Понятие права собственности

Содержание

1. Понятие прав собственности...................................................................................................................................... 1

1.1. Права собственности как санкционированные поведенческие нормы................................................... 2

1.2. "Полное" либеральное право частной собственности..................................................................................... 7

1.3. Частная собственность и экономическая эффективность........................................................................... 15

1.4. Проблема спецификации/размывания прав собственности........................................................................ 19

2. Понятие права собственности и других вещных прав в  гражданско-правовой науке          24

2.1. Понятие и сущность вещных прав............................................................................................................................. 24

2.2.  Вещно-правовая природа права собственности............................................................................................... 30

3. Характеристика права собственности............................................................................................................. 40

3.1. Собственность в  экономическом и  юридическом  смысле........................................................................ 40

3.2. Понятие и содержание права собственности..................................................................................................... 42

3.3. Право собственности как институт гражданского права............................................................................ 45

4. Особенности приобретения права собственности на недвижимое имущество............ 47

4.1 Систематизация оснований и способов приобретения права  собственности.................................. 47

4.2 Первоначальные основания приобретения права собственности на  недвижимое имущество 51

4.3. Производные  основания приобретения права собственности на недвижимое имущество...... 55

4.4. Право собственности граждан на земельные участки.................................................................................. 59

Дела о праве собственности................................................................................................................................................ 69

Список литературы............................................................................................................................................................... 78

Введение

Право собственности -- одно из фундаментальных понятий экономической и социальной теории. К раскрытию его смысла можно попытаться подойти как бы с двух сторон -- "извне" и "изнутри". Анализ может вестись либо на макроуровне (уровне всего общества), либо на микроуровне (уровне индивидуального поведения). В первом случае предметом обсуждения становится режим собственности как целостная система, во втором - отдельные права как составные элементы этой системы.

Среди множества существующих определений прав собственности, наверное, два выражают их смысл точнее всего. С точки зрения выполняемой социальной функции права собственности предстают как определенные "правила игры", регулирующие взаимоотношения между людьми по поводу ограниченных (редких) ресурсов, а с точки зрения их внутреннего содержания -- как "пучки правомочий", имеющиеся у каждого агента. И то, и другое нуждается, конечно, в дальнейшей конкретизации.

1. Понятие прав собственности

1.1. Права собственности как санкционированные поведенческие нормы

Воспользуемся развернутой характеристикой, принадлежащей американским экономистам С.Пейовичу и Э.Фьюроботну ([21], с. 3). "Права собственности понимаются как санкционированные поведенческие отношения, возникающие между людьми в связи с существованием благ и касающиеся их использования. Эти отношения определяют такие нормы поведения по поводу благ, которые любое лицо должно или соблюдать в своих взаимодействиях с другими людьми, или же нести издержки из-за их несоблюдения. Термин "благо" используется в данном случае для обозначения всего, что приносит человеку полезность или удовлетворение. Таким образом, и этот пункт важен, в контексте нового подхода понятие прав собственности распространяется на все редкие блага. Оно охватывает полномочия как над материальными объектами, ... так и над "правами человека" (право голосовать, печатать и т.д.). Господствующая в обществе система прав собственности есть в таком случае сумма экономических и социальных отношений по поводу редких ресурсов, в рамках которой отдельные члены общества противостоят друг другу".

В этом определении как бы заявлены основные темы, разработкой которых занята теория прав собственности. Выделим в нем важнейшие моменты.

1. Термином "собственность" обозначаются не какие-то материальные или нематериальные объекты -- станки, земельные участки, научные открытия, литературные произведения и т.п., а определенные наборы прав: "Не ресурс сам по себе является собственностью; пучок или доля прав по использованию ресурса вот что составляет собственность. Слово "собственность" в своем первоначальном значении относилось только к праву, титулу, интересу, и ресурсы могли называться собственностью не больше, чем они могли называться правом, титулом или интересом" ([19], с. 17). К сожалению, в обыденном языке понятие "собственность" чаще всего употребляется в значении "объект собственности". Этим объясняется вынужденное удвоение терминов и употребление выражения "право собственности" вместо просто "собственность".

2. Отношения собственности понимаются как отношения именно между людьми, а не как отношения "человек/вещь": "...термином права собственности обозначаются отношения между людьми в связи c использованием редких благ, а не отношения между людьми и вещами" ([32], с. 13).

Чтобы подчеркнуть этот момент, отношения собственности можно было бы обозначить как фактически действующую в обществе систему исключений из доступа к материальным и нематериальным благам (понимая под "доступом" все множество возможных решений по поводу ресурса, не обязательно связанных лишь с физическим воздействие на него). Таким путем задается матрица взаимодействий между теми, у кого нет доступа к какому-либо ресурсу, и теми, кому он открыт. Отсюда ясно, что в отличие от технологического отношения, которое может выступать в виде простейшей связки "субъект--объект", отношение собственности всегда включает как минимум три составляющих: "собственник--предмет собственности--несобственник". Поэтому система исключений из доступа к имеющимся в обществе ресурсам как бы содержит в свернутом виде все способы потенциальных взаимодействий между экономическими агентами по поводу их использования.

3. Понятие прав собственности напрямую связано с центральной проблемой экономической науки, проблемой редкости, так как их установление имеет смысл только по отношению к ограниченным (редким) ресурсам: "...без какой-либо предпосылки редкости бессмысленно говорить о собственности и справедливости" ([35], с. 320). В мире ограниченных ресурсов неизбежно возникновение конфликтов по поводу их использования. Установление прав собственности не устраняет эти конфликты, но определенным образом их ограничивает и упорядочивает. Американский философ Р.Дворкин сравнил роль прав в человеческих взаимоотношениях с ролью "козырей" в карточной игре: ссылки на права разрешают споры о доступе к редким благам, так как они не "побиваются" никакими другими аргументами ([20]).

Установление прав собственности уменьшает неопределенность экономической среды, делая ее более стабильной и предсказуемой. Поэтому их и можно назвать "правилами игры". Различные "правила игры" могут оказываться более и менее удачнымии. Их развитие, отбор и замена определяются тем, насколько успешно они справляются с урегулированием действительных и недопущением потенциальных конфликтов.

4. Права собственности носят всеохватывающий характер и могут наделять властью как над материальными, так и концептуальными объектами -- вплоть до неотчуждаемых личных свобод. Это относится и к самим правам, которые так же, как и другие бестелесные объекты, могут составлять предмет собственности. Так появляются сложные многоступенчатые конструкции, где права низшего уровня оказываются объектом прав среднего уровня, те в свою очередь -- объектом прав высшего уровня и т.д. (Скажем, опцион есть право на приобретение акций какой-либо компании, то есть право на получение прав по контролю за ее деятельностью и участию в ее доходах.)

5. Отношения собственности рассматриваются как санкционированные обществом, но не обязательно государством. Они могут закрепляться и охраняться не только силой государства в виде законов и судебных решений, но и авторитетом традиций, неписанных обычаев, нравственных и религиозных заповедей и т.п.

6. Правам собственности приписывается поведенческое значение. Они действуют как своеобразные стимулы, увеличивая издержки одних способов поведения и повышая привлекательность других. Теория прав собственности отнюдь не предполагает, что достаточно принять закон, чтобы он выполнялся. Несанкционированное (отклоняющееся) поведение остается в поле ее зрения и понимается экономически: запреты и ограничения не устраняют его, а действуя как отрицательные стимулы, повышают связанные с ним издержки (в виде возможного наказания). И соблюдение, и нарушение норм превращаются в акты рационального экономического выбора.

Право собственности как набор частичных правомочий Историки права выделяют две основных традиции в понимании права собственности -- континентальную и англосаксонскую. Первая считала необходимой концентрацию всех прав собственности на объект в руках одного владельца, рассматривая случаи рассредоточения правомочий среди нескольких лиц как феодальные пережитки. Ее классическим воплощением стал Кодекс Наполеона, где частная собственность провозглашалась не только "священной и неприкосновенной", но и "неограниченной и неделимой". В противоположность этому англосаксонская правовая традиция удержала многие институты феодального права, допуская, в частности, возможность раздробления собственности на какой-либо объект на правомочия нескольких лиц. Несомненно, вторая традиция отличается большей гибкостью и реализмом. Единое и неделимое право -- не более чем идеальная конструкция, а в реальной жизни -- и в прошлых веках, и в нынешнем -- отдельные правомочия всегда вступали в разнообразнейшие сочетания и могли каждое по отдельности принадлежать разным лицам. Расщепление права на частичные правомочия -- нормальная практика, которую неверно было бы расценивать как свидетельство эрозии частной собственности.

Англосаксонская традиция является в настоящее время преобладающей и берется за основу при кодификации права на международном уровне. Специалисты отмечают, что свойственные ей гибкость и пластичность больше отвечают сложным экономическим, социальным и политическим реалиям современного общества ([1], с. 17--18). Некоторые историки права выстраивают такой хронологический ряд: домодернистская система, допускавшая дробление права собственности среди множества частичных держателей (феодальная эпоха); модернистская, считавшая необходимым соредоточение правомочий в руках единственного собственника (эпоха "классического" капитализма); постмодернистская, рассматривающая право собственности как набор правомочий, которые могут бесконечно делиться, комбинироваться и рекомбинироваться (20 столетие).

Ангосаксонская правовая традиция оказала несомненное влияние на формирование исходных представлений теории прав собственности. Право собственности определяется в этой теории как набор допустимых экономических решений, или как "пучок частичных правомочий". При этом сама классификация прав и форм их защиты может производиться по различным критериям, в зависимости от характера изучаемых проблем.

Исчерпывающий перечень правомочий включал бы права на использование ресурса, его потребление, разрушение, видоизменение, улучшение, управление, продажу, дарение, завещание, сдачу в аренду, предоставление в качестве залога, получение от него дохода и др. Ему противостоит симметричный перечень ограничений, распространяющийся на всех не-собственников. Это запреты на присвоение ресурса, конфискацию, порчу, загрязнение, пересечение, использование без разрешения и др., которые свидетельствуют о признании права собственности данного индивидуума другими членами общества. Правомочия говорят о том, как может поступать собственник, ограничения -- о том, что не вправе делать не-собственник.

Такое сочетание прав и ограничений очерчивает "зону приватности", которая оказывается ограждена от вторжений извне и в пределах которой каждый агент может поступать по собственному усмотрению, никому не давая отчета -- ни государству, ни другим частным лицам.

Из понимания права собственности как набора допустимых экономических решений следует, что любой акт обмена есть не что иное как обмен пучками правомочий. Это -- базовое представление для всего экономического анализа прав собственности. Идея, что рыночный обмен представляет собой обмен пучками правомочий, не нова. В прошлом веке ее высказывал Е.Бем-Баверк ([10], с. 64), но затем она была надолго предана забвению.

Следовательно, любой товар -- это определенная сумма не только его потребительских или производственных характеристик, но и сопряженных с ним прав и ограничений. Его ценность и денежная цена зависят как от первых, так и от вторых: "Когда на рынке заключается сделка, обмениваются два пучка прав собственности. Пучок правомочий обычно прикрепляется к определенному физическому благу или услуге, но именно ценность прав определяет ценность обмениваемых товаров: вопросы, относящиеся к формированию и структуре компонентов пучка прав, предшествуют вопросам, которые большей частью интересуют экономистов. Они принимают обычно пучок прав как данный и ищут объяснение, чем определяются цена и количество подлежащего обмену товара, к которому относятся эти права" ([19], с. 347).

Чем шире набор правомочий, закрепленных за ресурсом, чем точнее они определены и надежнее защищены, тем выше его полезность. Так, собственная вещь и вещь, взятая напрокат, имеют разную полезность для потребителя, даже если физически они совершенно идентичны. Дом имеет разную ценность, когда домовладелец вправе запретить строить вблии него бензоколонку и когда он такой возможности лишен. Продавец вынужден предлагать в акте обмена большее физическое количество того же самого блага, если закрепленные за ним правомочия серьезно ограничены.

Пучки правомочий, относящиеся к различным ресурсам, определяют последствия, которые придется нести собственнику за принимаемые им решения. Поэтому они влияют на выбор и характер использования ресурсов.

Отсюда понятна связь рынка с рассредоточением прав собственности. Сдвиги в законодательстве фактически меняют состав товаров, выносимых на рынок. Экономические агенты не могут передать в обмене больше правомочий, чем они имеют. Поэтому расширение или сужение имеющихся у них прав будет вести к изменению условий и масштабов обмена (увеличению или уменьшению числа сделок в экономике).

1.2. "Полное" либеральное право частной собственности

Исходным пунктом при разработке теории прав собственности стало обращение к "чистому" режиму частной собственности. Частная собственность представляет в известном смысле простейший для анализа случай, поскольку она создает "зоны приватности", внутри которых каждый собственник оказывается автономен в принятии экономических решений и в получении от них результатов. "Полное" право частной собственности задает определенный стандарт, отклонения от которого означают движение в направлении иных правовых режимов. Это, разумеется, идеальный тип, никогда не встречавшийся в реальности в чистом виде. Тем не менее такая гипотетическая конструкция помогает понять многие особенности реально существующих форм собственности.

Чистый режим частной собственности предполагает, что собственник наделен полным и исчерпывющим пучком правомочий и что они надежно защищены от чьего бы то ни было вмешательства. Определение "полного" либерального права частной собственности, которое к настоящему времени стало уже хрестоматийным, было предложено английским юристом А. Оноре. Оно включает 11 элементов:

1. право владения, т.е. исключительного физического контроля над вещью;

2. право пользования, т.е. личного использования вещи;

3. право управления, т.е. решения, как и кем вещь может быть использована;

4. право на доход, т.е. на блага, проистекающие от предшествующего личного пользования вещью или от разрешения другим лицам пользоваться ею (иными словами -- право присвоения);

5. право на "капитальную ценность" вещи, предполагающее право на отчуждение, потребление, промотание, изменение или уничтожение вещи;

6. право на безопасность, т.е. иммунитет от экспроприации;

7. право на переход вещи по наследству или по завещанию;

8. бессрочность;

9. запрещение вредного использования, т е. обязанность воздерживаться от использования вещи вредным для других способом;

10. ответственность в виде взыскания, т.е. возможность отобрания вещи в уплату долга;

11. остаточный характер, т.е. ожидание "естественного" возврата переданных кому-либо правомочий по истечении срока передачи или в случае утраты ею силы по любой иной причине ([23], с. 112--128).

Попробуем сначала ответить на вопрос, какой принцип положен в основу приведенной классификации. Выделение частичных правомочий производится в ней применительно к границам, отделяющим собственника и имеющиеся у него ресурсы от других собcтвенников. Имеются в виду, конечно, не физические, а социальные границы, как бы "окаймляющие" ресурс, принадлежащий агенту. Развивая эту метафору, можно было бы сказать, что право владения подразумевает не более чем возможность "обведения" подобных границ вокруг ресурса; право пользования -- возможность совершать с ресурсом, оставаясь в заданных границах, какие угодно действия; право управления -- возможность "впускать" в очерченную этими границами зону других агентов; право на доход -- возможность "раздвигать" эти границы так, чтобы внутри них оказывались все новые объекты (блага), полученные в результате использования ресурса; право на капитальную ценность -- возможность охвата этими границами не только текущих, но и предстоящих плодов от его использования; иммунитет от экспроприации недопустимость их пересечения другими агентами; право на наследование и завещание -- возможность определять условия и порядок "вхождения" внутрь границ будущих собственников; запрещение вредного использования -- недопустимость выхода отрицательных результатов от пользования ресурсом за установленные вокруг него границы и т.д.

