Державне регулювання ринку нерухомості в Україні
«ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ В
УКРАЇНІ»
ПЛАН
Вступ
1.
Характеристика структури державного регулювання ринку
нерухомості
2.
Недоліки державного регулювання ринку нерухомості
3.
Шляхи вдосконалення регулювання ринку нерухомості в Україні
Висновок
Список використаної
літератури
ВСТУП
За роки незалежності
з’явилися та здобули розвитку нові для українського суспільства сфери ринкових
відносин, прикладом яких може служити ринок нерухомості як взаємозалежна
система ринкових механізмів, що забезпечують створення, передачу, експлуатацію
та фінансування нерухомого майна: земельних ділянок, житлових і нежитлових
будинків, споруд, єдиних майнових комплексів підприємств як об’єктів
нерухомості. Зважаючи на велику значущість ринку нерухомого майна у
функціонуванні ринкової економічної системи та стрімкі темпи формування,
становлення та розвитку вітчизняного ринку нерухомості, можна твердити, що
дослідження регулювання цього сегменту ринкових відносин з боку держави в Україні
набуває значної актуальності.
Метою реферату є
дослідження державного регулювання ринку нерухомості в Україні, визначення його
недоліків та розробка шляхів вдосконалення.
Дану тематику
досліджували такі вчені, як Кривов'язюк І.В., Смолярчук Н. Ю., Павлов В.І.,
Асаул А.М., Пилипенко І.І., Павліха Н.В., Фінагіна О. В.,
Денисенко Н. О. та Колесников К. В.
1.
Державне регулювання ринку нерухомості в Україні
Ринок нерухомості,
як стверджує С. Мочерний, - це особливий вид ринку, на якому об'єктом
купівлі-продажу чи застави для отримання кредиту є нерухомість... один із
основних видів ринку, який у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком
капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної регульованої
економіки [3].
Державне регулювання
ринку нерухомості складається з наступних аспектів:
-
зонування міського простору і державний кадастровий облік;
-
операції з об'єктами нерухомості;
-
державна реєстрація прав на нерухомість;
-
оподаткування нерухомості.
Одним із основних
напрямів управління нерухомістю є кадастровий розподіл території України, з
метою надання земельним ділянкам кадастрових номерів. Одиницями кадастрового
розподілу території України є кадастрові зони, райони, квартали. Порядок
кадастрового розподілу території України й привласнення кадастрових номерів
земельним ділянкам встановлюється Урядом України. Державний земельний кадастр -
це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру
визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування
земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце
розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель,
кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та
землекористувачів.
Операція з об'єктами
нерухомості це - єдність чотирьох елементів: суб'єктів - осіб, учасників
операції, суб'єктивної сторони - єдність їх волі і волевиявлення, форми і
змісту. Операції з нерухомістю здійснюються тільки в письмовій формі, шляхом
укладення договору, який має два значення: юридичний факт, що породжуює права
та обов'язки; саме правовідношення, зміст якого складають ці права й обов'язки.
З об'єктами нерухомості можуть укладатися різні види операцій, як із зміною
власника, так й зі зміною права користування та володіння, купівля-продаж.
Державна реєстрація
прав на нерухомість - юридичний акт визнання та підтвердження державою
виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме
майно. Порядок державної реєстрації - це сукупність норм, що регулюють
відносини між державою в особі реєструючого органу і особою, підлеглою
реєстрації. Державній реєстрації підлягають права власності, господарського
ведення, оперативного управління, довічного успадкованого володіння, постійного
користування, іпотека, сервітути, а також права виникнення, обмеження, переходу
і припинення на нерухоме майно, в тому числі на земельні ділянки, будівлі, споруди,
житлові і нежитлові приміщення, відособлені поверхневі водні об'єкти,
багаторічні насадження та інші об'єкти.
