свете людям извне, например, инвесторам.

. Для внутреннего пользования. Здесь дело представляется со всеми сильными и слабыми сторонами. Этот бизнес-план используется постоянно как инструмент управления.

Можно достигнуть существенных преимуществ, если начать с бизнес-плана для внутреннего использования. В процессе его написания рассматриваются многие вопросы, которые, возможно, никогда не будут записаны во внешнем варианте бизнес-плана. Однако инвесторы наверняка зададут подобные вопросы, чтобы "почувствовать" серьезность проработки. Те, кто не подготовлен к этим вопросам, окажутся в невыгодном положении.

Итак, назначение бизнес плана в том, что он помогает предпринимателям решать следующие задачи:

· изучить емкость и перспективность развития будущего рынка сбыта;

·        оценить затраты для производства нужной рынку продукции, соизмерить их с ценами, по которым можно будет продавать свои товары, чтобы определить потенциальную прибыльность дела;

·        обнаружить всевозможные "подводные" камни, подстерегающие новое дело в первые годы его реализации;

·        определить те показатели, по которым можно будет регулярно контролировать состояние дел.

Бизнес-план обычно пишется на перспективу, и составляют его примерно на 3 года вперед, при этом для первого года основные показатели обычно делают в месячной разбивке, для второго - поквартально, и лишь начиная с 3-го года, ограничиваются годовыми показателями.

К сожалению, такое планирование в условиях нашей экономики пока не представляется возможным, поскольку экономическая ситуация очень быстро меняется. Многие сейчас ограничиваются написанием плана на год.

Рассмотрим методику разработки бизнес плана.

Любая предлагаемая форма дает лишь общее представление. Любой бизнес имеет свои особенности, следовательно, не может существовать некоего "стандартного" плана, приемлемого во всех случаях. Существует один испытанный принцип составления любого бизнес-плана: он должен быть кратким.

Правда, иногда, чтобы адекватно раскрыть суть проблемы, его делают достаточно пространным, но в то же время, чтобы учитывающего не ослабевал интерес, не чрезмерно перегружают его. Большинство проектов ограничиваются 10-20 страницами.

По мнению автора Л.М.Макаревич ключевыми составляющими каждого бизнес-плана являются три М - management, marketing, money (Приложение 4). Разделы, связанные с управлением, маркетингом и финансированием проекта, обязательно присутствуют в любом бизнес-плане. Другие разделы могут меняться в зависимости от специфики деятельности фирмы и проекта.

Представленное содержание бизнес-плана является не более чем схемой. Тем не менее, оно содержит все главные моменты, которые необходимо предусмотреть.

1.  Резюме

§ Цель плана

§  Потребность в финансах, их предназначение и для каких целей они необходимы

§  Краткое описание бизнеса и его целевого клиента

§  Что делает бизнес фирмы непохожим на бизнес конкурентов

§  Что именно должно вызывать доверие к фирме и ее бизнесу (отчетные материалы, квалифицированность руководителя группы и т.д.)

§  Выдержки из основных финансовых предложений

2.  Цели и задачи

§ Анализ идеи

§  Основные направления и цели деятельности

§  Характеристика отрасли промышленности

3.  Продукт (услуга)

§ Описание продукции/ услуги и их применение

§  Отличительные качества или уникальность

§  Технология и квалификация, необходимые в этом бизнесе

§  Лицензии/патентные права

§  Будущий потенциал

4.  Анализ рынка

§ Покупатели

§  Конкуренты (их сильные и слабые стороны)

§  Сегменты рынка

§  Размер рынка и его рост

§  Оценочная доля на рынке

§  Состав клиентуры фирмы

§  Влияние конкуренции

5.     План маркетинга

§ Маркетинговая расстановка (обеспечение конкурентоспособности продукции/услуг) - основные характеристики продукции/услуг в сравнении с конкурирующими

§  Ценообразование

§  Схема распространения товаров

§  Методы стимулирования продаж

6.  План производства

§ Расположение помещений

§  Оборудование

§  Источники поставки основных материалов и оборудования

§  Использование субподрядчиков

7.     Управленческий персонал

§ Основной руководящий состав

§  Вознаграждение руководящего состава

§  Краткие выводы по планированию количества и состава персонала

§  Источники и объем требуемых средств

§  Объем требуемых средств

§  Откуда намечается получить эти деньги, в какой форме и к каким срокам

§  Сроки возврата средств

8.     Основные пункты финансового плана и оценка риска

§ Объем продаж, прибыль, себестоимость и т.д.

§  Риск, и каким образом его можно избежать

9.     Детальный финансовый план (бюджет)

§ Прогноз объемов продаж

§  Оценки прибыли и убытков

§  Анализ движения наличности (ежемесячно на первый год, а затем поквартально)

§  Годовую балансовую ведомость

Описание проекта может включать следующую информацию.

§ Цель и задачи бизнес- плана (описание предприятия, его специализацию и предысторию развития предприятия

§  Краткие сведения о квалификации управленческого персонала.

§  Преимущества продукции ( услуг) предприятия на рынке и в отрасли

§  Ресурсы предприятия, его текущее финансовое состояние

§  Долгосрочную и краткосрочную стратегии предприятия, возможности роста производства и доходов, какие доходы предполагается получить и за какой период

§  Описание ситуации на рынке и в отрасли применительно к исследуемому производству.

§  Потребности в инвестициях, направления их использования, предполагаемые источники финансирования, порядок возврата заемных средств

§  Какие риски могут ожидать предприятия и каков их уровень

§  Экономическое обоснование и эффективность проекта

Таким образом, резюме представляет собой краткий обзор бизнес-плана.

Его объем не должен превышать трех страниц машинописного текста.

Задача резюме - в сжатой форме представить основные идеи бизнес - плана, а также при необходимости привлечь внимание и заинтересовать потенциального партнера, инвестора или кредитора (Приложение 5).

В разделе цели и задачи приводится анализ идеи. Не следует забывать об иерархии планирования. План должен раскрывать заявленные цели и задачи предприятия.

Анализ перспективности идеи - SWOT-анализ.- аббревиатура английских слов:

Strength - сила

Weakness - слабость- возможности- угрозы

Этот анализ также называют ситуационным анализом. Сильные и слабые стороны идеи - это те характеристики идеи, которые могут быть проконтролированы предпринимателем, на которые он может оказать воздействие. Они обычно относятся к настоящему времени (Приложение 6).

Здесь рассматриваются следующие факторы:

организационные (организационно-правовая форма, наличие собственных или арендованных помещений);

маркетинговые (место расположения, маркетинговый комплекс, рынок, его сегмент; конкуренты, чем продукт (услуга) будет отличаться от конкурентных);

технические (производственные фонды: состояние и ресурсы);

финансовые (наличие собственных средств);

кадровые (профессиональные навыки и недостатки, насколько идея отвечает знаниям и умениям предпринимателя).

Возможности и угрозы - это те характеристики, которые находятся вне контроля предпринимателя и могут повлиять на результат в будущем. Здесь необходимо учесть следующие факторы:

§ экономическая среда (государственная поддержка малых форм, налоговое законодательство);

§  политическая среда;

§  социально-культурная среда;

§  технологическая среда;

§  демографическая среда.

Анализируются факторы, вызвавшие появление идеи, и их привлекательность. Как они будут развиваться в дальнейшем?

Возможности:

§ повысить профессиональный уровень;

§  есть вероятность получить новый продукт;

§  использование новых материалов, нового сырья;

§  благоприятная налоговая и кредитная политика.

Угрозы:

§ таможенное оформление;

§  появление конкурентов (но может быть и сильной стороной). Характеристика предприятия включает следующие сведения

§ полное и сокращенное наименование предприятия, дату и место регистрации, номер регистрационного удостоверения, юридический адрес предприятия, банковские реквизиты.

§  инициатора проекта

§  организационно- правовую форму предприятия

§  размер уставного капитала

§  учредителей предприятия с указание их доли в уставном капитале

§  характеристика менеджеров высшего звена

§  основной вид деятельности предприятия

§  формулировку миссии предприятия

§  оценку сильных и слабых сторон конкурентов и собственного предприятия.

2. Анализ внешней и внутренней среды проекта бизнес-плана

.1 Маркетинговое исследование посетителей Самарских салонов красоты

. Потребительские предпочтения посетителей Самарских салонов красоты. Определение пустующих ниш.

. Анализ Самарского рынка салонов красоты. Конкурентная среда.

Проанализировала, какие услуги салона красоты являются наиболее популярными; удовлетворенность существующими салонами красоты, ассортиментом предлагаемых услуг, качеством работы мастеров; определены основные предпочтения по оформлению салона; дана оценка величины объема затрат при посещении салона красоты; определен портрет потенциального посетителя салона красоты, выделены основные группы посетителей.

Цель исследования: Предоставление информации о потребительских предпочтениях посетителей самарских салонов красоты.

Задачи исследования:

- определить целевые группы потребителей и их основные характеристики (пол, возраст, уровень дохода, количество членов семьи);

определить мотивацию посещения салонов красоты;

определить частоту посещения салонов красоты;

выяснить структуру осведомленности о спектре услуг, предоставляемых салоном;

выяснить уровень осведомленности и структуру спроса на отдельные услуги, предоставляемые салоном, косметические процедуры для лица и тела;

определить уровень лояльности посетителей салона;

выяснить уровень удовлетворенности посетителями уровнем профессиональной подготовки мастеров салона, уровнем цен в салоне, качеством предоставляемых услуг;

выяснить критерии, влияющие на выбор салона красоты;

установить основные претензии и причины неудовлетворенности посетителей;

выявить наиболее оптимальные способы привлечения посетителей в салоны красоты;

сегментировать рынок салонов красоты;

проанализировать оптимальные пути и способы продвижения салонов красоты;

определить возможные пустующие ниши на рынке московских салонов красоты.

В исследовании по средствам двухступенчатого группового анкетного опроса приняло участие 495 человек.

На первом этапе выборка осуществлялась методом случайного отбора среди всей совокупности салонов красоты г. Самары. Был произведен случайный 10% отбор, в результате в выборочную совокупность попали 62 салона красоты, в непосредственной близости или внутри которых проходил опрос.

На втором этапе была произведена квотная выборка посетителей салонов красоты. Квоты были заданы по полу и возрасту. Выборка отражает основные характеристики исследуемой генеральной совокупности по всем основным характеристикам (пол, возраст, доход, социальное положение, сфера занятости, образование и т.п.).

Большинство опрошенных регулярно посещают салоны красоты. Средняя частота посещения варьируется от нескольких раз в месяц до 1 раза в два месяца.

Мужчины ходят в салоны красоты чаще, чем женщины: в основном несколько раз в месяц или один раз в месяц (Приложение 7). Это связано с тем, что услуги парикмахера требуются им чаще: стрижка - наиболее популярная услуга среди мужчин.

