Право собственности и другие вещные права на землю

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ,

СТАТИСТИКИ  И  ИНФОРМАТИКИ  (МЭСИ)

ИСТИТУТ ПРАВА И ГУМАНИТАРНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Специальность  

  ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

 На тему  ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ  И  ДРУГИЕ 

                   ВЕЩНЫЕ  ПРАВА  НА  ЗЕМЛЮ

Студент          Кузнецова Татьяна Николаевна                          ________________

                                                                                                                       (Подпись) 

Руководитель Коргутлова Татьяна Алексеевна                       ________________

                                                                                                                      (Подпись) 

Рецензент       Васютин Евгений Зиновьевич                            ________________

                                                                                                                        (Подпись) 

Заведующий кафедрой    ________________                                   ________________

                                                                                                                      (Подпись) 

МОСКВА  2006

  Содержание

Введение..………………………………………………..……………….…….………...          3

Глава 1 Сущность и государственное регулирование правовых форм

использования земель…………………………………….………………..…………….         7

1.1 Понятие правовых форм использования земель……………………….…………. 7

1.2 Становление земельного законодательства и  государственное регулирование земельных отношений, связанных с использованием земельных участков………..  10

1.3 Земельный участок как объект прав на землю. Субъекты прав на

земельные участки……………………………………………………..…..….………..  15

1.4 Возникновение и прекращение прав на землю. Содержание права

пользования землей……………………………………………………....……............. 20

Глава 2 Право собственности на землю: значение и содержание………..................  27

2.1 Понятие, значение и виды права собственности на землю…..………………….  27

2.2 Основания возникновения, изменения, прекращения права собственности на землю……………..………………………………………………………….………….  29

2.3 Выкуп земельных участков ……………………………………………….………   35

Глава 3 Характеристика вещных прав на землю. Аренда земельных участков……   39

3.1 Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками………  41

3.2 Пожизненное наследуемое владение земельными участками………….……….   45

3.3 Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)….   48

3.4 Безвозмездное срочное пользование земельными участками…………………..  53

3.5 Аренда земельных участков……………………………….………………………   54

Заключение………………………………………………….….………………………   60

Список использованных источников…………………………………………………  64

           Введение

          Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории», - так звучит статья 9 Конституции Российской Федерации. Интерес к проблеме рационального использования и охраны земель, правового регулирования  земельных отношений не случаен: Россия обладает значительным земельно - ресурсным потенциалом.

Земельный фонд России – как национальное богатство страны составляет 1 млрд. 710 млн. гектаров, это около 12% суши планеты, так например, доля пахотных земель у нас составляет 7,6%, в Западной Европе  - 30%. Все средства производства стареют, выбывают из производства и заменяются новыми. Все, кроме земли, заменить которую нечем[37, с.12]. Земли поселений занимают 18,6 млн.га, что составляет всего 1,1% земельного фонда России, но именно они являются основной базой инвестиционных вложений.

Право частной собственности на землю было введено Законом РСФСР от 24 декабря 1990г. «О собственности в РСФСР», закреплено  Земельным кодексом РСФСР от 25 апреля 1991 г., подтверждено Конституцией РФ 1993 г. (ст.9) и Гражданским кодексом Российской Федерации 1994 г. (далее ГК РФ).

Актуальность темы бесспорна. Значение права собственности как наиболее полного по объему полномочий вещного права возрастает, что подтверждается активностью законодательной и исполнительной власти в данном направлении, в том числе и в Ульяновской области. Сложности становления правового режима частной собственности и иных вещных прав на землю обусловлены  рядом политических и социально-экономических причин, но можно сказать, что с введением в действие  главы 17 ГК РФ и с принятием нового Земельного кодекса РФ наступает новый этап  в правовом регулировании земельных отношений и земельной реформы  в целом.

Результатом принятия Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в 2001г. [4] наряду с принятыми ранее Федеральными законами «О государственном земельном кадастре»[10], «О землеустройстве»[9], «О разграничении государственной  собственности на землю»[11] стало распределение земель в частную собственность граждан и юридических лиц.

Говоря о правах на земельные участки, нельзя забывать о том, что инвестора, как правило, прежде всего интересует право собственности  на выбранный им земельный участок, это обусловлено  и юридическими  и экономическими причинами: 

- земля является наиболее ценным активом; имея землю в собственности, можно на гораздо более выгодных условиях получить банковский кредит под залог недвижимости;

- получить доход от сдачи излишков земель в аренду. И в этом случае ключевым является вопрос о цене приобретаемого участка, поскольку одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.

Практика регулирования земельных отношений за рубежом ограничивается прежде всего двумя формами землевладения: собственностью на  земельные участки и арендой. Но эти институты земельного права за рубежом необычайно развиты и приспособлены к требованиям земельных собственников, землевладельцев и арендаторов.

Земля относится к числу неуничтожимых природных ресурсов, она ограничена в пространстве. Земля – территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Таковы наиболее важные признаки земли как природного объекта  и природного ресурса.   

Как объект общественных отношений земля, даже когда к ней прикладывается человеческий труд, продолжает оставаться объектом природы, при этом выполняя две важнейшие функции:  средства производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственно-операционного базиса. В качестве базиса земля используется как место размещения зданий, строений и сооружений, т.е. искусственно созданных человеком объектов. В праве данное обстоятельство отражается через деление земель на категории в зависимости от основного целевого назначения[31, с.2].

В соответствии со ст.9  Конституции РФ земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. земля используется и охраняется в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории[1, с.9].      

В Российской Федерации гражданами и юридическими лицами земельные участки используются на различных правовых титулах, применение действующих нормативных актов часто выявляет наличие норм, по-разному регулирующих однородные земельные отношения в отношении  правовых титулов использования земли, что обуславливает выбор данной темы.

Особый  акцент в работе сделан на теории и практике, в том числе и  судебной в отношении  оформления прав на земельные участки юридических лиц.

В соответствии с этим  ставятся следующие цели и задачи.

Целью настоящей работы является: анализ нового современного российского законодательства, регулирующего право собственности на землю, - порядок его приобретения и прекращения, а так же рассмотрение правового оформления других вещных прав на землю. Кроме того, целью работы является выявление противоречий в регулировании сходных отношений в земельном и гражданском законодательстве.

Для достижения этих целей решались следующие задачи:

- рассмотреть рассматриваются вопросы становления земельного законодательства;

- дать характеристику  земельному участку как объекту прав на землю, субъектам прав на земельные участки;

- проанализировать государственное регулирование земельных отношений, связанных с использованием земельных участков, основания возникновения и прекращения прав на земельные участки;

- раскрыть понятие, значение и виды права собственности на землю, вопросы разграничения государственной собственности на землю и государственной регистрации права собственности и перехода прав.

- отразить права на землю лиц – не собственников земельных участков, а именно, постоянного (бессрочного пользования), пожизненного наследуемого владения, сервитута, безвозмездного срочного пользования земельным участком;

- рассмотреть вопросы приобретения, прекращения прав, права и обязанности обладателей, перспективы дальнейшего использования рассмотренных титулов прав на землю, а также вопросы использования земельных участков на праве аренды.

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие по поводу использования земельного участка. Итак, объектом земельных отношений  является земля как недвижимое имущество особого рода, и регулирование этих отношений осуществляется как земельным, так и гражданским законодательством. Представляется, что содержание их значительно шире. Земельные  отношения составляют основу градостроительных отношений на землях поселений. Земельные имущественные отношения – это отношения по поводу собственности на земельные участки, прав на землю лиц – несобственников земельных участков, оборотоспособности земельных участков, приобретения и прекращения прав и обязанностей лиц, использующих земельные участки.

Предметом дипломного исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующие правовой статус собственности на землю, труды российских ученых в этой области, а также существующая правоприменительная практика.

При проведении исследования использованы труды таких авторов как         С.А. Боголюбов, О.И. Крассов, Н.Л. Лисина, И.А. Иконицкая, А.В. Копылов. Названные работы обеспечивают серьезную базу для подготовки настоящего исследования.

правовых форм  использования земель

1.1    Понятие правовых форм использования земель

Согласно действующему земельному законодательству предусмотрены следующие виды прав на землю: собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование, аренда земельных участков, ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут). Ст.5 ЗК РФ  определяет круг лиц, обладающих правами на земельные участки: собственники земельных участков, землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования), землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения), арендаторы земельных участков и обладатели сервитута.

Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности – государства или муниципального образования, юридического или физического лица.  Это объединяет перечисленные права на землю. В гражданском праве они называются вещными правами лиц, не являющихся собственниками (ст.216 ГК РФ) и имеют целый ряд общих свойств[28, с.15].

Вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей субъектам гражданских правоотношений, статику имущественных отношений, регулируемых гражданским правом, чем они отличаются от обязательственных прав,  (характеризующих динамику имущественных отношений -  гражданский оборот) и исключительных прав, имеющих объектом нематериальные результаты творческой деятельности. Категорией вещных прав охватываются: право собственности – наиболее широкое по объему правомочий вещное право, ограниченные вещные права. Юридическую специфику  составляет их абсолютный характер (в отличие от относительных обязательственных прав), возможность использования объекта как индивидуально-определенной вещи в своих интересах без участия иных лиц, способ защиты – вещно-правовые иски.

Экономические отношения собственности представляют отношения присвоения конкретными лицами определенного имущества, влекущие его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющие возможность хозяйствующего господства над присвоенным имуществом, соединенную с необходимостью несения бремени его содержания. Экономическое отношение собственности состоит из отношений  между людьми и отношения лица к присвоенному имуществу как к своему собственному. Право собственности может быть рассмотрено в объективном и субъективном смысле. Право собственности в объективном смысле не гражданско-правовой, а комплексный институт права, в котором преобладающее место занимают гражданско-правовые нормы. В субъективном смысле право собственности есть возможность определенного поведения, дозволенного законом управомоченному лицу.

Правомочия собственника в ст.209 ГК РФ раскрываются с помощью «триады» правомочий:  владения, пользования и распоряжения. Под правомочием владения понимается основанная на законе возможность иметь у себя данное имущество. Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность хозяйственного использования имущества путем извлечения полезных свойств. Оно тесно связано с владением имуществом. Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической судьбы имущества изменением его принадлежности, состояния, назначения. Порознь, а иногда и все вместе  правомочия могут принадлежать не собственнику, а иному законному владельцу, например арендатору. Следовательно, сама «триада » правомочий еще не достаточна для характеристики прав собственности, а все зависит от меры реальной юридической власти над своим имуществом. Таким образом, можно сказать, что право собственности как субъективное гражданское право есть закрепленная законом возможность лица по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания[33, с.23].

В отличие от права собственности ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом – собственником. Классическим примером являются сервитуты – права пользования чужой недвижимой вещью в строго ограниченном отношении (в большинстве случаев исключают возможность отчуждения имущества без согласия собственника). Важной юридической особенностью   вещных прав является право следования и  производность (зависимость) от права собственности, характер и содержание вещных прав определяется законом, а не договором, возникновение их часто не зависит от воли собственника. Поэтому закон закрепляет исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав, но с изменением законодательства, например о собственности, меняется и состав ограниченных вещных прав. По мнению Суханова Е.А., сервитутные права в отношении земельного участка могут возникать и у арендаторов зданий и сооружений на срок действия договора аренды (ст.ст. 652,653 ГК РФ), а также права публичного сервитута не могут считаться гражданско-правовыми, по сути, они представляют пределы прав публичных или частных собственников.

