Система оценки земельного участка

Система оценки земельного участка

Содержание

Введение

. Земля как объект экономической оценки

.1 Правовые основы земельных отношений

.3 Подходы к оценке земельных участков.

. Общая характеристика социально-экономического положения Самарской области и анализ рынка земельных участков

.1 Основные территориально-экономические характеристики Самарской области

.2 Описание Волжского района Самарской области

.3 Земельный рынок России и его особенности

.4 Рынок земельных участков в Самаре

. Определение стоимости земельного участка

.1 Характеристика объекта оценки и его описание

.2 Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий ОАО СХП «Черновский»

.3 Расчет итоговой рыночной стоимости

Библиографический список

Введение

В данной работе на тему «Определение стоимости земельного участка, расположенного в совхозе «Черновский»» Будут рассматриваться следующее:

земля как объект экономической оценки;

доходный подход к оценке земельных участков (метод прямой капитализации, капитализация доходов по периодам, техника остатка дохода для земли);

сравнительный подход к оценке земельных участков (метод сравнения продаж (способы типичного участка и единицы сравнения), метод персонала);

затратный подход к оценке земельных участков (метод изъятия, метод определения затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструктуру).

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

) спецификой данного объекта;

) неразработанностью нормативно-правовой базы;

) неразвитостью земельного рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.

Природные ресурсы являются национальным богатством народов, естественной основой устойчивого социально-экономического развития, определяя, в конечном счете саму возможность существования человека. Одним из важнейших природных богатств в нашей стране являются земельные ресурсы. Среди земель разного назначения городские, на которых сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека, представляют наибольшую ценность. В условиях административно-командной системы предприятия не были экономически заинтересованы в рациональном использовании земельных ресурсов, их охране и воспроизводстве, хотя такая обязанность на них возлагалась законодательством. Более того, расходы на охрану земельных ресурсов являлись фактором, снижающим итоговые результаты деятельности предприятия.

Бесплатность землепользования, много лет определявшая бесхозяйственное отношение к земле в нашей стране, способствовала расточительному, нерациональному использованию ценнейшего ресурса - городских земель. Это приводило к гипертрофированному росту территорий городов и промышленных комплексов и в связи с этим к необоснованному изъятию под строительство в завышенных размерах сельскохозяйственных угодий и лесопокрытых территорий. Увеличивалась протяженность инженерных и транспортных коммуникаций, деградировала природная среда вокруг городов, росли стоимость всех видов обустройства территорий и издержки эксплуатации как производственных, так и в инженерных системах городов. Все это негативно сказывалось на эффективности производства и удобствах проживания населения.

Переход к рыночным отношениям в сфере землепользования связан с формированием экономического механизма, призванного соединить интересы экономики и рационального использования земельных ресурсов. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный рынок находится в стадии становления. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала. Земельные отношения крайне политизированы. Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка автоматизированной системы земельного кадастра. Достоверная кадастровая информация позволяет принимать более эффективные решения на уровне города, а также воздействовать на рынок земли и недвижимости, обеспечивать надежность операций с землей.

Надежная информация о земле имеет исключительно важное значение для управления земельными ресурсами, будь то развитие устойчивого сельского хозяйства или управление развитием городов. Автоматизированные системы ведения государственного земельного кадастра становятся очень полезным инструментом для управления городскими землями. Этим объясняется актуальность темы дипломной работы.

Для написания работы использовались следующие методы исследований: изучение источников литературы, сравнительный метод, диалектический метод, картографический метод и статистический метод.

В процессе работы использовались следующие источники информации: нормативно-правовые документы, регламентирующие земельные отношения, статистические сборники по основным параметрам социально-экономического развития Самары, материалы правил застройки, экономической оценки и инвентаризации городской территории. Кроме того, были использованы учебные пособия, периодические издания, средства Интернет для изучения теории вопроса кадастровых систем. Многие данные взяты непосредственно из базы данных кадастровой системы г. Самары и Самарской области.

1. Земля как объект экономической оценки

1.1 Правовые основы земельных отношений

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

) спецификой данного объекта;

) неразработанностью нормативно-правовой базы;

) неразвитостью земельного рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.

Земельные отношения включают установленные земельным законодательством:

а) порядок предоставления или изъятия земельного участка;

б) права и обязанности землепользователя, права по распоряжению земельным участком, купе-продаже, залогу;

в) плата за землю, налогообложение;

г) санкции за нарушение земельного законодательства.

 В Конституции РФ подчеркивается, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9).

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 36).

Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов РФ, являются государственной собственностью. В ее составе выделяют земли федерального значения, которые имеют общероссийское значение, а их правовой режим установлен федеральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства РФ.

В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

Граждане РФ могут иметь земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица РФ могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.

В Гражданском кодексе РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (статья 129).

Основным земельным законодательным актом является Земельный кодекс, который был принят 25 апреля 1991 года. Земельный кодекс определил цели и задачи земельного законодательства Российской Федерации и ее субъектов, отграничил его от других отраслей - лесного, о недрах, водного и других. В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам, порядок возникновения и прекращения прав, контроля, ответственности и другие вопросы.

В соответствии с Земельным кодексом отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую производятся с изменением их целевого назначения. В Земельном кодексе закреплены:

- компетенция Российской Федерации и ее субъектов, государственных органов всех уровней по регулированию земельных
отношений;

все формы права собственности и других прав на землю;

права и обязанности всех собственников земли;

порядок ведения земельного кадастра и мониторинга, землеустройства;

меры правовой охраны земель;

порядок разрешения земельных споров;

ответственность за нарушение земельного законодательства.

Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Зонирование земель - разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования. Зонирование земель осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Основные положения и принципы зонирования земель определяются Правительством РФ. Планы зонирования земель утверждаются постановлениями соответствующих органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления.

Целевое назначение земель - установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным законодательством и законом о недрах, и распространяется на земли определенной категории.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Разрешенное использование земельного участка - использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременении.

Разрешенное использование определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации. Разрешенное использование земельного участка может содержать требования к:

способам использования земельного участка и запрещению
тех из них, которые ведут к деградации земли и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

- размещению социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;

- видам пользования, оказывающим негативное воздействие на здоровье человека или связанным с повышенной для него опасностью;

предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую
природную среду;

сохранению зеленых насаждений;

- иным требованиям, установленным федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в следующих документах:

-в постановлениях органов исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;

в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;

- в документах государственного земельного кадастра;

в документах государственной регистрации.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и другие), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государственной регистрации.

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

Участниками земельных отношений являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические лица и граждане РФ. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:

а)       земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б)      при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

         как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

         как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

в)      земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех странах государство регулирует использование земли одновременно, как природного и хозяйственного объектов;

г)       в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

д)      использованием и охраной земли в Российской Федерации
как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно-обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 году земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное количество граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры. Земельные участки в частной собственности, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства в настоящее время имеют 44,2 млн. граждан.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: земли поселений, сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются наиболее сложными объектами для оценки.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

К землям промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения относятся земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки является земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли).

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

1.2 Экономические принципы оценки земли

Земельный участок - часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.

Кадастровая оценка земли - это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам (кластерам).

Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки - создание базы для налогообложения. В соответствии с гл. 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, специальной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводится с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Правительство Российской Федерации или уполномоченные им органы федеральной исполнительной власти разрабатывают и утверждают:

-       порядок проведения и методику кадастровой оценки земли для налогообложения и иных государственных целей, предусмотренных федеральными законами. В соответствии со ст. 66 ЗК РФ органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);

-       методики рыночной оценки земельного участка в случаях изъятия участка для государственных или муниципальных нужд, проведения судебной экспертизы, продажи, залога и внесения в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

-       методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.

Экономические принципы оценки земли условно можно разделить на три группы.

Первую группу принципов оценки образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников.

Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его полезность и стоимость.

Полезность выступает ключевым критерием для оценки любого недвижимого имущества. Полезность - понятие относительное, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Для некоторых видов недвижимого имущества оптимальная полезность достигается, если объекты эксплуатируются как отдельные, другие могут оказаться более полезными в составе некоторого комплекса.

Поэтому целесообразно различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, и его полезность как части комплекса. Оценщик должен рассматривать имущество так, как его воспринимает рынок: либо как отдельный объект, либо как часть имущественного комплекса.

В экономической оценке полезность обусловлена совокупностью характеристик земельного участка, которые определяют целевое назначение, возможность и способы его эксплуатации, а в результате - величину и сроки получения доходов или других выгод от использования земли, таких как эксплуатация, способом режиме или связь с историческими ценностями. Основными признаками, по которым определяется полезность конкретного земельного участка, могут быть объем и характер правомочий собственника земельного участка, формы и величина выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования участка и иные характеристики условий землепользования или местоположения (например, престижность).

Полезность для каждого потребителя индивидуальна, она количественно и качественно определена во времени и пространстве. Например, для сельскохозяйственных и лесных земель полезность обусловлена величиной ренты по плодородию и местоположению, а для земель под застройку особое значение имеет местоположение, внешнее окружение и потенциал повышения стоимости конкретного участка.

Необходимо особо подчеркнуть, что земля выступает в качестве общественного блага, поскольку она служит местом обитания и условием жизни людей, выполняя важнейшую экологическую функцию. Поэтому весь земельный фонд страны не может являться объектом коммерческого использования. Он включает земли различного целевого назначения, которые удовлетворяют не только индивидуальные, но и общественные потребности. К объектам совместного использования относятся национальные парки и заповедники, культовые и исторические территории, некоммерческие государственные объекты недвижимости и т.п. Кроме того, совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами, земельным, гражданским, лесным, экологическим законодательством.

Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учитывает возможность альтернативного выбора для покупателя, т.е. при наличии определенного числа однородных (по полезности или доходности) земельных участков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принцип замещения определяет максимальную стоимость единого объекта недвижимости. Например, для земельных участков в населенных пунктах верхняя граница рыночной стоимости недвижимости устанавливается на основе затрат на строительство заменяющей недвижимости в приемлемые сроки.

Принцип замещения наиболее полно реализуется в новых поселениях, районах массовой жилой и дачной застройки, где высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов и преобладают однотипные, земельные участки.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).

Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов. По отношению к земле сельскохозяйственного назначения принцип ожидания проявляется в том, что стоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства.

Стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую можно будет получить от эксплуатации земельного участка со строениями.

Кроме того, поскольку использование земельных участков носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе всегда учитывает перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении данный принцип заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов спроса и предложения, конкуренции, отражающих текущую рыночную ситуацию.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Согласно классической теории экономики, разработанной первоначально для сельскохозяйственных земель, доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный, а стоимость земли определяется величиной остаточного дохода.

Как известно, процесс любого производства представляет собой соединение четырех групп факторов: земли, труда, вещественного капитала и предпринимательских способностей (менеджмента). Так как земля неподвижна, то труд, капитал и управление должны быть привлечены к ней.

Поэтому собственник земли, сначала должен оплатить расходы по привлечению других факторов производства, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Принцип остаточной продуктивности можно проиллюстрировать с помощью таблицы 1.

Для плодородной земли характерен более высокий доход, и поэтому она будет обладать более высокой стоимостью. Если возрастет цена сельскохозяйственных продуктов, то возрастет остаточный доход от земли и сама стоимость земли.

Таким образом, принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена сильным колебаниям.

Таблица 1 - Остаточная продуктивность земли

Фактор производства	Форма компенсации
Труд	Заработная плата, комиссионные вознаграждения
Вещественный капитал (здания, сооружения, оборудование и технические средства)	Процент на вложенный капитал плюс амортизация
Менеджмент	Прибыль, вознаграждение управляющим
Земельный участок	Остаток дохода, приходящийся на земельный участок

Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.

Предельная производительность земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, выступающих в качестве основного средства производства, связана с понятием естественного и экономического плодородия почвы. Если первое обусловлено природными факторами, то экономическое плодородие достигается за счет целенаправленного улучшения свойств почвы и более эффективного ее использования путем интенсификации производства на основе применения машин, удобрений, передовой агротехники, т.е. связано с научно-технической революцией и деятельностью человека. При рациональной системе хозяйствования происходит повышение плодородия почвы. Важным условием этого выступает государственный контроль за соблюдением земельного законодательства, использованием и охраной земель, который осуществляют федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ, специально уполномоченные органы государственной власти по контролю за использованием и охраной земель, а также органы местного самоуправления. К сожалению, на практике имеется много примеров истощения плодородия почв.

В населенных пунктах принцип предельной производительности учитывается через возрастающую или уменьшающуюся доходность каждой части земельного участка с улучшениями.

Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.

Для земельных участков с улучшениями сбалансированность характеризуется показателями емкости и эффективности. Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к данному земельному участку. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки. Например, живописный вид участка, его естественные особенности - растительность, наличие ручьев и водоемов, престижное местоположение - могут обусловить более эффективное использование при строительстве коттеджей по сравнению со строительством производственных или складских помещений.

Таким образом, максимальная стоимость земельного участка достигается в том случае, когда его застройка является сбалансированной.

Сбалансированность нарушается, если сооружения на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например его размеру. Так, в настоящее время в ближайшем Подмосковье при коттеджной застройке сбалансированным является соотношение между площадью коттеджа и общей площадью земельного участка не менее 1:10.

Принципы предельной производительности и сбалансированности играют большую роль при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них означает, что физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Характерная черта земельного участка заключается в том, что он не может быть перемещен с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход земельного участка от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на него. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на земельную недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее земельный рынок, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости.

Третья группа принципов оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

Спрос на земельные участки формируется под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на следующие группы:

экономические: темпы экономического роста, развитие инфраструктуры и транспорта, уровень занятости населения, величина доходов и цен, отраслевая и региональная структура производства и др.;

демографические: численность и плотность населения в данном регионе, возрастной и профессиональный состав, миграция населения, средний размер семьи и др.;

природно-климатические: продолжительность времен года, водный режим, физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка) и др.;

административные: территориально-экономическое зонирование, политика государства в области налогов, цен, кредита, правовое регулирование земельного рынка.

Предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Взаимодействие спроса и предложения на землю в краткосрочном периоде можно проиллюстрировать (рис. 1)

.

Рисунок 1 - Взаимодействие спроса и предложения на землю в краткосрочном периоде: D - спрос; S - предложение, Р - цена

В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по категориям пользователей. Например, с 1990 по 2008 гг. площадь земель, находящихся в ведении городских, поселковых и сельских администраций увеличилась на 11,6 млн. га за счет передачи земель, ранее входивших в земли колхозов, совхозов и государственного лесного фонда; площадь земель промышленности, транспорта и иного специального назначения возросла на 0,7 млн. га; земли особо охраняемых территорий увеличились на 16,8 млн. га; земли сельскохозяйственного назначения уменьшились на 238,1 млн. га; земли запаса уменьшились на 24,1 млн. га.

Таким образом, предложение земельных участков, пользующихся наибольшим рыночным спросом - земель под застройку, - имеет тенденцию к росту за счет сокращения лесного фонда и земель запаса. Графически кривая предложения земель указанной категории не является вертикальной линией, т.е. абсолютно неэластичной, а имеет низкую эластичность.

Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные участки. Принцип спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования, формы собственности и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на земельный рынок и усиливает конкуренцию. Однако при наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов, а в конечном счете приводит к искажению реальной стоимости земли. Особенно опасен этот процесс для стадии зарождения и становления рыночных земельных отношений, что характерно для нашей страны.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожидается обострение соперничества, то оценщик пли уменьшает величину прогнозируемых доходов или повышает степень риска. Кроме того, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность дальнейшего поступления дохода требует тщательного обоснования, например заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов.

Использование земельного участка будет эффективным, если затраты на его приобретение и освоение соответствуют полезности или доходности построенного на нем объекта недвижимости и отвечают существующим в данном регионе стандартам, потребностям и ожиданиям. Таким образом, соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобства и услуг, предлагаемых имущественным комплексом, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип соответствия требует определенного местоположения участка с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве складских помещений предпочтение отдается участкам, имеющим выход на крупные шоссе или железнодорожные станции. Для таких объектов как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины хозяйственных товаров, запчастей, горюче-смазочных материалов большое значение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

При выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вред планируемой застройке. Например, не допускается сочетание объектов отдыха и малопривлекательных производственных зданий и сооружений, загрязняющих окружающую среду, источников шума, неприятных запахов и т.п.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, и учет внешнего окружения.

Земельные участки, наряду с расположенными на них объектами недвижимости, подвержены влиянию внешних факторов значительно больше, чем любой другой вид товаров или услуг. Это обусловлено физической неподвижностью земли, ее фиксированным местоположением. При этом можно выделить несколько уровней внешнего воздействия:

макроэкономический;

региональный;

местный.

На макроэкономическом уровне на рыночную стоимость земельных участков оказывают влияние такие факторы как: тенденции развития экономики, темпы экономического роста, структурные преобразования, уровень занятости и реальных доходов населения, налогообложение имущества, государственная земельная и кредитная политика, законодательство по охране окружающей среды и др.

На региональном и местном уровне велико воздействие местного законодательства, налоговой политики администрации, интенсивности строительства, уровня развития ипотеки, инфраструктуры в районе и особенно транспорта. Необходимо также учитывать, на какой стадии развития (рост, зрелость, упадок) находятся город, район или отрасль производства.

Влияние указанных ранее трех групп принципов оценки обобщает принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

НЭИ означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности единого объекта недвижимости. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости земли.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

НЭИ определяется как использование, которое:

         является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая нормы землепользования и охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, благоустройству прилегающей территории;

физически осуществимо;

финансово выполнимо;

обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка.

В российской практике НЭИ обычно оценивается в два этапа: рассматривается, во-первых, незастроенный земельный участок, во-вторых, участок земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также перспектив развития района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то, как показывает практика, его существующее использование может не соответствовать наиболее эффективному варианту. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.

В МСО наиболее эффективное использование имущества определяется как вероятное, физически возможное, имеющее надлежащее оправдание, юридически допустимое и финансово осуществимое и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

Применение этого определения позволяет оценщику определять степень износа и устаревания зданий, объективно обусловленный характер улучшений для земельного участка, судить об осуществимости реабилитационных и реновационных проектов, а также ориентироваться во многих других ситуациях, связанных с оценкой. В МСО описываются следующие ситуации:

на рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием между спросом и предложением, наиболее эффективным использованием имущества может быть его сохранение для будущего использования;

в других ситуациях, когда можно выявить несколько типов потенциально наиболее эффективного использования, оценщику следует рассмотреть такие альтернативные варианты использования и ожидаемые уровни доходов и расходов;

там, где использование земли и зонирование находятся в состоянии изменения, наиболее эффективное использование имущества в настоящий момент может быть промежуточным использованием.

Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости.

НЭИ может изменяться с течением времени. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип НЭИ является исходной предпосылкой, на которой строится заключение о рыночной стоимости земельного участка. Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают текущих требований развивающегося земельного рынка, и поэтому фактическое использование земельного участка может не соответствовать наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки земельного участка тесно взаимосвязаны и в зависимости от специфики оцениваемого объекта, назначения земли, используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Изложенные выше принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке земельного участка: доходный, сравнительный и затратный.

