Договоры жилищного найма и аренды жилых помещений

Договоры жилищного найма и аренды жилых помещений

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

 МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ)

ИНСТИТУТ ПРАВА И ГУМАНИТАРНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Специальность_021100___                             Кафедра __________________

                              (код)                                                                                                 (аббревиатура)

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

На тему  Договоры жилищного найма и аренды жилых помещений

Студент           Ананичева Валентина Ивановна           ________________

Руководитель  Петрусева Наталья Анатольевна           ________________

Рецензент        Сидоренко Вениамин Иванович            ________________

Заведующий кафедрой ______________________        ________________

МОСКВА 2005 г.

Содержание

 Введение ………………………………………………………………………….           3

Глава 1 Договорные отношения на жилое помещение в свете                           последних изменений законодательства.…………………………….                6

1.1 Новое в нормативно-правовом регулировании жилищных                       отношений в РФ …………………………………………………………………             6

1.2 Понятия и виды договоров на жилое помещение                                                      в соответствии с действующим законодательством …………………………..                    20

Глава 2   Договор найма жилого помещения…………………………………...             26

2.1 Понятие и сущность договора найма жилого помещения                                                             в Российском праве………………………………………………………………                    26

2.2 Содержание договора найма жилого помещения                                                   (объект, стороны, форма договора)……………………………………………..         36

2.3 Договор социального найма жилого помещения…………..........................           41

2.4 Права и обязанности сторон, вытекающие из договора                             социального найма жилого помещения………………………………………..           47

2.5 Особенности договора социального найма жилого помещения……….    52

Глава 3 Договор аренды жилого помещения………………………………….     55

3.1 Понятие и содержание договора аренды                                                            жилого помещения………………………………………………………………           55

3.2 Отличие договора аренды от договора найма                                                 жилого помещения……………………………………………………………..    59

Заключение……………………………………………………………………..    61

Список использованных источников ………………………………………...      63

Введение

Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас.

Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли-продажи, значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые не противоречащие закону договорные отношения, связанно с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля-продажа, дарение, завещание) [11, С.52]. Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др.

Действующее законодательство допускает широкий спектр сделок граждан с принадлежащим им жильем и в рамках их традиционных форм возникают подвиды, например договор найма-продажи, предусмотренный ст.501 Гражданского кодекса Российской Федерации [3].

Прямое отношение к обеспечению реализации жилищных прав граждан имеют статьи ГК РФ о найме жилого помещения глава 35, безвозмездном пользовании глава 36, об обязательствах вследствие причинения вреда глава 59 и другие правовые нормы, которые, надо полагать, будут оказывать все более ощутимое воздействие на упорядочение совершения жилищных сделок на законной основе.

При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.

Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование. Поэтому, сдавая "излишки" жилой площади, мирятся с неудобствами, съезжаются с родителями, детьми.

Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения, но в силу обязательного требования ст.674 ГК [3] должен быть заключен в письменной форме.

Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.

Как следует из текста цель исследования правовое содержание договора найма жилого помещения. Определение видов договоров найма, мы будем подробно рассматривать не только вопросы связанные с договором коммерческого найма, но также и найма социального. Выявление основных этапов заключения договора найма. Определение областей применения норм гражданского характера в деле предотвращения возможных конфликтов вследствие несоблюдения условий договора найма. В основе исследования лежат методы логико-правового и системного анализа, сравнительно-правовой метод научного познания, статистический метод. Основными законодательными актами, регулирующими жилищные отношения, в частности сдачу жилья отдельными гражданам являются гражданский кодекс Российской Федерации (ч.2), жилищный кодекс РФ.

Долгое время на территории Российской Федерации действовало устаревшее жилищное законодательство в форме Жилищного кодекса РСФСР, утвержденный ВС РСФСР 24 июня 1983 г., Федерального закона «Об основах  федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г № 4218-1.

Событием 2005 года в сфере жилищных отношений стало вступление в действие с 01.03.2005 г. нового Жилищного кодекса РФ, который принципиально  по новому подошел к регулированию отношений в сфере найма жилого помещения.

Глава 1 Договорные отношения на жилое помещение в свете последних изменений  законодательства

1.1 Новое в нормативно-правовом регулировании жилищных отношений в РФ

С 1 марта 2005 года введен в действие новый Жилищный кодекс Рос­сийской Федерации.

Он разработан в соответствии с нормами Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и с учетом вновь принятых федеральных законов, содержащих нормы, направленные на регламентацию отношений в жилищной сфере.

По сравнению с Жилищным кодексом РСФСР, в новом концептуально изменился подход к обеспечению граждан жильем. Если раньше обеспе­чение нуждающихся граждан жильем являлось в большей степени функ­цией и бременем государства, то теперь оно лишь содействует россия­нам в решении их жилищных проблем, то есть центр активности переме­щен с государства на граждан.

В Кодексе особое внимание уделено разграничению компетенции меж­ду органами государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ и органами местного самоуправления в области жилищных отношений.

Изменения претерпели положения, регламентирующие предоставле­ние жилых помещений по договору социального найма.

Во-первых, Кодексом предусматривается, что право на предоставле­ние жилого помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма имеют нуждающиеся в улучшении жилищных условий малоимущие граждане.

Малоимущими (в целях ЖК РФ) являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном за­коном соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохо­да, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, нахо­дящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Иные категории граждан, имеющих право на получение жилого поме­щения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по дого­вору социального найма, устанавливаются федеральным законам или за­коном субъекта РФ.

Условием предоставления жилого помещения по договору социального най­ма является нуждаемость таких граждан (малоимущих и иных категорий граж­дан, определенных федеральным законом) в улучшении жилищных условий.

Во вторых, существенные изменения претерпели положения, связан­ные с очередностью предоставления жилых помещений по договору со­циального найма. Жилищный кодекс РФ исключил первоочередное пре­доставление жилых помещений. Жилые помещения будут предоставлять­ся в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по дого­вору социального найма. Исключение составляют граждане, жилые поме­щения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; дети-сироты и дети, оставшиеся без попече­ния родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попе­чения родителей, по окончании их пребывания в очередном порядке. Другие категории граждан, имеющие право на пре­доставление жилья в таком порядке, могут быть установлены федераль­ными законами.

Изменения также связаны:

— с упразднением ордера на занятие жилого помещения, предостав­ляемого по договору социального найма. Основанием для вселения в жи­лое помещение является договор социального найма, который заключа­ется на основании решения о предоставлении этого помещения;

— с сохранением права пользования жилым помещением. Согласно положениям Жилищного кодекса РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи не должно ограничиваться каким-либо сроком. Необходимым условием со­хранения такого права является добросовестное исполнение взятых на себя обязательств по договору социального найма, в том числе, по внесе­нию платы за жилье и коммунальные услуги.

Вопросы, посвященные договору социального найма жилого помеще­ния, в отличие от ЖК РСФСР, выделены в отдельную главу.

Согласно ЖК РФ [4] договор социального найма жилого помещения зак­лючается без установления срока. Впервые в новом Кодексе регламенти­руются обязанности и ответственность как наймодателя жилого помеще­ния, так и нанимателя жилого помещения.

ЖК РФ сохранены такие институты ЖК РСФСР как обмен и поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Вместе с тем, существенно изменены правила обмена в отношении граж­дан, имеющих право его совершения: обмен возможен только с согласия наймодателя между нанимателями, проживающими в жилых помещениях по договору социального найма.

Положения Кодекса, регламентирующие предоставление жилых поме­щений по договору социального найма, будут применяться к военнослу­жащим, гражданам Российской Федерации, уволенным с военной служ­бы, и членам их семей с учетом особенностей, предусмотренными специ­альными федеральными законами, другими нормативными правовыми актами, определяющими их статус, дополнительную социальную защиту.

ЖК РФ [4] урегулирован важный вопрос относительно пользования жи­лыми помещениями между собственником жилого помещения и бывши­ми членами семьи собственника. Так, Кодекс предусматривает, что в слу­чае прекращения семейных отношений с собственником жилого помеще­ния право пользования за бывшими членами семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не будет установлено со­глашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом установлено исключение из данного правила. В частности, если у бывше­го члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие зас­луживающие внимания обстоятельства не позволяют ему решить вопрос, связанный с обеспечением себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собствен­нику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок, но не более чем на один год, на основании решения суда.

Кодексом предусматривается прекращение права пользования жилым

помещением бывшего члена семьи собственника по истечении срока пользования, установленным решением суда, если иное не установлено соглашением между собственником и данным гражданином. При этом ус­танавливается, что до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное помеще­ние у указанного собственника либо, если отпали обстоятельства, послу­жившие основанием для сохранения указанного права, по решению суда.

Новый кодекс содержит важную статью, которая определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором рас­положен жилой дом, в том числе многоквартирный. Подробно изложена про­цедура изъятия жилого помещения, которая, по существу, развивает соот­ветствующие положения Гражданского кодекса РФ об изъятии недвижимого имущества, устанавливая особенности такого изъятия применительно к жи­лым помещениям в целях обеспечения жилищных прав собственников.

ЖК РФ содержит также статьи, регламентирующие пользование жи­лым помещением, предоставленным по завещательному отказу и по до­говору пожизненного содержания с иждивением. В частности, граждане, пользующиеся жилыми помещениями на указанных основаниях, имеют равные права с собственником по пользованию жилыми помещениями. При этом гражданину, проживающему в жилом помещении, предоставлен­ном по завещательному отказу, предлагается предоставить право требо­вать государственной регистрации права на жилое помещение, возника­ющее из завещательного отказа.