На всем протяжении существования советского государства землепользование являлось единственным видом права на землю, как для граждан, так и для юридических лиц. По существу «наследуемое владение» есть то же самое, что и «бессрочное пользование»,  - земельный участок  остается в государственной или муниципальной собственности. Но право передачи земельного участка по наследству объединяет землевладельцев с собственниками[35, с.14].

 Таким образом,  под ограниченным вещным правом следует понимать право в том или ином ограниченном, точно определенном законом отношении использовать чужое, как правило, недвижимое имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).

1.2    Становление земельного законодательства и государственное регулирование земельных отношений, связанных с использованием земельных участков

Реформа земельных отношений в России была  направлена на создание условий для развития частной собственности на землю и переход  к данной форме использования земли осуществлялся постепенно. Значительная часть отношений, связанных с землей, регулировалась подзаконными актами. В 1991 г. Земельным кодексом РСФСР были введены  производные  вещные права на землю – право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения. Данное обстоятельство следует рассматривать как порождение переходного периода от исключительной государственной собственности к плюрализму форм собственности на землю. Однако при развитой рыночной экономики ограниченные вещные права утрачивают свое значение[44, с.23при развитой рыночной экономикеледующие пути решениятатус собственности на землю, труды российских ученых в этой области, а так].

Земельный кодекс Российской Федерации вступил в силу 25 октября 2001года[4] и является базовым документом, регулирующим земельные отношения.

 Провозгласив основными принципами, учет  земли как основы жизни и деятельности человека, признав землю не только природным объектом, используемым в качестве средства производства, законодатель одновременно заговорил о ней как о  недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю. Таким образом, ранее закрепленный в ГК РФ (ст.130, ст.552) правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов получил свое реальное развитие.

Согласно статьи 9 Конституции РФ земля может находиться в частной, государственной, муниципальной  и иных формах собственности. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней. Если, согласно ранее действующему  законодательству земля была объектом исключительной государственной собственности, то действующим ГК РФ государственная собственность определяется по так называемому остаточному принципу: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью    (ст. 214 ГК РФ).

ЗК РФ 2001г. устанавливает основные принципы земельного законодательства, участников и субъектов земельных отношений, дает понятия правовых титулов, на которых могут использоваться земельные участки,  регулирует основания возникновения, изменения, прекращение и ограничение права собственности и иных вещных прав на землю, права и обязанности участников земельных отношений, вопросы разграничения прав на землю, землеустройства, охраны и контроля за использованием земельных участков.

Государственное регулирование земельных отношений производится через деление земель на категории, территориальное зонирование, землеустройство, государственный земельный кадастр, контроль за использованием и охраной земель.

Уполномоченные исполнительные органы государственной власти на основании данных государственного земельного кадастра определяют целевое назначение земель как главный критерий отнесения земель к той или иной категории.  Статья 7 ЗК РФ выделяет семь категорий земель:

земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения,   земли особо охраняемых территорий и объектов,  земли лесного фонда,  земли водного фонда,  земли запаса[32, с.16].

Категория земель должна указываться в актах федеральных органов исполнительной власти,  актах органов исполнительной власти субъектов федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иных документах, что имеет существенное значение при предоставлении земельных участков.

          Каждая из  категорий включает земли, служащие различным целям, которые определяют особенности их правового режима в рамках общего  правового режима земель данной категории. Разнообразие субъектов права землепользования приводит к различным правовым режимам участков в пределах земель одной категории. В этих случаях имеется смешанный правовой режим. Особенно сложным является правовой режим земель поселений, которые согласно ст.85 ЗК РФ и градостроительного законодательства подразделяются на зоны. Зоны эти фактически имеют  правовой режим, аналогичный правовому режиму соответствующих категорий земель. Например, зеленые зоны из состава пригородных зон могут иметь тройной правовой режим – земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и, местные органы самоуправления (Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов) согласно ст. 92 ЗК РФ, могут устанавливать пригородные зеленые зоны (третий режим) как вид особо охраняемых территорий. Двойной правовой режим имеют земельные участки, на которых расположены гидроэлектростанции[31, с. 17].

Существующий правовой режим  категорий земель имеет коллизионный характер и не может не вызывать затруднений при практическом применении данных норм.

          Следует особо остановиться на порядке перевода земель из одной категории в другую. Согласно п.1 ст.8 ЗК РФ отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении земель, находящихся в:  федеральной собственности, - Правительством РФ; собственности субъектов, и земель с/х назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Федерации; муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления.

          Территориальное зонирование по отношению к категориям является дополнительным способом определения правового режима земель и осуществляется, как правило, в пределах земель поселений.

          Статья 85 ЗК РФ предусматривает, что в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:  жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения и иным зонам[31, с.12].

Основным результатом зонирования является определение разрешенного вида использования территории. Правовыми формами зонирования являются схема зонирования (границы зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны). Согласно п.6 ст.56 Градостроительного кодекса РФ в документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежит внесению код территориальной зоны, установленный правилами застройки как нормативным актом органов местного самоуправления.

          В настоящее время по мнению О.И. Крассова землеустройство утрачивает признаки функции управления, поскольку землеустроительные работы проводятся преимущественно негосударственными учреждениями. Землеустройство – это мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности. Граждане и юридические лица, осуществляющие землеустройство, обязаны бесплатно передать экземпляр подготовленного ими землеустроительного дела в государственный фонд данных. Межевание предполагает работы по определению границ на местности и их согласованию,  закреплению на местности местоположения границ межевыми знаками и определению их координат, составлению карты (плана) объекта землеустройства. Работы по межеванию земельных участков проводятся главным образом на землях поселений в границах установленных красных линий, при этом исключаются земли занятые транспортными и инженерными коммуникациями, территории общественного пользования[31, с.46]. К плану межевания прилагаются: акты согласования границ землепользователей, каталог координат границ, перечень сервитутов, пояснительная записка. Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от 2.10.2002 г. № П/327[21, с.3].

          Особое значение при использовании земель приобретает кадастровый учет земельных участков. Значение его прежде всего в том, что сведения кадастра являются государственным информационным ресурсом, это основа правового механизма равновесия интересов частного собственника земли и государственного вмешательства в эту сферу. Порядок осуществления этой функции управления регулируется ФЗ «О государственном земельном кадастре»[10], в ст.1 которого содержится определение государственного земельного кадастра как систематизированного свода документированных сведений, получаемых в результате проведения кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ, сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов.  Правовые формы земельно-кадастровой документации:  Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурный кадастровые карты. Используются каталоги координат пунктов опорной межевой сети. Кадастровое деление территории РФ осуществляется в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Единицами деления являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Порядок кадастрового деления устанавливается Правительством РФ. Кадастровый номер земельного участка соответственно состоит из номера кадастрового округа, района, квартала и номера земельного участка в кадастровом квартале. Кадастровый округ включает, как правило, территорию субъекта РФ, кадастровый район – территорию административно-территориальной единицы субъекта, кадастровый квартал – небольшие населенные пункты, кварталы городской застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.  Изменение границ кадастрового деления допускается в исключительных случаях в порядке, устанавливаемом Федеральной службой земельного кадастра России.

          В городе Ульяновске 30 июня 2004г  были утверждены «Правила землепользования и застройки в г. Ульяновске»[27], которые являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления города, регулирующих использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов с картой правового зонирования города с видами разрешенного использования недвижимости.

 1.3 Земельный участок как объект прав на землю.

 Субъекты прав на земельные участки

Согласно ст.130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Это влечет особый порядок регистрации прав на  них (ст.131 ГК РФ,ст.26 ЗК РФ), предусмотренный ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»[8, с.4]. Определение земельного участка как объекта земельных отношений дано в ст.6 ЗК РФ: это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.[4, с.9]Установление границ на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация – в порядке ведения государственного земельного кадастра.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. По гражданскому законодательству (ст.133 ГК РФ) неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её целевого назначения. Все остальные вещи являются делимыми. ЗК РФ (ст.6) уточняет, что земельный участок является делимым, если после раздела он образует самостоятельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в  состав земель иной категории. Земельный участок обладает свойством оборотоспособности, в ст.27 ЗК РФ приводится перечень земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

Теми или иными правами на земельные участки могут обладать граждане, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Правовой статус указанных субъектов определяется гражданским законодательством. Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Взыскание может быть наложено и на принадлежащий гражданину земельный участок[28, с.176].

В зависимости от организационно-правовой формы юридического лица различают и виды прав на землю, которыми может обладать данное юридическое лицо. Например, по ЗК РФ земельные участки в постоянное (бессрочное)  пользование могут представляться только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Регулирование прав на землю различных субъектов земельных отношений осуществляется не только гражданским, но и земельным законодательством, причем в некоторых случаях нормы, содержащиеся в ЗК РФ, не соответствуют ГК РФ. Согласно п.3 ст.3 ЗК РФ при регулировании землепользования земельное законодательство имеет приоритет перед гражданским. Поэтому положения ГК РФ должны применяться с учетом положений, установленных земельным законодательством.  Общей сферой правового регулирования земельного и гражданского законодательства являются вопросы права собственности на землю, иных вещных прав на земельные участки и их оборотоспособности, гражданско-правовая ответственность за нарушение земельного законодательства субъектов прав на земельный участок. В ряде статей ГК РФ имеются бланкетные нормы, определяющие сферу отношений по поводу земли нормами земельного законодательства. Земельное законодательство исходит из наличия  у субъекта права собственности не только права, но и обязанности использовать землю в соответствии с ее целевым назначением (ст.42 ЗК РФ). Ограниченность земли в пространстве предполагает применение таких принципов, как нормирование площадей земельных участков.  Экологические и социальные интересы общества вызывают потребность в государственном контроле за использованием и охраной земель. В земельных отношениях применяется не имеющая аналогов в других отраслях права процедура изъятия  земельных участков для государственных и муниципальных нужд, которая осуществляется в публичных интересах. Типичная черта правового режима земель – установление ограничений на использование земель. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом,  гражданское законодательство определяет общие положения, касающиеся регулирования земельно-правовых отношений, и основано на обеспечении свободы имущественных прав субъектов земельных отношений, земельное законодательство отражает специфику, обусловленную особенностями земли как природного объекта с учетом прав и законных интересов лиц, использующих земельные участки.

С введением в действие нового ЗК РФ юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ,  обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, либо приобрести  земельные участки в собственность, занятые объектами недвижимости, принадлежащими им на праве собственности. В этой ситуации важно определить, на каком праве (титуле) они могут использовать земельные участки. В связи с этим в данной работе проведен анализ норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих правоотношения в области возникновения прав на земельные участки. Выводы по исследуемой теме необходимы для решения вопросов о целесообразности использования земельных участков юридическими лицами на территории Ульяновской области на тех или иных правовых формах.

В настоящее время процесс разграничения государственной собственности на землю не завершен. Несмотря на то, что распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, (до разграничения государственной собственности на землю), осуществляется органами местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное, для приватизированных предприятий  оформление прав на земельные участки при отсутствии утвержденных Правительством РФ перечней может повлечь за собой риск обращения к ненадлежащему собственнику земельного участка, поскольку большая часть принадлежащего им на праве собственности недвижимого имущества находилась до приватизации в федеральной собственности.

Например, земли промышленности  и земли поселений наряду с землями, указанными в ст.7  ЗК РФ, составляют самостоятельную категорию земель, имеющих свой правовой режим. Следует особо отметить, что ЗК РФ отнес к категории земель промышленности только земли, расположенные за чертой поселений.