 

.3 Подходы к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса охватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена с учетом доходности земли и объекта бизнеса в целом, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или других выгод.

Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод капитализации доходов (земельной ренты), метод остатка и метод предполагаемого использования.

Метод капитализации доходов основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель - умножением на срок капитализации. При этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Техника расчетов с помощью доходного подхода сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы 1:

Стоимость земли =  (1)

При использовании данного метода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовительных предприятий;

часть дохода от объекта бизнеса, приходящаяся на земельный участок;

арендная плата для оценки земель поселений, предоставляемых под промышленную застройку;

доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой при доходном подходе является определение ставки капитализации. На практике сложилось несколько способов расчета ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый способ - рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Риски инвестиций в земельный участок в развитых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкладам в банки высокой категории надежности. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% - средняя учетная ставка в Испании. В России данный способ в настоящее время применить трудно, поскольку финансовый рынок характеризуется высокой нестабильностью.

Второй способ - расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке стоимости права долгосрочной аренды городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:

безрисковую ставку, например, процентную ставку Сбербанка России по валютным вкладам или средневзвешенную ставку дохода по валютным вкладам банков высшей категории надежности;

региональный риск, учитывающий уровень экономической активности в регионе, зоны рискованного земледелия и другие региональные факторы;

риск ликвидности, он связан с возможностью возникновения потерь при реализации земельного участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий способ - анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки).

Данный способ прост, но требует достоверной информации о продажах сравнимых земельных участков. Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи по объектам-аналогам. Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по имеющимся продажам.

Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в городах и населенных пунктах, может использоваться метод капитализации земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и (или) пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость права аренды методом прямой капитализации. Метод капитализации земельной арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. В российских городах органы местного управления утверждают сейчас базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: деятельности арендатора, коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

= A6 × Kd × Kp ·× S, (2)

где Аб - базовая ставка арендной платы за один квадратный метр;

Кd - коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр - коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка; - площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и месторасположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить из анализа рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку, и величин арендной платы.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:

имеющиеся объекты соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование;

стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости). При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

При оценке стоимости земельного участка осуществляется расчет:

стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определенный период времени, как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений;

остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

Метод остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при типовой застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и определяется стоимость неосвоенной земли.

При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий в России необходимо учитывать, что они только недавно стали объектом купли-продажи и на них отсутствуют объекты недвижимости (здания, сооружения), а это исключает применение метода парных продаж и затратного подхода. Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты. Процедура оценки включает следующие этапы.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации ренты и методом сравнения продаж;

земли, занятые зданиями, строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Они оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья;

земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности. Они учитываются при оценке сельскохозяйственных угодий.

Далее определяется состав почв на территории оцениваемого участка. Для этого используют карту обследования почв и очерк (отчет) о почвах. На их основе выделяются группы почв по оцениваемому участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ. Источник материалов о почвах - региональный институт по землеустройству или землеустроительное предприятие.

На втором этапе вычисляется нормативная урожайность по каждой группе почв для основных сельскохозяйственных культур (пять-семь видов). Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. В качестве показателя нормативной урожайности может использоваться величина нормальной урожайности.

На базе статистической отчетности по области можно рассчитать среднюю фактическую урожайность за несколько последних лет.

При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Поэтому необходимо исходить из рекомендуемой зональной структуры посевов или фактически сложившейся структуры посевов. Источник материалов - зональные системы земледелия.

На третьем этапе рассчитывается величина земельной ренты по главным возделываемым сельскохозяйственным культурам.

Земельная рента = Валовой доход - Затраты (с учетом прибыли) (3)

Валовой доход = Цена продажи × Нормативная урожайность. (4)

Для расчетов используется фактическая информация по административному району, в котором проводится оценка.

Цена продажи сельскохозяйственных продуктов выступает в качестве общественно необходимых затрат и определяется по рыночным ценам типичных продаж оптовых партий.

Индивидуальные затраты устанавливаются по данным бухгалтерской отчетности. Для более точного исчисления затрат можно использовать зональные технологические карты возделывания и уборки культур, в которых расписаны все технологические операции и нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и затрат труда по каждой операции. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции включают: заработную плату, семена, горюче-смазочные материалы, удобрения, автотранспорт, амортизацию, текущий ремонт, общехозяйственные и общепроизводственные затраты. При расчете издержек учитывают также уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При нахождении величины затрат нужно учитывать местоположение оцениваемых земель. Рыночное местоположение земель сельскохозяйственных производителей определяется по нормативным транспортным расходам на перевозки за пределами данного хозяйства, которые устанавливаются в расчете на 1 га пашни хозяйства. Для определения таких затрат рассчитываются:

средневзвешенное эквивалентное расстояние (с учетом класса дорог) перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства (Pv км). Коэффициенты перевода расстояний перевозок грузов по различным дорогам в эквивалентное расстояние: по асфальтированным и с твердым покрытием - 1,0; щебенчатым - 1,5; грунтовым - 2,5;

средневзвешенное эквивалентное расстояние перевозок за пределы хозяйства в среднем по области (Ро, км);

отклонение средневзвешенного расстояния хозяйства от областного (±Р) по формуле 5:

±Р = Ро - Рx (5)

Дифференциальная рента по местоположению, обусловленная нормативными транспортными расходами на перевозки за пределы хозяйства в расчете на 1 га пашни, рассчитывается по формуле 6:

Рента по местоположению = Т × (±Р) × Г, (6)

где Т - стоимость транспортировки 1 т сельскохозяйственных грузов на расстояние в 1 км в среднем по области, руб.;

±Р - разность расстояний перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства в среднем по области и по хозяйству, км;

Г - средняя грузоемкость 1 га пашни хозяйств области; объем грузов, ввозимых в хозяйства и вывозимых за их пределы, в расчете на 1 га пашни, т/га.

Прибыль предпринимателя может быть рассчитана на основе среднеотраслевой рентабельности сельскохозяйственного производства.

По наибольшему удельному весу в товарной продукции определяется наиболее доходная для данной природно-экономической зоны культура или несколько культур. Выбор наиболее доходной культуры для данной группы почв и соответственно максимального значения ренты обусловлен:

применением принципа наиболее эффективного использования при оценке сельскохозяйственных угодий;

низким доходом в сельскохозяйственном производстве.

Отсутствие ренты при расчетах по какой-либо сельскохозяйственной культуре свидетельствует о том, что данную группу почв нецелесообразно использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить после перевода земельного участка в более низкую категорию пригодности. Например, если в качестве пашни земельный участок не дает ренты, то стоимость участка оценивается при использовании его под сенокос.

Все сельскохозяйственные земли по пригодности подразделяются на три категории:

пригодные под любое сельскохозяйственное использование, в том числе под полевые культуры (пашни, многолетние насаждения);

малопригодные под полевые культуры, но пригодные под кормовые угодья (сенокосы, пастбища);

не пригодные для использования в сельском хозяйстве без коренной мелиорации (болота и т.п.).

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из нормативной урожайности, которая определяется пересчетом в центнеры кормовых единиц (1ц кормовых единиц равняется 1 ц овса) на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции.

На четвертом этапе для расчета рыночной стоимости сельскохозяйственной земли полученная величина земельной ренты делится на ставку капитализации.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж и метод распределения.

Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Подразумевается также, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа.

Первый этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка - процесс разбиения рынка на секторы, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам типичного объекта для данного сегмента земельного рынка относятся:

зонирование и целевое назначение использования земли;

плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;

местоположение;

передаваемые юридические права собственности и др.

Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта охватывают:

инвестиционную мотивацию;

платежеспособность;

социально-юридический статус;

источники и формы финансирования;

предпочтения покупателей и др.

В результате сегментирования земельного рынка выделяются участки (сегменты):

используемые для целей садоводства и огородничества;

используемые для индивидуального жилищного строительства;

используемые для массового жилищного строительства;

под объектами коммерческой недвижимости;

под промышленными объектами и т.п.;

незастроенные земельные.

Далее выявляются недавние продажи сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка, производится сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли. Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки. Например, в Испании метод сравнения стоимости основан, по крайней мере, на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений.

Второй этап. Проверка информации о сделках с земельными участками. На этом этапе проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки - одинаковое назначение и разрешенное использование. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Третий этап. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: за какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок? Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков обычно рассматривают шесть элементов:

права собственности; корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой;

условия финансирования; условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита;

условия продажи; корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка;

дата продажи; при сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две корректировки: одна, учитывающая динамику цен продаж на данный вариант землепользования; другая - на местоположение земельного участка. Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен;

местоположение; при сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам. При оценке территории под объектами бизнеса, прежде всего, учитывают:

уровень развития производственной инфраструктуры;

наличие рельсовых путей или транспортных магистралей;

обеспеченность трудовыми ресурсами;

нормы зонирования и градостроительные требования.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку. Если сопоставимый участок находится в другом районе, то нужно провести анализ возможных различий между этими районами;

физические характеристики; в процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Цены продажи сравнимых объектов корректируются в следующем порядке. В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые вносятся путем последовательного применения корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка. Во вторую очередь выполняются кор­ректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку, они вносятся в любом порядке.

Сравнение по элементам земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые значительно отличаются по элементам сравнения.

Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка - 600 долл. за одну сотку.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

цена за 1 га - при продаже или сдаче в аренду больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки;

цена за 1 м - при продаже или сдаче в аренду земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям;

цена за 1 фронтальный метр - часто применяется в зарубежной практике при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе;

цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форму участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков;

цена за единицу плотности; нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При использовании способа единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Способ единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по элементам сравнения.

Преимуществом способа единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Особенно широко способ используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке.

Четвертый этап. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для вычисления более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка требуется следующая информация:

титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, ограничения и сервитуты;

категория земель, в границах которых расположен земельный участок, его разрешенное использование;

физические характеристики участка;

данные о взаимосвязи участка с окружением;

экономические факторы, характеризующие участок.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным методам, в частности методу распределения.

Метод распределения предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод распределения основан на расчете соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части: стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка (формула 7):

 (7)

Также существует и затратный подход. При затратном подходе к оценке рыночной стоимости земельного участка исходят из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности объекта бизнеса в приемлемый для строительства период.

Затратный подход к оценке земельного участка включает метод выделения, оценку по нормативной цене земли с учетом затрат на инфраструктуру.

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами. К условиям применения метода относятся:

наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

2 Общая характеристика социально-экономического положения Самарской области и анализ рынка земельных участков

2.1 Основные территориально-экономические характеристики Самарской области

Самарская область расположена в юго-восточной части европейской территории России в среднем течении крупнейшей в Европе реки Волги и занимает площадь 53,6 тыс. кв. км, что составляет 0,31% территории России. На севере она граничит с Республикой Татарстан, на юге - с Саратовской областью, на востоке - с Оренбургской областью, на северо-западе - с Ульяновской областью. Область протянулась с севера на юг на 335 км и с запада на восток на 315 км. Будучи лесостепным, по характеру, краем, Самарская область на севере покрыта хвойными и широколиственными лесами, а ее юг и восток занимают преимущественно степные районы. Крупнейшим горным массивом области и одновременно одним из красивейших мест России являются Жигулевские горы, расположенные непосредственно в излучине Самарской Луки. Помимо Волги - главной водной артерии региона, наиболее значительными реками являются Самара, Сок, Кинель, Большой Иргиз, Кондурча.

Климат. Самарская область имеет резко континентальный климат, со среднегодовой температурой воздуха +3,8 градусов по Цельсию, средней температурой января -13,9 градуса, средней температурой июля +20,1 градуса. Близость безводных азиатских полупустынь сказывается на климате южных регионов области, что выражается в периодических засухах. Это же обстоятельство делает значительные земельные угодья области зоной рискованного земледелия.

Полезные ископаемые и природные ресурсы. Основными полезными ископаемыми области являются нефть и попутный газ. Разведка их месторождений, добыча и переработка давно стали важной составляющей экономического потенциала области. К иным видам полезных ископаемых, находящихся в недрах Самарской области, относятся горючий сланец, силикатная глина, самородная сеpa, минеральные и радоновые воды, поваренная соль, строительный камень, ряд других веществ и минералов, имеющих большую экономическую ценность. С возведением в 1957 г. Волжской ГЭС важнейшим гидроэнергетическим ресурсом стала вода Жигулевского моря, образовавшегося выше плотины. Несмотря на ярко выраженный индустриальный характер области, здесь бережно сохраняются уголки живой природы, дикой флоры и фауны. Ключевую роль в этом играют заповедники и природные заказники, и в первую очередь, национальный парк "Самарская Лука", Жигулевский государственный заповедник им. И. И. Спрыгина, заповедник "Бузулукский бор" и т. д. В области водятся лоси, олени, кабаны, косули, волки, зайцы, лисы, барсуки, десятки пород птиц, рыб и насекомых, растут уникальные, нигде больше не встречающиеся, растения.

Население. В Самарской области постоянно проживает 3305,8 тыс. человек, из которых 2662,2 тыс. живет в городах, а 643 тыс. в сельской местности. Крупнейшими городами являются Самара (1210,6 тыс. человек), Тольятти (721,1 тыс. человек), Сызрань (187,3 тыс. человек), Новокуйбышевск (117,6 тыс. человек), Чапаевск (86,7 тыс. человек), Жигулевск (59,8 тыс. человек), Отрадный (53,4 тыс. человек).

Область весьма многонациональна по своему этническому составу. Большинство населения составляют русские - 83,4%. Другие национальности выглядят следующим образом: татары - 3,6%, мордва - 3,6%, чуваши - 3,6%, украинцы - 2,5%, белорусы - 0,6%, казахи - 0,4%, евреи - 0,4%, немцы - 0,3%, башкиры - 0,2%, марийцы - 0,1%, представители других национальностей - 1,3%. В настоящее время активно идет процесс возрождения казачества - первых вольных российских поселенцев на этой земле.

Административно-территориально Самарская область делится на 11 городов (Самара и Тольятти еще разделены, в общей сложности, на 12 городских районов), 24 поселка городского типа и 27 сельских районов (324 сельских администраций и волостей). В область входят города Самара, Тольятти, Сызрань, Новокуйбышевск, Чапаевск, Отрадный, Жигулевск, Октябрьск, Кинель, Похвистнево, Нефтегорск. А также сельские районы - Алексеевский, Безенчукский, Богатовский, Большеглушицкий, Большечерниговский, Борский, Волжский, Елховский, Исаклинский, Камышлинский, Кинельский, Кинель-Черкасский, Клявлинский, Кошкинский, Красноармейский, Красноярский, Нефтегорский, Пестравский, Похвистневский, Приволжский, Сергиевский, Ставропольский, Сызранский, Хворостянский, Челно-Вершинский, Шенталинский, Шигонский.

Рынок недвижимости в г. Самара и Самарской области.

В настоящее время на рынке аренды коммерческой недвижимости г. Самара представлено более 1700 помещений. Из них офисы - 33 %, производственные помещения - 5 %, склады - 22 %, торговые площади, магазины - 22 % и универсальные помещения - 18 %.

Рынок купли-продажи нежилых помещений ничуть не уступает рынку аренды и распределение нежилых помещений на нем выглядит следующим образом: офисы - 41 %, производственные помещения - 6 %, склады - 3 %, торговые площади, магазины - 23 % и универсальные помещения - 27 %.

Растущие показатели объема предложения при практически не изменяющихся арендных ставках и ценах продажи свидетельствуют о количественном насыщении самарского рынка. В условиях, когда серьезного дефицита торгово-офисных объектов нет, на первое место при подборе коммерческого помещения выходят его качественные характеристики и месторасположение. В результате увеличиваются средние по рынку сроки экспозиции, снижаются темпы роста цен. Такие выводы позволяют сделать февральские итоги развития самарского рынка коммерческой недвижимости

На Промышленном рынке продажи коммерческой недвижимости главную роль сегодня играет Октябрьский район. В течение длительного времени он занимает первое место по объему предложения торговых и офисных площадей, демонстрируя почти каждый месяц прирост. В феврале экспозиция офисных помещений здесь увеличилась примерно на 26% (почти на 10 тыс. кв. м), в результате чего общий объем представленных на продажу офисных объектов в этом районе достиг отметки 45,5 тыс. кв. м. Такие показатели наблюдались только в 2005 году, когда рынок офисной недвижимости в Самаре находился в стадии активного роста. В сегменте торговой недвижимости экспозиция Октябрьского района увеличилась на 13,5% (примерно на 2500 кв. м) и достигла уровня 20,8 тыс. кв. м.

Такой прирост торгово-офисных площадей в Промышленном районе обусловлен активной коммерческой и комплексной (сочетающей жилую и торгово-офисную недвижимость) застройкой. На сегодняшний день на разной стадии реализации здесь находится порядка 10 объектов, большинство из которых располагается вдоль Московского шоссе или в непосредственной близости от него. Торгово-офисные площади в составе коммерческих центров, МФК и жилых домов начинают распродаваться еще на стадии строительства объектов. Стоимость квадратного метра таких помещений варьируется в Промышленном районе в пределах 35-60 тыс. руб. за кв. м, в зависимости от стадии готовности, качественных характеристик объекта, этажа и размера приобретаемой площади.

В целом по стоимости коммерческих помещений Октябрьский район продолжает занимать третью позицию после традиционно самых дорогих Ленинского и Самарского районов. В феврале офисные площади здесь продавали в среднем по цене 54,6 тыс. руб. за кв. м, а торговые - 55,5 тыс. руб. за кв. м.

Зона деловой жизни города продолжает расширяться: активно развиваются периферийные районы. Существенно выросла экспозиция офисных площадей в феврале в Кировском районе. Если год назад предложение находилось здесь на уровне 15 тыс. кв. м, то на сегодняшний день планка находится на уровне 22 тыс. кв. м. Однако качество предлагаемой здесь недвижимости остается низким, что отражается на ценах. Кировский устойчиво ассоциируется с самым дешевым по стоимости коммерческой недвижимости районом. В феврале средняя цена 1 кв. м офисных помещений составляла 34,5 тыс. руб. (при среднегородском показателе 51,1 тыс. руб. за кв. м), торговых - 42 тыс. кв. м (при среднегородском показателе 55,13 тыс. руб. за кв. м).

Лидером по цене и торговых, и офисных площадей в феврале был Ленинский район: средняя цена 1 кв. м в обоих сегментах увеличилась и составила в торговом - 76 тыс. руб., в офисном - 66,5 тыс. руб. Самарский район, наоборот, продемонстрировал снижение средних ценовых показателей и в результате опустился на второе место. В феврале цена 1 кв. м здесь равнялась 65,4 тыс. руб. для торговых объектов и 57 тыс. руб. для офисных. ' Снижение произошло за счет появления на рынке более дешевых коммерческих помещений, представленных старым фондом.

