Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок

Содержание

Введение

Недвижимость – один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Имущественные права граждан и юридических лиц получили надежную защиту путем признания их государством в лице специальных органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признание права - это не только способ судебной защиты гражданских прав (ст.12ГК РФ), но и установленный законом способ внесудебной защиты и охраны права в результате признания зарегистрированного права государством. Такое признание права оформляется путем внесения государственным регистратором записей о праве в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации.

В соответствии со ст. 48 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи. Нотариат обеспечивает эту помощь путем совершения нотариусами нотариальных действий.

В данной дипломной работе автор осветит следующие вопросы:

Роль нотариата в защите прав субъектов правоотношений в отношении недвижимого имущества? Виды сделок, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма и обязательная государственная регистрация? Даст понятие термина «сделка» и опишет формы сделок. Затронет историю развития правового института государственной регистрации.

По нашему мнению, российское законодательство уделяет значительное внимание регулированию правоотношений  в отношении недвижимого имущества. С вступлением в силу 30 октября 2001 года Земельного кодекса РФ введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе  участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом, Земельный кодекс РФ существенным образом, Земельный кодекс РФ существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

В 2005 году вступили в силу Жилищный и Градостроительный кодексы РФ, федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретение прав на земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. Для решения задач, связанных с развитием рынка доступного жилья и ипотечного кредитования, приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу РФ, федеральным законам «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Проведена административная реформа органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органов кадастрового и технического учета недвижимости.

При выборе темы дипломной работы учитывалась её бесспорная актуальность. В работе хотелось бы показать, что оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового права, законодательства о приватизации. Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость. Без государственной регистрации в установленных случаях право не считается возникшим, а сделка - заключенной.

По нашему мнению, законность имущественного оборота во многом зависит от «прозрачности» рынка, возможности быстрого получения достоверной информации о недвижимости и правах на нее. ЕГРП - важнейший информационный ресурс, доступ к которому имеют все участники рынка недвижимости. Органы государственной регистрации не только ведут и хранят Единый государственный реестр, но и предоставляют информацию из него. В настоящее время нельзя признать добросовестным, разумным и осмотрительным лицо, заключающее сделку с недвижимостью без получения информации из ЕГРП - единственного достоверного и открытого источника сведений о правах, их ограничениях и обременениях.

Предмет внимания автора образуют проблемы регистрации и нотариального удостоверения сделок.

Основной целью данной работы является анализ возникающих вопросов и ситуаций связанных с регистрацией и нотариальным удостоверением сделок. В работе также будут рассмотрены следующие вопросы:

1.  Становление института государственной регистрации сделок.

2.  История правового регулирования оборота недвижимости в России.

3.  Особенности государственной регистрации при заключении отдельных видов сделок с недвижимостью.

Глава 1 Понятие сделки. Становление института государственной регистрации сделок

1.1 Понятие сделки. Формы сделок

Официальное определение понятия сделки дано в ст. 153 ГК РФ: сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для того чтобы действие обрело правовой статус сделки, оно должно отвечать определенным признакам – быть правомерным и специально направленным на достижение гражданско-правовых последствий. При этом субъект действия юридически связывается своим обязательством на будущее. Сделки представляют собой акты осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий. Это обнаруживается даже при совершении каждодневных, обыденных действий. Например, предоставление денег взаймы влечет за собой возникновение у лица, давшего деньги (заимодавца), права требовать их возврата, а у лица, взявшего взаймы (заемщика), - обязанности возвратить деньги.

Сущность любой сделки составляют воля и волеизъявление сторон. Воля - детерминированное и мотивированное желание лица достичь поставленной цели. Воля есть процесс психического регулирования поведения субъектов[1]. Содержание воли субъектов сделки формируется под влиянием социально-экономических факторов: лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, заключают сделки, чтобы обеспечить изготовление и сбыт товаров, оказание услуг с целью получения прибыли; граждане посредством совершения сделок удовлетворяют материальные и духовные потребности и т.п.

Волеизъявление - выражение воли лица вовне, благодаря которому она становится доступной восприятию других лиц. Волеизъявление - важнейший элемент сделки, с которым, как правило, связываются юридические последствия. Именно волеизъявление как внешне выраженная (объективированная) воля может быть подвергнуто правовой оценке.

В некоторых случаях для того, чтобы сделка породила правовые последствия, необходимо не только волеизъявление, но и действие по передаче имущества. Например, сделка дарения вещи, не сформулированная как обещание подарить вещь в будущем, возникает из соответствующих волеизъявлений дарителя и одаряемого и действия по передаче одаряемому самой вещи.

Цель, преследуемая субъектами, совершающими сделку, всегда носит правовой характер - приобретение права собственности, права пользования определенной вещью и т.д.

Юридические последствия, возникающие у субъектов вследствие совершения сделки, представляют собой ее правовой результат. Виды правовых результатов сделок весьма разнообразны: приобретение права собственности, переход права требования от кредитора к третьему лицу, возникновение полномочий представителя и др. Для исполненной сделки характерно совпадение цели и правового результата.

Юридические цели сделки необходимо отличать от мотива, по которому она совершается. Мотив как осознанная потребность, осознанное побуждение - фундамент, на котором возникает цель. Поэтому мотивы лишь побуждают субъектов к совершению сделки и не служат ее правовым компонентом. Таковым является правовая цель - основание сделки. Вместе с тем стороны по соглашению могут придать мотиву правовое значение. В этом случае мотив становится условием - элементом содержания сделок, совершенных под условием.

Сделкой может считаться только правомерное действие, совершенное в соответствии с требованиями закона. Правомерность сделки означает, что она обладает качествами юридического факта, порождающего те правовые последствия, наступления которых желают лица, вступающие в сделку, и которые определены законом для данной сделки. Поэтому сделка, совершенная в соответствии с требованиями закона, действительна, т.е. признается реально существующим юридическим фактом, породившим желаемый субъектами сделки правовой результат.

Признание в качестве сделки только правомерного действия преобладает в юридической литературе[2]. Между тем применение в законодательстве понятия «недействительность сделки» (см. ст. 29-36 ГК РСФСР 1922 г.; ст. 48-60 ГК РСФСР 1964 г.; ст. 162, 165, 166-181 ГК РФ) послужило поводом для суждений о том, что правомерность или неправомерность не является необходимым элементом сделки как юридического факта, а определяет лишь те или другие последствия сделки[3], и о том, что правомерность не является необходимым признаком сделки, поскольку могут существовать и недействительные сделки[4].

Представляется, что гражданское законодательство исходило и исходит из того, что сделки - это правомерные действия. Продажа краденного, мошенническое завладение чужим имуществом, совершенные как купля-продажа или заем, не порождают правового результата - перехода права собственности, поскольку эти действия неправомерны и только имеют вид сделок.

Такие действия могут повлечь лишь последствия, предусмотренные законодателем на случай совершения неправомерных действий. Из этого следует, что, устанавливая в законе основания и последствия признания сделок недействительными, законодатель тем самым указывает на то, что в таких случаях в виде сделки совершены неправомерные действия.

Социальное и экономическое значение сделок предопределяется их сущностью и особыми юридико-правовыми свойствами. Гражданское право служит регламентации товарно-денежных и иных отношений, участники которых выступают равными, самостоятельными и независимыми друг от друга. Главным юридическим средством установления и определения содержания правовых связей между вышеуказанными субъектами являются сделки. Именно сделки - то правовое средство, при помощи которого социально и экономически равноправные и самостоятельные субъекты устанавливают свои права и обязанности, определяя тем самым юридические границы своих взаимоотношений.

Особую роль в социально – экономической жизни общества играют двусторонние (многосторонние) сделки - договоры. Договоры выступают инструментом согласования воли субъектов экономической деятельности. Поэтому договоры можно оценивать как средство саморегуляции экономической системы, основанной на равенстве граждан и организаций, действующих в ее рамках. Благодаря договорам между субъектами, осуществляющими производственно-хозяйственную деятельность, и потребителями товаров и услуг устанавливается пропорциональность экономических процессов в условиях рыночного производства, так как договоры позволяют учесть реальные потребности и интересы членов общества.

Совершение сделок - важнейший юридический способ осуществления субъективных гражданских прав. Совершая сделки, субъекты распоряжаются социально-экономическими благами, принадлежащими им, и приобретают блага, принадлежащие другим.

Сделки играют в общественной жизни многогранную роль. Поэтому в гражданском праве действует принцип допустимости - действительности любых сделок, не запрещенных законом, т.е. принцип свободы сделок (ст. 8 ГК).

Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Действительность сделки определяется законодательством посредством следующей системы условий:

а) законность содержания;

б) способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке;

в) соответствие воли и волеизъявления;

г) соблюдение формы сделки.

Исходя из темы настоящей работы, представляется необходимым более подробно рассмотреть последнее из перечисленных условий действительности сделок.

Сделка порождает права и обязанности при условии соблюдения требуемой формы. Сделки могут совершаться устно, в письменной форме (простой или нотариальной), путем осуществления конклюдентных действий, молчания (бездействия).

Устная форма сделок заключается в том, что стороны выражают волю словами (при встрече, по телефону), благодаря чему воля воспринимается непосредственно. В общем виде правило о сфере применения устной формы сделок формулируется следующим образом: сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая либо нотариальная) форма, может быть совершена устно (п. 1 ст. 159 ГК). Этим самым субъектам, заключающим сделку, предоставлена свобода выбора между устной и письменной формами.