Существование частной собственности (или хотя бы некоторых ее элементов) является важным аспектом свободы, и в этом смысле она представляет собой самодовлеющую ценность. Но помимо этого она имеет и огромное инструментальное значение, способствуя, как будет показано ниже, повышению экономической эффективности и поощрению нововведений.

Право собственности -- не просто арифметическая сумма правомочий, а система взаимосвязанных элементов. Их взаимозависимость проявляется в том, насколько ограничение какого-либо правомочия (вплоть до полного его устранения) влияет на возможность реализации остальных правомочий. Например, право пользования не связано жестко с правом на отчуждение вещи. Но обратное неверно: право на передачу вещи неизбежно предполагает, что, по крайней мере, какая-то часть прав на пользование или доход у собственника имеется (иначе обмен с ним ни для кого не имел бы смысла). Жесткое ограничение права на получение дохода от ресурса (скажем, в виде сверхвысокого налога) может вести к к полной утрате заинтересованности в его использовании. Собственник никак не будет защищать имеющееся у него право пользования, как если бы он был лишен его ([13], с. 52).

Остановимся подробнее на некоторых наиболее важных и интересных частичных правомочиях из списка Оноре. Примером обособления права на владение может служить отдача вещи в залог или на хранение. В подобной ситуации держатель ресурса обладает правом исключения из доступа к нему всех прочих агентов, но лишен возможности использовать его в своих интересах. Право управления означает, что собственник может передоверять принятие решений другим лицам, на установленных им самим условиях. Право пользования охватывает все бесконечное множество способов использования ресурса, не конкретизируя их и не делая между ними различия. Никто не вправе указывать собственнику, что именно надлежит делать с ресурсом, решения вырабатываются им самостоятельно, в соответствие с его личными предпочтениями. При этом помимо положительных он вправе принять и отрицательные решения о неиспользовании ресурса (его консервации). Точно так же и право на отчуждение допускает не только обмен имеющимися у собственников правомочиями, но и обмен добровольно взятыми ими на себя ограничениями (обязательствами о воздержании от пользования своими правами). Например, отношения на рынке труда нередко строятся по принципу имплицитного (неявного) контракта, когда в обмен на отказ работников от требований о повышении заработной платы в период бума фирмы берут на себя обязательство не снижать ее в период спада. Обмен взаимными ограничениями лежит в основе любых социальных институтов. Устойчивые формы переплетения прав и взаимных ограничений имеют такое большое значение, что закон придает некоторым из них статус юридических лиц. Промышленная корпорация, профсоюз, политическая партия, церковь, государство -- все это примеры подобных квази-личностей. (То, что это фиктивные личности, видно хотя бы по тому, что невозможно себе представить, как они могли бы нести уголовную ответственность.) Закон идет на это, чтобы организации, возникающие в результате сложного переплетения множества разнообразных индивидуальных прав и ограничений, не оказывались в неравном положении по сравнению с индивидуальными агентами. Закон в этом смысле нейтрален к личностям собственников.

Особого внимания заслуживают правомочия 5 (право на капитальную ценность) и 9 (запрещение вредного использования). Право на капитальную ценность ресурса американский философ Л.Беккер считает наиболее фундаментальным. Все остальные элементы, по его мнению, представляют собой примеры защиты, расширения, ограничения или разработки этого основного правомочия. Оно предполагает, что экономические агенты могут не только уничтожать, преобразовывать, и использовать принадлежащие им ресурсы в процессе производства и потребления, не только передавать их или сдавать в аренду, но и извлекать их полную ценность при отчуждении в акте обмена. Действительно, так как рыночная цена любого блага соответствует капитализированной (дисконтированной) величине потока ожидаемых выгод за весь срок его службы, то продав это благо на рынке, собственник получает возможность уже сегодня приобщиться к экономическим результатам от его будущего вероятного использования. Причем это могут быть результаты, реальное получение которых даже выходит за горизонт его физического существования. Скажем, изобретатель, продавая свое открытие на рынке, приобщается к выгодам, которые оно, может быть, начнет давать только тогда, когда его самого уже не будет в живых.

Естественно, что такая приобщенность к будущим результатам распространяется на решения как повышающие, так и понижающие капитальную ценность ресурса. Поэтому экономические агенты оказываются заинтересованы в учете даже тех отдаленных положительных и отрицательных последствий своей текущей деятельности, которые реально смогут начать сказываться лишь на жизни будущих поколений.

Правомочие 9 -- запрещение вредного использования -- занимает особое место в "полном" определении права частной собственности. Оно говорит об ограничениях, а не об имеющихся возможностях, в отличие от остальных элементов из списка Оноре. Смысл этого правомочия состоит в том, что даже присутствие всех элементов из "полного определения" не делает право собственности неограниченным.

Равенство прав требует симметричных ограничений взаимного плана. Ограничения на права собственности каждого индивидуума вытекают из признания им прав собственности других индивидуумов. В обмен на свой отказ от поведения, способного причинить ущерб чужому имуществу, он рассчитывает на такой же отказ от других по отношению к своему. Поэтому даже в идеальной ситуации право частной собственности могло бы быть названо "полным", но не "неограниченным". "Полнота" в данном случае означает, что оно было бы стеснено наименьшим из всех возможных числом ограничений.

Это переводит проблему в более привычную для экономической теории плоскость. Задача максимизации целевой функции в заданных ограничениях встречается в ней, возможно, чаще, чем какиелибо другие. В "полном" определении права частной собственности речь по существу идет о том же: о максимизации свободы принятия экономических решений при условии непричинения вреда другим.

Важно уточнить, что запрещение вредного использования касается только физических характеристик ресурсов, но не их меновой ценности. Оно не распространяется на нанесение ущерба косвенным путем -- посредством снижения рыночной ценности ресурсов, принадлежащих кому-то другому. Предприниматель не вправе разорить конкурента, устроив поджог на его фабрике, но он вправе разорить его, резко повысив эффективность собственного производства. Запрещение действий, изменяющих ценность чужого имущества, (как это практиковалось в средневековых цехах) означало бы ограничение свободы конкуренции и отрицание принципа равных прав. Например, получалось бы, что потенциальные конкуренты были бы лишены права заниматься деятельностью, которой свободно занимаются уже действующие в данной отрасли агенты.

Однако в мире, где происходящие изменения оказываются результатом сложного переплетения множества индивидуальных решений, установить, от кого именно они исходят и касаются ли они только меновой ценности ресурсов или ограничивают свободу деятельности других людей, можно лишь с большой долей приблизительности. Например, установление монопольно высокой цены, как правило, влечет за собой санкции со стороны государства, тогда как действия по "сбиванию" цены никак не ограничиваются, хотя, казалось бы, и то, и другое не затрагивает физических характеристик ресурсов. Поэтому в том, что признается, а что не признается обществом вредным использованием, всегда присутствует элемент условности, социальной конвенции.

Из 11 элементов, входящих в "полное" определение частной собственности, можно составить внушительное количество комбинаций. Однако, по мнению Л. Беккера, не все из этих сочетаний заслуживают названия права собственности. Таковыми могут быть признаны право на "капитальную ценность" даже взятое отдельно; любая комбинация с его включением; любая пара из первых четырех элементов (право владения, право пользования, право управления и право на доход) с добавлением к ней права на безопасность и т.д. Во всяком случае один из первых пяти элементов обязательно должен присутствовать в связке, которая могла бы составить право собственности. Но даже при этим оговорках число осмысленных сочетаний оказывается равно 1,5 тыс., а если учесть их варьирование по субъектам и объектам права, то разнообразие форм собственности становится поистине "устрашающим" ([9], с. 21).

Правда, с точки зрения экономической теории такой подход с жестко проводимой границей между ситуациями, где есть право собственности и где оно отсутствует, не вполне корректен. Даже если какие-то сочетания правомочий нельзя признать "правом собственности" в полном смысле слова, то это не значит, что они не могут отпочковываться и принадлежать кому-либо в таком усеченном виде. Право собственности - это непрерывный ряд, а не фиксированная точка. По замечанию А. Алчяна и Г. Демсеца, в какой мере то или иное правомочие на вещь принадлежит собственнику, можно судить по тому, насколько его решение будет предопределять ее действительное использование. Если существует вероятность, равная единице, что решение собственника, выражающее реализацию им какого-либо правомочия, и в самом деле без малейших отклонений будет выполняться в процессе использования ресурса, то тогда можно сказать, что собственник обладает абсолютным правомочием на этот ресурс ([3], с. 17).

Определяя право частной собственности, экономисты ограничиваются обычно более коротким перечнем его составляющих. Но принципиальный подход к праву собственности как набору частичных правомочий остается тем же. Обычно выделяются следующие основные классы правомочий, образующих полное право частной собственности: "Благо или имущество определяется как находящееся в частной собственности тогда и только тогда, когда три отличительных признака связаны с правами на обладание им. Во-первых, исключительное право пользования (или решения о пользовании) благом, которое может рассматриваться как право на исключение других индивидуумов из его использования. Во-вторых, исключительное право на получение дохода от использования вещи. В-третьих, полное право на передачу или свободное "отчуждение" имущества, которое включает право заключать контракты и выбирать их форму. Эта структура прав, определяющая частную собственность, является, конечно, идеализацией, предназначенной для теоретического анализа; на практике исключительность и передаваемость прав являются вопросами степени" ([13], с. 51). (При этом последний из названных признаков подразумевает возможность передачи правомочий как всех вместе, так и каждого по отдельности.)

По сути это классический набор прав владения, пользования и распоряжения. Подобный перечень можно считать стандартным для теоретиков прав собственности. (Ср., например, классификацию С. Пейовича: "Право собственности на имущество состоит из следующих правомочий:

2) права пожинать приносимые им плоды (usus fructus);

3) права изменять его форму и субстанцияю (abusus)

и 4) права передавать его другим лицам по взаимно согласованной цене.

Последние два правомочия определяют право собственника на осуществление изменений в ценности его имущества и представляют собой фундаментальные компоненты права собственности" ([31], с. 3).)

1.3. Частная собственность и экономическая эффективность

"Полный" набор прав частной собственности обладает важными информационными и мотивационными преимуществами. Он побуждает экономических агентов сообщать через рыночные цены истинную информацию о своих производственных возможностях и потребительских предпочтениях. Он подталкивает их к принятию наиболее эффективных решений, повышающих благосостояние всего общества. Эти преимущества обеспечиваются такими его свойствами как исключительность, отчуждаемость, дробимость и расширяемость. Им в теории прав собственности придается первостепенное значение.

Исключительность означает, что все, кроме самого собственника, исключены из доступа к ресурсу. Отчуждаемость предполагает отсутствие ограничений на свободную продажу и передачу правомочий. Дробимость позволяет расщеплять право собственности на отдельные правомочия и образовывать из них новые комбинации. Расширяемость подразумевает распространимость частной собственности на все существующие ресурсы -- как настоящие, так и будущие. Эти характеристики частной собственности способствуют максимизации социального продукта.

1. В силу исключительности права частной собственности на собственника и только на него падают все отрицательные и положительные результаты от пользования ресурсом. Он оказывается заинтересован в максимально полном их учете при планировании своей деятельности. Приписывание чистого дохода от использования ресурса его собственнику дает стимул к максимизации этого чистого дохода. Он может выбрать тот вариант действий, который наиболее эффективен и предпочтителен: "чем определеннее права частной собственности, ... тем сильнее для него стимул учитывать те выгоды или тот ущерб, которые его решения приносят другим индивидуумам" ([18], с. 4).

2. Отчуждаемость позволяет передавать благо в ходе обмена тому агенту, который готов предложить за нее наивысшую цену (т.е. тому, для кого оно представляет максимальную ценность). Тем самым обеспечивается эффективное размещение ресурсов, поскольку в ходе обмена они переходят от менее производительных употреблений к более производительным, от лиц, меньше их ценящих, к лицам, ценящим их больше. При ограничении свободы на передачу прав не все возможности для взаимовыгодного обмена будут исчерпаны.

Отчуждаемость способствует оптимальному размещению ресурсов не только в пространстве, но и во времени. Как мы видели, возможность выручить при обмене капитальную ценность ресурса приучает экономических агентов к дальновидности, заставляет учитывать не только ближайшие, но и отдаленные последствия принимаемых ими решений (простирающиеся, возможно, даже за горизонт их собственной жизни).

3. Благодаря дробимости частной собственности частичные правомочия могут беспрепятственно отпочковываться, дифференцироваться, комбинироваться и рекомбинироваться. Перегруппировка правомочий может принимать две формы. Во-первых, весь набор прав на ресурс может принадлежать одновременно нескольким агентам. В таком случае все они имеют возможность соучаствовать в осуществлении каждого из правомочий. Например, два агента, организовавшие партнерство, имеют равные "долевые" права при определении его производственной программы, распределении дохода или принятии решения о ликвидации. Во-вторых, частичные правомочия могут каждое по отдельности принадлежать различным агентам. Скажем, фермер, арендующий земельный участок, имеет право выращивать на нем хлеб, его сосед-скотовод -- проводить через него стадо к водопою, владелец расположенной недалеко фабрики загрязнять его дымом и сажей, все жители страны -- пролетать над ним на самолете, а землевладелец -- принимать решения о его продаже (полностью или частями). В таком случае каждый из совладельцев оказывается наделен частичным правомочием лишь какого-то определенного класса.

Дробимость открывает возможность для кооперации и специализации в осуществлении собственнических правомочий. Если пользование каким-то ресурсом эффективнее осуществлять на совместной основе, то агенты могут достичь этого, объединив имеющиеся у них права. В то же время любой агент может специализироваться в выполнении только тех собственнических функций, где он обладает сравнительными преимуществами в производительности. (Например, в современной корпорации право управления находится у высших менеджеров, а право распоряжения капитальной ценностью ее активов -- у акционеров.) Перераспределение частичных правомочий в соответствии с индивидуальными знаниями и талантами различных категорий собственников также способствует максимизации совокупного богатства.

4. Свойство расширяемости гарантирует, что в обществе нет и не может быть никому не принадлежащих, неприсвоенных объектов. Если обнаружен новый ресурс, то имеются правила, однозначно определяющие, кто и каким образом может претендовать на его присвоение. Не остается ни одного объекта, права на который не были бы установлены и расписаны по индивидуальным агентам.

Именно права собственности составляют базу для принятия рациональных решений экономическими агентами. Они устанавливают, кто именно может принимать решения по распоряжению ресурсом; определяют направление передачи ресурсов между агентами; задают временной горизонт принятия решений; предписывают, кому должны доставаться выгоды от использования ресурса.

Известный американский философ Р. Нозик подытожил преимущества системы частной собственности следующим образом:

1) она повышает благосостояние общества, отдавая ресурсы в руки тех, кто может распорядиться ими лучше других;

2) она поощряет экспериментирование и нововведения, потому что когда ресурс принадлежит одному человеку, ему не нужно убеждать других или какие-то государственные органы в своей новой идее;

3) она способствует эффективному распределению риска, поскольку вероятные издержки, связанные с той или иной деятельностью, падают на тех, кто непосредственно ею занимается, и поэтому они оказываются заинтересованы в том, чтобы специализироваться и становиться экспертами в оценке рисков именно этого типа;

4) она защищает интересы будущих поколений, побуждая некоторых агентов переключать ресурсы от текущего потребления на достижение долговременных целей, лежащих нередко за горизонтом их собственного существования;

5) она защищает наиболее презираемые категории населения благодаря тому, что на рынке труда возникает конкуренция среди множества частных работодателей ([30], c. 177).

