Оценка магазина г. Череповца

Оценка магазина г. Череповца

1. Вводная часть

.1      Постановка задания на оценку

Объект оценки	Здание магазина, площадью 300 м2
Череповецкий район, д. Ясная поляна	Череповецкий район, д. Ясная поляна
Имущественные права на объект оценки	Право собственности на здание
Обременения	Сведения отсутствуют
Цель оценки	Определение рыночной стоимости заявленного имущества
Предполагаемое использование результатов оценки	Отчет подготовлен в целях предоставления заказчику информации о рыночной стоимости объекта и не может быть использован в целях не обозначенных в нем.
Вид стоимости	Рыночная
Дата оценки	5 декабря 2012 года
Дата осмотра объекта оценки	5 декабря 2012 года
Дата составления отчета	15 декабря 2012 года
Срок проведения оценки	до 10-ти рабочих дней
Документы, предоставленные оценщику	Кадастровый паспорт земельного участка от 20 января 2010 года, Кадастровая выписка о земельном участке от 20 января 2010 года.

В соответствии с целью оценки, а также договором в данном отчете определяется рыночная стоимость объекта оценки.

Определение рыночной стоимости приведено в Федеральном Законе РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3 от 29.07.1998 года:

Рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В Федеральном стандарте оценки Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. N 255), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" , при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

·        одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

·        стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

·        объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

·        цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

·        платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Определения рыночной стоимости, приведенные в Федеральном законе и Стандартах оценки по смыслу полностью аналогичны.

1.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о заказчике

Заказчиком настоящего отчета является:

ФИО	Индивидуальный предприниматель Петров Михаил Васильевич
ИНН/КПП	ИНН 65874000002
Юридический адрес	Вологодская область, г. Череповец, пр. Октябрьский 5-51.
Почтовый адрес	Вологодская область, г. Череповец, пр. Октябрьский 5-51.
ОГРН	№98546278456912345
Паспорт	1904№ 213568, выдан УФМС России по Вологодской области г.Череповца

Сведения об оценщике

Оценку проводит ООО «Людмила»

Ф.И.О. оценщика	Смирнова Людмила Олеговна
Информация о членстве в саморегулируемой организации	Член НП «Саморегулируемой организации оценщиков» Свидетельство № АВ89.
Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом ПП № 7896541234
Сведения о страховании профессиональной ответственности	Полис №458967230, сроком на один год.
Стаж работы в оценочной деятельности	3 года
Фактический адрес юридического лица:	162616 Олимпийская 85
Телефон юридического лица:	(88202) 235402

1.3 Допущения и ограничения, на которых основывается оценка

Данный отчет по оценке был составлен с учетом следующих общих предположений и ограничивающих условий:

. Предполагается, что право собственности на объекты оценки оформлено правильно, объекты недвижимости свободны от любых залогов или других отягощающих условий; не предполагается никакой ответственности за правовое описание или другие юридические вопросы.

. Считается, что информация, предоставленная третьими сторонами, на которой основывается весь отчёт или его часть, достоверна, её проверка не производилась во многих случаях. Точности такой информации не гарантируется, поэтому для всех сведений указывается их источник.

. Предполагается, что все существующие федеральные, государственные и местные законы и инструкции соблюдены.

. За изменение рыночных условий ответственность не несётся, и никаких обязательств по исправлению данного отчёта с тем, чтобы отразить события или условия, которые произойдут после даты оценки, не предполагается.

. Любое распределение общей стоимости в данном отчете между составляющими элементами объектов оценки применяется только для целей использования, указанных в данном отчёте.

. Предполагается, что нет никаких спрятанных или невидимых факторов в объектах недвижимости или подпочве, которые могут повлечь за собой снижение стоимости. Не несётся никакой ответственности за наличие или необходимость обнаружения такого рода обстоятельств.

. Ни оценщики, ни любое физическое лицо, подписывающее или связанное с этим отчётом, не обязано давать показаний, связанных с данным отчётом, или выступать в суде или другом органе судопроизводства, за исключением тех случаев, когда договорённость об этом была достигнута прежде и оформлена письменным соглашением, либо по официальному вызову суда.