Февральские показатели по сегменту аренды коммерческой недвижимости лишний раз подтвердили, что самарский рынок вступил в новую стадию, когда серьезного количественного дефицита площадей уже не наблюдается и на первое место выходит качество предлагаемых объектов.

В первую очередь это находит отражение в снижении темпов роста арендных ставок, которое наблюдается на протяжении нескольких последних месяцев. В феврале среднегородские показатели цены аренды и в офисном, и в торговом сегментах остались на уровне предыдущего месяца. Колебания стоимости наблюдались только по отдельным районам. Сегодня планка требований к арендуемым помещениям растет. Те, что не соответствуют выдвигаемым критериям качества, теряют в цене. Реализовать их оказывается очень сложно, так как спрос на них невысокий, но с рынка они не уходят, продолжая присутствовать в листах предложения и оказывая влияние на средние ценовые показатели. То, что качественная коммерческая недвижимость, расположенная в местах с высокими пешеходным и автомобильным трафиками, устойчиво растет в цене аренды, достигая 2500-3000 руб. за кв. м, нивелируется при подсчете средних по районам и городу показателей снижающимися арендными ставками торгово-офисного неликвида.

Самыми дорогими по стоимости аренды торговых помещений в феврале были Ленинский (1062 руб. за кв. м), Самарский (915 руб. за кв. м) и Октябрьский (880 руб. за кв. м) районы. При этом следует отметить, что тройка лидеров продемонстрировала снижение средних арендных ставок, в то время как более дешевые Кировский, Советский и Железнодорожный районы немного выросли в цене.

В офисном сегменте позиции районов города в феврале не изменились. Наиболее активно развивающимся районом остается Ленинский, коммерческий фонд которого пополняется за счет жилой застройки. Этот же фактор обусловливает ценовую динамику: аренда офисов в жилых новостройках Ленинского района варьируется в пределах 1000-2300 руб. за кв. м - и по своему месторасположению, и по качественным характеристикам (как жилой, так и коммерческой части) это объекты высокого ценового уровня.

2.2 Описание Волжского района Самарской области

Площадь района - 3370 км² (по другой оценке 2481 км²). Основные реки - Волга, Самара, Сок (см. риложение 1).

Район расположен в природной зоне городского округа Самара. За прекрасные пейзажи и чудотворную природу район иногда называют "Волжской Швейцарией".

Охватывая городской округ словно поясом, Волжский район имеет выгодное экономико-географическое положение и является одним из крупнейших производителей сельхозпродукции в области. К тому же, все транспортные потоки проходят через его территорию, что позволяет говорить о районе как о перспективном центре региональной логистики.

Процессы ре-урбанизации расширяют границы города, поэтому территории района являются зонами перспективной застройки. Например, на левом берегу реки Самара планируется создание сверхсовременного микрорайона «ЗАРЕЧЬЕ».

Рождение района относится к 1937 году, когда Постановлением ВЦИК было проведено преобразование Молотовского городского района г. Куйбышева в Молотовский (сельский) район с непосредственным подчинением Куйбышевскому облисполкому. Указом Президиума Верховного Совета от 10 августа 1957 года Молотовский (сельский) район был переименован в Волжский район.

Население района составляет 80 тыс. человек (без города Самары), в том числе в городских условиях проживают около 34 тыс. Всего насчитывается 57 населённых пунктов.

Административное устройство

Городские поселения:

.        Петра Дубрава (поселок Дубовый Гай, поселок Заярье, поселок городского типа Петра Дубрава);

.        Рощинский (поселок городского типа Рощинский);

.        Смышляевка (поселок городского типа Смышляевка, поселок Спутник, поселок городского типа Стройкерамика, поселок Энергетик).

Сельские поселения:

.        Верхняя Подстепновка (поселки Верхняя Подстепновка, Подстепновка, село Преображенка);

.        Воскресенка (село Воскресенка, железнодорожная станция Жигули, поселки Журавли, Зелененький, Молодогвардейский);

.        Дубовый Умет (село Дубовый Умет, поселки Калинка, Культура, Ровно-Владимировка);

.        Курумоч (поселок Власть Труда, село Курумоч, железнодорожная станция Курумоч, железнодорожная станция Мастрюково);

.        Лопатино (поселки Березки, НПС «Дружба», Новоберезовский, Новолопатинский, Придорожный, Самарский, село Лопатино);

.        Подъем-Михайловка (села Подъем-Михайловка, Яблоновый Овраг, поселки Восточный, Дудачный, Озерки, Подлесный, Тридцатый);

.        Просвет (поселки Домашкины Вершины, Пахарь, Просвет);

.        Рождествено (села Выползово, Новинки, Подгоры, Рождествено,

.        Торновое, Шелехметь, поселки Гаврилова Поляна, Усинский)

.        Спиридоновка (село Спиридоновка);

.        Сухая Вязовка (села Березовый Гай, Рассвет, Сухая Вязовка);

.        Черновский (село Белозерки, поселки Нур, Подлесный, Черновский);

.        Черноречье (села Николаевка, Черноречье, поселки Рамушки, Чапаевка);

В районе восемь перерабатывающих и 30 сельскохозяйственных предприятий, 153 фермерских хозяйства и более 18 тысяч личных хозяйств населения. Они специализируются на производстве зерна (пшеница яровая и озимая, рожь, ячмень, просо, гречиха), молока, мяса, овощей (открытый и закрытый грунт), яиц, выпечке хлеба.

На территории района недалеко от посёлка Курумоч функционирует международный аэропорт. Связь с правым берегом реки Волга осуществляется по воде и через плотину Жигулёвской ГЭС. Рядом с посёлком Смышляевка расположен крупный железнодорожный узел и аэропорт.

Рекреационная территория «Девять Озёр» - Алексеевские старицы (озёра).

 

.3 Земельный рынок России и его особенности

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.

. Российская Федерация (Президент, Государственная дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, района, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

. Юридические лица - коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

. Граждане и их объединения, семьи, народы и в, определенных случаях, иностранные граждане.

Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного дохода.

Земельный рынок может сегментировать по следующим критериям.

В зависимости от категории земель различают земли:

сельскохозяйственного значения;

населенных пунктов;

водного фонда;

промышленности и иного специального назначения;

особо охраняемых территорий;

лесного фонда;

земли запаса.

По законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.

В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены:

для индивидуального жилищного строительства;

ведения личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского;

коттеджного строительства;

ведения садово-огороднического хозяйства;

размещения объектов коммерческого назначения;

размещения промышленных, коммунальных и складских объектов;

прочего использования.

В зависимости от права на земельные участки:

право собственности;

право постоянного бессрочного пользования;

право пожизненно наследуемого владения;

право аренды;

сервитут.

Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке. В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях Российской Федерации.

Правовой режим земельного участка включает в себя: целевое назначение, форму собственности, разрешенное использование. Формы собственности после перехода к новым рыночным отношениям в России образовались следующие: федеральная, региональная, муниципальная, частная и др.

2.4 Рынок земельных участков в Самаре

земельный участок стоимость

Земля - уникальный природный ресурс, обладающий целым рядом специфических, только ему присущих свойств, во-первых, он количественно ограничен, во-вторых, произвести искусственно его невозможно; в-третьих, каждая его часть, представляющая собой отдельно взятый земельный участок, используемый для тех или иных целей, различна по своему плодородию (качеству) и местоположению. И, наконец, что самое главное, земля - это основное средство производства в сельском хозяйстве, от качества и интенсивности использования которого во многом зависит эффективность аграрного сектора экономики.

Важнейшей особенностью земли, как средства производства, является ее способность при рациональном использовании сохранять и улучшать свои производственные качества. В то же время пренебрежительное отношение к земле приводит к ее деградации, снижению плодородного слоя и, как следствие, выбытию земель из сельскохозяйственного оборота. Тяжелое финансовое положение, в котором оказалось большинство сельскохозяйственных организаций, привело к тому, что площадь посевов сельскохозяйственных культур из года в год сокращается и, по сравнению с 1990 годом (начало проведения аграрной реформы), уменьшилась на 613 тыс. га и в 2009 году составила 2067 тыс. га. На сегодняшний день в области по разным причинам не используется 243 тыс. га пахотных земель или 8,6 % общей площади пашни, при этом наибольший удельный вес неиспользуемой пашни приходится на паевые земли и земли фонда перераспределения.

Проблема сохранения и повышения производственного потенциала земель в реалиях нынешнего времени должна решаться не только собственниками земельных участков, заинтересованными в долгосрочном использовании земель и получении от ее использования стабильного дохода, но и при активном участии органов государственной власти и местного самоуправления.

Одним из механизмов решения данной проблемы является создание действенного земельного рынка, способного стимулировать вложение денежных средств в АПК и повысить заинтересованность крестьян в эффективном и рачительном использовании земельных угодий.

Ликвидация монополии исключительной собственности государства на землю и передача в собственность граждан и юридических лиц свыше 70 % земель сельскохозяйственного назначения создала реальные предпосылки для развития рынка земель сельскохозяйственного назначения.

Если проанализировать сделки с землей, совершенные в 2009 году в Самарской области, то приведенные данные свидетельствуют о том, что основной формой земельных отношений на сегодняшний день является аренда земельных участков (рисунок 2).

В 2009 году действовало 22,3 тысячи договоров аренды на площади 273,2 тыс. га, заключенных органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами, что составляет 61 % от всех сделок.

Значительный удельный вес занимает продажа права аренды государственных и муниципальных земель и земельных участков - 12%. Остальные сделки с землей (купля - продажа земли гражданами и юридическими лицами, наследование, дарение, залог) в 2009 году составили 27 % от всех сделок с землей.