Мужчины и женщины по-разному воспринимают салоны красоты (Приложение 8). Для большинства мужчин - это просто неплохая парикмахерская, тогда как женщины в основном воспринимают его как нечто большое, как комплекс для проведения косметических процедур или даже косметическую клинику. Лишь не значительный процент, как женщин, так и мужчин воспринимают салон красоты как клуб (не более 7%).

Результаты опроса показывают, что восприятие салона красоты незначительно зависит от возраста. Большинство представителей всех возрастных групп воспринимает салон красоты как заведение, предлагающее комплекс косметических услуг. Однако это наиболее характерно для людей среднего возраста. Для людей более старшего возраста характерно восприятие салона как клиники, предлагающей широкий набор косметических услуг.

 <#"515156.files/image008.gif"> 

Рисунок 2.2.1 Предложение коммерческой недвижимости к продаже

Рисунок 2.2.2 Предложение коммерческой недвижимости к аренде

Основная масса предложений офисных помещений в Самаре, точнее 83% рынка - это так называемая встройка, помещения на первых этажах жилых домов, предлагаемая преимущественно в продажу (45%) и чуть менее активно - в аренду. На долю бизнес-центров относится всего 17% рынка - это вакантные помещения в бизнес-центре, которые в главным образом сдаются в аренду.

В период до конца 2011 года в Самаре планируется к вводу еще почти 80 тыс. кв.м. площадей новых бизнес-центров, а это означает, что в случае их ввода по изначально запланированном датам, совокупный объем качественных площадей отдельностоящих бизнес-центров составит 320 тыс.кв.м. Исходя из этого можно предположить, что насыщенность офисного рынка Самары в ближайшие 2-3 года будет оптимальной, что позволит сохранять средний уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах на нормальном текущем уроне в 10%.

Рассмотрим состояние и динамику экспозиции офисных площадей в сегменте аренды. В сегменте отдельностоящих бизнес-центров в октябре 2010 года из общего количества площадей вакантными являются 16%.

Наибольше количество вакантных площадей зафиксировано в сегменте новых бизнес-центров, еще не введенных в эксплуатацию, но уже вышедших на стадию брокериджа. Здесь на условиях предварительных договоров аренды уровень заполнения составляет 31%.

На втором месте по количеству вакантных площадей - бизнес-центры класса С (15%). В сегменте действующих бизнес-центров класса С - нет обобщенных данных по общему количеству вакантных площадей по причине, как правило, наличия в данных объектах множества лиц со стороны собственника.

Изменение арендной ставки в действующих бизнес-центрах с начала года было существенным. В среднем ее снижение составило 19%.

В сегменте офисных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов коррекция средней арендной ставки предложения была сопоставимой со снижением в сегменте бизнес-центров: с начала года общее снижение здесь составило 19%.

Динамика объема экспозиции офисных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов с начала года показывает снижение объема предложения открытых оферт, начиная с марта прошлого года. Минимальное за 2010 г. значение объема экспозиции офисной аренды зафиксировано в октябре, когда оно составило 120 тыс. кв.м. Однако объем экспозиции, выраженный в штуках предложений, за 2010 год вырос (Приложение 12). Дело в том, что в сегменте офисной аренды наблюдалась еще одна тенденция - сокращение среднего объема площадей. Заметнее всего она стала в Октябрьском и в Железнодорожном районах. В целом, средний размер предложения уменьшился за год на 8%. Таким образом, средний размер предложения офисной аренды в декабре 2010 года составил 135 кв.м.

А в сегменте продажи отдельно стоящих офисных объектов, за период с начала года по октябрь месяц средняя цена предложения снизилась на 14%. Уровень вакантных площадей здесь составляет 16%. Причем снижение средней цены произошло несмотря на то, что несколько бизнес-центров, принадлежащих компании «Индэст-Девелопмент» на ул.Санфировой, 95, на ул.Ново-Садовой и на Красноармейской общей площадью порядка 25 тыс. кв.м. не изменили цены экспонирования с начала года.

Объем экспозиции в данном подсегменте вырос с начала года на 53%. На рынок вышли небольшие (по 3-4 тыс.кв.м) офисные здания/ «особняки», ранее использовавшиеся для размещения бизнеса их собственников.

В сегменте небольших офисных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов динамика средней цены предложения с начала года демонстрирует снижение на 12%.

С точки зрения распределения по районам города, максимальная ценовая коррекция на офисные площади наблюдалась в наиболее дорогих Ленинском и Самарском районах.

Объем экспозиции продажи офисов, так же как и в сегменте аренды, показывает снижение количества открытых оферт (Приложение 13).

Отрицательная динамика объема экспозиции прослеживается и при его расчете в штуках предложений.

За исключением Железнодорожного, Кировского, Ленинского и Самарского районов в целом в Самаре наблюдается снижение среднего размера предложения. Наиболее значительно за год уменьшился объем предложения офисов, предлагаемых к продаже, в Куйбышевском, Октябрьском и Советском районах.

В целом за вторую половину 2010 г. средний объем предложения уменьшился на 11% и на декабрь 2010 года она составила 261 кв.м.

Рассмотрим динамику арендной ставки в сегменте аренды. В сегменте крупноформатной торговой недвижимости минимальное снижение арендной ставки произошло в классе суперокружных торговых центрах. Эффект масштаба, формирующий высокий покупательский трафик, и современная концепция большинства из этих объектов позволяет держать ставку на довольно высоком уровне.

В менее крупных объектах падение арендных ставок было более заметным - в среднем порядка 30%. Причем обращает на себя внимание тот факт, что в большинстве торговых центов, вне зависимости от масштаба, дифференциация арендной ставки стала более явной. То есть, к примеру, площади в тупиковых и непроходных зонах заметно подешевели, в то время как в прикассовых зонах продуктовых якорей торговых центров ставка осталась практически без изменений, а в некоторых торговых центрах даже повысилась (это характерно для торговых центров, договоры аренды которых привязаны к курсу бивалютной корзины: «Московский», «Космопорт», «ПаркХаус», «Мега-Сити»).

Арендная ставка по торговым площадям на проходных местах и на первых этажах жилых домов в среднем по Самаре с января по декабрь 2010 года снизилась на 28%.

Наибольшая коррекция цен произошла в Железнодорожном, Ленинском и Промышленном районах, где средняя арендная ставка предложения была снижена на 17-19%.

По результатам исследования отдельных предложений можно сделать вывод, что за это время максимально (в 2 раза) цены были снижены на дорогие площади на популярных для ритейла перекрестках города, но в локациях, имеющих нерезультативный трафик.

По состоянию на декабрь 2010 года наиболее дорогими остаются небольшие помещения площадью до 100 кв.м., средняя ставка на которые составляет 447 руб/кв.м./месяц.

В сегменте крупноформатной торговой недвижимости на ноябрь 2010 г. распределение площадей между торговыми центрами различных типов было следующим.

Наибольший объем (68%) занимают суперокружные торговые центры (МК «Московский», «ВиваЛэнд», «Космопорт», «ПаркХаус», «Русь-на-Волге», «Мега-Сити»), 17% площадей занимают окружные торговые центры (7 торговых центров), и 14% - районные (13 торговых центров).

Наибольший процент незаполненных площадей имеет сегмент суперокружных ТЦ (14%), который во многом складывается из-за пустующих площадей в МК «Московский», который ввел в действие очередную часть центра площадью 80 тыс. кв.м., из которых к декабрю 2010 только 20 тыс. кв.м было сдано (10 тыс. кв.м. заняла «Карусель», 6,6 тыс. кв.м. - Media Markt и 4 тыс. кв.м - Palatin.)

В целом в Самаре пустуют 93 тыс. кв.м торговых площадей ТЦ, что составляет порядка 12% рынка крупноформатной торговой недвижимости.

В сегменте предложенных к аренде встроено-пристроенных ритейл-площадей в Самаре в течение 2010 года наблюдалась следующая тенденция: экспозиция, выраженная в кв.м. уменьшалась гораздо более активно, чем экспозиция, выраженная в штуках предложений. А именно, объем экспозиции в кв.м снизился в 2,45 раза, а количество предложений - в 1,6 раза. Таким образом, общее снижение объема сегмента торговых площадей, предложенных к аренде, сопровождалось сокращением среднего объема площади.

В целом по городу с мая по декабрь уменьшение торговой аренды произошло на 20%, а если точнее, то в тех районах, где наблюдалась такая тенденция в среднем уменьшение объема площадей произошло на 46%, т.е. почти в 2 раза. Укрупнение среднего размера предложения произошло лишь в Куйбышевском и Самарском районах, (где общий объем очень незначителен, и в Ленинском районе, где изменение объема площади скорректировали большие крупные предложения по 600-800 кв.м.

В среднем по Самаре средний размер торговой площади, предложенной к аренде за год снизился с 247 кв.м. до 199, а объем экспозиции с 87 тыс. кв.м. до 62 тыс.кв.м. Этот факт в совокупности с падением средних арендных ставок говорит о том, что в реальности снижение средней ставки аренды произошло гораздо глубже усредненных 28%, поскольку в конце года фактически предлагались к аренде более мелкие площади по цене на начало года более крупных.

Фактически, на декабрь 2010 г только 8% площадей имели самый ликвидный размер до 100 кв.м. Большинство же предложений торговой недвижимости сосредоточено в диапазоне от 100 до 500 кв.м (Приложение 14).

Рассмотрим динамику цен в сегменте продажи торговых площадей г. Самары. Общее снижение средней цены предложения с мая по декабрь 2010 года составило 14,19%.

Снижение цены предложения произошло почти повсеместно, за исключением Железнодорожного района. Максимально подешевели за вторую половину 2010 г. торговые площади в Ленинском, Промышленном и Самарском районах.

По состоянию на декабрь самые дорогие торговые площади предлагаются к продаже в Ленинском районе, самые дешевые - в Куйбышевском и Красноглинском районах.

С точки зрения средних размеров предложений, то наиболее ликвидные небольшие торговые помещения до 100 кв.м. стояли в декабре 33 тыс. руб/кв.м, самые дешевые - более 500 кв.м - 24 тыс. руб./кв.м.

На рынке торговых площадей, предложенных к продаже, динамика экспозиции была отличной от рынка аренды (Приложение 15).

Здесь объем предложения почти не менялся в целом как в штуках, так и в кв.м и на декабрь 2010 года составил порядка 100 тыс. кв.м.

Также в этом подсегменте почти не произошло изменения среднего объема площадей предлагаемых к продаже - средний размер предложения составил около 300 кв.м.

Тем не менее, в ряде районов все же произошли изменения. А именно, в Октябрьском и Кировском районах произошло увеличение объема экспозиции в кв.м. и увеличение объема площади, в Советском, напротив, ее уменьшение.