Сделка, которая может быть совершена устно, может совершаться также путем осуществления лицом конклюдентных действий (п. 2 ст. 158 ГК). Конклюдентные действия - поведение, посредством которого обнаруживается намерение лица вступить в сделку. Так, опуская в автомат деньги, лицо изъявляет волю на покупку товара, содержащегося в автомате.

Молчание может иметь правообразующую силу, если законом или соглашением сторон ему придается такое свойство. Только в этих случаях молчание свидетельствует о выражении воли субъекта породить или допустить правовые последствия. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данный пример интересен и тем, что воля арендодателя на продолжение арендных отношений выражается молчанием, а воля арендатора на это выражается путем осуществления конклюдентных действий (продолжением пользования арендованным имуществом).

Письменная форма сделки позволяет наиболее адекватно, документально закрепить волю ее субъектов и тем самым обеспечить доказательства действительной направленности их намерений. По соглашению субъектов можно облечь в письменную форму любую сделку, даже если по закону такая форма и не обязательна для нее.

В соответствии со ст. 158 ГК РФ на территории Российской федерации признаются два вида письменной формы сделок: простая и нотариальная.

Простая письменная форма для сделок предписывается законодателем двумя способами.

Первый способ реализуется установлением правила о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

а) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

б) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальной размер оплаты труда.

Из этого правила делается исключение для сделок, которые могут совершаться устно независимо от субъектного состава и суммы сделки (ст. 159 ГК).

Второй способ реализуется установлением прямых предписаний закона, о необходимости простой письменной формы для той или иной сделки независимо от ее субъектного состава и суммы сделки. Например, непосредственно в силу закона для таких сделок, как договоры о коммерческом представительстве, залоге, поручительстве, задатке, купле-продаже недвижимости, о банковском кредите и т.п., во всех случаях обязательна простая письменная форма.

Письменная форма сделки означает, что воля лиц, ее совершающих, закрепляется (объективируется) в документе, подписанном лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Составлением одного документа во всех случаях должна быть оформлена односторонняя сделка, если для ее совершения предписана простая письменная форма. Двусторонние и многосторонние сделки - договоры могут совершаться в письменной форме как в виде составления одного документа, подписанного сторонами, так и в виде обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Документы, оформляющие сделку, могут быть исполнены в нескольких экземплярах. Все экземпляры являются оригиналами документа и имеют равную юридическую силу. Этим они отличаются от копий.

Во всех случаях сделка, совершенная в письменной форме, представляет собой один или несколько документов. Поэтому сделка, совершенная в письменной форме, может считаться надлежаще оформленной, если в документе(ах) присутствуют обязательные реквизиты.

Письменная форма сделок делится на простую и нотариально удостоверенную. Нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, прямо предусмотренных законом, либо если стороны сделки сами изъявили желание удостоверить ее у нотариуса.

Многие сделки, даже будучи совершенными в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские права и обязанности. Данные юридические последствия могут появиться только при соединении сделки с такими юридическими фактами, как государственная регистрация сделки или государственная регистрация прав на имущество.

В некоторых случаях для достижения своих целей участники сделки должны подвергнуть государственной регистрации не только саму сделку, но и переход права, вытекающего из нее.

Таким образом, государственная регистрация сделок и государственная регистрация прав играют различную роль в юридических составах, которые необходимы для достижения правовой цели участниками сделки.

Действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация:

а) прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

б) прав на отдельные виды движимого имущества и сделок с ними.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения (ограничения) или прекращения прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимым имуществом, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, сервитуты, а также иные права и обременения (например, арест имущества) в случаях, предусмотренных ГК, Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт государственной регистрации сделки или права подтверждается либо путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением надписи на документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК).

Сделки с движимым имуществом и права на них подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом (п. 2 ст. 164 ГК). К таким можно отнести следующие.

Особая социально-экономическая значимость результатов интеллектуальной деятельности и некоторых средств индивидуализации товаров и их производителей - изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, товарных знаков - предопределяет необходимость того, что договоры об уступке патента, об уступке товарного знака, лицензионные договоры на предоставление права пользования объектами патентного права, товарными знаками и им подобные подлежат государственной регистрации. Лишь после такой регистрации указанные договоры порождают гражданские права и обязанности у сторон. Органом государственной регистрации в указанных случаях является Патентное ведомство РФ.

1.2  История правового регулирования оборота недвижимости в     России

Термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» в отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О наследии имений» дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: «родовых, выслуженых и купленых вотчин и поместий, также и дворов и лавок»[5]. Вместе с тем другие термины, обозначающие те или иные разновидности недвижимого имущества, не были окончательно вытеснены и продолжали использоваться в законодательстве.

Так, термин «вотчина» на протяжении нескольких веков употреблялся для обозначения недвижимого имущества, принадлежащего на праве частной собственности. Для обозначения частной недвижимости использовались и традиционные термины русского права: «владение», «обладание», а также проникший из литовско-польского права термин «дедина».

Термин «недвижимость» в российском правоведении допетровских временне использовался, что не означало отсутствия в гражданском обороте соответствующих объектов, обозначаемых иными понятиями. Как писал М.Ф. Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания недвижимыми вещами возможно только в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Как только «люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на часть земной поверхности для устройства постоянного (оседлого) жилища - для дома и, во-вторых, права на отдельный участок земли для обработки и для других целей хозяйственного пользования».[6] Вместе с тем в России длительное время господствовали представления о поземельной недвижимости как о государственной собственности, т.е. принадлежащей верховному правителю - царю.

С усилением центростремительных тенденций в русском государстве возникли определенные правовые режимы земель. Так, к XI-XII вв. сложились следующие формы землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное и монастырское. Особенности разных видов землевладения проявлялись в различных ограничениях либо дозволениях их использования в гражданском обороте. Например, общинные (или черные) земли, будучи по своему статусу государственными, могли быть использованы членами общины, которые проживали на них, только в целях удовлетворения собственных общинных нужд, но не могли быть отчуждены каким-либо образом (проданы, подарены, заложены и т.п.).

Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы, завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, если князь переходил из одного удела в другой, то он терял право на земли, и оно переходило к новому князю, приходившему в этот удел.[7]

Владельцы поместных земель не обладали правом собственности на эти земли. Право пользования поместными землями являлось платой князя своим дружинникам за службу, и в случае их перехода на службу к другому князю, дружинники утрачивали право на эти земли.

К ХII в., с утверждением влияния православной церкви, на Руси сложились обширные монастырские или церковные землевладения, которые имели специфический правовой режим. Субъектами церковного землевладения выступали монастыри, церкви, епископские саны, то есть некие коллективные образования, но не отдельные монахи, церковные деятели как физические лица. Допускалось свободное отчуждение монастырских земель, что делало церкви и монастыри активными участниками поземельного оборота. В то же время монахи, епископы не могли завещать, дарить, закладывать земли от собственного имени. Это обстоятельство подчеркивает корпоративный характер церковной собственности на землю и иное недвижимое имущество.

Период централизации государственной власти в России своим естественным следствием имел усиление государственного регулирования земельных отношений. Как отмечает Т.Е. Новицкая, «становление и развитие условного феодального землевладения сместило акценты в процедуре укрепления вещных прав. Большое значение отныне имела регистрация сделки в соответствующем государственном учреждении (приказ, воевода). Переход вещных прав на землю фиксировался в Поместном приказе, на городской дом и двор - в Земском для Москвы, а по городам - у воевод».[8]

Таким образом, существовавший в средние века в России гражданский оборот земель повлек возникновение различных правовых конструкций недвижимости. Специфические особенности объектов недвижимости определялись правовым режимом данных объектов недвижимости (земельных участков), статусом их собственников, который, в свою очередь, возникал из деления общества на сословия.

Во времена Петра I экономическая жизнь государства становилась все более интенсивной. Это активизировало гражданский оборот и, как следствие, появились новые правовые режимы недвижимых вещей. Так, актуальной оставалась классификация земельных участков в зависимости от их собственников. По этому критерию выделяли:

- земли государственные;

- земли церковные;

- земли частные;

- земли чернотягловые.

Особым правовым режимом обладали так называемые родовые недвижимые имущества. Государство, заинтересованное в том, чтобы сохранить за своей опорой - дворянскими родами - принадлежащие им земли, установило

усложненный порядок отчуждения этих земель, включая передачу по наследству.

Особенности экономического развития российского государства потребовали ограничения оборота отдельных видов недвижимого имущества. Поскольку в петровское время велось интенсивное строительство флота, то повышенную ценность приобретали леса, являющиеся источником материалов для кораблестроения. Это определило появление законодательного положения, которым ограничивалась рубка лесов независимо от того, в чьей собственности они находились. Даже частным собственникам лесов вменялось в обязанность следить за их состоянием.[9]

Другим направлением развития экономической жизни страны стало формирование и укрепление в правах купеческого сословия. Однако развитие торговли требовало юридических гарантий экономической базы купечества и, в частности, устранения неоправданных ограничений в использовании недвижимого имущества. В этой связи закономерным выглядит появление именного указа императора от 18 января 1721 г. «О покупке купечеству к заводам деревень», которым купечеству было дозволено приобретать с разрешения Берг- и Мануфактур-коллегий в собственность для промышленных нужд деревни.[10] Таким образом, купечество расширило свои права участия в гражданском обороте недвижимых вещей, что, в свою очередь, стало предпосылкой дальнейшего экономического развития государства.