Принято считать, что наибольшее приближение к идеальному режиму частной собственности было достигнуто Великобританией и США в XIX в., в период господства принципов либерализма. Большинство форм регулирования рынка отвергалось, вмешательство государства было минимальным. Тем не менее существовавшая система не соответствовала идеальному режиму частной собственности в двух отношениях. Во-первых, ответственность за многие "внешние эффекты" падала не на тех, кто их вызывал. Так, фирмы не отвечали за загрязнение окружающей среды. Производители недоброкачественной продукции были защищены от исков потребителей доктриной, согласно которой покупатель вступал в контрактные отношения не с ними, а с розничными торговцами ("privity of contract"). Во-вторых, слабо ограничивалась деятельность частных монополий (антитрестовское законодательство начало появляться в США лишь к концу XIX в.).

Эти недостатки вызывали растущую волну критики и требований государственного ограничения рынка и частной собственности. Однако в США эти попытки наталкивались на закрепленное в Конституции право на свободу договора. Длительное время Верховный Суд признавал неконституционными и отменял любые решения законодательных властей, ограничивавшие свободу контракта. (Символом этого подхода стало дело "Лохнер против штата Нью-Йорк" в 1905 г., по которому Верховный Суд отменил решение властей штата, запрещавшее работодателям устанавливать или хотя бы допускать продолжительность рабочей недели пекарей сверх 60 часов.)

Однако в период Нового курса Рузвельта началось широкое вторжение государства в экономику. Поворотным пунктом считается 1937 год, когда Верховный Суд поддержал Закон о минимальной заработной плате для женщин, отказавшись от прецедента, установленного делом "Лохнер против штата Нью-Йорк". До рузвельтовского Нового курса суды активно защищали права собственности, игнорируя "социальные" права. Однако затем, особенно в период после Второй мировой войны суды начали энергично отстаивать социальные права в таких сферах, как расовая дискриминация, свобода слова, свобода совести и др. Они стали поддерживать все более широкое вторжение законодательной власти в регулирование прав собственности. Эта тенденция, набиравшая силу с начала 30х гг., вышла далеко за пределы контроля за монополиями и "внешними эффектами". "Чистый" режим частной собственности сменился смешанным ([16], c. 80--82).

1.4. Проблема спецификации/размывания прав собственности

Большое место в экономическом анализе прав собственности занимает проблема их спецификации и "размывания". По словам С.Пейовича и Э.Фьюруботна, она является ядром современной теории фирмы ([21], с. 47), потому что через нее вскрываются сложные обратные связи между собственностью и формами организации экономической деятельности.

Спецификацией называется точное определение набора правомочий собственника. Она выступает важнейшим условием эффективной работы экономики. Спецификация прав уменьшает неопределенность экономической среды и формирует у индивидуумов стабильные ожидания относительно того, на что они могут рассчитывать в результате собственных действий и в отношениях с другими экономическими агентами. Чем лучше специфицированы и надежнее защищены права собственности, тем большую ценность они представляют.

Совершенный режим частной собственности означает исчерпывающую спецификацию и абсолютную защиту всех правомочий. Понятно, что такое было бы возможно только в идеальном мире, где любая, сколь угодно сложная спецификация обходилась бы бесплатно. В реальном мире, где издержки спецификации могут быть очень велики, далеко не все права оказываются точно определены, однозначно распределены и надежно защищены. В "порах" между точно специфицированными наборами прав остаются зоны с высокой степенью неопределенности.

Точность спецификации зависит от баланса ожидаемых выгод от нее и издержек по установлению и защите права. Чем больше ценность ресурса, тем больше число притязателей на него и тем больше стимулы к установлению точных прав. Можно сказать, что степень спецификации должна соответстсвовать степени редкости различных ресурсов. Величина издержек по определению содержания и защите прав будет колебаться в зависимости от физических характеристик ресурсов, сответственно, будет колебаться и точность устанавливаемых на них прав собственности.

Прежде всего спецификация предполагает наделение правами собственности строго определенных лиц : "...исключить других из свободного доступа к ресурсу означает специфицировать права собственности на него" ([33], с. 56). Кроме того, необходимо точно определить границы объекта собственности, а также способы наделения и защиты прав на него.

Существует бесконечное количество вариантов "дробления" мира на единичные объекты. Скажем, поле площадью 1 га, принадлежащее двум фермерам, можно поделить между ними на два равных по размеру сплошных участка. Но оно может быть также разбито все целиком на мельчайшие клочки площадью 1 кв.см, распределенные между владельцами в шахматном порядке. Очевидно, что различные способы определения границ объекта будут возлагать на экономических агентов неодинаковые издержки.

Способы установления прав собственности не менее многообразны. Например, в США в период освоения Дикого Запада для занятия свободного участка было достаточно дать объявление в местной газете. Но вскоре государство ввело дополнительные, более жесткие требования: для подтверждения прав претендент обязывался высадить определенное количество деревьев, регулярно обрабатывать участок в течение нескольких лет и т.д. ([5]).

Наконец, права собственности нуждаются в защите. Незащищенное право не есть право вообще. Чтобы не оставаться чисто номинальными, правомочия должны быть не только определены, но и обеспечены эффективными санкциями. Механизмы защиты могут быть различными -- от воспитания в членах общества определенных поведенческих стереотипов и морального осуждения нарушителей до угрозы личной мести и судебной ответственности. (В последнем случае санкции могут выступать в форме компенсации за нанесенный в прошлом ущерб, запрета на повторение действий в будущем, уголовного наказания.)

Выбор между ними будет диктоваться соотношением связанных с каждым из них издержек и выгод. Спецификация выражается в наличии полной информации о собственнике, об объекте собственности и связанных с ним правах и ограничениях, о способах установления и защиты этих прав. Чем большую ценность представляет право, тем точнее и достовернее должна быть относящаяся к нему информация. Например, все сделки с землей подлежат обычно обязательной регистрации в специальном реестре. Это делается для того, чтобы любой будущий покупатель мог удостовериться, что продавец действительно является владельцем участка и исключить возможные споры в будущем. (В средневековой Англии крестьяне прибегали к такому методу хранения информации: по случаю продажи участка земли в деревне устраивали праздник, в конце которого одного из мальчишек подвергали порке. Тот запоминал праздник и порку на всю жизнь и при необходимости мог удостоверить, от кого к кому и когда перешел участок.)

Очевидно, что различные варианты спецификации объектов собственности, а также способов установления и защиты прав на них далеко не равноценны и требуют неодинаковых затрат.

Обратное явление носит название "размывания" (attenuation) прав собственности. Оно ведет к ослаблению всех тех информационных и мотивационных преимуществ "полного" права частной собственности, которые обеспечивают экономическую эффективность.

Размывание прав собственности имеет место, когда они либо неточно установлены и плохо защищены, либо подпадают под разного рода ограничения (прежде всего -- со стороны государства). "...какое бы конкретное обличие не принимало размывание, оно означает существование ограничений на право владельца изменять форму, местоположение или субстанцию имущества и передавать все свои права по взаимоприемлемой цене" ([21], с. 4). В этом случае нарушается обратная связь между решениями экономических агентов и получаемыми ими результатами. Ослабляя исключительность и отчуждаемость прав собственности, ограничения уменьшают степень рыночности экономики. Любые ограничения сужают поле экономического выбора, перестраивают ожидания экономических агентов, снижают для него ценность ресурсов, меняют условия обмена.

В этом смысле полезно сравнить процессы ограничения и расщепления права собственности. И то, и другое вносит динамический элемент в сложившуюся систему отношений собственности. Но между ними есть принципиальные различия. "Отпочковывание" отдельных правомочий происходит в форме двустороннего добровольного обмена, по инициативе самих собственников. Ограничения же налагаются, как правило, в принудительном порядке и при этом правомочие чаще всего не присваивается государством, а вообще изымается из оборота.

Поэтому действия государства, направленные на установление подобных ограничений, оказываются у теоретиков прав собственности под априорным подозрением. Ведь часто оно "размывает" права собственности в интересах различных лоббистских групп, руководствуясь перераспределительными соображениями.

Основания для подобного предубеждения просты. Если ничто не препятствует какому-либо перераспределению прав, но в рыночной практике оно не встречается, значит, оно неэффективно. Иначе рациональные экономические агенты не упустили бы возможность заключения добровольной сделки, отвечающей интересам всех ее участников. Поэтому когда государство осуществляет его на принудительной основе, это не может не сказываться отрицательно на уровне благосостояния общества. Именно так теоретики прав собственности расценивают действующее в ФРГ законодательство о соучастии рабочих в управлении компаниями ([15]).

Вместе с тем признается, что в реальности противопоставление самоограничений, добровольно принимаемых на себя экономическими агентами, и принудительных ограничений, вводимых государством, во многих случаях не срабатывает: "Никакая четкая граница не отделяет ограничения прав, являющиеся результатом частных договоров, от ограничений, попадающих под юрисдикцию судов или принудительный контроль правительства" ([12], с. 50).

Кроме того, никто не утверждает, что необходимо точное определение всех правомочий любой ценой. С экономической точки зрения спецификация должна идти до того предела, где дальнейший выигрыш от преодоления "размытости" прав уже не окупает связанных с этим затрат. Поэтому существование широкого класса ресурсов с размытыми или неустановленными правами на них -- нормальное явление, присутствующее во всех экономиках. Однако в зависимости от величины и состава этого класса они могут сильно различаться по уровню эффективности.

2. Понятие права собственности и других вещных прав в
гражданско-правовой науке

2.1. Понятие и сущность вещных прав

В теории государства и права признано, что термин “ право” может иметь два различных по содержанию значения. Когда нормы права (регуляторы общественных) отношений выступают по отношению к каждому отдельному лицу или организации как некая внешняя среда, то право в этом смысле носит объективный характер, то есть не принадлежит какому-либо субъекту, не составляет его личного, хотя бы и социального свойства. “Поэтому нормы права или право как систему норм, называют объективным правом”1. Предоставляемая нормами права свобода, возможность поведения, то есть то что по объективному праву (закону) принадлежит субъекту, составляет его личную свободу, возможность поведения, пользования какими-либо благами. “Такая свобода и возможность поведения, закрепленная законом  (объективным правом), называется субъективным правом”^2. Таким образом, понятие любого права несет двойственную смысловую нагрузку нормы (или системы норм права) и признанной законом возможности того или иного поведения, защищенной законом и стоящим за ним государством. Под вещным правом принято понимать “право, обеспечивающее     удовлетворение       интересов    управомоченного   лица   путем  непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства”^1. Вещное право, включая право собственности, - неотъемлемая часть гражданского законодательства любого развитого государства. Е.А.Суханов отмечает, что “вещные права, включая право собственности как наиболее широкое, объемлющее из них, давно известны не только российскому законодательству, но и законодательству других стран континентальной Европы, прежде всего его германской ветви (им, в частности, посвящена книга третья Германского гражданского уложения).”²

В российском законодательстве вещное право как комплекс сходных по своей природе гражданских прав (объективных и субъективных) ,было официально закреплено в разделе 1 (ст.5) Закона РСФСР “О собственности в РСФСР” от 24 декабря 1990 года.3 В дальнейшем специальный раздел 2 “ Право собственности.

Другие вещные права "был воспроизведен в Основах Гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик,утвержденных  Президиумом Верховного Совета СССР Постановлением от 31 мая 1991 года.4

На сегодняшний день юридическую силу в Российской Федерации имеют нормы о вещных правах, являющихся составной частью Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая), принятого 30 ноября 1994 года №52-ФЗ.5

Следует сразу же оговориться, что ГК РФ в ст.216 использует категорию вещных прав в более узком смысле, чем в данном контексте, то есть обозначает данным термином иные, кроме права собственности вещные права. Наука же гражданского права несомненно относит к вещным правам и право собственности “ как наиболее широкое по содержанию вещное право”.1  Во избежание путаницы в терминах наука гражданского права определяет вещные права лиц, не являющихся собственниками как “другие вещные права”, “ограниченные вещные права”, а вещным правом как обобщающим понятием объединяет и право собственности,  и другие вещные права.

Не умаляя значимости “буквы закона”, в целях избежания искажения его толкования, категория вещного права в данном контексте будет употребляться в ее расширительном толковании.

В целях проведения исследования следует признать приемлемым обычно используемое противопоставление (антитезу) вещных прав как отдельную разновидность гражданских прав правам обязательственным.2

Выявляемые отличия как раз и позволяют определить сущностные особенности любого вещного права.

Анализируя статьи ГК РФ, в первую очередь необходимо отметить, что "круг вещных прав", в отличие от  обязательственных очерчен самим законом (ст.209,216 ГК).3

Это обстоятельство объяснимо такой важной особенностью вещных прав как абсолютный характер данного вида субъективных прав. Прежде, чем раскрыть его содержание, целесообразно обратиться к положениям теории права о классификации правоотношений и, соответственно, взаимосвязей субъективных прав и юридических обязанностей, предусмотренных нормами права для их участников.     

С точки зрения позитивно-правовой концепции юридических субъективных прав и обязанностей, правоотношения могут быть относительными, если “все их участники четко определены законом и договором и никакие другие лица прав и обязанностей в них не имеют”и абсолютными, то есть  “налагающими обязанности на  всех  и  каждого”.1 Таким  образом,  в  относительных  правоотношениях,  где интерес управомоченного удовлетворяется через действия обязанной стороны, “субъективное право выступает как право требовать совершения тех или иных действий”.2

В абсолютных правоотношениях субъективное право представляет собой “обеспеченную законом возможность собственного поведения, а право требовать выступает здесь как нечто вторичное, как устранение препятствий осуществлению прав и свобод”.3 Подводя итог вышеизложенному, вполне справедливо будет утверждать, что вещные права носят абсолютный характер в связи с тем, что праву лица, управомоченного вещным правом противостоит обязанность всех других лиц не препятствовать свободному осуществлению им своего права.

Именно по той причине, что вещные отношения возникают не только по воле их участников, а значит их участники в значительной мере невольны в определении их содержания и условий, то непосредственно определяющий их закон и должен сам установить все их разновидности.

Однако в правовой литературе встречаются высказывания о том, что “Законодатель оказался в затруднении четко определить систему вещных прав”1, что “перечень ограниченных вещных прав носит примерный характер, так как сопровождается оговоркой в частности”.2 Подобные умозаключения становятся основой для обсуждения в научном мире проблемы расширения круга вещных прав, причем не только в плане теоретического конструирования, а практического применения   порой  не   совсем   обоснованного  толкования  тех  или  иных   норм действующего гражданского законодательства.

Абсолютному  характеру вещных прав соответствует закрепленный в законе признак абсолютного характера защиты вещных прав (п.4 ст.216 ГК РФ). Он состоит в том, что и собственник, и   обладатель вещного права, не являющийся собственником, но имеющий право на владение имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, пользуются против третьих лиц равной правовой защитой. Кроме этого, управомоченный вещным правом, но не являющийся собственником, согласно ст. 305 ГК РФ имеет право защищать свои права и против самого собственника.