Оподаткування
нерухомості включає такі податки:
-
плата за землю;
-
податок на майно фізичних осіб;
-
податок на майно підприємств;
Закон України “Про плату за
землю” визначає
розміри
(для ріллі, сіножатей та пасовищ - 0,1%, для багаторічних насаджень - 0,03% від
їх грошової оцінки з 1 га с/г угідь)[2] та порядок плати за
використання земельних ресурсів, а також напрями використання коштів, що надійшли
від плати за землю, відповідальність платників та контроль за правильністю
обчислення і справляння земельного податку.
Податок на майно
фізичних осіб так само, як земельний податок, належить до місцевих податків і
стягується безпосередньо з власника об'єкта нерухомості. Платниками податків
визнаються власники об'єктів нерухомості (житлових будинків, квартир, дач,
гаражів і інших будов, приміщень і споруд) незалежно від того, користуються
вони цією нерухомістю чи ні [4].
Податок на майно
підприємств належать до категорії регіональних. Установлюється він законом,
який визначає максимальну ставку податку, а законодавчі органи суб'єктів
федерації - конкретні ставки залежно від видів діяльності підприємств.
Платниками податку є: організації-юридичні особи; філіали, представництва та
інші підрозділи організацій, установ, що мають окремий баланс і розрахунковий
(поточний) рахунок; організації, освічені відповідно до законодавства іноземних
держав, міжнародні організації та об'єднання, а також їх відособлені
підрозділи, що мають майно на території України. Платниками податків на майно
фізичних осіб є громадяни України, іноземні громадяни та особи без
громадянства, що мають на території країни у власності об'єкти нерухомості та
визнаються законом України об'єктом оподаткування. Якщо об'єкти нерухомості,
знаходяться в пайовій власності декількох фізичних осіб, платником податків
відносно цих об'єктів визнається кожна з цих фізичних осіб пропорційно її
частки в об'єкті нерухомості майна [7].
2. Недоліки державного регулювання ринку нерухомості
Провідною проблемою
на земельному ринку нерухомості є недостатня законодавча урегульованість та інформаційна
непрозорість процесів на цьому ринку. Так на сьогоднішній день відсутня єдина
система реєстрації прав на земельну ділянку та об’єкти нерухомості, розташовані
на ній. Особливістю державної системи реєстрації нерухомості в Україні є
розмежування правомірностей щодо землі та інших об’єктів, які невіддільні від
неї. Внаслідок цього існують дві процедури реєстрації: кадастровий спосіб для землі
та інвентаризаційно-правовий – для інших об’єктів. Така система ускладнює
здійснення операцій з купівлі-продажу земельних ділянок [8].
Негативним фактором
функціонування ринку нежитлової нерухомості є відмінність його розвитку в окремих
регіонах. Неоднакові природні, економічні умови та позиції місцевих органів
влади у різних регіонах призводять до того, що в великих містах, обласних
центрах України будівництво, купівля-продаж та оренда нежитлових приміщень здобуло
активного зростання, а в деяких містах регіонів пропозиція на цьому ринку
зовсім відсутня.
Досить істотною проблемою
є недостатня інформованість учасників ринку, яка обумовлена приховуванням
фактичних цін продажу об’єктів та слабо розвиненою інформаційною інфраструктурою.
Це призводить до необхідності додаткових затрат на збір та перевірку даних при
аналізі інвестиційних проектів.
Багато дискусій
викликає Закон України „Про реєстрацію прав на нерухоме майно” [1]. Світовий досвід свідчить, що
реєстрацією прав на нерухоме майно має займатись спеціалізована державна
установа, права на земельні ділянки та на розташовані на них об’єкти
нерухомості повинні реєструватися в одному реєстрі. Тільки в цьому випадку
можна гарантувати всі права для добропорядних покупців.
Щорічно в Україні
реєструється понад 500 тисяч угод, пов’язаних з відчуженням об’єктів нерухомого
майна, у яких приймає участь біля 3 млн. громадян. Проте, ринок нерухомості в
Україні фактично залишається некерованим та неврегульованим. Великі обсяги
готівкових коштів, які обертаються на ньому, притягують значну кількість
різноманітних шахраїв та злочинців. Жодним чином не бажає підвищити безпеку
своїх громадян при проведенні трансакцій об’єктів нерухомості і держава. Поряд
з цим, значне коло громадян, не маючи достатніх юридичних знань та досвіду і
потребуючи відповідних послуг, мимоволі довіряються різним комерційним
структурам і приватним особам, професійний статус яких не визначений.