Впервые в Жилищном кодексе предусмотрены специальные главы, посвященные регламентации:

— перевода жилых помещений в нежилые и соответственно нежилых по­мещений в жилые. В ЖК РСФСР данному вопросу посвящена единственная статья (см. ст. 9 «Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые), ко­торая, кроме того, не регламентирует перевод нежилых помещений в жилые. ЖК РФ подробно регламентирует процедуру оформления перевода, разгра­ничивая перевод жилых помещений в нежилые и жилых помещений в нежи­лые, устанавливая свои особенности для каждого вида перевода;

— в развитие положений ГК РФ: отношений собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, создания, цели организа­ции и деятельности товарищества собственников жилья, правового поло­жения членов товарищества собственников жилья.

В Жилищном кодексе РФ содержится раздел, посвященный пользованию специализированными жилыми помещениями. В разделе урегулированы воп­росы, связанные с категориями жилых домов, относящихся к специализиро­ванному жилищному фонду, определены требования, предъявляемые к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, органы, которым пре­доставлено право создавать специализированный жилищный фонд. В ЖК РСФСР общежитиям посвящено лишь две статьи, касающиеся их назначения и выселения. В ЖК РФ подробно урегулированы вопросы, связанные с поряд­ком предоставления общежитии, прописаны обязанности наймодателя и на­нимателя жилого помещения в общежитии, которые определяются в настоя­щее время многочисленными нормативными правовыми актами.

Подробно урегулированы вопросы, связанные с предоставлением жи­лых помещений в маневренном фонде для временного проживания граж­дан в связи с капитальным ремонтом, утратой жилого помещения в ре­зультате обращения на него взыскания, приобретенного за счет кредита и других факторов, указанных в Кодексе, непригодностью жилого помеще­ния для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.

ЖК РФ сохраняет институт служебного жилья. Однако ряд вопросов из­ложен иначе, нежели чем решен в ЖК РСФСР. Так, согласно ЖК РСФСР пе­речни категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения должны были устанавливаться Правительством РФ для всех публичных собственников. ЖК РФ предусматривается, что категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанав­ливаются: органом государственной власти РФ в жилищном фонде РФ; ор­ганом государственной власти субъекта РФ в жилищном фонде субъекта РФ;

- органом местного самоуправления в муниципальном жилищном фонде.

В отличие от ЖК РСФСР в ЖК РФ регламентируются не только право­вое положение членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, но и создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных коопе­ративов. На основании положений действующего законодательства в Ко­дексе урегулирован вопрос о преимущественном праве вступления в чле­ны ЖК и ЖСК в случае наследования пая.

В ЖК РФ [4] вопросы, связанные с платой за жилье и коммунальные услуги, выделены в отдельный раздел. В новом разделе урегулированы вопросы, связанные со структурой платежей как за жилые помещения, предоставлен­ные по договору социального найма, так и за жилые помещения, находящие­ся в собственности граждан, с определением мер социальной защиты граж­дан. Это связано с предоставлением субсидий, а также компенсаций по оп­лате жилья и коммунальных услуг. В Кодексе четко сформулирован момент возникновения обязательств по внесению платы за жилье и коммунальные услуги для различных категорий граждан, а также указываются лица, обязан­ные вносить таковую плату до момента заселения жилого помещения в уста­новленном порядке, либо приобретения жилого помещения в собственность.

В ЖК РФ (раздел «Управление жилыми домами») закрепляется новое по­нятие объекта управления — это жилые дома, а также дается определение де­ятельности по управлению и способов, которыми собственники жилых поме­щений могут осуществлять управление жилым домом. Основным способом управления является привлечение на договорной основе профессиональной управляющей организации. Предметом регулирования данного раздела яв­ляется, в первую очередь, управление многоквартирными жилыми домами.

Кодексом устанавливается обязанность собственников помещений выбрать способ управления многоквартирным жилым домом. Если в те­чение определенного времени собственники не приняли решения о спо­собе управления многоквартирным домом, выбор управляющей компа­нии для данного многоквартирного дома производит орган местного са­моуправления на основе открытого конкурса. При этом орган местного самоуправления должен ежегодно созывать общее собрание собственников жилых помещений для принятия собственниками самостоятельного реше­ния о способе управления жилым домом, либо для подтверждения полномо­чий управляющей компании, выбранной органом местного самоуправления.

Для случаев, когда все жилые помещения в жилом доме находятся в го­сударственной или муниципальной собственности настоящим разделом устанавливается обязательность процедуры открытого конкурса по как вы­бору управляющей компании, так и по выбору подрядных организаций для производства работ и оказания услуг по содержанию и ремонту жилого дома.

В разделе фиксируется обязательность письменной формы, а также публичный характер договора управления.

ЖК РФ [4] закрепляются обязательства органов местного самоуправления по созданию условий для эффективного управления, а также устанавливаются права граждан как потребителей услуг по содержанию и ремонту жилья, а также ком­мунальных услуг, связанные со спецификой данных видов деятельности.

Принятие Кодекса потребовало отмены ряда законодательных актов, в частности, это касается: Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»; Федерального закона «О товариществе собственников жилья»;

Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации» (в законе о введении в действие ЖК РФ сохранено право на приватизацию жи­лого помещения за гражданами, которым были предоставлены занимаемые жилые помещения до принятия нового ЖК РФ и кто, соответственно, данным правом не воспользовался ранее); законодательных актов, регламентирую­щих предоставление жилых помещений в первоочередном порядке.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве мно­гоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Феде­рации» направлен на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения жилья гражданами.

Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства много­квартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долево­го строительства права собственности на объекты долевого строитель­ства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Документом внесены изменения в федеральные законы «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусмат­ривающие порядок государственной регистрация договоров участия в долевом строительстве, «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в Кодекс Российской Фе­дерации об административных правонарушениях в части установления ответ­ственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его офи­циального опубликования, его действие распростра­няется на отношения, связанные с привлечением денежных средств учас­тников долевого строительства для строительства многоквартирных до­мов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство кото­рых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Далее предлагаем сравнительную характеристику норм  старого и нового Жилищных  кодексов, касающихся основных  положений найма жилого помещения.

Согласно Жилищного кодекса РСФСР жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан (ст.7), новый Жилищный кодекс допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (ст.17).

Право на получение жилого  помещения по договору социального найма в редакции нового ЖК РФ предоставляется малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, предоставляется жилое помещение в муниципальном жилищном фонде по договору социального найма малоимущими гражданами (в целях ЖК РФ) являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан,  признанных по установленным настоящим кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основанием нуждающимися в жилых помещениях (ст. 49).

Ранее ЖК РСФСР такое право предоставлял лишь гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (ст.28).

 Жилищный кодекс РФ не предусматривает первоочередное предоставление жилых помещений  по договору социального найма. Внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма предоставляется:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам  и детям, оставшимся без попечения родителей;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ст.57).

Основанием для вселения в предоставляемую квартиру или иное жилое помещение по новому законодательству является договор социального найма жилого помещения, заключаемый на основании решения о предоставлении этого помещения,  а не ордер как это определял ЖК РСФСР.

Условие обмена жилыми помещениями по договору социального найма новый ЖК РФ регламентирует проведение этой процедуры с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями соглашения об обмене жилыми помещениями (ст.74).

Прежние нормы жилищного законодательства требовали для этого письменное согласие проживающих  совместно с нанимателем членов семьи, включая временно отсутствующих (ст.67).

Условие сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника новый ЖК РФ трактует, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его  семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а так же если имущественное положение бывшего члена семьи  собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его  семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию (ст.31).

По истечению срока пользования жилым помещением, установленным решением суда, принятым с учетом положений части 4 ст.31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положения части 4 ст.31 ЖК РФ, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2-4 ст. 31 ЖК РФ.

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет право, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Прежний ЖК РСФСР предоставлял право пользования жилым помещением лицам в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры (ст.127).   

Претерпело изменение и норма жилой площади, предоставляемой на одного человека. Старый ЖК РСФСР предусматривал её в размере двенадцати  квадратных метров на одного человека (ст. 38).

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. ЖК РФ предоставляет определить размер этой площади органам местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилым помещением, предоставляемым по договорам социального найма, и других факторов. Федеральным законом, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма, указанным в части 3 ст.49 ЖК РФ категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления (ст.50).

Новое жилищное законодательство не предусматривает прав на дополнительную жилую площадь, а ЖК РСФСР предоставлял сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан в виде комнаты или в размере  десяти квадратных метров. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительный жилой площади может быть увеличен (ст.39).

Служебные помещения по ныне действующему законодательству предназначены для проживания граждан с связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи  с прохождением службы, в связи  с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо  в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст.93).

Прежний ЖК РСФСР регламентировал предоставление служебных жилых помещений для заселения гражданами, которые в связи  с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилое помещение в доме жилищно-строительного кооператива может быть включено в число служебных только с согласия общего собрания членов кооператива (ст.101).

Изменен порядок выселения из служебных жилых помещений. Так, новый ЖК РФ предусматривает основание для выселения прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104).

ЖК РСФСР это определял следующим образом: без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет (ст.108).

Выселение граждан при передаче служебного жилого помещения другому юридическому лицу не является основанием для выселения граждан из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Не могут быть выселены с служебных помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ,  учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила в следствии трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила в следствии профессионального заболевания в связи  с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы (ст.103).

Редакция ЖК РСФСР  не содержала такой нормы.