Рисунок 2 - Структура сделок с земельными участками в Самарской области

Передача в аренду государственных и муниципальных земель позволяет ежегодно пополнять бюджеты всех уровней дополнительными источниками доходов (таблица 2).

Таблица 2 - Сумма арендных платежей по Самарской области за 2007-2009 годы

Годы	Арендная плата за земли городов, поселков, сельскохозяйственного назначения, млн.рублей
	Всего	в том числе
		федеральный бюджет	местные бюджеты
2007	292,1	87,6	204,5
2008	308,1	92,42	215,68
2009	677,4	102,4	575

Незначительное число сделок купли - продажи земельных участков вызвано отсутствием необходимых финансовых средств у сельского товаропроизводителя. Таким образом, эффективный собственник, заинтересованный в долгосрочном использовании земли, не имеет возможности приобрести участок у неэффективного для увеличения размеров земельного надела своего хозяйства. Возможность же аренды, пусть даже и на длительный срок (до 50 лет), не может побудить арендатора к долгосрочным инвестициям, направленным на коренное улучшение качества почв (орошение, дренаж, гипсование и т.п.), из-за существующей вероятности досрочного прекращения договора аренды по различным причинам.

Запрет на ипотеку сельскохозяйственных угодий не дает возможности совершать залоговые операции с землей. В условиях дефицита финансовых ресурсов у сельскохозяйственных товаропроизводителей ипотека сельскохозяйственных угодий явилась бы действенным фактором, обеспечивающим привлечение инвестиций в экономику области. Банки, другие кредитно-финансовые учреждения и хозяйствующие субъекты могли бы перейти к более активному кредитованию крестьян, желающих самостоятельно организовывать производство сельскохозяйственной продукции.

Первым этапом по формированию рынка земель сельскохозяйственного назначения должно стать завершение работы по документальному закреплению прав общей собственности граждан на земельные участки. При этом границы земельных долей отдельных граждан не определяются. Для совершения сделок с земельными долями (участками) необходимо их выделение и регистрация прав собственности. Многие владельцы земель сельскохозяйственного назначения (пенсионеры, безработные, сельская интеллигенция) не имеют денежных средств для того, чтобы оплатить все издержки по изготовлению планов границ земельных участков, находящихся в долевой собственности. Около 22,5% сельского населения Самарской области - это лица старше трудоспособного возраста, а уровень доходов на селе - самый низкий по отраслям экономики, поэтому частичное решение задачи оформления права собственности на землю должны взять на себя органы государственной власти и местного самоуправления.

В целях ускорения формирования рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, часть затрат по оформлению прав собственности на земельные доли могут взять на себя областной и местные бюджеты. По примерным подсчетам, общая сумма средств, необходимых на погашение около 30% затрат на закрепление земельных долей в собственность, составит 68580 тыс. рублей.

Нерешенным остается до настоящего времени и вопрос взаимодействия между различными организациями, вовлеченными в систему управления земельно-имущественным комплексом. Информация об объектах недвижимости и оформленных на них правах рассредоточена по базам данных различных ведомств, в число которых входят Федеральная служба земельного кадастра России, Министерство имущественных отношений Российской Федерации, Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Министерство юстиции Российской Федерации.

Гражданам Российской Федерации приходится получать справки о состоянии земельного участка, оформленных на него правах и обременениях в различных учреждениях. Данный процесс является затратным и растянутым во времени, а также предоставляет целый ряд неудобств для собственников земли, что, следовательно, тормозит развитие экономического оборота земель.

Быстрому протеканию и юридически корректному оформлению сделок купли-продажи земельных участков и иной недвижимости будет способствовать создание единого информационно-коммуникационного пространства государственного кадастрового учета, технической инвентаризации, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, налоговых органов, органов управления и распоряжения государственной и муниципальной недвижимостью, органов государственного управления, а также автоматизация их деятельности.

Кадастр является одним из основных факторов, которые обуславливают развитие земельного рынка. Ведение государственного земельного кадастра составляет непременное условие обеспечения, в том числе и правового, рационального использования и охраны земель, а также функционирования рынка земли. Земельный кадастр создает юридически значимую информационную основу, необходимую для охраны права собственности и иных прав на землю, для обеспечения и развития земельного оборота (в частности, земельного рынка). Земельный кадастр является основой функционирующего рынка земли и инфраструктурной основой привлечения финансовых средств в экономику, без которой невозможно развитие страны.

В 2009 году в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» выполнены работы по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий Самарской области.

Кадастровая стоимость земель определена в границах бывших колхозов и совхозов существовавших до реорганизации.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в целом по области 10840 рублей. Самая низкая - 5640, 6100, 6880 рублей в Большечерниговском, Пестравском, Алексеевском районах соответственно. Одиннадцать районов области имеют уровень оценки выше среднеобластного, десять районов - значительно ниже (таблица 3).

Проведенная кадастровая оценка земель учитывает материалы почвенных обследований и внутрихозяйственной оценки земель, показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий, затрат на их использование, объемы реализации сельскохозяйственной продукции, а также приобретенные промышленные товары и другие материальные ресурсы, необходимые для производства этих объемов продукции, расстояние перевозки основных видов продукции с учетом групп дорог по объектам оценки.

Таблица 3 - Группировка сельских районов Самарской области по кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения
от 5500 до 9000 руб./га	от 9100 до 13000 руб./га	от 13100 до 17500 руб./га
Нефтегорский район	Безенчукский район	Ставропольский район
Елховский район	Шенталинский район	Челно-Вершинский район
Клявлинский район	Борский район	Кинель-Черкасский район
Сызранский район	Камышлинский район	Кошкинский район
Шигонский район	Сергиевский район	Волжский район
Большеглушицкий район	Красноармейский район	Богатовский район
Алексеевский район	Хворостянский район	Кинельский район
Пестравский район	Исаклинский район	Приволжский район
Большечерниговский район	Красноярский район	Похвистневский район

Поскольку методика кадастровой оценки земель базируется на доходном методе, то наивысшую оценку имеют земли, дающие наибольший уровень чистого дохода. Следовательно, можно использовать данные кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения при оценке инвестиционной привлекательности сельскохозяйственных районов Самарской области.

С точки зрения отдачи земельных угодий наиболее инвестиционнопривлекательными являются Ставропольский, Челно-Вершинский и Кошкинский районы. Безусловный лидер здесь Ставропольский район, обладающий высоким инфраструктурным и трудовым потенциалом. С учетом других факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность районов, представляют интерес для инвесторов Волжский, Безенчукский и Красноярский районы.

Однако кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения значительно различается даже в границах одного района. Например, кадастровая оценка сельскохозяйственный угодий Борского района составляет 12315 рублей, а в границах бывшего хозяйства «Луч Ильича», земли, находящиеся в общей долевой, собственности оценены в 17391 рубль за гектар, земли фонда перераспределения 12507 рублей, земли в ведении Петровской сельской администрации 5412 рублей. Бывшее хозяйство «Заря»: земли долевой собственности - 6666 рублей, земли фонда перераспределения - 10494 рубля, земли сельского округа - 1056 рублей. Бывшее хозяйство им. Калинина: долевая земля - 7689 рублей, фонд перераспределения - 858 рублей, земли сельского округа - 396 рублей.

Такой разброс стоимости сельскохозяйственных угодий делает очевидным вывод о том, что рынок земли и ее дальнейшее эффективное использование не могут быть экономически обоснованы без осуществления третьего этапа кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Нужно оценить каждый замкнутый контур сельскохозяйственных угодий в границах однородной по качеству земли, что будет точно характеризовать кадастровую стоимость земель долевой собственности, земель фонда перераспределения. Это уже сегодня необходимо для осуществления программ социально-экономического развития территорий.

Предварительная стоимость работ по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий замкнутого контура в границах однородной по качеству земли в целом по области составит 20,0 млн. рублей. Это небольшая сумма для бюджета области, но и ее можно вернуть, заложив эти затраты при продаже земельного участка (так, например, в Австрии взимается 2-3,5% от суммы сделки).

Одной из причин, тормозящей развитие земельного рынка в Самарской области, является недостаточный уровень квалификации землеустроительных кадров. Особенно это касается владения компьютерными технологиями.

Кроме того, недостаточно компетентны в вопросах управления земельными ресурсами работники районных управлений сельского хозяйства и продовольствия и руководители сельскохозяйственных организаций.

Повышение эффективности использования земельных ресурсов Самарской области, активизация гражданского оборота земель, стимулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в значительной степени зависят и будут определяться результатами внедрения автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра, автоматизированной системы управления недвижимостью, других информационных систем, обеспечивающих государственный учет и регистрацию прав на объекты недвижимости, налогообложение, управление и распоряжение недвижимостью, межведомственный электронный обмен информацией.

3. Определение стоимости земельного участка

 

.1 Характеристика объекта оценки и его описание

Оцениваемый объект расположен по адресу: Самарская обл., Волжский район п. Черновский (см. приложение 2).

Таблица 4 - Описание земельного участка

Характеристика	Значение
Местоположение	Самарская обл., Волжский район, ЗАО «Черновский»
Кадастровый номер	50:37:005 04 05:0004.
Площадь земельного участка, га	3063 га (не застроенный).
Целевое назначение земельного участка	Земли сельскохозяйственного назначения.
Наличие инфраструктуры	Коммуникации: электричество - 2 мВт (возможно приобретение до 8 мВт); газ - выведен на площадку; вода - собственные артезианские скважины, водонасос; канализационные стоки от промышленной площадки
Подъезд	Асфальтированная дорога от трассы "Обход г. Самара"; в 5 км проходит автомагистраль "Центральная"; в 17 км находится федеральная трасса М5 Москва-Челябинск. Легкий доступ к автомагистралям позволяет большегрузному транспорту избегать проблем больших городов с пробками и с дополнительными затратами на проезд
Расстояние до г. Самары	35 км.