Також відсутність
Закону „Про підприємницьку діяльність на ринку нерухомості” („Про ріелторську
діяльність”) є стримуючим фактором, що негативно впливає на розвиток
цивілізованого ринку нерухомості. Необхідність в розробці та прийнятті даного
нормативного акту безсумнівна.
Існуюча податкова
система також має масу недоліків, які ускладнюють ефективне використання земель
поселень, будівель й споруд, а податок на майно підприємств не сприяє
впровадженню нових технологій та гальмує інвестиції, спрямовані на модернізацію
основних фондів.
Отже, розвиток всіх сегментів
ринку нерухомості стримують проблеми інформаційного забезпечення. На сьогоднішній
день немає єдиної інформаційної системи, що б пов’язували всіх учасників ринку,
а саме ріелторські фірми, фірми-забудовники, проектні установи, державні
комітети з містобудування та архітектури, комітети з управління міським майном,
інвестиційно-тендерні комісії, державні бюро реєстрації прав та угод з
нерухомістю, державні установи інвентаризації та оцінки нерухомості,
регіональні центри з ціноутворювання в будівництві, фінансові установи тощо.
3. Шляхи вдосконалення регулювання ринку нерухомості в
Україні
Прийнята в
Україні система державної реєстрації прав на нерухомість є однією з головних
умов ефективного державного регулювання ринку нерухомості. Реєстрація прав - це
одночасно підвищення ступеню захисту законних інтересів усіх суб'єктів ринку
нерухомості та поповнення бюджетів усіх рівнів.
В сфері земельних
відносин бажано найближчим часом вирішити такі проблеми:
-
розширити діяльність органів місцевого
самоврядування по підготовці та прийняттю нормативних правових актів - правил
землекористування та забудови, що базуються на правовому зонуванні. Забезпечити
на основі правового зонування формування прозорих процедур регламентації
діяльності інвесторів по землекористуванню та забудові, скоротити кількість
інстанцій, що готують землевпорядну документацію.
-
з метою здійснення „єдиної долі”
земельних ділянок та розташованих на них об’єктів нерухомості не допускати
роздільної реєстрації землі та споруд, що розташовані на ній.
-
прискорити перехід до конкурсних
процедур передачі забудовникам земельних ділянок.
-
забезпечити вдосконалення системи
реєстрації прав та обліку об’єктів нерухомості з метою зменшення затрат часу на
оформлення прав та угод. Вважати пріоритетною задачею поступовий перехід до
єдиної системи державного обліку нерухомості, включаючи земельні ділянки та
інші об’єкти нерухомості.
-
активізувати процес передачі прав
власності на земельні ділянки власникам будівель чи споруд в тому числі і
шляхом:
o
надання відстрочки на викуп на тривалий
термін;
o
дозвіл на розподіл земельної ділянки
(формування двох та більше) і її викуп по частинам;
o
розширення набору дозволених видів
використання викуплених земельних ділянок;
o
спрощення процедури викупу та оформлення
прав власності.
Було б доцільно
також прийняти Закон України „Про підприємницьку діяльність на ринку нерухомості”
(„Про ріелторську діяльність”). В цьому Законі необхідно прописати основні
поняття, що пов’язані з ріелторською діяльністю, види ріелторської діяльності,
учасників операцій на ринку нерухомості, а також розкрити питання навчання та
сертифікації (атестації) ріелторів [5].
Ще одним шляхом
покращення державного регулювання можна назвати створення єдиної інформаційної системи,
яка забезпечить ухвалення більш обґрунтованих управлінських рішень у напрямі
реалізації наступних задач: захист прав власності на нерухомість; визначення
оцінки вартості нерухомого майна; реєстрацію обліку і звітності по здійсненню
операцій з нерухомістю; контролю за стягуванням податків; обліку даних попиту і
пропозиції на об’єкти при проектуванні та будівництві; захисті прав інвесторів
тощо.
