Анализ возможности применения ипотечных пойнтов на рынке российского ипотечного кредитования

Анализ возможности применения ипотечных пойнтов на рынке российского ипотечного кредитования

ВВЕДЕНИЕ

ипотечный кредитование заемщик жилищный

На сегодняшний день уровень ипотечного кредитования в России, несмотря на значительный рост за последние несколько лет, по-прежнему существенно ниже Западного уровня. Во многом это вызвано труднодоступностью ипотеки для населения. Меры, предпринимаемые государством и банковским сектором для улучшения сложившейся ситуации, не всегда характеризуются максимальной отдачей. В первую очередь это связано с тем, что реализуемые инструменты ущемляют интересы одной из сторон: банка или заемщика. Именно данный факт является проблемой, предлагаемой для рассмотрения в работе. Актуальность проблемы очевидна: эффективность производимых мер оказывает существенное влияние на макро и микроэкономический климат в стране. В практики ипотечного кредитования США широко распространен такой инструмент регулирования отношений банка с заемщиками, как ипотечные пойнты. Соответственно, в качестве гипотезы выступает предположение о том, что подобная мера будет применима и для российского рынка ипотечного кредитования. Научная новизна работы состоит в предложении нетривиального метода урегулирования конфликта между банком и заемщиком, ранее не исследуемого в российской литературе. Практическая значимость работы заключается в том, она могла бы послужить базой для дальнейших исследований данного инструмента.

Целью данной работы является анализ возможности применения ипотечных пойнтов на рынке российского ипотечного кредитования. Для достижения цели подлежит выполнению ряд задач:

Анализ особенностей ипотечного кредитования.

Характеристика рынка ипотечного кредитования в России.

Анализ эффективности ипотечных пойнтов в зависимости от различных факторов.

Формулировка выводов

Объектом исследования выступает российский рынок ипотечного кредитования, предметом - ипотечные пойнты как инструмент управления отношениями банка и заемщика.

В качестве методологического инструмента применяется количественный анализ. На данной стадии планируется также выявить основные банковские инструменты, применяемые в области ипотечного кредитования и детально рассмотреть их преимущества и недостатки. Также применяется дескриптивный анализ для описания исследуемого инструмента: ипотечных пойнтов. На данном этапе совершается обзор американской литературы, наглядно демонстрирующей опыт использования ипотечных пойнтов в банковской практике США. В практической части применяется анализ различий для оценки эффективности ипотечных пойнтов для различных категорий населения.

Анализ проблем ипотечного кредитования выступает предметом многих работ отечественных авторов, таких как: Голоманчук Э. В., Котляров И.Д., Кулешова Л.В. и т.д. Ипотечные пойнты являются популярной темой исследованию зарубежных авторов: Asabere,P Cannaday, R., Kosonen K., Zerbst и т.д.

Работа состоит из 3 глав, первая из которых включает в себя характеристику основных существующих способов приобретения жилья. Во второй главе подробно описывается ситуация, сложившаяся на рынке ипотечного кредитования в России, а также исследуется американский опыт применения ипотечных пойнтов в США. Третья глава посвящена анализу существующих путей приобретения пойнтов в зависимости от категории заемщика с целью максимально целостного исследования возможности адаптации пойнтов в России.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Недвижимость в сравнении с другими товарами имеет несколько отличительных характеристик, которые делают ее уникальным экономическим благом на рынке. В первую очередь, интересным является тот факт, что стоимость недвижимости сопоставима со стоимостью предметов роскоши, то есть товаром, доступным лишь ограниченному обеспеченному кругу людей. Однако по своей сути квартиры является предметом первой необходимости, так как обеспечивает человеку кров над головой, социальную и физическую защищенность, минимальные условия для самореализации. Более того, на рынке жилья можно наблюдать феномен Гиффена, когда рост цен на товар не снижает а увеличивает спрос на него (см. рис.1.1). Это связано с двойственностью спроса, возникающего на рынке жилья. Жилая недвижимость удовлетворяет как потребительский, так и инвестиционный спрос, поскольку жилье может выступать в роли стабильного источника дохода. (Овсянникова Т.Ю, 2011)

Рис. 1.1. Спрос на жилье 2000-2012, количество оформленных сделок купли-продажи в шт., цена в руб. за кв. метр. (Росстат

Постоянно растущий спрос на жилье еще больше провоцирует рост цен на жилье, таким образом, увеличивая разрыв между ними и доходами населения.(см.рис.1.2)

Рис 1.2. Разрыв доходов населения и цен на жилье, 2005-2013 г.г. (АИЖК

Такая ситуация делает приобретение жилья довольно трудной длительной процедурой для населения. У индивида имеется несколько способов купить квартиру (см. рис.1.3).

Рис.1.3. Источники финансирования приобретения квартиры 2011 г. ,% (Росстат

Необходимо отметить, что те респонденты, которые заявили о намерении приобретения квартиры за счет продажи старой квартиры, имели возможность выбрать и другой вариант ответа.

Таким образом, у населения имеется две стратегии приобретения жилья: кредитная и накопительная. Первая подразумевает под собой осуществление первоначального вклада и последующее ожидание накопления необходимой суммы. Преимуществом по сравнению с кредитной схемой является возможность снижения кредитных ставок в будущем и улучшение условий кредитования, что сделает кредит все же более выгодной стратегией для заемщика. Например, при снижении величины минимального первоначального взноса потенциальной заемщик, имея на руках уже большую сумму, может получить кредит по более низкой ставке. Однако, очевидный минус - стремительный рост цен на недвижимость, то есть вкладчику потребуется очень много времени для накопления нужной суммы (см. рис.1.4). На графике представлен гипотетический вариант развития событий.

Рис.1.4. Рост цен на недвижимость и скорость накопления сбережений, 2005-2013, руб.  (АИЖК

Предполагается, что вкладчик кладет на счет сумму в 100 000 рублей под 7% и откладывает каждый месяц 30% от своего дохода в 40 000 рублей, который увеличивается каждый год на 15%. (средний рост доходов населения по данным Росстата)

Длительный срок подразумевает под собой возможность кардинального изменения ситуации в экономики: обесценение денег, резкий скачок цен, кризис и.т.д. Таким образом, приобретение квартиры за счет сбережений является довольно рискованным и долгим мероприятием.

Кредитная стратегия значительно упрощает процедуру приобретения жилья. В первую очередь, если заемщик обращается в банк, то он получает возможность проживания в своей квартире практически с момента кредита. Кредит, выданный банком, может быть целевым (ипотека) или нецелевым, от этого зависит и стоимость кредита, ставки по последнему значительно выше. Однако применение чисто кредитной стратегии, может очень дорого обойтись заемщику, так как кредитная стратегия подразумевает отсутствие первоначального взноса, что повышает и процентную ставку, и сумму, и срок кредитования. Важным замечанием здесь может быть тот факт, что в отличие от потребительского кредитования стоимость жилищного кредита полностью компенсируется заемщику ростом цен на недвижимость.

Оптимальным является применение смешанной схемы. Наиболее ярким примером являются строительные сберегательные кассы, где желающий приобрести квартиру в начале накапливает 30-50% от стоимости квартиры под 3% годовых, а оставшуюся сумму берет в кредит. Большинство коммерческих и некоммерческих институтов предлагают именно такой способ приобретения жилья тем или иным способом: устанавливая минимальный первоначальный взнос, предлагая вложить деньги под определенный процент. К таким институтам относятся:

Жилищный строительный кооператив.

Жилищный накопительный кооператив.

Потребительский ипотечный кооператив.

Строительная сберегательная касса.

Коммерческий банк.

Коммерческий банк, в свою очередь, может предоставлять не только ипотеку, но и осуществлять жилищный лизинг, который представляет собой чисто кредитную схему накопления жилья.

Жилищный лизинг

После финансового кризиса 2009, инвестиционный спрос сократился на 30%, что ввело рынок недвижимости в глубокий кризис. В качестве инструмента выведения данной отрасли из плачевного состояния может быть применен механизм жилищного лизинга. Основным преимуществом такого инструмента выступает тот факт, что он объединяет в себе свойства и жилищного кредита, и жилищной аренды.

Особенность жилищного лизинга заключается в том, что предмет договора, а именно недвижимость, не является залогом, и принадлежит лизинговой компании. Это значительно снижает банковский риск дефолта заемщика. Так как лизингополучатель не является собственником жилья, что освобождает банк от сложной и длительной процедуры взыскания (РБК, 2013). В 2013 году ВТБ 24 заявил о введение в свой ассортимент такого продукта, как жилищный лизинг, однако пока только для юридических лиц. Физические лица смогут воспользоваться такой услугой в первом квартале 2014 года. Основной целевой аудиторией будут выступать высокорисковые заемщики. К преимуществам жилищного лизинга можно отнести и отсутствия первоначального взноса, что, безусловно, выгодно для лизингополучателей.

Выделяют три основные возможные схемы получения жилищного лизинга (Овсянникова Т.Ю, 2011).

) На основе региональной лизинговой компании, учрежденной областной или муниципальной администрацией (по типу региональных ипотечных агентств).

Здесь лизингодателем выступает лизинговая компания, которая была учреждена областной или муниципальной администрацией. Заемщик, нуждающийся в жилье, обращается в лизинговую компанию и заключает с ней договор лизинга. В свою очередь, лизинговая компания полностью выплачивает стоимость жилья строительной компании. Последняя предоставляет недвижимость заемщику, с дальнейшим правом выкупа.

)Корпоративный жилищный лизинг.

Лизингодателем выступает дочерняя компания строительного предприятия. Таким образом, такой механизм не требует отвлечения средств строительной компании, так как недвижимость уже находится в собственности строительной корпорации.

) На основе коммерческой (частной) лизинговой компании.

Такая схема применяется работодателем с целью обеспечения работников жильем.

Таким образом, жилищный лизинг обладает рядом преимуществ

Способствует снижению кредитных рисков.

Не требует первоначального взноса.

Повышает доступность жилья.

Выступает в качестве механизма финансирования жилищного строительства.

Делает возможным прекращения договора в любой момент времени.

Однако существуют факторы, по которым жилищный лизинг уступает классическому ипотечному кредитованию.

В первую очередь, это величина процентной ставки. В случае лизинга она будет выше примерно на 1,5 процентных пункта, а, следовательно, покупка жилья заемщику обойдется дороже. Однако необходимо отметить, что данный факт не является однозначным, поскольку обычно реальная стоимость ипотечного кредита обходится заемщику дороже, указанной процентной ставки из-за большого числа дополнительных расходов. К тому же, лизинговые отношения подразумевают определенные налоговые льготы (ЯкушевА.М, 2009).

Отсутствие первоначального взноса также может негативно отразится на дальнейшем благосостоянии заемщика, так как в сравнении с ипотекой ежемесячные платежи по лизингу будут выше. Отрицательную роль играет и абсолютная незащищенность заемщика в случае банкротства лизинговой компании, так как лизингополучатель не имеет никаких прав на жилье.

Таким образом, можно утверждать, что жилищный лизинг - эффективный инструмент на рынке жилой недвижимости, но по большей части предоставляет весомые преимущества банку, а не заемщику.

.2 Кооперативы

Еще одной альтернативой ипотечному кредитованию являются жилищные кооперативы. Основной отличительной чертой таких объединений является их принадлежность к некоммерческим организациям, то есть их основная цель заключается в удовлетворении нужд и интересов своих членов. (Зайнуллина, 2009)

В России выделяется три вида кооперативов:

Жилищно-накопительные кооперативы.

Жилищно-строительные кооперативы.

Потребительские ипотечные кооперативы

.2.1 Жилищный накопительный кооператив

Первые жилищные кооперативы, в современном понимании, появились в 2005 году, регулируемые ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004. Данный кооператив предоставляет возможность гражданам приобретать квартиры на вторичном и первичном рынках за счет привлекаемых средств самих граждан. ЖНК может быть образован по инициативе как минимум 50 человек, и не более 5000 человек.

Для вступления в ЖНК в первую очередь необходимо внести первоначальный взнос, минимальная сумма которого составляет 2-6% от стоимости жилья (Федорова С.В., 2009). В течение следующих, как минимум двух, лет членства в ЖНК дольщик должен накопить сумму в размере 50% от стоимости приобретаемого жилья. Оставшиеся средства ЖНК предоставляет в кредит под 5-8 %. На общую сумму кооператив покупает необходимое жилье, которое остается у него в собственности до полной выплаты стоимости пайщиком.

В сравнении с ипотечным кредитом кредит такого кооператива является более выгодным для заемщика по нескольким пунктам.

) Процентной ставки, в 2 раза меньше ставки, предлагаемой банком.

) Процедура вступления в ЖНК значительно проще подачи заявления на ипотечный кредит. Нет необходимости подтверждать доход справками. Также брак, образование, наличие детей не играют никакой роли, в отличие от банка, где данные факторы могут существенно повлиять на размер процентной ставки.

) Отсутствие необходимости наличие гарантий, поручительства или залога.

Однако также существует ряд факторов, которые негативно сказываются на привлекательности такого способа приобретения жилья для заемщика. В первую очередь, это тот факт, что член ЖНК может получить право пользования жильем лишь через 2 года или же после накопления 50% от стоимости жилья. Переход в собственность покупателя недвижимости происходит лишь после полной выплаты стоимости жилья и процентов за пользование ссудой, что также является отрицательной чертой ЖНК. Более того, срок за который пайщик обязан выплатить всю оставшуюся сумму не должен превышать срок накопления первоначального взноса более, чем в 1,5 раза (Левина Л.И., 2012) Существует риск того, что к моменту накопления необходимой денежной суммы пайщик просто не сможет приобрести жилье из-за сложившейся ситуации на рынке жилья или же по причине отсутствия средств у ЖНК для покупки жилья, которые также формируются за счет вкладов других пайщиков. К недостаткам можно отнести и первоначальный взнос для членства в ЖНК, составляющий в среднем 5% от паевого взноса.

.2.2 Жилищный строительный кооператив

Основное отличие данного вида кооператива от ЖНК заключается в том, что ЖСК привлекает средства своих членов не для покупки жилья, а для его постройки. В России такой форме жилищной кооперации стало уделяться большое внимание в 2011 году, когда в программе «Жилище» 2011-2015 г.г., ЖСК был характеризован как один из важнейших инструментов решения жилищной проблемы (ГареевИ.Ф., 2012)

Существует три схемы финансирования ЖСК (ПустошкинВ.В., 2010).

ЖСК выступает посредником между членами ЖСК и застройщиками. Первый этап подразумевает вступления физического лица в ЖСК. Далее ЖСК заключает договор с застройщиком, после чего осуществляет оплату по нему. Застройщик расплачивается с поставщиками и подрядчиками, а заемщик вносит необходимую сумму паевых взносов.

В данной схеме ЖСК привлекает кредитные средства у банка. Обычно в качестве залога здесь выступают имущественные права, поскольку активов ЖСК обычно недостаточно, а незавершенное строительство - достаточно рискованное обеспечение. В России на сегодняшний день примерно 20% в общей структуре выдач занимают ипотечные кредиты по такой схеме (BN.RU Газета ). Более того, если раньше это могли позволить себе лишь крупные игроки ан рынке, такие как Сбербанк и ВТБ24, то сейчас в процесс постепенно вливаются и менее крупные банки. Например, с марта 2014 года схему ипотечного кредитования через ЖСК стал предлагать банк DeltaCredit.

Кредитование не ЖСК, а самого застройщика. Такой вариант менее привлекателен для банка, так как застройщик, получив нецелевой кредит, может расходовать его на другие нужды. Но в ряде определенных случаев он оказывается наиболее приемлемым: если сумма активов застройщика достаточно для обеспечения, а ЖСК не владеет ничем кроме прав требования к застройщику; у банка отсутствуют программы, позволяющие кредитовать ЖСК.

ЖСК обладает неоспоримыми преимуществом не только на фоне ЖНК, но и по сравнению с ипотечным кредитованием. Одно из таких преимуществ - возможность выбора застройщика, сроки строительства и сдачи жилья в аренду. Соответственно, (ТарасюкВ.М., 2009) пайщики могут самостоятельно рассчитать размер платежей и их сроки. Однако, принято считать, что такая схема приобретения жилья кроет в себе множество рисков, так как не требует аккредитации заемщика. Больше всего заемщики опасаются угрозы двойных продаж. Еще одним недостатком приобретении жилья через ЖСК является ограниченность срока кредитования, которые не может превышать 10 лет с момента начала выплат.

.2.3 Потребительские ипотечные кооперативы

Данный вид кооперативов также представляет собой добровольное объединение граждан с целью приобретения жилья. Стоит отметить, что потребительский ипотечный кооператив является лишь видом потребительского кооператива, которые могут быть использованы не только для целей приобретения жилья. Несмотря на то, что согласно законодательству все кооперативы жилищной сферы должны быть переименованы в ЖНК или ЖСК с 1 марта 2006, потребительские кооперативы по-прежнему не прекратили своего существования, так как по своему механизму они схожи с ЖНК. Законодательство по регулированию их деятельности отсутствует, поэтому ПИК (есть много других аналогичных названий ПК - потребительский кооператив, ЖК - жилищный кооператив, ИСК - ипотечный социальный кооператив, и др.) действуют согласно статье 6 Гражданского Кодекса РФ (Зайнуллина, 2009).

Отличительной чертой ПИК является то, что, в отличие от ЖНК и ЖСК, пайщик сразу получает приобретаемо жилье в собственность, на которую оформляют залог, то есть ипотеку. Однако ввиду отсутствия полноценного законодательства, регулирующего данный тип кооперативов, условия приобретения жилья, прописанные в договоре, могут быть очень невыгодными для самих пайщиков (Ipoteka-Rus). Именно поэтому ПИК очень часто сравнивают с ипотечной пирамидой.

Процедура взаимодействия с заемщиками аналогична ЖНК: первый член вносит минимум 50% от стоимости жилья, далее он получает сумму в кредит, которая является первоначальным взносом второго пайщика, который, в свою очередь, получает ссуду, являющегося взносом третьего пайщика. Однако, если деятельность ЖНК регулируется ФЗ 215 «О жилищных накопительных кооперативах», где строго прописывается, что число членов ЖНК не может быть менее 50 и более 5000 человек, то деятельность ПИК не попадает под область регулирования этого закона. Соответственно, вышеприведенная схема может продолжаться до бесконечности.

Подобная ситуация обстоит и с размером первоначального взноса. Он должен составлять 20% от стоимости желаемого жилья, однако эту стоимость определяет сам пайщик, который может быть не осведомлен о нынешних рыночных ценах. Когда приходит время покупки квартиры, риэлторы, обещавшие помочь в поиске необходимой недвижимости, заявляют о том, что сделать это невозможно, вынуждая тем самым пайщика либо соглашаться на менее подходящий вариант, либо доплачивать большую сумму.

Более того, ПИК кроют в себе дополнительные расходы:

Вступительный взнос, составляющий обычно 5-7% от паевого взноса.

Ежегодный взнос - примерно 1-3%.

Расходы на риэлтора - до 5% от стоимости жилья.

Страховая премия - 1-1,5% от стоимости жилья.

Следующая трудность, возникающая на пути у пайщика - срок ожидания ссуды на приобретения квартиры, который может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет. Статистика показывает, что не более 20% пайщиков дожидаются своей квартиры. (Ipoteka-Rus) Стоит отметить, что ПИК могут хорошо нажиться на своих пайщиках, имея прибыль превышающую 3-5% за предоставляемую ссуду. Это происходит за счет пайщиков, которые, так и не дождавшись квартиры, приняли решение о выходе из кооператива. Последний будет выплачивать внесенный паевой взнос многие годы, завися от новых поступлений в кооператив, в итоге деньги просто обесцениваются. Еще одним преимуществом ипотеки в данном случае является тот факт, что приобретая жилье у банка заемщик, таким образом, фиксирует ее цену, в дальнейшем за счет роста доходов выплачивать кредит станет легче. В случае с ПИК все наоборот: в ожидании своей очереди цены на недвижимость могут возрасти настолько, что первоначального взноса будет недостаточно.

.2.4 Строительные сберегательные кассы

ССК - специализированный банк, создаваемый в организационно-правовой форме, установленной федеральным законом «О банках и банковской деятельности» (ФЗ № 395). Также находится на рассмотрении Федеральный Закон « О строительных сберегательных кассах».

Общий механизм взаимодействия ССК с будущими владельцами квартир схож с деятельностью ЖНК. Вкладчик после заключения договора вносит на счет в строительно-сберегательные взносы до тех пор, пока их сумма не достигнет 30-50% от стоимости жилья. Недостающие средства предоставляет ССК сроком от 7 до 15 лет. (ЛебедеваТ.А., 2009)

К особенностям ССК можно отнести

Ограниченность объема банковских операций.

ССК может предоставлять лишь узкий спектр банковских операций, что является, несомненно, преимуществом такого способа приобретения жилья, так как значительно снижаются риски. Стоит отметить также, что ССК устанавливает низкие ставки по вкладам для стимулирования вкладчик сберегать больше.

Государственная поддержка ССК.

Она заключается в ежегодном начислении 20% премии от прироста вклада. Однако имеется ограничение на размер прироста вклада, с которого начисляется премия, он составляет 70 000 рублей. Если же прирост вклада все таки превысил данное ограничение, то премия, начисляемая сверх этого лимита, переносится на следующий год. При наличии нескольких вкладов, премия начисляется только на один в вклад. Рассчитывать на государственную поддержку могут только граждане РФ.

Низкие ставки по кредитам.

Низкие процентные ставки обеспечивает замкнутость системы ССК и изолированность ее от колебаний финансового рынка. В рассматриваемом законопроекте «О строительных сберегательных кассах» ставка по выдаваемым кредитам не должна превышать ставку по депозитам более чем на 3 процентных пункта. Хотя в законе предусматривается и большое число всевозможных комиссий.

Обязательство ССК предоставить кредит.

Такое обязательство является неоспоримым преимущество САК на фоне жилищных кооперативов. Безусловно, если потенциальный заемщик не будет удовлетворять требованием ССК, ему могут отказать в получении кредита.

Обязанность ССК по созданию страхового фонда.

ССК обязаны создавать страховой фонд на случай потери прибыли в ситуации снижения вкладов.

К минусам такой системы можно отнести достаточно долгий период накопления, от 2 до 10 лет

.3 Ипотека

Ипотечное кредитование - это такой тип кредитования, при котором объект кредитования, недвижимость в данном случае, предоставляется банку в залог. Основной закон, регулирующий ипотеку - ФЗ «Об ипотеке (залог о недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

Условия предоставления ипотечной ссуды варьируются от банка к банку. В зависимости от выбранной ипотечной программы и выбранного банка срок кредитования может колебаться от 5 до 50 лет, сумма от 1 млн. рублей до 50 млн. рублей, процентная ставка от 10% до 14%.

Банк при выдаче ипотечного кредита предлагает заемщику два способа расчета ежемесячных платежей: дифференцированный и аннуитетный.

Последний подразумевает фиксированные ежемесячные выплаты, с варьирующемся соотношением суммы, идущей в счет погашения основного долга, и денежных средств, направленных на погашение процента. (см рис.1.5) Структура дифференцированных платежей отличается тем, что сумма, идущая в счет погашения основного долга, в таких платежах постоянна. (см. рис.1.6) Таким образом, ежемесячные платежи с течением времени уменьшаются, так как уменьшается и сумма процента начисляемая на сокращающийся остаток долга. У каждого из методов имеются и свои преимущества и свои недостатки, выбор метода зависит от целей заемщика.

Рис.1.5. График ежемесячных аннуитетных  платежей, за год, руб. (www.IRN.ru)

Рисунок 1.6. График ежемесячных дифференцированных платежей (www.IRN.ru)

Аннуитетные платежи во многом выгоднее банку, нежели заемщику, так как в начале срока выплата идет преимущественно в счет процентов, которые начисляются на остаток долга, который в свою очередь сокращается крайне медленно. Соответственно, общая переплата по кредиту будет значительно превышать переплату по дифференцированным платежам. Однако фиксированность платежей дает заемщику возможность планировать свой бюджет.

Плюсом дифференцированных платежей является тот факт, что со временем кредитное бремя заемщика существенно облегчается. Такая схема выплат также позволяет заемщику быстрее расплатиться с банком. Так как при прочих равных условиях, через равное количество времени остаток основного долга в дифференцированных платежах будет значительно ниже остатка в аннуитетных. Однако ввиду того, что платежи по дифференцированной схеме существенно превышают аннутетные платежи банки дают в кредит меньшие суммы. Процедура выдачи ипотечного кредита является стандартной во всех банках и прописана в Постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

Предварительная квалификация заемщика. На данном этапе заемщик получает всю необходимую информацию о кредиторе, о своих обязанностях и правах. Кредитор оценивает возвратность кредита потенциального заемщика.

Банк оценивает вероятность погашения ипотеки и рассчитывает максимально возможную сумму кредита, основываясь на доходах заемщика, размере первоначального взноса. Также производится проверка информации, предоставленной заемщиков. Данный этап называется андеррайтингом заемщика.

Данный этап включает в себя подбор квартиры, удовлетворяющей возможностям и требованиям заемщика. Если же заемщик нашел подходящее жилье до обращения в банк, то продавец жилья и потенциальный заемщик должны подписать предварительный договор купли-продажи. В этом случае кредитор оценивает недвижимость с точки зрения возвратности кредита и рассчитывает всю необходимую информацию. Если же заемщик еще не подобрал себе квартиру, то он может сделать это теперь, обладая информации о свих кредитных возможностях и заключить сделку купли-продажи при условии одобрения жилья кредитором.

Оценка жилья. На данном этапе оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, оценивает выбранную квартиру, а банк сопоставляет цену с размером выдаваемого кредита.

Заключение договора купли-продажи, кредитного договора между банком и заемщиком. Первым составляется кредитный договор. Если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то подписывается и договор имущественных прав на возводимый объект. Денежные средства, первоначальный взнос и выданный кредит, кладутся в банковскую ячейку заемщика, (безотзывный аккредитив) доступ к которой закрыт в течение 5 дней - время государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. После заключения кредитного договора необходимо пройти государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки. В последнюю очередь составляется закладная.

Заемщик осуществляет оплату приобретаемой недвижимости.

Страхования предмета ипотеки и жизни заемщика.

Необходимо также отметить, что существуют две модели ипотечного кредитования. (см. таблицу 1). Говоря о моделях ипотечного кредитования, существует также одноуровневая модель. В отличие от предыдущей модели банк самостоятельно выпускает ценные бумаги, обеспеченные выданными кредитами и недвижимостью. Данная модель преимущественно используется в странах Европы, Азии и Африки. Двухуровневая систем популярна в США и Канаде.

Таблица 1.1

К преимуществам ипотечного кредита можно отнести наличие возможности проживания в приобретенном жилье, а также переход прав собственности на него уже с момента заключения всех необходимых договоров и оплаты. Также на фоне ранее рассмотренных некоммерческих организаций жилищного кредитования ипотека является самым надежным, так как все операции контролируются банком, который гарантирует обеспечение всех своих обязательств (в ином случае, возможно обращение в суд).

Однако дороговизна ипотечного кредита является существенным минусом данного способа приобретения жилья. На сегодняшний день средневзвешенная ставка по ипотеке установилась на уровне 12%. (АИЖК)

Помимо переплаты по процентам заемщик понесет дополнительные расходы по ипотеке. Несколько лет назад комиссии, взимаемые банками при проведении ипотечных сделок, были признанными незаконными. К незаконным комиссиям относятся сборы, являющиеся частью услуги по выдаче и обслуживанию кредита. Например, без открытия кредитного счёта ипотечная сделка невозможна, это несамостоятельная услуга и должна предоставляться в рамках услуги по кредитованию. Однако единого списка запрещенных комиссий на данный момент не существует, что предоставляет банкам свободу действий. Наиболее стандартной лазейкой в данном случае является изменение процентной ставки в зависимости от того, пользуется заемщик какой-либо банковской услугой или нет. Полностью от комиссий отказались лишь самые крупные игроки на рынке кредитования: Сбербанк и ВТБ 24. Список возможных комиссий представлен ниже. (АИЖК)

единовременная комиссия за рассмотрение заявки на кредит;

единовременная комиссия за выдачу кредита;

плата за страхование жизни и трудоспособности заемщика;

плата за страхование риска утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости (титул);

плата за страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту;

единовременная комиссия за снятие наличных денежных средств;

единовременная комиссия за безналичное перечисление денег со счета;

единовременная комиссия за открытие аккредитива;

единовременная комиссия за аренду банковского сейфа (ячейки);

комиссия за выпуск и обслуживание расчетной (дебетовой) карты.

Помимо комиссий заемщик обязуется оплатить из своего кармана независимую оценку жилья, а также, страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога (объекта недвижимости) в пользу кредитора, госпошлину за регистрацию прав, оформление и нотариальное удостоверение документов.

Таким образом, ипотека может сильно ударить по бюджету заемщика. Однако стоит отметить, что все его расходы со временем компенсируются за счет постоянного роста цен на рынке жилья.

Таким образом, ипотека обладает рядом преимуществ в сравнении с некоммерческими организациями жилищного кредитования:

Права собственности на квартиру переходят сразу же после заключения сделки.

Срок кредитования может достигать 50 лет.

Риски заемщика значительно снижены.

Меньшая величина необходимого первоначального взноса.

Широкий ассортимент предлагаемой продукции, то есть наличие возможности подобрать ипотечную программу, соответствующую нуждам заемщика.

К минусам ипотеки можно отнести:

Процентная ставка в два раза выше ставки некоммерческих организаций.

Наличие большого числа дополнительных расходов.

По сравнению с жилищным лизингом ипотека выигрывает за счет:

Дешевизны относительно жилищного лизинга.

Квартира находится в собственности у заемщика с момента покупки.

На сегодняшний день в России предложение жилищного лизинга для физических граждан ограничено.

Недостатками является:

Необходимость первоначального взноса, при жилищном лизинге он отсутствует.

Сложная процедура взыскания просроченной задолженности (для банка).

ГЛАВА 2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Наличие собственного жилья является необходимым фактором для создания приемлемого уровня социальной защищенности себя и своей семьи, полноценной самореализации, гарантии достойного будущего. (Голоманчук, 2006). Согласно ежеквартальному докладу международной компании IntermarkSavill (Housing finance, 2004), занимающейся исследованиями в области недвижимости, Москва к концу 2012 года заняла второе место по росту цен на жилье, Россия удостоилась 4-ой позиции. К сожалению, темп роста доходов населения значительно отстает от темпов роста цен на жилье. Данный факт практически лишает граждан возможности приобретения квартиры самостоятельно за счет собственных сбережений, и, следовательно, вынуждает население прибегать к ипотечному кредитованию. (Голоманчук, 2006, Kosonen,1997).

.1 Развитие ипотеки в России

Данная проблема выступает предметом многих работ, основными из них являются: Голоманчук Э. В., «Ипотека как способ решения жилищной проблемы в Российской Федерации», Гимазетдинова Э.Я., «Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях», Казакова Е.Б., «Проблемы ипотечного кредитования», Кулешова Л.В., «Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы в России». Данная работа также посвящена исследованию в этой области и построена следующим образом:

Анализ состояния российского рынка ипотечного кредитования.

Анализ существующих моделей ценообразования в России и за рубежом.

Анализ практики применения ипотечных пойнтов в США.

Анализ возможности применения ипотечных пойнтов в России.

В последние годы, объемы ипотечного кредитования заметно возросли. (Голоманчук, 2006). В первую очередь это связано с активной политикой государства в этой сфере и постоянном совершенствовании ипотечного законодательства. Об этом свидетельствует череда принятых постановлений и актов:

Постановление Правительства Российской Федерации о подпрограмме «Государственные жилищные сертификаты» на 2004-2010 гг., входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.2.

Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации от 08.11.2000 № 8453.

Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.01.2006 № 38-р «О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006-2008 годы)»4.

Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе „Жилище“ на 2002-2010 годы».

Согласно основным задачам приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» к 2010 г. объемы жилищного строительства должны вырасти как минимум вдвое - с 41,2 до 80 млн кв. м. Увеличение объемов выдаваемых в год ипотечных кредитов запланировано с 20 до 415 млрд руб. в год. Ожидается снижение среднего времени нахождения в очереди на получение муниципального социального жилья - с 15-20 до 5-7 лет, увеличение доли семей, которым доступно приобретение жилья (в том числе и в кредит), с 9 до 30 %, т. е. втрое (Голоманчук, 2006).

В период с 2002 до 2006 года объем выданных ипотечных кредитов увеличился в 73 раза. Сумма выданных кредитов превышала 264 миллиардов рублей, по сравнению с 3,6 млрд. рублей в 2002 году (Чепенко,2008).

Количество кредитных организаций выдающих ипотеку выросло с 51,7% до 67,3 % за 2007-2011 г.г. По данным ЦБ РФ по состоянию на 1 января 2012 г. число участников первичного рынка (ЦБ РФ) ипотечного кредитования составило 658 банков, из них 577 предоставляли кредиты, остальные - обслуживали ранее выданные (Кулешова, 2012). Однако финансовый кризис 2008 года затормозил стремительный рост ипотечных сделок. (Чепенко, 2008). Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов доказали, что таким долгосрочным процессам, как ипотечное кредитование, сопутствуют повышенный риск как для заемщиков, так и для кредиторов (Смирнов, 2006, Тихонов, 2009).

На сегодняшний день Российский рынок ипотечного кредитования продолжает расти, однако стоит отметить, что темпы роста замедлились. Более того, лишь около 10% населения имеют жилплощадь свыше 18 кв. м на одного человека, около 30% - менее 9 кв., 5% населения проживают в общежитиях или служебных квартирах, 3% снимают жилье, 3% живут в коммуналках (Шаккум,2006, Гимазетдинова,2011). Такая ситуация является следствием множества жилищных проблем, одной из которых выступает неполноценное функционирование системы ипотечного кредитования. Существует ряд факторов, которые значительно тормозят развитие ипотеки и не позволяет ей выйти на мировой уровень:

отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

нестабильность экономики;

необоснованно высокие цены на недвижимость;

низкий уровень доходов населения;

слабая нормативная и законодательная база;

Высокие процентные ставки;

В литературе предложены различные пути их решения:

изменение структуры спроса на жилье;

снижение цен на жилищное строительство;

увеличение объемов жилищного строительства;

совершенствование технологий строительства;

усовершенствование законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

финансирование реального сектора экономики со стороны государства;

рост объемов поступлений налогов на недвижимость, за счет увеличения введенных в эксплуатацию объектов;

увеличение финансовых возможностей базы для реализации социальных программ по обеспечению жильем населения с низким уровнем доходов;

Однако в большинстве из них отсутствуют конкретные меры, принятие которых поспособствовало бы реальному решению проблемы.

.2 Анализ современного рынка ипотечного кредитования в России

Ипотечное кредитование, в современном понимании данного понятия, получило свое развитие лишь в 1998 году с принятием федерального закона «Об ипотеке». Прошло еще несколько лет, прежде чем ипотека в России приобрела свою значимость. Ощутимый рост начался в 2002 году: в период с 2002 до 2006 года объем выданных ипотечных кредитов увеличился в 73 раза. Сумма выданных кредитов превышала 264 миллиардов рублей, по сравнению с 3,6 млрд. рублей в 2002 году (Заполнитель1) (Чепенко, 2008). Вплоть до кризиса 2008 года ипотечное кредитование в России имело уверенный рост, однако его темпы значительно отставали от западных. Если в России, даже при активном росте, доля ипотечной задолженности в ВВП страны не превышала 2-3 %, (см. рис.2.1) то в США эта величина достигала 46% в 90е годы и 73% до момента наступления кризиса.

Рис.2.1. Доля ипотечного кредитования в ВВП РФ, 2005-2008 г.г., % (АИЖК) 

Кризис 2008 года серьезно подорвал и без того шаткую российскую систему ипотечного кредитования (Федорович В.О., 2012). Объемы кредита значительно снизились, также ухудшились условия кредитования (см.рис.2.2) Ипотечные ставки достигли такой величины (см. рис. 2.3), что ежемесячные выплаты стали непосильны для заемщика (см. рис. 2.4).

Рис.2.2. Средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, 2007-1009 г.г.,% (АИЖК) 

Рис.2.3. Объем выданных ипотечных кредитов, 2007-2009, млн.руб. (АИЖК)

Рис.2.4. Доля платежей в доходе, 2007-2009, % (АИЖК)

Совокупность этих факторов повлекла за собой ряд достаточно серьезных последствий, негативно отразившихся на развитии ипотеки в России. В первую очередь следует отметить значительный рост просроченной задолженности. (см. табл.1)

Это вынудило банки списать такую задолженность и, следовательно, признать их убытками (Прибыткова И.Н., 2013). Списание убытков влечет за собой снижение прибыли и накопленных резервов для покрытия финансовых потерь. В результате сложившейся ситуации банки значительно сократили выдачу ипотечных кредитов, а в качестве их источника использовали депозиты под крайне малый процент 4-5% годовых.

Таблица 2.1.

Доля просроченных ипотечных кредитов на начало периода, 2009-2012,%

Наряду с финансовым кризисом наблюдался значительный рост цен на жилье, в то время как рост доходов населения демонстрировал более плавные тенденции. (см. рис.2.5)

Таким образом, необходимость реформирования области ипотечного кредитования приняла еще более острый характер, что повлекло за собой ряд реформ в данной области (Мухамедгалиева, 2011).

Во-первых, была снижена ставка рефинансирования ЦБ. В начале 2009 года она составляла 13%, тогда как к ноябрю 2010 года была уменьшена почти в два раза до 7,75% (ЦБ РФ).

Рис.2.5. Стоимость жилья и среднедушевой доход, 2005 - 2010, руб. (АИЖК)

Такая мера положительно отразилась на рынке ипотечного кредитования:

Ипотечные ставки приняли нисходящую тенденцию, в результате удешевления денег для самих банков. В 2009 году средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам установилась на уровне 14,1%, в 2010 - 13,1, в 2011 - 11,9.(АИЖК)

Появление на рынке новых банков. Если в 2009 году количество банков, предоставляющих ипотеку, составило 584 шт., то к 2010 году их количество возросло до 631 шт., а к 2011 - до 658. (АИЖК)

Во-вторых, 02.03.2010 было принято Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №7171/09 о признании незаконным взимание комиссий за ведение ссудного счета и изменение условий кредитного договора в части процентных ставок в одностороннем порядке.

Более того, практически одновременно с вышеупомянутым постановлением вступают силу изменения в Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах». (Консультант плюс). Теперь минимальный первоначальный взнос составляет не 30%, а 20% от стоимости недвижимости.

Также в 2010 году государство оказало серьезную поддержку банкам в выдаче ипотечных кредитов. Внешэкономбанку было выделено 250 млрд. рублей из средств Пенсионного Фонда на выкуп ипотечных облигаций банков и АИЖК. Часть доходов ВЭБ в размере 54,7 млрд. рублей, от размещения средств Фонда Национального благосостояния также было направлено на поддержку программ ипотечного кредитования. Значительное внимание было уделено ипотеке строящегося жилья. С 2010 года АИЖК стало предоставлять заемщикам такие программы, как «Стимул» и «Новостройка». (Дронкин М.А., 2010). Такая политика способствовала постепенному восстановлению ипотеки в России (см. рис.2.6, рис.2.7).

Рис.2.6. Объем выданных ипотечных кредитов, накопленным итогом с начала года, 2008-2013, млн.руб. (АИЖК)

Рис.2.7. Отношение объема ипотечной задолженности, 2008-2013, %

На сегодняшний день 635 банков предоставляют заемщику возможность получить ипотечный кредит, в 5-ку наиболее доступных и надежных входят:

Сбербанк лидирует по количеству выданных ипотечных кредитов. Основными причинами такой популярноссти с реди заемщиков выступают: низкая процентная става (от 11%) в сравнении с другими банками, отсутствие обязательного страхования и дополнительных комиссий, длительный срок кредитования (до 30 лет), наличие льготных ипотечных программ для разных слоев населения.

ВТБ 24 имеет чуть более высокую ставку - 11,45%, однако предоставляет ипотечные кредиты сроком до 50 лет.

Росбанк. Его отличительная черта заключается в ворзможности кредитования как по фиксированной так и по переменной процентной ставке. Величина фиксированной ставки стартует от 12%.

Россельхозбанк. Заемщик может получить ипотечный кредит при ставке в 12%, но с условием оплаты 50% стоимости жилья. Помимо этого, в банке действует система скидок и надбавок.

Газпромбанк. Преимуществом выступает небольшой первоначальный взнос - 15%, но минимальная процентная ставка составляет 12,45%.

Однако, к сожалению, последнее время ипотечные ставки вновь стали повышаться. Если в 2011 году средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту составляла 11,9%, к 2012 она возросла на 0,4 процентных пункта, а к 2013 стала составлять уже 12,4% годовых. Это вызвано рядом факторов, наиболее значимый из них - повышение ставки рефинансирования в 2012 году с 8,00% до 8,25%. (ЦБ РФ) Однако, в конце 2013 года ЦБ объявил о введении ключевой ставки в банковскую систему России. Теперь ставка рефинансирования отходит на второй план. Первоначальный уровень ключевой ставки составлял 7%, 25 апреля 2014 года было принято решение о повышении данной величины до 7,5% в связи с возросшими инфляционными рисками (bankirsha.com). Поэтому вполне, возможно, что под конец 2014 года ипотечные процентные ставки снизятся.

.3 Зарубежный опыт

Процентная ставка является наиболее гибким фактором для воздействия. В то же время, он является одним из самых влиятельных факторов, осложняющих процесс развития ипотечного кредитования в России, так как исключает из числа потенциальных заемщиков малообеспеченные слои населения: молодые семьи и пенсионеров - и значительно утяжеляет бремя тех, кто все же сумел приобрести жилье в ипотеку. (Голоманчука,2006).

На сегодняшний день в России в среднем процентная ставка колеблется в пределах от 11 до 16 % в зависимости от срока, валюты и других условий кредитования. (см. рис. 2.8)

Рис.2.8. Средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, 2008 -2013, %

Причиной столь высоких ставок являются высокие риски коммерческих банков. К основным рискам можно отнести риск невыплаты и риск досрочного погашения (Феймен, 2012, Лазарова, 2007). Традиционным инструментом компенсации рисков при выдаче кредита является прибавление премии к процентной ставке, что ведет к ее росту (Котляров, 2012).

Ранее инструментом хеджирования риска досрочного погашения были также комиссии. В настоящее время такие комиссии были запрещены для создания более благоприятных условий для заемщика. Однако их запрет спровоцировал банки увеличить свои процентные ставки для компенсации выпадающих доходов.

Хотя купленная заемщиком квартира служит обеспечением по ипотечному кредиту, в случае наступления невозможности выполнения должником своих обязательств банк не сможет сразу же изъять у него квартиру из-за действующего ипотечного законодательства. Попытки же прибегнуть к внесудебным мерам (таким, как обращение в коллекторские агентства) сталкиваются с острым общественным противодействием и вредят имиджу банка (Белоусов, 2012, Котляров, 2012.) (что с учетом важности (Бельских, 2008) имиджа банка для его потенциальных заемщиков и вкладчиков может крайне негативно сказаться на эффективности банка).

Не менее важной причиной завышенных ипотечных ставок является дороговизна кредита для коммерческих банков, а именно высокая ставка рефинансирования. На данный момент ставка рефинансирования ЦБ установилась на уровне 8,25 %. В США данный показатель за последние несколько лет не превысил уровня в 0,25 %. Здесь немаловажную роль играет инфляция, а точнее, попытки ей противостоять. Известно, что основной метод борьбы с инфляцией - снижение ликвидности на рынке, а, следовательно, удорожание денег для банков. В России сегодня наблюдается подъем экономики, который невозможен без растущей инфляции. Плюс ко всему инфляционная политика относится к долгосрочным целям государства, для решения подобных проблем потребуется немало времени (Симбарская, 2013).

И, наконец, последней основополагающей причиной высоких ипотечных ставок является «жадность» коммерческих банков. В России показатель рентабельности банков достигает 20-30 %, в то время как в странах ЕС и США 2-3 % считаются высоким результатом. Однако введение потолка процентной ставки не сможет решить эту проблему. Во-первых, банки будут пытаться всеми способами вернуть реальную процентную ставку на прежний уровень, лишь формально выполняя требования закона. Во-вторых, возможно сокращение объемов кредитования, так как банкам будет просто невыгодно выдавать ссуды под низкую процентную ставку. Более того, банками будут отвергнута та часть заемщиков, чей уровень риска выше риска, покрываемого максимальной процентной ставкой, но все равно приемлем для банков - при условии выплаты определенной премии за риск. Введение же потолка процентной ставки «с запасом», чтобы охватить всех потенциальных заемщиков, было бы совершенно абсурдным.

Субсидирование процентных ставок, активно и достаточно эффективно применяемое в мире (Kosonen, 1997) может потребовать отвлечения значительного объема средств из государственного бюджета, что в условиях неустойчивой экономической конъюнктуры затруднительно. Кроме того, для применения этой меры нужно принятие соответствующего закона и планирование средств на субсидирование, и, таким образом, она окажется эффективной только в среднесрочном периоде.

Таким образом, все классические инструменты, которые могут быть приняты в качестве политики по снижению процентной ставки, неэффективны. Они либо ограничивают свободу банков, либо сужают возможности заемщков. Однако столь высокие ставки лишают существенную часть населения России возможности приобрести собственное жилье, поэтому необходимо разработать меры по снижению ставок. Эти меры должны носить не законодательный характер, а соответствовать экономическим интересам как заемщиков, так и банков.

По этой причине, по нашему мнению, особое внимание следует обратить на разработанные за рубежом инструменты банковского маркетинга, позволяющие согласовать интересы банка и заемщика. Приоритетным среди них, на наш взгляд, является такой широко используемый в практике американского ипотечного кредитования инструмент снижения ставки по кредиту, как mortgage points. В отечественной литературе этот инструмент не описывался, и мы считаем возможным предложить в качестве его русскоязычного эквивалента термин «ипотечные пойнты».

Данная опция предоставляет заемщику возможность сократить свои расходы по ипотеке. Покупка пойнтов позволяет снизить процентную ставку по ипотеке. Один пойнт снижает фиксированную ставку, как правило, на 0,25%, а плавающую - на 0,375%. Обычно банк предлагает купить заемщику не более 12-ти пойнтов. Единица измерения пойнта - процент, следовательно, его стоимость зависит от суммы, взятой в кредит. Допустим, заемщик берет ссуду размером в 100 000$, и покупает 1% пойнт, следовательно, за него он заплатит 1000$. На решение о приобретении пойнтов влияют условия кредитования, к примеру, желаемый срок проживания в приобретаемом доме или срок кредитования.

Предполагается, что заемщик берет ссуду размером 100 000$ на 30 лет, не планирует рефинансировать дом в ближайшие 15 лет и покупает два пойнта.

В итоге, заемщик сэкономит 3,811$ за 15 лет (рис.2.9). Эта сумма состоит из двух слагаемых: выигрыш в ежемесячных платежах и выигрыш в сумме остатка основного долга. С одной стороны, стоимость пойнтов включается в тело кредита, следовательно, ежемесячный платеж увеличивается, с другой стороны, пойнт снижает процентную ставку.

Рис.2.9. Ежемесячные выплаты в зависимости от покупки пойнтов, $

Для получения положительного выигрыша в ежемесячном платеже необходимо, чтобы процентная ставка снижалась на такую величину, которая бы покрывала увеличение суммы кредита. Если ежемесячный платеж меньше при покупке пойнтов, то он остается положительным на протяжении всего срока кредитования.

С остатком основного долга все обстоит несколько по другому.

Рис.2.10. Динамика суммы основного долга в зависимости от покупки пойнтов, $

Как видно из графика (рис.2.10) в первые 6 лет сумма остатка основного долга при покупке пойнтов значительна выше, чем без них. Большая отрицательная разница может превысить выигрыш в ежемесячных платежах, а, следовательно, заемщик понесет потери. Только через 15 лет остаток основного долга при покупке пойнтов будет чуть выше, чем эта же величина без пойнтов. Безусловно, с каждом годом положительная разница будет увеличиваться.

В рассмотренном варианте заемщик сохранит при покупке пойнтов 3,443$ за счет выигрыша в ежемесячных платежах и 368$ за счет меньшего остатка основного долга. Соответственно, покупка пойнтов выгодна далеко не всегда.

Такой инструмент по своему воздействию схож с действием комиссий на досрочное погашение. Банк страхует себя от досрочного погашения, так как заемщику это просто не выгодно, но при этом никак не притесняет его получателя кредита. Речь идет не о простом взимании денег с заемщика для максимизации прибыли банка (как это происходило с запрещенными ныне комиссиями), а для предоставления заемщику за плату более льготных условий получения кредита. С экономической точки зрения речь идет о досрочной выплате процентов. С точки же зрения маркетинга можно говорить о дополнительной скидке для покупателя кредита, по сути дела, аналогичной скидке при покупке карты постоянного клиента.

Рассуждением на эту тему посвящено множество американской литературы: Charles A. Stone, Anne-Marie Zissu, «Choosing a Discount Point/Contract Rate Combination»; John M. Harris, Jr., G. Stacy Sirmans, «Discount Points, Effective Yeilds and Mortgage Prepayments»; Paul K. Asabere «FHA/VA Financing and Price Discounts», Forrest E. Hoffman, «Discount Point Concessions and the Value of Homes with Conventional versus Nonconventional Mortgage Financing»; Jan K. Brueckner, «Adverse Selection, and Mortgage Points»; Roger, E Cannaday, «Optimal Interest Rate-Discount Points Combination: Strategy for Mortgage Contract Terms»; Paul K. Asabere and Forrest Huffman, Zerbst and Brueggeman «FHA and VA Mortgage Discount Points and Housing Prices». Однако в российской литературе отсутствуют работы по данной теме.

Безусловно, выгода заемщика от покупки ипотечных пойнтов возможна лишь при соблюдении определенных условий. Существуют различные мнения на этот счет.

Противоположное мнение заключается в предположении о том, что на решение о покупке пойнтов влияют такие факторы, как размер налоговых льгот, время, в течение которого он или она ожидает, что стоимсоть их жилья будет эффективной и вероятность того, что процентная ставка изменится в будущем (Charles A. Stone, Anne-Marie Zissu, 1990). Доказательство наглядно представлено в работе “Choosing a Discount Point/Contract Rate Combination”. Авторы уверены в том, что заемщики с разными типами мобильности могут сделать одинаковый выбор. Заемщики с одинаковой суммой налоговых льгот и одинаковой вероятностью переезда, выберут различные типы контрактов, если их ожидания, касаемо стоимости их имущества, различаются.

В сравнении с другими инструментами, позволяющими снизить расходы по ипотеки ипотечные пойнты обладают целым рядом преимуществ. Например, снижение начальных издержек позволит сохранить лишь ту сумму, на которую снижаются издержки (Asabere, Hoffman, 1997). Покупка пойнтов, в свою очередь, не только снизит его ежемесячные платежи, но и обеспечит ему возврат суммы, удержанной из суммы налога, при условии, если заемщик не прибегнет к рефинансированию.

К очевидным минусам для заемщика можно отнести длинный срок окупаемости, составляющий в среднем 7 лет. Однако существует мнение, что заемщику, как и кредитору, невыгодно досрочное погашение. (Harris,J., Sirmans, 1997). С одной стороны, данная опция позволяет заемщику рефинансировать кредит по более низкой ставке, с другой - она обязывает его вновь оплачивать входящие издержки. Несмотря на то, что обеим сторонам досрочное погашение невыгодно, банки сохраняют эту опцию, страхуя себя от риска банкротства заемщика. Например, если ввиду определенных обстоятельств заемщик вынужден будет переехать, но при этом не сможет досрочно погасить кредит, выплаты по нему могут настолько вырасти, что повлечет за собой банкротство заемщика. Таким образом, ипотечные пойнты, с одной стороны не аннулируют возможность досрочного погашения, но, с другой, снижают ее ценность для заемщика.

Очевидно, что реформирование в области ипотечного кредитования необходимо. Однако далеко не все принимаемые меры могут эффективны, так как в большинстве случаев противоречат интересам одной из сторон: банка или заемщика. Таким образом, очевидное преимущество такого инструмента заключается в том, что он выступает компромиссным решением конфликта кредитора и заемщика: банк хочет получить прибыль в виде процентных выплат в течение всего срока кредитования, заемщик желает как можно быстрее расплатиться с долгами с минимальными денежными затратами. С одной стороны, ипотечный пойнт позволяет заемщику сократить свои расходы; с другой - кредитор, хотя и теряет часть своей прибыли за счет понижения процентной ставки, но при этом гарантированно получает денежную сумму (стоимость пойнта), а также выплаты в течение установленного срока. Этот инструмент делает для заемщика выгодным долгосрочное сотрудничество с банком.

На фоне остальных инструментов, призванных повысить доступность ипотечного кредита для заемщика, ипотечные пойнты обладают рядом непоколебимых преимуществ. Поскольку покупка ипотечных пойнтов подразумевает тот факт, что заемщик, нацеленный на получение выгоды от нее, отказывается от возможности досрочного погашения кредита, возможно предположение о сопоставимости данного инструмента с комиссией на досрочное погашение. Однако очевидный минус моратория на досрочное погашение заключается в его обязательности, так как срок действия комиссии распространяется на весь период кредитования заемщика. На данный момент в России рассматривается законопроект о повторном введении подобного инструмента. Решение о рассмотрении такого закона может быть вполне обусловлено тем, что за первое полугодие 2013 срок выплат по ипотечному кредиту сократился почти в 2 раза: с 7-8 лет до 3-4 года. Аналитики объясняют подобные цифры страхом заемщиков, вызванным нестабильностью в экономике. Введение моратория на досрочное погашение, хоть и снизит процентные ставки, будет доставлять заемщику большой дискомфорт, тем самым значительно снизив спрос на ипотеку. Ипотечные пойнты в этом смысле обладают важным психологическим преимуществом: формально не ограничивая право заемщика на досрочное погашение (т. е. сохраняя за клиентом банка свободу поведения), они просто делают эту процедуру невыгодной для него. Срок окупаемости покупки 2-х пойнтов при ссуде в 3000000 рублей и процентной ставке 12% составляет 5 лет. Данное число может варьироваться в зависимости от количества пойнтов, срока и ставки кредитования. Таким образом, ипотечные пойнты не носят императивный характер и мотивируют заемщика к долгосрочному сотрудничеству с банком вместо досрочного погашения.

Некоторые банки предоставляют скидки или льготы на такие комиссии или вовсе отменяют ее при соблюдении определенных условий, например, если заемщик является клиентом банка. Такие услуги действительно помогают сэкономить некоторую сумму денег, однако, как и сама комиссия, такая экономия будет единовременной, не давая заемщику долгосрочной выгоды. Более того, по данным АИЖК доля ипотечных платежей в доходах заемщика составляет довольно крупную сумму:

Таблица 2.2.

Доля платежей в доходе, 2009-2012, % (АИЖК)

Исходя из данных таблицы, можно сделать вывод о том, что наиболее выгодным для заемщика будет как раз таки снижение ежемесячных платежей, с целью уменьшения бремени ответственности.

К тому же, отмена (или сокращение) комиссий по оформлению ипотечного кредита, совершенно невыгодно банкам, если только это не влечет за собой повышение ставок. Предоставление ипотечных пойнтов же либо никак не сказываются на марже банка, в случае если после окупаемости заемщик гасит кредит досрочно, либо сказывается незначительно.

Однако невозможно не отметить, что эффективность внедрения ипотечных пойнтов в условиях нестабильной российской экономики остается под вопросом. Как было отмечено выше, средний срок ипотечной ссуды в России за последние пару лет сократился до 3-4х лет. Таким образом, возможна ситуация, когда заемщики вне зависимости от величины процентной ставки будет ориентированы на то, чтобы как можно быстрее расплатиться с банком. Основная причина неуверенности заемщиков кроется в их ожиданиях относительно стабильности своих доходов. Даже при снижении процентной ставки ежемесячный платеж составляет довольно весомую величину в бюджете заемщика. В качестве оптимистического сценария от введения ипотечных пойнтов можно рассматривать вариант роста популярности валютной ипотеки, где процентная ставка сама по себе значительно ниже рублевой. Снижение доли платежей в доходе позволит заемщику в меньшей степени зависеть от изменений своих денежных поступлений.

Еще один недостаток ипотечных пойнтов вытекает из его достоинства. Следует отметить, что ипотечные пойнты носят императивный характер не только для заемщиков, но и для самих банков. Такое свойство может спровоцировать банки предлагать снижение заведомо завышенной ставки для увеличения своей прибыли. Таким образом, отсутствуют гарантии того, что данный инструмент не станет очередной банковской уловкой, которая не приведет к достижению изначально поставленной цели.

ГЛАВА 3. ВОЗМОЖНОСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ПОЙНТОВ В РОССИИ

Применение ипотечных пойнтов в России может значительно ограничиваться некоторыми факторами, связанными с особенностями экономического и демографического состояний страны. В первую очередь это величина процентной ставки. Если в США средняя процентная ставка

колеблется на уровне 5% в течение последних 5 лет (см. рис.3.1), в России как известно ее величина достигает в среднем 12-15%, в зависимости от условий кредитования. Таким образом, ипотечные пойнты более привлекательны для американских заемщиков, так как снижают стоимость ипотечного кредита в среднем на 20 % (при покупке двух пойнтов), нежели для российских заемщиков, которые выигрывают лишь 8%. В США данный инструмент действительно повышает доступность ипотеки для всех слоев населения, в России же ставка по-прежнему остается на очень высоком уровне, что незначительно снижает ипотечное бремя заемщика. Именно поэтому необходимо произвести анализ воздействия ипотечных пойнтов на благосостояние различных групп населения: с высоким, средним и низким доходом.

Рис.3.1. Средняя ставка по ипотечному кредитованию в США, 2009-2013г.г., % (Federal reserve bank of St. Louis)

В первую очередь необходимо определить критерий разграничения населения по уровню дохода.

Один из возможных вариантов является произвольно заданная граница ежемесячного дохода. Однако это предоставляется довольно трудной задачей в виду реальной средней величины, которая бы послужила точкой начального отсчета. Официальные источники предоставляют лишь усредненные значения легально получаемых денежных средств, не учитывая возможность, например, так называемого, «черного» дохода, широко распространенного на территории (рис.3.2).

Рис.3.2. Распределение доходов населения РФ, 2013г., % (Росстат)

Таким образом, разграничение по такому критерию будет не совсем корректным.

Наиболее приемлемым критерием является относительная величина, позволяющая отразить социальное неравенство в нужном аспекте - доля ипотечных платежей в доходе. Точкой отсчета в данном случае будут средней показатель за 2013 год (см. табл.3.1).

Разброс данного показателя незначителен, поэтому выделим следующие категории заемщиков:

Высокая категория: доля платежей составляет 10-20% от дохода.

Средняя категория: 30-45%.

Низкая категория: свыше 45% от дохода.

Таблица 3.1.

Средняя доля ипотечных платежей в доходе по регионам, 2013, % (Росстат)

.1 Средняя категория заемщиков

Для расчетов возьмем ставку, предлагаемую Сбербанком, поскольку данный является лидером по объемам ипотечного кредитования за 2013 год (см. табл. 3.2).

Пусть исходная ставка составляет 12% годовых, а сумма кредита - 2 000 000 рублей.

Таблица 3.2.

Банки-лидеры по объемам ипотечного кредитования в России, 2013г., руб, %

Предположим, заемщик при получении кредита решает приобрести 2 ипотечных пойнта, таким образом, снизив свою ставку до 11,5% и заплатив банку 40 000 рублей. Данная сумма включается в тело кредита. В первую очередь произведем расчеты для аннуитетных платежей, наиболее популярных в практике российских банков.

При ставке 12% (то есть, без покупки ипотечных пойнтов) ежемесячных платеж заемщика составит 24 003 рубля. При покупке же пойнтов данная сумма снизится до 23 830 рублей. Таким образом, экономия в ежемесячных платежах заемщика составит сумма в 172 рубля. Однако даже через 15 лет изначальные вложения в покупку ипотечных пойнтов не окупятся. Более того, заемщик понесет убытки в размере 9 000, без учета фактора обесценения денег. Если заемщик решит снизить свою процентную ставку на 1 процентный пункт, то есть, приобрести 4 ипотечных пойнтов размер ссуды вырастет на 80 000 рублей. Во-первых, такой вариант развития событий маловероятен для заемщика со средним доходом, во-вторых, покупка даже 4 -х пойнтов принесет заемщику убытки в размере 500- рублей по окончании срока кредитования.

Теперь рассмотрим случай, если заемщик рассматривает дифференцированный ежемесячный платеж. В данной ситуации приобретение двух пойнтов практически разорит заемщика. В первую очередь это связано с особенностями структуры дифференцированных выплат, которая в первые месяцы подразумевает выплаты, идущие в счет погашения процентов по кредиту. Таким образом, экономия в ежемесячных платежах от покупки ипотечных пойнтов с течением времени превращается в отрицательную величину (рис.3.2).

Рис.3.2. Динамика экономии в ежемесячных платежах при дифференцированной схеме, руб.

Лишь в течение 92 месяцев заемщик может сэкономить 10 тыс. рублей, что не покроет его изначальных расходов. По окончанию срока кредитования убыток заемщика составит 41 тыс. рублей.

Следовательно, можно сделать вывод о том, что покупка пойнтов для заемщика со средним доходом в рублях не выгодна, так как процентная ставка настолько велика, что 1 процента пункта недостаточно, чтобы повысить благосостояние заемщика. С учетов того факта, что средний срок досрочного погашения заемщика составляет 3-4 года, покупка ипотечных пойнтов принесет ему значительные убытки.

Однако российские банки предлагают заемщику ипотечный кредит не только в рублях, но и валюте. Ставка по валютному кредиту значительно ниже рублевой (см. рис. 3.3), что может сделать покупку ипотечных пойнтов прибыльной.

Рис.3.3. Средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в иностранной валюте, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, 2007-2013 г.г., %

Предположим, заемщик берет в ипотеку все те же 2 млн. рублей, но в долларах. По курсу на 21.05.2014 - 34,60 рублей за 1 доллар. Тогда размер ссуды составит 57 703$. В апреле 2014 года средневзвешенная процентная ставка по валютным кредитам составила 9%.

Если заемщик выбирает аннуитетные платежи без покупки пойнтов, его ежемесячные выплаты составят 585$. На покупку двух ипотечных пойнтов он потратит 1 154$, тогда сумма его ежемесячных платежей снизится на 5,6$. В итоге, заемщик все равно потерпит убытки в размере 148$. Данная сумма меньше той, которую бы потерял заемщик при рублевом кредите и прочих равных условиях.

Таким образом, можно сделать вывод, что чем ниже ставка по ипотеке, тем выгоднее покупка ипотечных пойнтов при одинаковом снижении ставок по кредиту. В случае дифференцированных платежей убыток заемщика составит значительно большую сумму, чем при аннуитетных, поэтому рассматривать такой вариант подробно не имеет смысла.

Помимо включения стоимости пойнтов в тело кредита заемщик может заплатить за них из собственного кармана. Здесь ситуация приобретает иной характер.

Пусть при тех же условиях заемщик выплачивает стоимость пойнтов из собственных сбережений. Тогда в случае с рублевым кредитом его аннуитетный платеж составит 23 363 рубля, а экономия возрастет до 640 рублей. Через 15 лет его чистая прибыль составит 75 521 рубль.

Точка окупаемости наступит через 5,5 лет. То есть, через 5,5 лет заемщик сможет без убытка для себя погасить досрочно ипотечный кредит (см. рис.3.4). С учетом инфляции ежемесячные платежи с течением времени значительно сокращаются в расходах заемщика, следовательно, через в течение 5,5 лет благосостояние заемщика скорее улучшится, нежели останется неизменным.

Рис.3.4. Эффективность пойнтов в зависимости от способа их приобретения при аннуитетных платежах, руб.

Кардинально меняется ситуация и при дифференцированном подходе (рис.3.5). Во-первых, экономия всегда положительна, хотя с течением времени стремится к нулю (см. рис.3.6). Более того, точка безубыточности наступает на 4 месяца раньше, чем при аннуитетных платежах.

Рис.3.5.

Рис.3.6. Динамика экономии в дифференцированных ежемесячных платежах, $

Эффективность пойнтов в зависимости от способа их приобретения при дифференцированных платежах, руб.

Таким образом, дифференцированные платежи выгоднее аннуитетных, а величина выгоды составляет сумму процентов при аннуитете, выплаченных за эти дополнительные 4 месяца - 30 547 рублей.

Если же заемщик решит воспользоваться валютной ипотекой, то точка безубыточности наступит через 68 месяцев, чуть позже чем, если бы он взял аналогичный кредит в рублях.

При дифференцированных платежах в долларах, заемщик сможет досрочно погасить кредит уже через 57 месяцев. Таким образом, последний вариант является наиболее выгодным для заемщика.

Однако на пути заемщика может возникнуть ряд проблем. Первая заключается в том, что в нестабильной экономической ситуации на рынке России, заемщик со средним стремится расплатиться по своим долгам как можно скорее. Таким образом, даже несмотря не то, что при определенных условиях покупка пойнтов может окупиться через небольшой срок, ограничение может негативно восприниматься заемщиком.

Рис3.7. Доля кредитов в валюте накопленным итогом с начала года, 2007-2013, % (АИЖК)

Вторая трудность связана с непопулярностью валютных кредитов в России (см. рис.3.7).

Очевидным является тот факт, что валютной ипотеке присуща высокая степень валютного риска, а именно скачки кросс-курсов. Особенно сильно это отразилось на динамике валютной ипотеки после 2008 года.

Однако после финансового кризиса доллар резко вырос, что заставило заемщиков терпеть убытки. Тогда почти все банки предлагали возможность рефинансирования валютных кредитов в рублевые (www.banki.ru) Но в 2010 году многие крупные банки отказались от подобных программ. В итоге по сравнению с 2008 годом в 2011 ипотечное кредитование в валюте сократилось почти на 90% (с 103 млрд. руб. до 12,2 млрд. руб). Таким образом, необходимо принятие мер, способствующих повышению привлекательности валютных кредитов среди заемщиков.

К тому же, на данный момент при наличие ипотечных продуктов, лишь немногие банки предлагают дифференцированный платеж, который для некоторой категории заемщиков при определённых условиях может наиболее выгодным. Более того, вероятность одобрения ипотеки с таким платежом значительно ниже, чем ипотеки с аннуитетным расчетом, поскольку в первые месяцы выплаты ежемесячные платежи настолько велики, что в целях страхования от риска дефолта банки вынуждены предъявлять повышенные требования к платежеспособности заемщика. Именно поэтому имеет смысл рассмотреть категорию заемщиков, чьи доходы выше среднего.

.2 Высокая категория заемщиков

Предположим, что заемщик теперь имеет возможность взять ссуду в 8 млн. рублей. Ставка остается на прежнем уровне - 12%. Заемщик решает купить два пойнта.

В случае, если заемщик включает стоимость пойнтов в тело кредита при аннуитетных платежах его экономия составит 689 рублей и через 15 лет заемщик потерпит убытки в размере 35 тыс. рублей. Дифференцированный платежи также принесут существенно ухудшат благосостояние заемщика. Валютный кредит также не изменит ситуации.

Такие результаты вполне логичны, так как стоимость пойнтов представляет собой проценты от самой ссуды, следовательно, с ростом суммы ипотеки, цена пойнта также увеличивается (см. рис.3.8).

Рис.3.8. Экономия за счет пойнтов в зависимости от суммы кредита, руб

Если заемщик с высоким доходом решит оплатить пойнты из своего кармана, то через 5 лет и 3 месяца его затраты окупятся при аннуитетном расчете. Однако стоит отметить, что, так как предполагается, что заемщик с высоким доходом уверен в завтрашнем дне, возможно, что он не захочет гасить кредит досрочно, а решит подзаработать. Допустим, будет сдавать квартиру для выплаты ежемесячных платежей. Через 15 лет его чистая прибыль за счет ипотечных пойнтов составит 433 тыс. рублей, без учета инфляции. Такая ситуация будет еще более выгодной для банка, риск досрочного погашения которого минимизируется.

Если заемщик же заемщик ориентирован на скорейшую расплату с банком, то ему больше подойдет дифференцированная схема. Точка окупаемости наступит через 57 месяцев, тем самым, он сможет сэкономить на выплате процентов за 5 месяцев, величина которых достаточно велика.

Однако, по окончанию срока кредитования его выигрыш будет меньше на 100 тыс. рублей в сравнении с аннуитетной схемой. Далее рассмотрим вариант с валютным кредитом.

По курсу 34,6 рублей за доллар, его сумма составит 231214$ по прежней ставке 9%. Поскольку предыдущие расчеты показали, что включение стоимости пойнтов (4 624$) в тело кредита вообще не выгодно, такой случай рассматривать не будем.

При аннуитетных платежах пойнты начнут приносить прибыль через 68 месяцев, при предположении о стабильном курсе доллара. Через 15 лет прибыль составит 7640$.

Дифференцированные платежи позволят заемщику расплатиться по долгам ровно через пять лет, то есть на 8 месяцев раньше, чем при аннуитетных. Однако итоговая сумма будет значительно меньше - 4000 $.

Стоит отметить, что помимо более высокой суммы, взятой в кредит заемщик с высоким доходом может купить больше пойнтов. Рассмотрим такой вариант. Пусть заемщик решил приобрести 4 пойнта, все предыдущие условия сохраняются, тогда он заплатит за них 320 тыс. рублей, а ставка снизится уже до 11% при рублевом кредите и до 8% при валютном.Если кредит взят в рублях по аннуитетной схеме, то точка безубыточности наступит лишь через 6 лет и 2 месяца. При дифференцированной схеме данны срок сократится до 5,5 лет. Однако в случае аннуитеных платежей заемщик выиграет значительно большую сумму по истечению всего срока кредитования при покупки 4 -х пойнтов - 560 тыс.рублей. Подобные выводы не распространяются на дифференцированную схему платежей.

При валютном аннуитетном кредите точка окупаемости наступит через 6 и 5 месяцев, при дифференцированном через 5 лет и 7 месяцев.

.3 Низкая категория заемщиков

Анализ влияния ипотечных пойнтов на данную категорию заемщиков довольно тривиален. Во-первых, предполагается, то ситуации с возможностью оплаты стоимости пойнтов за счет собственных сбережений в принципе не существует, поскольку заемщик и так тратит все свои сбережения на приобретение квартиры и существование. Во-вторых, кредитные возможности такого заемщика сильно ограничены, так как в зависимости от размера его доходу устанавливается максимальная сумма ссуды доступная для него. Формула расчет выглядит так:

где:

К - максимальная возможная сумма

П - максимальный ежемесячный платеж

М - количество месяцев

% - величина процентной ставки, разделенная на 100

С - срок кредитования (лет)

В свою очередь максимальный платеж рассчитывается, как величина чистого дохода заемщика, умноженная на коэффициент, устанавливаемый самим банком.

Под доходом подразумеваются все денежные средства, поступающие распоряжение заемщика, например:

Доход по дополнительному месту работы;

Пенсия;

Стипендия;

Дивиденды по размещенным акциям;

Доход по вкладам;

Доход от сдачи недвижимости в аренду и т.д.

При небольшой ипотечной ссуде выгода от ипотечных пойнтов практически сводится к нулю, а сели еще рассматривать исключительно вариант с включением покупки в тело кредита, то приносит значительные убытки.

На основании полученных результатов можно сделать следующие основные выводы. В первую очередь, необходимо отметить, что покупка пойнтов при любой схеме платежей для любой категории заемщиков может осуществляться только за счет собственных средств заемщика, иначе такое приобретение приносит значительные убытки. Во-вторых, необходимо уделить должное внимание схемам ежемесячных платежей, так как в зависимости от условий эффективность ипотечных пойнтов может быть различна (см. рис.3.9).

При аннуитетных платежах итоговая переплата п процентам будет значительно выше, по сравнению с дифференцированными, также как и экономия за счет приобретения ипотечных пойнтов. Более того, срок окупаемости затрат наступает раньше при дифференцированной схеме (см. таблицу 3.3).

Рис.3.9. Влияние пойнтов в зависимости от схемы платежей, руб.

Сводная таблица эффективности ипотечных пойнтов

Соответственно, в зависимости от целей заемщик может выбрать для себя вариант, максимизирующий его благосостояние.

Если заемщик относится в категории с высоким доходом и рассматривает приобретение недвижимости как источник дохода, наиболее подходящими для него буду аннуитетные платежи.

Стоит отметить, что категория с низким уровнем дохода в принципе исключается из исследования, поскольку, предполагается, что данная категория существенно ограничена в сумме кредита и не имеет средств для приобретения пойнтов за счет собственных сбережений (в ином случае, их покупка невыгодна).

Соответственно, в зависимости от целей заемщик может выбрать для себя вариант, максимизирующий его благосостояние.

Предполагается, что наиболее подходящей категорией заемщиков выступает категория с высокими доходами. Во-первых, такой заемщик имеет возможность получить более высокую сумму в кредит. Во-вторых, он является более привлекательным для банка, так как может быть ориентирован не только на скорейшее досрочное погашения ссуды, что существенно минимизирует банковские риски. В-третьих, заемщик, чей доход превышает среднестатистический, имеет большую свободу выбора, например, при выборе схемы платежей: требования к платежеспособности заемщика при дифференцированных платежах значительно выше, чем при аннуитетной схеме. К тому же заемщик с высоким доходом может приобрести большее количество пойнтов, однако стоит помнить о том, что это не всегда выгодно: при сравнительно небольшой сумме выигрыш от покупки более, чем двух пойнтов снижается, за счет высоких изначальных затрат. Срок окупаемости и выигрыш заемщика, выплачивающего ипотеку в валюте, примерно идентичны показателям рублевого кредита при прочих равных условиях.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Реформирование ипотечного кредитования в России является одним из важнейших направлений государственной политики страны, поскольку, на фоне сложившейся ситуации труднодоступности жилья, ипотека является, пожалуй, самым приемлемым способом его приобретения. Результаты произведенного исследования демонстрируют, что классические инструменты повышения доступности ипотеки для граждан не всегда характеризуются максимальной эффективностью, поскольку приводят к нарушению интересов сторон либо банка, либо заемщика. Альтернативным способом регулирования конфликта могут выступать ипотечные пойнты, широко применяемые в банковской практике США. С одной стороны, пойнты снижают ипотечную ставку, повышая тем самым привлекательность для заемщика, с другой стороны значительно минимизируют риск досрочного погашения для банка. Проведенный анализ показывает, что внедрение такого инструмента в практику российских банков является возможным, так как может положительно сказаться на благосостоянии заемщика, практически не изменяя рентабельность банка, поскольку средний срок окупаемости пойнтов составляет 5 лет. Более того, для заемщиков ориентированных на получение прибыли от приобретенной квартиры, покупка ипотечных пойнтов существенно увеличит выигрыш заемщика. Стоит также отметить, что эффективность пойнтов варьируется в зависимости от валюты кредитования, схемы расчетов платежей, а также способа их приобретения.

Однако осложнить применение ипотечных пойнтов в России могут несколько факторов. Первый их них это высокие процентный ставки. В отличие от ипотечного кредитования в США, где снижение ставки, установившейся на уровне 5%, на 0,25 процентных пункта приводит с реальной экономии, в России такое снижение гораздо менее существенно. Кредитование в валюте, где ставка ниже рублевых кредитов, крайне непопулярна на сегодняшний день и требует мер, направленных на повышение ее привлекательности.

Нестабильность экономики также может выступить противовесом ипотечным пойнтам из-за неуверенности заемщика даже в ближайшем будущем. Условная обязанность выплачивать ипотеку в течение установленного срока, иначе вложения в пойнты будут напрасными, может заставить его отказаться от такой покупки. Сегодня заемщики с доходом выше среднего могут стать основной категорией покупателей пойнтов. Однако в России основная масса населения принадлежит к средней категории, таким образом, отдача от внедрения пойнтов может быть существенно снижена. Также многие банки предлагают лишь аннуитетный способ расчета ежемесячных платежей, что может существенно затормозить распространение ипотечных пойнтов в России.

Таким образом, ипотечные пойнты могут выступить в роли стабилизатора конфликта между банком и заемщиком и, соответственно, положительно сказаться на развитии ипотечного кредитования в России. Однако анализ показывает, что достижение такой ситуации будет затруднено без вмешательства государства и реформирования банковской системы в целом.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ) (принят ГД ФС РФ 22.12.2004 г.) (ред. от 31.12.2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. 26.12. № 52 (ч. II). Ст. 5602.

Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ (ред. от 29.12.2004 г.) «Об ипотечных ценных бумагах» (принят ГД ФС РФ 14.10.2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. 17.11. № 46 (ч. 2). Ст. 4448. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997 г.) (с изм. и доп. от 01.04.2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. 20.07. № 29. Ст. 3400.

Постановление Правительства Российской Федерации от 13 мая 2006 г. № 285 «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. 22.05. № 21. Ст. 2262.

Постановление Правительства РФ от 21 марта 2006 г. № 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы „Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством“ федеральной целевой программы „Жилище“ на 2002-2010 годы» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. 27.03. № 13. Ст. 1405.

Белоусов А. Л. Формирование законодательства в сфере деятельности по взысканию просроченной задолженности // Финансы и кредит. 2012. № 7. С. 72 - 75

Бельских И. Е. Специфика методики имиджевого продвижения депозитных продуктов для населения на региональных финансовых рынках России // Финансы и кредит. 2008. № 12. С. 44 - 50

Гимазетдинова Э.Я. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях / Э.Я. Гимазетдинова, И.А. Владимиров // Актуальные вопросы экономики и управления: материалы междунар. заоч. науч. конф. (г. Москва, апрель 2011 г.).Т. I. М.: РИОР, 2011. С. 57 - 59.

Голоманчук Э. В. Ипотека как способ решения жилищной проблемы в Российской Федерации // Труды Института системного анализа РАН. 2006. Т. 24. С. 85 - 91.

Горюшкин А.А. Оценка эффективности влияния государственных мер на доступность жилья населению // Вестник Новосибирского государственного экономического университета. 2013. Т.13. №4. С. 140 - 147.

Казакова Е.Б. Проблемы ипотечного кредитования // Российская юстиция. 2010. № 5. C. 52 - 53.

Дронкин М.А. Велиева И.М., Самиев П.В. Ипотечное кредитование в России в 2010 году: как разморозить рынок? // Рейтинговое агенство "Эксперт Ра. 2010.

Ивашков А.О. Анализ и оценка ипотечного потенциала как основа для развития ипотечного жилищного кредитования в регионах // Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд. 2010. №2. С.109 - 118.

Котляров И. Д. Коллекторская деятельность в Российской Федерации: критический анализ // Управление корпоративными финансами. 2012. № 4. С. 204 - 210

Котляров И. Д. Особенности маркетинга кредитных продуктов // Государственный университет Минфина Россия. Финансовый журнал. - 2012. - № 2. - С. 81-88.

Кулешова Л.В. Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы в России // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2012. № 79. С. 540-549.

Лазарова Л.Б. Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России: Дис.докт. экон. наук. Санкт-Петербург, 2007. С. 34

Лепехин И.А. Понятие, особенности и виды ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Бизнес в законе. 2009. №2. С. 183 - 185.

Моисеев А. К. Рынок ипотеки в странах Центральнй и Восточной Европы: Уроки для России // Научные труды: Институт Народнохозяйственного Прогнозирования РАН. 2009. Т. 6. С. 165-191.

Мухамедгалиева О. Анализ рынка ипотечного кредитования в России // Кисловодский институт экономики и права. 2011. № 26. С. 139 - 147.

Петрухина Е. А. Формирование рынка арендной недвижимости как вариант решения жи-лищной проблемы // Известия высших учебных заведений. Серия: Экономика, финансы и управление производством. 2013. № 1. С. 86 - 93.

Прибыткова И.Н. Коротаева Н.В. Обзор рынка ипотечного кредитования в России // Социально-экономические явления и процессы. 2013. Т. 2. №48. С. 90 - 95.

Савинова В.А. ипотечный кредит в системе финансово - кредитных отношений //Вестник Самарского государственного экономического университета. 2012. Т.8. № 94. С.82 - 87.

Симбарская А.И. Ипотечные пойнты как инструмент снижения стоимости ипотечного кредита // Вестник Новосибирского государственного экономического университета. 2013. № 3. С. 67 - 74.

Смирнов И.Е. Жилищная ипотека в России сегодня и завтра // Банковский ритейл. 2006. №1. С. 38.

Тихонов А.А. Влияние экономического кризиса на ипотечное кредитование // Аудит и финансовый анализ. 2009. №4. C.1 - 4

Федорович В.О. Конципко Н.В. Аналитический обзор своременной системы ипотечного кредитования в России // Национальный исследовательский Томский государственный университет, 2012. Т. 4. №8. С. 22 - 25.

Феймен А. Риск досрочного погашения кредита и его влияние на результаты работы банка / А. Феймен, Т. Хе Линг // Управление финансовыми рисками. 2012. № 4. С. 298 - 310

Чепенко Е.В. 10 лет ипотеке в России: История, состояние Перспективы/ Имущественные отношения в РФ/ Международная академия оценки и консалтинга/ №12. 2008 год. С.10 - 31

Шанавазова М.С./ Теоретические аспекты исследования жилищного кредитования// Полиматический сетевой электронный научный журнал кубанского госаграрного университета/ 2012. № 76. С. 983 - 991

Шаккум М.Л. Проблемы ипотечного кредитования в России - недвижимость и инвестиции // Правовое регулирование. 2006. №3 С. 15.

Якушев А.М. Некоторые аспекты ипотечного кредитования и лизинга // Бизнес в законе. 2009. №5. С. 267 - 269.

Аналитиеческий центр компании ООО "Русипотека - [Отчет] - Рынок ипотечного кредитования и социально-экономические показатели в России (2005-2012) - Москва :2012.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию АИЖК URL: http://www.ahml.ru/ (дата обращения: 25.04.2014).

Банковский проект URL: http://www.bankirsha.com (дата обращения: 25.04.2014).

Индикаторы рынка недвижимости URL: http://www.irn.ru/ (дата обращения: 25.04.2014).