. Данный отчёт был составлен только для указанных целей и не должен использоваться для других каких-либо целей.

1.4 Применяемые нормативные документы и стандарты оценки

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Стандарты оценки.

Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2007 г. N 60 "О порядке опубликования федеральных стандартов оценки".

Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007.

СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки».

СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости».

СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке».

1.5 Описание объекта оценки

Объект оценки расположен в пригороде города Череповца в поселке Ясная поляна. Объект достаточно удален от центра города. В поселке в основном расположены здания производственного и торгового назначения. Так, в поселке находятся ГП пост Вологодской таможни, районное подразделение судебных приставов, районный архив, городская станция но борьбе с болезнями животных, предприятия «Сельхозтехника», ОАО «Вологдаэнерго». АО «Севзапэлектромонтаж», ГПВО «Череповецкая ЭТС», база «Ясная поляна» (склады под промышленные и продовольственные товары) с железнодорожной веткой. Жилая зона в поселке незначительная, но она в непосредственной близости к производственным зданиям и сооружениям. Степень застройки средняя. Через поселок проходит основная автомобильная дорога к промышленным предприятиям города ОАО «Северсталь». «ОАО «ФосАгро» и др.

Рис. 1. Расположение здания

1.5.1 Описание помещения

Количественные характеристики объекта оценки установлены на основании правоустанавливающих и технических документов. Техническое состояние объекта оценки исследовано на основании разъяснений заказчика, а также другой информации ставшей доступной оценщику. Кроме того, оценщик лично осмотрел объект оценки. Кадастровая стоимость установлена на основании данных федеральной службы кадастра.

Объект оценки - здание магазина, общей площадью 300 кв. м., расположенное в одноэтажном здании по адресу: г. Череповец, д. Ясная поляна. Данный район имеет среднюю коммерческую, социальную и деловую активность.

Помещения находятся в хорошем техническом состоянии. Описание технических характеристик и параметров объекта приведено в таблице 1.

Таблица 1.

Характеристика	Описание
Наименование объекта	Помещение, площадь 300 кв.м., нежилое помещение, этаж: 1
Адрес местоположения	Череповецкий район, д.Ясная поляна
Кадастровый номер	ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХ
Год постройки здания	1970
Этажность здания	одноэтажное с подвалом
Группа капитальности	1
Общая площадь, кв.м.	300
Площадь застройки (расчетное значение), кв.м.	470,00
Строительный объем (расчетное значение), куб.м.	1 258,00
Внутренняя высота помещений	2,35
Текущее использование	Торговое помещение
Фундамент	Бетонный ленточный ( трещины, незначительные сколы)
Стены, перегородки	Стены и перегородки; кирпичные (трешины, выветривание растворов из стыков, мелкие повреждения, сколы, следы протечек внутри здания отсутствуют, промерзания в зимний период нет);
Перекрытия	Чердачное- ж/б
Кровля	Рулонная (местами протечки)
Полы	Дощатые (сколы, просадка, стертости в ходовых местах, трещины)
Проемы	Оконные - двустворные, дверные- простые (ослабление конструкций, замена отдельных частей):
Отделка	Внутренняя - окраска, обшивка рейкой ( в хорошем состоянии). Вид отделки- простой.
Системы инженерного обеспечения	Отопление (ТЭЦ)-трубы стальные, водоснабжение хол. и гор. (гор. сети)-трубы стальные, канализация (в гор. сети)-трубы чугунные, электроснабжение-проводка скрытая, телефонизация-проводка открытая
Общее состояние на дату оценки	Общее состояние объекта удовлетворительное. Отделка помещений местами повреждена и загрязнена. Существенных дефектов и недостатков у конструктивных элементов здания не выявлено.
Дополнительная информация	Рядом со зданием имеются парковочные места.

1.5.2 Описание земельного участка

Рельеф участка ровный.

Геодезические изыскания и топографическая съемка местности в процессе оценки не проводились.

Земельный участок обеспечен инженерными коммуникациями: электроснабжением, водоснабжением, канализацией, теплоснабжением.