Претерпели изменения условия сдачи в наем жилых помещений в домах жилищно-строительных кооперативов. Так, член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос, вправе с согласия проживающих совместно с ним  членов своей семьи и правления кооператива сдать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выбытия – все жилое помещение в наем за плату. Жилищный кооператив в порядке, установленном Уставом, вправе сдать в наем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооперативов, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в кооперативе новых членов.

Прежний ЖК РСФСР ограничивал права членов жилищно-строительных кооперативов, которые могли сдавать  в наем с согласия правления кооператива часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде всей семьи – все жилое помещение (ст.121).

Новый Жилищный кодекс предусматривает пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу согласно которого, гражданин которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании  срок, пользуется им наравне с собственником данного  жилого помещения (ст.33).

Жилищный кодекс РСФСР такой нормы не содержал.

По новому  ЖК РФ граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуются жилыми помещениями наравне с собственником данного жилого помещения, если иное  не установлено договором пожизненного содержания с иждивением (ст.34).

ЖК РСФСР такой нормы также не содержал.

Таким образом, на основании приведенной сравнительной характеристики можно  сделать следующие выводы:

Жилищный кодекс РСФСР, после утверждения его Верховным Со­ветом РСФСР в 1983 году, вступил в действие и функционировал со зна­чительными изменениями, дополнениями и ограничениями вплоть до конца 2004 г., то есть, более 20 лет. Постепенно Жилищный кодекс пере­ставал (из-за его изначальной ориентации на регулирование договоров социального найма жилых помещений, относящихся к государственно­му и общественному жилищному фонду, в условиях полного ограниче­ния прав граждан на свободу выбора места жительства), соответствовать меняющимся экономическим и социальным условиям, и довольно боль­шим количествам нормативных актов, принятым в разное время, на раз­ном уровне (от инструкций до федеральных законов) в различных, по сути, государствах: СССР, РСФСР, Российской Федерации.

Отсутствие единства правового регулирования жилищных отноше­ний значительно усложняло осуществление государством последователь­ной жилищной политики, имело результатом неопределенность в осу­ществлении гражданами своих жилищных прав и обязанностей.

Более того. Кодекс вступал в противоречие с принятой в 1993 году Конституцией Российской Федерации и Гражданским кодексом, вступив­шим в действие в марте 1996 года.

Конституция РФ содержит специальную статью (ст. 40), состоящую из трех частей:

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправле­ния поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществ­ления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соот­ветствии с установленными законом нормами.

Таким образом, статья 40 провозглашает право граждан на жилище, являющееся юридической гарантией обеспечения граждан жильем. Тем не менее, содержание данного права изменилось. Всем гражданам, нуждающимся в жилье, государство уже не могло гарантировать «благоустроенное жилище», а также невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги.

Конституция РФ [1] закрепила принципы рыночной экономики, в том числе в жилищной сфере. Она изменила пути решения жилищного воп­роса граждан, установив, что бесплатно (т.е. на условиях договора соци­ального найма) или за доступную плату жилье предоставляется двум ка­тегориям граждан: а) малоимущим; б) иным указанным в законе лицам.

1.2 Понятие и виды договоров на жилое помещение в соответствии

 с действующим законодательством

Переход к рыночным отношениям, проведение экономической реформы кардинально изменяют сферу применения и использования договора, его роль и значение в жилищном  законодательстве. Граждане и юридические лица свободны в заключении  договора [2].

В соответствии с действующим законодательством существуют следующие виды договоров: договор найма жилого помещения, договор социального найма жилого помещения, договор аренды жилого помещения.

Основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.

Договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.

Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилищных помещений осуществлялось в разное время по-разному. До принятия Жилищного кодекса эти отношения регулировались граждане им законодательством. Причем, в ГК РСФСР 1922 г. вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, а последний подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме. Статьи о договоре найма жилых помещений были исключены из ГК РСФСР (1964 г.), кроме одной статьи, содержавшей определение договора найма жилого помещения.

Затем с принятием общесоюзных Основ жилищного законодательства и в 1983 г. - ЖК РСФСР жилищные отношения стали регулироваться нормами жилищного законодательства.

В начале 90-х годов с приходом к руководству страной политиков новой формации, принявших курс на развитие рыночной экономики, начались реформы

во многих отраслях народного хозяйства, в том числе в жилищной сфере. Начался процесс изменения форм собственности на жилищный фонд в целом и на жилые помещения в частности. В конце 1992 года был принят Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», который являлся основным актом, регулирующим жилищные отношения.

П.И. Седугин в своем учебнике «Жилищное право» дал такое определение жилищным отношениям: «жилищные отношения» - это оба ее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др.». Он же разделил жилищные отношения на несколько основных групп, первую из которых он назвал: «Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям».

Новый ГК РФ [4] внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений, в нем договору найма посвящена глава 35.

Ст. 288 первой части Гражданского кодекса прямо указывает на право собственника сдавать жилое помещение на основе договора.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671 - 688 главы 35 ГК РФ, ст. 50-100 ЖК РСФСР.

Необходимо проводить черту между жилищным и граждане им законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жиль ми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по эксплуатации, пользованию жильем и др.), регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой. Гражданское   законодательство,   согласно   ст.   71   Конституции,   относится   к исключительному ведению Российской Федерации, а, как было сказано во введении, согласно ст. 72 Конституции [1], жилищное законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов.

По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" - это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма, и предоставленные в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и данные помещения в них.

Договор социального найма жилого помещения - предмет регулирования жилищным законодатель­ством, к такому договору подлежат обязательному применению правила ряда статей ГК РФ (ст. 672). Рег­ламентация договора найма (коммерческого) осуще­ствляется гражданским законодательством (глава 35 ГК РФ).

Одним из существенных отличий договора социаль­ного найма от найма жилого помещения является то, что по договору социального найма жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, тогда как договор найма (коммерческого) являет собой пра­вовую форму использования жилищного фонда всех форм собственности.

Ю.К. Толстой пишет: "Государственный, муниципаль­ный и общественный жилищные фонды не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жи­лые помещения в них предоставляются также на нача­лах коммерческого найма и аренды". И далее: "... в ком­мерческий наем жилые помещения могут сдаваться в любых жилищных фондах. Соответственно этому, круг наймодателей при социальном найме очерчивается более узко, чем при коммерческом найме" [26, C.261].

П.И. Седугин отмечал: "Договор коммерческого най­ма жилого помещения может заключаться во всех дру­гих сферах, в том числе в государственном и муници­пальном жилищных фондах" [28, C.156].

Высказываемая позиция об исключении жилых по­мещений публичных форм собственности (государ­ственной, муниципальной) из числа подлежащих пре­доставлению по договору найма (коммерческого) жилого помещения требует внесения изменений в гла­ву 35 ГК РФ, которая не содержит подобных изъятий.

Следует, как представляется, затронуть также воп­рос аренды жилья.

Согласно ст. 606 ГК РФ [3] по договору аренды имуще­ство передается арендатору во временное владе­ние и пользование или во временное пользование собственником этого имущества или управомоченным собственником лицом (ст. 608 ГК РФ).

Вопросы аренды подлежат регламентации граждан­ским законодательством (глава 34 ГК РФ).

Вместе с тем обратимся к ст. 671 ГК РФ, согласно которой (п. 2) арендатор жилого помещения (юриди­ческое лицо) может использовать арендованное жи­лое помещение только для проживания граждан. Дан­ное положение свидетельствует о необходимости рег­ламентации вопросов пользования гражданами таким жильем жилищным законодательством, поскольку в данном случае речь следует вести о жилищных отно­шениях по пользованию жилым помещением, которые являются предметом регулирования в основном жи­лищным законодательством.

Необходимо определить вид договора, на основа­нии которого надлежит осуществлять пользование гражданами жилыми помещениями, предоставленны­ми последним арендатором этих помещений.

В юридической литературе по этому вопросу вы­сказаны разные мнения.

Так, одни авторы считают, что возможностью ис­пользования арендованного помещения является сда­ча его гражданам в субаренду (поднаем). Такая пози­ция вызывает сомнение. Одним из наиболее значимых аргументов неприятия этой позиции является следую­щее.

Поднаем жилого помещения есть урегулированные отношения нанимателя жилого помещения с поднани­мателем такового. Согласно ст. 677 ГК РФ нанимате­лем жилого помещения по договору найма может быть только гражданин (так же, как и по договору социаль­ного найма - ст. 60 ЖК РФ).

Таким образом, применение к арендованному жи­лью положений ст. 615 ГК РФ (которая предусматри­вает право арендатора сдавать арендованное имуще­ство в субаренду (поднаем), т. е. "восприятие" аренда­тора, которым может быть только юридическое лицо, в качестве нанимателя, действующее законодатель­ство не позволяет (не допускает).

По мнению ряда авторов, арендованное жилое по­мещение может быть предоставлено гражданам по договору жилищного найма.

В частности, Ю.К. Толстой считает, что арендатор может предоставлять жилое помещение для прожива­ния граждан на самых различных основаниях - и со­циального найма, и коммерческого найма, и иных ос­нованиях [27, C.23]. Позиция автора о предоставлении граж­данам по договору найма (коммерческого) арендован­ного помещения признается правомерной (и тому есть достаточно обоснований), хотя и требует внесения из­менений в ГК РФ, прежде всего дополнения ст. 671.

Что касается договора социального найма, то име­ет место комплекс причин, не позволяющих согласить­ся с мнением о возможности пользования граждана­ми по такому договору жилыми помещениями, предо­ставленными их арендатором. Необходимо обозначить следующие.