 В соответствии со ст.129 ГК РФ под оборотоспособностью земельного участка понимается возможность участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правоприемства (наследование, реорганизация юридического лица). Виды объектов, изъятые из оборота или ограниченные в обороте, должны быть прямо указаны в законе. Земли, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в  собственность юридических лиц, если это разрешено федеральным законом.

Земельные участки земель поселений в составе зон инженерной и транспортной инфраструктуры предназначены для застройки линейными объектами.

 Юридические лица права на земли, занятые протяженными объектами – сооружениями, до настоящего времени в основном не оформляли, поскольку  устанавливаются охранные зоны линий и сооружений  с особыми условиями использования земель при эксплуатации и проведения ремонтно-восстановительных работ. Таким образом, права организаций, которые являются собственниками линий и сооружений, прочно связанных с землей, защищены от действий третьих лиц  -  собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов. Установление охранных зон  является по сути обременением прав этих лиц, связанным с ограниченным пользованием организациями связи чужим земельным участком, что фактически может рассматриваться, по моему мнению, как сервитут, как либо ограничение прав  (ст.56 ЗК РФ).

Возможность получения земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования после введения в действие ЗК РФ для акционерных обществ  ограничена. Однако ранее возникшее право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется. Вместе с тем   ст.3 вводного закона ЗК РФ требует, чтобы акционерные общества переоформили право постоянного пользования на право аренды земельных участков, либо приобрели их в собственность по своему желанию до 01 января 2008 г. Переоформление права постоянного пользования связано с заключением договора купли-продажи или аренды земельного участка. В соответствии со ст.421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, за исключением случаев, когда обязанность заключит договор предусмотрена законом.

В связи с этим понудить  к заключению соответствующих договоров можно только в судебном порядке (ст.445 ГК РФ). Право постоянного (бессрочного)  пользования земельными участками не может быть прекращено автоматически или в административном порядке, поскольку было приобретено надлежащим образом и в полном соответствии с действующим на момент приобретения этого права законодательством.

Вместе с тем, следует отметить, что право постоянного (бессрочного) пользования, как и право аренды существенно ограничивает землепользователя в правах по сравнению с правами, предоставленными действующим законодательством, собственнику имущества. Поэтому юридическим лицам в определенных случаях целесообразно осуществлять выкуп земельных участков, находящихся под административными зданиями, производственными зданиями, сервисными центрами, принадлежащими организациям  на праве собственности и расположенными на землях поселений. Кроме того следует отметить, что оформление права аренды на земельные участки зачастую бывает нецелесообразно, поскольку оно дает лишь временный экономический эффект относительно величины финансовых затрат, необходимых на переоформление права собственности, не рассчитанный на перспективу.

          1.4   Возникновение и прекращение прав на землю.

          Содержание права пользования землей

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность, либо аренду (ст.28 ЗК РФ), а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование. Предоставление осуществляется за плату, бесплатно - в случаях, предусмотренных законодательством.

Действующее законодательство предусматривает следующие основные способы возникновения прав на земельные участки:  решение органа местного самоуправления или государственного органа исполнительной власти; совершение сделок по поводу земельных участков; переход прав на недвижимость, расположенную на земельном участке.

Начальная стадия земельных отношений, регулируемых государством – предоставление земли.

В соответствии с ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления»[14, с.6],  органы местного самоуправления вправе передавать земельные участки физическим  лицам из земель, находящихся в собственности соответствующего муниципального образования. Порядок такой передачи устанавливается представительным органом местного самоуправления.

Предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной  (федеральной и субъектов Федерации) собственности, производится на основании ст.ст. 214 и 215 ГК РФ органами государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

При выборе земельного участка участвует сельская (поселковая) администрация (даже если речь идет о предоставлении земель за чертой населенного пункта), а также собственники, владельцы, пользователи, арендаторы соседних участков, представители соответствующих государственных служб и юридических лиц, заинтересованных в отводе земельного участка[35, с. 202]. При выборе участка учитываются экологические и другие последствия предполагаемого занятия земель, перспективы использования данной территории и ее недр. В результате составляется акт выбора земельного участка для размещения объекта, а в необходимых случаях и для его санитарной (охранной) зоны. К акту прилагаются картографические материалы, расчет убытков собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, когда речь идет об  изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, а также потерь сельскохозяйственного производства, если при этом изымаются земли сельскохозяйственного назначения.

Правила прекращения прав на земельные участки в случае их изъятия для государственных и муниципальных нужд установлены ст.ст.279-283 ГК РФ для участков, находящихся как в собственности, так и во владении и пользовании. Нормы ЗК РФ для данного случая в основном носят отсылочный характер. Основное условие, при котором допускается изъятие участка – это предварительное и равноценное возмещение стоимости собственникам и убытков обладателям иных прав.

Следует обратить внимание на то, что изъятие земельного участка осуществляется Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием. Однако само решение об изъятии может быть принято либо федеральными органами исполнительной власти, либо органами власти субъектов РФ, но не муниципальными органами (ст.279 ГК РФ). В соответствии со ст.279 ГК РФ выкуп земельного участка, изымаемого для государственных и муниципальных нужд, допускается только с  согласия собственника, о выкупе собственник  должен быть уведомлен уполномоченным органом не позднее, чем за год. Решение государственного органа об изъятии подлежит государственной регистрации[35, с.183]. Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником (ст.281 ГК РФ). Выкупная цена за земельный участок включает:  рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (ст.66 ЗК РФ), при этом за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Право на проведение оценки является безусловным. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки с использованием результатов для корректировки данных бухгалтерского учета. Результаты проведения обязательной оценки могут быть обжалованы в установленном порядке.

Собственнику взамен изымаемого может быть предоставлен другой земельный участок, при этом стоимость предоставляемого вычитается из выкупной цены, но может быть и ситуация, когда стоимость предоставляемого участка окажется выше выкупной цены и собственник при желании получить указанный участок может оплатить разницу в стоимости.

Иные основания принудительного лишения собственника и других лиц, не являющихся собственниками, земельного участка регламентированы ст.ст. 278, 284-287 ГК РФ.

Согласно ст.278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда,  для другого же имущества в 237 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрен иной порядок обращения взыскания. Следует отметить, что в соответствии с п.2 ст.272 ГК РФ  по решению суда может быть признано право на приобретение в собственность земельного участка собственника недвижимости, расположенного на этом земельном участке.

Лишение права - крайняя мера, которая допускается при  безуспешности применения иных мер воздействия на нарушителя. При обнаружении факта ненадлежащего использования:  первой мерой является административное взыскание в виде  штрафа, о чем однозначно указывается в п.2 ст.54 ЗК РФ. Штраф должен быть оплачен нарушителем не позднее 15 дней, в случае неуплаты в срок штраф взыскивается в бесспорном порядке. Одновременно с наложением взыскания выносится предупреждение о допущенных нарушениях, одновременность в данном случае законна, поскольку предупреждение преследует не наказание, а устранение нарушения и содержит в обязательном порядке  конкретный срок устранения и возможные последствия неустранения – лишения права на земельный участок.

Таким образом, изъятие земельного участка представляет собой уже не административное взыскание, а форму земельно-правовой ответственности, и регулируется земельным законодательством. Даже если лицо не использовало по назначению, например для сельскохозяйственных целей, предоставленный  ему участок и он был изъят, судом оно может быть принуждено к выплате государству как собственнику суммы, которую государство могло бы получить при использовании  участка в целях сельскохозяйственного производства.

Земельный участок может быть изъят у собственника без выплаты его стоимости при ненадлежащем его использовании:   участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст.284 ГК РФ),  при использовании участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если  участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель, либо ухудшению экологической обстановки     (ст.285 ГК РФ). Поскольку специальных норм в ГК РФ в отношении процедуры лишения права собственности в вышеуказанном случае  не установлено, следует ориентироваться на нормы ст.54 ЗК РФ, устанавливающие такую процедуру в отношении землевладельцев и землепользователей. К лишению права собственности вполне применимы нормы об исключительно судебном порядке принятия решения об изъятии земельного участка, об обязательности предварительного административного воздействия на нарушителя, о форме предупреждения о нарушении, выносимого уполномоченным органом по земельному контролю, с установлением срока для устранения нарушения.

Прекращение прав собственности на землю может произойти в результате приватизации.

Следующим способом возникновения прав на земельные участки является совершение сделок купли-продажи, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, а также наследования. Право собственности возникает в случае его передачи в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ, товариществ и кооперативов, при ипотеке действует особый порядок ипотеки земельных участков.

Отношения купли-продажи объектов недвижимости, в том числе и земельных участков,  регулируются во второй части  ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ. Договоры купли-продажи и мены являются возмездными и требуют встречного представления. Договор дарения – безвозмездный договор, договор ренты и пожизненного содержания с иждивением предусматривает взамен передачи в собственность обязательство другой стороны периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму или предоставлять средства на содержание в иной форме. Объектом подобных договоров является конкретный земельный участок, обозначенный в государственном земельном кадастре или часть участка, если она после раздела образует самостоятельный участок. 

Возможна и общая собственность на земельный участок, которая часто встречается в составе имущества супругов, в крестьянском хозяйстве. Продавцами участков могут быть как физические, так и юридические лица. Необходимо учитывать ограничения на приобретение недвижимого имущества, установленные уставом или законом для юридических лиц. Договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить участок, подлежащий продаже. ГК РФ не предусматривает нотариальную форму удостоверения договора купли-продажи земельного участка. Необходимая информация содержится в кадастровом плане земельного участка выполненным уполномоченным органом с указанием границ, номера участка, его местоположения. В данном случае продаваемый земельный участок выступает как индивидуально- определенная вещь и права на нее должны быть зарегистрированы. 

Цена является существенным условием договора купли-продажи участка      (ст.555 ГК РФ) и стороны самостоятельно определяют порядок оплаты, при чем закон допускает оплату в кредит, в рассрочку и предварительную оплату. В соответствии с  п.5 ст.488 ГК РФ земельный участок находится в залоге у продавца до выплаты суммы полностью.  Право собственности  возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности  в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[8, с. 6]. В случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода прав. Хотя в действующем законодательстве прямо не установлено требование об указании в договоре качественных характеристик земельного участка, тем не менее ст.577 ГК РФ это допускает. Указание о качестве особенно важно для продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, особенно участков для фермерских хозяйств. Качество устанавливается в кадастровой документации, где выделяются, в частности нарушенные и малопродуктивные земли, загрязненные опасными веществами. Все эти характеристики качества должны быть указаны в договоре купли-продажи. Это важно для последующего применения ст.557 ГК РФ. В соответствии с этой статьей при передаче продавцом покупателю недвижимости не соответствующей условиям договора о ее качестве, покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков[35, с. 327]. В случае существенного нарушения требований к качеству покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежной суммы.

Весьма важной гарантией покупки земельного участка надлежащего качества является передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст.556 ГК РФ). Приобретатель должен быть предупрежден об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Одной из наиболее спорных в земельном законодательстве проблем является: возникновение прав на земельный участок при возникновении  прав на недвижимость, расположенную на земельном участке.  При этом виды прав на земельный участок могут быть различными. Статья 552 ГК РФ содержит общее правило о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу (лицам),  оно  приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой указанными объектами и необходимой для его использования (для прохода, проезда к зданию), на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Формулировка данной статьи в отношении того, что в ней речь идет о части земельного участка, часто вызывает неоднозначные толкования[43, с.4].

Права и обязанности лиц, использующих земельные участки на том или ином праве, установлены нормами главы VI  ЗК РФ. При этом права обладателей сервитутов в указанной главе не рассматриваются, поскольку они определяются договором – в отношении частных сервитутов и законом, иным нормативным актом – в отношении публичных сервитутов.