Следует отметить, что государство стремилось установить контроль за рынком недвижимости. В частности, по инициативе Петра I проводились опыты по созданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами. Начиная с 1699 г. был принят ряд законодательных актов, целью которых было упорядочение системы оформления крепостных актов (крепостей) на недвижимость. Так, пересматривался порядок написания крепостей площадными подъячими, берущий свое начало со времен Соборного Уложения. Устанавливался контроль за их деятельностью. Отныне крепостные акты должны были составляться в Поместном приказе. В дальнейшем функции по контролю за оборотом недвижимостей были переданы Ратуше, Оружейной палате, а с 1719 г. - Юстиц-коллегии.

10 января 1701 г. был принят именной указ императора «Об обряде совершения всякого рода крепостных актов». Этим указом устанавливался порядок совершения купчих, то есть порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости. Договор вступал в законную силу с момента его регистрации в приказе. Таким образом, создавалась централизованная система государственного контроля за оборотом недвижимого имущества. Конечно, такая централизация была возможна в весьма ограниченных масштабах, как правило, в пределах крупных городских поселений (главным образом в Москве), однако это был необходимый для государства опыт, который в конечном итоге должен был привести к созданию полномасштабной системы государственной регистрации прав на недвижимость.  

Первый шаг к ликвидации разделения вещей на движимые и недвижимые в отечественной политике и праве был сделан с принятием декрета ВЦИК от 26 октября 1917 года «О земле». Этим декретом был установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей. Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основного элемента института недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества по этому классификационному признаку.

Как следствие централизации и обобществления средств производства в правовом регулировании гражданского оборота доминировала тенденция сужения объектов, которые могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Естественно, что в основном из оборота изымались крупные, значимые для экономики объекты, среди которых ведущее место занимали объекты недвижимости.

С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР  в советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое.

Восстановление в отечественном праве разделения имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик. В п. 2 ст. 4 Основ было дано определение недвижимости, под которой понимались земельные участки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, не ограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов, законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещей через их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей в этой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерного ущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное. Таким образом, логичен вывод о том, что недвижимым имуществом являются такие вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно. В этом определении обращает на себя внимание отсутствие указания на связь имущества с землей (это один из основных признаков недвижимости, определенный в понятии, данном в действующем ГК РФ).

В Основах были перечислены особенности правового режима недвижимости. К таковым, в частности, отнесены особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество, которые должны устанавливаться законодательными актами. В соответствии с п. 5 ст. 8 Основ форма сделок, объектом которых являются строения и иное недвижимое имущество, определяется по законодательству места нахождения такого имущества. Под таким законодательством подразумевались нормативные правовые акты, принятые в республике, на территории которой находилось это имущество. Таким образом, Основы создали фундамент для многовариантного подхода к определению формы сделок с недвижимостью. Это имело практическое значение для возможности установления в отдельных регионах союзного государства нотариальной формы сделок с недвижимостью, либо об отказе от таковой в пользу простой письменной формы сделок. Одновременно в п. 1 ст. 165 Основ устанавливалось императивное правило, что форма сделок по поводу недвижимости, находящейся в СССР, подчиняется советскому праву. В отношении наследования недвижимого имущества и прав на него было прямо установлено, что таковое осуществляется в соответствии с законодательством республики, на территории которой находилось это имущество (п. 9 ст. 8 Основ). Были установлены и особые сроки для приобретения прав собственности на недвижимое имущество по давности владения (приобретательская давность) - 15 лет, в то время как приобретение прав собственности на движимое имущество по такому же основанию составляло 5 лет (п. 3 ст. 8 Основ). Также Основами было предусмотрено, что местом исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества должно быть место нахождения недвижимости (п. 1 ст. 64 Основ).

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, который устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Глава 2 Нотариальное удостоверение сделок

2.1 Роль нотариата при удостоверении отдельных видов сделок

Современный российский нотариат представляет собой систему органов и должностных лиц, включающую нотариусов и иных лиц, от имени Российской Федерации совершающих предусмотренные нормативно-правовыми актами нотариальные действия в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц), граждан и организаций иностранных государств, а также лиц без гражданства. Система нотариата независимо от способа своей организации (государственный или небюджетный нотариат) является публично-правовой по организации и содержанию своей деятельности и является частью, пусть и особым образом действующей, государственной системы[11].

Удостоверение сделок, как и совершение других нотариальных действий, осуществляется в соответствии с принятыми 11 февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате нотариусами, которые работают в государственных нотариальных конторах или занимаются частной практикой.

При удостоверении сделки нотариус разъясняет сторонам смысл и значение проекта сделки, проверяет, соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон, разъясняет сторонам все правовые нормы, относящиеся к сделке, ее юридическим последствиям.

Приступая к удостоверению сделки, нотариус устанавливает личности обратившихся для ее удостоверения, а также проверяет дееспособность граждан либо правоспособность юридических лиц (ст. 42, 43 Основ). Дееспособность граждан в полном объеме возникает по достижении ими совершеннолетия, т.е. 18-летнего возраста (ст. 21 ГК РФ).

В силу правил статьи 171 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о не дееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Сделки от имени лиц, признанных в судебном порядке ограниченно дееспособными, могут быть удостоверены лишь с согласия попечителя. Однако такой гражданин самостоятельно несет имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за причиненный им вред (п. 1 ст. 30 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. В соответствии с п. 3 этой же статьи: опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным.

Если при совершении сделки одна из сторон является юридическим лицом, нотариус проверяет его правоспособность. Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечает этим имуществом по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом или ответчиком в суде (п. 1 ст. 48 ГК РФ). Правоспособным признается такое юридическое лицо, которое «может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах и нести связанные с этой деятельностью обязанности» (п. 1 ст. 49 ГК РФ)

Юридические лица действуют на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо, не являющееся коммерческой организацией, может действовать на основании общего положения об организациях данного вида. Учредительный договор юридического лица заключается, а устав утверждается его учредителями (участниками). Юридическое лицо, созданное в соответствии с ГК РФ одним учредителем, действует на основании устава, утвержденного этим учредителем (п. 1 ст. 52 ГК РФ).

При проверке правоспособности нотариус уточняет порядок образования юридического лица, знакомится с учредительными документами.

Нотариус проверяет: зарегистрированы ли в установленном порядке устав, учредительный договор или положение, поскольку юридическое лицо считается созданными с момента его государственной регистрации; соответствует ли совершаемое нотариальное действие правам юридического лица; уточняет полномочия его представителя, которые подтверждаются выданной на его имя доверенностью. От руководителей юридических лиц, которым уставом, учредительным договором или положением предоставлено право заключения сделок, истребуется документ, удостоверяющий их должностное положение. Если юридическое лицо образовано коллегиальным органом, то от руководителя этого органа истребуется документ о назначении должностных лиц и о распределении между ними обязанностей.

Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности (ст. 173 ГК РФ).

Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица – его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершаются сделки, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях (ст. 174 ГК РФ).

Для физических и юридических лиц установлен единый порядок оформления нотариальных документов. Едины также требования, предъявляемые к совершаемой сделке. Нотариус должен проверить: не противоречит ли сделка законодательству, соблюдена ли требуемая форма, а также определить объект гражданских прав. Если сделка носит имущественный характер, то необходимо уточнить, к какому виду имущества она относится – движимому или недвижимому. Поскольку вся недвижимость регистрируется государством, нотариус проверяет подлежало ли данное имущество государственной регистрации и является ли данное лицо собственником отчуждаемого или закладываемого имущества.

Договор об отчуждении имущества, состоящего на учете, а также соглашение о расторжении такого договора после его регистрации в соответствующем органе должны быть представлены для регистрации по месту учета того имущества, о чем указывается в удостоверительной надписи и разъясняется сторонам нотариусом. Договор об отчуждении жилого дома (части дома),  квартиры, находящихся в городе или поселке городского типа, подлежит регистрации в Муниципальном предприятии технической инвентаризации (МПТИ), осуществляющем регистрацию строения. Договор об отчуждении автотранспортных средств регистрируется в органах ГИБДД.

Соглашение о расторжении договора об отчуждении имущества может быть оформлено как путем составления отдельного документа, который при общается к договору, так и надписью на всех экземплярах договора, подписанного сторонами.

Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявление иных документов должна быть зачитано вслух участниками. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.

Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, то по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.

Текст нотариально удостоверяемой сделки должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и строки обозначены хотя бы один раз словами, а наименование юридических лиц – без сокращений, с указанием адресов их органов.

Фамилии, имена и отчества граждан, их адреса по месту жительства должны быть написаны полностью. В документе, объем которого превышает один лист, листы должны быть прошиты, прошнурованы и скреплены печатью (ст. 44,45 Основ законодательства РФ о нотариате)[12].

Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать количество сторон, участвующих в ней. Однако завещание и договоры о залоге имущества, возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус принимает на хранение один экземпляр указанных документов (ст. 60 Основ).

Нотариус, в силу публичного характера его функции просто не вправе отказать заинтересованному лицу в совершении нотариального действия при наличии всех законных предпосылок к его совершению, и совершает указанное действие в нотариальном производстве в строгом соответствии с установленной процедурой. Независимый, беспристрастный, действующий от имени государства и несущий личную ответственность за совершение нотариальных действий, нотариус играет ключевую роль в вопросах защиты прав граждан и организаций и обеспечения правовой безопасности.[13] Одной из основных задач нотариата является предотвращение нарушений прав субъектов гражданского оборота и исключение возможных правовых споров. Подобный предупредительный характер нотариальной деятельности, в свою очередь, значительно снижает нагрузку на судебную систему. Действительно, в сложившихся условиях гораздо выгоднее и надежнее заранее избежать юридического конфликта, чем отстаивать в последующем свои интересы в суде.[14]

С момента принятия Основ законодательства Российской Федерации о нотариате правовая основа нотариата России не претерпевала серьезных изменений. Кроме того, сами Основы не предусмотрели и не могли предусмотреть все организационные и функциональные моменты деятельности нотариуса.