Абсолютная защита, то есть иск против всякого нарушителя права, по своей природе предполагает, что предметом  вещного права может быть “предмет материального мира, существующий как физическое тело и доступный для человеческого обладания, то есть для посягательства любого лица.”1 По существу объект вещного права - это вещь, но не в том понимании “вещи”, которое вложено в определение вещей как объектов гражданских прав (ст.128 ГК). “Специфика способов защиты вещных прав (ст.ст. 301,302,303,304,305 ГК РФ) обусловлена тем, что их объектами могут выступать только индивидуально-определенные вещи”.2 Это делает невозможным возникновение вещных прав на вещи, определяемые родовыми признаками, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права требования и различные нематериальные блага.

Таким образом объект позволяет ограничить вещные права не только от обязательных, но и других известных гражданскому праву абсолютных прав.

В ГК РФ нашло официальное закрепление, как основной признак вещного права, правомочие следования. Оно сводится к тому, что обладатель вещного права, по общему правилу, продолжает сохранять его и тогда, когда вещь переходит к новому владельцу. Так, согласно ст. 301 ГК РФ собственник вещи, выбывший из владения помимо его воли, продолжает оставаться собственником и вправе истребовать свою вещь из чужого незаконного владения. Не менее убедительно звучит и общее правило о том, что переход  права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для  прекращения иных вещных прав на это имущество ( п.3ст.216 ГК РФ).

Что касается  относимого к признакам вещного права правомочия преимущества, состоящего в том, что при конкуренции вещного и обязательственного прав первоочередность осуществления отводится вещному праву, то хотелось бы отметить, что оно, по справедливому замечанию российских цивилистов, “еще нуждается в подкреплении судебной практикой, поскольку в практическом плане означает преимущество вещных исков перед обязательственными.”1

Выявленные особенности вещных прав позволяют определить научное понятие вещного права, то есть “субъективного гражданского права, имеющего абсолютный характер, обладающее специфическим объектом и способами защиты, включающее     в     себя  помимо    прав    владения,   пользования  и  распоряжения имуществом, правомочия следования и преимущества”.2

Системное изучение норм ГК РФ привело к возникновению  в среде российских цивилистов выводов о том, что “все более зримо обнаруживается  генетическое родство российского права с континентальным и движение процесса развития гражданского права в направлении усиления  его общности с правом континентальным и реального заимствования отдельных конструкций из англо-американского права.”3

В частности, элементы сходства обнаруживаются в функциональном назначении института “вещное право” в системе норм гражданского права, регулирующих имущественные отношения. К вещному праву относятся нормы, направленные на то. чтобы закрепить за правомочным лицом юридическую возможность владеть имуществом и эксплуатировать его, независимо от действия каких-либо других лиц. “Эти нормы опосредуют, таким образом, статику имущественных отношений”.1 Но движение имуществ в хозяйственном обороте, также относится к сфере гражданского права. В связи с чем функционально опосредствуя динамику общественных отношений, эта группа норм объединяется в другом разделе - “обязательственное право” как совокупность норм, регулирующих такие имущественные отношения, в которых управомоченное лицо имеет возможность требовать от другого лица (или лиц)  передачи имущества или совершения иных действий, имеющих имущественный или неимущественный характер. Таким образом, ГК РФ как объективное право устанавливает, что в отношении одного и того же имущества могут существовать одновременно вещные и обязательственные права субъектов гражданских прав.

2.2.  Вещно-правовая природа права собственности

Действующее гражданское законодательство не содержит дефиниции  собственность, поэтому без существующей цивилистической доктрины о собственности, юридическую природу права собственности познать невозможно.

В науке гражданского права существует представление о собственности как “отношениях между людьми по поводу вещей, заключающиеся в присвоенности, или в принадлежности, материальных благ одним лицам (их коллективам) и соответственно в отчуждении этих же благ от всех других лиц”.1 Однако сущность собственности данным понятием полностью не раскрывается, поскольку “такие отношения (отношения собственности) можно понимать и как статистический момент (состояние принадлежности средств производства) производственных общественных отношений, и наряду с этим как их волевую сторону, как множество волевых актов конкретных индивидов и их коллективов, так называемые “реальные отношения собственности”, которые  еще Г.В.Плеханов обозначил термином имущественные отношения”.2

Производственные отношения, будучи объективно экономическими отношениями, не зависят от воли и сознания людей и в этом качестве не могут быть объектом воздействия права. Собственность как  производственное общественное отношение входит в понятие “базис” общества, а право - элемент надстройки общества, а значит явление субъективного порядка.

Соответственно непосредственному воздействию права могут быть подвергнуты имущественные (волевые) отношения собственности. Именно этим и объясняется исключительно важная функция права в развитии отношений собственности.

Когда в ходе эволюции производственных общественных отношений производственный продукт получил способность отрываться от своего производителя, появилась возможность стать собственником с помощью права - вообще не участвуя в отношениях производительного присвоения, а будучи лишь участником отношений распределения и обмена. “Внешне отношения распределения тоже выглядят как присвоение, так как в результате возникает принадлежность материальных благ, закрепляемая не экономически, а юридически - с помощью права”.1 Таким образом, право (и государство как особый аппарат принуждения к его соблюдению) возникает для охраны отношений собственности в условиях товарного производства, а право собственности (как объективное так и субъективное) с данной точки зрения становится центром всей правовой системы.

Институт собственности в праве - это “совокупность юридических норм, закрепляющих и регулирующих  общественно-производственные отношения по присвоению средств и продуктов производства, то есть отношения по обладанию имущественными ценностями, а также по их использованию и распоряжению”.2 Нормы данного института определяют правовое положение имущественных ценностей в хозяйственном обороте путем установления меры дозволенного поведения  управомоченного   лица   (собственника)  по  владению,  пользованию  и распоряжению имуществом.

В науке гражданского права правомочия собственника на свою вещь признаны исключительными, поскольку они дают возможность собственнику, опираясь на закон, отстранять всех третьих лиц от “хозяйственного господства” над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли. Можно сказать, что право собственности как вещное право обладает исключительным абсолютным характером.

В правовой литературе высказывается мнение, что сущность права собственности как права абсолютного, противостоящего “любому каждому” в контексте ГК РФ претерпела значительные изменения,2 обусловленные значительными административно-правовыми ограничениями правомочий собственника. В частности, отмечается ограниченный характер права собственности на землю и другие природные ресурсы.

В гражданском праве зарубежных государств в доктрине все шире и настойчивее проводится “идея об исчезновении единого понятия права собственности, его расщепления как некогда единого субъективного права собственности на отдельные “права собственности”, характеризующиеся своим” комплексом собственнических правомочий, характерных для тех или иных объектов”.1

Однако, эта тенденция правового регулирования связана не с ограничением права собственности, а “установлением более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.”2 Последнее, в свою очередь объективно обусловлено существенным расширением нормативной базы регулирования отношений собственности как в зарубежных странах, так и в РФ. Нормы смежных институтов гражданского права, административного права рассчитаны на тот или иной круг собственников, ими предусматривается право последних на обладание тем или иным имущественным объектом, а также особый режим их приобретения, эксплуатации, защиты, отличный от общего порядка.

Было бы не лишним отметить, что основополагающий принцип: “не может быть двух полных прав собственности на одну вещь” российская цивилистика восприняла из континентального права”.3 Тем самым подчеркивается особый характер права собственности, то есть то, что оно всегда шире других прав и независимо от имущественно-правового положения других лиц.

В правовой литературе существуют различные мнения по поводу обозначения характера правомочий собственника. Е.А.Суханов в своей работе “Лекции о праве собственности” приводит примеры гражданско-правового понимания особенностей осуществления правомочий собственника:”своей властью и в своем интересе” (А.А.Венидиктов)”по своему усмотрению”(Д.М.Генкин), “независимо от всех других лиц”(С.М.Корнеев).1

Гражданское законодательство РФ устанавливает, что все гражданские права осуществляются по усмотрению участников отношений (п.1 ст.9 ГК РФ), своей волей и в своем интересе (п.2ст.1 ГК РФ).

В отношении права собственности  признак осуществления права  по своему усмотрению закреплен специально (п.2ст.209 ГК РФ). Таким образом “власть, воля собственника опирается на закон и существует независимо от власти других лиц на эту вещь”.2 Это однако не означает, что власть собственника безгранична. Ст.10 ГК РФ устанавливает пределы осуществления гражданских прав. В частности, не допускается использование права собственности в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление  доминирующим положением на рынке (абз.2 ч.1 ст.10 ГК РФ). Также основанием для отказа в защите права собственности в соответствии с п.2 ст.10 ГК РФ могут стать действия собственника, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу и злоупотребление этим правом в иных формах.

Непосредственное воздействие собственника на принадлежащую ему вещь связано не только с “приятным благом” обладания ею, возможностью получения доходов и удовлетворения соответствующих потребностей. Оно “неизбежно связано с несением связанных с этим расходов, издержек и риска”.3 Поэтому ст.210 ГК РФ подчеркивает необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества, если только законом или договором это “бремя” или его часть не возложены на иное лицо.

Исходя из того, что в отношении собственности вещь является своей и на нее самое широкое и самостоятельное право, закон не может диктовать характер отношения к вещи. Вместе с тем, не имея возможности обязать собственника к особому, бережному отношению к вещи, закон может вмешаться в сферу исключительных правомочий собственника, устанавливая пределы осуществления права собственности, в частности, запрет причинения вреда  другому лицу (абз.1 ч.1 ст.10 ГК РФ), установление особого правового режима содержания культурных ценностей, отнесенных законом к особо ценным и охраняемых государством (ст.240 ГК РФ).

Исключительный характер правомочий собственника определяет содержание субъективного права собственности полно и всесторонне в совокупности с четким представлением о самих правомочиях собственника. Иными словами, следует определить, что же юридически обеспечивает право собственности  как объективное право.

Характеристика правомочий собственника как “триады” возможностей - владение, пользование, распоряжение свойственно лишь российскому национальному правопорядку. “Впервые она была законодательно закреплена в ст. 420 (т.10 ч.1) Свода законов российской империи, откуда затем перешла в ГК РСФСР 1922 и 1964 г.г.”1

Зарубежное законодательство в целом не имеет унифицированной формулы правомочий собственника. “Согласно   903 Германского гражданского уложения, собственник распоряжается вещью по своему усмотрению. В соответствии  со ст. 544 Французского Гражданского Кодекса собственник пользуется и распоряжается вещами наиболее  абсолютным образом”.1 “В англо-американском праве, не знающем в силу своего прецендентного характера легального (законодательного) определения права собственности исследователи насчитывают от десяти до двенадцати правомочий собственника, причем способных в разных сочетаниях находиться у различных лиц одновременно”.2

В п.1 ст. 209 ГК РФ, как и в предшествующем законодательстве РСФСР о собственности ( абз.1 п.2 ст.2 Закона РСФСР “О собственности в РСФСР от 24 декабря 1990 года) ограничивается перечислением правомочий собственника, не определяя их. Это отрицательно сказывается не только на раскрытии права собственности, но и на практике применения законодательства.

Правомочие владения представляется наиболее неопределенным с точки зрения толкования действующего ГК РФ. В науке гражданского права под правомочием владения понимается “основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.)”.3

Действительно, анализ ст.301 ГК РФ позволяет сделать вывод, что право собственности утрачивает полноту своего содержания в случае, если вещь, принадлежащая собственнику находится в фактическом обладании другого лица. Таким образом, право устанавливает презумпцию законности фактического владения - оно законно  (имеет титул)  до тех пор, пока не докажут обратное.

Зарубежному праву известен институт владения - фактического обладания  имуществом , который позволяет защищать свое право на вещь с помощью специальных, владельческих исков.

Правомочие пользования представляет собой “основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств или его потребления”.1

Правомочие распоряжения означает “аналогичную возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения”.2

Содержание субъективного права собственности в науке советского  гражданского права раскрывалось с помощью юридической категории “форма собственности”3 Закрепление в Гражданском Кодексе РСФСР4 двух различных форм собственности - социалистической и личной - по существу повлекло появление “разных” прав собственности.

Достаточно сравнить положения главы 8 и главы 11 раздела 2 ГК РСФСР, чтобы сделать вывод, что нахождение имущества в государственной или иной форме “социалистической” собственности предоставляло ее субъекту неизмеримо большие возможности, чем форма личной собственности.

ГК РФ от 30 ноября 1994 года в ч.1 ст.212 устанавливает, что в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Значит ли это, что закон отражает в своих нормах юридическое обеспечение разных субъективных прав собственности? Цивилистическая теория о собственности основным своим постулатом  объявляет “существование лишь одного права собственности с единым, одинаковым для всех набором правомочий (известная “триада” здесь служит лишь ориентиром), у которого могут быть различные субъекты”. Таким образом, субъектом государственной собственности является государство - Российская Федерация, субъектом муниципальной собственности - муниципальные образования, а право частной собственности является общим, собирательным понятием для права собственности частных владельцев имущества, преследующих при его использовании свой частный, а не государственный или муниципальный (публичный) интерес.

Положение п.1 ст.212 ГК РФ по существу лишь воспроизводит не имеющую гражданско-правового смысла конституционную формулу, которая сводится фактически к провозглашению частной и публичной собственности ( ст.8 Конституции Российской Федерации)1. Упоминание об “иных формах собственности”с позиций цивилистики является результатом недоразумения, поскольку никаких иных имущественно обособленных субъектов, кроме граждан,  юридических лиц и публично-правовых образований ГК РФ не признает и поэтому никакой иной реальной имущественной базы ни для каких “иных” субъектов и форм собственности не возникает.

Юридическое содержание  имеет прежде всего п.2 ст.212 ГК , как раз и устанавливающий наличие одного права собственности с различным, но не безграничным  субъектным составом. При этом  права всех собственников согласно п.4 ст.212 ГК РФ защищаются равным образом, что действительно свидетельствует о равенстве их возможностей. Что же касается неизбежных особенностей возникновения, прекращения и осуществления права собственности, то они в соответствии с п.3 ст.212 ГК РФ теперь могут устанавливаться лишь законом, но не подзаконными актами. Законом же могут  определяться и виды имущества, находящегося только в собственности публично-правовых  образований, то есть изъятого из оборота. Это позволяет исключить необоснованные различия в возможностях различных собственников как участников единого хозяйственного оборота.

Дифференциация юридического обеспечения права собственности в том виде, в котором она обозначена в ГК РФ во многом приемлема. Это в частности касается особого юридического режима права собственности на объекты изъятые из оборота, а также в значительной степени ограниченных в своих возможностях реализовать полномочия собственника на принадлежащее им имущество некоммерческих организаций (кроме потребительских кооперативов и учреждений) , допускаемых в имущественный оборот со строго целевым назначением.

В совокупности с ч.4 ст.212 ГК РФ, которая устанавливает, что права всех собственников защищаются равным образом, ч.3 ст.212 ГК РФ отражает вещно-правовой характер права собственности (как субъективного права) - собственник противостоит любому и каждому  “в защите своих прав на вещь, находящуюся в его хозяйственном господстве”,  если по закону он обладает правом на нее (титулом).

Гражданский Кодекс РФ в основу разграничения юридических оснований приобретения права собственности положил критерий правопреемства. В науке гражданского права основанные на таком критерии способы приобретения права собственности условно делятся на первоначальные и производные.