Права землепользователей, землевладельцев и арендаторов по использованию земельных участков практически совпадают с правами собственников.  Перечень обязанностей собственников земельных участков и лиц, обладающих иными правами на землю, по использованию земельных участков установлен ст.42 ЗК РФ. Эти обязанности (в отличие от прав по использованию земли) относятся ко всем обладателям прав на земельные участки, в том числе и к лицам, использующим земельный участок на основании сервитута.

Глава 2  Право собственности на землю: значение и содержание

2.1 Понятие, значение  и виды права собственности на землю

Право собственности как субъективное гражданское право есть закрепленная законом возможность лица по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания[33, с.186].

Земля в Российской Федерации может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9 Конституции РФ). Установление множественности форм собственности на землю явилось одним из достижений земельной реформы[28, с.213].

Частной собственностью на землю признается собственность на земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. Действующее законодательство предусматривает два основных способа приобретения участков в собственность: административно-правовой и гражданско-правовой.

Государство (в лице РФ и её субъектов) выступает не только как субъект, регулирующий земельно-правовые отношения, но и как собственник земельных участков – в этом случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники. Российская Федерация и её субъекты осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности. Государственной собственностью  (ст.16 ЗК РФ) являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. В муниципальной собственности находятся земельные участки, отнесенные к муниципальным по основаниям, перечисленным в ст.19 ЗК РФ.

Таким образом, содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельными участками. Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, пользование  -  возможность извлекать полезные свойства (например, возможность постройки), распоряжение земельным участком предполагает  возможность определения юридической судьбы земельного участка.

Становление права частной собственности в современном земельном законодательстве России прошло несколько этапов. Частная собственность на землю в Российской Федерации, введенная Законом «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г., распространялась только на граждан и в основном на сферу сельскохозяйственного производства. В 1992 году круг субъектов, имеющих право собственности на земельные участки, расширился. Субъектами права частной собственности в несельскохозяйственной сфере становятся и юридические лица.  Однако при этом оставался открытым вопрос: могли ли юридические лица и граждане приобретать земельные участки для строительства новых предприятий, либо для иной предпринимательской деятельности. В настоящее время с вступлением в силу ЗК РФ и главы 17 ГК РФ, граждане и юридические лица могут быть субъектами права собственности на земельные участки как в сельскохозяйственной, так и в несельскохозяйственной сфере экономики, за исключением тех земель, которые в соответствии с законом могут находиться лишь в государственной или муниципальной  собственности, независимо от способов возникновения права.

Право собственности на землю как правовой институт имеет комплексный характер. Это обусловлено тем, что правовые нормы, регулирующие данную сферу общественных отношений, закреплены в земельном, гражданском и ином законодательстве. Земельные участки на землях поселений регулируются  в значительной степени и нормами градостроительного законодательства. Содержание права собственности не зависит от категории земель и вида земельного участка (делимый,  неделимый). Практически во всех случаях правомочия собственника заключаются во владении, пользовании и распоряжении своим земельным участком  с имеющимися на нем обременениями и соблюдением условий, установленных законом или договором, по которому он получен[34, с.166].

2.2 Основания возникновения, изменения, прекращения права

собственности на землю

Порядок предоставления участков в собственность регламентируется ст.28 ЗК РФ, основания приобретения права собственности конкретизированы в гл.14 ГК РФ.

В статьях 13, 40, 42, 43 ЗК РФ  отражено содержание правомочий собственника земельного участка. Из всех правомочий, вытекающих из права собственности, государство в лице его органов, бесспорно, обладает двумя из них: правом владения и правом распоряжения. Право же пользования, под которым понимается эксплуатация имущества, государство практически всегда передает третьим лицам. Право  пользования земельным участком ограничивается рамками земельного, лесного, водного законодательства, градостроительными регламентами, строительными, экологическими нормами, правилами и нормативами, которые собственники обязаны соблюдать. Кроме того, на собственников возлагаются обязанности использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением, категорией и разрешенным использованием. Не должен наноситься вред земле как природному объекту, необходимо сохранять межевые, геодезические и другие законно установленные специальные знаки, своевременно вносить платежи за землю. Содержание права собственности не зависит от субъекта права и защищается равным образом для всех субъектов в соответствии с ГК РФ.

В праве развитых стран признано существование двух форм собственности – публичной и частной. К публичной относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

  В РФ разграничение государственной собственности на землю осуществляется на основании Федерального Закона  от 17.07.2001 г. №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»[11, с.1] и Постановления Правительства  от 4.03.02г №140 «Об утверждении правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности»[18, с.2]. Право собственности на земельные участки после разграничения возникает с момента государственной регистрации права  собственности на них на основании утвержденных Правительством перечней, либо вступивших в законную силу судебных решений по спорам о праве собственности на землю.

На этих, находящихся в государственной собственности, землях располагается в том числе и приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности РФ. Данное основание важно при рассмотрении вопроса выкупа у надлежащего собственника.

Путем предоставления земельных участков соответствующим лицам субъекты права публичной собственности на землю реализуют свое правомочие распоряжаться как собственники. Действуют Правила распоряжения земельными участками до разграничения государственной собственности на землю № 615 от 17.08.2002г, в соответствии с которыми утверждены  распоряжением № 3070-р от 2.09.2002г Минимущества РФ примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное бессрочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков.

 В связи с этим в земельное законодательство введено новое понятие  - «формирование земельного участка», основной (первой) стадией которого является  подготовка проекта границ и установление границ на местности. При этом происходит индивидуализация участка как объекта прав, т.е. определяется его размер, границы и местоположение как документально, так и на местности,  с определением разрешенного использования на основании градостроительного регламента (установленного для территориальной зоны в правилах застройки – нормативном акте органа местного самоуправления).

Следует особо подчеркнуть, что без выполнения работ по формированию участка, он не может быть предоставлен юридическим и физическим лицам.

Для предоставления участка на титуле постоянного бессрочного пользования требуется только наличие решения соответствующего органа. Для приобретения в собственность, либо аренду требуется юридический состав из двух фактов  - административного акта и договора[31, с.198].

Особенно актуальна проблема частной собственности на земли поселений. Земельный кодекс РФ (п.2 ст.15) в отличие от прежнего земельного законодательства закрепил принцип равного доступа граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность. Пункт 2 ст.28 ЗК РФ закрепляет принцип платности предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц. Цена, по которой  приобретаются в собственность земельные участки, кратна ставке земельного налога  за единицу площади земельного участка с учетом коэффициентов в зависимости от численности населения в поселении (от 3 до 30) и поправочного коэффициента (от 0,7 до 1,3), учитывающего основной вид использования расположенных на земле зданий. Поправочные коэффициенты утверждаются Правительством РФ[7, с.4].

Пленум ВАС РФ от 24.03.2005 г.[53, с.7] в п.9 установил, что  отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

 На территории поселений сформированные и поставленные на кадастровый учет участки предоставляются в собственность для строительства исключительно на торгах. Порядок и условия приобретения прав на участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, зависят как от числа лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, от их правового статуса, а так же от того, на каком праве данные субъекты владеют недвижимостью. Земельный кодекс устанавливает принцип исключительного права на приватизацию земельного участка  собственниками зданий, строений, сооружений. Решение компетентного органа либо договор купли-продажи (при возмездном предоставлении земельного участка) является основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок с выдачей свидетельства о государственной регистрации права.

В настоящее время в соответствии со ст.28 ФЗ №178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. [13, с.9] приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий, у которых земельные участки находятся на праве постоянного пользования или аренды, производится аналогично вышеуказанному.

Собственник земельного участка владеет, пользуется и распоряжается землей свободно (ст. 209 ГК РФ), если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, т.е. право собственности подлежит ограничению. Регламентация поведения собственника земельного участка должна преследовать следующие основные цели: доступ всех граждан страны к земле как основе их жизнедеятельности, соединение собственника земельного участка и производителя в одном лице (особенно это касается сельскохозяйственных земель), обеспечение экологических требований при хозяйственном использовании земли как уникального дара природы, обеспечение целевого использования земельных участков.

Все перечисленные цели конкретно проявляются при регулировании права владения, пользования и распоряжения земельными участками. Первое ограничение права владения состоит в  установлении предельных размеров земельных участков.  Предполагается ввести новый региональный налог по решению законодательных (представительных) органов субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления. Таким образом, предполагается  налоговое регулирование.

Второе ограничение права владения состоит в том, что нельзя владеть земельным участком, не осуществляя его хозяйственного использования. Законодатель (п.3 ст.261 ГК РФ) предоставляет собственнику земли широкие права по хозяйственному использованию земельных участков. Он может  самостоятельно хозяйствовать на земле, использовать в установленном порядке имеющиеся полезные ископаемые, торф, пресные подземные воды, лесные угодья и водные объекты, возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения, проводить иные мелиоративные работы.

Действующее законодательство (ст.260 ГК РФ) предоставляет собственникам земельных участков – гражданам и юридическим лицам –  право продавать земельные участки, передавать по наследству, дарить, отдавать в залог или аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. По воле собственника право собственности может быть прекращено в результате добровольного отказа от него (ст.43 ЗК РФ). Случаи принудительного изъятия следующие: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст.237ГК РФ), реквизиция (ст.242 ГК РФ), конфискация (ст.243 ГК РФ), приобретение прав на участок в случае невозможности сноса здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке (ст.272 ГК РФ). В статье 129 ГК РФ устанавливается, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле. В соответствии со ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, лишение имущества возможно только по решению суда, а отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд -  только на основе предварительного равноценного возмещения. Эти нормы полностью распространяются и на право частной собственности на землю.

Если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому по смыслу ст.260 ГК РФ весь участок, либо его часть может быть объектом купли- продажи[55, с.4].

Собственник земельного участка в соответствии со ст.263 ГК РФ вправе возводить на нем здания, сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Кроме того, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на созданное им для себя здание или сооружение.

Значительным шагом вперед в урегулировании режима использования земельных участков и прочно связанных  с ними строений как единого комплекса является установления принципа изложенного  в п.4 ст.35 ЗК РФ одновременного отчуждения земельного участка и находящегося на нем строения, принадлежащих одному лицу; за исключением случаев, когда часть земельного участка не может быть при этом выделена в натуре, либо строение расположено на участке, изъятом из оборота.

Не подлежит выкупу земельный участок, находящийся в государственной собственности, с расположенным на нем зданием, значительно превышающий по размеру участок под зданием (право собственности на здание зарегистрировано). Данное обстоятельство подтверждается Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 25.07.2003г. дело №А43-3420/03-9-186[49, с.2]

Гражданское и земельное законодательство по-разному подходят к регулированию отношений по поводу перехода прав на земельный участок. ГК РФ предоставляет возможность продавцу – собственнику участка в договоре продажи недвижимости предусмотреть вид права на соответствующую часть земельного участка. При этом нормы ЗК РФ должны иметь приоритет и в ГК РФ должны быть внесены изменения. Это подтверждается следующими нормами: п.3  ст.129  ГК РФ содержит положение о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

ЗК РФ устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению, по совершению сделок с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным природоресурсным законодательством, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В информационном письме ВАС РФ №61 от 27.02.2001г.[50] при обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства в п.2 и п.5 соответственно указывается, что «отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка», и «неперезаключение договора аренды земельного участка не может квалифицироваться как самовольное его занятие».