К основным правовым пробелам, выявленным в Основах после их принятия и требующим своего устранения, можно отнести: отсутствие надлежащей регламентации мер дисциплинарной ответственности нотариусов; неурегулированность ряда вопросов взаимодействия органов юстиции и нотариальных палат; недостаточное рассмотрение вопросов взаимодействия внутри Федеральной нотариальной палаты, между региональными палатами, между ними и Федеральной нотариальной палатой.[15] Неоднократно предлагаемые проекты законов о внесении изменений в Основы (или проекты нового Закона о нотариате Российской Федерации) так и не были приняты.[16] Много возражений со стороны нотариального сообщества вызвали: вопросы предлагаемого отхода от принципа независимости нотариуса при сохранении принципа личной имущественной ответственности; вопросы взаимоотношений Министерства юстиции и нотариусов, в частности, о предлагаемом контроле Министерства юстиции за применением нотариусами законов; вопросы передачи организационных основ нотариата на усмотрение субъектов Российской Федерации и др.[17]

Огромное количество споров вызвал отказ от необходимости обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.[18] Нотариальная палата России неоднократно высказывалась за возврат к нотариальному удостоверению всех таких сделок или их отдельных категорий. Например, только в 1999 г. Федеральной нотариальной палатой было подготовлено три проекта по внесению изменений и дополнений в Федеральный закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Первый касался нотариального удостоверения тех сделок с недвижимостью, в которых хотя бы одной из сторон являются физические лица; второй - нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью; третий - учитывал предложения территориальных нотариальных палат и иных организаций субъектов РФ.[19]

Часто высказываются мнения о необходимости обязательного нотариального удостоверения сделок о переходе права собственности на автотранспортные средства, доверенностей на право управления автомобилем.[20] Отдельного разрешения в законе требуют вопросы нотариальных процедур и нотариального производства, в частности, вопросы обязательности исполнения запросов нотариуса об истребовании сведений о личности обратившегося лица, о принадлежности ему соответствующего имущества, о юридической «чистоте» той или иной вещи; вопросы четкого взаимоотношения нотариата и иных правоохранительных органов, органов опеки  и попечительства и др.[21]

Неоднократно ставилась под сомнение сама необходимость параллельного функционирования в стране государственного нотариата. При этом достаточно убедительно обосновывались преимущества деятельности частнопрактикующего нотариуса перед государственным.   В рамках уже имеющегося законодательства было бы очень полезным  расширение мер по разъяснению обществу необходимости и ценности института нотариата, улучшение взаимодействия со средствами массовой информации (в том числе и электронными).

Особо важным направлением развития нотариальной деятельности следует признать внедрение новых информационных технологий, расширяющих возможности работы с большими объемами данных и обеспечивающих новый уровень коммуникации. Однако здесь необходимо учитывать, что использование подобных технологий в системе нотариата имеет объективные пределы, обусловленные необходимостью соблюдения нотариальной тайны.

2.2 Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению

Специфика работы нотариусов заключается в совершении нотариальных действий. При этом понятие нотариального действия многозначно и одновременно обозначает, во-первых, содержание процедуры нотариальной деятельности, выражающейся в последовательном совершении целой системы юридических фактов, и, во-вторых, результат нотариального производства как юридический факт.[22] 

Среди нотариальных действий, совершаемых нотариусами, значительное число составляет удостоверение различных сделок.

Согласно ст.163 ГК РФ нотариус удостоверяет только письменные сделки.

По сложившейся традиции к нотариусам обращаются для нотариального удостоверения сделок, связанных с отчуждением недвижимости, хотя в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нотариальное удостоверение таких сделок не обязательно с 31 января 1998 года – даты введения в действие этого закона. В связи с этим число нотариально удостоверенных сделок об отчуждении недвижимого имущества ощутимо снизилось.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась[23].

По сравнению с ранее действовавшим гражданским законодательством перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, в настоящее время значительно сужен. Однако для ряда сделок законом все-таки установлена обязательность нотариальной формы. К ним относятся следующие односторонние и двусторонние сделки:

- договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);

- договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

- договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК РФ);

- соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

- предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ);

- соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

- брачный договор, определяющий режим собственности супругов, разграничивающий их права на отдельные виды имущества (ст. 41 Семейного кодекса РФ);

- соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса РФ);

- завещание (ст.1124 ГК РФ.);

- доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ);

- доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК РФ).

- доверенность на государственную регистрацию прав и сделок (п. 1 ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

- согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК).

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.     

Основные правила удостоверения  сделок включают в себя определенные требования. Одним из таких требований является изложение содержания сделки в письменной форме путем составления документа, подписанного лицом  либо лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами[24].

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения простой письменной формы сделки. Как правило, текст сделки должен быть подписан лицом, совершающим сделку, либо его представителем. Однако законом (п. 3 ст. 160 ГК) установлено исключение из этого общего правила. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Пунктом 2 ст. 1125 ГК предусмотрена возможность совершения нотариально удостоверенного завещания с участием так называемого рукоприкладчика: если завещатель в силу физических недостатков, тяжелой болезни или неграмотности не может собственноручно подписать завещание, оно по его просьбе может быть подписано другим гражданином в присутствии нотариуса. В завещании должны быть указаны причины, по которым завещатель не мог подписать завещание собственноручно, а также фамилия, имя, отчество и место жительства гражданина, подписавшего завещание по просьбе завещателя, в соответствии с документом, удостоверяющим личность этого гражданина. На рукоприкладчика при этом распространяется действие принципа тайны завещания: согласно ст. 1123 ГК он под страхом возмещения морального вреда не вправе до открытия наследства разглашать сведения, касающиеся содержания завещания, его совершения, изменения или отмены.

Возможность совершения завещаний с участием рукоприкладчика установлена законом исключительно в отношении случаев, когда завещание оформляется в нотариальной и приравненной к ней форме (ст. 1127 ГК).

В соответствии со ст. 1126 ГК завещатель вправе совершить завещание, не предоставляя при этом другим лицам, в том числе нотариусу, возможности ознакомиться с его содержанием (закрытое завещание). Закрытое завещание обязательно должно быть не только собственноручно написано, но и собственноручно подписано завещателем. Несоблюдение этого правила влечет за собой недействительность закрытого завещания.

С 1 марта 2001 года (после вступления в силу части третий ГК РФ) в виде исключения в чрезвычайных обстоятельствах допускается составление завещания собственноручно в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей (п. 1 ст. 1124, ст. 1129 ГК РФ). Гражданин, находящийся в положении, явно угрожающем его жизни, и в силу сложившихся чрезвычайных обстоятельств лишенный возможности совершить завещание в нотариальной и приравненной к ней форме, может изложить последнюю волю в отношении принадлежащего ему имущества в простой письменной форме. Однако названный документ может быть признан его завещанием лишь в случаях, если завещатель в присутствии двух свидетелей собственноручно написал и подписал документ, из содержания которого следует, что он представляет собой завещание.

Нотариус в соответствии со ст. 16 Основ законодательства о нотариате обязан разъяснить лицам, совершающим сделку, ее смысл и значение, проверить,  соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Нотариус обязан предупредить о последствиях заключаемой сделки, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред обратившимся за удостоверением сделки граждан.

Документ, содержащий условия сделки, должен быть написан ясно и четко и зачитан нотариусом вслух лицам, совершающим сделку, до ее удостоверения. Кроме того, граждане могут самостоятельно прочесть составленный нотариусом документ и высказывать свои замечания и предложения по обсуждаемому проекту сделки. После чего нотариус регистрирует сделку в реестре.

Каждый гражданин вправе распоряжаться своими правами по удостоверению сделок, а также по отмене, изменению или расторжению сделок. Как правило, сделки, заключенные по взаимному согласию, также могут быть расторгнуты по такому же согласию. При отсутствии согласия сделки расторгаются в судебном порядке. Действия по отмене распространяются на доверенности и завещания.

Доверенность может быть отменена лицом, выдавшим ее, в любое время в пределах срока действия. В отношении завещаний завещатель вправе отменить в целом завещание  или изменить его в части в любое время.

Для изменения любого из условий нотариально удостоверенного договора стороны заключают соответствующее соглашение, которое также должно быть нотариально удостоверено и подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ  изменение и расторжение договоров возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных гражданским законодательством или договором.  

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, отказ от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения об изменении договора или его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен по решению суда.

По законодательству Российской Федерации не предусматривается обязательное нотариальное удостоверение сделок. Нотариус не гарантирует чистоту сделки, а лишь удостоверяет факт: стороны без давления третьих лиц изъявили желание один продать, подарить, обменять, а другой получить недвижимость; подписи сторон и полный пакет документов по сделке. А вся нагрузка по соблюдению законности при оформлении документов ложится на плечи органов государственной регистрации, которые ведут Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и куда должны обратиться граждане за регистрацией договора, перехода права и права собственности, чтобы сделка считалась заключенной, т. к. сделки признаются заключенными не с момента подписания или нотариального удостоверения, а с момента государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ ).

Глава 3 Сделки с недвижимостью как объект государственной регистрации

3.1 Понятие  и  правовая  природа  государственной  регистрации  сделок

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.1 ст. 2 Закона). Как отмечает А.М. Эрделевский, «Государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения сделки, не является некой специальной формой сделки, которую стороны могут выбрать по своему усмотрению, хотя бы по закону такая форма и не требовалась. Государственная регистрация сделки является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки»[25].