По общему правилу первоначальные способы - это такие способы, при которых  право собственности возникает впервые, поскольку объект не находился ранее в чьей-либо собственности, или же возникает самостоятельно, независимо от права и воли предшествующего собственника, которая не принимается во внимание. Поэтому порядок приобретения определяется в данных случаях только законом, но не соглашением сторон или же односторонним волевым действием собственника. По ГК РФ таким образом можно  приобрести право собственности при переработке (ст.220), обращении в собственность общедоступных вещей (ст.221), находке (ст.227), в силу приобретательной давности (ст.234), по договору (ст.223), а также, если вещь является самовольной постройкой (ст.222), бесхозяйной вещью (225), движимой вещью, от которой собственник отказался (ст.226), безнадзорным животным (ст.230), кладом (ст.233).

Производные способы возникновения права собственности отличаются тем, что право собственности возникает в силу его перехода от предшествующего собственника, то есть в порядке правопреемства. Практическое значение, безусловно имеет то, что право собственности переходит к новому субъекту в том объеме, который имелся у правопредшественника, в частности, с вещными обременениями. В свою очередь переход права собственности таким способом может производится как по воле собственника (ч.2ст. 218  ГК РФ, ст.236 ГК РФ), а также и вопреки воле собственника (абз.1 ч.2 ст.235 ГК РФ). В последнем случае переход права собственности возможен лишь по основаниям, предусмотренным в законе.  ГК РФ устанавливает исчерпывающий перечень случаев принудительного перехода права собственности и четко устанавливает основания каждого из них. Особое место занимает лишь такой способ как национализация (ч.3 ст.235 ГК РФ).

Подводя итог всему, что было сказано выше, можно попытаться определить понятие субъективного права собственности и объективного права собственности.

Субъективное право собственности - это закрепленная за собственником, юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранить вмешательство в сферу его хозяйственного господства всех третьих лиц.

Объективное право собственности - система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Нормы, образующие институт права собственности, находятся в постоянном контакте и взаимодействии с нормами других правовых институтов, как гражданско-правовых, так и иной отраслевой принадлежности. В частности, за рамки регулирующего воздействия института права собственности выходит осуществление правомочия распоряжения, а также восстановление утраченного права собственности.

Во исполнение норм ГК РФ о государственной регистрации недвижимости Президентом РФ от 21.07.97 г. подписан ФЗ №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",  который имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и , главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества.

В соответствии с положениями Кодекса в зависимости от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст.8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

3. Характеристика права собственности

3.1. Собственность в  экономическом и  юридическом  смысле

Общепризнанно, что вопрос собственности - это, пожалуй, один из самых главных вопросов, определяющих генерацию,  существование и пути развития человеческого общества. От того, как (и кем) он поставлен, решается и регулируется в данный момент времени (в том числе и в данный исторический промежуток времени) зависит устойчивость, благополучие, а зачастую и само существование любого общества (как, впрочем, и каждого отдельного члена   данного общества).

При этом общественность, чаще всего, рассматривает собственность как категорию социально-экономическую. В этом смысле наиболее близким к истине мне представляется определение собственности как особого, основополагающего общественного отношения.

В самом деле, собственность невозможно представить без того, чтобы одни индивиды (либо их группы) относились к конкретным вещам, условиям и продуктам производства как к своим, а  прочие - как к чужим. Из этого с очевидностью следует, что собственность - это отношение индивида к вещи. При этом, поскольку речь идёт об отношении разных людей к одной и той же конкретной вещи, то имеются основания говорить о собственности как об отношениях между индивидами по поводу вещей.

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что собственность немыслима не только без отношения собственника к вещи как к своей, но и без отношения всех остальных членов общества к данной вещи как к чужой и, более того, как к находящейся под суверенной властью данного лица. Таким образом, собственность - это общественное отношение.

При более полном развертывании определения собственности, как экономической категории, различные экономисты исходили из разных оснований - статичности или динамичности  этой категории, основных ее проявлений в повседневной практике,  ее классового и исторического характера и так далее. С моей точки зрения, наиболее функциональным, с точки зрения настоящего исследования является определение через основные проявления хозяйственного господства собственника над вещью: владение, пользование, распоряжение.

Статика  отношений собственности выражается во владении, означающим полное хозяйственное господство собственника над данной вещью, ее “закрепленность”  за индивидами или их сообществами. Пользование, в экономическом смысле, определяется как извлечение из вещи полезных свойств путем  ее производительного или личного непроизводственного потребления.  Распоряжение означает совершение в отношении действий и иных актов, определяющих ее судьбу, вплоть до отчуждения или уничтожения вещи. В пользовании и распоряжении отражается динамика отношении собственности.

Таким образом, собственность, как экономическая категория, определяется как отношение индивидов либо сообщества индивидов к принадлежащей им вещи, как к своей, которая выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении воздействия всех иных субъектов в ту сферу хозяйственного господства, на которую распространяется власть собственника, то есть как общественное отношение по поводу владения распоряжение и распоряжение вещью.

В обществе, где все основные отношения в той или иной форме урегулированы правом такого рода, глобальное общественное отношение не может не быть также урегулировано правом. Таким образом, имеются основания говорить о собственности не только как о социально-экономической, но и о правовой категории.

Право собственности, с точки зрения юридической, может быть определено в объективном и субъективном смысле.

3.2. Понятие и содержание права собственности

 В субъективном смысле, содержание права собственности составляет принадлежащие собственнику правомочия, то есть юридические обеспеченные возможности поведения собственника, по владению, пользованию и распоряжению вещью. Содержание права собственности в субъективном смысле следует раскрывать через принадлежащие собственнику права и полномочия, как необходимые и достаточные условия осуществления им указанного права.

Владение вещью как собственностью не означает обязательного физического контакта с нею, как, к  примеру,  в ситуации с собственностью на объекты недвижимости, находящиеся вне  настоящего местонахождения собственника. Это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью.

 При этом следует иметь в виду, что ныне действующим законодательством РФ не определено содержание данного правомочия (как, впрочем, и иных принадлежащих собственнику правомочий). Законодатель не дал точного и однозначного ответа на вопрос о содержании  понятия право владения и о том, кого можно считать владельцем вещи. Законодательства германской группы устанавливают институт двойного владения с выделением фигуры “владеющего слуги”, при этом, с моей точки зрения, ближе по духу к российской правовой доктрине, всё же, разграничение понятий “владение” и “держание”, как в римском праве. Подобная неопределенность не позволяет юридически корректно и однозначно ответить на вопрос, продолжает ли собственник владеть вещью при сдаче ее внаем или владельцем вещи на период найма признается только фактический обладатель ее - наниматель, а, следовательно, не позволяет и в полной мере эффективно осуществлять защиту названного субъективного права для указанных субъектов гражданского оборота.

Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения в процессе потребления имущества  его полезных свойств, в том числе плодов и доходов. Осуществление данного правомочия, как правило, обусловлено владением вещью. Однако, как и в ситуации с владением, реализация пользования, как правомочия, возможно и без права собственности, им даже без владения - как, например, пользование оборудованием и программным обеспечением в «Internet-кафе» или школьным фортепиано в музыкальной школе.

Распоряжение вещью можно определить как совершение управомоченным лицом волевых юридически значимых актов, определяющих судьбу данной вещи, или создание соответствующих юридических фактов, влекущих, как правило, прекращение права собственности в отношении данной вещи. При этом важно наличие воли на совершение данного действия. Например, утеря вещи хотя и прекращает практически все правомочия собственника, но, очевидно, не является актом распоряжения вещью. Важна в оценке волевых актов управомоченного лица и юридическая значимость конкретных действий. Ведь сжигание дров и поедание приготовленного на огне мяса являются скорее актами пользования, чем распоряжения вещами, несмотря на формальное сходство основных признаков. Дрова или мясо, сами по себе, имеют значение для собственника значение, то есть могут им использоваться лишь при их уничтожении и его посредством.  Следует иметь в виду, при этом, что, к примеру,  уничтожая или выбрасывая вещь, собственник вступает в одностороннюю сделку, поскольку его воля направлена на прекращение своего права собственности.

Анализ содержания данного субъективного права нельзя ограничить  рассмотрением лишь прав владения, пользования и распоряжения, так как все эти три правомочия могут принадлежать и несобственнику - как, например, в случае с правом полного хозяйственного ведения или пожизненного наследуемого владения. Следует обратить внимание на то, что только в отношении собственника законодатель прямо указывает на право распоряжаться вещью по своему усмотрению (п.2 ст.209 ГК), то есть воля собственника ограничена только Законом и его власть существует независимо от власти (воли) любых других лиц относительно той же самой вещи, а все иные лица ограничены также и его волей.

Из сказанного не следует делать вывод, что власть собственника в отношении принадлежащей ему вещи безгранична. Общие пределы осуществления им своих гражданских прав, установленные статьёй 10 ГК, ограничивают и осуществление им своих прав собственности.

Таким образом, право собственности, как субъективное право - это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а также устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над таким имуществом, действуя при этом по своему усмотрению, в своём интересе, вне противоречия с действующими узаконениями и не нарушая права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

3.3. Право собственности как институт гражданского права

Как правовой институт, то есть в объективном смысле,  право собственности определяется как совокупность норм права, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью исключительно в его интересах и по его усмотрению, а также по предотвращению и устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства над такой вещью.

Поскольку, как уже было отмечено, сами регулируемые отношения имеют столь весомое, можно сказать, определяющее значение среди прочих общественных отношений, то и правовое регулирование такого предмета осуществляется в той или иной мере нормами практически всех отраслей права - и государственного, и административного, и семейного, и  гражданского, да и всех “процессуальных” отраслей права в немалой степени.

Показательным, в этом смысле, будет, с моей точки зрения, обзор таких норм “по убыванию юридической силы”.

Конституция РФ, как узаконение высшей юридической силы, уделяет правовому регулированию отношений собственности немалое место. Это и признание и равное право на защиту частной.государственной, муниципальной и иных форм собственности (ст.4), и декларирование статьями 9 и 36 возможности нахождения земли и других природных ресурсов в любой форме собственности (в отличие от предыдущего Основного закона России), и указание на право свободного использование своего имущества любым не запрещённым законом способом (ст.34), и особое указание в статье 35 на защиту законом права частной собственности во всех его проявлениях, и так далее. Следует также учитывать, что международные договоры РФ, признанные Конституцией приоритетными  по юридической силе, также, во многих случаях регулируют отношения собственности.

Следующий уровень правового регулирования отношений собственности - законы РФ. Значительное место здесь занимают кодифицированные источники, и, в первую очередь, Гражданский кодекс РФ. Раздел 2  ГК РФ, регулирующий  рассматриваемые отношения, состоит из 104 статей и даёт все основные определения (гл.13), устанавливает и раскрывает основные вопросы  приобретения и прекращения права собственности (гл.14 и гл.15 соответственно), достаточно подробно регулирует основные, наиболее распространённые типы отношений собственности по субъекту (гл.16), по объекту (гл.гл.17,18), особые виды владения (гл.19), а также устанавливает основные виды и способы защиты права собственности (гл.20). Хотя многое и отдано на усмотрение договора, диспозитивный характер большинства норм гражданского права нашёл в данном разделе не самое яркое проявление, полагаю, в силу большой сложности и значимости решения большинства из затрагиваемых здесь вопросов, в каждом конкретном случае, для всех субьектов гражданского оборота.  Ввиду большого разнообразия и сложности регулируемых отношений, целый ряд специальных норм права, регулирующих,например, приватизацию или различные виды коллективной собственности, содержится в иных законах, а в особо значимых случаях даже в кодифицированных источниках - как, в частности,  в “Земельном кодексе РФ”, проект которого на настоящий момент так и не стал пока Законом.

На момент написания настоящей работы не урегулированы законом многие виды  и важные стороны отношений собственности, подлежащие императивному регулированию. В каких-то случаях это вызвано не разрешёнными пока “антагонистическими” противоречиями в подходе к регулируемым вопросам в среде законодателей, как, впрочем и в обществе в целом, а в иных случаях такие вопросы просто не подлежат регулированию Законами РФ. В настоящее время многие подобные вопросы  урегулированы актами законодательства - Указами Президента и Постановлениями Правительства РФ - либо подзаконными актами, число и разнообразие каковых столь велико, что подробное их изучение могло бы стать темой немалого числа специальных научных работ.

Для целей же настоящего же исследования следует отметить еще возросшую важность правовых норм, содержащихся в заканодательстве субъектов федерации и законоустановлениях органов местного самоуправления. Их действие ограничено в пространстве соответствующими административно-территориальными границами, а также по объектам пределами компетенции, однако  многие казусы могут быть решены лишь с применением таких норм.

Однако, в любом случае, общая правовая основа для решения вопросов, связанных с отношениями собственности - гражданское право РФ, поскольку право собственности - это основной вид имущественных прав, составляющий, наряду с производными правами и сервитутами, а вещное право, являющееся, в свою очередь, подотраслью гражданского права, представляющей собой совокупность норм права, регулирующихотношения, объектами которых  является конкретная вещь или конкретное имущество. Поэтому право собственности подлежит исследованию методами и с использованием понятийного аппарата, характерного для современной цивилистики.

4. Особенности приобретения права собственности на недвижимое имущество

4.1 Систематизация оснований и способов приобретения права
собственности

Для возникновения права собственности, как и иных правоотношений, необходимо наличие определённых юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями приобретения права собственности. Традиционно, их принято делить на первоначальные и производные. Однако, при определении основания для классификации соответствующих юридических фактов различные источники отдают предпочтение различным критериям.

Так, ряд учёных полагают, что в качестве основания классификации следует принять наличие воли предшествующего собственника. По их мнению, к первоначальным относятся такие основания, при которых право собственности правомерно  возникает у лица независимо от воли предшествующего собственника, а производными признаются такие, при которых таковая воля присутствует.

Иные же полагают, что верным критерием служит наличие правопреемства, и к первоначальным относят юридические факты, в основе которых нет правопреемство, а к производным, соответственно, те, что основаны на правопреемстве. Они указывают, что критерий воли не во всех случаях выдерживает практическую проверку. К примеру, наследник, имеющий право на обязательную долю ( т.н. необходимый наследник),  получает эту долю вопреки воле предшествующего собственника -наследодателя - хотя такой способ приобретения, как наследование, вне всякого сомнения, относится к производным способам приобретения права собственности.

Мне ближе точка зрения последних, так как доктринальное толкование закона, для чего собственно и существует цивилистика, должно основываться на внутренне непротиворечивых посылках, не приводящих к парадоксальным выводам. При этом, лучшим, с моей точки зрения, путём решения этой задачи служит следование внутренней логике такого закона, а в данном случае известно, что законодатель во всех случаях определённые правовые последствия с наличием либо отсутствием правопреемства, чего нельзя сказать о воле. То есть практическое значение для материального права имеет, скорее критерий  правопреемства, поэтому он и избран мной для изучения оснований приобретения права собственности.

Это тем более актуально, что в настоящий момент активно происходят различные - и зачастую разнонаправленные - процессы. Приватизация, при которой государственное и муниципальное имущество переходит в собственность граждан и организаций,  объекты “соцкультбыта” и иные имущественные комплексы переходят, напротив, в государственную и муниципальную собственность. Всё это имущество обременено многочисленными обязательствами самого разнообразного характера, а зачастую и снабжено разнообразными правомочиями, нередко очень привлекательными для собственника. И принятие юридически значимых актов, как правило, тесно связано с наличием или отсутствием правопреемства.