2.3  Выкуп земельных участков

Учитывая, что в акционерных обществах основная масса земельных участков находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования, важным моментом при рассмотрении данного вопроса является наличие требования ст.3 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001г об обязательном переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, либо приобретению в собственность при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на данных земельных участках по выбору покупателей зданий, строений и сооружений, а так же переоформления права постоянного (бессрочного) пользования до 1 января 2008 года на право аренды, либо приобретения их в собственность.

В Ульяновской области полностью имеется нормативная база, необходимая для оформления процесса выкупа земельных участков, расположенных на ее территории.  

При продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий на территории Ульяновской области стоимость таких земельных участков определяется в соответствии со  следующими нормативными документами:

- ФЗ №137 от 25.10.2001г «О введение в действие Земельного кодекса РФ». В ст.2 данного закона указано «субъектом РФ устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения от 500 тыс. до 3 млн. человек от 5 до 17- кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка»;

-   Законом Ульяновской области № 059-30 от 17.11.2003г. (ст.10): при продаже земельных участков в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается цена: в г. Ульяновске в размере 5-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади, в других городах и поселениях, а также за пределами черты поселений в размере 3-кратного размера ставки земельного налога». Приватизация (предоставление в собственность) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на территории Ульяновской области через 49 лет со дня вступления в силу настоящего закона;

- Закон Ульяновской области «О плате за землю на территории Ульяновской области» №014-ЗО от 29.04.2000 г.( с изменениями от 20.11.2003 г.) содержит  средние ставки земельного налога за один кв.м городских (поселковых)  земель в зависимости от численности населения и статуса городов области (г. Ульяновск–15,05 руб., г. Димитровград - 10,65 руб., г.г. Инза, Барыш - 4,0 руб., все рабочие поселки -  2,57 руб.). В ст.7 указано, что средние ставки дифференцируются  по местоположению и зонам градостроительной ценности территории представительными органами местного самоуправления. Границы зон определяются в соответствии с  экономической оценкой территории и генеральным планом города(поселка);

- Постановлением Ульяновской Городской Думы №258 от 16.07.2003г  на 2003 год  не были  установлены дифференцированные ставки земельного налога в зависимости от месторасположения земельного участка в г. Ульяновске. Решением Городской Думы №140 от 19.11.2003г с 01.01.2004 г. на основании материалов государственной кадастровой оценки земель установлены коэффициенты дифференцирования средней ставки земельного налога по 43 территориально-экономическим зонам г. Ульяновска от 10,5 руб. до 21 руб. за 1 кв.м.

        В 2006 году в связи с введением в действие 31 главы Налогового кодекса РФ (далее НК РФ) изменился порядок расчета земельного налога. Земельный налог устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территории этих муниципальных образований. Объектом налогообложения признается земельный участок, расположенный в пределах муниципального образования. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков в соответствии со ст.390 НК РФ определяется в соответствии с земельным законодательством РФ.

На территории Ульяновской области была проведена государственная кадастровая оценка земель поселений Ульяновской области, которая была утверждена Постановлением Главы администрации Ульяновской области от 8.01.2004 г.  №1. Таблицы, содержащие кадастровую стоимость земель, опубликованы в газете «Ульяновск сегодня». Стоимость одного квадратного метра земли в определенном кадастровом квартале дифференцирована по 14 группам видов использования. Например в городе Ульяновске самая дорогая земля  - 4998 руб./кв.м в центре города под объектами торговли. Под промышленными объектами та же стоимость составила 3196 руб./кв.м, под домами многоэтажной застройки – 1020 руб./кв.м, индивидуальной – 170 руб./кв.м.

        Таким образом,  в 2006 году выкуп земельных участков в г. Ульяновске регулируется вышеуказанным Постановлением Главы администрации Ульяновской области, Решением городской Думы от 13.07.2005г №135 «О земельном налоге на территории муниципального образования «город Ульяновск» и законом Ульяновской области «О регулировании земельных отношений на территории Ульяновской области» от 17.11.2003г № 059-ЗО.

При сравнении расходов при оплате земельного налога, аренде и расходов на выкуп земельных участков на территории Ульяновской области и города Ульяновска, можно сделать следующий вывод.  В настоящее время отсутствует государственное регулирование арендных ставок. Если в городе Ульяновске арендные ставки сравнимы с земельным налогом, в области арендные ставки значительно превышают, как правило, в несколько раз ставку земельного налога.  Поэтому, прежде всего  на землях области, целесообразно сохранить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками до 2008г. Там же, где права на все строения, расположенные на земельном участке подтверждены государственной регистрацией, возможен выкуп. Однако, в городе Ульяновске цены на землю  довольно высокие, при снижении коэффициентов (с 17 до 12) законом Ульяновской области ставки земельного налога решением Ульяновской Городской Думы были увеличены, в итоге расходы по выкупу  земельных участков как в 2005 году, так и в 2006 году возросли.

Глава 3  Характеристика вещных прав на землю.

Аренда земельных участков

Все титулы лиц – несобственников земельных участков подразделяются на два основных вида:  вещные права и обязательственные права. Вещными правами являются право пожизненно наследуемого владения земельным участком (ст.ст.21ЗК РФ, ст.216,265 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участков (ст.ст.20 ЗК РФ, ст.216, 264 ГК РФ) и сервитут (ст.ст.23 ЗК РФ, ст.ст.216,274 ГК РФ). Обязательственный характер имеют права, возникающие в результате совершения договоров (сделок), к ним относится договор аренды земельного участка (ст.22 ЗК РФ). 

Особым видом, по мнению О.И. Крассова, является право общего пользования землей[31, с.39]. Ранее в законодательстве это право было закреплено в ст.71 ЗК РСФСР, который предусматривал в качестве вида земель населенных пунктов - земли общего пользования. Позднее ст.262 ГК РФ, установила правило, что граждане имеют право свободно находится на незакрытых для общего доступа участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Указанные положения применяются в отношении земель, которые находятся как в частной, так и в публичной собственности. В п.8 ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», указано, что отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, дороги, проезды, набережные, парки, бульвары, скверы, водоемы) и предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах.

Ограничительные вещные права на землю являются одним из важнейших институтов гражданского права. Исследования в этой области велись еще древнеримскими юристами, не прекращались они и в дореволюционной России. Не меньшего внимания заслуживает эта проблематика и в современной науке гражданского права.

Конституционное признание земельных участков объектами частной собственности и тем самым – объектами имущественного (гражданского) оборота, потребовало возрождения  и развития  гражданско-правового механизма, определяющего их правовой режим и порядок совершения сделок с ними. В силу объективной ограниченности такого рода объектов и большого общественного (публичного) интереса в их надлежащем использовании, указанный механизм не может ограничиться оформлением лишь одного, хотя и самого широкого по содержанию, вещного права – права собственности, а должен включать и различные ограничительные вещные права. Об этом убедительно свидетельствует  как мировой, так и отечественный опыт.

Анализируя  институт ограничительных вещных прав в римском частном, русском дореволюционном,  советском  и современном российском праве можно обозначить следующие основные моменты:

- появление в системе современного российского права института сервитутов, пожизненного наследуемого владения  и постоянного (бессрочного) пользования землей отражает общемировую тенденцию  все большего ограничения права собственности на землю не только в общественных, но и в частных интересах;

- предусмотренные новейшим российским законодательством частные сервитуты ведут свое происхождение от римских, обладая в месте с тем существенными отличиями: возможностью принудительного установления по иску заинтересованного лица и возмездным характером пользования сервитуария служащим участком;

- публичные сервитуты современного российского законодательства не являются разновидностью прав сервитутного типа, представляя собой устанавливаемые в силу прямого указания закона пределы ограничения права собственности на земельные участки;

- право постоянного (бессрочного) пользования не имеет аналогов в римском и русском праве, представляя собой оригинальный вещно-правовой институт новейшего российского законодательства[30, с.206].

Наряду с правом собственности федеральное законодательство предусматривает следующие права на землю: право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ, ст.216 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения (ст.ст. 216, 265 ГК РФ), аренда (ст. 607 ГК РФ), сервитут (ст.ст. 216, 274, 277 ГК РФ), безвозмездное срочное пользование  (ст. 689 ГК РФ).

Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненно наследуемое владение или аренду, находятся в чьей–либо собственности – государства или муниципального образования, юридического или физического лица.

Все иные вещные права на землю предполагают некоторые ограничения этих прав в отличие от права собственности. Лицо, не являющиеся собственником реализует принадлежащие ему права владения и пользования земельным участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (ст.264 ГК РФ). Однако объем правомочий землевладельцев, землепользователей и арендаторов различен.

3.1    Право постоянного (бессрочного) пользования земельными                  участками

Одним из титулов, на котором лицо вправе использовать землю, является право постоянного (бессрочного) пользования, которое закреплено в ст.ст.216,264 ГК РФ и отражено в ст.20 ЗК РФ.

ГК РФ 1994г впервые установил данное право не только для организаций, но и для граждан. Признание гражданина субъектом данного права можно считать излишним при наличии права пожизненного наследуемого владения. Земельный кодекс исключил возможность предоставления гражданам земли на праве постоянного (бессрочного) пользования, так же заметно сузил круг юридических лиц, которые могут быть субъектами данного права.  В отличие от ГК РФ ст.20 ЗК РФ предусматривает, что на этом титуле земельные участки могут быть предоставлены вновь только  государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления (т.е. организациям, финансируемым из средств бюджетов) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.1 ст.28 ЗК РФ). Граждане, имеющие участки на данном титуле,  могут приобрести их однократно на безвозмездной основе в собственность. Для юридических лиц право на бесплатное приобретение не предусматривается.

В отличие от ст.270 ГК РФ, позволяющей владельцу распорядиться участком путем сдачи в аренду или безвозмездное срочное пользование при условии получения согласия на это собственника участка, ст.20 ЗК РФ вообще не допускает возможности распоряжения пользователем земельным участком. В связи с этим применению подлежат нормы ЗК РФ, не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций [42, с.3].

Пленум ВАС РФ от 24.03.05г данное противоречие прокомментировал следующим образом в п.24 «… после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.»

Права землепользователей закреплены в ст.41 ЗК РФ и ст.269 ГК РФ, лицо осуществляет владение и пользование этим земельным участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Обязанности пользователей земельными участками сформулированы в ст.42  ЗК РФ.

Согласно п.4 ст.3 ФЗ № 137 от 25.10.2001г «О введении в действие ЗК РФ» приватизация земельных участков, которые граждане используют на титуле постоянного (бессрочного) пользования сроком не ограничивается и, граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании участки с расположенными на них жилыми строениями, которые были приобретены до 1990 г, вправе зарегистрировать право собственности на эти участки.

Следует остановиться на случае, когда  в здании,  находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на аренду данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения – правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав, если таких субъектов в здании несколько, то одному из них предоставляется право постоянного (бессрочного) пользования, а другие обладают правом ограниченного пользования им для осуществления своих прав на закрепленное за ними помещение (по сути, представляющее собой сервитут), данное мнение было отражено в №2 журнала «Закон»[44, с.11].

Ст.20 ЗК РФ предусматривает субъектам права оперативного управления предоставление земель на праве постоянного пользования. При этом законодательство не определяет, на каком вещном праве предоставляется земля субъектам права хозяйственного ведения. Вероятно, обладателям такого права земля может быть сдана в аренду. Для устранения существующей неопределенности данный вопрос следует урегулировать на законодательном уровне.

Данная проблема нашла отражение п.19 Постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 г. №11, а именно – договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен на условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.  Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п.1 ст.421 ГК РФ).