В целом, по состоянию на декабрь 2010 г, большая часть предложения торговых площадей более 500 кв.м. Сегмент наиболее ликвидных предложений - до 100 кв.м занимает всего 3% экспозиции.

Промышленный район города Самары, как административная территория города, образован в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета от 5 апреля 1978 года «Об образовании Промышленного района в г. Куйбышеве Куйбышевской области».

Район расположен в северо-восточной части города. Его границами являются: 5-я просека, улица 22 Партсъезда, улица Вольская, улица Александра Матросова, улица Свободы, улица Калинина, проспект Кирова, Заводское шоссе, Совхозный переулок, улица Кабельная, улица Псковская, улица Физкультурная, проспект Кирова, Московское шоссе, улица Ташкентская, улица Солнечная, 9-я просека.

Промышленный район имеет протяженность 12,3 километра с северо-запада на юго-восток и ширину (в среднем) - 2,4 километра. Площадь района составляет - 4,86 тыс. га. Численность населения - 267,3 тыс. чел. (2010 год).

По Промышленному району г.Самары насчитывается 126 организаций оказывающих парикмахерские услуги (Приложение 16). Из них:

117 организаций оказывают услуги по ногтевому сервису;

76 организаций оказывают косметические услуги;

55 организаций имеют солярий.

2.3 Концепция проекта салона красоты ООО «Медея». SWOT-анализ предприятия и улучшения среды

Цель настоящей дипломной работы представляет собой создание нового предприятия, салона красоты. Который будет соответствовать стандартам высококлассного и квалифицированного обслуживания.

Салон красоты будет расположен на первом этаже жилого здания по адресу г.Самара, ул.Георгия Димитрова, 112, офис 1. Услуги салона красоты рассчитаны на людей, имеющих средний и более высокий достаток, живущих в окрестных домах. Концепция бизнес-плана предполагает, что салон красоты будет работать в шести основных направлениях, по статистике пользующихся большим спросом у клиентов салонов красоты:

1.  Парикмахерские услуги (мастера-универсалы).

2.       Маникюр и педикюр (стандартный уход; наращивание, коррекция и дизайн).

.        Косметологические услуги (уход за кожей лица; уход за бровями и ресницами; эпиляция; демакияж; пилинг, чистка лица).

.        Уход за кожей тела, в том числе массажные процедуры.

.        Солярий (вертикальный- LUXURA V5, горизонтальный - Onyx Pro Line 28/1 Combi).

.        Продажа профессиональных средств для ухода за волосами, лицом и телом, а так же профессиональных средств для солярия.

С целью снижения риска низкокачественного обслуживания клиентов и уменьшение расходов на заработную плату предполагается применение аппаратных методик. Реализация инвестиционного этапа (получение разрешительных документов, ремонт и перепланировка помещения, закупка торгового, технического и рекламного оборудования, закупка расходных средств и материалов) запланирована на период с апреля по июнь 2011 г.

Начало функционирования салона красоты предполагается в июле 2011г. Для реализации проекта необходимо инвестировать сумму в размере 1773680,77 руб.

Таблице 2.3.1 График финансирования проекта

п/п	Название статьи расходов	апрель/ май
1	Разрешительные документы	11000,00
2	Оборудование для салона	853 969,00
3	Коммунальные услуги	13 250,00
4	Маркетинговые мероприятия	58 410,00
5	Оборотные средства	50 000,00
6	Проектирование и ремонт	150 000,00
7	Подбор персонала	10 000,00
8	Расходные материалы	350 000,00
9	Монтаж оборудования и мебели	58 000,00
10	Оборудование: санузел	15 000,00
11	Итого (без НДС)	1569629,00
12	НДС	204051,77
13	Общая стоимость	1773680,77

 

Для реализации данного проекта запланировано привлечение кредита в размере 1 773 680,77 руб. в ООО Промсвязьбанк.

Кредит привлекается на 2 года (24 месяца) под годовую процентную ставку 16,5%, данный кредит дается с отсрочкой по платежам в течение первых 3 месяцев. Далее возврат основного долга кредита и погашение процентов за использование кредита будет осуществляться ежемесячно. В случае просрочки платежей предусмотрено наложений банком санкций и штрафа в размере 2,5% от непогашенной суммы.

Таблица 2.3.2 Основные инвестиционно-финансовые показатели проекта

Инвестиции в проект	Значение показателя
Суммарные инвестиции в проект, %	100
Суммарные инвестиции в проект, тыс. руб.	1773680,77
Размер кредита	1773680,77
Ставка по кредиту	12,5%
Срок возврата кредита год/мес.	2 года/24 мес.
Отсрочка по платежам в счёт погашения долга, мес.	3 месяца

Юридические вопросы:

1. Регистрация ООО.

Для того чтобы заниматься предпринимательской деятельностью (открытие салона красоты) необходимо зарегистрироваться в органах ИФНС.

Для этого необходимо:

. Юридическое оформление полного комплекта необходимых документов.

. Выбрать код деятельности (кодов статистики) согласно утвержденному классификатору кодов ОКВЭД.

. Оплатить государственную пошлины за регистрацию.

. Подать документы на государственную регистрацию ООО.

. Постановка на упрощенную систему налогообложения (при необходимости).

. Получение свидетельства о гос. регистрации юр.лица.

. Получение свидетельства о постановке на налоговый.

. Получение выписки из ЕГРЮЛ.

. Получение информационного письма (коды статистики).

. Изготовление печати.

В Самаре государственная регистрации физических лиц в качестве индивидуального предпринимателя осуществляется Межрайонной Инспекцией ФНС России по Самарской области.

2.Получение разрешительных документов.

После проведение регистрации необходимо получить разрешительные документы в ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» .

Для этого необходимо предоставить:

. Ксерокопии уставных документов:

Устав, учредительный договор;

Свидетельство о регистрации;

Свидетельство ИФНС о присвоении ИНН;

. Банковские реквизиты

3. Договор аренды помещения или свидетельство на право собственности

4. Договор на вывоз мусора

. Санпаспорт объекта, договор на обработку

. Проекты: вентиляция, канализация, технология

Дополнительный перечень документов для получения заключений по видам деятельности:

Парикмахерские и салоны красоты: педикюр, маникюр, стрижка, укладка, укладка волос, лечебный массаж, лечебные процедуры с волосами, искусственные ногти, окраска бровей, ресниц.

Перечень дополнительных документов:

. Договор на утилизацию биоотходов (волосы)

. Документы на приобретение стерилизаторов

3. Документы на приобретение емкостей для стерилизационной обработки

4. Договор на стирку (спецодежда, полотенца ...)

. Журнал расхода дезсредств

. Заключение по проекту (если было перепрофилирование или перепланировка помещения).

3. Заключение и согласование УГПН ГУ МЧС РФ Разрешение ГПН.

Заключение Государственного Пожарного Надзора Российской Федерации (ГПН РФ), свидетельствующее о достаточном, для подтверждения противопожарной безопасности, состоянии помещений. Данное заключение необходимо при оформлении ряда государственных лицензий.

Оформление заключения ГПН РФ возможно при предъявлении следующего пакета необходимых документов:

. Копия Устава организации.

. Копия протокола.

. Копия свидетельства о постановке на учет в налоговой инспекции.

. Копия свидетельства о государственной регистрации организации.

. Копия учредительного договора или решения о создании организации.

. Документ, подтверждающий пользование помещением на законном основании.

. Экспликация помещения.

Рассмотрим SWOT - анализ проектируемого предприятия.

SWOT-анализ - это оценка фактического положения и стратегических перспектив компании, получаемая в результате изучения сильных и слабых сторон компании, ее рыночных возможностей и факторов риска.

Определим значение и вероятность сильных сторон фирмы и представим в таблице 2.3.3.

Таблица 2.3.3 Оценка значимости факторов и вероятности воздействия сильных сторон фирмы

№	Факторы	Значение	Значимость	Вероятность воздействия факторов
1.	Стабильное финансовое состояние.	Сильная сторона	4	4
2.	Наличие квалифицированного персонала, что позволяет оказывать услуги на высоком уровне	Сильная сторона	5	5
3.	Хорошая мотивация сотрудников	Сильная сторона	4	5
4.	Развитая информационная система и систематизация документооборота.	Сильная сторона	5	5
5.	Низкая текучесть кадров.	Сильная сторона	3	4
6.	Наличие налаженных партнерских отношений.	Сильная сторона	5	5
7.	Высокое качество предоставляемых услуг	Сильная сторона	5	5
8.	Индивидуальный и гибкий подход к каждому клиенту	Сильная сторона	5	3
9.	Система скидок.	Сильная сторона	5	4

Далее определим значение и вероятность слабых сторон фирмы и представим в таблице 2.3.4.

Таблица 2.3.4 Оценка значимости факторов и вероятности воздействия слабых сторон фирмы

№	Факторы	Значение	Значимость	Вероятность воздействия факторов
10.	Задержка выплат по заработной плате.	Слабая сторона	5	5
11.	Недостаточная рекламная политика.	Слабая сторона	4	5
12.	Низкий уровень менеджмента	Слабая сторона	5	5

Определим значение и вероятность возможностей фирмы и представим в таблице 2.3.5.

Таблица 2.3.5 Оценка значимости факторов и вероятности воздействия возможностей для фирмы

№	Факторы	Значение		Значимость		Вероятность воздействия факторов
13.	Наличие налаженных партнерских отношений.	Возможность		5		3
14.	Способность использовать новые технологии, что позволит привлечь дополнительные группы клиентов.	Возможность		5		5
15.	Неудовлетворенный спрос на услуги некоторых специалистов.	Возможность		5		5
16.	Уход с рынка фирм - конкурентов.	Возможность		4		1
17.	Снижение уровня инфляции.	Возможность		2		1
18.	Снижение налогов.	Возможность		2		1
19.	Рост доходов населения	Возможность		2		2
20.	Улучшение демографической ситуации.	Возможность		4		3
21.	Государственное регулирование конкуренции в отрасли	Возможность		5		5
22.	Появление новых технологий.		Возможность		5		5

Также необходимо рассмотреть угрозы, т.е. факторы которые могут негативно влиять на деятельность организации и представим в таблице 2.3.6.

Таблица 2.3.6 Оценка значимости факторов и вероятности воздействия угроз для фирмы

№	Факторы	Значение	Значимость	Вероятность воздействия факторов
23.	Появление конкурентных преимуществ у конкурентов.	Угроза	5	5
24.	Отсутствие барьеров вхождения в отрасль.	Угроза	5	4
25.	Появление новых салонов красоты.	Угроза	4	4
26.	Повышение уровня инфляции;	2	2
27.	Рост налогов	Угроза	3	1
28.	Ухудшение демографической ситуации;	Угроза	3	2
29.	Снижение доходов населения.	Угроза	3	2
30.	Уход с рынка фирмы - поставщика.	Угроза	4	1

С помощью «Матрицы вероятности и значимости» произведем отделение малозначимых и маловероятных факторов для организации.