 Поэтому далее будут рассмотрены основания приобретения права собственности, классифицированные на первоначальные и производные именно по критерию правопреемства. Исходя из этого критерия, к первоначальным основаниям следует отнести:

-   приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (п 1 ст.218 ГК)

-   переработка (ст.220 ГК)

-   обращение в собственность общедоступных вещей (ст.221 ГК)

-   присвоение клада (ст.233 ГК)

-   вследствие наступления срока приобретательной давности (ст.234 ГК)

-   на самовольную постройку вследствие применения п.3 ст.222 ГК

-   безнадзорных животных (ст.ст.230-232 ГК)

-   приобретение от неуправомоченного собственника также имеются основания считать первоначальным способом приобретения права собственности.

К производным же способам приобретения отнесены:

-   приобретение права собственности по договору

-   приобретение права собственности  в порядке наследования

-   национализация (ст.239, ст.306 ГК)

-   приватизация (ст.217, ч.2 п.2. ст.235 ГК)

-   приобретение права собственности на имущество юридического лица вследствие его реорганизации или ликвидации (п.7 ст.63, абз.3 п.2 ст.218 ГК)

-   обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (подпункт 1 п.2 ст.235, ст.238 ГК)

-   обращение имущества в пользу государства в интересах общества (реквизиция) либо, как конфискация, то есть в виде санкции за совершённое правонарушение (ст.242, 243 ГК)

-   выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится ( ст.239 ГК)

-   выкуп безхозяйственно содержащегося имущества (ст.ст.240,293 ГК)

-   выкуп домашних животных, приненадлежащем обращении с ними (ст.ст.241 ГК)

-   приобретение вследствие прекращения права собственности на имущество лица, которому оно не может принадлежать (подпункт 2 п.2. ст.235, ст.238 ГК).

Следует отметить, что некоторые способы приобретения могут, в зависимости от конкретных обстоятельств выступать как первоначальные либо как производные, примером чему служит приобретение собственности на продукцию, плоды, доходы, полученные от пользования определённым имуществом.

Изучение каждого из оснований  приобретения права собственности в целом может составить тему отдельной полноценной научной работы. Далее  будут рассмотрены различные основания  приобретения прав собственности на недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) законодатель относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст.131 ГК), а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда дальнего плавания, космические объекты. Законом к числу объектов недвижимости могут быть отнесено и     иное имущество. Важной особенностью права собственности на недвижимое имущество является обязательная государственная регистрация всех юридических фактов, связанных с возникновением, переходом и прекращением  такого права (п.2 ст.131 ГК), а в некоторых случаях, предусмотренных законом, кроме того, и  специальная регистрация. Основным правовым актом, регулирующим процедуры регистрации является  Закон РФ “О государственной регистрации сделок с недвижимостью”.

4.2 Первоначальные основания приобретения права собственности на
недвижимое имущество

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество приобретается лицом, изготовившим или создавшим его для себя  с соблюдением закона и иных правовых актов (п.1 ст. 218 ГК). При этом, законодатель специально для недвижимого имущества жёстко связывает момент приобретения права собственности на такое имущество с моментом его государственной регистрации (ст.219 ГК).

Отдельно законодателем рассматриваются ситуация приобретения права собственности на самовольную постройку, то есть при нарушении принципа соблюдения закона и иных правовых актов. Статья 222 ГК определяет самовольную постройку как жилой дом, другое  сооружение, строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.  При этом  сама по себе самовольная постройка не позволяет собственнику приобрести право собственности на самовольно созданное недвижимое имущество и распоряжаться таким имуществом, на что закон указывает дополнительно. То есть возможны казусы, в которых право собственности первоначально не возникает ни на чьей стороне. Поэтому самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных п.з ст.222 ГК, в каковых целях самовольному застройщику вручается предписание о сносе всего или части самовольно построенного  и приведении в порядок соответствующей территории с указанием сроков, в которые застройщик обязан совершить соответствующие действия.

Однако, при соблюдении установленных законом условий, право собственности на такую постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим самовольную застройку на не принадлежащем ему земельном участке либо за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении,  постоянном бессрочном пользовании которого находится такой участок.

Право собственности за самовольным  застройщиком может быть признано лишь при условии, что земельный участок, находящийся под соответствующей постройкой, будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведённую постройку,  а за титульным владельцем участка  - с обязательным установлением размеров, в которых такой владелец обязан возместить застройщику расходы, связанные с  осуществлением застройки. И ни одно из указанных лиц не может быть признано собственником соответствующего имущества, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Значимым первоначальным основанием для приобретения прав собственности на недвижимое имущество является бесхозяйность такого имущества. Бесхозяйным по правилам статьи 225 ГК признаётся такое имущество, которое не имеет собственника либо собственник которого не известен, либо отказался от права собственности в соответствие со статьёй 236 ГК. Также следует отметить, что в, последнем случае, такой собственник не лишается прав и не освобождается от обязанностей в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на него другим лицом.

Основание и порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи переопределены п.2 б.2 статьей 25 ГК. Данная норма права содержит описание общего порядка регистрации и присвоения права собственности на соответствующее имущество, а также закрытый перечень иных вариантов определения судьбы указанного имущества.

По заявлению органа местного самоуправления, на территории которого обнаружены либо объявлены бесхозяйными недвижимые вещи, органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество, такие вещи принимаются на учет и, по истечении года с указанного дня, орган, уполномоченный управлять указанным имуществом, получает право обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Если до признания судом недвижимости муниципальной собственности объявился ее прежний титульный собственник, такая вещь может быть вновь принята им во владение, пользование и распоряжение либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Приобретательная давность (ст.234 ГК) также является одним из первоначальных оснований приобретения прав собственности на недвижимое имущество. При этом, также как и по прочим основаниям, право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности с момента государственной регистрации соответствующего юридического факта.

Для приобретения права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности необходимо, чтобы лицо не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владело бы как своим собственным данным имуществом в течение пятнадцати лет. Весьма важное значение для применения данного основания приобретения прав собственности является юридически корректные определение срока давности владения, правила которого прямо перечислены в пунктах 3 и 4 ст. 234 ГК. Так, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течении которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. В тоже время, течение срока приобретательной давности начинается лишь с тех пор, когда истекает срок исковой давности по виндикационому иску либо по иску владельца, не являющегося собственником (ст. 1 –5 ГК РФ).

Далее, обязательным условием приобретательной давности является владение имуществом как своим собственным, то есть без учета того, что у него есть собственник.  Иначе ставятся пол сомнение  и два других обязательных реквизита приобретательной давности – открытость и добросовестность владения недвижимым имуществом.

Добросовестность владения имуществом означает, что фактически владея таким имуществом, владелец не знает и не должен знает об отсутствии у него права собственности,  при этом отсутствие право устанавливающего документа (например, паспорта о домовладении) само по себе не доказывает недобросовестности владельца.

Лицо владеет имуществом открыто, когда его владение наглядно и не скрывается от любых заинтересованных и незаинтересованных третьих лиц. Обязательным реквизитом давностного владения является его непрерывность. Если владелец совершает действия, свидетельствующие о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, либо управомоченное лицо предъявило к нему иск о возврате имущества, то течение срока  приобретательной давности прерывается. При этом, если прочие реквизиты приобретательной давности налицо и после завершения действия указанных обстоятельств, давность владения начинает течь заново. Следует учитывать, что время, истекшее до перерыва, в давностный срок не засчитывается, хотя, в случае, если третье лицо неправомерно лишает давностного владельца владения имуществом, таковой владелец вправе, установленном в законном порядке, восстановить нарушенное владение. А течение срока приобретательной давности продолжается так, как если бы нарушения владения не было, то есть непрерывно. И последнее, важное именно для современного периода времени, замечание о приобретальной давности как основании приобретения права собственности на недвижимое имущество. Правилам закона о приобретательной давности ст. 11 Закона РФ о введении в действии части первой ГК РФ придана обратная сила, то есть приобретательная давность распространяется и на случай, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введении в действие части первой Кодекса.

4.3. Производные  основания приобретения права собственности на недвижимое имущество

Наиболее распространенным и регулярным способом приобретения прав на недвижимое имущество является приобретение имущества по договору. Для приобретения права собственности по такому основанию необходимо, чтобы между приобретателем и отчуждателем имущества был заключен договор в простой , а в случаях, прямо предусмотренных законом и в квалифицированной письменной форме. В данном случае речь может идти о договоре купли-продажи недвижимости (параграф 7 гл.37 ГК РФ), форма которого установлена под страхом недействительности как письменная путем составления одного документа сторонами (ст.550 ГК). При этом законодатель особо подчеркивает и обеспечивает специальной защитой обязанность сторон регистрации перехода собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. В случае, когда закон требует обязательного нотариального удостоверения соответствующего договора, право собственности у приобретателя наступает также и после государственной регистрации данного юридического факта.

Очень распространенными методами приобретения недвижимого имущества являются наследование гражданами по закону либо по завещанию, а также сходное с ними приобретение права собственности имущества юридического лица при его реорганизации или ликвидации. При реорганизации юридического лица к организациям-правопреемникам такого юридического лица, право собственности  на принадлежащее ему имущество переходит в соответствующих объемах согласно передаточным актам и разделительному балансу (абзац 3 п.2 ст.218, ст. 58, 59 ГК РФ). В случае ликвидации юридического лица, то есть его прекращения без перехода прав и обязанностей к правопреемникам дело обстоит значительно сложнее. Решение вопроса о законном приобретателе имущества ликвидированной организации зависит от того, сохраняют ли  участники данного юридического лица какие-либо права на его имущество и, если сохраняют, то какие и в каком объеме. По умолчанию закона и учредительных документов имущество оставшееся после удовлетворения требований кредиторов юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим на это имущество вещные или обязательственные права (п. 7 ст. 63 ГК). Однако, если речь идет об общественном объединении или благотворительном фонде, то по закону, а в иных случаях может быть определено учредительными документами, остаток имущества при ликвидации направляется на решение определенных, например, социально значимых задач. Значительную роль в определении дальнейшей судьбы имущества юридического лица играет также основание его ликвидации.

Договор о передаче недвижимого имущества из государственной и муниципальной в частную собственность– договор приватизации (ст. 217 ГК) – также следует относить к данному виду оснований приобретения права собственности. Данное основание приобретения прав собственности на недвижимое имущество является особенно актуальным в последние годы и вызывает, пожалуй, самое большое количество крайне сложных для разрешения судебных споров. Основной причиной возникновения сложностей при решении споров о судьбе недвижимого имущества, связанных с приватизацией государственного и муниципального имущества является, по моему мнению, бланкетный характер, указанный нормой ГК и , соответственно, регулирования данных отношений и процессов большим числом нормативных (и даже ненормативных) актов, изданных различными лицами. Правомочие таких лиц, решающих важнейшие юридически значимые вопросы помимо законодательного процесса и вне общего контекста развития правовой доктрины, по изданию соответствующих нормативно-правовых актов во многих случаях начинали проверяться лишь в ходе судебных процессов, связанных уже с практикой применения указанных актов. И не всегда такая проверка была ими достойно выдержана. Иными словами, данной основание приобретения права собственности недостаточно отрегулировано правом, что и подтверждается ниже при рассмотрении соответствующих казусов.

При принудительном обращении взыскания на имущества собственника по его обязательствам не существует, на первый взгляд, прямой связи между прекращением права собственности одного лица и возникновением его у другого. Однако законом предусмотрено прекращение права собственности на такое имущество у отчуждателя лишь с момента возникновения права собственности на такое имущество у его приобретателя. Приобретение прав собственности на недвижимое имущество по  рассматриваемым основаниям осуществляется, как правило, в судебном порядке и обусловлено значительным количеством ограничений. По общему правилу, недвижимость  является жизненно важным видом имущества для граждан и критически необходимой для функционирования коммерческих организаций, частью их имущественного комплекса. В связи с этим, взыскания на объекты недвижимости должника обращаются в последнюю очередь, в усложненном порядке, а в некоторых случаях прямо запрещены.

В ближайшем будущем, по-видимому, вновь получат широкое распространение такие производные способы приобретения имущества государством как национализация, реквизиция и конфискация – типун мне на язык. В соответствии со ст. 35 Конституции РФ, гражданское законодательство устанавливает, что национализация, то есть обращение в государственную собственность имущества, находящегося в частной собственности, производится на основании закона с возмещением государством прежнему собственнику национализированного имущества его действительной стоимости и других убытков в соответствии со ст. 36 ГК. Следует обратить внимание на то, что закон о национализации может быть оспорен лишь при его несоответствии Конституции РФ и только в Конституционном Суде РФ, то есть не подлежит оспариванию в порядке гражданского судопроизводства, но суд может решать споры о возмещении убытков и сумме такого возмещения в соответствии со ст.36 ГК.

Возмездное изъятие имущества у собственника в интересах общества по решению государственных органов осуществляется в  порядке и на условиях, установленных законом и называется реквизицией. Реквизиция применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий, при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, поэтому конфискованное и сохранившееся реквизированное имущество может быть истребовано собственником по суду (ст.242 ГК).

В случаях, прямо предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения. По решению суда или в соответствии с законом, в административном порядке (ст.243 ГК). При этом государство приобретает изъятое имущество в силу конфискации, При этом  решение о конфискации, принятое в административном порядке может быть обжаловано в суд. Особенностью конфискаций является то, что обременения права собственности на указанное имущество переходят к государству лишь частично, а их исполнения  обусловлено целым рядом ограничений, в том числе и количественных.

Характерным только для приобретения прав на недвижимое имущество является такое основание как выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Статья 239 ГК определяет случаи, когда допустимо изъятие у собственника или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279-282, 284-286 ГК. Обязательным условием применения данного основания является наличие у обратившегося с соответствующим требованием в суд государственного органа или органа местного самоуправления доказательств, что использование земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности титульного собственника на данное движимое имущество либо доказательств бесхозяйного использования соответствующего земельного участка.. Процедура изъятия выглядит следующим образом. Решение об изъятии земельного участка, а , значит, и о выкупе находящейся на ней недвижимости подлежит государственной регистрации. Титульный собственник указанной недвижимости немедленно должен быть уведомлен о регистрации с указанием ее даты, но не позднее , чем за год до даты предстоящего выкупа. До истечения года с момента уведомления собственника выкуп возможен исключительно с согласия собственника. В случаях, когда собственник не согласен с решением о выкупе либо с предложенными условиями выкупа, государственный орган либо орган местного самоуправления, принявшего решения возможно приобретение новым собственником прав собственности, вправе предъявить иск о выкупе в суд в течение двух лет с момента отправления собственнику уведомления о выкупе. В отношении бесхозяйственно содержимого имущества право собственности приобретается в порядке, определенном ст.240 (для культурных ценностей), 293 (для жилых помещений) и в иных случаях, предусмотренных законом. Указанное имущество имеет собственника , который известен, но относится к нему бесхозяйственно, то есть допускает его порчу и разрушение, утрату им иных потребительских качеств либо создает нарушением норм и правил содержания указанного недвижимого имущества угрозу правам и охраняемым законом и интересом третьих лиц (как, например, нерадивый хозяин плотины ГЭС).