Так существенными условиями заключе­ния договора социального найма являются: признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных ус­ловий, а также издание административного акта о пре­доставлении жилого помещения по такому договору.

Далее, по договору социального найма жилое по­мещение предоставляется в бессрочное пользование (ст. 60 ЖК РФ), тогда как аренда - договор сроч­ный (см. ст. 606, 610 ГК РФ).

И в заключение хотелось бы еще раз обратить вни­мание на ст. 293 ГК РФ, имея в виду возможность при­менения ее положений в случае невнесения собствен­ником жилого помещения платы за содержание обще­го имущества дома.

С учетом положений ст. 289 и 290 ГК РФ (собствен­нику жилого помещения в многоквартирном доме при­надлежит доля в праве собственности на общее имуще­ство дома), ст. 210 ГК РФ (собственник несет бремя со­держания принадлежащего ему имущества) применение ст. 293 ГК РФ (в части возможного отчуждения жилья у собственника) в указанном случае представляется дос­таточно обоснованным.

Глава 2  Договор найма жилого помещения

2.1 Понятие и сущность договора найма жилого помещения в Российском праве

Наем вещей (locatio-conductio rerum) известен еще со времен Древнего Рима. Относясь к группе консенсуальных договоров, он считался заключенным, если имелось соглашение о плате [20, C.465]. Наймом вещей называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель, locator) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю, conductor) одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю [18, C.446]. Данное определение отражает сущность найма - временное пользование чужой вещью за плату в силу договора.

Наем жилья в дореволюционной России регулировался договором имущественного найма, самостоятельного договора найма жилых помещений не существовало. Отдельные нормы главы второй "О найме имуществ и отдаче оных в содержание" ч.1. т.Х. Свода законов Российской империи устанавливали специальные требования, предъявляемы к договору имущественного найма, предметом которого выступало строение. Дефиниция договора имущественного найма в законодательстве того периода отсутствовала.

Г.Ф. Шершеневич имущественным наймом называл договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью  [32, C.355].

Такое понимание вытекало из ст. 1691 ч. 1. т. X. Свода законов Российской империи [29, C.1637], в которой были указаны все обязательные (существенные) условия для данного вида договоров: предмет, срок и цена (наемная плата). В законодательстве того времени для обозначения договора найма применялись различные термины: аренда, прокат, снятие и т.п., однако, по сути, все они обозначали имущественный наем  и не имели иного юридического содержания. Сущность договора имущественного найма заключалась во временном предоставлении лицу права на возмездной основе пользоваться чужой вещью для удовлетворения своих потребностей. Таким образом, признаками имущественного найма являлись: передача имущества в пользование, срочность и возмездность.

Пользование всегда имело только временный характер, поскольку право собственности на имущество по договору имущественного найма не переходило, что отличало этот договор от договора купли-продажи. Бессрочные договоры имущественного найма не допускались. В отношении найма недвижимости законом были установлены предельные сроки, на которые мог заключаться договор. От договора ссуды договор имущественного найма отличала возмездность - за пользование нанятым имуществом взималась наемная плата. Законодательство не предусматривало каких-либо специальных требований к предназначенным для жилья помещениям вообще и как предмету договора имущественного найма в частности. Следовательно, требования, предъявляемые к нанимаемому жилью, определялись сторонами договора самостоятельно. Однако из анализа кассационной практики Правительствующего Сената можно сделать вывод о том, что жилье, предоставляемое по договору имущественного найма, должно было находиться в состоянии, предусмотренном договором, а если это не было обусловлено, то в состоянии, пригодном для его использования исходя из цели найма, и не содержать таких недостатков, при наличии которых пользование им было бы вредным или невозможным. Так, квартира, предоставляемая в наем обязана отвечать обычным требованиям, быть не слишком холодной и сырой, а также снабженной всеми необходимыми приспособлениями [32,C.355]. Вместо квартиры нельзя предоставить конюшню или сарай.

В советский период появились предпосылки для выделения договора найма жилого помещения из договора имущественного найма в самостоятельный вид договора. Способствовало этому признание жилья одним из важнейших благ необходимым условием нормальной человеческой деятельности, в том числе общественной, а обеспечение жильем, доступность его для всех граждан - обязанностью государства. Сыграло роль и то, что государство являлось самым крупным собственником жилья, а удовлетворение потребности граждан в жилье осуществлялось государством в порядке административного распределения. Именно вследствие того, что большая часть жилья предоставлялась в пользование путем административного распределения среди определенного государством круга нуждающихся и, как следствие, была ограничена свобода договора в жилищных отношениях, размер предоставляемых жилых помещений и квартирная плата нормировались, договор найма жилого помещения имел ярко выраженный потребительский характер, чем отличался от договоров имущественного найма, заключавшихся в дореволюционной России и в государствах с рыночной экономикой.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы "Имущественный наем" (ст. 152-179). Определение договора имущественного найма было приведено в ст. 152 данного Кодекса: договор имущественного найма - это соглашение сторон, в силу которого одна сторона (наймодатель) предоставляет другой стороне (нанимателю) имущество во временное пользование за определенное вознаграждение. Договор имущественного найма был назван первым среди видов договоров, что в определенной степени подчеркивало то значение, которое ему придавалось. Общественные отношения, которые он регулировал, относились к важнейшим - это отношения по аренде предприятий и нежилых помещений и по найму жилых помещений [19, C.92]. Ряд норм был непосредственно посвящен найму жилых помещений, в остальном к найму жилых помещений применялись нормы договора имущественного найма.

На основе ГК РСФСР 1922 г. в дальнейшем был принят целый ряд нормативных правовых актов касающихся найма жилых помещений, поэтому наиболее детальное регулирование этой сферы осуществлялось посредством норм, содержащихся в постановлениях ЦИК и СНК СССР, инструкциях и циркулярах. Так, законодательно были установлены: жилищно-санитарные нормы для предоставления гражданам жилых помещений и исчисления излишков; платежные нормы для расчета квартирной платы  и ставки квартирной платы [22, C.402]; порядок заселения излишков жилой площади; право обмена жилыми помещениями; основания административного выселения и т.п.

Договор регулировал отношения между нанимателями и наймодателями как в государственном, так и в индивидуальном жилищном фонде. Однако непосредственное предоставление жилых помещений в домах местных Советов производилось на основании административно-распорядительных актов соответствующих органов, а договор лишь оформлял возникшее право на жилое помещение и регулировал отношения между его участниками. В индивидуальном жилищном фонде (домах, принадлежащих гражданам на праве собственности или праве застройки) основанием для предоставления жилого помещения являлся договор между собственником и нанимателем, которого собственник выбирал по своему усмотрению, однако наиболее важные условия договора найма регулировались императивными нормами закона. Это касалось возобновления договора, размера квартирной платы и т.п. В домах предприятий и учреждений жилые помещения предоставлялись по договору найма, однако необходимой предпосылкой для его подписания являлось заключение трудового договора.

ГК РСФСР 1922 г. не устанавливал каких-либо требований к жилому помещению как предмету договора найма, жилищно-санитарные нормы были установлены постановлениями ЦИК и СНК и инструкциями.

Договор найма являлся срочным, поскольку устанавливал право временного пользования чужим жилым помещением, предельный срок составлял 12 лет (ст. 154 ГК РСФСР). По истечении срока договор в большинстве случаев автоматически возобновлялся на неопределенный срок, поскольку в ст. 156 ГК РСФСР было предусмотрено автоматическое, независимо от согласия наймодателя, возобновление договора на тех же условиях и на неопределенный срок с нанимателями - наемными рабочими и служащими (учащимися государственных учебных заведений, состоящими на иждивении красноармейцев, членами их семейств, инвалидами труда и войны). Данная норма не распространялась на договоры найма, заключенные в отношении жилых помещений, принадлежащих наймодателям на праве застройки. ГК РСФСР 1922 г. признавал бессрочные договоры найма, в том числе найма жилых помещений, что противоречило природе найма как временного пользования чужим имуществом, но было дополнительной гарантией прав рабочих и служащих - нанимателей жилых помещений.

Вознаграждение (квартирная плата) за наем жилых помещений в домах местных Советов устанавливалась постановлениями СНК. В соответствии со ст. 166 ГК РСФСР квартирная плата с нанимателей, перечисленных в ст. 156 ГК РСФСР (наемные рабочие и служащие и т.д.) не могла быть выше ставок, устанавливаемых местными Советами, в пределах, указанных в постановлениях СНК. Данная норма относилась к сдаче в наем жилых помещений, принадлежащих частным лицам. Впоследствии было установлено, что ставки квартирной платы в городских домах, принадлежащих гражданам на праве собственности или праве застройки, не могли превышать более чем на 20% нормы квартирной платы. указанные в постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г. "О квартирной плате и мерах к урегулированию пользования жилищами в городских поселениях".

Договоры имущественного найма (в том числе в отношении найма жилых помещений) на срок более года должны были заключаться в письменной форме, что на практике часто не соблюдалось.

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" (далее - Постановление 1937 г.) были упорядочены и систематизированы нормы, регулирующие жилищные отношения [30, C.112]. По сути, в конце 30-х годов данным и последующими актами была проведена кодификация жилищного законодательства [16, C.14]. На десятилетия названное постановление стало основным законом, регулирующим жилищные отношения в СССР.

Законом от 17 октября 1937 г. было установлено, что пользование жилой площадью имеет договорный характер, тем самым законодательно был признан договор жилищного найма как разновидность договора имущественного найма  [12,C.9]. Было установлено обязательное его письменное оформление. Таким образом, договор жилищного найма стал регулятором отношений, возникающих между сторонами в процессе использования жилого помещения.