	Вероятность
Значимость		5	4	3	2	1
	5	2;4;6;7; 10;11;13;15;16; 22;23; 24	9; 25	8; 14
	4	3; 12	1; 26	21		17; 31
	3		5		29; 30	28
	2				20; 27	18;19
	1

Рисунок 2.3.1. Матрица вероятности и значимости факторов

Таким образом, исходя из «Матрицы вероятности и значимости», в группу наиболее важных для организации попали следующие факторы: 1, 2, 3, 4, 5,6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 21, 22, 23, 24, 25. На основании этих факторов построим SWOT-матрицу (рисунок 2), которая позволит рассмотреть в совокупности все факторы сильных и слабых сторон, возможностей и угроз. Но также следует отметить, что факторы, которые не попали в группу наиболее важных, но которые не следует игнорировать, их необходимо постоянно отслеживать и следить за динамикой их изменения.

Таблица 2.3.7 SWOT- матрица

	Возможности	Угрозы
	1. Наличие налаженных партнерских отношений. конкуренции в отрасли.	1. Появление конкурентных преимуществ у конкурентов.
	2.Способность использовать новые технологии, что позволит привлечь дополнительные группы клиентов.
	3.Неудовлетворенный спрос на услуги некоторых специалистов.
	4.Улучшение демографической ситуации.	2. Отсутствие барьеров вхождения в отрасль.
	5.Государственное регулирование
	6. Появление новых технологий.
Сильные стороны
1.Стабильное финансовое состояние.	1. Квалификация персонала и высокое качество услуг может обеспечить расширение сегмента потребителей (1,2,3,4,5,7 -2,3,4)	1. Индивидуальный подход к потребителю, позволит сформировать лояльное поведение потребителей по отношению к данной компании и этим повысить свою конкурентную силу (2;3;8-1,2)
2.Наличие квалифицированного персонала, что позволяет оказывать услуги на высоком уровне.	1.	1.
3. Хорошая мотивация сотрудников	2.	2.
4. Развитая информационная система и систематизация документооборота.	3. Неудовлетворенный спрос на услуги некоторых специалистов, способствует к расширению ассортимента услуг и привлечение новых клиентов. (1,2,7 - 3)	3. Наличие квалифицированного персонала и высокое качество услуг при появлении новых конкурентов позволит сохранить конкурентные преимущества (2;3;7 - 1;2)
5. Низкая текучесть кадров.	1.	1.
6. Наличие налаженных партнерских отношений.	1.	1.
7.Высокое качество предоставляемых услуг	4. Появление и использование новых технологий формирует конкурентное преимущество компании и позволяет фирме еще более эффективно работать на рынке.(1,2,7 - 2;6)
8. Индивидуальный и гибкий подход к каждому клиенту	1.	1.
9. Система скидок.	1.	1.
Слабые стороны
1. Задержка выплат по заработной плате.	1. При отсутствие четкого взаимодействия внутри организации может привести потери информации и принятия неправильных решений, к ухудшению отношений с партнерами (4-1) Задержка выплат по заработной плате может снизить производительность труда и мотивацию персонала, что приведет к снижению качества предоставляемых услуг и в результате отпугнет потенциального потребителя и следствием будет утеря возможного освоения нового сегмента рынка (2-2; 3)	1. Задержка выплат по заработной плате может привести к уходу специалистов из компании к конкурентам (2-1)
2. Недостаточная рекламная политика.	1.	2. Низкий уровень менеджмента и появление новых конкурентов может значительно уменьшить конкурентную позицию фирмы.(4-1,2).
3. Низкий уровень менеджмента.	1.	3. Недостаточная рекламная политика может привести к потери потенциальных клиентов и ослаблению конкурентных преимуществ. (3-1,2)

Итоговые показатели SWOT-анализа используются в стратегическом и тактическом планировании деятельности предприятия.

Итак, для развития бизнеса ООО «Медея» необходимо увеличить количество партнерских отношений, предварительно внедрив новые технологии, что позволит привлечь дополнительные группы клиентов. Наличие квалифицированных специалистов, позволяет оказывать услуги на высоком уровне, а хорошая мотивация сотрудников снижает текучесть кадров.

3. Технико-экономическое обоснование бизнес-плана

.1 План маркетинга

Одной из поставленных задач является постоянный рост объема продаж услуг, завоевание репутации и тем самым максимизация прибыли. Компания ООО «Медея» предполагает добиваться этого с помощью политики ценового проникновения, предполагающая установление первоначально пониженных цен на услуги. Низкая цена на новые качественные услуги вызовет бурный потребительский спрос, позволяющий незамедлительно увеличить объемы продаж, достигнув существенного снижения издержек. Большие объемы и сниженные издержки позволят получить значительную прибыль. Политика ценообразования направлена на поддержание оптимального сочетания доступной цены и высокого качества оказываемых услуг.

Коммерческая стратегия - завоевание наибольшей доли рынка. Чем ниже цена за услугу, тем больший объем услуг возможно продать. А повышение цены будет оправдано комплексом услуг, качеством и инфляцией.

Для реализации плана маркетинга предполагаются дополнительные затраты, которые учитываются в себестоимости услуг организации. Так как компания только будет создана и будет внедрять новую продукцию, предполагается высокий уровень себестоимости на первом этапе работы. Падение себестоимости планируется достичь за счет:

·  увеличения объема оказываемых услуг;

·        освоения новых технологий;

·        повышения квалификации персонала;

·        уменьшения величины заработной платы за каждую единицу услуги.

Компания ООО «Медея» планирует, что рост объемов оказываемых услуг, пользующиеся достаточно постоянным спросом, повлечет за собой рост затрат из-за необходимости дополнительных вложений в данный процесс, связанных с приобретением дополнительного оборудования, наймом и обучением нового персонала.

Необходимо стремиться к тому, чтобы потребитель находился под постоянным воздействием информации о предлагаемых услугах и к высокому уровню обслуживания потребителя.

Для этого компания будет предпринимать следующие действия:

·  рассылка рекламной полиграфической продукции по почте;

·        разработка новых направлений услуг;

·        индивидуальная работа с потребителем;

·        организация приема информации о компании от потребителя;

·        использование возможностей телефонной и компьютерной связи (Internet);

·        обработка маркетинговых исследований;

·        быстрая обработка заказов.

Салон красоты «Медея» расположен в Промышленном районе, где конкуренция практически отсутствует, т.к. все салоны с подобными услугами находятся в центре города.

Коммерческая площадь салона красоты расположена внутри Приволжского микрорайона, который относится к разряду «спальных». Приволжский микрорайон Самары - часть Промышленного района <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D1%80%D0%BE%D0%BC%D1%8B%D1%88%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD_%D0%A1%D0%B0%D0%BC%D0%B0%D1%80%D1%8B> города Самара <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B0%D0%BC%D0%B0%D1%80%D0%B0>, ограниченная улицами Ташкентской <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%B0%D1%88%D0%BA%D0%B5%D0%BD%D1%82%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D1%83%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%28%D0%A1%D0%B0%D0%BC%D0%B0%D1%80%D0%B0%29> и Демократической <http://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%94%D0%B5%D0%BC%D0%BE%D0%BA%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D1%83%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%28%D0%A1%D0%B0%D0%BC%D0%B0%D1%80%D0%B0%29&action=edit&redlink=1>, а также Московским шоссе <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D1%88%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B5_%28%D0%A1%D0%B0%D0%BC%D0%B0%D1%80%D0%B0%29> и проспектом Кирова <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D1%80%D0%BE%D1%81%D0%BF%D0%B5%D0%BA%D1%82_%D0%9A%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0_%28%D0%A1%D0%B0%D0%BC%D0%B0%D1%80%D0%B0%29>.

Преимущественная застройка в районе - типичные панельные многоэтажки <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D0%B2%D1%8B%D0%B5_%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B8%D0%B8_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8B%D1%85_%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D0%B2>, а также ведется усиленная застройка.

Важными объектами являются рынок «Шапито», магазины сетей Перекрёсток <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%BA%D1%80%D1%91%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BA_%28%D1%81%D0%B5%D1%82%D1%8C_%D0%BC%D0%B0%D0%B3%D0%B0%D0%B7%D0%B8%D0%BD%D0%BE%D0%B2%29>, Магнит и Пятерочка <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%BE%D0%BF%D0%B5%D0%B9%D0%BA%D0%B0_%28%D1%81%D0%B5%D1%82%D1%8C_%D0%BC%D0%B0%D0%B3%D0%B0%D0%B7%D0%B8%D0%BD%D0%BE%D0%B2%29> +. Внутри микрорайона расположены улицы Зои Космодемьянской <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%D0%97%D0%BE%D0%B8_%D0%9A%D0%BE%D1%81%D0%BC%D0%BE%D0%B4%D0%B5%D0%BC%D1%8C%D1%8F%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9_%28%D0%A1%D0%B0%D0%BC%D0%B0%D1%80%D0%B0%29>, Тополей <http://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%A3%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%D0%A2%D0%BE%D0%BF%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B9_%28%D0%A1%D0%B0%D0%BC%D0%B0%D1%80%D0%B0%29&action=edit&redlink=1>, Молодёжная <http://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%A3%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%D0%9C%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D0%B4%D1%91%D0%B6%D0%BD%D0%B0%D1%8F_%28%D0%A1%D0%B0%D0%BC%D0%B0%D1%80%D0%B0%29&action=edit&redlink=1>, и его пересекает улица Георгия Димитрова <http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%D0%93%D0%B5%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%B8%D1%8F_%D0%94%D0%B8%D0%BC%D0%B8%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0_%28%D0%A1%D0%B0%D0%BC%D0%B0%D1%80%D0%B0%29>.

Повышая качество обслуживания и расширяя ассортимент услуг, планируется привлечь потенциальных посетителей и сделать их постоянными клиентами салона.

Каждому 100 (1000, 10000) клиенту будут сделаны специальные подарки. Всем посетителям будут выдаваться дисконтные карты.

Услуги, салонов красоты всегда находятся в стадии спроса. Конкуренция велика, но при данном месте расположения, конкуренция будет не очень ощутима. Притом создание определенного имиджа салона красоты может привести к дальнейшему активному росту продажи услуг и возможности открытия сети салонов.

Таблица 3.1.1 Расходы на рекламу

Наименование заказанной продукции	Кол-во, шт.	Стоимость, руб. за ед. товара	Стоимость, руб.
Листовки с рекламой	200	10,00	2 000,00
Визитки	100	25,00	2 500,00
Дисконтные карты	50	50,00	2 500,00
Плакат с рекламой	5	1 500,00	7 500,00
Создание и оформление сайта	1	5 000,00	5 000,00
Создание и оформление вывески	1	30 000,00	30 000,00
	Итог:		49 500,00
	НДС		9 900,00
	Сумма с НДС		59 400,00

Главные методы в активизации продажи услуг:

рекламные щиты;

распространение рекламных листовок в начале деятельности;

реклама в женских журналах и местном телеканале;

создание собственного сайта с подробным описанием выполняемых услуг, прейскурантом цен.