4.4. Право собственности граждан на земельные участки

Всеобщая Декларация прав человека в ст.17 закрепила основополагающее право каждого человека владеть имуществом как единолично, так и совместно с другими. До перехода РФ к рыночным отношениям данное право могло быть реализовано в нашем обществе в весьма ограниченном виде, ибо экономическую основу советского строя составляла государственная собственность на орудия и средства производства. Что касается граждан, то они могли удовлетворять свои материальные и культурные потребности за счет личной собственности, которая была производной от социалистической собственности. Источником ее образования являлась трудовая деятельность и трудовые доходы, получаемые гражданами в сфере социалистического производства. Личная собственность имела строго потребительское назначение и не могла быть использована для частнопредпринимательской деятельности и извлечения нетрудовых доходов. Такое ограниченное предназначение личной собственности находило отражение и в круге ее объектов. Он был весьма узок и ограничивался имуществом, предназначенным для удовлетворения материальных и культурных потребностей граждан, а также обладанием некоторыми мелкими средствами производства, используемыми для работы в домашнем хозяйстве. Земля, другие природные объекты (недра, воды, леса) могли принадлежать на праве собственности только государству. Право государственной собственности на землю носило исключительный характер, что означало ее неотчуждаемость в собственность другим субъектам и исключение земли из гражданского оборота. Действия, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, признавались недействительными и влекли за собой юридическую ответственность.

Становление и развитие рыночной экономики потребовало кардинальных изменений и раскрепощения не только отношений собственности в целом, но и глубокого реформирования правового регулирования отношений частной собственности граждан. Это нашло отражение в системе гражданского законодательства и подзаконных нормативных актах, закрепивших основные направления и принципы развития права частной собственности граждан в условиях функционирования рынка, источников образования, резкого расширения круга объектов, включая право собственности и иные вещные права на землю.

Вместе с тем начатая в 90-х годах в нашей стране земельная и связанная с ней аграрная реформы привели к необходимости разработки самостоятельной нормативно-правовой базы, в которой нашли отражение происходящие изменения социальных и экономических отношений в агропромышленном комплексе, стратегия аграрных и земельных преобразований на селе. В основу программы земельных преобразований положена концепция изменения земельных отношений с целью перераспределения земли и формирования многообразия форм собственности на землю и средства производства, закрепления земельных участков в частную собственность граждан и их объединений, развития земельного рынка с учетом целевого использования земель, создания условий для равноправного функционирования различных форм хозяйствования на земле.

Начало земельной реформе в нашей стране было положено еще в рамках Союза ССР в связи с принятием Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г.1 Данный акт не сыграл существенной роли в развитии земельных отношений ввиду его внутренней противоречивости и недостаточной проработки ключевых вопросов. Кроме того, историей было отпущено весьма непродолжительное время для его действия; в связи с распадом Союза ССР он утратил юридическую силу и стал юридическим памятником.

Основы не разрешили кардинального вопроса, связанного с установлением права частной собственности на землю, но они, по мнению одного из разработчиков, закрепили фундамент для радикальных преобразований земельного строя.

К числу таких существенных новелл следует отнести юридическую конструкцию о разработке и закреплении института права пожизненного наследуемого владения землей как наиболее важного ограниченного вещного права, близко примыкающего к праву собственности и дающего возможность субъекту право самостоятельного владения и пользования земельным участком и получения права собственности на произведенную им продукцию.

Несомненным достоинством Основ явилось разрешение аренды земли как основанного на договоре срочного возмездного владения и пользования землей, необходимой арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.

Философия преобразования земельных отношений при переходе России к рынку нашла отражение в специальном Законе РСФСР от 27 декабря 1990 г. "О земельной реформе". В нем применительно к тому периоду социально-экономического и политического развития общества были обоснованы цели, задачи и основные этапы реализации земельной реформы.

В комплексе мер, направленных на преобразование земельных отношений, центральное место занимает институт частной собственности граждан на земельные участки. Вместе с тем установление права частной собственности на землю было ограничено определенными рамками, и земельные участки могли предоставляться гражданам строго для определенных целей: ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. Другое ограничение касалось правомочий собственника по распоряжению земельным участком, продажа или иное отчуждение которого в течение 10 лет с момента приобретения права собственности могло быть произведено только государству в лице соответствующего его органа.

Собственнику предоставлялось право по своему усмотрению хозяйствовать на земле, распоряжаться произведенной продукцией и доходами от ее реализации. Хозяйственная самостоятельность собственника гарантировалась государством путем восстановления его прав либо защиты иными способами, предусмотренными законодательством.

Дальнейшее развитие институт права частной собственности граждан на земельные участки получил в Земельном кодексе РСФСР, принятом 25 апреля 1991 г. В нем подтверждено многообразие и равенство форм собственности, включая частную, закреплено участие гражданина в качестве субъекта права собственности (ст.3 ЗК), дан перечень видов деятельности, для осуществления которых лицо получило возможность правообладания определенным земельным участком. Такая деятельность распространялась и охватывала сферу товарного сельскохозяйственного производства, удовлетворения потребностей граждан в земельных участках для индивидуального жилищного строительства, а также для получения продуктов питания потребительского характера и в целях отдыха.

Наряду с признанием права частной собственности ЗК РСФСР (ст.ст.8 и 9) предусмотрел коллективную собственность на землю, которая подразделялось на коллективную совместную и коллективно-долевую собственность на земельные участки. В коллективную собственность передавались земли колхозов, совхозов, земли других сельскохозяйственных формирований, которые в свою очередь могли закрепляться за гражданами без определения или с определением для каждого из них конкретной земельной доли в количественном выражении. В юридической литературе введение такой правовой конструкции было обоснованно подвергнуто критике, поскольку с точки зрения гражданского права речь идет о праве общей собственности и ее видах.

Право на получение земельной доли в установленных размерах получили все члены колхозов и работники совхозов, в том числе и ушедшие на пенсию, работники других сельскохозяйственных предприятий. Решение о перечне лиц, имеющих право на получение земельной доли принимается на общем собрании трудового коллектива. В число лиц, имеющих право на получение земельной доли, могли включаться и работники сельских социальных учреждений (народного образования, здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и др.), если они расположены на территории сельскохозяйственных предприятий5.

Каждому гражданину-собственнику земельной доли предоставлялось право выхода из сельскохозяйственного предприятия и требования ее выдела в натуре без согласия на то трудового коллектива при условии создания гражданином крестьянского (фермерского) хозяйства. Земельная доля в виде земельного участка гражданину передавалась бесплатно, если она не превышала среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность.

Особое внимание с самого начала проведения земельной реформы государство стало уделять созданию крестьянских (фермерских) хозяйств, их ассоциаций, союзов и кооперативов. Фермерский сектор в сельском хозяйстве начал складываться с 1990 г. и насчитывает в настоящее время более 280 тыс. хозяйств6. В целях его эффективного функционирования и дальнейшего развития было предусмотрено создание специального земельного фонда.

Правовые основы организации и деятельности фермерских хозяйств нашли отражение в Законе РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (с последующими изменениями и дополнениями)7, Гражданском кодексе РФ и других нормативно-правовых документах. Право на получение земельного участка для ведения крестьянского хозяйства получили все граждане, достигшие 18-летнего возраста, имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию, либо прошедшие специальную подготовку. Земельные участки для ведения фермерского хозяйства гражданам предоставляются с учетом их желания в собственность или аренду. Предельные размеры земельных участков, предоставляемых на праве собственности для ведения крестьянского хозяйства, устанавливаются законодательством субъектов РФ с учетом численного состава данного хозяйства и его специализации. Основанием для возникновения собственности на земельный участок при осуществлении той или иной хозяйственной деятельности при ведении фермерского хозяйства является решение органа местного самоуправления. Такой порядок предоставления земельных участков в собственность установлен в отношении граждан, не являющихся членами сельскохозяйственных организаций.

Членам колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий земельные участки на праве собственности предоставляются из земель указанных предприятий в размере земельной доли.,.

Как уже отмечалось, работникам сельскохозяйственных предприятий предоставлено право выхода из состава своего предприятия и создания крестьянского хозяйства без согласия на то трудового коллектива. Предоставляемый при этом земельный участок должен выделяться, как правило, единым массивом и по возможности ближе к дому гражданина, образующего хозяйство.

В дальнейшем право частной собственности граждан на землю постепенно расширялось, что находило отражение в правовых актах. Так, Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР"8 гражданам, имеющим земельные участки на правах собственности, было разрешено осуществлять их продажу другим лицам при выходе на пенсию по старости, при получении земли в порядке наследования, при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения, при вложении средств, вырученных от продажи земли, в местную перерабатывающую промышленность на селе. При наличии указанных оснований собственник мог осуществить сделку купли-продажи земельного участка независимо от срока его приобретения путем ее оформления в местной администрации.

Граждане, выходящие из колхоза и совхоза, получили право на обмен земельных паев, сдачу их в аренду и залога земли в банках, а в последнем случае - на выдачу кредита под залог земли.

Одной из гарантий реализации правомочий субъекта по обладанию землей на праве собственности явилось закрепление принципа бесплатной передачи земельных участков, выделенных гражданам в сельской местности для личного подсобного хозяйства, садоводства и жилищного строительства.

Важным шагом в механизме создания рыночных структур в агропромышленном секторе стало предоставление права гражданам и их объединениям осуществлять покупку земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий9. Продажа земельных участков приватизированным предприятиям при их расширении и дополнительном строительстве осуществлялась на конкурсной или аукционной основе за счет земель, не обремененных правами пользователей или арендаторов. Для участия в коммерческом, инвестиционном конкурсе, аукционе по продаже земельных участков подаются заявки собственниками приватизированных предприятий в орган, уполномоченный выступать продавцом земельного участка. Право собственности на земельный участок победителю конкурса или аукциона удостоверяется документом, выдаваемым местной администрацией в месячный срок с момента заключения договора купли-продажи. Такая же процедура оформления купли-продажи земельных участков была установлена при продаже земельных участков, предоставляемых гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.

Существенную роль в сфере перераспределения земель и юридическом закреплении прав на землю за собственниками сыграл Закон РФ от 23 декабря 1992 г.10, которым снят мораторий на продажу земельных участков гражданами, получившими земельные участки в частную собственность для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Граждане, ставшие собственниками земельных участков для указанных целей, приобрели право продавать их другим гражданам независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок.

Данным законом был решен и другой важный вопрос, связанный с установлением юридической судьбы земельного участка, размеры которого превышали предельные нормы. Ответ на него полностью зависел от волеизъявления гражданина, которому предоставлялось право по своему усмотрению: приобретать сверхнормативную часть земельного участка в частную собственность, сохранять право пожизненного наследуемого владения, закрепить за собой право пользования данной частью земельного участка. Этим актом устранялись все препоны, стоявшие перед собственником на пути заключения договора купли-продажи земельного участка. Продажа его стала осуществляться собственником свободно, а сам договор вобрал в себя все элементы и отличительные признаки, свойственные гражданско-правовому договору купли-продажи.

Правовую основу российского законодательства о купле-продаже составляет гл.30 ГК РФ, а также подзаконные акты, среди которых важное значение имеет постановление Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г., утвердившего Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков11. Данным актом установлены все основные элементы договора купли-продажи: стороны, предмет, форма, порядок его заключения и регистрации. Отметим, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, в отношении которого отсутствуют земельные споры; заключается договор в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Весьма существенное значение в расширении границ права собственности граждан на земельные участки явилось отнесение земельных участков и всего, что прочно с ними связано, к недвижимому имуществу12. Граждане, а также юридические лица-собственники земельных участков получили право совершать в отношении принадлежащих им земельных участков гражданско-правовые сделки: куплю-продажу, мену, дарение, право залога, аренды, передачи по наследству, обмена и др. Порядок совершения сделок с землей осуществляется по нормам гражданского законодательства с учетом земельного и иного специального законодательства.

Аналогичные права были предоставлены собственникам земельных долей (паев) с учетом особенностей их правового режима13.

Определяющие направления земельной реформы, связанные с трансформацией форм собственности и регулированием земельных отношений, нашли закрепление в основном Законе нашей страны - Конституции РФ 1993 г. В ней в ст.9, 36 сказано, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Право иметь в частной собственности землю принадлежит гражданам и их объединениям, которые осуществляют свои правомочия собственников по владению, пользованию и распоряжению землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Итоги проведения земельной реформы и задачи преобразования земельных отношений на современном этапе нашли отражение в Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю"14. В нем подведены некоторые итоги и отмечается, что в результате проведения земельной реформы в нашей стране около 40 млн. граждан РФ получили в собственность земельные участки, 12 млн. сельских жителей стали собственниками земельных долей (паев). Указом еще раз подтверждены права собственников земельных участков и земельных долей свободно распоряжаться принадлежащей им землей, разрешено в целях укрепления индивидуального сектора на селе увеличивать за счет земельных долей предельные размеры земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, определены случаи и условия бесплатной передачи сельскохозяйственных угодий в собственность гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции.

Важной вехой в развитии института частной собственности граждан на земельные участки явилось принятие Федерального закона РФ от 15 апреля 2001 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"15. Данным правовым актом на комплексной основе урегулированы отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а также деятельностью садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, порядок их создания, деятельности, реорганизации и ликвидации. Земельные участки членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются в собственность или на ином вещном праве. Собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков.

Итак, земельная реформа в своем становлении и развитии прошла сложный путь, в ходе которого произошла смена земельного строя на новый, основанный на множественности форм права собственности на землю, появились основы земельного рынка и различные организационно-правовые формы сельскохозяйственных и агропромышленных предприятий. Вместе с тем правовое регулирование земельных отношений вызывает острые дискуссии. Одной из главных причин послужило то, что Указом Президента РФ "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" от 24 декабря 1993 г. основополагающие статьи Земельного кодекса 1991 г. признаны недействующими, в связи с чем земельное законодательство в целом остается противоречивым и находится в замороженном состоянии. В целях устранения пробелов в регулировании земельных отношений назрела необходимость в разработке и принятии нового Земельного кодекса. Проект Земельного кодекса давно подготовлен, но его принятие откладывается по причинам политического и юридического характера. Первая проявляется в отсутствии у законодателя единой концепции относительно свободы и пределов частной собственности на землю, вторая - в попытке нового кодекса охватить правовым регулированием отношения, которые относятся к предмету регулирования других отраслей законодательства и прежде всего - гражданского. Остается надежда, что как отмеченные, так и другие проблемы, связанные с принятием нового Земельного кодекса, будут успешно решены, стороны достигнут компромисса во имя будущего России.

Дела о праве собственности

1. Иск посторонних для застройщика лиц о признании за ними права собственности на часть жилого дома или нежилого строения

При рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом или строение в целом или его части доказыванию подлежат: договоренность о создании обшей (долевой) собственности, степень участия каждой из сторон трудом и средствами в возведении дома или строения, получалась ли ссуда (кредит) на строительство дома или строения и согласие ссудодателя (кредитора) на погашение задолженности другими участниками строительства.

Суд может с учетом конкретных обстоятельств, если, например, жилой дом заселен на основании надлежаще выданных ордеров, с согласия истца изменить основание или предмет иска: вместо передачи части дома (квартир) в натуре решить вопрос о взыскании с ответчика стоимости подлежащей передачи части дома (квартир); возвратить дольщику средства, внесенные на строительство жилого дома.

Если при разрешении указанного спора будет выявлено, что в процессе строительства жилого дома произошло его удорожание, и истец по требованию заказчика не перечислил дополнительные суммы, то решение об обязании заказчика передать дольшику квартиры (часть дома) должно быть принято в пределах ранее переданных средств. При этом количество передаваемых квартир (части дома) должно определяться, исходя из стоимости площади на момент выделения квартир (части дома).