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вышеуказанные положения конкретизированы в ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). С этой же даты, по общему правилу, права на недвижимость, возникшие ранее, считаются прекращенными. Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет правообразующее (правоустанавливающее) и правопрекращающее значение[26].

Что касается сделок, предметом которых является недвижимость, то, согласно ст. 164 ГК РФ, указанные сделки подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Все объекты государственной регистрации, предусмотренные ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона, можно разделить на три группы.

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Содержание права собственности регламентировано в ст. 209 ГК РФ. К другим вещным правам в соответствии со ст. 216 ГК РФ, в частности, относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ), право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ), право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ). Право собственности тоже является вещным правом. Но, по сравнению с ним, другие вещные права, указанные в ст. 216 ГК, имеют ограниченный характер. Ограниченность их проявляется в более узком объеме правомочий, предоставляемых носителю ограниченного вещного права. Однако, в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу, вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ). В то же время имеется общность права собственности и других вещных прав. Прежде всего, она выражается в характере рассматриваемых прав и способах их защиты, предусмотренных главой 20 ГК РФ. Все вещные права по своей правовой природе являются абсолютными. Это означает, что субъекты данных прав могут их реализовать самостоятельно, без содействия третьих лиц, которые, в свою очередь, обязаны не препятствовать обладателям прав осуществлять имеющиеся у них правомочия. Иными словами, лицо, владеющее каким-либо имуществом на вещном праве, в том числе на праве собственности, может абсолютно самостоятельно совершать с этим имуществом любые действия, которые составляют содержание того или иного вещного права, а все иные лица, в том числе и собственник (если речь идет об ограниченном вещном праве), несут обязанность не нарушать указанные права.

Правомочия (действия), которые могут совершать субъекты вещных прав в отношении принадлежащего им имущества, определены в вышеуказанных статьях Гражданского кодекса, посвященных конкретному вещному праву.

2. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Ограничениями (обременениями) прав, согласно ст. 4 Закона, являются: сервитут (ст.ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (п. 2 ст. 334 ГК РФ), доверительное управление (п. 2 ст.1017), аренда (п. 2 ст. 609, ст.ст. 651, 658 ГК РФ). Включение в одну группу указанных ограничений прав следует считать достаточно условным, преследующим исключительно цель оптимального (системного) изложения норм Закона, поскольку предусмотренные в этой группе обременения имеют различную правовую природу. Так, сервитут является ограниченным вещным правом (ст. 216 ГК РФ), ипотека - способом обеспечения обязательств (ст. 334 ГК РФ), аренда и доверительное управление - договорными обязательствами (ст.ст. 609, 1017 ГК РФ). Общим для всех ограничений (обременений) является то, что «тот, к кому переходит недвижимость, получает ее вместе с соответствующими ограничениями (обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится в сделке, на основе которой этот переход происходит»[27].

3. Сделки с недвижимым имуществом. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделками, в частности, являются все гражданско-правовые договоры. Но договорами содержание понятия сделки не исчерпывается. В силу этого, любые действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество должны подлежать государственной регистрации. Как было отмечено, регистрироваться также должны договоры, предметом которых является передача прав на недвижимое имущество. При этом к таким соглашениям относятся только те договоры, требование о регистрации которых содержится в ГК РФ. В силу этого не регистрируются, например, договоры строительного подряда, предметом которых является строительство здания (или иной недвижимости), поскольку до сдачи его в эксплуатацию и факта регистрации здания как объекта недвижимости нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует. Следовательно, на него не может быть установлено вещное право, которое впоследствии можно было передать по договору. В этой связи, хотелось бы обратить внимание на ст. 25 Закона, регламентирующую государственную регистрацию права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества. Законодатель определяет, какие сделки подлежат регистрации: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ч. 2 ст. 558 ГК), предприятия (ч. 3 ст. 560), дарения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 574), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584), аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года (ч. 2 ст. 651), аренды иного недвижимого имущества (ч. 2 ст. 658, ч. 2 ст. 609 ГК). Приведенный перечень не охватывает всех видов сделок, заключаемых на рынке недвижимости. Например, для договора купли - продажи недвижимости нормы Гражданского кодекса РФ прямо не требуют государственной регистрации. Такое положение позволило ряду авторов высказать мнение, что государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, необходима только в случаях, прямо определенных в законе, а поэтому для указанного договора (купли - продажи недвижимости) такая регистрация не требуется[28].

Известно и иное суждение, в соответствии с которым все сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации[29].

Таким образом, объектами регистрации являются права, ограничения прав и сделки. Особо необходимо отметить, что наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК РФ).

В Законе предусмотрен кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости, под которым понимается описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества (ст. 1 Закона).

При возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество следует учитывать нормы ст.219 ГК РФ, в соответствии с которыми, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации.

В целях надлежащего осуществления сделок с недвижимым имуществом, а также с иным имуществом, подлежащим государственной регистрации, следует обратить внимание на требование п.3 ст.433 ГК РФ, где говорится, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация – акт государственного признания и подтверждения прав на недвижимость. Это означает, что государственная регистрация носит публичный характер.

Государство в лице органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует права на недвижимое имущество только после проверки их законности. Вместе с тем государственная регистрация является открытой, так как все ее участники соблюдают требуемую законом процедуру и имеют возможность получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав. Эта норма, безусловно, позволяет существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Следует обратить внимание, что открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости установлен ст.131 ГК РФ в императивной форме. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты недвижимости любому лицу.

Государственная регистрация проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации; регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (п.1 ст.13 Закона о государственной регистрации).

Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество .

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 Закона о государственной регистрации. В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

На орган по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

- стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

- волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;

- представители сторон имеют надлежащие полномочия;

- имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;

- договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);

- соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.

Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п.

Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверять законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также, если они совершены по желанию сторон или установлению закона в нотариальной форме.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки органом, осуществляющим государственную регистрацию, проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в ЕГРП. В случае установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.

Статья 19 Закона о государственной регистрации устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации.

Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и др.). Такое приостановление возможно не более чем на месяц. В случае приостановления государственной регистрации по этому основанию регистратор обязан письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения, а также сделать в книге учета документов соответствующую запись.

Второй вид оснований приостановления государственной регистрации – на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными, например: длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех месяцев.

Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством.

Суд после принятия одного из указанных актов обязан направить его копию в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приостановление регистрации по данному основанию является обязательным и оформляется соответствующим письменным решением регистратора, об этом также делается отметка в книге учета документов.

Кроме того, следует упомянуть, что, согласно п.1 ст.19 Закона о государственной регистрации, при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, в течение месяца, он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, известив об этом заявителя, который, в свою очередь, вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации. Строго говоря, данный случай не является приостановлением государственной регистрации, так как обязанность затребовать от заявителя дополнительные сведения предусматривается в рамках общего месячного срока. Но на практике часто случается так, что заявитель не успевает в течение месяца предоставить необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет заявление о приостановлении государственной регистрации “в связи с необходимостью предоставления недостающих документов”, которое удовлетворяется регистратором, – таким образом, в данном случае имеется еще одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления государственной регистрации.

Статьей 20 Закона о государственной регистрации предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но отказ в регистрации и возвращение документов заявителю – это разные понятия.

Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной же причиной для возвращению документов заявителю является непредставление, либо неполное представление документов, необходимых для государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов может послужить представление на государственную регистрацию документов, не соответствующих требованиям п.3 ст.18 Закона о государственной регистрации.

Исключение из этого правила представляет собой случай неполного представления документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно ст.21 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, документы не возвращаются, а регистрация просто откладывается до представления недостающих документов в срок не более одного месяца.

Итак, п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации закрепляет семь оснований для отказа в государственной регистрации, перечень которых является исчерпывающим:

- если право на объект, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации – например, договор аренды не подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок менее года;

- если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки. Например, не подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку действия по заключению данного договора и его государственной регистрации могут совершать только его родители, усыновители или опекуны;

- если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, например, если в договоре купли-продажи недвижимости не содержится условие о цене, являющееся для данного вида договора существенными;

- если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости, например, если государственное унитарное предприятие заключает договор продажи какого-либо объекта недвижимости без согласия собственника;

- если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий, например, если лицо, заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением;

- если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, например, если лицо, заключившее договор купли-продажи всего объекта недвижимости, предоставляет правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство), в котором указано, что оно имеет право только на часть этого объекта.

Решение об отказе в регистрации должно быть представлено в письменной форме с указанием мотивов для отказа в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав  (п.3 ст.2 Закона о государственной регистрации). Следовательно, эта дата является:

- датой заключения договора, предметом которого является недвижимость, если законом не предусмотрено иное (п.3 ст.433 ГК РФ);

- датой возникновения права собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда данное право требует государственной регистрации и в случаях, когда иное не предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК РФ);

- датой возникновения права собственности, возникшего не из сделки, а также иного права, подлежащего государственной регистрации (ст.219 ГК РФ, ст.25 Закона о государственной регистрации);

- датой прекращения прав на недвижимость, возникших ранее.

Следует заметить, что хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев несколько:

- право собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом;

- в случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в данном случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на наследство.

- в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.5 ст.488, п.3 ст.489) при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. К сожалению, ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о государственной регистрации, ни в Федеральном законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” нет прямых указаний на то, каким образом следует проводить государственную регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые последствия повлечет за собой отсутствие данной регистрации.