Приведем определение договора жилищного найма, предложенное К. В. Хитевым: это договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) предоставляет другой стороне (съемщику) жилое помещение для временного проживания в нем съемщика и его семьи за вознаграждение в пределах, установленных законом. Следовательно, существенными условиями данного договора являлись: предмет (жилое помещение), срок и вознаграждение. Договор жилищного найма стал регулировать отношения по владению и пользованию жилыми помещениями во всех категориях жилищного фонда. Исключение составляли только пайщики жилищно-строительных кооперативов, которые пользовались жилой площадью в порядке кооперативного членства, и лица, которым в связи с характером работы были предоставлены специальные жилые помещения по трудовому договору. К договору жилищного найма применялись нормы договора имущественного найма, закрепленные в ГК РСФСР 1922 г. однако существовало большое количество нормативных актов, специально посвященных жилищному найму (о квартирной плате, обмене, дополнительной площади и т.п.).

Порядок предоставления жилого помещения и основания возникновения права пользования им определялись принадлежностью строения к тому или иному жилищному фонду. Основанием к заключению договора жилищного найма во всех домах, кроме строений индивидуального жилищного фонда, служило наличие у нанимателя права на жилую площадь - право на занятие жилого помещения и пользование этим помещением, которое возникало в результате планового распределения жилых помещений. Законом от 17 октября 1937 г. было закреплено, что все свободные жилые помещения [12, C.129] в домах местных Советов должны предоставляться гражданам в пользование на основании распоряжения (ордера) местного Совета, а свободные жилые помещения в домах государственных учреждений и предприятий - в пользование работникам по распоряжению администрации этих предприятий. Таким образом, право на жилую площадь возникало вследствие получения ордера или распоряжения о занятии площади.  Договор жилищного найма заключался только с лицом, получившим ордер (распоряжение о занятии жилой площади), причем именно на ту площадь, которая была указана в ордере. Иными словами, ордер (распоряжение) являлся единственным законным основанием для заключения договора жилищного найма, а этот договор, в свою очередь, становился законным основанием для пользования предоставленным жилым помещением и регулировал отношения между наймодателем и нанимателем. Споры по вопросам выдачи ордеров были неподведомственны судам.

Жилые дома, принадлежавшие гражданам на праве личной собственности (застройки), а также находившиеся в аренде у граждан, заселялись собственниками (застройщиками, арендаторами) по своему усмотрению на основании договора жилищного найма. Никакие органы власти не вправе были вмешиваться в вопрос о заселении таких жилых помещений. Существовавший ранее порядок об изъятии местными Советами 10% жилой площади был отменен. Жилые помещения, относящиеся к индивидуальному жилищному фонду, оставались единственным жильем, в отношении которого основанием предоставления являлся договор найма жилого помещения, заключаемый между нанимателем и собственником. Однако, как указывалось, право сторон на самостоятельное определение условий договора было существенно ограничено императивными нормами закона.

С принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик и гражданских кодексов союзных республик была осуществлена кодификация гражданского законодательства. В ее рамках произошла и кодификация жилищного Законодательства [16, C.15]. В Основах гражданского законодательства и новых гражданских кодексах союзных республик получили законодательное закрепление многие нормы, усиливавшие охрану жилищных прав и законных интересов граждан в отношениях по найму жилых помещений, разрешен ряд спорных вопросов и достигнута определенная стабильность законодательства, регулирующего указанные жилищные отношения [23,C.45].

Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г. стояли на защите прав нанимателей жилых помещений независимо от их социальной принадлежности. Особая защита интересов нанимателей объяснялась политикой государства, направленной на удовлетворение жилищных потребностей граждан, пусть и за счет ущемления прав других граждан (ограничение квартплаты для наймодателей-собственников, автоматическое возобновление договора и т.д.). Изъятие из политики защиты прав нанимателя устанавливались только тогда, когда права нанимателя могли вступить в конфликт с политикой государства. Этим можно объяснить и наличие норм об административном выселении, в том числе работников, прекративших трудовые отношения с предприятием;

 норм об изъятии излишков; установление нормы жилой площади и т.п. Основы гражданского законодательства и гражданские кодексы союзных республик упорядочили и систематизировали нормы о найме жилых помещений, скорректировали их применительно к существовавшим общественным отношениям.

После вступления в силу Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г. отношения по возмездному пользованию чужими жилыми помещениями стали регулироваться договором найма жилого помещения (ранее он назывался договором жилищного найма). Указанные нормативные акты окончательно отделили договор найма жилого помещения от договора имущественного найма, признав первый самостоятельным видом договора [21]. Однако некоторые ученые высказывали иное мнение, согласно которому договор найма жилого помещения является разновидностью договора имущественного найма [25, C.115]. В качестве обоснования приводилось то обстоятельство, что к договору найма жилого помещения применялись нормы имущественного найма (ст. 295 ГК РСФСР). Однако как раз сам факт выделения договора найма жилого помещения в отдельную главу позволял сделать вывод о его самостоятельности по отношению к договору имущественного найма. Целью договора найма жилого помещения являлось получение нанимателем жилого помещения для проживания в нем  договор заключался в отношении только одной группы объектов гражданских прав - жилых помещений. Специфика норм, регулирующих отношения по найму жилых помещений, определяется предметом, целью договора и его субъектами. Применение к договору найма жилого помещения норм договора имущественного найма можно рассматривать как прием законодательной техники, необходимый для избежания излишнего дублирования норм права [25, C.127].

Основы гражданского законодательства в главе 6 "Наем жилого помещения" не закрепили определения договора найма жилого помещения, отсылая к ст. 53 Основ, в которой было приведено определение договора имущественного найма. Определение договора жилищного найма усматривалось из ст.295 ГК РСФСР: договор жилищного найма - это соглашение сторон, согласно которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) за плату жилое помещение для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения являлся консенсуальным, поскольку наниматель приобретал право требования передачи ему жилого помещения, оговоренного договором, а наймодатель нес обязанность предоставления такого помещения, т.е. права и обязанности у сторон по договору найма жилого помещения возникали до передачи жилого помещения. Поскольку за пользование жилым помещением взималась плата, договор найма такого помещения относился к возмездным договорам. Хотя ст. 58 Основ гражданского законодательства 1961 г. и позволяла сделать вывод о том, что договор найма жилого помещения мог заключаться как на определенный срок, так и без указания срока, ГК РСФСР 1964 г. в ст. 299 однозначно закрепил, что договор найма жилого помещения - это всегда только срочный договор. В соответствии с ГК РСФСР 1964 г. договоры найма жилых помещений в домах местных Советов заключались сроком на пять лет; в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, - на срок, определенный соглашением сторон.

ГК РСФСР 1964 г. законодательно закрепил требования к жилому помещению как к предмету договора жилищного найма. Так, ст.300 определяла предмет договора найма жилого помещения лишь в домах местных Советов - изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Был установлен запрет на сдачу в наем частей комнат, смежных комнат, а также подсобных помещений. В домах индивидуального жилищного фонда предметом договора найма жилого помещения могли выступать и часть комнаты, и смежная комната, поскольку указанные требования на индивидуальный жилищный фонд не распространялись.

Таким образом, договор найма жилого помещения был срочным возмездным договором, направленным на передачу в пользование определенного рода имущества - жилого помещения с целью проживания в нем нанимателя.

Вследствие экономических и политических изменений, произошедших в 90-х годах XX в., государство стало рассматривать жилье в качестве не только блага, но и товара. В результате изменилось отношение государства к найму жилых помещений - появилась такая разновидность договора найма жилого помещения, как коммерческий наем.

Договор аренды применялся в отношениях как между юридическими лицами, так и между гражданами - во всех случаях, когда речь шла о коммерческом использовании жилья. Гражданский кодекс не воспринял такую форму договора, как аренда, в отношении возмездного пользования чужими жилыми помещениями с участием граждан. В аренду жилые помещения могут предоставляться только юридическим лицам, которые в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ используют их только для проживания граждан. Гражданам жилые помещения предоставляются в пользование за плату только на основании договора найма жилого помещения. Следует также указать, что целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя в жилье. Поэтому юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найма жилого помещения.

Наем жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения".

Договор аренды применялся в отношениях как между юридическими лицами, так и между гражданами - во всех случаях, когда речь шла о коммерческом использовании жилья. Гражданский кодекс не воспринял такую форму договора, как аренда, в отношении возмездного пользования чужими жилыми помещениями с участием граждан. В аренду жилые помещения могут предоставляться только юридическим лицам, которые в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ используют их только для проживания граждан. Гражданам жилые помещения предоставляются в пользование за плату только на основании договора найма жилого помещения. Следует также указать, что целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя в жилье. Поэтому юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найма жилого помещения.

Наем жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения":

это такой договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого помещения является консенсуальным договором (наниматель "обязуется предоставить"), возмездным ("за плату") и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон).

Таким образом, ныне действующее законодательство предусматривает, что пользование гражданами чужими жилыми помещениями за плату осуществляется в соответствии с договором либо социального найма жилого помещения, либо коммерческого найма жилого помещения.

Требование к жилому помещению как предмету договора найма жилого помещения определяются гражданским (для коммерческого найма) и жилищным законодательством (для социального найма). В соответствии со ст. 673 ГК РФ предметом (объектом) договора коммерческого найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. В качестве видов объектов названы квартира, жилой дом, часть квартиры и часть жилого дома.

Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок до одного года, является краткосрочным, объем прав и обязанностей у сторон такого договора же, в частности, преимущественное право на возобновление договора на новый срок, предусмотренное ст. 684 ГК РФ, в данном случае нанимателю не предоставлено.

Таким образом, срок нельзя отнести к существенным условиям договора найма жилого помещения, поскольку закон в определенных случаях допускает бессрочность данных договоров, а отсутствие согласованного сторонами срока в договоре не делает его незаключенным.

В п.1 ст.671 ГК РФ [3] дается легальное определение договора найма жилого помещения. Анализ этого определения позволяет указать на следующие важнейшие признаки.

Наймодателем выступают гражданин или юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации). Гражданин должен иметь на праве собственности любое количество жилых помещений.

Таким образом, собственники - это граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты  муниципальные образования. Собственник может управомочить  других лиц представлять их интересы при заключении договора найма жилого помещения. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления, чаще всего жилищно-эксплуатационные органы.

Нанимателем может быть только гражданин. Если речь идет о юридическом лице, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды, а не выступать нанимателем в договоре найма жилого помещения [10, C.271].

В п.2 ст.677 ГК РФ [3] установлено, что по общему правилу наряду с нанимателем е договоре найма жилого помещения должны быть указаны лица постоянно с ним проживающие, к которым относятся:

   супруг (супруга), дети (в том числе усыновленные), родители супругов, прабабушка, прадед, внуки, братья, сестры; иные родственники; бывшие члены семьи (бывший супруг, супруга, если они продолжают проживать в жилом помещении; любые другие лица, хотя и не состоящие в родственных отношениях  с нанимателем, но фактически постоянно проживающие с ним на данной площади. О том, кто считается постоянно проживающим вместе с нанимателем, следует судить исходя из факта регистрации гражданина по месту жительства.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, в частности, вправе: пользоваться жилым помещением по прямому назначению, хранить в жилом помещении свои вещи, предметы личного обихода; пользоваться  электро-, сантехническим и другим оборудованием.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) ст.673 ГК РФ [3].

Из данной статьи следует, что объектом договора найма жилого помещения может быть отдельная квартира или ее часть, если квартира коммунальная. В этом случае жилое помещение должно быть изолированным. Не может быть предметом найма часть комнаты, смежная комната, подсобные помещения. Кроме того, объектом найма может служить жилой дом, состоящий как из одной, так из нескольких квартир. В случае если предоставляется часть дома, то должны быть соблюдены требования об изолированном помещении.

Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям - необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении. К элементам благоустройства относятся: водопровод, электрическое освещение, ванная комната, подсобные помещения.

В отличие от договора социального найма, в отношении которого жилое помещен и должно быть пригодным для проживания, благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного  проживания.

Кроме жилого помещения наниматели вправе пользоваться таким имуществом как балкон, вестибюль, веранда, тамбур, технический этаж.

Согласно ст.674 ГК РФ [3] договор найма жилого помещения заключается в письменной  форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случая прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

 В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет (ст.683 ГК РФ). Таким образом, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.

Пункт 2 ст.683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п.2 ст.677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное. По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение в наем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора найма наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Согласие на сделку дается письменно, если необходимо можно оформить доверенность. В соответствии со статьей 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Доверенность является односторонней сделкой и удостоверяется нотариусом по общим правилам удостоверения сделок (устанавливается личность доверителя и определяется его дееспособность).

Лицо, выдавшее доверенность, именуется доверителем, а лицо, на имя которого выдана доверенность - доверенным лицом. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность, а лицо которому доверенность выдана, отказаться от нее. При нотариальном удостоверении договора найма жилого помещении  в доме, который принадлежит гражданину на праве личной собственности, обязательно должны быть предоставлены справка бюро технической инвентаризации и документ о принадлежности жилого дома либо квартиры в многоквартирном доме  жилищно-строительного кооператива, индивидуальных застройщиков наймодателю.

Для удостоверения от имени члена жилищно-строительного кооператива договора найма жилого помещения, предоставленного ему в доме кооператива, необходимо предоставить письменное согласие на это правление кооператива, а также совершеннолетних членов семьи наймодателя.

Жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина нет права пользования жилым помещением. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора [15, C.163].

Высказывается также мнение, что на основании названных выше юридических фактов (договора найма) возникает не одно жилищное правоотношение и право не жилую площадь, а множество жилищных правоотношений [17].

Следовательно, содержание договора найма жилого помещения составляет предоставление жилого помещения  (ст.673 ГК РФ) во владение и пользование для проживания в нем (ст. 678 ГК РФ) за плату (ст. 682 ГК РФ). Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Договор найма жилой площади означает соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и коммунальные услуги.

2.3 Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения, в отличии от ЖК РСФСР, в Жилищном кодексе РФ выделен в отдельную главу.

Договор социального найма жилого помещения — это соглаше­ние, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его се­мьи, пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жи­лищном фонде социального использования, как правило в виде отдель­ной квартиры.

Круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений соци­ального использования, определяется жилищным законодательством.

В соответствии с новым ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, является минималь­ный размер площади жилого помещения, исходя из которого опреде­ляется размер общей площади предоставляемого жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ).

Эта норма устанавливается органом местного самоуправления в за­висимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образо­вании уровня обеспеченности жилыми помещениями.

Учетная норма площади жилого помещения — это минимальный размер площади, исходя из которого определяется уровень обеспеченно­сти граждан в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жи­лых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного са­моуправления и размер ее не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Малоимущими — являются признанные органом местного само­управления граждане, в порядке, установленном законом соответствую­щего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в соб­ственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам соци­ального найма предоставляются и иным категориям граждан, признан­ных нуждающимися в жилых помещениях. Им могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда органами мест­ного самоуправления.

Жилые помещения по договорам социального найма не предостав­ляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если меж­дународным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

При наличии у гражданина и членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и принадле­жащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммар­ной общей площади всех указанных жилых помещений.

При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ст. 58 ЖК РФ).

Жилое помещение может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для все­ления гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Принятие граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, считаются (ст. 51 ЖК РФ):

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя, либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам со­циального найма или членами семьи нанимателя, либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам со­циального найма, членами его семьи, собственниками жилых помеще­ний и членами его семьи, проживающими в квартире, занятой несколь­кими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное про­живание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими другого жилого помещения. Перечень таких заболеваний устанавливается Пра­вительством Российской Федерации.

Жилые помещения по договорам социального найма предоставля­ются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся (ст. 52 ЖК РФ) [4].

Так, например, Администрация   Кузоватовского   района  Ульяновской   области обратилась в суд с иском в интересах неопределенного круга граждан, стоящих на очереди на получение жилья и улучшение жилищных условий к Комитету  по   управлению   имуществом  Кузоватовского   района Кузоватовскому Муниципальному предприятию   «Жилищно-коммунальная контора», Паспортно-визовой службе Кузоватовского РОВД - Панину Дмитрию Павловичу о признании недействительной регистрации по месту жительства и выселении из квартиры без предоставлении другого жилого помещения, в обоснование своих доводов указав, что в июле 1977 года в р.п. Кузоватово по ул. Рабочей д. № 19 Кузнецовой В. Д. была выделена квартира № 11. В указанной квартире в 2003 году с согласия Кузнецовой, однако, в нарушение ст. 53-54 ЖК РСФСР был зарегистрирован Панин Д.П., который членом семьи Кузнецовой В А. не являлся, совместное хозяйство с ней не вел и постоянно с ней не проживал. В марте 2004 года Кузнецова ВА., как основной квартиросъемщик умерла, а Панин Д.П. стал проживать в данной квартире, тогда как ранее нуждающимся в предоставления жилья не являлся и в очереди не состоял, поскольку проживал в р.п. Кузоватово в кв. 16 Дома № 8 по ул. Заводской вместе с матерью Паниной М.М. По мнению истца действиями ответчиков грубо нарушены права граждан, стоящих на очереди на получение жилья и улучшение жилищных условий в муниципальном жилищном фонде при администрации р.п. Кузоватово и просит суд признать регистрацию Панина Д.П. но месту жительства в кв. 11 д. 19 по ул. Рабочей в р.п. Кузоватово не действительной и выселить его в ранее занимаемое им помещение.

Суд, выслушав стороны по делу и их представителей, изучив материалы дела, а, также выслушав заключение прокурора, полагавшего необходимым удовлетворить иск администрации в полном объеме, приходит к следующему.

Согласно справки, администрации р.п. Кузоватово № 404 от 05.04.2004 г., Панин Д.П. в очереди нуждающихся в жилье и улучшении жилищных условий не состоит и ордер ему на квартиру № 11 в доме № 19 по Ул. Рабочей в р.п. Кузоватово на его имя не выдавался. Данные, содержащиеся в справке, подтверждаются также списками очередников на жилищные условия исследованных в судебном заседании. Таким образом, оценивая показания свидетелей с другими доказательствами по делу, суд считает, что ответчиком Паниным Д.П. не представлена суду доказательств того, что длительное время совместно проживал с Кузнецовой В.А и вел  с ней общее хозяйство, в связи с чем, он не может  быть признан  членом семьи нанимателя, следовательно, его нельзя признать приобретшим  право на жилую площадь и он должен быть выселен из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения [24].

Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по несколь­ким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к опре­деленной федеральным законом или законом субъекта Российской Фе­дерации категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Принятие на учет граждан, в качестве нуждающихся осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граж­дан, поданных ими в этот орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. При­нятие на учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений, поданных их законными представителями.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на уче­те в качестве нуждающихся в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Вне очереди (ст. 57 ЖК РФ)[4] жилые помещения по договорам социаль­ного найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установлен­ном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструк­ции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родите­лей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждени­ях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечи­тельства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Россий­ской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих на­казание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических забо­леваний (пункт 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ).