Иски о признании права собственности на жилой дом, часть дома, квартиры рассматриваются по месту нахождения жилого дома, части дома, квартир, строения, за исключением споров с признанием права собственности, находящейся в государственной собственности Российской Федерации (федеральной собственности), которые подлежат рассмотрению Высшим Арбитражным Судом Российской федерации.

От ответчика арбитражный суд вправе запросить документы, опровергающие сведения истца, мотивированный отзыв.

Ответчик может представлять другие документы, которые, по его мнению, свидетельствуют о необоснованности требований истца.

При необходимости суд вправе запросить от сторон их уставные документы.

Примерный перечень письменных документов, подлежащих направлению в суд и истребованию судом при подготовке дел к судебному разбирательству

1. Исковое заявление

2. Доказательство направления копии заявления ответчику

3. Правоустанавливающие документы на жилой дом или нежилое строение (договор о совместной деятельности, договор о долевом участии в строительстве жилого дома или нежилого строения, акт приемки дома в эксплуатацию, справка БТИ или технический паспорт БТИ о правовой регистрации дома, выкопировка из плана дома или строения, документы о действительной стоимости дома и его частей - акт компетентной комиссии, акт экспертизы и т.п.)

4. Доказательства, подтверждающие участие истца (рабочей силой, средствами и т.п.) в возведении дома или строения (счета на оплату доли, счета на оплату материалов, перевозку строительных материалов, накладные, квитанции, акты, чеки, справки и т.п.)

5. Доказательства, устанавливающие наличие договоренности между истцом и застройщиком о создании общей или долевой собственности на жилой дом или строение

6. Документы о выделении земельного участка (свидетельство о праве собственности, об аренде земли, акт отвода земельного участка и т.п.)

7. Если на возведение дома или строения получена ссуда (кредит), необходимо истребовать согласие ссудодателя (кредитора) о возможности возложения обязанности по погашению этой ссуды (кредита) на других участников строительства дома или строения, а также справку о размере полученной ссуды и сумме задолженности по ссуде (кредитный договор, договор займа)

8. Платежный документ на уплату государственной пошлины

Правовые нормы и руководящие разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, подлежащие применению при разрешении дел:

Ст.ст. 102-104 АПК РФ; Ст.ст. 209, 213, 218, 219 части 1 ГК РФ; Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 сентября 1992 г., 13 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности"

Источники опубликования нормативных актов, постановлений Пленумов и разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ

Собрание законодательства РФ, 1995, 19, ст. 1709; Собрание законодательства РФ, 1994, 32, ст. 3301; Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1993, 1, стр. 78

2. Иск между собственниками о разделе жилых домов, строений (нежилых помещений) в натуре (выделе доли)

Примерный перечень письменных документов, подлежащих направлению в суд и истребованию судом при подготовке дел к судебному разбирательству

1. Исковое заявление

2. Доказательство направления копии заявления ответчику

3. Документы, подтверждающие права сторон на идеальные доли в доме, строении (договор о долевом участии в строительстве, договор купли-продажи, справки БТИ, технический паспорт о правовой регистрации дома (строения), договор мены, свидетельство о праве собственности, решение арбитражного суда о праве собственности)

4. Выкопировка из плана строения

5. Техническое заключение специалистов о возможных вариантах раздела дома (строения) в натуре в соответствии с их идеальными долями либо акт экспертизы, проведенный по инициативе сторон или арбитражного суда

6. План возможных вариантов раздела долей в соответствии с техническим заключением или актом экспертизы

7. Платежный документ на уплату государственной пошлины

Правовые нормы и руководящие разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, подлежащие применению при разрешении дел

Ст.ст. 102-104 АПК РФ; Ст.ст. 209, 213, 218, 219 части 1 ГК РФ

Источники опубликования нормативных актов, постановлений Пленумов и разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ

Собрание законодательства РФ, 1995, 19, ст. 1709; Собрание законодательства РФ, 1994, 32, ст. 3301

3. Иск государственного органа или органа местного самоуправления к лицу, осуществившему самовольную постройку, о сносе строения, недвижимого имущества

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Ответчик вправе предоставить суду документы, свидетельствующие о получении необходимых разрешении на застройку земельного участка и другие документы, свидетельствующие о правомерности возведения строения, недвижимого имущества.

Примерный перечень письменных документов, подлежащих направлению в суд и истребованию судом при подготовке дел к судебному разбирательству

1. Исковое заявление

2. Доказательство направления копии заявления ответчику

3. Акт, составленный компетентным органом о самовольной постройке строения, недвижимого имущества

4. Документы, подтверждающие нарушение градостроительных и строительных правил

5. Документы, свидетельствующие о принадлежности земельного участка другому лицу

6. Другие документы, свидетельствующие, по мнению истца, о самовольной постройке

7. Смета затрат по сносу строения, подлежащая взысканию с ответчика, если заявлено дополнительное требование о возмещении таких затрат, и документы, подтверждающие фактические расходы истца

8. Платежный документ на уплату государственной пошлины

Правовые нормы и руководящие разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, подлежащие применению при разрешении дел

Ст.ст. 102-104 АПК РФ; Ст. 222 части 1 ГК РФ

Источники опубликования нормативных актов, постановлений Пленумов и разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ

Собрание законодательства РФ, 1995, 19, ст. 1709; Собрание законодательства РФ, 1994, 32, ст. 3301

4. Иск государственного органа или органа местного самоуправления о продаже имущества, которое не может принадлежать собственнику в силу закона

Примерный перечень письменных документов, подлежащих направлению в суд и истребованию судом при подготовке дел к судебному разбирательству

1. Исковое заявление

2. Доказательство направления копии заявления ответчику

3. Акт о наличии у собственника имущества, которое не может ему принадлежать в силу закона

4. Перечень имущества

5. Акт оценки имущества, заключение экспертизы о стоимости имущества

6. Документы, свидетельствующие о предложении собственнику в добровольном порядке произвести отчуждение имущества в течение года

7. Другие документы, подтверждающие вину ответчика и отказ произвести отчуждение имущества в срок

8. Платежный документ на уплату государственной пошлины

Правовые нормы и руководящие разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, подлежащие применению при разрешении дел

Ст.ст. 102-104 АПК РФ; Ст. 238 части 1 ГК РФ

Источники опубликования нормативных актов, постановлений Пленумов и разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ

Собрание законодательства РФ, 1995, 19, ст. 1709; Собрание законодательства РФ, 1994, 32, ст. 3301

5. Иск собственника о возмещении стоимости реквизированного имущества и возврате сохранившегося имущества

Примерный перечень письменных документов, подлежащих направлению в суд и истребованию судом при подготовке дел к судебному разбирательству

1. Исковое заявление

2. Доказательство направления копии заявления ответчику

4. Документы, подтверждающие стоимость реквизированного имущества (паспорта, чеки, акты экспертизы и т.п.)

5. Документы, свидетельствующие о наличии реквизированного имущества (акты, справки и т.п.)

6. Платежный документ на уплату государственной пошлины

Правовые нормы и руководящие разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, подлежащие применению при разрешении дел

Ст.ст. 102-104 АПК РФ; Ст. 242 части 1 ГК РФ

Источники опубликования нормативных актов, постановлений Пленумов и разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ

Собрание законодательства РФ, 1995, 19, ст. 1709; Собрание законодательства РФ, 1994, 32, ст. 3301

6. Иск участника долевой собственности о выделе в натуре своей собственности

Арбитражный суд вправе запросить от ответчика (ответчиков) документы, свидетельствующие о неправомерности требований истца, доказательства удовлетворения требований истца в добровольном порядке и другие документы, обосновывающие их возражения по иску.

Арбитражный суд также вправе запросить учредительные документы сторон, документы о праве собственности на имущество.

Если выдел в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли.

Примерный перечень письменных документов, подлежащих направлению в суд и истребованию судом при подготовке дел к судебному разбирательству

1. Исковое заявление

2. Доказательство направления копии заявления ответчику

3. Документы, подтверждающие право на долю в долевой собственности (договор, соглашение, протоколы, акты)

4. Документы, подтверждающие объем доли в натуральном и стоимостном выражении (акты, договор, фактуры, справки, балансы, ведомости, карточки первичного учета и т.п.)

5. Документы, подтверждающие объем доли других участников долевой собственности (договор, акты, справки, карточки первичного учета, балансы, технические паспорта и т.п.)

6. Документы, подтверждающие отказ других участников долевой собственности о выделе доли в натуре

7. Платежный документ на уплату государственной пошлины

Правовые нормы и руководящие разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, подлежащие применению при разрешении дел

Ст.ст. 102-104 АПК РФ; Ст. 252 части 1 ГК РФ

Источники опубликования нормативных актов, постановлений Пленумов и разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ

Собрание законодательства РФ, 1995, 19, ст. 1709; Собрание законодательства РФ, 1994, 32, ст. 3301

7. Иск собственника имущества или к собственнику имущества об установлении сервитута

Под сервитутом понимается право ограниченного пользования земельным участком, зданием, сооружением, иным недвижимым имуществом с целью обеспечения прав других собственников или иных лиц пользоваться своим имуществом без ущерба для других лиц или собственников. Сервитут может устанавливаться для проезда через соседний участок или прохода через здание, сооружение и т.п.

Арбитражный суд вправе запросить от ответчика возражения и документы, свидетельствующие о невозможности установления сервитута в пределах требований истца, а также учредительные документы сторон.

Примерный перечень письменных документов, подлежащих направлению в суд и истребованию судом при подготовке дел к судебному разбирательству

1. Исковое заявление

2. Доказательство направления копии заявления ответчику

3. Документы, подтверждающие необходимость установления сервитута на имущество (акты, протоколы, заключения компетентных органов и т.п.)

4. Доказательства отказа ответчика в достижении соглашения об установлении сервитута

5. Схемы, чертежи, технические паспорта и другие технические документы, по которым возможно проведение границ ограничений в пользовании имуществом

6. Другие доказательства, которые, по мнению истца, свидетельствуют о необходимости установления сервитута

7. Платежный документ на уплату государственной пошлины

Правовые нормы и руководящие разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, подлежащие применению при разрешении дел

Ст.ст. 102-104 АПК РФ; Ст.ст. 274 - 277 части 1 ГК РФ

Источники опубликования нормативных актов, постановлений Пленумов и разъяснении Высшего Арбитражного Суда РФ

Собрание законодательства РФ, 1995, 19, ст. 1709; Собрание законодательства РФ, 1994, 32, ст. 3301

Список литературы

1.   Андреев В.К. Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство // Государство и право. 1996, № 4, с. 110-116.

2.   Андреев В.К. Метаморфозы права собственности в России и в СССР (1917-1992)// Гос. и право, 2001, № 3 с.40-48.

3.   Брагинский М. Юридические лица (Комментарий ГК РФ).- Хозяйство и право, 2001,№ 3,  c.11-21.

4.   Глазьев С.  О внесении в Гос. Думу России законопроектов об имущественных правах религиозных организаций. // Вопросы экономики, 1994, № 9, с.96-100.

5.   Гражданское и торговое право капиталистических государств.- М.:Межд. отношения,1992.

6.   Гражданское право. Часть первая. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева.- СПб.: Изд-во ТЕИС, 2002.

7.   Гражданское право. Часть вторая./ Под ред. Н.Д.Егорова , А.П.Сергеева.- СПб.: Проспект, 2002.

8.   Гражданское право России. Часть первая. Курс лекций. / Под ред О.Н.Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996.

9.   Жилищное законодательство: Комментарий. / Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И.Седугина.- М.: Юрид.лит., 2002.

10.  Жилищное право: нормативные акты и документы.- М.: Юрид. лит., 2003.

11.  Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. Вещные права предприятий. // Хоз. и право, 2001, № 7, с. 37-52.

12.  Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995.

13.  Конституция и право собственности общественных организаций.// Советское государство и право, 1979, № 10, с.31-39.

14.  Крылов К. Новое гражданское законодательство России. // Профсоюзы, 1995, № 6, с. 30-31.

15.  Кудрявцева Г.А. Право собственности общественных объединений по федеральному законодательству России.// Гос. и право,2001, № 4, с.34-41.

16.  Макаров Г.  Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере.- Хозяйство и право, 2001, № 3, с.109-118.

17.  Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночным отношениям.- М.: Институт гос. и права РАН, 1992.

18.  Морозова Л.А. Государство и собственность. // Гос. и право, 2002, № 12, с.19-33.

19.  Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: Некоторые проблемы правоприменения.- Хозяйство и право, 2001, № 7, c.68-72, №8, c.46-50.

20.  Рыночные отношения в жилищной сфере. Сборник законодательных актов и гражданско-правовых документов. (Сост. В.Н. Иванов.- М.: Информационно-внедренческий центр “Маркетинг”, 1995.

21.  Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. - М.: Юрид. лит., 2002.

22.  Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах (Комментарий ГК РФ).// Хоз. и право, 2002, № 6, с.29-46.

23.  Суханов Е.А. Основы гражданского законодательства. // Хоз. и право, 2002, № 1, с. 13-23.

24.  Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности (Комментарий ГК РФ) Хозяйство и право, 2001, №6,c.3-13.

25.  Толстой Ю.К. Еще раз о формах собственности в Российской Федерации. // Известия вузов. “Правоведение”, 2003, № 3, с.28-33.

26.  Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ. // Гос. и право, 1996, № 1, с.95-105.

27.  Щенникова Л.В. Категория “собственность” в российском гражданском законодательстве и русской цивилистике. // Гос. и право, 1995, № 3, с.96-103.

Материалы судебно-арбитражной практики :

1.   Постановление Конституционного Суда РФ от 30 ноября 1992 года по делу о проверке конституционности Указов Президента РФ от 23 августа 1991 года № 79 от 23 августа 1991 года № 79 “О приостановлении деятельности Компартии РСФСР”, от 25 августа 1991 года № 90 “Об имуществе КПСС и Компартии РСФСР” и от 6 ноября 1992 года № 169 “О деятельности КПСС и КП РСФСР”, а также о проверке конституционности КП РСФСР (Ведомости РФ, 1993, № 11, ст.400).

2.   Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 сентября 1992 года № 13 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности (Закон, 1993, № 2, с. 74-76).

3.   Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 1 июля 1996 года “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (ВВАС РФ, 1996, № 9, с.5-20).

4.   Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 24 от 21 октября 1993 года (ВВАС РФ, 1994, № 2, с.35).

6.   Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 4 от 28 февраля 1995 года (ВВАС РФ, 1995, № 8, с.92).

7.   Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 5007/95 от 19 апреля 1995 года (ВВАС РФ, 1996, № 2, с.45).

8.   Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1921/95 от 14 ноября 1995 года (ВВАС РФ, 1996, № 2, с.89).

9.   Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 6083/95 от 21 декабря 1995 года (ВВАС РФ, 1996, № 3, с.71).

10.  Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7207/95 от 26 декабря 1995 года (ВВАС, 1996, № 3, с. 85).

11.  Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1892 от 5 ноября 1996 года (ВВАС РФ. 2000, № 2, с. 45).

12.  Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1520/96 от 17 сентября 1996 года (ВВАС РФ, 2000, № 3, с. 42-43).

13.  Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 3928/95 от 16 апреля 1996 года (ВВАС РФ, 1996, № 8, с. 22).

14.  Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 5335/94 от 13 августа 1996 года (ВВАС РФ, 1996, № 10, с.115).