С учетом содержания п.3 ст.334 ГК РФ и п.2 ст.1 Закона об ипотеке есть основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку к залогу в силу закона должны применяться общие правила о залоге из договора, если законом не установлено другое.

Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона по договору ренты. В данном случае правоустанавливающим документом будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст.584 ГК), а моментом возникновения права залога – момент передачи недвижимости плательщику ренты.

Согласно п.5 ст.2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с гражданско- и арбитражно-процессуальным законодательством. При этом не следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки.

Ст.5 Закона о государственной регистрации гласит, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных, подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Правовые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус.

Согласно п.2 ст.9 Закона № 122-ФЗ порядок создания и структура учреждений юстиции, а также принципы их размещения определяются субъектами РФ по согласованию с Министерством юстиции РФ.

3.2 Особенности государственной регистрации при заключении отдельных видов сделок с недвижимостью

В развитом обществе экономические отношения облекаются в правовую форму. Законодательное регулирование этих отношений позволяет упорядочивать социальные связи не в ущерб их участникам и другим членам общества. Имущественные отношения при юридическом равенстве участников регулируются гражданским правом. Это регулирование происходит в целях правового упорядочения нормального состояния экономических отношений, а также в случаях нарушения обычной процедуры их реализации.

Одним из основных правовых средств опосредования имущественно-стоимостных отношений, в том числе имеющих своим объектом недвижимое имущество, являются сделки. Сделки могут быть одностороннми, для совершения которых в соответствии с законом, иными правовыми актами необходимо и достаточно выражение воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух (двухсторонняя сделка), трех или более сторон.

Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи можно выделить три группы сделок с недвижимостью:

К первой из них относятся сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

в) договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);

д) договоры аренды с последующим выкупом имущества (ст. 624 ГК РФ);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ.

Вторую группу сделок с недвижимостью составляют делки без отчуждения:

а) договоры аренды:

- земельных участков

- юридическими лицами жилых помещений (п. 2 ст. 671 ГК РФ);

- зданий, сооружений, нежилых помещений - на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;

- предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

Третью группу сделок с недвижимостью представляют собой дополнительные (акцессорные) сделки (сделки, заключенные для того, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью):

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК РФ);

в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

г) соглашение о расторжении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

д) соглашение о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК РФ);

е) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем);

ж) соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК РФ).

Для признания действия сделкой необходимо соблюсти ряд установленных законодательством правил. Анализ Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет отнести к ним требования к правовой цели, к воле и волеизъявлению, к содержанию, форме и субъектам сделок.

Правовая цель при совершении сделки должна быть законна и осуществима. Так, невозможно говорить о заключении договора продажи недвижимости, если объекта нет в действительности либо отсутствует намерение его построить в будущем.

В законодательстве требования к правовой цели закреплены в ст. 168-170 ГК РФ. Эти статьи содержат нормы о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам; о недействительности сделки, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности; о недействительности мнимой и притворной сделки. Если два первых основания недействительности, с учетом уровня правовой культуры общества и информированности населения, достаточно просты для восприятия участниками гражданского оборота, то признаки мнимой и притворной сделок не так очевидны.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Мнимые сделки совершаются для того, чтобы создать ложное представление об их заключении у третьих лиц, тогда как в действительности стороны не намерены ничего изменять в своем правовом положении. Таковы, например, фиктивное дарение имущества с целью укрыть его от конфискации; исключить из общей массы подлежащего разделу имущества или избежать завистливого отношения родственников в связи с приобретением в собственность ценный предмет; фиктивная продажа имущества при банкротстве.

В отличие от мнимой притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, преследует цель возникновения правовых последствий, но не тех, которые афишируются фактом ее совершения. Фактически стороны стремятся к совершению другой сделки. Дефектность прикрывающей сделки очевидна. Например, дарение имущества под видом купли-продажи.

Несоответствие воли и волеизъявления в сделках проявляется не только при несоблюдении требований к правовой цели. Внутренняя воля субъекта сделки не должна формироваться на порочных обстоятельствах. В свою очередь, волеизъявление должно ей соответствовать, правильно отражать внутреннюю волю. Требования, позволяющие оценить реализацию подлинных намерений субъекта сделки при ее совершении, проявляются в нормах о недействительности сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ). Они находят отражение при признании недействительными сделок, совершенных с превышением полномочий (ст. 174 ГК РФ), сделок, совершенных гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГКРФ), и сделок, совершенных под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ).

Содержание сделок определяется их существенными условиями. Существенными являются условия, признанные таковыми по закону или необходимые для данного вида сделки. Содержанием обладает любая сделка. Отсутствие хотя бы одного из существенных условий сделки того или иного вида позволяет говорить, что сделка данного вида не состоялась, не была заключена. Необходимым условием для любой сделки является ее предмет. Предметом выступает благо как имущественного, так и неимущественного (действие, полезный результат) характера. Предмет сделки должен быть законным, т.е. имущество должно быть включено в гражданский оборот.

В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства лицо должно зарегистрировать свое право на указанное имущество. Следует указать, что хотя объект незавершенного строительства соответствует определению недвижимой вещи (ст. 130 ГК РФ), однако «в полной мере режим, установленный для недвижимого имущества, распространяется на незавершенное строительство лишь тогда, когда оно уже перестанет быть предметом договора строительного подряда»[30].

Предмет сделки должен быть отчуждаемым по своей природе и определенным ко времени исполнения возникающих из сделки прав и обязанностей. Согласно ст. 561 ГК РФ в договоре купли-продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе его полной инвентаризации. Стороны еще до подписания договора должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Рассмотрим особенности отдельных видов сделок, направленных на отчуждение недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимого имущества.

Под договором купли-продажи недвижимого имущества понимается такое соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Из определения договора купли-продажи следует, что он создает обязательство продавца по передаче недвижимой вещи. Указанная норма ничего не говорит об обязательствах покупателя, но таковые легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК).

Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

С введением в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Следует отметить, что передаточный акт - не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.

Законом установлены существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

1. Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

2. Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома, дачи является передача права на занятый ими и находящийся в собственности продавца участок.

3. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК РФ).

Для правильного налогового учета, например, получения налогового вычета, при покупке жилья в договоре купли-продажи объекта недвижимости с земельным участком необходимо отдельно определять цену объекта и цену участка.

При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

4. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Вышеперечисленные четыре условия являются существенными как указанные в законе, без них договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным и регистрации не подлежит.

Необходимым условием купли-продажи является указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

При купле-продаже недвижимости нежилого назначения (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, гаража, дачного и садового дома, земельного участка) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права к покупателю.

При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия – регистрация сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ) и регистрация перехода права к покупателю (в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Эти действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права на проданное помещение.

Заявление о регистрации ранее возникшего права продавца может быть принято одновременно с заявлением о регистрации сделки и перехода права к покупателю. В этом случае все три регистрационных действия совершаются одновременно в течение месячного срока (при этом продавцу свидетельство не выдается).

Если договором продажи предусмотрена оплата недвижимости через определенное время после передачи покупателю (продажа в кредит или рассрочка платежа), то, если иное не предусмотрено договором, до момента оплаты недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанностей по оплате (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Залог в силу закона возникает и в случае приобретения или строительства жилого дома или квартиры за счет кредита банка или иной кредитной организации, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Закона об ипотеке). Залогодержателем по данному залогу является банк (иная кредитная организация).

В таких случаях производится еще одно регистрационное действие (для купли-продажи недвижимости нежилого назначения - второе, и третье - для купли-продажи жилья): регистрация залога (ипотеки) в силу закона как ограничения права покупателя в пользу залогодержателя - продавца.

После регистрации на всех подлинных экземплярах договора купли-продажи жилого помещения проставляется штамп «Произведена государственная регистрация» с указанием вида сделки (договора купли-продажи), даты и номера регистрации, заверенный подписью регистратора.

Договор мены недвижимого имущества.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

Отношения, возникающие между сторонами договора мены, урегулированы в Гражданском кодексе РФ следующим образом.

На отношения сторон распространены правила о купле-продаже, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ);

Установлены также специальные правила о мене, обусловленные ее правовой природой. Эти правила заключаются в том, что:

- презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568 ГК РФ);

- обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568 ГК РФ);

- переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).

В теории гражданского права нет единой точки зрения по поводу того, является ли цена обмениваемых объектов существенным условием договора мены недвижимости, трудно дать однозначный ответ. С одной стороны, цена договора мены - это стоимость каждого из встречных представлений. Даже в тех случаях, когда цена - существенное условие договора купли-продажи (например, недвижимости), мена таких товаров может не сопровождаться их денежной оценкой. С другой стороны, в силу п. 2 ст. 567 ГК РФ, цена как существенное условие договора купли-продажи недвижимости является и существенным условием договора мены. Цена - это денежное выражение стоимости товара, работы или услуги. Исходя из данного определения цены нельзя говорить, что в договоре мены «цена» одной квартиры - другая квартира и наоборот (особенно когда стороны устанавливают доплату). Весьма интересно, что при нотариальном удостоверении договоров мены для исчисления пошлины или тарифа цена сделки в денежном выражении все-таки устанавливается. Однако вряд ли при отсутствии денежной оценки обмениваемых объектов договор мены можно признать незаключенным в силу того, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. Поэтому представляется, что этот факт сам по себе не может быть основанием для отказа в регистрации сделки.

Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилом фонде (ст. 72-74 ЖК РФ) не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.

Договор дарения имущества - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность.

Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Из этого следует, что для того, чтобы договор дарения считался заключенным и мог повлечь юридически значимые последствия, недостаточно только волеизъявления дарителя: необходимо, чтобы одаряемый также выразил намерение принять имущество в дар. В случае несогласия одаряемого принять дар договор дарения не будет считаться заключенным и, соответственно, не повлечет юридически значимых последствий, на которые рассчитывал даритель при предложении дара (переход права собственности на имущество к одаряемому). Отказ одаряемого принять дар возможен в случае, когда для него нежелательны последствия, связанные с переходом права собственности на имущество, например, обремененное залогом, сервитутом и т.п. В подобных случаях одаряемому не имеет смысла отягощать себя дополнительными обязательствами, и он вправе отказаться от принятия дара.

Волеизъявление сторон должно быть добровольным. В случае совершения договора дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой, а также в случае, когда гражданин был вынужден совершить договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, договор дарения может быть признан судом недействительным по ходатайству заинтересованного лица.

Основной признак дарения - безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого - предоставить (сохранить) дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением). Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170). Однако положение о сохранении прав пользования дарителя в договоре дарения между членами семьи, проживающими в одной квартире, не следует расценивать как условие договора. Даритель может остаться проживать в подаренной квартире не в силу условий договора дарения, а в соответствии со ст. 292 ГК РФ как член семьи нового собственника - одаряемого.

При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия – регистрация договора дарения (сделки) (независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости) и регистрация права собственности одаряемого.

Как правило, договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. В договоре не требуется указывать цену недвижимости, передаваемой в дар. Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для государственной регистрации права одаряемого требуется принятие им дара.

Отказ одаряемого от принятия дара возможен после регистрации сделки, но только до регистрации права. Если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.

Ввиду своей безвозмездности дарение регулируется законом более строго, чем иные сделки. В статьях 575 и 576 ГК РФ перечислены случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, «договором безвозмездной передачи», «соглашением о передаче с баланса на баланс» и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Отчуждение в порядке дарения имущества, находящегося в совместной собственности, допускается по согласию всех сособственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).

Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого дарителем и одаряемым (или их представителями, действующими на основании доверенностей).

Обязательного придания договору дарения недвижимости нотариальной формы ГК РФ не требует. Однако стороны при желании могут удостоверить договор у нотариуса или должностного лица органа исполнительной власти, уполномоченного на совершение данного нотариального действия. Значение нотариального удостоверения в этом случае сводится к тому, что оно придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта ее совершения, устраняет споры, а в некоторых случаях обеспечивает возможность доказывания в суде.

Момент признания договора дарения недвижимости заключенным и, следовательно, имеющим юридическую силу, ГК РФ связывает с моментом государственной регистрации сделки (п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 574). Следует подчеркнуть, что регистрации подлежит не только переход права собственности к одаряемому, но и сам договор дарения. При обещании дарения регистрируется только сделка.

Особую актуальность на современном этапе развития общественных отношений приобрел институт ипотеки.

Закон о регистрации прав на недвижимое имущество определяет государственную регистрацию ипотеки как юридический акт признания и подтверждения государством обременения на недвижимое имущество (п.1 ст.2).

Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной названным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; относит дату государственной регистрации прав на день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона имеет следующие особенности (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой (покупателя, плательщика ренты и т.д.), если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется посредством внесения записи в подраздел III-2 ЕГРП с указанием договора (купли-продажи, ренты и т.д.), на основании которого осуществлена государственная регистрация права залогодателя и возник залог в силу закона. Запись об ипотеке производится под тем же номером, под которым осуществлена государственная регистрация права собственности (хозяйственного ведения) залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.).

Регистрация ипотеки земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или ипотеки права аренды земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора об участии в долевом строительстве.

Регистрация ипотеки земельного участка, на котором с использованием кредитных средств банка или целевого займа, предоставленного юридическим лицом на строительство здания, построено или стоится здание, либо право аренды земельного участка, осуществляется:

- одновременно с регистрацией права собственности заемщика на построенное или строящееся здание;

- вне зависимости от регистрации права собственности заемщика на построенное или строящееся здание, на основании уведомления залогодателя и залогодержателя, к которому приложен кредитный договор. Представляется, что с заявлением о внесении записи об ипотеке в силу закона может обратиться в орган по государственной регистрации залогодатель или залогодержатель, представив совместное уведомление. При этом в ЕГРП должна содержаться запись о праве собственности на земельный участок или запись об аренде земельного участка.

Для регистрации ипотеки, осуществляющейся одновременно с государственной регистрацией права собственности или договора об участии в долевом строительстве, не требуется представления отдельного заявления. Регистрация ипотеки в силу закона является обязанностью регистратора и производится без взимания государственной пошлины за государственную регистрацию.

При приеме документов на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права собственности, заявители предупреждаются о регистрации ипотеки в силу закона, о чем делается отметка на заявлении. Отсутствие на заявлении отметки о таком предупреждении не освобождает регистратора от обязанности внести запись об ипотеке в силу закона, если в ходе правовой экспертизы документов будет установлено, что такая ипотека имеет место.

Если из документов, представленных на регистрацию права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой (покупателя, участника строительства, застройщика и т.д.), невозможно было выявить факт использования кредитных средств или средств целевого займа, государственная регистрация ипотеки в силу закона может быть осуществлена при обращении заинтересованного лица, например, залогодержателя по ипотеке в силу закона. К заявлению должен быть приложен кредитный договор, договор займа с условием о целевом использовании денежных средств или иной документ, подтверждающий приобретение объекта недвижимости за счет кредитных (заемных) средств. Регистрация ипотеки в силу закона в этом случае также осуществляется без взимания государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать: наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации и номер под которым зарегистрирована ипотека.

Если после регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения.

Государственная регистрация договора об ипотеке имеет следующие правовые последствия. С момента государственной регистрации договора об ипотеке и внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке:

- договор об ипотеке вступает в силу;

- возникает ипотека как обременение имущества, заложенного по договору;

- залогодержатель приобретает право залога, за исключением случаев, когда обязательство, обеспеченное ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке;

- права собственника имущества (залогодателя) по распоряжению объектом недвижимости ограничены.

На государственную регистрацию представляются:

1) при простой письменной форме договора об ипотеке - совместное заявление залогодателя и залогодержателя; при нотариальной форме договора об ипотеке - заявление залогодателя или залогодержателя[31];

2) документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки, который должен быть возвращен заявителю;

3) подлинники или нотариально удостоверенные и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями; подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) документов, подтверждающих: факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц; постановку на учет налогоплательщика (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

4) документы, подтверждающие полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица;

5) план и описание закладываемого объекта недвижимости, удостоверенные организацией (органом) по учету объектов недвижимости (кадастровый план земельного участка представляется для регистрации права залогодателя и для регистрации ипотеки (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав);

6) подлинники договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки и один экземпляр для хранения в органе по государственной регистрации);

7) документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

8) закладная, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной;

9) документы, названные в закладной в качестве приложения (кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой);

В случаях, предусмотренных законом, на регистрацию ипотеки представляются и иные документы.

Так, например, если залогодателем является государственное или муниципальное унитарное предприятие, то необходимо представить письменное согласие собственника имущества этого предприятия.

В случаях, предусмотренных уставом хозяйственного общества, для передачи имущества в ипотеку требуется решение уполномоченного органа управления хозяйственного общества. Например, в соответствии с Законом об акционерных обществах (ст. 78, 79) передача в ипотеку имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, осуществляется по решению совета директоров общества, а для передачи в ипотеку имущества, стоимость которого более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, необходимо решение общего собрания акционеров.[32]

При ипотеке права аренды требуется согласие арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 4 ст. 6, п. 1.1. ст. 62 Закона об ипотеке, ст. 22 ЗК РФ).

Для ипотеки имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения требуется решение Правительства РФ или Правительства (администрации) субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке).

Если предметом договора ипотеки является имущество, находящееся в общей совместной собственности, необходимо письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке).

На регистрацию ипотеки недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов необходимо представление нотариально удостоверенного согласия другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ);

Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно недееспособных или недееспособных лиц, над которым установлена опека или попечительство, требуется представить разрешение органа опеки и попечительства на передачу имущества в залог (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке).

Передача в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи залогодателя либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи залогодателя, может быть осуществлена с разрешения органа опеки и попечительства (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Установлен следующий порядок внесения записей о государственной регистрации договора об ипотеке:

1. Регистрация договора об ипотеке осуществляется путем внесения записи о регистрации в подраздел III-4 «Запись о сделке». Если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимого имущества, например, здание и земельный участок, то запись о регистрации договора об ипотеке вносится в любой из разделов ЕГРП, сформированных для закладываемых объектов.

2. После внесения записи о сделке под тем же номером регистрации в подраздел III-2 вносятся записи об ипотеке. В случае если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости, то запись об ипотеке вносится в подразделы III-2 всех разделов ЕГРП, сформированных для закладываемых объектов. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Регистрационные записи о договоре и об ипотеке вносятся одновременно. Регистрация ипотеки, возникшей в силу договора, не является самостоятельным регистрационным действием.

Права залогодержателя (право залога) на имущество считается возникшим с момента внесения записи об ипотеке, если иное не установлено федеральным законом. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, то право залога возникает с момента возникновения этого обязательства. Право залога на заложенное имущество не подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке).

3. Если в соответствии с договором об ипотеке права залогодержателя удостоверяются закладной, то в графе «Особые отметки регистратора» всех подразделов III-2 и III-4, в которые внесены записи об ипотеке, делается отметка о выдаче закладной и указывается дата ее выдачи первоначальному залогодержателю.