Право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, приобретенное после 31.01.1998г подлежит государственной регистрации. Не менее интересен вопрос о регистрации права пользования на земельный участок, значительно превышающий площадь под приобретенным зданием. Как показывает судебная практика, в случае, если участок предоставлен в соответствии с постановлением мэра от 12.10.1999г, которое на момент рассмотрения дела  никем не было оспорено и отменено, покупатель может зарегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования на весь участок и регистрационная палата обязана произвести регистрацию, что подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 10.01.2003г №6607/02[51, с.6].

Что касается физических лиц, каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность (сделано это может быть только в отношении одного земельного участка), при наличии еще одного участка  - гражданин может оформить на него право аренды, либо приобрести в собственность за плату. В отличие от физических лиц, юридические лица, во исполнение п.2 ст.3  Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» (с изменением от 25.12.2005г), обязаны в срок до 1 января 2008 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. Последствия за нарушение указанного срока предусмотрены п.7.1 КоАП РФ как «… использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов». Данное требование касается и покупателей объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, предоставленных юридическим лицам, которые не могут использовать землю на данном титуле.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть подтверждено в суде только в порядке искового производства, а не особого производства, что подтверждается  письмом Президиума ВАС №76 от 17.02.2004г[47, с.4]. Поскольку заявитель ходатайствовал об установлении права, а не факта, имеющего юридическое значение, для возникновения, изменения или прекращения такого правоотношения, арбитражный суд обоснованно оставляет заявление без рассмотрения в порядке особого производства и указывает, что в порядке особого производства не может быть установлено право у конкретного лица.

3.2    Пожизненное наследуемое владение земельными  участками

Пожизненное наследуемое владение земельным участком является одним из древнейших видов прав на земельный участок. Оно именовалось «эмфитевзис» и было перенесено на все земли, сдаваемые в наследственную вечную аренду. За владение и пользование на этом праве взималась арендная плата, но в отличие от обыкновенной аренды, это право носило бессрочный характер и порождало вещные иски. История возникновения права пожизненного наследуемого владения на территории Российского государства берет начало в ХIV веке, когда переселенцам недвижимость в собственность не передавалась, а предоставлялась в вечное пользование с правом её отчуждения и передачи по наследству. При этом на них возлагалась обязанность платить так называемый чинш за пользование землей, размер которого оставался навсегда неизменным. На все пространство России чиншевое право распространилось лишь в конце ХVIII века. Позднее было принято Положение, которое предоставляло чиншевику право выкупить участок в собственность. Титул пожизненного владения был закреплен в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28.02.90г, субъектами данного права могли быть только граждане. ЗК РСФСР, принятый 21.04.1991г., в ст.7 предусматривал право граждан на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков по своему выбору для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства и др., в том числе для дачного строительства и индивидуальных гаражей[32, с.24].

В соответствии со ст.266 ГК РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком. Если из условий пользования, установленных законом не вытекает иное,  владелец вправе возводить на участке здания, сооружения, создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Содержание прав землевладельцев определены в ст.41, а обязанностей – в ст.42 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. При этом право пожизненного наследуемого владения, приобретенного гражданами до введения в действие ЗК РФ, сохраняется, сроки добровольного переоформления не ограничены. Согласно п.3 ст.21 ЗК РФ каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести   в собственность земельный участок, находящийся в его пожизненном наследуемом владении. При этом взимаются платежи за переоформление права.

В соответствии со ст. 258 ГК РФ земельный участок крестьянского хозяйства разделу не подлежит, кроме случаев прекращения крестьянского хозяйства. Кроме того, в отличие от права общей собственности, права общего владения законодательством не предусмотрено, и  в случае, если наследников несколько, а участок разделу не подлежит, необходимо решать вопрос о выплате компенсации остальным при переходе права к одному наследнику.

 Недостаточно проработан вопрос о влиянии размера участка на порядок перерегистрации права на него. Нормативно-правовые акты, закрепляющие принцип приватизации земельных участков, принятые до введения в действие ЗК РФ, должны действовать в части непротиворечащей ему. Статья же 33 ЗК РФ содержит правила об установлении предельных размеров земельных участков при предоставлении, а не при перерегистрации земельных участков.

Таким образом, земельные участки граждан, находящиеся в их пожизненном наследуемом владении, могут однократно приобретаться в порядке приватизации бесплатно независимо от размера земельного участка. Кодекс не ограничивает никакими временными рамками срок существования  срок существования права пожизненного наследуемого владения и возможность приобретения участков в собственность. Сохранив ранее возникшее право пожизненного наследуемого владения, законодатель стимулирует землевладельцев к приобретению участков в собственность. Многие, как свидетельствует опыт, воспользоваться этим правом не желают[32, с.270].

 Переход прав на земельный участок согласно п.2 ст.21 ЗК РФ осуществляется в порядке наследования. Согласно ст.1181 ГК РФ при наследовании земельного участка, принадлежащего наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный слой, замкнутые водоемы, лес и растения. Правоустанавливающим документом для первоначальных приобретателей права пожизненного наследуемого владения служили решения уполномоченных государственных и муниципальных органов о предоставлении земельного участка. Государственная регистрация перехода права  пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Интересен вопрос о том, может ли публичное образование продать участок, закрепленный на праве пожизненного наследуемого владения, третьему лицу. Поскольку вещное право обременяет имущество, при смене собственника право пожизненного наследуемого владения должно сохраниться, однако, пожизненное наследуемое владение предполагает наличие собственности государства или муниципального образования на соответствующий земельный участок.

Можно предположить, что участок, принадлежащий гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, может быть передан в частную собственность только этому гражданину. Действующим законодательством не урегулирован вопрос правомочий землевладельцев. ЗК РФ значительно сужает правомочия, запрещая распоряжаться земельным участком каким-либо образом, за исключением перехода права по наследству (п.2 ст.21 ЗК РФ). При этом положения ст.267 ГК РФ планируется отменить, согласно которым владелец мог передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. 

Следует сделать вывод о том, что наблюдается тенденция к упразднению титула пожизненного наследуемого владения.

3.3 Право ограниченного пользования чужим земельным  участком  (сервитут)

Сервитут на земельный участок является древнейшим титулом. Еще в Древнем Риме сформировались основные начала ограниченного пользования чужим земельным участком. При установлении сервитута земельный участок не только служил своему собственнику, но и использовался для выгод собственника соседнего участка. Слово servitus означало «рабство вещи», «служение её». Нельзя установить сервитут на право, его можно установить только на вещь. На Руси право на чужую вещь называли угодьем. Угодья (леса, луга, места промыслов), которые могли и не принадлежать собственнику имения, использовались другими лицами для рубки леса, сенокошения, охоты и т.п. Собственник не имел права препятствовать такому использованию. Соборное уложение 1649г. (гл.10) предусматривало ограничения правомочий соседа в интересах других лиц.

В современной России право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) было установлено п.4.10 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденных Указом Президента №1535. Для продаваемых при приватизации застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники участков обязаны обеспечить безвозмездное и  беспрепятствленное использование объектов общего пользования (пешеходные дороги и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи участка в собственность, возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, возможность доступа муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Позднее правила установления сервитутов были закреплены в ГК РФ, а затем и в ст.23 ЗК РФ. Земельный сервитут по своей сути это:

- во-первых, вещное право на земельный участок, он будет существовать, пока существует земельный участок;

- во-вторых, он является правом на чужую вещь;

- в-третьих, обладатель сервитута приобретает право ограниченного пользования земельным участком, а обременение не лишает владельца права владения, пользования и распоряжения участком, при этом сервитут должен быть установлен наименее обременительным образом для земельного участка;

- в-четвертых, сервитут сохраняется при  переходе прав на земельный участок.

В сервитутных отношениях одна сторона является управомоченной, другая обязанной. Управомоченное лицо имеет право на пользование имуществом обязанной стороны, обязанная сторона обязана допускать такое пользование.

Действующее законодательство выделяет следующие разновидности сервитутов:  частный, публичный, срочный,  постоянный.

Порядок установления частных сервитутов определен в ст. ст.274-277   ГК РФ. Установление сервитута возможно для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и  других нужд, которые не могут быть обеспечены без сервитута.

Частный сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Если соглашение об установлении или условиях сервитута не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Право собственности не является единственным титулом, обладание которым позволяет установить сервитут. Как следует из содержания п.4 ст.274 ГК РФ, обладателем сервитута может быть как владелец, так и  пользователь земельного участка. Согласно   п.6 ст. 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не установлено  федеральными законами. По римскому законодательству сервитутное право было бесплатным.

Спорной в юридической литературе является природа иных сервитутов, установление которых предусмотрено, кроме земельного, - водным, лесным, градостроительным кодексами. В законодательстве они именуются публичными сервитутами. Публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом, если это необходимо для обеспечения интересов государства (РФ и субъектов РФ), органа местного самоуправления или населения  муниципального образования[32, с.200].

Обязательным условием установления публичного сервитута является его обсуждение с населением путем общественных слушаний (п.2 ст.23 ЗК РФ). Порядок проведения слушаний и учета мнения населения земельное законодательство не определяет. Поэтому при  принятии решений об установлении публичных сервитутов следует регулировать этот вопрос в каждом конкретном случае, либо необходимо на уровне субъекта РФ разработать и принять нормативный правовой акт о порядке учета мнения населения при установлении публичных сервитутов.

Перечень государственных, муниципальных и общественных нужд, для которых может устанавливаться публичный сервитут, определен  п.3   ст.23 ЗК РФ и является исчерпывающим. К ним относятся проход или проезд через земельный участок; использование участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов  транспортной инфраструктуры;  размещение межевых и геодезических знаков и подъезда к ним; проведение дренажных работ, забор воды и водопой;  прогон скота, использование в целях охоты, сбор дикорастущих растений,  проведения изыскательских работ, доступ к прибрежной полосе.

Если частный сервитут по общему правилу устанавливается только в отношении земельного участка, находящегося на праве собственности, то публичный сервитут как следует из п.7 ст.23 ЗК РФ, может устанавливаться по отношению к земельному участку также на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования.  Если собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе в любом случае требовать соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут, то при публичном сервитуте возможны два варианта: собственник земельного участка вправе требовать от органов, установивших сервитут, соразмерной платы в случае существенного затруднения в использовании в результате установления сервитута. Кроме того, если невозможно использовать земельный участок, то землевладелец, землепользователь вправе требовать изъятия, а собственник – выкупа участка или предоставления равноценного с возмещением убытков. При этом возникают вопросы: каким образом определяется соразмерная плата, как оценивать степень обременения и какова природа изъятия. Ни в земельном, ни в гражданском законодательстве понятие соразмерности платы не определено. Поэтому, стороны сделки должны изначально определить размер вознаграждения, причитающегося собственнику участка. Если  размер вознаграждения не определен, то цену, обычно взимаемую при сравнимых обстоятельствах за пользование чужим недвижимым имуществом, в сервитутном праве определить сложно. В отношении же степени обременения,  она носит абстрактный  оценочный характер и должна быть в каждом конкретном случае доказана лицом, предъявляющему требования к органу, установившему сервитут, в том, что он не может в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению данным земельным участком. Кроме того,  положения ст.276 ГКРФ о требовании собственника по суду прекращения сервитута при невозможности использования в соответствии с назначением, следует применять только для частного, а не публичного сервитута. 

Следовательно, нормы ЗК РФ устанавливают приоритет государственных, муниципальных и общественных интересов над частными интересами в случае обременения земельного участка публичным сервитутом[30, с.196].