Земельный участок расположен в сельскохозяйственной зоне Волжского района (рисунок 3).

Рисунок 3 - Форма земельного участка

Оцениваемый объект соответствует указанным нормативам и не противоречит разрешённому виду использования. Оцениваемый земельный участок находится в территориальной зоне инженерно-транспортной инфраструктуры.

Выводы визуального осмотра: форма участка - почти правильный четырехугольник; рельеф ровный; риск затопления отсутствует; несущая способность грунтов удовлетворяет требованиям строительства.

Объект имеет достаточную транспортную доступность, как с точки зрения общественного транспорта, так и для индивидуальных владельцев автотранспорта. Район не имеет значительных отклонений показателей экологической обстановки от средне районной. Местонахождение объекта оценки привлекательно для размещения сельскохозяйственного производства.

Выводы визуального осмотра:

форма участка - почти правильный четырехугольник;

рельеф ровный;

риск затопления отсутствует;

несущая способность грунтов удовлетворяет требованиям строительства.

Следовательно, физические характеристики участка не накладывают никаких ограничений на его возможное использование в качестве производственного.

Анализ рынка недвижимости и коммерческой привлекательности объекта оценки не проводился, так как рассчитывалась специальная стоимость для конкретного инвестора.

Земельный участок будет использоваться для сельскохозяйственного производства, строительства тепличного комплекса по выращиванию роз по Голландской технологии, данное использование является, по нашему мнению, так же финансово-осуществимым, юридически правомочным и максимально эффективным в рамках вышеуказанных условий.

 

.2 Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий ОАО СХП «Черновский»

Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в следующей последовательности:

) сбор и подготовка исходной нормативной и статистической информации;

) определение нормативной урожайности по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур;

) определение величины земельной ренты;

) определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

После анализа состояния сельскохозяйственных угодий ОАО СХП «Черновский» Волжского района Самарской области и основных тенденций их использования для оценки был составлен севооборот культур - из набора культур, традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории оценки, неистощительного и наиболее эффективного использования сельскохозяйственных земель (таблица 5).

Таблица 5 - Севооборот ОАО СПХ «Черновский» за 2006 - 2009 гг.

Год	Сельскохозяйственная культура
2006	Ячмень с подсевом многолетних трав
2007	Картофель
2008	Картофель
2009	Многолетние травы

Показатели нормативной урожайности, закупочных цен и затрат, характерные для культур, представленных в севообороте (таблица 6).

Таблица 6 - Показатели нормативной урожайности, закупочных цен и затрат ОАО СПХ «Черновский»

Сельскохозяйственная культура	Нормативная урожайность, ц/га	Закупочная цена, руб./ц	Затраты на производство, руб. /га
Ячмень с подсевом многолетних трав	21	206	4344
Картофель	120	257	30840
Многолетние травы	44	70	3096

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные издержки семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчет затрат в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, при определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая исходя из «Технических указаний по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на уровне субъекта Российской Федерации» может быть принята в размере 20% от материальных издержек.

Расчет коэффициента капитализации

Для целей настоящей оценки безрисковая ставка принимается равной ставке дохода по рублевым депозитам по выборке банков высшей категории надежности, которая на дату оценки составляет 10% годовых.

Определение величины премии за риск

Факторами, определяющими величину премии за риск, являются: риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья; риск низкой ликвидности.

Таблица 7 - Расчет премии за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли:

Фактор риска	Величина премии за риск, %	Обоснование величины премии за риск
Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья	6	В Самарской области доход от сельскохозяйственного производства значительно ниже, чем в строительстве, промышленности и других отраслях экономики области
Низкая ликвидность	5	В настоящее время рынок сельскохозяйственных земель в Самарской области не сложился, поэтому ликвидность оцениваемого земельного участка низкая, рассчитанная исходя из срока экспозиции в шесть месяцев
Итого	11

Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле:

 (8)

Таким образом, коэффициент капитализации составляет

+ 11 = 21%.

Таблица 8 - Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Показатель	Ячмень с подсевом	Картофель	Многолетние травы	Среднее значение
Урожайность, ц/га	21	120	44
Цена продажи, руб./ц	297,62	442	156,42
Валовой доход, руб./га	6250	53040	6882,5
Затраты, руб./ га	4344	30840	3096
Рента, руб. / га	6250 - 4344 = 1906	53040 - 30840 = =22200	6882,5 -3096  =3786,5	27892,5:3 = 9297,5
Стоимость земли, руб./ га	9297,5 : 21% = 44273,77

Стоимость объекта оценки = 3063 × 44273,81 = 135610581 руб.

Метод сравнения продаж

В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов. Информация о характеристиках данных объектов получена из риэлтерских агентств г. Самара и с сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектов, после проверки достоверности информации остановились на трех объектах-аналогах. В данном отчёте объекты-аналоги условно обозначены под номерами №2, №3, №4 (таблица 9).

Таблица 9 - Характеристики сравниваемых участков

Участок	№1	№2	№3	№4
Цена продажи, руб.	29 500	30 800	33 400	24 000
Размер участка, га	0,20	0,25	0,28	0,18
Время продажи, мес./год	01/11/2009	01/08/2009	01/05/2009	01/07/2009
Условия финансирования	Безналичный расчет	Безналичный расчет	Безналичный расчет	Безналичный расчет
Условия продажи	Не выявлено	Не типичный срок продажи (2 месяца)	Не выявлено	Не выявлено
Местоположение	Волжский район, ОАО СХП «Черновский» 35 км. от г. Самары	Волжский район, ОАО СХП «Рогозино», 35 км. от г. Самары	Волжский район, ОАО СХП «Кулачково», 30 км. от. г. Самары	Волжский район, рядом с г. Кинель, 55 км. от г. Самары
Физические характеристики	Не выявлено крупных различий	Не выявлено крупных различий	Рельеф поверхности неровный	Не выявлено крупных различий

По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.

Описание вносимых поправок

Корректировка № 1. Право собственности. По объему передаваемых прав (право собственности) все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на право собственности не вводилась.

Корректировка № 2. Условия финансирования. Все объекты, принятые в качестве аналогов продаются на рыночным условиях, следовательно введения поправки не требуется.

Корректировка № 3. Особые условия продажи. В цену продажи участка № 2 внесена поправка, учитывающая нетипичный срок экспозиции. Типичный срок экспозиции - 6 месяцев. Сокращение срока экспозиции на 4 месяца в среднем ведет к уменьшению цены на 10%.

Корректировка № 4. Время продажи. Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.

Рост цен на рынке земельных участков зафиксирован за первую половину 2009 г. 2% в месяц, за третий квартал 1% в месяц, за четвертый квартал рост цен не выявлен.

Поправка для аналога №1 составит 0% (отсутствие роста цен), для аналога №2 +2%, для аналога №3 + 7%, для аналога №4 +3%.

Корректировка № 5. Местоположение. Участки №1 и №4 имеют сходное местоположение с оцениваемым земельным участком. Участок №2, имеет лучшее расположение для строительства тепличного комплекса и пользуется большим спросом. Поэтому вносится понижающая поправка на местоположение -5% (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 5-7%).

Участок №3 худшее расположение. Экспертно величина корректировки для участка №3 определена в +10%.

Корректировка № 6. Физические характеристики. Рельеф поверхности земельного участка №3 неровный. Это ухудшает физические условия. Величина поправки в цену продажи участка равна +1% (из анализа прошлых парных продаж (таблица 10).

Таблица 10 - Результаты корректировки цены сравниваемых участков

Элементы сравнения	Земельный участок №1	Земельный участок №2	Земельный участок №4
Цена предложения, руб.	137555000	136808410	136400000	136 116 000
Размер участка, га	3050	3070	3100	3000
Цена за 1 га, руб.	45100	44563	44000	45372
1. Корректировка на право собственности	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.	45100	44563	44000	45372
2. Корректировка на условия финансирования, руб.	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.	45100	44563	44000	45372
3. Корректировка на особые условия продажи, %	0,00	+10%	0,00	0,00
Скорректированная цена, руб.	45100	49019,3	44000	45372
4. Корректировка на время продажи	0	+2%	+7%	+3%
Скорректированная цена, руб.	45100	49999	47080	46733
5. Корректировка на местоположение	+0%	-5%	+10%	+0%
Скорректированная цена, руб.	45100	47499	51788	46733
6. Корректировка на физические (геологические) условия	+0%	+0%	+2%	+0%
Скорректированная цена, руб.	45100	47499	52823	46733

Определение стоимости оцениваемого участка

После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли составил от 46733 руб. до 52823 руб. за 1 га. Стоимость 1 га оцениваемого участка определена как среднее значение и составляет 48038,75 руб. Следовательно, стоимость всего участка составит

48038,75 × 3063 = 147 142 691,25 руб.

Таким образом, по результатам оценки сравнительным подходом рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет: 147142691,25 рублей.

3.3 Расчет итоговой рыночной стоимости

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать естественные агрономические свойства земельного участка, а также влияние источников антропогенного загрязнения. К числу основных агрономических свойств земельного участка и его почвенного слоя относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, доступная влага, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.) и качественные характеристики месторасположения земельного участка (рельеф, увлажнение, микроклимат).

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета ренты, связанные с принятой системой учета естественных агрономических свойств земельного участка.

Рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого земельного участка определяются по следующим критериям:

Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Затратный подход к оценке не применялся. Данный подход неприменим к оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку земля - объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на ее создание.