Таким образом, в случае залога имущества по договору государственной регистрации подлежит сделка - договор об ипотеке, которая осуществляется посредством внесения записи в подраздел III-4 ЕГРП. С момента внесения указанной записи договор ипотеки считается заключенным, а право собственности (или иное вещное право) залогодателя на объект или объекты, заложенные по договору ипотеки, - обремененным ипотекой. Зарегистрированный договор ипотеки является основанием для внесения записи об ипотеке в подраздел III-2 ЕГРП и не является самостоятельным регистрационным действием.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре ипотеки, которая должна содержать: наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации и номер под которым зарегистрирована ипотека. Свидетельство о государственной регистрации права залогодержателю не выдается.

Поскольку ипотека является залогом именно объектов недвижимости, то на этот институт в полном объеме распространяются требования статей ГК РФ, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, а также Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, в соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Данная норма имеет важные юридические последствия. Законодатель установил, что несоблюдение данного правила влечет недействительность договора (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Однако такой подход к незарегистрированным договорам ипотеки со стороны законодателя не совсем точен. Видимо, правильнее было бы говорить, что такой договор считается незаключенным, и опорой тому может быть п. 3 ст. 433 ГК РФ, которым установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Особенностью государственной регистрации ипотеки является то, что она проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество (п. 1 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

До 30 декабря 2004 г. в российском ипотечном праве действовали правила об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке. В соответствии со ст. 10 Закона об ипотеке до государственной регистрации договор ипотеки должен был быть нотариально удостоверен. Несоблюдение требования закона о нотариальной форме договора ипотеки влекло недействительность этого договора. 

Таким образом, в сложном юридическом составе возникновения ипотечного права имелось два правообразующих элемента - государственная регистрация договора ипотеки и нотариальное удостоверение договора ипотеки. Поскольку нотариальное удостоверение сделки во времени предшествовало ее государственной регистрации, то несоблюдение нотариальной формы являлось основанием для отказа в регистрации ипотечного права. Это вытекало из п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Таким образом, в законодательстве того периода были установлены довольно жесткие требования к условиям возникновения ипотечного права. Помимо волеизъявления сторон на заключение данного договора, необходимо было его удостоверение нотариусом, который в силу своего должностного положения обязан проверить соответствие договора требованиям закона. Затем аналогичные функции по проверке совершаемой сделки требованиям закона выполнялись регистратором государственного реестра.

В настоящее время ситуация изменилась. Законодатель отказался от требования об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке. Это упростило процедуру заключения соответствующих договоров и возникновения ипотечного права. Единственной сделкой в контексте ипотечных отношений, к которой предъявляется требование о ее нотариальном удостоверении, является соглашение между залогодателем и залогодержателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд. Такое соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

Заключение

По результатам проведенного нами исследования, анализа нормативной базы, судебной практики, научных трудов, затрагивающих вопросы нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок, можно сделать следующие выводы.

Человеку на протяжении всей своей жизни приходится вступать в широкий круг имущественных интересов. Имущественные интересы были и остаются самыми насущными интересами каждого россиянина. При этом особое положение занимают имущественные отношения, объектом которых является недвижимое имущество.

Правовому регулированию отношений по поводу недвижимого имущества в отечественном законодательстве уделяется значительное внимание. Развитию одной из самых динамичных сфер экономики России – рынка недвижимости сопутствует усиление роли государства в его правовом регулировании.

Единая государственная система регистрации служит достижению определенных целей.

Так, ее правовой целью является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель – обеспечение благоприятного инвестиционного климата, «прозрачности» рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель состоит в обеспечении физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость.

Основными задачами системы государственной регистрации, служащими достижению указанных целей, являются ведение и хранение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдача информации из него.

Совокупность гражданско-правовых сделок в отношении объектов недвижимого имущества является одним из основных элементов экономического оборота развитого государства. Обеспечение же соответствия содержания таких сделок закону и соблюдение прав сторон в процессе их заключения гарантирует стабильность возникающих прав, и в конечном итоге - устойчивость экономического развития страны.

В настоящее время в России основными полномочиями по обеспечению законности оборота недвижимости наделены два института: институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и институт нотариата, одной из важнейших задач которого является защита прав и свобод, связанных с недвижимостью.

Задачами обоих институтов - и госрегистрации, и нотариата являются:

- контроль за соблюдением требований закона всеми субъектами рынка недвижимости;

- обеспечение субъективных прав покупателей и продавцов недвижимости;

- гарантирование устойчивости, стабильности и доказательственности прав на объекты недвижимого имущества;

- придание сделкам купли-продажи квартир, домов, земельных участков «фискальной» прозрачности, то есть исключение возможности скрывать от налогообложения суммы, переходящие в оплату недвижимости.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу 31 января 1998 г., предоставил гражданам и юридическим лицам возможность выбора - заключать сделки с недвижимостью как в квалифицированной нотариальной форме, так и в предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации простой письменной форме. Обязательная нотариальная форма сохранена только для некоторых договоров. 

Государственная регистрация – это процедура, которая предполагает существование отношений между государством в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эти отношения можно охарактеризовать как отношения властеподчинения, поскольку в данном случае субъекты находятся в неравном положении. Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует властные полномочия. Таким образом, государственная регистрация - это форма публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права.

Но государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 // Российская газета. – 1993. -.№ 237. – С. 25.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. - М.: Экзамен, 2006.- 351с.

3. Федеральный закон от 17 июня 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. Федеральный закон от 16 июля 1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

5. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 № 4462-1.

6. Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (утвержденная приказом Министерства юстиции РФ от 15.06.2006 № 213).

7. Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву. – М.: Спарк, 2001.- 248 с.

8. Алексеев С.С. Теория права. - М.: БЕК, 1994. – 354 с.

9. Аргунов В. Необходимо сохранить независимость нотариата // Российская юстиция. - 1999. - №2. - C. 31-32.

10. Генкин Д.М. Недействительность сделок, совершенных с целью, противной закону // Уч. зап. ВИЮН. Вып. 5. - М.: Юрист. - 1947. - С. 49-51.

11. Герасимов В. Потенциал нотариата не востребован // Российская юстиция. - 2000. - №1. – С. 240-245.

12. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. Ред. А.Р. Кирсанов. – М.: Ось-89, 2003. – 528 с.

13. Егоров Ю.П. Сделки как правовые средства экономики // Законодательство и экономика. - 2004. - № 9. – С. 25-33.

14. Жуйков В.М. Нотариат, как институт превентивного правосудия: общие цели принципы и полномочия // Российская юстиция. - 1998. - №6. – С. 33-34. 

15. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и вводный комментарий П.В. Крашенинникова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Спарк, 2001.- 239с.

16.  Ипотека в России / А.В. Толкушин.- М.: Юрист, 2002. – 126 с.

17. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - 2-е изд., доп. и перераб. – М.: Юрайт - Издат, 2006. – 710с.

18. Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве // Юстиция.- 2005.- № 4.- С.61-65.

19. Комментарий к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате / Под ред. В.Н. Аргунова. - М.: Спарк, 1996. – 315 с.

20. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. - М.: БЕК, 1998. – 276 с.

21. Крашенинников П.В. и др. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Спарк, 2001. – 684 с.

22. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М.: Юрист, 1996. – 239 с.

23. Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореф. дис. д-ра юрид. наук / МГУ им. М.В. Ломоносова. - М.: БЕК, 1997. - 125 с.

24. Лукьянов А. Quo vadis, российский нотариат? // Российская юстиция. - 1999. - №1. - C. 31- 33.

25. Настольная книга нотариуса: В 2 т. Том 1: Учебно- методическое пособие. - 2-е изд., испр. и доп. – М.: Издательство БЕК, 2003. – 608 с.

26. Наумова И.Л., Михаленко Я.С., Рогожин М.Ю., Чипуренко Е.В. Как приобрести квартиру. – СПб.: Питер, 2005. - 176 с.

27. Новицкая Т.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века. - М.: Зерцало, 2005.- 276 с.

28. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. - М.: Зерцало, 1954. – 465 с.

29. Нотариальное право России / Под ред. проф. В.В. Яркова. – М.: БЕК, 1998. – 542 с.

30. Нотариат: курс лекций: Учебное пособие для вузов / В.В. Самсонов, В.В. Ефимова. - М.: Экзамен, 2006. - 252 с.

31. Оглобина О.М. Дарение недвижимого имущества: практическое пособие. - М.: Юринформцентр, 2003. – 230 с.

32. Ойгензихт В.А. Воля и волеизъявление. Очерки теории, философии и психологии права. – Душанбе: Дониш, 1983. – 324 с.

33. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 2001. - 617 с.

34. Репин В.С. Комментарий к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате. – М.: НОРМА, 2006. - 296 с.

35. Решетникова И.В., Ярков В.В. Гражданское право и гражданский процесс в современной России. - М.: Норма, 1999. – 348 с.

36. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями / В.Г. Шабалин и др. – М.: Омега, 2006. - 688 с.

37. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов / Авторский коллектив. – М.: Юрайт-М, 2001. – 300 с.

38. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. - М.: Волтерс Клувер, 2006. – 286с.

39. Сучкова Н.В. Участие Федеральной нотариальной палаты в законотворческой деятельности // Нотариальный вестник. - 2000. - №5. - С. 46 - 50.

40. Эрделевский А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-адвокат. - 2003. - № 22. – С. 18-21.