Ряд авторов, занимающихся исследованиями сервитутного права разделяет позицию законодателя о существовании публичного сервитута. Другие рассматривают его как ограничение других вещных прав. В частности, А.В. Копылов считает, что публичный сервитут является ограничением права собственности в силу закона, а не сервитутом, известным римскому праву[30, с.116].

 Следует отметить, что градостроительная практика различает земельный сервитут и обременение (ограничение) права собственности. В земельно-правовой науке под ограничением прав лиц, использующих земельные участки, понимается установление в административном порядке запретов на отдельные виды хозяйственной деятельности по использованию земли либо требований о воздержании от определенных действий.   Статья 56 ЗК РФ перечисляет следующие виды ограничений прав на землю:   особые условия  использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах;    особые условия охраны окружающей среды;    условия застройки или освоения участка под автомобильной дорогой, при предоставлении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и иные ограничения использования. Таким образом, перечень не является исчерпывающим.  Случаи ограничений прав вводятся и другими нормами  ЗК РФ и федеральными законами. Например, виды зон, в которых вводится ограничение прав, установлены в ст.37 Градостроительного кодекса РФ.

Безусловно, сервитут (особенно публичный) и ограничение права на земельный участок – схожие институты земельного законодательства. Во-первых, и публичный сервитут и ограничение прав  устанавливается нормативно-правовым актом для обеспечения публичных интересов, затем они могут быть срочными, либо постоянными,  сохраняются при переходе прав и подлежат государственной регистрации. Различия, прежде всего в том, что при сервитуте правомочия собственника не ограничиваются,  суть же ограничений права в целенаправленном установлении запретов, ограничений правомочий собственника в силу особенностей местоположения земельного участка. Плата за сервитут носит договорной характер, в случае ограничений права возмещению подлежат убытки в соответствии с Правилами возмещения собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков…, утвержденными Постановлением Правительства №262 от 7.05.2003г[20, с.3]. Таким образом, публичный сервитут нельзя отожествлять с ограничением прав на земельные участки. Они различны по содержанию и характеру возмездности.

3.4  Безвозмездное срочное пользование земельными участками

В соответствии со ст.24 ЗК РФ одним из титулов, на котором могут использоваться земельные участки, является безвозмездное срочное пользование.  Установлены виды участков, которые могут предоставляться на титуле безвозмездного срочного пользования. К ним относятся, во–первых, земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, во-вторых, частные земли, в-третьих, земельные участки организаций. 

В безвозмездное срочное пользование  могут быть предоставлены земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Основанием приобретения данного титула является административный акт органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. В этом случае срок пользования земельным участком не может превышать один год. Договор является основанием приобретения права при передаче частного земельного участка при этом обязательно указывается срок, на который предоставляется участок.  Субъектами права могут быть в этом случае граждане и юридические лица[32, с.37].

При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предоставляются во временное пользование на срок, установленный законом (для участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), договором (из земель, находящихся в частной собственности) или на период трудовых отношений (служебные наделы).

Предоставление участка в безвозмездное срочное пользование предусмотрено ст.87 ЗК РФ.  Речь идет о практиковавшейся и ранее передаче участков промышленного и иного специального назначения для сельскохозяйственного производства.

Земельный кодекс предусматривает также разновидность безвозмездного  срочного пользования  -  служебный надел. В качестве служебного надела земельный участок может быть предоставлен только гражданам. В соответствии с действующим земельным законодательством он предоставляется работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе и организациям транспортного хозяйства, лесной промышленности,  охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Земельные наделы могут предоставляться не только государственными и муниципальными организациями, но и организациями иной формы собственности. Категории работников, имеющие право на получение служебных наделов, условия их предоставления, устанавливаются законодательством.

Права и обязанности лиц, использующих служебные наделы, аналогичны правам иных пользователей. Прекращение пользования земельным наделом  связывается, главным образом, с прекращением отношений с организацией, его предоставившей. Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставивший такой надел в пользование (ст.47 ЗК РФ). Прекращение трудовых отношений и права на земельный надел происходит не одновременно – работнику предоставляется право использовать служебный надел после прекращения трудовых отношений для окончания сельскохозяйственного сезона[44, с.10].

3.5  Аренда земельных участков

Историческое происхождение права земельной аренды в целом берет начало со времен Римской республики. В советской России Земельный кодекс 1922 г. в ст.28 предусматривал возможность сдачи трудовым коллективам земельных участков в аренду за плату деньгами, продуктами и иными видами вознаграждения. Допускалась сдача в аренду земельных участков городов и поселков городского типа. В 1936г запрещается сдача в аренду земель сельскохозяйственного назначения, а в 1969г прекращается взимание арендной платы за земли городов. После начала реформ арендодателями земельных участков признавались соответствующие Советы народных депутатов (устанавливалась  краткосрочная аренда до 5 лет  долгосрочная до 50 лет) и собственники земли (передавали участки в исключительных случаях на срок до 5 лет)[32, с.239].

В настоящее время при заключении договоров аренды земельных учаcтков должно осуществляться согласованное применение норм гражданского и земельного законодательства. Общие положения определены в  главе 34 ГК РФ, а особенности сдачи  в аренду земельных участков  ст. 22 и другими статьями ЗК РФ. Можно взять за основу определение договора аренды  ст.606 ГК РФ  следующее:   по договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участков или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать участок в  соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать земельное, природоресурсное, природоохранное, градостроительное и иное законодательство.

Согласно требованиям, установленным ст.607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве на них. В случае, когда земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым их них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Данное положение подтверждается судебной практикой ВАС РФ[48, с.2].

Арендодателем может быть только собственник (п.2 ст.22 ЗК РФ). В этом случае нормы ГК и иных нормативных правовых актов, принятых до введения в действие ЗК, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду не должны применяться. Однако в соответствии со ст.608 ГК арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, согласно п.10 ст.22 ЗК РФ в некоторых случаях такие договоры могут заключать лица, не являющиеся собственниками. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передавать эти участки в аренду на срок до достижения совершеннолетия. Арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок, т.к. сдача имущества в аренду согласно ст.613 ГК РФ не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

Арендатором  может быть любое физическое и юридическое лицо. Особые правила установлены для иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства.

Содержание прав и обязанностей арендаторов земельных участков, закрепленных в ст.41 и 42 ЗК РФ, в целом аналогично содержанию прав землевладельцев и землепользователей.

Законодательством установлены особенности заключения договора аренды земельного участка, расположенного в пределах черты поселения. Действует постановление Правительства РФ от 11.11.2002г №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», данная форма наиболее активно используется в г. Москве. Начальная цена должна определяться исходя их кадастровой стоимости земли, площади, благоустройства, престижности, предполагаемой цели использования.

Существенные условия договора аренды заключаются в следующем. Объектом договора аренды может быть только такой участок, по которому достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче:  категория земель, кадастровый номер, местоположение, площадь, разрешенное использование. Земельный участок должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка.

Право аренды возникает только на основании договора, заключенного во исполнение акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду. Недостаточно наличие одного из условий, а именно акта органа местного самоуправления, что подтверждается судебной практикой по иску АООТ «Роспечать» к Администрации (Мэрии) г. Ульяновска о признании права аренды спорных земельных участков под газетными киосками[54, с.2].

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если одной из сторон является юридическое лицо – независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений  РФ от 2.09.2002г №3070-р.  По общему правилу (ст.ст.164,609 ГК РФ) договор аренды подлежит государственной регистрации.

Не подлежат государственной регистрации договора аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года. Срок договора устанавливается по соглашению сторон. Если в договоре срок неопределен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Причем, законодатель придает особое значение сроку договора, срок договора влияет на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и на возможность его досрочного расторжения. Арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, отдать права в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества в пределах срока договора с уведомлением собственника,  передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора с уведомлением собственника. Если земельный участок, взят в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной  собственности, то арендатор имеет такие права при аренде на срок более 5 лет. Досрочное расторжение по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Самостоятельной разновидностью договора аренды является краткосрочная аренда на срок не более чем год для проведения изыскательских работ, либо для государственных или муниципальных нужд. Это новый подход к регулированию такого рода отношений[32, с.223].

По истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право  на заключение нового договора аренды (п.3 ст.22 ЗК РФ). Следует отметить, что договор аренды не пролонгируется, а заключается вновь. Исключения составляют случаи, предусмотренные в ст.ст.35.36,п.2 ст.46 ЗК РФ, т.е. преимущественное право, имеет собственник здания и, если право аренды прекращено по инициативе арендодателя, в установленном в ЗК РФ случаях.

В ст. 624 ГК РФ предусматривается возможность заключения договора аренды с условием выкупа, тогда как новый Земельный кодекс РФ не содержит такой возможности. 

Далее рассмотрим платность использования  земельных участков на основании договора аренды.

Размер арендной платы определяется договором аренды и является его существенным условием (п.3 ст.65 ЗК РФ).  Договор считается не заключенным, если сторонами не определено условие о размере арендной платы. ГК РФ, в отличие от ЗКРФ не признает размер арендной платы существенным условием договора, так как в случае, если размер не определен договором, считается, что установлены условия и порядок платежей, обычно применяемые при аренде при сравнимых обстоятельствах.

С учетом положений п.2п ст.607 ГК РФ, согласно которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, применяются нормы ЗК РФ. На арендатора возложена обязанность своевременно вносить арендную плату. Особенностями правового режима земель поселений определяется механизм определения арендной платы за земли поселений. За основу определения суммы арендной платы в поселениях берется базовая ставка арендной платы либо ставка земельного налога для соответствующей экономической зоны (определяют органы государственной власти и местного самоуправления), которая увеличивается на коэффициент в зависимости от категории арендаторов, объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, градостроительной ценности территории, престижности месторасположения, разрешенного использования.

Могут устанавливаться подзоны повышенной градостроительной ценности, например, в Москве к ним отнесены Кремль, Китай-город, Воробъевы горы, МГУ, Сити, Филевский парк (Положение о порядке определения арендной платы за земли в г. Москве утвержденной распоряжением мэра от 25.09.1998г №98-РМ                        (в ред. 12.02.2002г)[32, с.3]. При определении размера арендной платы принимаются во внимание тип и ценность прилегающих к земельному участку объектов недвижимости, включая земли, занятые общедоступными лесами и водными объектами, условия инженерной и транспортной доступности.

При наличии права аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство инвестором, переход права владения строением на инвестора влечет за собой право пользования земельным участком, на котором расположено строение. Данное положение подтверждается определением судебной коллегии  по гражданским делам ВС РФ от 15.07.2003г, в котором обязанность перезаключить договор аренды спорного земельного участка с инвестором возложена на администрацию города[52, с.2].

Неделимый земельный участок не может быть передан в аренду одному из собственников строения, что подтверждается Постановлением ФАС Поволжского округа №А72-577/05-23/79 от 24.10.2005г.

В Постановлении  ФАС Поволжского округа №А06-762/02-15/05 от 12.01.2006г отражено, что после разграничения государственной собственности на землю: на федеральную, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований, плательщики арендной платы перечисляют платежи на счета органов федерального казначейства для последующего зачисления их в доходы соответствующих бюджетов, в зависимости от установленного права собственности на земельные участки. Прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов (арендной платы) от сдачи имущества в аренду, что также подтверждается Информационным письмом ВАС РФ от 11.01.2002г № 66.

Заключение

В результате проведенного анализа действующего законодательства, правового положения предоставленных земельных участков и судебной практики, можно сделать следующие выводы.