Жилые помещения по договорам социального найма предоставля­ются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений выдаются или направляются граж­данам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений.

Данное решение является основанием заключения договора соци­ального найма в установленный им срок.

Жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей пло­щадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 ЖК РФ.

При определении общей площади жилого помещения, гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается эта площадь.

При предоставлении жилого помещения гражданину учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совер­шение которых привело к уменьшению размера занимаемых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за пе­риод, предшествующий предоставлению жилого помещения, но не ме­нее чем за пять лет.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму пре­доставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его се­мьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

Наймодатель на основании заявления о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления (ст. 81 ЖК РФ).

Новый  Жилищный кодекс кардинально  поменял порядок получения муниципального  или  государственного, то есть  бесплатного, жилья. Государство оставило  за собой обязанность предоставлять  социальное жилье  только тем нуждающимся, кто не может приобрести его самостоятельно, то есть малоимущим.

При этом основанием для вселения в предоставляемую квартиру или иное жилое помещение будет не ордер (как это было раньше), а до­говор социального найма, который жилец-наниматель должен заклю­чить с владельцем жилья. Форму этого документа разработало ми­нистерство регионального разви­тия и утвердило правительство России.

Напомним, что, кроме мало­имущих нуждающихся. Жилищ­ный кодекс назвал еще три катего­рии граждан, которые по-прежне­му имеют право (причем внеоче­редное) на получение бесплатного жилья. Это жильцы аварийных до­мов, чьи квартиры признаны не пригодными для проживания и не подлежат реконструкции или ре­монту; это дети-сироты и дети, ос­тавшиеся без попечения родите­лей, то есть воспитанники детских домов; и, наконец, это граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических и соци­ально опасных заболеваний (на­пример, открытой, то есть зараз­ной, формой туберкулеза).

Прежде чем въехать на предос­тавляемую ему жилплощадь, любой наниматель теперь должен будет подписать с собственником жилья договор социального найма.

2.4 Права и обязанности сторон, вытекающие из договора социального найма жилого помещения

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности, проживающих в нем лиц регулируются жилищным законодательством. Нормы ГК РФ применяются к договору социального найма ограниченно.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо действующие от его имени уполномоченный государственный или местного самоуправления орган), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — граж­данину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жи­лого помещения по договору социального найма, не является основани­ем расторжения этого оговора.

Предметом договора социального найма жилого помещения являет­ся жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квар­тиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, поме­щения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения. Типовой до­говор социального найма жилого помещения утверждается Правитель­ством Российской Федерации.

Переход права собственности на занимаемое по договору социаль­ного найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жило­го помещения.

Права и обязанности наймодателя:

Наймодатель жилого помещения имеет право требовать своевремен­ного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое поме­щение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте обще­го имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых комму­нальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).

Наймодатель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сдан­ного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жи­лым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помеще­ния и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмеще­ние убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполне­нием указанных обязанностей наймодателя.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4)осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5)требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего иму­щества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных ус­луг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма поми­мо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, пре­дусмотренные Жилищным Кодексом, другими федеральными законами и до­говором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обя­зан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и   коммунальные ус­луги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об из­менении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещени­ем по договору социального найма.

Одним из часто встречающихся оснований для расторжения договора найма жилого помещения является не внесение нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги.  Изучение практики рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение 6-ти месяцев показало, что дел данной категории относительно немного.

 Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

 При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жи­лого помещения по договору социального найма обязанностей по своевре­менному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помеще­ния, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в мно­гоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостат­ков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не ис­полняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социаль­ного найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве чле­нов его

семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные чле­ны семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма не­сут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекаю­щим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помеще­ния.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого по­мещения по договору социального найма, но продолжает проживать в зани­маемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвеча­ет по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора со­циального найма.

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занима­емое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов сво­ей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве прожи­вающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несо­вершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нани­мателя и согласие наймодателя.

 Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нани­мателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору соци­ального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст.71 ЖК РФ).

Принципы договора поднайма и проживания временных жильцов в новом ЖК РФ, по сравнению с предыдущим, практически не изменились.

По договору поднайма наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним  членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного  выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма заключается только при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон, вытекающие из договора социального найма жилого заключаются на основании статьи 65 ЖК РФ и «Правил предоставления коммунальных услуг». Подтверждением заключения договора являются ордера на квартиры и финансовые лицевые счета. В соответствии с условиями договора наймодатель обязан предоставлять услуги по обеспечению холодного и горячего водоснабжения (в том числе канализации),   газа, электроэнергии и центральным отоплением, а также своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее состояние подъездов, других  мест общего пользования домов и придомовой территории. Наниматель в свою очередь обязан вносить плату за коммунальные услуги и квартплату.

2.5 Особенности договора социального найма жилого помещения

Согласно, Жилищного кодекса Российской Федерации договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока.

Изменения претерпели положения, регламентирующие предостав­ление жилых помещений по договору социального найма.

Во-первых, учитывая ч. 3 ст. 40 Конституции РФ Кодекс предусмат­ривает, что право на бесплатное предоставление жилого помещения по договору социального найма имеет нуждающийся в улучшении жилищ­ных условий малоимущий гражданин. Малоимущим является гражданин, если он признан им органом местного самоуправления в порядке, уста­новленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Иные категории граждан, имеющих право на получение жилого помеще­ния по договору социального найма, устанавливаются федеральными законами (ст. 49 ЖК РФ).

Условием предоставления жилого помещения по договору социаль­ного найма является нуждаемость таких граждан (малоимущих и иных категорий граждан, определенных федеральным законом) в улучшении жилищных условий.

Во-вторых, существенные изменения претерпели положения, связан­ные с очередностью предоставления жилых помещений по договору со­циального найма. Кодекс исключил первоочередное предоставление жи­лых помещений. Жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет и вклю­чения в списки на предоставление жилых помещений по договору соци­ального найма. Исключение будут составлять случаи, возникшие в связи со стихийным бедствием или другой чрезвычайной ситуацией, аварий­ным состоянием жилого помещения. Гражданам, пострадавшим в резуль­тате указанных случаев, и имеющим право на предоставления жилого помещения по договору социального найма, жилые помещения будут предоставляться во внеочередном порядке. Другие категории граждан, имеющие право на предоставление жилья в таком порядке, могут быть установлены федеральными законами.

С 1 марта 2005 года принятие на учет граждан в целях последующе­го предоставления им по договорам социального найма жилых помеще­ний в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществ­ляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены новым Жилищным кодексом. Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года. Для последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений. Эти граждане снимаются с учета по осно­ваниям, предусмотренным пунктами 1, 3—6 части 1 статьи 56 Жилищ­ного кодекса РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма.

Положения Кодекса, регламентирующие предоставление жилых по­мещений по договору социального найма, будут применяться к военнос­лужащим, гражданам Российской Федерации, уволенным с военной служ­бы, и членам их семей с учетом особенностей, предусмотренными специальными федеральными законами, другими нормативными право­выми актами, определяющими их статус, дополнительную социальную защиту.

Глава 3 Договор аренды жилого помещения

3.1 Понятие и содержание договора аренды жилого помещения

Право на жилище гарантировано гражданам России Конституцией РФ [1].

Ранее, до принятия части 2 ГК РФ, в ст. 2 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», право граждан на жилище также было закреплено, но обеспечение жильем  также допускалось и на условиях договора аренды либо приобретения или строительства жилья за собственные средства граждан без ограничения площади. Новый ГК РФ по другому трактует понятие "аренда". До  его принятия  наем жилья  сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой. Разница между ними была определена вышеназванным законом и заключалась в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для его потребительского, а аренда - для коммерческого использования.

По действующему ГК РФ договор аренды жилого помещения теперь возможен только между юридическими лицами. Его прежние функции - коммерческие - переданы договору найма жилого помещения. Физическое лицо (гражданин) может пользоваться чужим помещением только по договору найма. От аренды договор найма отличается также специальным объектом - жилым помещением. Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещен и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения.

Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с участием граждан сохраняют силу на срок своего действия. После 1 марта  1996 г. гражданам заключать договоры аренды жилых помещений уже нельзя. Не потому, что аренда жилого помещения для граждан запрещена, а потому, что договор аренды не должен повторять нормы договора найма жилого помещения, так как в этом случае эти понятия образуют синонимы. Если же аренда будет оформляться по правилам главы 34 ГК РФ, то защищенность гражданина - арендатора будет резко снижена против защищенности гражданина - нанимателя в договоре найма жилого помещения, что недопустимо (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ).

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды. По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение уже в качестве наймодателя своему сотруднику как нанимателю договору найма.

Глава 34 ГК РФ посвящена вопросам арендных отношений. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые включают свои отдельные разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и не­которые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общи­ми для всех видов договора аренды, а затем — специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (про­кат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные отдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: к ним применяются общие положения об аренде, если специальными прави­лами об этих договорах (также предусмотренными Кодексом) не уста­новлено иное (ст. 625 ГК РФ).

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору опре­деленное имущество во временное владение и пользование или во вре­менное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендода­телю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, получен­ные арендатором в результате использования арендованного имущест­ва в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Данное положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате ис­пользования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК РФ).

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет „своих натуральных свойств: земель­ные участки, природные объекты, предприятия и другие имуществен­ные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п.

Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку дого­вор может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно общему правилу сущест­венными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содер­жать данные, позволяющие определенно установить имущество, под­лежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав иму­щества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его соб­ственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущест­ва в аренду представляет собой форму распоряжения этим имущест­вом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распо­ряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим пра­вом наделен собственник, поскольку субъективное право собственнос­ти включает в себя в качестве одного из основных элементов правомо­чие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК РФ).

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются гражда­не, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, установленных законом, — незави­симо от суммы сделки (ст. 161 ГК РФ).

Принципиальные изменения внесены Кодексом в регулирование срока договора аренды (ст. 610 ГК РФ). Ранее срок договора аренды рассмат­ривался в качестве существенного условия договора (см. ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основ гражданского законодатель­ства). При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным. Кодекс также устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, одна­ко допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключен­ным на неопределенный срок.

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесе­нии арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существен­ным условиям всякого договора аренды.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в отноше­нии всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его составных частей. Кодексом предусмотрены следующие формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вно­симые периодически или единовременно; обозначенная доля получен­ных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; предоставляемые арендатором арендодателю опреде­ленные услуги; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендато­ра оговоренных затрат по улучшению арендованного имущества.

Приведенный перечень возможных форм арендной платы не явля­ется исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе устано­вить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной Кодек­сом.

3.2 Отличия договора аренды от договора найма жилого помещения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется:

предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование (ст.606 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст.671 ГК РФ). Основное отличие заключается именно в том, что нанимателем является юридическое лицо. Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения. Договор аренды, так же как и договор найма, заключается в письменной форме. Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается. Юридические лица, выступая арендатором жилого помещения по договору аренды, вправе предоставлять его уже по договору найма жилого помещения только для проживания граждан (например, своих работников), которые вправе с согласия арендодателя сдавать его в поднаем (п.2 ст.615 ГК РФ).

 Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит юридическому лицу собственнику или уполномоченному им лицу (органу). Право арендования жилых и нежилых помещений в жилищной сфере принадлежит гражданам и юридическим лицам. В аренду могут быть переданы жилые дома, квартиры, относящиеся к государственному, муниципальному, общественному, частному жилищным фондам. Не подлежат передаче в аренду служебные жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов, а  также комнаты в квартирах, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам. Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения также как и в договоре найма жилого помещения. Члены семьи арендатора, проживающие совместно с ним и включенные в договор аренды жилого помещения, также как и в договоре найма, пользуются помещением наравне с арендататором и несут равные с ним обязанности [14,C.64]. Если указанные граждане перестали быть членами семьи арендатора, они сохраняют права и обязанности по пользованию жилым помещением до окончания срока аренды, указанного в договоре. Арендатор -юридическое лицо вправе вселить в арендуемое жилое помещение своих работников с членами их семей. С работниками, вселенными в жилое помещение, арендатор - юридическое лицо заключает соответствующий договор найма жилого помещения (субаренды) на срок, не превышающий срока, на который заключен договор аренды. Если лица, вселенные в жилое помещение арендатором - юридическим лицом  - расторгнут с ним трудовые отношения, то они  теряют права на пользование жилым помещением, если другой член семьи , проживавший совместно , не является работником данного арендатора. Арендатор - юридическое лицо вправе в таком случае перезаключить договор субаренды с этим членом семьи. Лица, вселенные в жилое помещение арендатором - юридическим лицом, самостоятельного права на это помещение не имеют. Арендатор - юридическое лицо не вправе вселять в арендуемое помещение работника с семьей, если при этом на одного члена семьи будет приходиться меньше установленной Жилищным кодексом нормы площади жилого помещения. Расторжение арендатором договора аренды жилого помещения производится при соблюдении следующих условий. Арендатор с согласия членов семьи, включенных в договор аренды жилого помещения, а также арендатор - юридическое лицо вправе расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за три месяца. При расторжении договора аренды без такого предупреждения арендатор обязан выплатить арендную плату за три месяца вперед. Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.

Заключение

Провозглашение в Конституции РФ (ст.40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений , а регулирующих эти отношения правовых актов - в самостоятельную комплексную отрасль. Понятие "жилищные отношения" охватывает весьма широкий круг общественных отношений. Прежде всего, это отношения связанные с пользованием жилищем.

Отношения пользования жилыми помещениями - сердцевина, основа жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении. Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера. Поэтому эти правоотношения представляют собой разновидность гражданского правоотношения. Например, правоотношения нанимателя с займодателем носят характер обязательных правоотношений. В выпускной работе подробно рассмотрены отношения, возникающие по пользованию жилыми помещениями на основании договора найма. Они подразделяются на две группы:

1)отношения найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (социальный наем).

2)отношения найма жилых помещений в домах граждан и организаций, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем). Для таких отношений характерен гражданско-правовой метод регулирования. Вместе с тем предоставление в пользование жилых помещений производится главным образом на основании норм административно-правового характера. Одной из особенностей отношений пользования жилищем является то, что они носят стабильный характер. Закон предусматривает ряд важных положений, направленных на дальнейшее повышение устойчивости, стабильности жилищных отношений найма жилых помещений, в которых  удовлетворяется, как правило, не временная, а постоянная потребность в том или ином жилище.

Важнейшим принципом жилищного права является принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений. Содержание этого принципа выражается в том, что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами, в том числе на основе договоров социального и коммерческого найма.

По оценке практикующих адвокатов не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связаны с жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но напротив набирает силу, поскольку преобразования происшедшие в годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жильем.

Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях.

Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.

Проведенный в данной работе анализ существующего гражданского  и жилищного законодательства позволяет сделать следующие выводы:

с принятием нового Жилищного кодекса жилищное законодательство обрело новую жизненную силу, договор социального найма по прежнему опирается на ЖК РФ, что делает его более защищенным.

Данная дипломная работа помогла мне более ярко высветить и понять пути решения проблем, связанных с жилищными вопросами.

Список использованных источников

1.Конституция Российской Федерации от 12.12.1993.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации ч.1. Федеральный закон от 30.11.1994,  № 51-ФЗ.

3.Гражданский кодекс Российской Федерации ч.2.  Федеральный закон от 26.01.1996,  № 15-ФЗ.

4.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004,  № 188-ФЗ.

5.Жилищный кодекс РСФСР от 25.07.02 № 116-ФЗ.

6.Федеральный закон от 15.06.1996, № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

7.Федеральный закон от 30.12.2004, № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российсой Федерации».

8.Закон РФ от 24.12 1992,  № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».

9.Постановления ВЦИК И СНК от 14 мая 1928. «Об оплате жилых помещений в городах и рабочих поселках». СУ РСФСР 1928 № 53.

10.   Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный)/ О.Н.Садиков – М: Юридическая фирма контракт, 1997. – 778 с.

11.   Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный)/ М.И. Бражинский, В.В. Витрянский и др; –  М.: Фонд правовая культура, 1996 – 565 с.

12.   Арбузов В.А. Как осуществляется право граждан на жилище – Ленинград: Лениздат, 1987. – 300 с.

13.   Гражданское право: Учебник./ Под редакцией П.Е. Орловского, М.М, Агаркова. -  М.: Высшая школа, 1939. – 320 с.

14.   Данилов Е.П. Комментарий к новому Жилищному Кодексу Российской Федерации. – М.: КНОРУС, 2005.

15.   Жилищное законодательство Комментарий/ Ответ ред. В.Ф.Яковлев, Л.И. Седугин. -  М.: Юрид.лит., 1991. – 144 с.

16.   Корнев С.М.Пользование жилыми помещениями. Гражданское право: Учебник/  Под редакцией Е.А.Суханова.- М.: БЕК, 1993. – 180 с.

17.   Литовкин В.Н. Кодификация Жилищного законодательства// Социалистическая законность. – 1948. - №4. – С.26-27.

18.   Мехтиев Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда// Вестник МГУ. Право. - 1986. -№6. – С.55-60.

19.   Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. История создания, общая характеристик, приложения М.: Корайн, 2002. – 116 с.

20.   Новицкий И.Б. Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник.-М.: Мысль, 2001. - 520 с.

21.   Памятники римского права. Законы XII таблиц. Институция Гая. -  М.: Высшая школа, 1997.

22.   Пергамент А.И. Совершенствование норм о договоре найма жилого помещения // Правоведение. -  1972. - №4.- С.10- 13.

23.   Прокопченко И.П. Современный этап развития жилищного законодательства в СССР. Правовое регулирование отношений в сфере  обслуживания граждан - М.: Правоведение, 1983. – 107 с.

24.   Советское гражданское право: Учебник/ Авторы Н.А. Безрук, М.И.Брагинский и др. – М.: Высшая школа, – 1976. – 264 с.

25.   Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник./ Под редакцией А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого – М.: Статут, 2004. -360 с.

26.   Толстой Ю.К. Жилищное право:Учебное пособие – М.: Пост-фактум, 1996. – 128 с.

27.   Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов – М.: Нимфа – М-Норма, 1997. – 320 с.

28.   Шершневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права.- М.: Приор, 1995.- 460 c.

29.   Хитев В.К. Источники Советского гражданского права: Учебное пособие. – М.: Юридическая литература, 1938. – 220 с.

30.   Тютрюмов И.М. Законы гражданские. В 10 Т. Т.2.- М.: изд. Юридическая литература, 1980. – 1637 с.

31.   Черненко Г.И. Настольная книга юриста – М.: Инфра – М, 1995. – 352 с.

32.   Решение Кузоватовского районного суда Ульяновской области по делу № 2-63/2004 от 18 октября 2004.