Для успешного функционирования салона красоты потребуется:

. фирменный стиль, логотип и т.д. (это первый показатель качества услуг организации).

. высококлассное и квалифицированное обслуживание.

. уютная обстановка и домашняя атмосфера.

. абонементная система, дающая право на скидки своим постоянным покупателям.

К потенциальным клиентам салона данного красоты относятся люди со средним достатком, в настоящее время обслуживающиеся в обычных парикмахерских, ввиду отсутствия в районе салонов красоты предоставляющих расширенный спектр услуг.

Так же в салоне предполагается продажа сопутствующих косметических товаров. Что позволит, клиентам получив консультацию у мастера приобрести необходимые средства по уходу. Что в значительной степени повысит привлекательность салона.

По данным социологического исследования, произведенного по заказу ООО «Медея», успешность нового предприятия находится в следующем процентном соотношении:

ü реклама в журнале и на телевидении - 25%;

ü  высококлассное и квалифицированное обслуживание - 15%;

ü  уютная обстановка и домашняя атмосфера - 15%;

ü  рекламные щиты - 10%;

ü  фирменный стиль, логотип - 10%;

ü  абонементная система - 10 %;

ü  собственный сайт в интернете - 10%;

ü  рекламные листовки - 5 %.

Все предпринимаемые усилия направлены на создание хорошей репутации салона красоты и высококвалифицированных услуг в глазах потребителей и потенциальных партнеров.

3.2 Производственный и финансовый план проекта

Салон красоты планирует получить кредит на развития бизнеса в ООО Промсвязьбанк под 16,5% годовых с отсрочкой платежа на срок 3 месяца.

Для ремонта и модернизации помещения салона планируется нанять квалифицированных рабочих.

Для закупки необходимого для работы оборудования, мебели, а также мелкого инструмента и инвентаря, компания собирается использовать средства, взятые в кредит в банке.

Производить подбор персонала салон будет исключительно при рассмотрении резюме и по рекомендательным письмам.

На поставку сырья и расходного материала салон-парикмахерская заключит договоры с торговыми фирмами, предварительно воспользовавшись услугами юридических лиц.

За счет рекламы салон предполагает привлечь как можно больше клиентов.

Репутация салона подтверждается наличием договоренности с муниципальными властями о получении лицензии на оказываемые услуги.

Ценовая политика салона красоты будет устанавливаться, исходя из вида оказываемых услуг и процедур, розничной наценки на профессиональную косметику, платёжеспособности клиентов и желание (потребность в данном виде услуг) и закупочной стоимости используемых материалов.

Планируется использовать в прайс-листе модную на всякий текущий сезон косметологическую «начинку» - это вполне разумно и по-деловому (Приложение 17). Так же планируется распространение к продаже продукции - ухода за волосами.

Таблица 3.2.2 Товар для продажи

Шампунь LOREAL серии EXPERT	100
Бальзам LOREAL серии EXPERT	100
Шампунь KERASTAS	200
Маска LOREAL	200
Маска KERASTAS	300
Пена LOREAL	80-120
Ампулы KERASTAS	650
Ампула Хрома Рефлект	750
Ампула Пауэрдоз Колор LOREAL серии EXPERT	300
Укладочное средство LOREAL	80-160
Уход цемент	300
Ритуал Жизненная сила (ампула вита цемен + шампунь К)	850
Ритуал Шелковистость волос (ампула акваОлеум + шампунь К)	850
Ритуал Мягкий уход (молочко хрома рефлект + шампунь К № 1)	850
Ритуал Интенсивный уход (молочко хрома рефлект + шампунь К № 2)	850
Ритуал Стимуляция волос (ампула от выпадения + шампунь К)	850

Салон красоты будет располагаться в жилом здании на первом этаже, по адресу: г.Самара, ул. Георгия Димитрова 112, с отдельным входом и вывеской.

На 110 кв.м салона красоты будут располагаться следующие помещения:

Таблица 3.2.3 Планировка рабочих мест

№ п/п	Наименование помещений	Кол-во р/м	Площадь, м2
1	Зона приема клиентов (холл), выполняющая также роль мини-магазина по продаже косметики домашнего ухода	1	8
22	Гардероб для посетителей		1
33	Зал парикмахерского обслуживания	3	17
4	Помещение для мытья и окраски волос, хим. завивки волос	3	17
55	Визаж, наращивание ресниц	1	6
6	Кабинет маникюра и педикюра	1	6
77	Косметический кабинет	1	10
88	Массажный кабинет	1	10
99	Солярий горизонтальный		12
10	Помещение для отдыха и приёма пищи		5
11	Солярий вертикальный		8
12	Помещение для хранения дезинфицирующих средств		1
13	Санитарная зона		3
14	Прачечная		3
		11	110

Часы работы салона с 8.00 до 20.00, без обеда и выходных.

В салоне красоты «Медея» работают шесть мастеров-универсалов, два администратора, врач-косметолог, мастер маникюра и педикюра, массажист и уборщица. Директор салона исполняет обязанности бухгалтера.

Мастера в салоне работают посменно: первая смена работает с 8-00 до 14-00, вторая смена - с 14-00 до 20-00.

Рабочий день уборщицы не нормирован, поэтому по соглашению она имеет право приходить проводить влажную уборку салона во время смены, т.е. в 14-00 и к концу рабочего дня, т.е. в 18-00. Раз в неделю в ее обязанности входит генеральная уборка.

Несомненно, предприятие сильно своим персоналом. Грамотные руководители и квалифицированные исполнители могут вывести из прорыва даже самое неэффективно работающее предприятие, а плохие кадры, наоборот, - разорить процветающее.

Поэтому предприятие планирует принять на работу квалифицированных мастеров. Каждые полгода салон будет предоставлять возможность своим работникам повышать квалификацию, отправлять на различные семинары. Сумма, которая будет выделяться на это, будет накапливаться в течение 6 месяцев.

В будущем салон планирует открыть мастер-класс, где будут обучаться профессионализму молодые мастера. Это принесет дополнительную прибыль предприятию.

Для получения прогрессивного результата от деятельности салона, мастера должны быть высоко квалифицированными работниками, стаж работы должен быть не менее двух лет в данной отрасли.

Основные требования, предъявляемые директору в данной отрасли:

директор должен бать грамотным, образованным, желательно знающий основы бухгалтерского учета и юриспруденции;

человеком, знающим свою работу, готовым помочь сотруднику решить любую производственную проблему;

быть понимающим, знающим, интересующимся модой;

быть вежливым и тактичным.

Основные требования, предъявляемые мастерам универсалам:

быть высоко квалифицированными рабочими;

вежливыми;

готовыми проконсультировать любого желающего клиента.

Основные требования предъявляемые к врачу-косметологу:

специалист с высшим медицинским образованием;

опыт работы от 5-х лет практикующим врачом-дерматологом в косметологии.

Основные требования, предъявляемые уборщице:

вовремя приходить на работу;

быстро и добросовестно выполнять свою работу.

Таблица 3.2.4 Штат сотрудников

Название должности	Штат	Оклад	% от прибыли	з/п. в руб.	ЕСН	З/П
Директор	1	8500,00	10%	23 000,00	2 990,00	20 010,00
Администратор	2	6500,00	10% от солярия 5 % от продаж	17 000,00	2 210,00	14 790,00
Парикмахер-универсал	6	-	20%	-	-	-
Врач-косметолог	1	-	20%	-	-
Мастер маникюра и педикюра	-	15%	-	-
Массажист	1	-	15%	-	-
Уборщица	1	-	5%	-	-
	13
			Итого:	40 000,00	5 200,00

Оплата труда административного персонала построена на основе должностных окладов, также имеется прибавка в виде % от прибыли.

Оплата труда других сотрудников - прямая сдельная, т.е. заработная плата устанавливается по заранее установленной расценке.

Для организации работы салона красоты необходимо закупить следующее оборудование и мебель.

Таблица 3.2.5 Учет мебели и оборудования салона красоты

№ п/п	Наименование	Стоимость, руб.			Кол-во			Стоимость
Зона приема клиентов (холл), выполняющая также роль мини-магазина по продаже косметики домашнего ухода
1	Ресеншен		20 000,00			1		20 000,00
2	Кассовый аппарат		10 000,00			1		10 000,00
3	Стул для администратора		5 700,00			1		5 700,00
4	Кресло		9 600,00			2		19 200,00
5	Пуф		4 500,00			3		13 500,00
6	Гардеробный шкаф		17 900,00			1		17 900,00
7	Вешалки		500,00			10		5 000,00
8	Стеллаж для продажи косметики		4 800,00			2		9 600,00
9	Телевизор		19 500,00			1		19 500,00
10	Журнальный стол		4 000,00			1		4 000,00
Зал парикмахерского обслуживания
1	Рабочее место мастера-универсала			8 900,00			3	26 700,00
2	Кресло парикмахерское гидравлическое			15 900,00			3	47 700,00
3	Парикмахерская мойка с креслом			9 800,00			2	19 600,00
4	Парикмахерская мойка			6 500,00			5	32 500,00
5	Тележка			2 500,00			3	7 500,00
6	Климазон			15 700,00			2	31 400,00
7	Сушуар			7 500,00			1	7 500,00
8	Стерилизатор воздуха			2 700,00			1	2 700,00
Кабинет маникюра и педикюра
1	Стол маникюрный			5 600,00			1	5 600,00
2	Вытяжка маникюрная			3 600,00			1	3 600,00
3	Подушечки маникюрные			423,00			3	1 269,00
4	Лампа маникюрная			1 200,00			2	2 400,00
5	Подставка под лаки			360,00			3	1 080,00
6	Кресло			1 500,00			2	3 000,00
7	Педикюрная группа со стулом для мастера			15 290,00			1	15 290,00
Визаж, наращивание ресниц
1	Кресло для клиента		1 500,00			1			1 500,00
2	Зеркало		900,00			1			900,00
Косметический кабинет
1	Косметическое кресло		15 900,00			1			15 900,00
2	Столик для косметолога		2 000,00			1			2 000,00
Кабинет массажа
1	Кушетка массажная		7 900,00			1			7 900,00
2	Стол массажиста		2 000,00			1			2 000,00
Солярий
1	LUXURA V5		420 000,00			1			420 000,00
Прочие расходы
1	Помещение для отдыха персонала (диван, два кресла, стол и пр.)		40 530,00						40 530,00
2	Кабинет руководителя и бухгалтера		41 000,00						41 000,00

Ежемесячно необходимо отчислять денежные средства на коммунальные услуги.

Таблица 3.2.6 Расходы на коммунальные услуги

Наименование	Стоимость, руб. с НДС
Потребление электроэнергии	2 500,00
Потребление тепловой энергии	4 500,00
Потребление гор. воды	1 500,00
Потребление хол. воды	1 200,00
Уборка территории	1 000,00
Вывоз волос	1 350,00
Вывоз мусора	1 200,00
Итого:	13 250,00

Всего на открытие салона красоты потребуется 1773680,77 рублей.

В процессе деятельности у предприятия всегда есть потенциальная возможность потери ресурсов, полной или частичной. Это появление нового конкурента, стихийные бедствия, кражи и неблагоприятные изменения рыночной конъюнктуры.

Конечно, все предусмотреть невозможно, но некоторые моменты необходимо учесть при открытии.

Появление нового конкурента, возможно, не очень сильно отразиться на предприятии, если следить за отношениями с клиентами, за качественным выполнением работы сотрудниками, необходимо также после того как бизнес окрепнет следить за расширением спектра услуг и модными тенденциями, ну и конечно самое главное не забывать про хорошую рекламу салона.

Для борьбы со стихийными бедствиями необходимо застраховать имущество салона, чтобы ущерб, причинённый стихийными бедствиями, не повлиял на дальнейшую деятельность предприятия.

К неблагоприятным изменениям рыночной конъюнктуры можно отнести снижение жизненного уровня населения, и как следствие падение спроса и снижение цен на услуги предприятия, что может привести к снижению доходов и потери выручки. Чтобы предусмотреть все возможные варианты развития событий составляют финансовый план.

Финансовый план один из самых главных моментов в бизнес плане, открытие собственного бизнеса не возможно без предварительных расчетов хотя бы на ближайшее время. Необходимо рассчитать затраты на рекламу, зарплату сотрудников при не полной загруженности салона красоты, что неизбежно при открытии и первичном привлечении клиентуры. Конечно, есть вероятность того, что мастера придут со своими клиентами, но нельзя на это надеяться.

Таблица 3.2.7 Расчет загруженности салона

Расчет загруженности салона		Расчет на одного мастера							Средняя загруженность салона в месяц
Наименование дохода		среднее кол-во клиентов в день	максимальное количество клиентов в день		среднее время на услугу		Средняя стоимость услуги		доход		Расходы на материал	Доход мастера за 1 день		Прибыль салона за 1 день			Прибыль салона за месяц
Стрижка		14	18		55		550,00		1 925,00		192,50	346,50		1 386,00			124 740,00
Укладка волос			16				1 095,50		3 834,25		383,43	690,17		2 760,66			248 459,40
Окраска волос			12				1 242,80		4 349,80		434,98	782,96		3 363,05			302 674,50
Химия			12				1 000,00		3 500,00		350,00	630,00		2 520,00			226 800,00
Маникюр		10	12		70		350,00		1 050,00		105,00	189,00		756,00			22 680,00
Педикюр			12				650,00		1 950,00		195,00	351,00		1 404,00			42 120,00
Наращивание ногтей			8				1 200,00		3 600,00		360,00	648,00		2 592,00			77 760,00
Солярий		5	36		20		187,50		937,50		93,75			843,75			25 312,50
Пирсинг		1	72		10		450,00		450,00		45,00	81,00		324,00			9 720,00
Косметология		3	16		45		950,00		2 850,00		285,00	513,00		2 052,00			61 560,00
Массаж		2	16		45		550,00		1 100,00		110,00	198,00		792,00			23 760,00
максимальная загруженность салона в месяц									минимальная загруженность салона в месяц									Расходы на материал			Доход мастера за 1 день		Прибыль салона за 1 день		Прибыль салона за месяц	Доход	Расходы на материал			Доход мастера за 1 день		Прибыль салона за 1 день	Прибыль салона за месяц
2 530,00	253,00			455,40		1 821,60		163 944,00	412,50	41,25			74,25		297,00	26 730,00
5 039,30	503,93			907,07		3 628,30		326 546,64	821,63	82,16			147,89		591,57	53 241,30
5 716,88	571,69			1 029,04		4 116,15		370 453,82	932,10	93,21			167,78		671,11	60 400,08
4 600,00	460,00			828,00		3 312,00		298 080,00	750,00	75,00			135,00		540,00	48 600,00
1 225,00	122,50			220,50		882,00		26 460,00	210,00	21,00			37,80		151,20	4 536,00
2 275,00	227,50			409,50		1 638,00		49 140,00	390,00	39,00			70,20		280,80	8 424,00
4 200,00	420,00			756,00		3 024,00		90 720,00	720,00	72,00			129,60		518,40	15 552,00
6 750,00	675,00					6 075,00		182 250,00	562,50	56,25					506,25	15 187,50
4 500,00	450,00			810,00		3 240,00		97 200,00	-	0,00			-		-	-
9 500,00	950,00			1 710,00		6 840,00		205 200,00	950,00	95,00			171,00		684,00	20 520,00
5 500,00	550,00			990,00		3 960,00		118 800,00	-	0,00			-		-	-

 

Вероятность того, что первые 2 месяца салон будет заполнен всего лишь на 40%, очень велика, но в дальнейшем при хорошо поставленной рекламе, планируемых скидках и расширенном списке услуг, салон красоты будет привлекателен для клиентов. Но это не дает нам право думать, что салон будет заполнен на все 100%. 

С помощью простых вычислений рассчитаем средний годовой доход салона красоты.

Таблица 3.2.8 Расчет среднего месячного дохода салона

Средний месячный доход	Коммунальные услуги	Реклама	Вычет затрат
1090992,67	13250,00	59400,00	1018342,67
		Налог	203668,53
		Доход	814674,14

Сумма кредита взятого в ООО Промсвязьбанк составляет 1 773 680,77 рублей на срок 24 месяца. Процентная ставка за пользование кредита составляет 16,5% годовых. При выдаче кредита взимается единовременная комиссия, которая составляет 2% от суммы и которая выплачивается из собственных средств. За просрочку платежа предусмотрена пеня в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Для развития бизнеса банк предоставляет отсрочку платежа на срок 3 месяца с индивидуальными ежемесячными выплатами. Досрочное погашение: допускается. Комиссия за досрочное погашение определяется исходя из периода, прошедшего с даты выдачи кредита по дату досрочного погашения, и составляет:

·  при периоде менее 365 дней - 4 % от суммы досрочного погашения;

·        при периоде от 365 до 730 дней - 2 % от суммы досрочного погашения;

·        при периоде свыше 730 дней - комиссия не взимается.

Таблица 3.2.9 График погашения кредита

Период погашения	Проценты	Ссуда	Сумма платежа	Остаток ссудной задолженности
1	24 388,11	0,00	24 388,11	1 773 681,00
2	24 388,11	0,00	24 388,11	1 773 681,00
3	24 388,11	0,00	24 388,11	1 773 681,00
4	24 388,11	84 461,00	108 849,11	1 689 220,00
5	23 226,78	84 461,00	107 687,78	1 604 759,00
6	22 065,44	84 461,00	106 526,44	1 520 298,00
7	20 904,10	84 461,00	105 365,10	1 435 837,00
8	19 742,76	84 461,00	104 203,76	1 351 376,00
9	18 581,42	84 461,00	103 042,42	1 266 915,00
10	17 420,08	84 461,00	101 881,08	1 182 454,00
11	16 258,74	84 461,00	100 719,74	1 097 993,00
12	15 097,40	84 461,00	99 558,40	1 013 532,00
13	13 936,07	84 461,00	98 397,07	929 071,00
14	12 774,73	84 461,00	97 235,73	844 610,00
15	11 613,39	84 461,00	96 074,39	760 149,00
16	10 452,05	84 461,00	94 913,05	675 688,00
17	9 290,71	84 461,00	93 751,71	591 227,00
18	8 129,37	84 461,00	92 590,37	506 766,00
19	6 968,03	84 461,00	91 429,03	422 305,00
20	5 806,69	84 461,00	90 267,69	337 844,00
21	4 645,36	84 461,00	89 106,36	253 383,00
22	3 484,02	84 461,00	87 945,02	168 922,00
23	2 322,68	84 461,00	86 783,68	84 461,00
24	1 161,34	84 461,00	85 622,34	0
Итого:	341 433,60	1 773 681,00	2 115 114,60

Сумма процентов составит 341 433,60 рублей за весь срок пользования кредитом. Сумма к возврату денежных средств будет равна 2 115 114,60 рублей.

3.3    Сравнительный анализ объектов-аналогов и выбор наиболее эффективного варианта использования помещения для открытия салона красоты

Для расчета стоимости объектов недвижимости был применен метод сравнения продаж.

Оценке подлежит офисное помещения в жилом двенадцати этажном панельном доме, 1987 года постройки, по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул.Георгия Димитрова 112 . Помещение составляет 110 кв.м.

Общая площадь участка, на котором располагается объект, составляет 175м2: из них 63% занимает здание (110кв.м), 10% (17,5 кв.м) приходятся на асфальтобетонное покрытие, на участке земли с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города.

Характеристики и параметры элементов сравнения и объекта оценки представлены в таблице.

Таблица 3.3.1 Сравнительный анализ объектов-аналогов, выставленных на продажу

Показатели	ОО	ОА1	ОА2	ОА3
Назначение	универсальное помещение	универсальное помещение	универсальное помещение	универсальное помещение
Стоимость,тыс.р.		3350	7500	8000
Площадь, _В.м	110	78,3	80	128
Стоимость _В.м, тыс.р.		42,8	93,8	62,5
Право собственности	полное	полное	полное	полное
Корректировка,%		0	0	0
Скорректированная цена		42,8	93,8	62,5
Условия финансирования	наличный расчет, полная сумма	наличный расчет, полная сумма	наличный расчет, полная сумма	наличный расчет, полная сумма
Корректировка,%		0	0	0
Скорректированная цена		42,8	93,8	62,5
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка,%		0	0	0
Скорректированная цена		42,8	93,8	62,5
Время продажи	2011 г	2011 г	2011 г	2011 г
Корректировка,%		0	0	0
Скорректированная цена		42,8	93,8
Местоположение	ул.Г.Димитрова	Московское ш./пр. Кирова	ул.Зои Космодемьянской	ул.Молодежная, 10
Корректировка,%		0	+5	+5
Скорректированная цена		41,9	98,5	65,6
Возможность парковки	да	нет	нет	да
Корректировка,%		+3	+3	0
Скорректированная цена		44,1	101,5	65,6
Состояние улучшений, ремонт	после реконструкции	хороший ремонт	евроремонт	хороший ремонт
Корректировка,%		+1	-2	+1
Скорректированная цена		44,5	99,5	66,3
Транспортная доступность	очень хорошая	очень хорошая	очень хорошая	очень хорошая
Корректировка,%		0	0	0
Скорректированная цена		45,5	99,5	66,3
Суммарное количество корректировок		2	3	2
Вес корректировок		0,4	0,2	0,4
Взвешенная цена _В.м		18,2	19,9	26,5
Стоимость _В.м объекта оценки, тыс.р.	64,6
Стоимость объекта оценки, тыс.р.	7106

Обоснование введения корректировок:

-        поправка на право собственности.

Данной корректировки не требует ни один аналог, так как все имеют право собственности.

-        поправка на условия финансирования.

В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки - наличный расчет, полная сумма. Поправка не требуется.

-        поправка на время продажи/предложения.

В данном случае для сравнения использованы объекты, выставленные на продажу в май 2011 года, что соответствует периоду оценки. Поправка на время продажи не требуется.

-        поправка на местоположение.

Она учитывает различие уровней цен аналогов и оцениваемого объекта. В качестве аналогов использованы объекты, расположенные в Приволжском микрорайоне Промышленного района. Объект - аналог 1 имеет одинаковое по сравнению с оцениваемым объектом местоположение. Аналоги 2 и 3 имеют худшее по сравнению с оцениваемым объектом местоположение, так как находятся на второстепенных улицах. Вносится соответствующая повышающая корректировка - 5%.

         поправка на возможность парковки.

Объект - аналог 1 и 2 не имеет возможности парковки. Вносится повышающая корректировка - 3%.

-        поправка на ремонт.

Аналоги 1 и 3 в отличие от объекта оценки имеют простую внутреннюю отделку, требуются повышающие корректировки 1%. У аналога 2 сделан евроремонт - применяется корректировка - 2%.

         поправка на транспортную доступность.

Вблизи объектов - аналогов и оцениваемого объекта пролегает большое количество маршрутов общественного транспорта, поэтому внесение корректировок не требуется.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках сравнительного подхода на дату оценки составляет 7 106 000 (семь миллионов сто шесть тысяч) рублей.

Проведем сравнительный анализ объектов-аналогов, сдаваемых в аренду.

Таблица 3.3.2 Сравнительный анализ объектов-аналогов, сдаваемых в аренду

Показатели	ОО		ОА1		ОА2		ОА3
Назначение	универсальное помещение		универсальное помещение		универсальное помещение		универсальное помещение
Площадь, _В.м	110		112		120		92
Цена, руб./_В.м			450		400		870
Время сдачи в аренду			на дату оценки сдано		на дату оценки сдано		на дату оценки сдано
Корректировка,%			+4		+4		+4
Скорректированная цена			468		416		905
Условия финансирования			наличный расчет, полная сумма		наличный расчет, полная сумма		наличный расчет, полная сумма
Корректировка,%			0		0		0
Скорректированная цена			468		416		905
Условия аренды		типичные		типичные		типичные		типичные
Корректировка,%				0		0		0
Скорректированная цена				468		416		905
Местоположение		ул.Г.Димитрова		ул.Губанова		ул.Солнечная		ул.Н.-Садовая
Корректировка,%				+2		+2		+2
Скорректированная цена				477		424		923
Возможность парковки		да		нет		нет		да
Корректировка,%				+5		+5		0
Скорректированная цена				500,9		445,2		923
Состояние улучшений, ремонт		после реконструкции		хороший ремонт		хороший ремонт		евроремонт
Корректировка,%				+1		+1		-2
Скорректированная цена				505,9		449,7		904,5
Коммунальные платежи		входят в счет арендной платы		входят в счет арендной платы		входят в счет арендной платы		входят в счет арендной платы
Корректировка,%				0		0		0
Скорректированная цена				505,9		449,7		904,5
Транспортная доступность		очень хорошая		очень хорошая		очень хорошая		очень хорошая
Корректировка,%				0		0		0
Скорректированная цена				505,9		449,7		904,5
Суммарное количество корректировок				4		4		3
Вес корректировок				0,3		0,3		0,4
Скорректированная арендная ставка, р./кв.м				151,8		134,9		361,8
Цена, руб./кв.м объекта оценки		648,5
Арендная стоимость объекта оценки, руб.		71335

Обоснование введения корректировок:

-        поправка на время сдачи в аренду.

Объекты-аналоги на время проведения анализа были сданы в аренду, поэтому внесем повышающие корректировки 4%.

-        поправка на условия финансирования.

В качестве аналогов выбраны объекты, сданные в аренду на открытом рынке, условия финансирования сделки - наличный расчет, полная сумма. Поправка не требуется.

-        поправка на условия аренды.

Все объекты аналоги, в том числе и объект оценки сдается на типичных условиях аренды, соответственно поправки не требуются.

-        поправка на местоположение.

Она учитывает различие уровней арендных ставок аналогов и оцениваемого объекта. В качестве аналогов использованы объекты, расположенные в Промышленном районе. Все объекты - аналоги имеют худшее по сравнению с оцениваемым объектом местоположение, так как находятся внутри квартала. Вносится соответствующая повышающая корректировка - 2%.

         поправка на возможность парковки.

Объект - аналог 1 и 2 не имеет возможности парковки. Вносится повышающая корректировка - 3%.

-        поправка на ремонт.

Аналоги 1 и 2 в отличие от объекта оценки имеют простую внутреннюю отделку, требуются повышающие корректировки 1%. У аналога 2 сделан евроремонт - применяется понижающая корректировка - 2%.

         поправка на коммунальные платежи.

Коммунальные платежи входят в стоимость арендной платы. Поправки не требуются.

         поправка на транспортную доступность.

Вблизи объектов - аналогов и оцениваемого объекта пролегает большое количество маршрутов общественного транспорта, поэтому внесение корректировок не требуется.

Арендная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная, в рамках сравнительного подхода на дату оценки составляет 71 335 (семьдесят одна тысяча триста тридцать пять) рублей.

Для открытия салона красоты ООО «Медея» был выбран объект коммерческой недвижимости, расположенный по адресу г. Самара, Промышленный район, ул. Георгия Димитрова 112, общей площадью 110 кв.м.

Необходимо рассмотреть вариант приобретения недвижимости в собственность или оформления долгосрочной аренды. И выбрать наиболее эффективный вариант развития бизнеса.

Компания рассматривает два варианта инвестиционных проекта, требующих равных капиталовложений 1 773 681 рублей. Инфляция составляет 12%.

Таблица 3.3.3 Исходные данные

Квартал	Прогнозируемые денежные потоки
	1 проект (собственность)	2 проект (аренда)
0	1 773 681	1 773 681
1	2 444 022,42	2 304 618,42
2	2 444 022,42	2 304 618,42
3	2 444 022,42	2 304 618,42
4	2 444 022,42	2 304 618,42
5	2 444 022,42	2 304 618,42
6	2 444 022,42	2 304 618,42
7	2 444 022,42	2 304 618,42
8	2 444 022,42	2 304 618,42

Денежные притоки для проектов рассчитывались из среднего месячного дохода салона за минусом текущих затрат.

Таблица 3.3.4 Оценка инвестиционных проектов

Наименование	Показатели
	NPV, руб.	PI	Срок окупаемости, дни
Приобретение помещения в собственность	10 367 342	5,85	66
Аренда помещения сроком на 2 года	9 674 833	5,45	69

Срок окупаемости инвестиционных вложений, по варианту собственность составляет 66 дней. При показателях чистой приведенной стоимости 10 367 342 рубля, индекс рентабельности 5,85.

Проанализировав полученные результаты, показатель PI в отличии от NPV является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект. Благодаря этому критерий PI очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV.

Индекс рентабельности по варианту аренда имеет большое значение, чем в варианте собственность.

Следовательно, следует принять управленческое решение - открытие салона красоты ООО «Медея» в Промышленном районе, по адресу ул. Георгия Димитрова 112, на условиях долгосрочной аренды сроком на 24 месяца.

Заключение

В данной дипломной работе была поставлена цель - изучить коммерческую недвижимость, разработать экономические обоснования разделов бизнес-плана инвестиционного проекта салона красоты «Медея». А так же выбрать наиболее эффективный варианта использования помещения для открытия салона красоты.

Коммерческая недвижимость делится на следующие большие группы:

офисная недвижимость, которая вобрала в себя огромное количество типов зданий: офисные здания, административные здания, бизнес центры, особняки, отдельно стоящие здания, помещения на первых нежилых этажах жилых домов, сдающиеся в аренду помещения в бывших или действующих предприятиях, цокольные этажи зданий, помещения свободного назначения и т.д.

гостиничная недвижимость;

гаражи и паркинги (как правило, не включаются в классификацию объектов недвижимости, но их продажа, аренда, покупка осуществляются таким же образом, как и других объектов недвижимости);

торговая недвижимость, которая включает в себя магазины, торговые павильоны, торговые центры, тоннары, отделы магазинов и другое.

складская недвижимость представлена как специально оборудованными складскими комплексами, так и складскими площадками в промзонах и на территориях предприятий;

промышленная недвижимость, к которой носятся производственные корпуса, базы, готовые предприятия.

В соответствии с этим, в первой главе были рассмотрены классификация и особенности офисной недвижимости, теоретические аспекты бизнес-планирования, основные показатели инвестиционной привлекательности проекта.

Во второй главе было произведено маркетинговое исследование посетителей Самарских салонов красоты, отдельно проанализировано состояние и динамика экспозиции коммерчески площадей г.Самары, рассмотрена концепция проекта ООО «Медея» и рассчитан SWOT-анализ предприятия и улучшения среды.

В третьей главе рассмотрены: план маркетинга компании, а так же ее производственный и финансовый план, произведен сравнительный анализ объектов-аналогов по двум вариантам, аренде и собственности. Рассчитан срок окупаемости вложенных средств для открытия бизнеса.

Срок окупаемости инвестиционных вложений, по варианту собственность составляет 66 дней. При показателях чистой приведенной стоимости 10 367 342 рубля, индекс рентабельности 5,85.

Срок окупаемости инвестиционных вложений, по варианту аренды составляет 69 дней. При показателях чистой приведенной стоимости 9 674 833 рубля, индекс рентабельности 5,45.

Проанализировав полученные результаты, показатель PI в отличии от NPV является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект. Благодаря этому критерий PI очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV.

Индекс рентабельности по варианту аренда имеет большое значение, чем в варианте собственность.

Следовательно, следует принять управленческое решение - открытие салона красоты ООО «Медея» в Промышленном районе, по адресу ул. Георгия Димитрова 112, на условиях долгосрочной аренды сроком на 24 месяца.

Аренда помещения - это наименее затратный вариант для развития бизнеса. А так же нет 100 % уверенности, что развитие хозяйственной деятельности будет однозначно успешным, как это предполагается в расчетах. И приобретение недвижимости в собственность на данном этапе менее целесообразно.

Библиографический список

1.       Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 (в ред. от 08.05.2010 N 83-ФЗ) [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=95574

.        Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 ( в ред. от08.05.2010 N 83-ФЗ) [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=89528

.        Налоговый Кодкс Российской Федерации (в ред. от 09.03.2010 N 20-ФЗ) [Электронный ресурс] - Режим доступа <http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=98320>

.        Федеральный закон от 29,10,1998 N 164-ФЗ (ред. от 26.07.2006. с изм. от 08.05.2010) «О финансовой аренде(лизинге)»

.        Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 24.07.2007) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (принят ГД ФС РФ 15.07.1998).

.        Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

.        Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред.от 07.04.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимость имущество и сделок с ним».

.        Абрамов.В.А. Недвижимость: Обзор практики разрешения споров [Текст] / В.А. Абрамов - 5-е изд., доп. - М: Ось-89, 2008. - 256с.

.        Абрамова. Е.Н. Гражданское право. [Текст] / Е.Н. Абрамова.Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева - М.; Велби, 2008. - 308с.

.        Авеков. В.В. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. [Текст] / В.В. Авеков, Т.В. Баранов, Б.А.Райсберг - М., 2001. -164с.

.        Асаул. А. Н. Экономика недвижимости [Текст] /А.Н.Асаул, П.Ю.Ерофеев-Спб.:Питер, 2008. - 240с.

.        Акуленок Д.Н. и др. Бизнес-план фирмы: Комментарии., методики составления: Реал. примеры [Текст] / Д.Н. Акуленок и др. - М.: Гном-Пресс, 2008. - 546 с.

.        Боровкова. В.А. Экономика недвижимости : Учебник для вузов, [Текст] /В.А.Боровкова. В.О.Мокин. О.Е.Пирогова - Спб: Питер. 2007. - 416с.

14.   Брагинский. М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимость имущество и сделок с ними»[Текст] / М.И.Брагинский - М., 2008. - 110с.

15.     Валдайцев, С.В. Инвестиции [Текст] / С.В. Валдайцев, П.П. Воробьев. - Изд-во Проспект , 2004. - 567 с.

.        Витрянский. В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. [Текст] / В.В. Витрянский - М.: Статут, 2005, -284с.

.        Ворст, Й. Экономика фирмы [Текст] / Й. Ворст, П. Ревентлоу. - М.: Высшая школа, 2006. - 711 с.

.        Галлеев, А.Р. Управление недвижимостью - профессиональный подход. Статья руководителя Центра изучения проблем эффективного управления недвижимостью Поволжского антикризисного института [Текст] / А.Р. Галлев. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 419 с.

19.   Горемыкин. В. А. Экономика недвижимости [Текст] /В.А. Горемыкин - 5-е. изд., перераб. и доп.- М.: Высшее образование, 2008. -808с.

20.     Грабовский. П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов [Текст] / П.Г. Грабовский. - М.: АСS. 2008. - 487с.

.        Гриненко. С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций [Текст] / С.В. Гриненко- Таганрог: издательство ТРТУ. 2004. - 350с.

.        Завидов. Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование [Текст] / Б.Д. Завидов - М.: Дашком и К. 2006. - 180с.

.        Иваницкая. И.П. Введение в экономику недвижимости: Учебник для вузов [Текст] / И.П. Иваницкая. А.Е. Яковлев - М.: Кнорус. 2007. - 184с.

.        Иванов. В.В. управление недвижимостью [Текст] / В.В. Иванов. О.К.Хан - М.: Инфра - М. 2007 - 446с.

25.   Каленкевич, М.В. Экономика недвижимости. Инвестиции в недвижимость [Текст] / М.В. Каленкевич. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2005. - 459 с.

26.     Кравченко, Н.А. Инвестиционный анализ [Текст] / Н.А Кравченко. - М.: Дело, 2007. - 534 с.

27.   Ковалев. В.В. Финансовый анализ [Текст] / В.В. Ковалев - М.; Финансы и статистика, 2006 - 560с.

28.     Коваленко. Н.Я. Экономика недвижимости [Текст] / Н.Я. Коваленко, Р.А. Петранева, А.Н. Ромаков - М.; КолосС, 2007 - 241с.

.        Курноскина. О.Г. Сделки с недвижимостью [Текст] / О.Г. Курноскина - 2-е изд., перераб. И доп. - М.: ЗАО Юстинформ. 2006 - 224с.

30.   Левин, Л. Девелопмент: новое слово на рынке недвижимости [Текст] / Л. Левин // Недвижимость за рубежом и в России. - 2003. - 595 с.

31.     Мазур. И.И. Девелопмент недвижимости: Справочник для профессионалов. [Текст] / И.И. Мазур, В.Д. Шапиров - М.: Омега -Л, 2009. - 928с.

.        Мазур И.И. и др. Управление проектами: Учеб. пособие для вузов [Текст] / И.И. Мазур, и др. - М.: Омега-Л, 2006. - 768 с.

.        Максимов, С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) [Текст] / С.Н . Максимов. - СПб.: Питер, 2007. - 432 с.

34.   Максимов. С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости [Текст] / С.Н. Максимов - Спб: Питер. 2007 - 272с.

35.     Максимов. С.Н. Управление недвижимостью [Текст] / С.Н.Максимов - М.; Дело, 2008. 432с.

36.   Мак-Лин Инвестирование в недвижимость [Текст] / Мак-Лин, Э. Джеймс, Элдред, В. Гари. - М.: ООО «И.Д. Вильямс», 2007. - 452 с.

.        Малыч, М.Л. Экономические основы управления инвестициями в объекты недвижимости [Текст] / М.Л. Малыч. - М.: Высшая школа, 2009. - 379 с.

39.   Марченко. А.В. Экономика и управление недвижимостью [Текст] /А.В. Марченко - Ростов н/Д: Феникс 2007. - 448с.

40.     Попов В.М. Деловое планирование. Методы. Организация. Современная практика [Текст] / В.М. Попов - М.: Финансы и статистика, 2007. - 628 с.

41.   Разу М.Л. Управление коммерческой недвижимостью [Текст] / М.Л. Разу. - М.: КНОРУС, 2009. - 211 с.

42.     Ример М.И. и др. Экономическая оценка инвестиций <http://institutiones.com/download/books/1492-ekonomicheskaya-ocenka-investicij.html> [Текст] / М.И. Ример и др. - Изд-во «Питер»,2008 г. - 480 с.

43.   Севостьянов. А.В. Экономика недвижимости [Текст] / А.В.Севостьянов - М.: КолосС. 2007 - 276с.

44.     Степанов И.М. Бизнес-планы. Полное справочное руководство [Текст] / И.М. Степанов - М.: Лаборатория Базовых Знаний, 2007. - 240 с.

.        Скворцов. О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте [Текст] / О.Ю. Скворцов - М.: Волтерс Клувер, 2006. - 368с.

46.   Хруцкий, В.Е. Современный маркетинг: Настольная книга по исследованию рынка [Текст] / В.Е. Хруцкий, И.В. Корнеева. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 711 с.

. Цыганенко. В.С. Экономика рынка недвижимости. [Текст] /В.С. Цыганенко - СПб.: СПбГИТМО, 2008. - 210с.

48.     Черняк. В.З. Управление недвижимостью [Текст] В.З. Черняк - М.: Экзамен, 2007 - 415с.

49.   Шабалин. В.Г. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках в новейших вопросах и ответах [Текст] / В.Г. Шабалин -12-е изд., перераб. и доп. - Москва: «Филинъ»: Омега-Л. 2007. - 744с.

50.     Щербакова, Н.А. Экономика недвижимости [Текст] / Н.А. Щербаков. - Ростов н/Д: Феникс, 2005.- 598 с.

51.   Операции с недвижимым имуществом: методические указания по проведению преддипломной практики и выполнению выпускной квалификационной работы [Текст] / сост. И.П. Щеголева, С.В. Домина; Самарск. гос. арх. - строит. ун-т. - Самара 2009. - 42с.

52.     Оценка объектов недвижимости: методические указания к практическим занятиям [Текст] / сост. С.В.Домина; Самарск. гос. арх.-строит. ун-т. - Самара, 2008. - 87с.

.        «Аренда жилых и нежилых помещений» [Текст] // Сборник Нормативных документов с комментариями, М., 2009. - 432с.

.        «Коммерческая недвижимость. Аренда» [Текст] // Зеленая площадь.- 2011, - №19(386) С. 122-138

55.   «Коммерческая недвижимость. Продажа» [Текст] // Зеленая площадь.- 2011, - №19(386) С. 104-121

56.     Колесникова. И. Аренда склада в «квадратах» и рублях [Текст] / И.Колесникова // Новости ранка недвижимости. - 2010. - №22. - С. 92-93.

57.     Деловой квартал. Офис для небольшой компании: арендовать или купить? [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://dkvartal.ru.

.        Компания Веcar Commercial Priperty Коммерческая недвижимость [Электронный ресурс] - Режим доступа: www.becar.ru

.        Компания Весаr. Офисная недвижимость в Самаре [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://investorkirov.ru/news/topics.php?ID=2055.

.        Консалтинговая компания ЛАД. Коммерческая недвижимость Самары [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.shopandmall.ru/analyt.php?cod=7

.        Моисеева М. Коммерческая недвижимость: покупка или аренда [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.bonn.ru/info/articles/analitika/1167134353/.

.        Новости рынка недвижимости Самары [Электронный ресурс] - Режим доступа: <http://www.nrn.ru/article2.shtml?aid=857>

.        Обзор рынка коммерческой недвижимости [Электронный ресурс] - Режим доступа: <http://www.rbc.ru/reviews/commercial-realty/chapter2-regions.shtml>

.        Обзор недвижимости. Исследование рынка коммерческой недвижимости крупнейших городов России [Электронный ресурс] - Режим доступа: <http://www.issledovanie.ru/index.php?dir=show_issl&idx=354>

65.   Пейзер Р.Б. Профессиональный девелопмент дендвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса.[Электронный ресурс] - Режим доступа www.pred.uli.org

66.     Поволжский Центр Развития Самара. Обзор рынка офисной Недвижимости за 2009 год [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.arendator.ru/articles/2/art/35050/pg/1/.

.        Рынок коммерческой недвижимости Самары Электронный ресурс] - Режим доступа: <http://www.estimation.ru/ru/analytics/2008/04/09-1-2/>

.        Самарская администрация [Электронный ресурс] - Режим доступа: <http://adm.citysamara.ru/rayoni/rayonsov/histrsov/>

69.   Семеновская Н. Офис для фирмы: купить или арендовать [Электронный ресурс] - Режим доступа: http:www.mvn.ru/mi/29636.html.

70.     ЭКСО-Самара Ситуация на рынке коммерческой недвижимости города Самары по итогам 1 квартала 2010 года [Электронный ресурс] - Режим доступа http://www.exsosamara.ru/content/File/Market%20reviews/samara_commercial_2010-lq_valid.pdf.