Исходя из анализа всех данных, относящихся к рассматриваемым объектам оценки, в таблице 11 приведены полученные результаты анализа стоимости объекта.

Таблица 11 - Итоговая рыночная стоимость земельного участка

Наименование	Стоимость в соответствии со сравнительным подходом, руб.	Стоимость в соответствии с доходным подходом, руб.
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения	147 142 691,25	135 610 581
Удельный вес подхода	40%	60%

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можно сделать следующее заключение:

Земельный участок расположен в сельскохозяйственной зоне Волжского района. Северная граница проходит по автодороге Николаевка - совхоз Черновский от реки Черная Речка на восток до поворота дороги на совхоз Черновский. Восточная граница идет от этого поворота по оросительному каналу и по полевой дороге вдоль восточного берега водохранилища до моста через реку Черная Речка. Юго-западная граница идет от этого моста по дороге на село Николаевка до поворота на совхоз Черновский, далее по автодороге Николаевка - совхоз Черновский до реки Большая Черновка. Дорожная сеть развита хорошо и представлена асфальтированными, улучшенными и грунтовыми дорогами. Рельеф местности слабоволнистый.

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Россия, Самарская обл., Волжский район п. Черновский по состоянию на дату оценки, с учетом округления составляет: 140223425 рублей.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду и т.п.

Заключение

В данной работе на тему «Оценка стоимости земельного участка расположенного в совхозе «Черновский» были раскрыты следующие вопросы:

земля как объект экономической оценки;

произведен анализ рынка земельных участков Самарской области

доходный подход к оценке земельных участков (метод капитализации земельной ренты);

сравнительный подход к оценке земельных участков (метод сравнения продаж (способы типичного участка и единицы сравнения).

В главе 1 рассматривается земля как объект экономической оценки. Описываются правовые основы земельных отношений, экономические принципы оценки земли и основные подходы к оценке земельных участков.

В главе 2 дана общая характеристика социально-экономического положения Самарской области и проведен анализ рынка земельных участков.

Важнейшей особенностью земли, как средства производства, является ее способность при рациональном использовании сохранять и улучшать свои производственные качества. В то же время пренебрежительное отношение к земле приводит к ее деградации, снижению плодородного слоя и, как следствие, выбытию земель из сельскохозяйственного оборота. Тяжелое финансовое положение, в котором оказалось большинство сельскохозяйственных организаций, привело к тому, что площадь посевов сельскохозяйственных культур из года в год сокращается и, по сравнению с 1990 годом (начало проведения аграрной реформы), уменьшилась на 613 тыс. га и в 2009 году составила 2067 тыс. га. На сегодняшний день в области по разным причинам не используется 243 тыс. га пахотных земель или 8,6 % общей площади пашни, при этом наибольший удельный вес неиспользуемой пашни приходится на паевые земли и земли фонда перераспределения.

Одним из механизмов решения данной проблемы является создание действенного земельного рынка, способного стимулировать вложение денежных средств в АПК и повысить заинтересованность крестьян в эффективном и рачительном использовании земельных угодий.

Если проанализировать сделки с землей, совершенные в 2009 году в Самарской области, то приведенные данные свидетельствуют о том, что основной формой земельных отношений на сегодняшний день является аренда земельных участков.

В 2009 году действовало 22,3 тысячи договоров аренды на площади 273,2 тыс. га, заключенных органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами, что составляет 61 % от всех сделок.

Глава 3 посвящена расчетам рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

При определении стоимости оцениваемого земельного участка мной были применены только сравнительный подход (метод сравнения продаж) и доходный подход (метод капитализации земельной ренты). Затратный подход не применялся, так как согласно методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, обязательным условием применения метода выделения является наличие улучшений на земельном участке.

Для проведения расчетов сравнительным подходом мной были выбраны 4 аналога. Основными ценообразующими факторами являются: размер участка, время продажи, условия финансирования, условия продажи, местоположение, физические характеристики.

После введения корректировок была получена рыночная стоимость оцениваемого земельного участка сравнительным подходом и она составила 147 142 691,25 руб.

Доходный подход в работе был произведен методом капитализации земельной ренты. Для определения земельной ренты нами были использованы данные об урожайности и стоимости выращиваемых культур. Себестоимость (затраты на воспроизводство) определялась мной на основании показателей нормативной урожайности ОАО СПХ «Черновский». Величины рыночной стоимости земельного участка, полученная доходным подходом составляет 135 610 581.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Россия, Самарская обл., Волжский район п. Черновский по состоянию на дату оценки, с учетом округления составляет: 140223425 рублей.

Библиографический список

1.       Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства РФ, 26.01.2009, № 4, ст. 445.

.        Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 27.12.2009 с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147.

.        Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

.        Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ // Собрание законодательства РФ", 07.08.2000, № 32, ст. 3340.

.        Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 08.05.2009) // Собрание законодательства РФ. - 29.07.2002. - № 30. - Ст. 3018.

.        Постановление Правительства Самарской области от 09.10.2006 №129 «Стратегия социально-экономического развития Самарской области на период до 2020 года» // Консультант Плюс.

.        Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, № 31, ст. 3813.

.        Федеральный Закон №122-ФЗ от 21.07.1997г. (ред. от 07.04.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

.        Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519 «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» // Консультант Плюс.

.        Методология оценочной деятельности: современное состояние и перспективы развития в Российской Федерации. - М.: Фонд «Бюро экономического анализа», 2005. - 81 с.

.        Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002) Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков // Консультант Плюсосударственный национальный доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2008 году. - М.: Федеральная служба земельного кадастра, 2008. - С. 96

.        Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2008 г. - М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2006. - С. 10-16, 146-154.

.        Артеменков Л.И., Артеменкова И.Л. О феномене дисконтирования и методике изложения капитализации в теории и практике ипотечного кредита // Вопросы оценки. - 2008. - №1. - С.4-13.

.        Акимова И.С., Баюк О.А., Лукьяница А.А., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Аддитивные математические модели для выделения экологической, транспортной и иных составляющих рыночной стоимости городских земельных участков. - М.: Инфра-М, 2008.

.        Аксенов В.М., Левада Г.П. Особенности оценки стоимости земельных участков под уникальными объектами. - М.: Кнорус, 2008.

.        Анисимова Л.К. Принципы оценки земельных сервитутов. - М.: Кнорус, 2008.

.        Арсеньев С.В. Экспертные системы для оценки объектов урбанизированных земельных отношений с неполными исходными данными на основ современных ГИС-технологий // www.ocenka.net.Беленький В.Р..

.        Баков П.Д. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. - 2008. - № 103.

.        Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента, как управлять капиталом. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 383 с.

.        Варламов А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 4. Оценка земель. - М.: КолосС, 2008. - 464 с.

.        Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости. - М.: КолосС, 2008. - 265 с.

.        .Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека - М.: Экспо, 2008. - С. 11.

.        Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. - М.: Экспо, 2008. - 345 с.

.        Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. - СПб.: СПБГУЭФ, 2008. - 174 с.

.        Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник для Вузов. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 558 с.

.        Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник: По программе курса МГЮА; Общая и особенная части курса в одной книге; С учетом нового земельного законодательства Изд. 9-е, перераб. - М.: Юрайт-Издат, 2009. - 656 с.

.        Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России // Экономика строительства. - 2008. - №6. - С. 2-15.

.        Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. - 2008. - № 1. - С. 256-261.

.        Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России // Земельный вестник России. - 2008. - № 1. - С. 5.

.        Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. - 2008. - №3. - С.9.

.        Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. - М.: АБК, 2008.

.        Коршунов А.Ф. Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки стоимости собственности. - МАОК, 2009.

.        Междисциплинарные вопросы оценки стоимости. /Под ред. Рутгайзер В.- М.: Квинто-Консалтинг, 2009. - 200 с.

.        Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Международные стандарты оценки. Кн. 1 и 2. - М., 2009.

.        Медведева О. Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. - М.: РИО МАОК, 2009. - 128 с.

.        Новодворский В.Д., Хорин А.Н. Об оценке основных средств // Бухгалтерский учет. - 2009. - № 5. - С. 24-27.

.        Петров В.И. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие.- М.: Дело, 2007. - 400 с.

.        Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. - М., Дело, 2009. - 250с.

.        Постюшков А. В. Оценочный менеджмент. - М.: ФАИР-ПРЕСС, 2009. - 272 с.

.        Ромм А.П. Концепция кадастровой оценки городских земель на основе градостроительного подхода // RWAY. - 2008. - № 39.

.        Стрельникова Т.А. Методические положения по оценке земли сельскохозяйственного назначения. - Саратов, СГУ, 2009.

.        Соловьев М. М. Оценочная деятельность. - М.: ГУ ВШЭ, 2009. - 224 с.

.        Ушаков Е.П. Организация и моделирование массовой оценки недвижимости в имущественном налогообложении. - МАОК, 2008.

.        Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. Оценка для целей залога. Теория, практика, рекомендации. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 384 с.

.        Шагайда Н. Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения в России // Отечественные записки. - 2009. - № 1. - С.262-268.

.        Эпштейн Д.Б. Финансово-экономические проблемы сельскохозяйственных предприятий России. - М., 2009.

.        Эккерт Дж. К. Организация оценки недвижимости. Пер. с англ. - М.: Стар Интер, 2008.

.        Kirk Hamilton. Genuine Saving as a Sustainability Indicator //The World Bank Environment Department. Environmental Economics Series. October 2009.

.        #"514086.files/image007.gif"> 

Территория Волжского района Самарской области

Приложение 2

Описание земельного участка

Оцениваемый объект расположен по адресу: Самарская обл., Волжский район п. Черновски