Необхідно ввести
консолідований податок на нерухомість на основі ринкової вартості об'єктів
нерухомості знизить податкове навантаження на активну частину основних фондів,
звільнить від оподаткування машини, обладнання, частину оборотних коштів (які
входять в податкову базу податку на майно організацій, але не є об'єктами
нерухомості). Це повинно стимулювати вкладання капіталу в оновлення виробничої
бази, впровадження нових технологій, розвиток територій, стимулювання
ефективного використання земель та об'єктів нерухомості, а також поступово
витісняти землекористувачів, не здатних реалізувати прибутковий потенціал
об'єктів нерухомості з найбільш привабливих для розвитку міських земель. Ще
одним доказом на користь консолідованого податку є більш справедливий розподіл
податків, який повинен бути пов'язаний з реальною вартістю об'єктів
нерухомості, з урахуванням соціально-економічних обмежень (зокрема,
платоспроможністю населення). Єдиний податок на нерухомість може бути
передбачений спеціальною частиною Податкового кодексу замість діючих податків
на майно організацій й фізичних осіб і земельного податку.
ВИСНОВОК
Підсумовуючи дослідження
державного регулювання ринку нерухомого майна України, можна зробити висновок,
що у функціонуванні всіх сегментів ринку нерухомості спостерігається інформаційна
непрозорість, що заважає оцінити інвестиційну ефективність проектів, що
здійснюються на ньому. Це перед усім обумовлене приховуванням фактичних цін
продажу об’єктів, небажанням показувати реальні доходи, відсутністю багатьох
законодавчих актів, недосконалістю системи реєстрації прав на нерухоме майно, а
також нерозвиненою інформаційною інфраструктурою та відсутністю єдиної інформаційної
системи, об’єднуючої всіх учасників ринку, обтяжливим податковим законодавством.
Важлива роль держави
в регулюванні ринку нерухомості виявляється в формуванні умов для розвитку на
ринку нерухомості правового поля взаємодії всіх суб'єктів ринку.
Провідною функцією
держави за таких умов повинна бути формування єдиної державної концепції
регулювання ринку нерухомого майна, яка б могла враховувати особливості
розвитку кожного його окремого сегменту, та підвищення інформаційної прозорості
процесів, що відбуваються на ньому. Для цього треба сформулювати єдині методологічні
основи державного регулювання ринку нерухомого майна, а також розробити програми
регулювання ринку нерухомості з урахуванням регіональної специфіки їх реалізації.
Такі вагомі дії з боку держави в змозі здолати основні проблеми розвитку ринку
та стимулювати його інтеграцію в світову систему ринкових відносин в сфері
нерухомості.
СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ
1.
Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень [Текст]:
Закон України від 11.02.2010 N 1878-VI.
3.
Економічна енциклопедія: У трьох томах. Т.3. / С. В. Мочерний
(відп. ред.) та ін. – К.: Видавничий центр «Академія», 2002. – 952 с.
4.
Денисенко
Н. О. Деякі
аспекти оподаткування нерухомості / Н. О. Колесников, Т.В. Мироненко //
Містобудування та територіальне планування. Науково-технічний збірник. - 2008.
- №31. – с.142-150
5.
Колесников К.В. Ліцензування ріелторської діяльності як засіб
державного регулювання в Україні та за кордоном / К. В. Колесников // форум
права. Електронне наукове фахове видання. - 2009. - №3. - с.329-336
6.
Кривов'язюк І. В. Трансформація сутності та суб'єктна
структура регіональних ринків нерухомості на сучасному етапі [Текст] / І. В.
Кривов'язюк, Н.Ю. Смолярчук // Регіональна економіка. - 2009. - № 1.- С.233-241
7.
Павлов В.І., Асаул А.М., Пилипенко І.І., Павліха Н.В.,
Кривов'язюк І.В. Ринок нерухомості. – К.: Кондор, 2006. – 336 с.
8.
Фінагіна О. В. Розвиток ринку нерухомості України та проблеми
його інформаційного забезпечення / О.В. Фінагіна // Модели управления в
рыночной экономике. Cборник научных стате 2007. - №10. - С. 253-260