Кадастровый номер земельного участка: ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХ

Законодательно разрешенное использование земельного участка: земельный участок располагается на территории земель поселений (Череповецкий район, д. Ясная поляна). Поскольку документация на земельный участок не предоставлена, Оценщик предположил, что на момент оценки возможным разрешенным использованием земельного участка под всем зданием является эксплуатация торгового здания.

Земельный участок находится на праве собственности.

1.6 Процесс определения рыночной стоимости

В соответствии с определенной целью, особенностями оцениваемого объекта и сложившейся экономической ситуацией на рынке недвижимости был определен процесс оценки. Процесс оценки включал исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости. Процесс оценки состоял из нескольких этапов: сбор данных, обработка полученной информации, заключение и представление выводов и итогов работы.

Процедура оценки включала осмотр оцениваемого объекта, интервью с экспертами и собственниками, исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов и их сравнительный анализ, анализ доходов и расходов при ведении бизнеса на определенных сегментах рынка недвижимости, рассмотрение альтернативных вариантов использования и определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. После этого осуществлялся расчет искомой стоимости.

При оценке использованы три общепринятых подхода к определению стоимости недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа (п.5 Раздела II. Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»).

Данный подход основывается на предположении, что потенциальный покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем та, за которую возможно приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение улучшений аналогичной полезности.

Расчет производился в следующей последовательности:

определение стоимости земельного участка;

определение восстановительной стоимости улучшений;

определение величины составляющих накопленного износа: физического износа, функционального устаревания и устаревания внешней среды;

корректировка полной восстановительной стоимости на величину накопленного износа;

добавление к стоимости земельного участка рассчитанной стоимости улучшений.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (п.5 Раздела II. Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»).

Данный подход основывается на предположении, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение на рынке другой собственности, обладающей такой же полезностью.

Расчет производился в следующей последовательности:

исследование рынка, сбор информации о совершенных сделках и предложениях аналогичных объектов;

выбор ограниченного числа значимых параметров сравнения;

внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и сопоставимыми объектами;

согласование результатов и определение искомой стоимости.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки (п.5 Раздела II. Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»)

Данный метод основывается на предположении, что стоимость объекта определяется чистой текущей стоимостью будущих денежных потоков при соответствующей ставке дисконта. Для определения искомой стоимости определяется величина и структура дохода, сроки и риск его получения. Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Расчет производился в следующей последовательности:

Определение потенциального валового дохода как суммарной арендной платы, которую можно получить при полной занятости помещений;

Определение потерь от недозагрузки помещений, неуплаты арендной платы, смены арендаторов, расчет прочих доходов. Определение действительного валового дохода;

Определение операционных расходов;

Определение чистого операционного дохода;

Определение ставки дисконта, обшей нормы капитализации;

Определение чистой текущей стоимости будущих денежных потоков;

В рамках доходного подхода определение чистой текущей стоимости будущих денежных потоков может производиться с помощью прямой капитализации и анализа дисконтированного денежного потока.

Прямая капитализация - процесс пересчета определенного денежного потока за период в чистую текущую стоимость с помощью общей нормы капитализации.

Анализ дисконтированного денежного потока - процесс пересчета прогнозируемых будущих денежных потоков за расчетное число периодов в чистую текущую стоимость, при определенной ставке дисконта.

Для расчета был выбран метод прямой капитализации ввиду отсутствия необходимости капвложений в течение длительного периода времени в объект оценки и равномерности прогнозируемого потока доходов.

Согласование результатов оценки

Заключительным этапом является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов и сведение полученных стоимостных показателей к единой рыночной стоимости объекта. Согласование поводилось с учетом особенностей оцениваемого объекта и достоверности используемой информации по каждому подходу.

1.7 Общие понятия и терминология

Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.) определяют следующие обязательные к применению оценщиками подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Предпосылка данного метода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества. Согласно затратному подходу, стоимость объекта оценки определяется, как сумма восстановительной стоимости улучшений за вычетом накопленного износа и к результату добавляется стоимость земельного участка.

Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном виде, включая в них прибыль строительной организации и инвестора.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом, на момент оценки, в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит о том, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки - это календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Стоимость воспроизводства - это стоимость точной копии оцениваемого объекта, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время;

Стоимость замещения - это стоимость аналога оцениваемого объекта, имеющего идентичные функциональные и конструктивные характеристики;

Остаточная стоимость - это первоначальная стоимость или полная восстановительная стоимость за вычетом суммы накопленного износа на дату определения остаточной стоимости;

Восстановительная стоимость - это стоимость воспроизводства или стоимость замещения ранее приобретенного объекта в современных условиях с учетом происшедших изменений цен и тарифов.

Стоимость работ по ремонту (восстановлению) включает в себя трудовые и материальные затраты, прибыль, налоги, а также другие затраты и платежи. Оценивается при наступлении страховых случаев, а также при предъявлении имущественных исков;

Физический износ - снижения стоимости, связанной с частичной или полной потерей конструктивными элементами имущества и его оборудования свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, стихийных бедствий, аварий, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или отступлении от требований и нормативов.

Функциональный износ - потеря стоимости объекта оценки в результате воздействия факторов, присущих самому объекту оценки в результате развития новых технологий, изменения в дизайне, материалах, производственном процессе, приводящих к появлению избыточных эксплуатационных затрат, недостатку полезности.

Оцениваемые права. Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на недвижимое имущество. Имущество (согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 212, п. 2)) может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

В зависимости от субъекта права собственность может быть публичной и частной. Публичная собственность - может быть двух видов: государственной (собственность Российской Федерации или собственность субъекта Российской Федерации) или муниципальной, т.е. собственность органа местного самоуправления.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Безрисковая ставка доходности - ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Дисконтирование - процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

рыночный стоимость недвижимость оценка

2. Общая часть

2.1 Общие сведения о местоположении объекта

Российская Федерация, Вологодская область, город Череповец, территориальный пояс-2, климатический район-2.

Город Череповец находится на северо-западе России в Вологодской области сравнительно недалеко от крупных российских городов и портов, с которыми он связан воздушным, речным и железнодорожным транспортом. Географические координаты города 59,8 северной широты, 37,55' восточной долготы.

Площадь города составляет 120 кв. км. Население составляет 315 тыс. человек Протяженность города вдоль р. Шексны - 17 км. Площадь Череповецкого района - 7668 кв. км Населенных пунктов в районе - 554, в них проживает 47 тыс. человек.

Череповецкий район расположен в юго-западной части Вологодской области. Юго-западная часть района граничит с Ярославской областью, южная и юго-восточная - с Тверской. В районе протекают судоходные реки - Шексна, Суда, Ягорба, Южок. Продолжительность навигации - от 185 до 195 дней в году.

Череповецкий район - это территория Малой Шекснинской низменности. По устройству поверхности его можно разделить на 2 части: северную и южную. Южная часть, или Улома. более низменна и совершенно ровная; северная несколько возвышенная: она имеет ряд невысоких холмов.

Наибольшая отметка высот 299 м. Во многих местах поверхность Череповецкого района покрыта болотами. Леса преобладают сосновые, на севере района - еловые и смешанные.

Среднегодовая температура +2,6. Самый теплый месяц в году - июль, его средняя температура +17.5. Самый холодный - январь, средняя температура -13,3. Переход температуры через 0-6 апреля - весной, 30 октября - осенью.

2.2 Анализ социально-экономического положения региона, населенного пункта, в котором находиться объект оценки

В городе развита промышленность, что во многом определяет стиль деловой жизни, характерный для него. Череповец имеет все характеристики, которые позволяют отнести его к категории индустриально-развитых городов: высокий уровень производства промышленной продукции в расчете на душу населения; развитую транспортную инфраструктуру, в целом обеспечивающую работу промышленности города; достаточный уровень образования, квалификации рабочей силы. Во всех отраслях городского хозяйства в настоящее время занято 115 тысяч человек, в том числе промышленности -66 тысяч человек. Структура занятости характеризуется, прежде всего, концентрацией рабочей силы на крупных предприятиях. На четырёх крупнейших заводах трудится 46% от общего числа работающих в городе. Промышленность города представлена такими крупными предприятиями черной металлургии как ОАО «Северсталь», «Северсталь-Метиз»; химической промышленности как ОАО «Фосагро». