Составление паспорта
Исходными материалами послужили учебники, учебные пособия, журналы по исследуемой тематике, а также нормативные акты, конституция, кодексы.
паспорт недвижимость домовладение квартира
1. Паспортизация однотипного объекта недвижимости
.1 Понятие, сущность, принципы и методы паспортизации
Паспортизация, представляет собой информационно-правовую систему сбора, накопления, хранения и доведения до потребителей сведений о состоянии, использовании и ценности объекта и проводится в соответствии со статьями 23, 24 и 20 Конституции Российской Федерации, законами Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики Российской Федерации», «О защите прав потребителей» и другими нормативными актами.
Так же паспортная информация включает сведения о состоянии, потребительских свойствах и технических характеристиках жилого помещения, включаемые в паспорт.
Органы государственной власти, юридические и физические лица, предоставляющие паспортную информацию изготовителям паспорта на жилое помещение, называются поставщиками паспортной информации, а органы государственной власти, юридические лица, изготавливающие и формирующие паспорт на жилое помещение на основании паспортной информации - изготовителями паспорта.
Согласно документу технический паспорт на квартиру должен содержать «объемно-планировочные параметры жилых помещений (квартир), характеристики конструкций и инженерно-технических систем, условия их безопасной эксплуатации, общие сведения о конструкциях, системах, технических и вспомогательных помещениях жилого дома, основные санитарно-гигиенические и экологические нормативы, иные сведения, необходимые для эксплуатации жилого помещения (квартиры)». Ответственность за оформление технических паспортов во вновь построенных домах лежит на инвесторах, заказчиках и застройщиках. Они передают эти документы управляющей жилищной организации. Владельцы квартир могут бесплатно получить их там. Технический паспорт на квартиру находится на постоянном хранении у собственника, нанимателя или арендатора жилого помещения. В случае утери или повреждения новый технический паспорт выдается (по желанию) уполномоченным органом исполнительной власти города или организацией, уполномоченной данным органом. В домах старой постройки изготовление и получение технического паспорта на жилое помещение (квартиру) для собственников, нанимателей или арендаторов - дело добровольное.
Технический паспорт жилого помещения (квартиры) оформляется в виде брошюры формата А5. Его обложка выполняется на специальной глянцевой бумаге белого цвета. На левой стороне лицевой стороны обложки - вертикальная полоса красного цвета шириной 35 мм, в верхней части которой изображен герб. В средней части обложки надпись: «Технический паспорт жилого помещения (квартиры)». Технический паспорт состоит из трех разделов. Для жилых помещений в домах новой застройки заполняются все три раздела, а для домов старой застройки - только первый раздел под названием «Сведения государственного технического учета». В нем указывается вся официальная информация о доме и конкретном жилом помещении, включая адресные данные с наименованием административного округа, района города, данные адресного реестра БТИ, этаж и номер подъезда жилого дома, год его постройки и степень физического износа. Приводятся адресный и поэтажный планы жилого дома, экспликация квартиры и ее инвентаризационная стоимость. Здесь же указываются код здания по данным БТИ и все инвентарные и кадастровые номера. Второй раздел технического паспорта жилого помещения (квартиры) - «Сведения о потребительских свойствах, технических характеристиках и условиях эксплуатации». В нем содержится общая информация о конструкциях и системах жилого дома, технических и вспомогательных общедомовых помещениях, технологическом оборудовании, а также общая характеристика квартиры, сведения об инженерных сетях и коммуникациях и другая техническая информация. В третьем разделе под заголовком «Справочная информация» собраны различные полезные сведения об инвесторе (застройщике), проектной и строительной организации - генподрядчике, изготовителе технического паспорта жилого помещения (квартиры) и его разделов, обязанностях управляющих, строительных и ремонтно-строительных организаций, а также информация о правах, обязанностях и ответственности собственников, нанимателей и арендаторов при эксплуатации квартиры.
.2 Анализ рынка недвижимости
Администрация города Екатеринбурга подвела итоги развития строительной сферы в 2013 году.
Доходы в бюджет Екатеринбурга с использования муниципальных земель, благодаря успешному проведению мероприятий по начислению, контролю за поступлением и взысканию земельных платежей, с начала 2012 года составили 3,965 миллиарда рублей.
Самую большую долю доходов, составил земельный налог - 1,838 миллиарда рублей. Сборы за арендную плату также превысили миллиард и составили 1,219 миллиарда рублей.
Земельные участки, переданные горожанам на конкурсной основе, пополнили муниципальную казну на 412 миллионов рублей. Аукционы принесли в городской бюджет дополнительно 496 миллионов рублей.
В результате действия всех отягощающих факторов темпы строительства жилья в столице Урала снизились. Но даже в этих условиях городским властям удалось мотивировать застройщиков продолжать строительство. Так, за 12 месяцев прошлого года в столице Урала введено около 870 тысяч квадратных метров жилых помещений, что составляет около половины введенного жилья по всей Свердловской области.
Представители экспертного сообщества зафиксировали новые тенденции на рынке Екатеринбурга. Речь идет о сокращении площадей, выставленных и проданных под застройку и развитие застроенной территории. Отрицательная динамика начала фиксироваться после изменения порядка управления неразграниченными землями в муниципальном образовании «город Екатеринбург». Так, если в 2012 году под многоквартирную, малоэтажную застройку и развитие застроенной территории на торги было выставлено 88,473 гектара земли, то в 2013 году этот показатель снизился до 55,168 гектара (минус 37,65%).
С 30,055 до 19,67 гектара (на 34,56%) сократился общий размер площадей, выставленных под многоквартирную застройку. В результате если 2012 году для строительства многоквартирников было продано 30,055 гектара земли, то в текущем году этот показатель снизился до 19,056 гектара (минус 36,6%). Аналогичная картина наблюдается и в отношении земель, проданных под развитие застроенной территории: их суммарная площадь сократилась с 49,84 гектара в 2012 году до 35,498 гектара в 2013-м (минус 28,78%). Стоит отметить, что с начала 2013 года и до изменения порядка управления неразграниченными землями Администрация города Екатеринбурга выставила на торги и продала под развитие застроенной территории 35,498 гектара земли, в то время как для МУГИСО с мая 2013 года по текущий момент этот показатель остается равным нулю.
Кроме того, в городе введено более миллиона квадратных метров нежилых помещений.
.3 Нормативное регулирование паспортизации жилого фонда
Необходимость разработки и повсеместного введения технических паспортов жилых помещений определена Жилищным кодексом РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям)». Исходя из требований ЖК, разработаны и приняты территориальные законодательные акты, регламентирующие этот процесс.
Жилые помещения являются недвижимым имуществом. Статья 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Одним из требований, предъявляемых к жилому помещению, является пригодность для постоянного проживания, т.е. жилое помещение должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания.
Необходимой характеристикой жилого помещения является его функциональное назначение - жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Согласно Постановлению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения вследствие ухудшения уровня надежности здания, а также в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень - аварийность), наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей. Несоблюдение строительных норм при застройке близлежащей к дому территории может служить основанием признания жилья непригодным для проживания.
Критерии отнесения жилых домов, жилых помещений к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой: федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
.4 Этапы и порядок паспортизации
Паспортизация квартир осуществляется поэтапно в следующей последовательности:
)разработка альбома паспортной информации на основе проектной и рабочей документации;
)инженерно-техническое обследование помещений, конструктивных элементов и систем квартир на соответствие выполненных строительно-монтажных работ данным, указанным в альбоме паспортной информации;
)разработка паспорта квартиры (паспортной информации): обработка результатов, формирование и комплектование информации на основе компьютерных программ;
)оформление и выпуск паспортов.
Порядок паспортизации объектов жилищного фонда предусматривает:
- утверждение графика проведения паспортизации жилищного фонда города;
утверждение макетов паспортов на квартиру, жилое здание, жилищный фонд города (округа, района, ведомства);
утверждение плана мероприятий по реализации Программы;
организацию Центра паспортизации жилья;
разработку программного обеспечения и формирования базы данных Центра паспортизации жилья;
согласование источников финансирования работ, связанных с паспортизацией жилищного фонда;
привлечение структур для выполнения работ по паспортизации жилья;
возложение ответственности за выполнение работ по реализации Программы в части паспортизации жилых зданий и квартир на БТИ;
предоставление организациями, проектирующими жилые объекты, заказчикам раздела по технической эксплуатации проектируемых для строительства, реконструкции и капитального ремонта жилых зданий;
осуществление приемки законченных строительством жилых домов при наличии паспорта на жилое здание и разделов по технической эксплуатации, включаемых в паспорта квартир.
В процессе паспортизации квартир разрабатываются два вида информационно-технических документов:
1)альбом паспортной информации, являющийся обязательным технологическим этапом, обеспечивающим полную информацию об архитектурно-планировочных, конструктивных, технических, экологических параметрах, правилах пользования, требованиях и условиях безопасной эксплуатации всех квартир жилого дома на основе проектной и рабочей документации и в соответствии с требованиями Закона РФ «О защите прав потребителей»;
)комплект паспортов квартир, разработанных на основе альбома паспортной информации и сформированных в процессе инженерно-технического обследования каждой квартиры в период возведения жилого дома.
Объем обязательных и справочно-информационных материалов, включаемых в паспорта, должен способствовать сохранности жилищного фонда.
В целом формирование структуры и объема паспортной информации должно обеспечивать принцип необходимости и достаточности, т.е. минимум информации по визуально доступным элементам жилых помещений и максимум информации по визуально недоступным конструктивным элементам и элементам инженерно-технического назначения, неправильная эксплуатация которых может нанести вред здоровью или имуществу пользователя жилого помещения или пользователей других помещений в многоквартирном доме.
Порядок разработки альбомов паспортной информации заключается в следующем.
Получение заявки от заказчика, включающей следующие данные:
)строительный адрес объекта;
)классификация проекта (типовой или индивидуальный);
)количество и типы секций;
)этажность по типам секций;
)количество квартир по секциям;
)общая площадь квартир;
)назначение помещений 1-го этажа (жилой или нежилой);
)реквизиты заказчика.
Заключение договора:
)предварительные переговоры;
)подготовка и согласование договора;
)подписание договора;
)учетная регистрация договора.
Исполнитель для начала работ запрашивает у заказчика следующие данные:
)лист привязки;
)схему компоновки секции дома (ситуационный план с расположением ЦТП и т.п. сооружений);
)план первого этажа;
)план последнего этажа (если в наименовании проекта указано, что дом «с понижением этажности»).
На основе нормативно-технических разделов из базы данных проводится:
)ознакомление у заказчика со сроками начала производства строительно-монтажных работ (с 1-го этажа) и изменениями в рабочей документации, внесенными привязчиком, и дополнениями, влияющими на содержание паспортной информации;
)выборка из базового альбома необходимых модификаций квартир, формирование поэтажных планировок, маркировка квартир, корректировка планов, схем расположения электросетей и конструкций квартиры с учетом отмеченных выше изменений и дополнений, деталировочных чертежей, нетиповые решения для определенных квартир, в том числе схемы канальной разводки для серии КОПЭ;
)определение состава и параметров помещений и составление других поясняющих материалов;
)составление общих данных по дому в табличной форме;
)разработка рекомендаций по технике безопасности при выполнении отверстий в ограждающих конструкциях с замоноличенной электропроводкой;
)корректировка или дополнения описания инженерно-технических систем квартир, деревянных конструкций, путей эвакуации при пожаре для каждого типа квартиры на основе проектных решений с учетом особенностей, присущих определенным группам модификаций квартир, а также по дому в целом;
)подготовка и компоновка графических и описательных материалов на компьютере, распечатка материалов;
)формирование пакета дополнительных материалов альбома с учетом особенностей конкретного жилого дома
Выборка из альбома паспортной информации необходимых материалов для создания паспорта на квартиру.
Первичная рабочая корректировка чертежно-графических и описательных материалов в соответствии с изменениями и дополнениями рабочей документации, производимыми, как правило, до и в процессе строительства по заданию заказчика или в порядке авторского надзора.
Формирование поэтажных планировок с откорректированными чертежами квартир и (или) схемы обследования с поэтажным и посекционным распределением модификаций квартир.
При необходимости даются дополнительные сведения.
Потом происходит регистрация паспортов на квартиры и пополнение базы данных и передача паспортов заказчикам по акту с приложением реестра паспортов
2. Составление паспорта на домовладение
.1 Идентификация объекта
Наименование объекта - жилой дом. Домовладение находится по адресу: г. Екатеринбург, Сысертский район, село Митино, улица Первая Декабрьская 13.
Общая площадь дома 74 м2.
Этажность - 2
Подземных этажей нет.
Строительство завершилось в 2008 году.
На земельном участке находится баня, навес, ворота, ограждения.
Экспликация площади земельного участка:
-Площадь участка - 1050 м2
-В том числе, застроенная 140 м2
-Не застроенная 910 м2.
-Из незастроенной 100 м2 - грунт, 810 м2 - плодовый сад.
-Описание здания:
-У дома бетонный ленточный фундамент
-Стены построены из бревен 21 см,
-Перекрытия деревянные с отоплением
-Крыша из металлической черепицы по обрешетке
-Полы покрыты ламинатом по дощатому основания
-Терасса занимает 21,7 м2
-Цоколь - Бетонный
-Проемы окна -в деревянных стенах, по 1 створному и 1 глухому переплету в проеме
-Двери - филенчатые
-Отделка внутренняя -По дереву. Пропитка
-Отделка внешняя - Обшивка деревянных стен сайдингом
-Электро - освещение - есть
Стоимость домовладения в ценах текущего года 781172 руб., его кадастровая стоимость 140437, 50 руб.
.2 Составление паспорта на домовладение
Специализированное Областное Государственное Унитарное Предприятие «Областной центр недвижимости »
Филиал «Сысертское БТИ и РН»
Область, республика, край Свердловская
Район
Город (др. поселение) Митино
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ
Село Митино, улица 1-ая Декабрьская, дом № 13
Местоположение объекта учета
Инвентарный номер279/27/63-09Номер по рееструКадастровый номер660800АБВГДЕ
Паспорт составлен по состоянию на 23.02.2014
. Сведения о принадлежности
№ ппСубъект праваДокументы подтверждающие право собственностиДоля в праве1Гузеева Ксения ИгоревнаСвидетельство100
2. Экспликация площади земельного участка, (в кв.м.)
Площадь участкаНезастроенная площадьПо документамПо фактич. пользованиюВ том числеТвердые покрытияПлощадки (обор.)ГрунтПод зелеными насаждениямиЗастроен.Незастроен.ПроездатротуарапрочиедетскиеСпортив.Придомовой скверГазон с деревьямиГазоны, цветникиПлодовый сад123456789101112131410501050140910100810
. Описание зданий, строений и сооружений
Литера по плануНаименованиеФормула и площадь застройки (кв.м)/протяженность (м) по наружному обмеруХарактеристика конструктивный элементовФундаментСтеныПерекрытияКрышаПолыАОсновное строение6,96*8,11 = 56,4Бетонный ленточный М-50, до1 м, Стены 50 смИз бревен 21 смДеревянные с отоплениемИз металлической черепицы по обрешеткеЛаминат по дощатому основаниюаТерасса2,67*8,11 = 21,7ГБаня3,35*5,14 = 17,2Бетонный ленточный М-50, до1 м, стены 30 смИз бревен 25 смДеревянные с отоплениемИз кровельного оцинкованного железа по обрешеткеДощатыеГ1Навес1,65*3,35 = 5,5Кровля железная, столбы дощатые обшитые с одной стороныГ2Баня6,36*6,22 = 39,6Бетонный ленточный М-50, до1 м, стены 30 смОтсутствуютОтсутствуютОтсутствуютОтсутствуют1Ворота13,32Ограждение146,23Скважина1,0
. Назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений.
ЛитераНаименование строений и сооруженийФизический износ, %Действительная инвентаризационная стоимость в ценая 1982 г.1234АОсновное строение69564аТерраса21052ГБаня21857Г1Навес2104Г1Пол в навес216Г2Баня23171Ворота21362Ограждение220583Скважина2368
Стоимость домовладения.
Действительная инвентаризационная стоимость в ценах 1984 года 17019 руб.
Действительная инвентаризационная стоимость в ценах текущего года 781172 руб.
1.Распределение площади квартир жилого здания по числу комнат.
1 - комнатных2 - комнатных3 - комнатных4 - комнатных5 и более комнатВсегоколичествоплощадьколичествоплощадьколичествоплощадьколичествоплощадьколичествоплощадьколичествоплощадьОбщаяКвартирЖилаяОбщаяКвартирЖилаяОбщаяКвартирЖилаяОбщаяКвартирЖилаяОбщаяКвартирЖилаяОбщаяКвартирЖилая17474747469
2.Распределение площади квартик жилого здание с учетом архитектурно - планировочных особенностей.
В квартирах В помещениях коридорной системыВ общежитияхИз площади квартир расположено:В мансардных помещенияхВ цокольном этажеВ подвальных этажахКол-во жилых ПлощадьКол-во жилыхПлощадьКол-во жилыхПлощадьКол-во жилыхПлощадьКол-во жилыхПлощадьКол-во жилыхПлощадьКвартирКомнатКвартирКомнатКвартирКомнатКвартирКомнатКвартирКомнатКвартирКомнатКвартирКомнатКвартирКомнатКвартирКомнатКвартирКомнатКвартирКомнатКвартирКомнат1276
3.Благоустройство площади квартир жилого здания и не жилого строения (кв.м)
ВодопроводКанализацияОтоплениеВанны и душиБассейнСаунаГорячее водоснаб.Газовое снабжен.МусоропроводЛифтыТелефоныНапольные эл.плитыЭлектричествоОт ТЭЦОт промпредприятияОт кварт котельнойОт АГВ и дркалорифноепечноеБез колонки и горячей водыС гор. ВодойС гоз. Колонками и эл.колонкамиС дров. колонкамиЦентральноеОт колоноксетевоеБалонноеПассажирскиеГрузопассажирскиеГрузовыеНа твердом топливеНа газеНа твердом топливеНа газеНа твердом топливеНа газе1234567891011121314151617181920212223242526272800000000000000000000000000074,9
1.4.Техническое описание здания или его основной пристройки
Литера: А Число этажей: 2
№ п/пНаименование конструктивных элементовОписание конструктивных элементов1ФундаментБетонный ленточный фундамент2СтеныИз бревен 21 см,2ЦокольБетонный3ПергородкиДощатые4Перекрытие чердачноеДеревянные с отоплением5Перекрытие междуэтажноеДеревянные с отоплением 6Полы 1 этажаЛаминат подощатому основанию7Полы 2 этажаЛаминат подощатому основанию8КрышаИз металической черепицы по обрешетке9Проемы оконВ деревянных стенах, по 1 створному и 1 глухому переплету в проеме10Проемы двериФиленчатые11Отделка внутренняяПо дереву. Пропитка12Отделка внешняяОбшивка деревянных стен сайдингом13Отопление русская печь с очагом 2 шт.Отсутствует14Отопление отопительная печь 2 шт.Отсутствует15Прочие работыОтсутствует20ЭлектроосвещениеЕсть21Центральное отоплениеОтсутствует22Горячее водоснабжениеОтсутствует23ВодопроводОтсутствует24КанализацияОтсутствует25ГозаснабжениеОтсутствует26РадоификацияОтсутствует27ТелевонизацияОтсутствует
Процент износа, приведенный к 100% по формуле:(Процент износа*100%/Удельный вес): 2%
Заключение
Назначение паспортизации заключается в создании достоверной информации об объекте, включающей вопросы сбора, накопления, хранения и доведения до органов городской власти, управления жилищным хозяйством города и других пользователей, сведений о его состоянии, качественных и иных характеристиках, и ответственности за их несоблюдение правил безопасности.
Технический паспорт включает информацию с подробным описанием помещения - обязательны указания на то, из какого материала построено здание (материал внутренних перекрытий), отделка помещения (пол, стены - наличие плитки, линолеума, паркета, окраска стен и т.д.), описание лоджии (балкона) - закрытая, открытая лоджия и т. д.
Технический паспорт жилого помещения (квартиры) оформляется в виде брошюры формата А5. Его обложка выполняется на специальной глянцевой бумаге белого цвета. На левой стороне лицевой стороны обложки - вертикальная полоса красного цвета шириной 35 мм, в верхней части которой изображен герб. В средней части обложки надпись: «Технический паспорт жилого помещения (квартиры)».
Паспортизация квартир осуществляется поэтапно в следующей последовательности:
5)разработка альбома паспортной информации на основе проектной и рабочей документации;
)инженерно-техническое обследование помещений, конструктивных элементов и систем квартир на соответствие выполненных строительно-монтажных работ данным, указанным в альбоме паспортной информации;
)разработка паспорта квартиры (паспортной информации): обработка результатов, формирование и комплектование информации на основе компьютерных программ;
)оформление и выпуск паспортов.
В процессе паспортизации квартир разрабатываются два вида информационно-технических документов:
)альбом паспортной информации, являющийся обязательным технологическим этапом, обеспечивающим полную информацию об архитектурно-планировочных, конструктивных, технических, экологических параметрах, правилах пользования, требованиях и условиях безопасной эксплуатации всех квартир жилого дома на основе проектной и рабочей документации и в соответствии с требованиями Закона РФ «О защите прав потребителей»;
)комплект паспортов квартир, разработанных на основе альбома паспортной информации и сформированных в процессе инженерно-технического обследования каждой квартиры в период возведения жилого дома.
Были выполнены следующие задачи:
-Рассмотрена сущность паспортизации
-Рассмотрено нормативное регулирование.
-Идентифицирован объект домовладения
-Составлен паспорт домовладения
Список использованных источников
1Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I.- М.: Проспект, 1998. (в ред. от 06.04.2011 г.).
Земельный кодекс Российской Федерации-М.: Эксмо Город, 2009.
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». - М.: СПС КонсультантПлюс последнее обновление 26.11.2010 г.
Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (изм. от 30.04.2009 г.) - М.: СПС КонсультантПлюс последнее обновление 26.11.2010 г.
Венделин, А.Г. Признаки жилого помещения в свете положения - М.: ЮНИТИ, 2011.
Гончаров, В.В. Жилые здания - М.: МНИИПУ, 2011.
Кибанов, А.Я. Строительные материалы и технологии - М.: Дел, 2009
Болотин С.А. Инвентаризация и паспортизация недвижимости - М.: Государственный архитектурно-строительный университет, 2010.
Журнал «Недвижимость», Анализ итогов развития строительной сферы в 2013 году-М.: Недвижимость, 2013
Журнал «Екатеринбург», Недвижимость Екатеринбурга-М.: Элит, 2014
Сайт «КонсультантПлюс» - http://www.consultant.ru/