МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ                

          МОСКОВСКАЯ ФИНАНСОВО – ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ

                  АТТЕСТАЦИОННАЯ  РАБОТА

           ПО ПРОГРАММЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПЕРЕПОДГОТОВКИ

                       «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

        на тему:   Оценка рыночной стоимости 100% пакета акций

                         на примере ОАО «Хлебоприёмное предприятие».

               Слушатель:                                                  А.М.Арабян

                Научный

         руководитель:                                              профессор В.Е.Кацман

                                            Москва – 2006 г.

                                         СОДЕРЖАНИЕ

                                           I.    ВВЕДЕНИЕ                                                            3

                           II.   АНАЛИЗ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ                              

                                      К ОЦЕНКЕ  ПРЕДПРИЯТИЯ                                       5             

      1.

Терминология и методология оценки……………………………..

    5

   1.1.

Цели оценки стоимости предприятия (бизнеса)……………………

    6

   1.2.

Стандарты стоимости………………………………………………...

    7

   1.3.

Подходы к оценке стоимости предприятия (бизнеса)……………..

    9

   1.4.

Основные принципы оценки стоимости предприятия (бизнеса)….

  11

   1.5.

Процесс оценки……………………………………………………….

  16

      2.

Методы оценки стоимости предприятия……………………….

  17

   2.1.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) с применением

методов затратного подхода…………………………………………

  17

   2.2.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) с применением

методов доходного подхода…………………………………………

  20

   2.3.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) с применением методов сравнительного подхода…………………………………...

  27

      3.

Особенности оценки рыночной стоимости бизнеса для различных  целей…………………………………………………….

  32

      4.

Особенности оценки стоимости акций, а также паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах………………….

  33

      5.

Обобщение результатов расчетов стоимости при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Внесение заключительных поправок……………………

  35

                                    III.  ОТЧЁТ ОБ ОЦЕНКЕ

            РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ 100% ПАКЕТА АКЦИЙ

     НА ПРИМЕРЕ  ОАО «ХЛЕБОПРИЁМНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ»           36

                                         IV.  ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                  106

V. ЛИТЕРАТУРА И ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ            107

                                           I.  ВВЕДЕНИЕ

   Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал  углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.

   Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу. Его природу в значительной мере определяют конкретные факторы.

Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учётом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Для России сегодня характерно множество экономических проблем, свойственных развивающейся в направлении рынка стране. Многие из них обозначаются весьма нестандартно, своеобразно. В первую очередь это относится к проблеме оценки бизнеса. Как известно, в эпоху кризисов, глубоких потрясений особое внимание уделяется современному пониманию профессионализма, требуемого для грамотного управления любой компанией. Большую роль здесь играет и оценка бизнеса. Все чаще отмечается, например, необходимость «использовать оценку стоимости для принятия лучших решений». Основная цель - привить менеджерам своеобразное стоимостное мышление, т.е. каждое управленческое решение должно быть со всех сторон осмыслено с точки зрения того, повышает ли его реализация стоимость компании. Там, где фондовый рынок развит, рыночная стоимость компании определяется реально. Профессиональная оценка помогает решать важные задачи: более обоснованно совершать сделки купли-продажи и аренды с недвижимым имуществом, брать кредит под залог имущества. Оценка необходима и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму,

в которую страховая компания оценила ущерб. В случае раздела имущества при разводе, при составлении брачных контрактов, также бывает необходимо привлечение оценщика для определения стоимости имущества.

   Рыночная оценка имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

В этом году был принят Федеральный закон Российской Федерации

от 27 июля 2006 г.  №157-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Данным законом для РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, физических и юридических лиц установлено безусловное право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов независимо от установленного порядка статистического учёта, бухгалтерского учёта и отчётности.

   Оценочная деятельность в Российской Федерации за последние годы достигла вполне конкретных и значимых результатов. Анализ текущего состояния и перспектива отечественной практики показывает, что первоочередной задачей является стандартизация всех аспектов оценочной деятельности с учётом обеспечения её соответствия международным требованиям и потребностям отечественного рынка, идущего по пути интеграции в мировую экономику. 

   Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, даёт реалистическое представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки её стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечит компании максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену.

   По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, всё острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала. Вместе с тем практика показывает, что применяемые сейчас в нашей стране методы оценки предприятий по стоимости их имущества несовершенны, поскольку они оценивают фактически лишь затраты на создание собственности.

   Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право на присвоение будущих доходов, причём зачастую теряют право на доходы и действительные собственники предприятий, их работники. Поэтому не учитывать будущие доходы от собственности при её продаже неправомерно. Инвестора же в первую очередь интересуют будущие доходы, а не необходимые затраты на создание объекта, хотя оценка бизнеса предприятий только на основе будущих доходов также может быть ошибочна.

В силу этого проведение оценки бизнеса предприятия требует использования всего многостороннего комплекса подходов к ней: с точки зрения затрат на создание предприятия, его будущей доходности и цен продажи капитала аналогичных предприятий на рынке. Поэтому выгоднее всего строить бизнес оценочной деятельности, объединяясь с финансовыми менеджерами, аудиторами, экономистами.

   Для того чтобы оценка стоимости предприятия была достоверной и точной, необходимо строго соблюдать технологию оценки. Технология включает в себя ряд последовательных этапов: определение цели и функции оценки, разработка плана оценки объекта, определение наилучшего и наиболее эффективного способа использования объекта, сбор и анализ необходимой информации. Точность оценки стоимости предприятия зависит также от правильности использования методов оценки.

       II.  АНАЛИЗ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ К ОЦЕНКЕ  

                                          ПРЕДПРИЯТИЯ

                                  1. Терминология оценки.

  Поскольку в России оценка бизнеса только начинает развиваться, то вполне естественным является отсутствие консенсуса в используемой терминологии. А как показала практика, основные разногласия и отсутствие взаимонепонимания оппонентов при обсуждении процесса оценки бизнеса вызывает именно различная трактовка используемых терминов. В такой ситуации существует единственно возможный путь для нахождения общего языка - использование некоторого стандарта терминов. И тут можно пойти по двум направлениям:

а). Использовать российские специальные стандарты;

    (пост. прав-ва РФ от 6 июля 2001 г. № 519 или стандарты РОО);

б). Использовать иностранный накопленный опыт в оценке бизнеса.

  Вероятно, предпочтительным является второй путь, поскольку он позволит сократить временные затраты и позволит общаться на одном языке с западными коллегами. Более того, российские стандарты не являются специфичными для оценки бизнеса, они написаны для оценки имущества в целом. Наибольший методический интерес, при рассмотрении оценки бизнеса, представляют ставшие концентрацией американского опыта стандарты BSV Американского Общества   Оценщиков (ASA). Терминологию по оценке бизнеса определяет стандарт BSV-I принятый в 1988 году и дополнения к стандарту BSV-I принятые в 1991 году. Вот основные определения:

Оценка (appraisal, valuation) - акт или процесс определения стоимости.

Оценка бизнеса (business valuation) - акт или процесс подготовки заключения или определения стоимости предприятия или доли акционеров в его капитале.

Оценщик бизнеса (business appraiser) - лицо, которое благодаря полученному образованию и специальной подготовке, а также накопленному опыту квалифицирован как специалист, который правомочен производить оценку предприятия и/или его нематериальных активов.

Оцененная стоимость (appraised value) - стоимость согласно мнению или определению оценщика.

Стоимость действующего предприятия (going concern value) - стоимость функционирующего предприятия или доли акционеров в его капитале.

Балансовая стоимость (book value) - разница между общей стоимостью активов (за вычетом износа, использованных ресурсов и амортизации) и общей суммой обязательств, в соответствии с данными баланса. Является синонимом чистой балансовой стоимости (net book value), чистой стоимости (net worth) и акционерного капитала (shareholder's equity).

Обоснованная рыночная стоимость (fair market value) - цена,

по которой совершается акт купли-продажи, когда обе стороны заинтересованы в сделке, действуют не по принуждению и обладают достаточно полной информацией об условиях сделки и считают их справедливыми.

Гудвилл, "доброе имя" фирмы (goodwill) - нематериальные активы компании, которые складываются из престижа предприятия, его деловой репутации, взаимоотношения с клиентурой, местонахождения, номенклатуры производимой продукции и др. Эти факторы отдельно не выделяются и/или не оцениваются в отчетности предприятия, но служат реальным источником прибыли.

Подход к оценке стоимости (appraisal approach) - общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.

Метод оценки стоимости (appraisal method) - способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.

Процедура оценки стоимости (appraisal procedure) - операции, способы и технические приемы при выполнении этапов метода оценки стоимости.

1.1.  Цели оценки стоимости предприятия (бизнеса).

      "Метод оценки должен определяться причинами ее проведения"

                       (из Howard Low Review, май 1966 г.).

Прежде чем приступать к обсуждению подходов и методов, применяемых в процессе оценки бизнеса необходимо четко понимать, что весь процесс оценки напрямую зависит от причин ее побудивших и целей ею преследуемых. При этом один и тот же объект на одну дату обладает разной стоимостью в зависимость от целей его оценки, и стоимость определяется различными методами. Сначала определим, для каких целей может проводиться оценка бизнеса, а затем выясним причины такого различия. Вот примерная классификация существующих целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов:

 Субъект оценки

                                Цели оценки

Предприятие как юридическое лицо

Обеспечение экономической безопасности

Разработка планов развития предприятия

Выпуск акций

Оценка эффективности менеджмента.

  Собственник

Выбор варианта распоряжения собственностью

Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации

Обоснование цены купли-продажи предприятия или его доли

Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия

   Кредитные 

   учреждения

Проверка финансовой дееспособности заемщика

Определение размера ссуды, выдаваемой под залог

   Страховые

   компании

Установление размера страхового взноса

Определение суммы страховых выплат

 Фондовые биржи

Расчет конъюнктурных характеристик

Проверка обоснованности котировок ценных бумаг

    Инвесторы

Проверка целесообразности инвестиционных вложений

Определения допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестпроект

Государственные

        органы

Подготовка предприятия к приватизации

Определение облагаемой базы для различных видов налогов

Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства

Оценка для судебных целей

 Из таблицы видно, насколько различны цели оценки. А теперь

представим, может ли стоимость приобретения предприятия для реализации инвестпроекта быть равной стоимости принудительного банкротства, или суммарная стоимость акций реальной стоимости бизнеса по его активам? Да может, но только в очень редких случаях. В действительности искомая стоимость бизнеса будет коррелироваться с целью проводимой оценки через саму стоимость. Так как различные цели оценки предполагают поиск различного вида стоимости.

1.2.  Стандарты стоимости.

"Разумное обсуждение методов оценки невозможно без привязки к какому-либо общепризнанному определению стоимости…"

 (James C. Bonbmght).

Предположим что причина, побудившая оценку и цель оценки нам известна, и становится вопрос выбора искомого вида стоимости. Чтобы разобрать эту процедуру вспомним, что рынок платит только за те активы, которые приносят ему доход от их использования. Для выбора адекватного стандарта стоимости бизнеса такой основной признак - источник формирования дохода.

Всего выделяется два источника формирования дохода при использовании предприятия:

а). Доход от деятельности предприятия.

б). Доход от распродажи активов предприятия.

Соответственно этому выделяется два вида стоимости:

Стоимость действующего предприятия. Это стоимость, отражающая первый источник дохода, предполагает, что предприятие продолжает действовать и приносить прибыль.

Стоимость предприятия по активам. Это стоимость, отражающая второй источник дохода, предполагает, что предприятие будет расформировано или ликвидировано, т.е. предприятие оценивается поэлементно.

Вот наиболее часто применяемые виды (стандарты) стоимости отражающие источники образования дохода:

        Действующее предприятие.

          Поэлементная оценка.

                                    Обоснованная рыночная стоимость.

      Этот вид стоимости отражает оба подхода и соответствует максимуму из 

                           стоимостей полученных двумя подходами.

    Инвестиционная стоимость.

Это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Учитывает прирост прибыли

от использования ноу-хау, планов реорганизации и др. предполагаемого 

владельца.

     Ликвидационная стоимость.

 Это обоснованная стоимость продажи активов предприятия за вычетом общей суммы обязательств и затрат на продажу.

Примечание. Балансовая и рыночная стоимость предприятия не являются полноценными стоимостями и небыли включены в классификацию. Дело в том, что балансовая стоимость включает только часть активов предприятия, активы включенные в бухгалтерский баланс.

Рыночная стоимость - это стоимость произошедшей сделки, т.е. отражает прошлое состояние объекта. Дополнительное представление о стандартах стоимости дает системный подход. С точки зрения системного подхода к предприятию и его стоимости перечисленные стандарты стоимости приобретают следующий смысл:

Ликвидационная стоимость - это стоимость элементов (активов) входящих в систему (предприятие).

Обоснованная рыночная стоимость - это стоимость предприятия как системы элементов (активов), т.е. стоимость элементов (активов) плюс системный эффект (goodwill).

Инвестиционная стоимость - это стоимость предприятия как элемента системы высшего порядка (подсистемы), т.е. стоимость элементов (активов) плюс системный эффект первого порядка (goodwill) плюс системный эффект высшего порядка (корпоративный эффект).

1.3. Подходы к оценке стоимости предприятия (бизнеса).

Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки стоимости предприятия (бизнеса), основанных на определении рыночной или иной стоимости активов за вычетом рыночной или иной стоимости обязательств;

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на определении ожидаемых от предприятия (бизнеса) доходов и последующем их преобразовании в стоимость на дату оценки;

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на сравнении объектов оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Возможный аналог объекта оценки - объект, который по результатам проведенного оценщиком анализа может быть признан аналогом объекта оценки.

Ценовой мультипликатор - соотношение между стоимостью или ценой объекта, аналогичному объекту оценки, и его финансовыми, эксплуатационными, техническими и иными характеристиками.

База сравнения - финансовая, производственная или иная характеристика в количественном выражении, имеющая взаимосвязь с ценами сделок по аналогам объекта оценки.

Капитализация дохода - преобразование будущих ежепериодических и равных (стабильно изменяющихся) по величине доходов, ожидаемых от объекта оценки, в его стоимость на дату оценки путем деления величины ежепериодических доходов на соответствующую ставку капитализации.

Риск - обстоятельства, уменьшающие вероятность получения определенных доходов в будущем и снижающие их стоимость на дату проведения оценки.

Ставка капитализации - делитель, используемый при капитализации.

Ставка отдачи (доходности) - отношение суммы дохода (убытков) и (или) изменения стоимости (реализованное или ожидаемое) к суммарной величине инвестированных средств.

Дисконтирование денежного потока - преобразование будущих денежных потоков (доходов), ожидаемых от объекта оценки, в его стоимость на дату оценки с использованием соответствующей ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - процентная ставка отдачи (доходности), используемая при дисконтировании с учетом рисков, с которыми связано получение денежных потоков (доходов).

Действующее предприятие (бизнес) - предприятие, в отношении которого отсутствует информация о вероятном прекращении его деятельности в прогнозируемый период времени.

Деловая репутация организации - нематериальный (юридически неидентифицируемый) актив, возникающий благодаря фирменному наименованию, репутации, наличию постоянной клиентуры, местоположению и аналогичным факторам, стоимость которых нельзя выделить и оценить по отдельности, но которые обусловливают дополнительные доходы или иные экономические выгоды.

Чистый денежный поток - величина денежных средств, полученных за определенный период времени и остающихся в распоряжении предприятия (бизнеса), которые могут быть распределены без ущерба для дальнейшего его функционирования и экономического роста.

Чистый денежный поток для собственного капитала определяется следующим уравнением - чистая прибыль после уплаты налогов плюс амортизация и другие неденежные расходы минус капитальные затраты, минус прирост оборотного капитала плюс приросты долга с выплатой процентов за вычетом сумм выплат в погашение долга.

Чистый денежный поток для инвестированного капитала определяется следующим уравнением - прибыль до уплаты процентов и налогов минус налоги на прибыль, плюс амортизация и другие неденежные расходы, минус капитальные затраты, минус приросты оборотного капитала.

Чистые активы - величина, определяемая по данным бухгалтерского учета и отчетности путем вычитания из суммы активов организации принимаемых к расчету, суммы ее обязательств, принимаемых к расчету.

Стоимость скорректированных чистых активов - величина, определяемая путем вычитания из рыночной или иной стоимости активов организации, принимаемых к расчету, рыночной или иной стоимости ее обязательств, принимаемых к расчету.

Оборотный капитал (собственные оборотные средства) - величина, получаемая путем вычитания из суммы оборотных активов организации, принимаемых к расчету, суммы ее краткосрочных обязательств, принимаемых к расчету.

Контроль от владения акциями, долями (вкладами) в уставных (складочных) капиталах (далее именуется - контроль) - получаемая участником хозяйственного общества или товарищества за счет владения акциями, долями (вкладами) в уставных (складочных) капиталах возможность влиять на принятие решений, отнесенных к компетенции высшего органа управления хозяйственного общества или товарищества, влияя таким образом на принятие наиболее важных управленческих решений, отнесенных к компетенции других органов управления хозяйственного общества или товарищества.

Контрольное участие - участие в уставном (складочном) капитале, размер которого обеспечивает владельцу контроль за деятельностью организации.

Контрольный (мажоритарный) пакет акций - пакет акций, размер которого обеспечивает его владельцу контроль за деятельностью акционерного общества.

Неконтрольное участие - участие в уставном (складочном) капитале, размер которого недостаточен для признания его контрольным.

Неконтрольный (миноритарный) пакет акций - пакет акций, размер которого недостаточен для признания его контрольным.

Премия за контрольное участие - денежное (абсолютное или относительное) выражение преимущества, обусловленного владением контрольным участием по сравнению с владением неконтрольным участием.

Скидка за контрольное участие - абсолютная или относительная величина, на которую уменьшается пропорциональная оцениваемому размеру участия его стоимость в стоимости стопроцентного участия, чтобы отразить отсутствие всех или некоторых полномочий контроля.

Скидка за недостаточную ликвидность - абсолютная или относительная величина, на которую уменьшается стоимость объекта оценки, чтобы отразить его недостаточную ликвидность.

Специальное право (“золотая акция”) - права, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в отношении открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, и обеспечивающие представителям Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований участие в общем собрании акционеров и принятие на нем, при необходимости, блокирующих решений по вопросам, влияющим на обеспечение обороны страны и безопасности государства, защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан Российской Федерации.

Холдинговая компания - организация, независимо от ее организационно-правовой формы, в состав активов которой входят контрольные пакеты акций (доли) других организаций, владение которыми обуславливает основную часть стоимости организации.

1.4. Основные  принципы оценки стоимости предприятия (бизнеса).

Принципы оценки рыночной стоимости предприятия для различных целей оценки могут быть объединены в четыре группы;

1. Принципы, основанные на представлениях собственника

    (пользователя);

2. Принципы, связанные с эксплуатацией предприятия, особенностями

    бизнеса;

3. Принципы, обуславливаемые действием рыночной среды.

4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

    а). Принципы, основанные на представлениях собственности.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность бизнеса – это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности заключается в том, что рыночной стоимостью обладают предприятия (бизнес), способные удовлетворить потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с той же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоимость создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

Принцип замещения – максимальная стоимость предприятия, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания или приведения. Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) определяется тем, во сколько в настоящее время оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). Рыночная стоимость бизнеса определяется его ожидаемой полезностью для собственника. На величину стоимости предприятия оказывают влияния ожидаемая чистая отдача от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от его перепродажи.

       б). Принципы оценки, обусловленные эксплуатацией

                    предприятия и особенностями бизнеса.

Принцип вклада. Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) определяется совокупностью факторов производства, вкладом каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в совокупность факторов производства экономически целесообразно и ведет к увеличению его рыночной стоимости, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Предприятие – это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов.

Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другими характеристиками. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия.

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов (предельная производительность). Исходя из предыдущего принципа изменение

того или иного фактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки. Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип экономической величины (экономического размера) – это оптимальный характерный размер объекта оценки, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.

Если земельный участок или предприятие слишком малы или слишком велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости.

Принцип экономического разделения – это такое сочетание имущественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как следствие - максимальная стоимость. Имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве.

       в). Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников или действия системы контроля.

Принцип соответствия. Полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность прежде всего через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в конкретное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения с рыночной стоимости, если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное предприятие. С действием такой закономерности связан принцип соответствия, согласно которому предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., имеют более низкую рыночную стоимость и цену.

Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная стоимость такого предприятия, вероятно будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования не зависимых от предприятия объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная стоимость данного предприятия оказывается выше затрат на его создание. Эффект регрессии может проявляться в случае, когда оцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от окружающих его по назначению и масштабу. Эффект прогрессии - это положительное

воздействие несоответствия на стоимость. То есть когда стоимость среднего по качеству объекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению.

Принцип конкуренции. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Предприятия могут получать сверхприбыль только в результате своего монополистического положения, и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоков доходов, либо путем увеличения факторов риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

         г).  Принципы, обусловленные состоянием и изменением

                                      внешней среды бизнеса.

Принципы учета экономической и политической стабильности. Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но во многом – внешними. Стоимость предприятия, его имущества. Выбор продолжительности прогнозного периода, уровень рисков в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране.

Принцип изменения стоимости. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату.

Принцип экономического разделения. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного предприятия. При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таково позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интересов, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование бизнеса, обеспечивающее собственнику максимальную стоимость оцениваемого предприятия. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных измерений, то данный принцип не применяется. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который: отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;

физически осуществим;  экономически эффективен;

максимально продуктивен.

1.5. Процесс оценки.

Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Он состоит из нескольких этапов.

На первом этапе осуществляется постановка задачи. Здесь идентифицируется объект оценки, подробно описывается, определяются связанные с ним юридические права. Устанавливается цель оценки – возможность использования заключения об оценочной стоимости (определение рыночной стоимости, инвестиционной стоимости, ликвидационной стоимости и т.д.), т.е. цель оценки обычно состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Устанавливается на этом этапе вид оцениваемой стоимости, и дата проведения оценки. Дата проведения оценки

(п. 7 Стандартов оценки) – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

На втором этапе осуществляется составление плана работ. На этом этапе:

1. Составляется график работ по оценке (план и календарный график);

2. Устанавливаются источники и способы сбора информации, а также

     затраты на сбор и обработку информации;

3. Разрабатывается оценочная методология, соответствующая цели

    оценки и виду оцениваемой стоимости исходя из имеющейся  

    информации;

4. Определяется вознаграждение оценщика исходя из всех

    запланированных затрат с учетом объема и сложности работ.

На третьем этапе проводится сбор и обработка данных. Здесь осуществляется сбор как внутренней (непосредственно об объекте), так и внешней (окружающей среде, политических, экономических, социальных факторах, влияющих на стоимость объекта) информации об объекте. Данные проверяются на полноту и достоверность. Недостоверные данные должны быть отсеяны.

На четвертом этапе осуществляется оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов: сравнительного, доходного и затратного. Сущность и понимание подходов и методов оценки приводится в п. 5 и п. 6 Стандартов оценки. Кроме того, в п. 18 приводятся особенности использования подходов и методов оценки объектов оценки.

На пятом этапе проводится согласование результатов. Оно заключается;

1. В проверке правильности всех математических расчетов;

2. В проверке данных, на которых основывается оценка;

3. В проверке обоснованности допущений, принятых во время определения стоимости;

4. В обобщении всей информации, проверке логических допущений и суждений, синтезе оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта – итоговую величину стоимости объекта (п. 18- п. 20 Стандартов оценки).

На шестом этапе составляется отчет об оценке – готовый документ, предоставляемый оценщиком заказчику и содержащий заключение об оценочной стоимости объекта (подробное описание отчета можно найти в статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», правила составления во Временных правилах оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы (Распоряжение Мэра Москвы от 29.06.1998 г. № 644-РМ)).

Процесс оценки также изложен в п. 13 Стандартов оценки.

              2.  Методы оценки стоимости предприятия.

2.1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) с применением

       методов затратного подхода

   Оценка бизнеса с применением методов затратного подхода осуществляется исходя из величины тех активов и обязательств, которые приобрело предприятие за период своего функционирования на основе принципа замещения. Актив не должен стоить больше затрат за замещение его основных частей. Активы и обязательства предприятия в рамках затратного подхода принимаются к расчету по рыночной стоимости. Определение иной стоимости актива или обязательства, если договором или в нормативном правовом акте не установлено иное, должно быть аргументировано оценщиком. Базовой формулой в затратном подходе является:

 Применение затратного подхода в качестве единственного к оценке доходного бизнеса не допускается. Рекомендуется применять элементы затратного подхода для оценки холдинговых компаний. В прочих случаях применение затратного подхода в качестве единственного к оценке бизнеса должно быть аргументировано оценщиком.

Основными источниками информации, используемыми в рамках затратного подхода, являются:

- Бухгалтерская отчетность предприятия;

- Данные синтетического и аналитического учета предприятия;

- Данные о текущей рыночной (или иной - в соответствии с базой оценки)

  стоимости материальных активов предприятия;

- Данные о текущей рыночной (или иной - в соответствии с базой оценки)

  стоимости финансовых вложений предприятия;

- Данные о текущей величине обязательств предприятия;

- Данные о текущей рыночной (или иной - в соответствии с базой оценки)

  стоимости (доходности) нематериальных активов предприятия;

- Прочая информация о рыночной или иной стоимости активов,

  обязательств, вещных и иных прав и обязанностей предприятия. Неиспользование какого-либо из указанных источников информации должно быть аргументировано оценщиком.

Основными методами затратного подхода являются:

- Метод накопления чистых активов - используется

  при определении рыночной стоимости действующего предприятия;

- Метод скорректированной балансовой стоимости (метод чистых

  активов);

- Метод ликвидационной стоимости – используется при определении

  ликвидационной стоимости ликвидируемого предприятия.

                       Метод накопления  чистых активов.

Метод накопления чистых активов включает в себя следующие этапы:

1. Оценка рыночной стоимости недвижимости.

2. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования и транспортных

    средств.

3. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов.

4. Определение рыночной стоимости финансовых вложений

    (долгосрочных и краткосрочных).

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6. Оценка дебиторской задолженности.

7. Определение текущей стоимости обязательств компании.

8. Определение рыночной стоимости компании путем вычитания из

     рыночной стоимости всех активов стоимости обязательств.

              Метод скорректированной балансовой стоимости

                  (или методика чистых активов предприятия.)

Этот метод предполагает анализ и кор­ректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей

а). Метод чистых активов применяется в случае, если у оценщика имеется обоснованная уверенность относительно функционирования предприятия в будущем.

б). В отношении метода чистых активов применяются все общие правила оценки бизнеса, установленные для методов затратного подхода.

                                       Метод замещения.

Метод замещения заключается в определении расходов в текущих ценах на строительство предприятия, имеющего с оцениваемым аналогичную полезность, но построенного в новом, современном архитектурном стиле, с использованием прогрессивных проектных и технологических нормативов, с применением прогрессивных материалов, конструкций и оборудования.

                         Метод ликвидационной стоимости.

а). Метод ликвидационной стоимости применяется в случае, если у оценщика имеются обоснованные сомнения относительно продолжения функционирования предприятия в будущем.

б). Базой для определения ликвидационной стоимости предприятия является ликвидационная стоимость активов и обязательств. При определении ликвидационной стоимости активов оценщик определяет стоимость активов с учетом ограниченного срока экспозиции при их продаже за вычетом затрат, связанных с ликвидацией предприятия. Обязательства принимаются к расчету по рыночной стоимости.

в). При определении ликвидационной стоимости бизнеса стоимость деловой репутации и нематериальных активов, связанных с получением доходов в будущем, обесценивается и принимается равной нулю.

г). В отношении прочих процедур метода ликвидационной стоимости применяются общие правила оценки бизнеса, установленные для затратного подхода.

Оценка стоимости бизнеса затратным подходом предполагает наличие

следующих основных процедур:

- анализ бухгалтерского баланса на дату оценки;

- сбор информации о рыночной стоимости активов и обязательств

  предприятия;

- определение рыночной (или иной - в соответствии с базой оценки)

  стоимости материальных активов предприятия;

- определение рыночной (или иной - в соответствии с базой оценки)

  стоимости финансовых вложений предприятия;

- определение рыночной (или иной - в соответствии с базой оценки)

  стоимости нематериальных активов предприятия, включая

  интеллектуальную собственность;

- определение рыночной стоимости обязательств предприятия;

- определение стоимости бизнеса как разницы между суммарными

  стоимостями его активов и обязательств.

В рамках указанных процедур оценщик оценивает:

- активы и обязательства предприятия, отражаемые на балансе

  предприятия, обременение активов предприятия;

- деловую репутацию предприятия и прочие нематериальные активы, не

  отраженные в балансе;

- вещные, прочие права предприятия;

- обязанности, связанные с обеспечением исполнения обязательств;

- другие активы, права, обязательства и обязанности, не отраженные в

  бухгалтерском балансе.

В случае если стоимость актива, права, обязательства или обязанности является незначительной, оценщик имеет право не осуществлять их оценку.

При проведении оценки бизнеса методами затратного подхода должны быть соблюдены следующие условия:

а). При использовании данных бухгалтерского баланса оценщик должен предпринять соответствующие процедуры, чтобы удостовериться, что на дату оценки не существует активов и обязательств, не учтенных в бухгалтерском балансе.

б). При корректировке статей баланса до рыночной стоимости не должно возникать двойного счета с другими статьями баланса.

2.2. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) с применением

       методов доходного подхода.

Оценка бизнеса с применением методов доходного подхода осуществляется на основе доходов предприятия, тех экономических выгод, которые получает собственник от владения предприятием (бизнесом). Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, т.е. принципа ожидания (предвидения). Приведение будущих доходов к текущей стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения стоимости денег во времени, согласно которой доход, полученный в настоящий момент времени, имеет для инвестора большую ценность, чем такой же доход, который будет получен в будущем.

Применение методов доходного подхода является обязательным в случае оценки бизнеса, имеющего прибыль.

Основными источниками, используемыми для оценки бизнеса методами доходного подхода, являются:

1). Бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения, данные

бухгалтерского учета, в том числе информация о размера выплачиваемых обществом дивидендов, информация о реализуемых инвестиционных проектах, прочая информация о финансовых и производственных показателях предприятия за прошедшие отчетные периоды.

2). Бизнес планы, а также другие документы предприятия по

  планированию и прогнозированию финансовых и производственных

  показателей.

3). Результаты анкетирования и проведения интервью с руководством,

  администрацией предприятия, ответы предприятия на запросы

  оценщика.

4). Информация об экономической ситуации и тенденциях развития

  отрасли (отраслей), к которым относится оцениваемое предприятие.

5). Информация об экономической ситуации и тенденциях развития

   региона (регионов), в которых расположено оцениваемое предприятие.

6). Информация о рисках, связанных с деятельностью предприятия.

7). Информация о котировках акций и изменчивости курса акций

   оцениваемого предприятия, предприятий отрасли, к которой

   принадлежит оцениваемое предприятие и фондового рынка в целом.

8). Информация о макроэкономической ситуации в экономике и

   тенденциях ее развития.

При подготовке исходных данных для оценки с помощью доходного подхода применяется финансовый анализ предприятия, поскольку с его помощью можно оценить особенности развития предприятия, в т.ч.:

- темпы роста;

- издержки, доходность;

- требуемую величину собственного оборотного капитала;

- величину задолженности;

- ставку дисконтирования.

Основными методами доходного подхода являются:

- метод дисконтированных будущих денежных потоков;

- метод капитализации дохода.

           а).  Метод дисконтированных денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется в том случае, когда будущие денежные потоки предприятия нестабильны и оценщик имеет возможность обосновано прогнозировать изменение денежных потоков предприятия в будущем. Для оценки бизнеса в рамках метода дисконтированных денежных потоков могут быть использованы следующие показатели дохода:

- чистый денежный поток;

- чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;

- чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и

   амортизации;

- чистая прибыль предприятия;

- величина выплачиваемых дивидендов.

Выбор оценщиком показателя дохода должен быть аргументирован оценщиком. Оценщик должен определить величину прогнозного периода. Прогнозный период соответствует периоду времени, на который могут быть обоснованно спрогнозированы величины доходов и расходов предприятия.

Показатель дохода предприятия определяется для каждого года прогнозного периода на основе аналитических процедур, проведенных оценщиком.

Оценщик на основе исходной информации исходя о прошлых результатах бизнеса, перспектив его развития, отраслевой и общеэкономической информации, а также методов экономического анализа, статистики и математического моделирования и других методов определяет величину показателя дохода каждого прогнозного периода. Основными элементами денежного потока, принимаемыми оценщиками к расчету, являются:

- чистая прибыль после налогообложения и выплаты процентов;

- амортизационные начисления, начисляемые предприятием на основные

  средства и нематериальные активы предприятия.

В целом процедура определения стоимости бизнеса на основе метода дисконтирования денежного потока включает в себя, как правило, следующие этапы:

1. Выбор длительности прогнозного периода;

2. Выбор типа денежного потока, который будет использоваться для

    расчета;

3. Выполнение анализа валовых доходов предприятий и подготовка

    прогноза валовых доходов в будущем с учетом планов развития

    оцениваемой организации;

4. Выполнение анализа расходов предприятия и подготовка прогноза

    расходов в будущем с учетом планов развития оцениваемой

    организации;

5. Выполнение анализа инвестиций и подготовка их прогноза;

6. Расчет денежного потока для каждого года прогнозного периода;

7. Определение соответствующей ставки дисконтирования;

8. Расчет остаточной стоимости (стоимости денежных потоков в

    постпрогнозном периоде);

9. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков, остаточной

    стоимости, и их суммарное значение;

10. Внесение заключительных поправок;

11. Выполнение  процедуры проверки.

                 Выбор длительности прогнозного периода.

В качестве прогнозного принимается период, который должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в остаточный период должны иметь месть стабильные долгосрочные темпы роста или одноуровневый бесконечный поток доходов). В практике оценки принято считать продолжительность периода равным 3-5 годам. С учетом не стабильной ситуации в экономике  России чаще всего применяют период равный 3 годам.

         Выбор вида (типа) денежного потока.

Необходимость выбора денежного потока, на основе которого будет определена стоимость бизнеса, связана с разной степенью риска, присущего финансовым и операционным потокам. В зависимости от цели оценки, поставленной в задании, в качестве предмета рассмотрения могут использоваться различные денежные потоки. Существует 2 основных вида денежных потоков:

- бездолговой денежный поток;

- денежный поток для собственного капитала.

Бездолговой денежный поток = Чистый доход (+ выплаты %, скорректированные на ставку налогообложения) + Амортизация - Изменение чистого оборотного капитала - Капитальные вложения + Изъятия вложений.

Денежный  поток для собственного капитала = Чистый доход после уплаты налогов + Амортизация + Увеличение долгосрочной задолженности - Уменьшение долгосрочной задолженности – Изменение чистого оборотного капитала – Капитальные вложения + Изъятия вложений.

Для определения валовых доходов на основе анализа ретроспективных данных по предприятию, общеэкономических перспектив, перспектив развития отрасли с учетом конкуренции, спроса на услуги, планов менеджмента, готовится прогноз в отношении следующих факторов:

- перечень предлагаемых услуг,

- объем предоставления услуг по каждому направлению, цены на услуги,

- влияния инфляции на цены,

- производственных мощностей и их расширения.

Для определения величины затрат анализируются следующие данные:

- постоянные и переменные издержки, их соотношение;

- влияние инфляции на затраты;

-единовременные затраты и чрезмерные статьи расходов, имевшие место

 в прошлом, но которые в будущем не встретятся;

- будущие ставки налогов;

- амортизация, которая определяется на основе имеющихся на текущий

  момент активов предприятия и анализа их будущего прироста и  

  выбытия;

- условия кредитных линий (в модели потока для собственного

  капитала).

                Составление прогноза инвестиций.

Поскольку капиталовложения непосредственным образом влияют на конечную величину денежного потока, в целях оценки необходимо провести инвестиционный анализ, который включает следующие компоненты:

- капиталовложения с целью замены основных активов предприятия по мере их износа, а также приобретения и строительства новых активов для расширения производственных мощностей в будущем;

- чистый оборотный капитал предприятия (сумма начального чистого оборотного капитала и дополнительного чистого оборотного капитала, необходимого для финансирования будущего роста предприятия);

-изменение остатка долгосрочной задолженности (получение и погашение ссуд) - в случае, если для расчетов выбрана модель денежного потока для собственного капитала.

            Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Исходя из данных об альтернативных инвестициях, оценщик определяет величину ставки дисконтирования, которая отражает величину рисков, присущих вложениям в оцениваемое предприятие (бизнес). Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки, которая отражает недиверсифицируемый риск присущий бизнесу и премию за риск.

Существуют различные методики определения ставки дисконтирования, наиболее распространенными из которых являются:

- модель оценки капитальных активов;

- способ кумулятивного построения (кумулятивный подход);

- способ арбитражного ценообразования.

Для бездолгового денежного потока:

- модель средневзвешенной стоимости капитала.

Если поступление денежного потока распределено равномерно в течение года, денежный поток должен дисконтироваться на середину каждого года прогнозного периода.

Кумулятивный метод определения ставки дисконтирования основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес.

    Определение остаточной стоимости бизнеса.

Определение остаточной стоимости основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются, и в остаточный период будут иметь месть стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные одноуровневые доходы.

Расчет стоимости в после прогнозный период может быть произведен несколькими методами в зависимости от планируемых изменений, которые вероятны в после прогнозный период. Существуют следующие методы расчетов:

- по ликвидационной стоимости – данный метод используется в том случае, если в после прогнозный период ожидается ликвидация компании с последующей перепродажей имеющихся активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо принять во внимание расходы, связанные с ликвидацией, и скидку на срочность (при срочной ликвидации);

- по стоимости чистых активов – техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются накопленные активы;

- метод «предполагаемой продажи» – состоит в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний;

- модель Гордона – капитализирует годовой доход послепрогнозного периода в показатель стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами прироста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконтирования.

              Внесение заключительных поправок.

Для определения рыночной стоимости предприятия полученная величина текущих значений денежных потоков (включая остаточную стоимость) корректируется на ряд поправок:

- плюс стоимость избыточных и неоперационных активов, которые не

  принимают участия в формировании денежного потока,

- плюс (минус) избыток (недостаток) чистого оборотного капитала;

- минус скрытые обязательства предприятия (например, стоимость

  природоохранных мероприятий), плюс скрытые резервы;

- плюс стоимость социальных активов в случае их использования

  доходным образом или минус издержки на их содержание в случае

  затратного характера данного вида активов.

Итоговая проверка заключается в возврате к предыдущим этапам, проверке математических расчетов, обоснованности принятых допущений, сопоставлении запланированных данных с имеющимися

и т.д. Стоимость реверсии (стоимость компании в постпрогнозный период) может быть определена одним из следующих способов:

а). Путем расчета стоимости чистых активов предприятия на конец

     прогнозного периода;

б). Путем капитализации денежного потока за первый год

     постпрогнозного периода.

                          б).  Метод капитализации дохода.

 Метод капитализации дохода применяется в случае, если денежные потоки предприятия стабильны и оценщик не имеет возможность обоснованно выделить факторы, влияющие на величину выбранного показателя дохода предприятия в будущем и выразить в стоимостном выражении влияние выделенных факторов на величину выбранного показателя дохода. Сущность данного метода выражается формулой:

Для оценки бизнеса в рамках метода капитализации дохода в качестве базы могут быть использованы следующие показатели дохода:

- чистый денежный поток;

- чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;

- чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и

  амортизации;

- чистая прибыль предприятия по данным бухгалтерского учета;

- величина выплачиваемых дивидендов. (Показатель выплачиваемых

  дивидендов может использоваться только для оценки неконтрольных

  пакетов акций).

Основные способы определение величины ежепериодичного дохода это;

- величина показателя дохода последнего отчетного периода;

- средневзвешенная величина показателя дохода за несколько последний

  отчетных периодов;

- величина первого года, следующего за отчетным периодом, полученная

  методом экстраполяции.

Оценка бизнеса методами доходного подхода предполагает проведение

следующих основных процедур:

- подготовка финансовой отчетности оцениваемой компании, в частности

  актуализация и нормализация отчетности;

- прогнозирование на основе анализа финансового состояния предприятия

  показателей дохода и затрат предприятия;

- расчет ставки дисконтирования или коэффициента капитализации в

  зависимости от выбранного метода и показателя дохода;

- расчет стоимости бизнеса путем приведения будущих доходов в

  стоимость на дату проведения оценки, используя методы

  дисконтирования или капитализации.

При поведении оценки бизнеса методами доходного подхода должны быть соблюдены следующие условия:

а). Ожидаемая величина показателя дохода должна определяться исходя из прошлых результатов бизнеса, перспектив его развития, а также отраслевых и общеэкономических факторов.

б). Используемая ставка дисконтирования или капитализации должна

соответствовать выбранному показателю дохода предприятия, в частности:

 - ставка дисконтирования или капитализации должна учитывать

   структуру капитала, инвестированного в бизнес;

 - для номинального показателя дохода (выраженного в текущих ценах) и

   для реального показателя дохода (с учетом изменения цен) должны

   быть использованы соответствующие ставки дисконтирования.

                           Расчет ставки капитализации.

Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

С математической точки зрения ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя следующие возможные методики. При известной ставке дисконта ставка капитализации определяется в общем виде по следующей формуле:                                             

где  r - ставка капитализации; R - ставка дисконта; g - долгосрочные темпы прироста прибыли или денежного потока. Последние этапы применения метода капитализации прибыли представляют собой несложные операции.

Предварительная величина стоимости рассчитывается по приводившейся формуле:                  

2.3. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) с применением

       методов сравнительного подхода.

Оценка стоимости объекта оценки с применением методов сравнительного подхода проводится путем сравнения (сопоставления) объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, или с ценами ранее совершенных сделок с объектом оценки. Проводимое оценщиком сравнение должно быть обоснованным, в том числе должно обеспечивать достоверность выводов, основанных на результатах сравнения.

Источниками информации о ценах сделок с аналогичными объектами являются прежде всего:

- данные о ценах сделок с акциями и другими ценными бумагами,

  совершаемых на открытых фондовых рынках (на биржах и в системах

  открытой электронной внебиржевой торговли) в случае если объект

  такой сделки не предоставляет его владельцу какие-либо полномочия

  контроля;

- данные о ценах сделок с акциями и другими ценными бумагами, долями

  (вкладами) в уставных (складочных) капиталах, в случае если объект

  такой сделки предоставляет его владельцу все или некоторые

  полномочия контроля;

- данные о ценах сделок в форме слияний, присоединений (поглощений)

  или продажи предприятия (бизнеса) в целом.

В зависимости от наличия и доступности информации, характеристик объекта оценки, предмета и условий предполагаемой сделки с объектом оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком применяются следующие методы сравнительного подхода:

- метод компании-аналога;

- метод сделок;

- метод отраслевых коэффициентов;

- метод предыдущих сделок с объектом оценки.

                              а).  Метод компании-аналога.

а). Метод компании-аналога, как правило, применяется в случае, когда размер оцениваемого участия в уставном (складочном) капитале является неконтрольным.

б). Источником информации о ценах сопоставимых сделок с аналогами объекта оценки являются данные о ценах сделок с акциями и другими ценными бумагами, совершаемых на открытых фондовых рынках (на биржах и в системах открытой электронной внебиржевой торговли), в случае если объект такой сделки не предоставляет его владельцу какие-либо полномочия контроля.

в). В случае если объектом оценки является контрольное участие оценщик должен осуществить корректировку в размере премии за контрольное участие.

                                      б).  Метод сделок.

а). Метод сделок, как правило, применяется в случае, когда размер оцениваемого участия в уставном (складочном) капитале является контрольным.

б). Источником информации о ценах сопоставимых сделок с аналогами объекта оценки являются:
- данные о ценах сделок с акциями и другими ценными бумагами,

  долями (вкладами) в уставных (складочных) капиталах, в случае если

  объект такой сделки предоставляет его владельцу все или некоторые

  полномочия контроля;
- данные о ценах сделок в форме слияний, присоединений (поглощений)

  или продажи предприятия (бизнеса) в целом.

в). В случае если объектом оценки является неконтрольное участие оценщик должен осуществить корректировку в размере скидки за неконтрольное участие.

                        в).  Метод отраслевых коэффициентов.

а). Источником информации являются, как правило, данные специализированных отраслевых исследований (обзоров), составленных на основе анализа не менее чем половины предприятий данной отрасли, сопоставимых по размеру с оцениваемым.

Оценщик осуществляет и отражает в отчете действия, направленные на установление соответствия результатов таких исследований, применяемым методам оценки, принципам оценки, характеристикам объекта оценки, предмету и условиям предполагаемой сделки с объектом оценки.

б). Оценщик должен проверить и отразить в отчете соответствие результатов, полученных при применении данного метода, результатам, полученным с использованием других подходов и методов оценки.

в). Как правило, результаты, полученные при применении данного метода, являются индикативными и не применяются при выведении итоговой величины стоимости или им придается наименьший удельный вес.

              г).   Метод предыдущих сделок с объектом оценки.

а). Источником информации являются данные о ценах ранее совершенных сделок с объектом оценки.

б). В случае существенного для оценки отличия по времени совершения предполагаемой и ранее совершенной сделок оценщик осуществляет корректировки с учетом фактора времени, а также изменения обстоятельств в экономическом и отраслевом окружении и в оцениваемом предприятии.

в). В случае если размер участия в уставном (складочном) капитале оцениваемого предприятия (бизнеса), по которому предполагается совершение сделки, и размер участия в уставном (складочном) капитале по ранее совершенной сделки, предоставляют владельцу разную степень контроля, оценщик должен осуществить корректировку в размере премии за контрольное участие (степень контроля по оцениваемому размеру участия больше, чем по ранее совершенной сделке) или скидки за неконтрольное участие (степень контроля по оцениваемому размеру участия меньше, чем по ранее совершенной сделке).

При применении метода компании-аналога и метода сделок оценщик осуществляет следующие действия:

- проводит сбор и обработку информации, необходимой для определения

  возможных аналогов объекта оценки, выбора из их числа аналогов

  объекта оценки и расчета ценовых мультипликаторов;

- определяет возможные аналоги объекта оценки;

- отбирает из числа возможных аналогов объекта оценки аналоги объекта

  оценки, обосновывая такой выбор;

- определяет цены аналогов объектов оценки, принимаемых для расчета

  ценовых мультипликаторов;

- определяет состав используемых в расчетах ценовых мультипликаторов

  и обосновывает их выбор;

- определяет базу сравнения по объекту оценки и аналогам объекта

  оценки по каждому из выбранных ценовых мультипликаторов;

- производит необходимые корректировки на отличия между объектом

  оценки и аналогами объекта оценки, как правило, на основе

  сравнительного анализа количественных характеристик объекта оценки

  и аналогов объекта оценки;

- производит расчет ценовых мультипликаторов по каждому аналогу

  объекта оценки, используемому при расчете конкретного ценового 

  мультипликатора;

- производит расчет стоимостей объекта оценки как произведение

  ценового мультипликатора по каждому аналогу объекта оценки,

  используемому при расчете конкретного ценового мультипликатора,

  на соответствующую базу сравнения объекта оценки;

- обобщает результаты расчетов стоимостей объекта оценки при

  использовании  различных ценовых мультипликаторов и аналогов

  объекта оценки и обосновывает их обобщение;

- определяет соответствие полученных результатов используемым

  принципам оценки, характеристикам объекта оценки, предмету и

  условиям сделки, анализирует достаточность и достоверность

  используемой информации и  делает вывод о степени применимости

  полученного результата при выведении итоговой величины стоимости

  объекта оценки.

Для обеспечения достоверности результатов оценки оценщик должен обеспечить репрезентативность выбора аналогов объекта оценки и другой используемой информации. Применение метода компании-аналога

допускается в случае использования как минимум трех аналогов объекта оценки по каждому используемому ценовому мультипликатору, метода

сделок - как минимум двух аналогов объекта оценки по каждому используемому ценовому мультипликатору.

            Определение аналогов объекта оценки при использовании

                     метода компании-аналога и метода сделок.

Основным инструментом определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия при сравнительном подходе являются ценовые мультипликаторы. Ценовой мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия (акции) и финансовой базой. В оценочной практике используется два типа ценовых мультипликаторов: интервальные и моментальные.

К интервальным мультипликаторам относятся; 

цена/прибыль;   цена/денежный поток;   цена/дивидендные выплаты;  

цена/выручка от реализации.

К моментальным мультипликаторам относятся;

цена/чистая стоимость активов;  цена/балансовая стоимость активов;

Для определения возможных аналогов объекта оценки и выбора из их числа аналогов объекта оценки оценщик осуществляет сбор и обработку информации об отрасли (подотрасли), к которой принадлежит объект оценки, ценах сделок с возможными аналогами объекта оценки, экономической, социальной и политической ситуации в стране (регионе) местонахождения объекта оценки и возможных аналогов объекта оценки, финансовой отчетности объекта оценки и возможных аналогов объекта оценки за ретроспективный период не менее 3 лет, а также другой необходимой для проведения оценки информации. Если необходимая информация отсутствует или является недоступной, неполной, недостаточно подтвержденной или имеется за меньший период времени, оценщик отражает данный факт в отчете, анализирует и обосновывает использование такой информации и влияние ее использования на достоверность результатов оценки.

  Необходимым критерием отнесения возможного аналога объекта оценки к аналогу объекта оценки является принадлежность объекта оценки и возможного аналога объекта оценки к одной отрасли (подотрасли) или к отраслям (подотраслям), характеризующимся сходными экономическими характеристиками и закономерностями развития.

В случае выбора аналога объекта оценки, принадлежащего к другой отрасли (подотрасли) оценщик должен обосновать такой выбор, а также при проведении расчетов с использованием ценовых мультипликаторов или иным образом учитывающих взаимосвязь между ценами сделок и основными финансовыми, производственными и другими характеристиками объекта оценки, обосновать в отчете наличие такой взаимосвязи по каждой из применяемых в расчетах характеристиках.

При выборе аналога объекта оценки оценщик должен учитывать степень достаточности и достоверности информации об аналоге объекта оценки;

Критериями сходства объекта оценки и возможного аналога объекта оценки также являются:

1. Сходство возможного аналога объекта оценки с объектом оценки

по основным финансовым и производственным характеристикам, в том

числе по размеру (выручке от производства товаров, выполнения работ

и оказания услуг, остаточной балансовой стоимости активов, 

численности персонала и т.д.), ассортименту и стадии жизненного цикла

выпускаемой продукции,  товарной и территориальной диверсификации,

технологической и технической оснащенности и перспективам развития.

2. Сопоставимость предполагаемой сделки с объектом оценки и сделки

с аналогом объекта оценки, в том числе по форме сделки, условиям

финансирования (привлечение заемных средств и т.д.), форме и

условиям оплаты, времени совершения сделки.

3. Риски, присущие объекту оценки и аналогу объекта оценки.

4. Другие качественные и количественные характеристики, присущие

объекту оценки и возможным аналогам объекта оценки.

Как правило, возможный аналог объекта оценки не признается аналогом объекта оценки, если он по анализируемым критериям значительно (как правило, в два и более раза по основным количественным критериям) отличается от объекта оценки.

Отличия между объектом оценки и возможными аналогами объекта оценки, указанные в настоящем пункте, должны быть учтены оценщиком, путем внесения соответствующих корректировок в цены сделок с аналогами объекта оценки.

        Выбор и расчет ценовых мультипликаторов при использовании

                        метода компании-аналога и метода сделок.

Оценщик осуществляет и отражает в отчете корректировку цен аналогов объектов оценки, принимаемых для расчета ценовых мультипликаторов, на наличие в ценах аналогов объектов оценки каких-либо обстоятельств, не свойственных обстоятельствам формирования цены на объект оценки.

При выборе базы сравнения для расчета ценовых мультипликаторов оценщик должен соблюдать следующие требования:

- ценовой мультипликатор должен давать существенную информацию

  относительно стоимости объекта оценки;

- исходная информация должна быть сопоставима по единицам

  быть максимально приближена к дате проведения оценки;

- если используются усредненные данные, то рассматриваемые период

  времени и метод усреднения должны соответствовать друг другу;

- все расчеты должны проводиться одинаковым образом для аналогов

  объекта оценки и объекта оценки;

- провести корректировки по необычным и чрезвычайным позициям;

- выбранные ценовые мультипликаторы должны учитывать различия в

  риске для объекта оценки и его аналогов.

В случае применения в рамках метода компании-аналога и метода сделок расчетов иным образом учитывающих взаимосвязь между ценами сделок и основными финансовыми, производственными и другими характеристиками объекта оценки, оценщик отражает и обосновывает в отчете проведенные им расчеты способом, позволяющим установить их соответствие используемым принципам оценки, другим закономерностям и обстоятельствам, лежащим в основе формирования цены объекта оценки.

 3. Особенности оценки рыночной стоимости бизнеса

                                 для различных  целей.

   а).   Оценка для целей купли-продажи предприятия (бизнеса)

                    в целом, его доли или ценных бумаг.

Оценка для целей купли-продажи необходима при принятии собственником предприятия решения о продаже предприятия целиком или его доли, при выходе одного из участников из товариществ, обществ и оценка для целей купли-продажи осуществляется на базе рыночной стоимости или на нерыночной базе - такой, как инвестиционная стоимость.

         б).   Оценка для целей купли-продажи ценных бумаг.

Оценка для целей купли-продажи ценных бумаг подразумевает определение стоимости ценных бумаг общества для принятия обоснованного решения.

В качестве базы оценки выступает рыночная стоимость ценных бумаг. При получении итоговой величины стоимости оценщик может применять скидки и премии за контрольный характер и ликвидность оцениваемого пакета ценных бумаг. В большинстве случаев при оценке для целей купли-продажи ценных бумаг применяются сравнительный и доходный подходы. Помимо анализа сложившейся ситуации с оцениваемыми ценными бумагами проводится анализ и прогнозирование будущих тенденций и доходности бизнеса.

      в).   Оценка для целей определения кредитоспособности и

                     стоимости залога при кредитовании.

В качестве базы оценки выступает рыночная стоимость активов предприятия. В большинстве случаев наиболее приемлемым подходом к оценке является затратный подход. Обязательным является проведение оценки отдельных элементов активов по рыночной или иной стоимости, при этом необходимо учитывать затраты, которые будут понесены при реализации объектов залога в условиях ограниченности времени.

       г).   Оценка для целей управления и (или) реструктуризации

                                предприятия (бизнеса).

Оценка для целей управления необходима для повышения эффективности текущего управления, разработки текущих и перспективных планов развития предприятия. Слияние, присоединение, разделение или выделение организаций из состава предприятия предполагает проведение рыночной оценки предприятия для определения цены покупки или выкупа акций, конвертации, величины премии, выплачиваемой акционерам присоединяемого общества. В качестве базы оценки выступает рыночная или инвестиционная стоимость.

В большинстве случаев применяется доходный подход к оценке.

   д).  Оценка для целей осуществления инвестиционного проекта.

Для обоснования целесообразности осуществления инвестиционного проекта на предприятии необходимо его оценить как “действующее предприятие” и определить те выгоды, которые влечет осуществление инвестиционного проекта. В качестве базы оценки выступает инвестиционная стоимость. В большинстве случаев применяется доходный подход к оценке.

     е).  Оценка вклада в уставные (складочные) капиталы при

             создании хозяйственных обществ и товариществ.

В качестве базы оценки выступает рыночная стоимость. В зависимости от характеристик объекта оценки могут применяться доходный, сравнительный и затратный подходы.

             ж).   Оценка для целей изменения величины

                         уставных (складочных) капиталов.

В качестве базы оценки используется рыночная стоимость предприятия (бизнеса) в целом. Затратный подход не должен быть единственным подходом к оценке, если в нормативных правовых актах по оценочной деятельности не установлено иное.

   4. Особенности оценки стоимости акций, а также паев, долей  

               (вкладов) в уставных (складочных) капиталах.

             а).  Особенности оценки стоимости обыкновенных

                              и привилегированных акций

Особенности оценки рыночной стоимости пакетов акций заключаются в том, что стоимость разных по размеру в процентах от уставного капитала пакетов акций в размере на одну акцию неодинакова. Эти различия связаны с разной степенью контроля, характерной для отдельных пакетов акций, в зависимости от их размеров. При прочих равных условиях эти различия выражаются в премии за контроль, размер которой увеличивается в зависимости от величины оцениваемых пакетов акций (бизнеса в целом). Степень контроля ступенчато увеличивается по мере достижения соответствующих пороговых значений контроля

(в зависимости от увеличения размеров пакетов акций), предоставляющие их владельцу дополнительные полномочия, или использование в отношении открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации специального права (“золотой акции”).

Дополнительные права владельцев, обладающих не менее чем 10% голосующих акций общества - права, позволяющие акционеру созывать внеочередное собрание акционеров, а в случае повторного созыва собрания возможность блокирования решений, принятие которых требует квалифицированного большинства. Дополнительные права владельцев блокирующего пакета акций (более 25% голосующих акций общества) - права, позволяющие акционеру блокировать решения общего собрания, принятие которых требует квалифицированного большинства.

Дополнительные права владельцев оперативного мажоритарного (контрольного) пакета акций (более 50% голосующих акций общества) - права, обеспечивающие акционеру более половины представительства в Совете директоров акционерного общества, что обеспечивает, в свою очередь, оперативный контроль за его деятельностью.

Дополнительные права владельцев абсолютного мажоритарного (контрольного) пакета акций (более 75% голосующих акций общества) - это права, обеспечивающие акционеру принятие любых решений в рамках общего собрания акционеров.

 б).  Особенности оценки стоимости паев, долей (вкладов) в уставных

       (складочных) капиталах товариществ и обществ с ограниченной

                                      ответственностью.

Стоимость одного вклада в собственный капитал общества с ограниченной ответственностью определяется в зависимости от размеров вкладов, принадлежащих отдельному участнику общества, координирующему свою активность в обществе (группе его участников). Эта разница возникает вследствие дополнительных прав, присущих отдельному участнику общества, координирующему свою активность в обществе.

Дополнительные права, присущие участнику общества (группе участников общества), должны быть оценены с учетом премии за определенную степень контроля по сравнению с размерами вкладов, не обеспечивающих такие права.

Участник общества и группа участников общества, обладающих в совокупности не менее чем одной десятой от общего числа голосов участников общества, вправе требовать созыва внеочередного собрания акционеров. Владельцы такой совокупной доли вправе также требовать в судебном порядке исключения из общества участника, который грубо нарушает свои обязанности, либо своими действиями (бездействиями) делает невозможной деятельность общества или существенно ее затрудняет.

Решения общего собрания по большинству вопросов принимаются большинством голосов от общего числа голосов участников общества (более 50%), за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом об обществе с ограниченной ответственностью, а именно:

- внесения изменений в учредительный договор;

- принятия решения о реорганизации или ликвидации.

Решения на этот счет должны приниматься всеми участниками единогласно. Исключения касаются также решения по вопросу об изменении устава общества, в том числе изменения уставного капитала общества. Решение по этому вопросу принимается большинством, не менее двух третей голосов от общего числа голосов участников общества, как минимум 66,7%. Блокирующая доля принятия соответствующих решений равна 33,3 %.

В уставе общества могут быть представлены дополнительные характеристики количества голосов, необходимых для принятия решений по соответствующим вопросам. Эти характеристики должны учитываться при оценке одной доли, в зависимости от ее принадлежности к совокупной доле, принадлежащей одному участнику общества.

5. Обобщение результатов расчетов стоимости при использовании

       различных подходов к оценке и методов оценки. Внесение

                                   заключительных поправок.

В зависимости от цели оценки, должны учитываться имеющие отношение делу соглашения о бухгалтерском учете и о налогах, которые влияют на стоимость действующего предприятия. Оценщик должен также выяснить вопрос о возможном существовании юридических обязательств, исков, жалоб вообще и любой ситуации, которая могла бы иметь финансовые последствия для компании, а также существовании каких либо форм соответствующего страхового покрытия. В случае, когда компания понесла убытки, или всякий раз, когда цель оценки указывает, что это имеет отношение к делу, оценщик должен рассчитать налоговые выгоды, связанные с любой возможностью для покупателя переноса налоговых убытков “вперед”.

Оценка должна соответствовать:

- виду определяемой стоимости;

- предполагаемому использованию результатов оценки;

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна основываться на расчетных величинах, полученных в результате применения используемые методов оценки, и зависеть от соответствия примененных подходов и методов оценки применяемым методам оценки, принципам оценки, характеристикам объекта оценки, предмету и условиям предполагаемой сделки с объектом оценки. Оценщик обосновывает в отчете соответствие результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки, вышеприведенным критериям и выбор того или иного значения удельного веса, приданного каждому методу при выведении итоговой величины стоимости.

                                             РОССИЯ

                                  Экспертная фирма “КОАР”

                                         ОТЧЕТ № 3.

         об оценке рыночной стоимости 100% пакета акций

                     ОАО «Хлебоприемное предприятие»

          Заказчик:       ОАО «Хлебоприёмное предприятие»

         Исполнитель:     Экспертная фирма ООО «КОАР»

                                               Москва – 2006 г.

                                           СОДЕРЖАНИЕ

Сопроводительное письмо …………………………………………

 39

      1.

Введение ……………………………………………………………...

 40

   1.1.

Описание задания …………………………………………………....

 41

   1.2.

Процедура оценки …………………………………………………...

 42

   1.3.

Цель и функции оценки …………………………………………….

 44

      2.

Общеэкономический раздел ………………………………………..

 44

   2.1.

Краткий обзор состояния экономики России ……………………...

 44

2.1.1.

Общеэкономические тенденции в РФ …...…………………………

 44

2.1.2.

Инфляция в стране……………………………………………………

 45

2.1.3.

Производственная деятельность предприятий в РФ……………….

 45

2.1.4

О текущей ситуации в агропромышленном комплексе РФ……….

 46

   2.3.

Основные тенденции социально-экономического развития 

 в Томской области…………………………………………………...

  53

      3.

Характеристика объекта оценки....................................................

  60

   3.1.

Анкета эмитета………………………………………………………..

  60

   3.2.

Краткая характеристика объекта …………………………………...

  61

   3.3.

Корпоративное управление …………………………….…………...

  64

     4.

Анализ финансового состояния объекта оценки………………..

 65

   4.1.

Анализ баланса ………………………………….…………………...

 66

4.1.1.

Анализ состава и структуры актива баланса ………………………

 67

4.1.2.

Анализ состава и структуры пассива баланса ……………………..

69

   4.2.

Финансовый результат ………………………………………………

 71

4.2.1.

Анализ финансовых коэффициентов ……………………………….

 72

   4.3.

Основные выводы ……………………………………………………

 76

     5.

Выбор  и обоснование подходов и методов определения

 рыночной стоимости бизнеса, применительно к оценке

акций ОАО «Хлебоприемное предприятие». …………………….

  77  

   5.1.

Метод дисконтирования денежных потоков ………………………

  77

   5.2.

Выбор длительности прогнозного периода ………………………..

 78

   5.3.

Анализ структуры издержек обращения по

ОАО «Хлебоприемное предприятие»…..…………………………...

 79

   5.4.

Расчет постоянных и переменных издержек ………………………

 81

   5.5.

Выбор ставки дисконта ……………………………………………...

 83

     6.    Метод стоимости чистых активов ………………………………    86

  6.1.

Оценка дебиторской задолженности ……………………………….

 86

  6.2.

Оценка основных средств …………………………………………...

 93

6.2.1.

Оценка восстановительной стоимости…………..………………….

 93

6.2.2.

Расчет износа зданий и сооружений ………………………………..

 95

6.2.3.

Расчет стоимости воспроизводства ………………………………...

 96

6.2.4.

Сравнительный подход ……………………………………………...

 99

6.2.5.

Доходный подход ……………………………………………………

 99

   6.3.

Оценка оборудования ………………………………………………..

100

6.3.1.

Подход сравнительного анализа продаж …………………………..

101

6.3.2.

Доходный подход ……………………………………………………

102

   6.4.

Результаты расчетов методом чистых активов ……………………

102

      7.

Заключение по оценке 100% пакета акций ОАО «ХПП»……….

103

      8.

Сертификат качества оценки ……………………………………  

104

   8.1.

Ограничительные условия и сделанные допущения ……………...

104

   8.2.

Сведения о специалисте, подписавшем отчет ……………………..

105

      9.

Список использованной литературы………....…………………..

107

                                           Экспертная фирма ООО «КОАР»

       Исх. № 7                                                         Генеральному директору 

от 11.01. 2006 г.                                          ОАО «Хлебоприёмное предприятие»

                                                                   Петрову Г.Н.

                             Уважаемый  Геннадий Николаевич !

    В соответствии с договором № 49 от 03.12.2005 г., экспертная фирма

ООО «КОАР» произвела оценку Вашего предприятия с целью определения

 стоимости полных прав собственности чистых активов ОАО

«Хлебоприёмное предприятие», соответствующей стоимости 100% пакета

акций, и настоящим сообщаем, что по состоянию на 01 января 2006 года

обыкновенные именные акции ОАО «Хлебоприемное предприятие» имеют

рыночную стоимость:

                                            30387000 рублей.

      (Тридцать миллионов  триста восемьдесят семь тысяч рублей).

   Приведенная в представленном отчете оценка рыночной стоимости пакета

акций является независимым экспертным суждением  для принятия

акционерами решения о проведении дополнительной эмиссии акций.

  Оценка пакета акций предприятия выполнена на основе анализа данных

технической и бухгалтерской инвентаризаций, а также нормативно-

справочной и статистической информации об изменении уровней цен  в

регионе и отрасли.

   Выводы и положения настоящего отчета основаны на законодательных     и нормативных актах, действовавших на дату оценки.

  Оценка выполнена в соответствии со стандартами профессиональной

практики оценщика.

    При возникновении у Вас каких-либо вопросов по представленному

отчету прошу обращаться непосредственно ко мне.

                          Директор

       Экспертной фирмы ООО «КОАР»                                  Гудин А.М.

                                              1.  Введение

1.1.  Описание задания.

  Экспертная фирма ООО «КОАР» получила заказ от генерального директора ОАО «Хлебоприемное предприятие»  на определение рыночной стоимости полных прав собственности чистых активов ОАО «Хлебоприемное предприятие» по состоянию на 01.01.2006 года, соответствующей рыночной стоимости 100% пакета акций.

   В ходе оценки использовалась информация о финансовом положении предприятия с 2000 г. по 2006 г. Финансовая документация прошла проверку, которая была осуществлена фирмой ООО «Аудит центр». При оценке использовались контракты и договора общества, а также информация об аналогичных фирмах в России. Предполагалось, что с момента получения последней информации не произошло событий, которые могли существенно изменить рыночную стоимость предприятия.

    Приведенная в представленном отчете оценка рыночной стоимости пакета акций является независимым экспертным суждением оценщика, которое будет предложено акционерам ОАО «Хлебоприемное предприятие» для решения ими вопроса о проведении дополнительной эмиссии акций. Итоги оценки не могут быть использованы в других целях.

    При оценке исходили из традиционного определения рыночной стоимости, как наиболее вероятной цене, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

   При определении рыночной стоимости учитывались:

1. Текущее состояние и перспективы развития отрасли.

2. Результаты предшествующей деятельности фирмы.

3. Текущее финансово-экономическое положение

4. Прогнозные оценки будущих доходов и денежных поступлений.

 Для оценки бизнеса ОАО «Хлебоприемное предприятие» использовалось два метода:

  а). Метод дисконтированных денежных потоков.

  б). Метод стоимости чистых активов.