Земля в России может находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Преимущества частной собственности на землю (граждан и юридических лиц) и важность её защиты признаны после длительного времени враждебного к ней отношения.

Следует отказаться от попытки решить вопрос о том, что является главной вещью, а что - принадлежностью (или улучшением) при рассмотрении вопроса единого объекта недвижимости. Юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания не может быть разорвана, они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно.

Необходимо ускорить процесс разграничения государственной собственности на землю, применяя упрощенную схему разграничения (аналогично землям обороны). Это позволит заключать договор по продаже земельного участка с надлежащим собственником. Кроме того, при выкупе земельного участка собственником здания, строения, сооружения, который имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, должен быть достигнут баланс интересов государства, местного самоуправления и собственника здания. Должны быть учтены территориальные особенности населенных пунктов, тип собственника строений, введены рассрочки платежей (что позволит избежать единовременного изъятия денежных средств у предприятий), установлены границы корректировки субъектом РФ базовой ставки в зависимости от особенностей земельного рынка данного субъекта РФ.

Ограничить зависимость арендной платы от произвольного усмотрения органов исполнительной власти на местах через регулирование арендной ставки федеральным законом.

Проанализировав действующее законодательство, можно сделать вывод, что государственное регулирование земельных отношений проявляется по многим направлениям: планирование использования земель (генеральная и региональные схемы, комплексные программы природопользования, схемы районной планировки и застройки, генпланы городов и поселков), порядок предоставления и изъятия земель и землеустройство, создание фонда земель для проведения земельной реформы, ведение государственного земельного кадастра и мониторинга земель, меры охраны и улучшения природных качеств земель, государственный контроль, установление административного порядка разрешения земельных споров, если законодательство субъектов РФ помимо судебного порядка допускает и административное регулирование, государственная регистрация прав на землю, лицензирование.

Противоречия в законодательном регулировании правовых форм использования земель, рассмотренные в представленной работе являются  отражением объективно существующей реальности.

При написании работы были выявлены следующие проблемы.

Закон устанавливает практически абсолютную свободу собственника распоряжаться своим земельным участком [41, с.9], при этом нарушаются права и гарантии интересов будущих владельцев природных объектов.

Было бы целесообразно пересмотреть вопрос упрощения процедуры оформления прав граждан и юридических лиц на земельные участки, так как требуется значительное время для оформления  землеустроительной документации.

Существующие противоречия между нормами различных актов, регулирующих одни и те же отношения следует устранить. Прежде всего это касается: распоряжения земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении (ст.267 ГК РФ); оснований приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268 ГК РФ); распоряжения земельным участком, находящимся в постоянном пользовании (ст.270 ГК РФ); прав на недвижимость при продаже земельного участка ст.553 ГК РФ); права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения (ст.652 ГК РФ); сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже (ст.653 ГК РФ).

Не в полной мере учтены налоговые ставки на разную категорию земельных участков. Недвижимость приходится продавать, если налог велик, а земельные наделы используется неэффективно и не приносят прибыли. 

При написании работы намечены следующие пути решения, указанных проблем:

- создание условий и завершение процесса переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или аренды;

- завершение разграничения государственной собственности на землю;

- создание условий для перехода к новому земельному налогу и налогу на жилую недвижимость;

- переход от кадастрового учета земельных участков к кадастровому учету объектов недвижимости с созданием кадастра недвижимости;

- совершенствование механизма порядка установления правовых ограничений (сервитутов);

- внесение изменений в действующее законодательство путем устранения противоречий и пробелов, регулирующих право на землю.

Научная разработанность данной темы недостаточна. После введения в действие нового Земельного кодекса РФ 2001г, только в настоящее время появились работы, посвященные данной теме, основанные на новой нормативно-правовой базе. Обсуждается необходимость внесения изменений в значительное количество нормативных актов, в том числе и в Гражданский кодекс РФ [42, с.7].

В результате исследовании, на основе анализа действующих нормативно- правовых актов,  обозначились  вопросы  по изменению законодательства в отношении           целесообразности выкупа земельных участков у надлежащего собственника, заключения долгосрочных договоров аренды  земельных  участков, находящихся в пользовании предприятий.

          Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием

   12 декабря 1993 г. -  М.: Юрайт, 2001. – 45 с.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный

    Закон от 30.11.1994 г.  №51-ФЗ. – М.: Элит, 2003. – 578 с.

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный

    Закон  от 1.03.1994 г.  №14-ФЗ. -  М.: Элит, 2003. – 349 с.

4. Земельный Кодекс Российской Федерации: Федеральный Закон от

     30.10.2001 г.  №136-ФЗ. - М.: Юрайт, 2002. – 83 с.

5. Градостроительный кодекс РФ: Федеральный Закон от 07.05.1998 г. № 73-

    ФЗ // Российская газета.-  2004.- 30 декабря.

6. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: Федеральный Закон от 30.12.2001г.  №195-ФЗ - М.: ИКФ.ЭКМОС, 2002. – 223 с.

7. О введении в действие Земельного кодекса РФ: Федеральный Закон от 25.10.2001г.  №137-ФЗ// Российская газета. - 2001. – 30 октября.

8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный Закон  от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ// Российская газета . - 1997. – 30 июля.

9.  О землеустройстве: Федеральный Закон от 18.06.2001 г. №78-ФЗ// Российская газета. - 2001. – 23 июня.

10.  О государственном земельном кадастре: Федеральный Закон от 02.01.2000 г. №28-ФЗ// Российская газета. - 2000. - 10 января.

11.  О разграничении государственной собственности на землю: Федеральный Закон от 27.07.2002 г. № 101-ФЗ//Российская газета. - 2001. – 20 июля.

12.  Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный Закон от 24.07.2002 г.  №101-ФЗ// Российская газета. - 2002. – 27 июля.

13. О приватизации государственного и муниципального имущества:  

    Федеральный Закон от 21.12.2001 г. №178-ФЗ// Российская газета. - 2002. –   

     26 января.

14. Об общих принципах организации местного самоуправления  в РФ: Федеральный Закон от 06.10.2003 г. №131-ФЗ// Российская газета. – 2003. – 8 октября.

15.  О плате за землю: Федеральный Закон от 11.10.1991 г. №1738-1// Ведомости СНДиВС РФ. - 1991. -  31 октября.

16.  О связи: Федеральный Закон от 07.07.2003 г. №126-ФЗ// Российская газета. - 2003. -  10 июля.

17.  Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 г. №808 // Российская газета. - 2002. – 21 ноября.

18.  Об утверждении правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности: Постановление Правительства РФ от 4.03.2002 г. №140 // Собрание законодательства РФ. - 2002. – 10 февраля.

19.  О порядке распоряжения земельных участков, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю: Постановление Правительства РФ от 07.08.2002 г.  №576 // Собрание законодательства РФ. - 2002. -  15 сентября.

20.  Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц: Постановление Правительства РФ от 07.05.2003 г. №262 // Российская газета. - 2003. – 17 мая.

21.  Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет: Приказ Росземкадастра РФ от 02.10.2002 г. № П-327 // Российская газета. – 2002. – 27 ноября.

22.  О регулировании земельных отношений в Ульяновской области: Закон Ульяновской области  от 17.11.2003 г. №059-30 // Ульяновская правда. - 2003. – 3 декабря.

23.  О плате за землю на территории Ульяновской области: Закон Ульяновской области от 29.04.2000 г. №014-ЗО // Народная газета. – 2000. – 11 мая.

24.  Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Ульяновской области: Постановление Главы администрации Ульяновской области от 08.01.2004 г. №1 // Ульяновская правда. – 2004. – 14 января.

25. Об утверждении территориально-экономического зонирования г. Ульяновска: Решение Городской Думы от 19.11.2003 г. №140 // Ульяновск сегодня . – 2003. – 25 ноября.

26. О земельном налоге на территории муниципального образования «город Ульяновск»: Решение Городской Думы от 13.07.2005 г. №135// Ульяновск сегодня. -  2005. – 15 июля.

27.  Об утверждении правил землепользования и застройки в г. Ульяновске: Решение Городской Думы от 30.06.2004 г.  № 59 // Ульяновск сегодня. - 2004. – 8 июля.

28.  Боголюбов С.А. Земельное право. - М.: Проспект, 2003. – 400 с.

29. Иконицкая И.А. Земельное право РФ: теория и тенденции развития.  - М.:

     Городец, 1994. – 280 с.

30. Копылов А.В. Вещные права на землю. -  М.: Статут, 2000. –  254 с.

31. Крассов О.И. Земельное право современной Росиии.-М.:Дело, 2003.– 623 с.

32. Лисина Н.Л. Правовое положение земель поселений.-М.: Дело,2004.–295 с.

33. Суханов Е.А. Гражданское право. В 3 т. Т. 1. Гражданское право. - М.: Бек, 2000.- 785 с.

34. Ерофеев Б. В. Земельное право России. - М.: Профобразование, 2002.-654 с.

35.  Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации/ С.А.Боголюбов, Е.Л.Минина и др.; под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Юстицинформ, 2002. – 592 с.

36. Арсюхин Е.Всероссийское межевание//Российская газета.- 2004.- 03 марта.

37. Бочков С.О. Материалы Первого Земельного конгресса// Недвижимость и

     инвестиции. Правовое регулирование. - 2002. - №1. – С.17-28.

38. Быстров Г.Е. Гражданские договора в свете нового земельного законодательства//Законодательство и экономика. - 2002. - №3. - С.50-72.

39. Маковская А.А. Практика Арбитражных судов по спорам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2003. - №2. - С.34-63.

40. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве//Хозяйство и право.- 2003. - №3. - С.7-23.

 41. Клюкин Б.Д. Государственное регулирование земельных отношений в России//Право и экономика. - 1998. - №4. - С.11-35.

42. Проскурякова Ю. Бизнес встает на твердую почву//Российская газета (бизнес-газета). – 2004. – 13 апреля.

44. Свит Ю.П. Ограниченные вещные права на  землю//Закон. – 2003. - №2. –С.20-29.

45. Соцкова Т. Основания возникновения права собственности и других вещных прав на землю у организаций связи//Связьинвест.- 2003. - №8. - C.38-51.

46. Пискунова М.Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью //#"#">http://www.garant.ru.

49. Обзор практики ФАС Волго-Вятского округа от 25.07.2003 г. – Справочная

      правовая система «Гарант» // http://www.garant.ru.

50. Обзор практики по земельным правоотношениям ВАС РФ от 27.02.2001 г.

       №61– Справочная  правовая система «Гарант» // http://www.garant.ru.

51. Обзор судебной практики Президиума ВАС РФ от 10.01.2003 г. №6607/02–

      Справочная правовая система «Гарант» // http://www.garant.ru.

52. Бюллетень Верховного суда РФ №3 март 2004 г. – Справочная правовая

      система «Гарант» // http://www.garant.ru.

53. Обзор практики Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» – Справочная правовая система «Гарант» // http://www.garant.ru.

54. Обзор судебной практики ФАС Поволжского округа от 5.09.2002 г. –

      Справочная  правовая система «Гарант» // http://www.garant.ru.

55. Обзор судебной практики Верховного суда РФ от 03.12.2003 г. – Справочная правовая  система «Гарант» // http://www.garant.ru.

Дипломная работа выполнена мной совершенно самостоятельно. Все использованные в работе материалы из опубликованной научной литературы и других источников имеют ссылки на них.

«_____»_________________________2006 г.

_________________________                              Кузнецова Т.Н.  

                                (подпись)                                                                                             (Ф.И.О.)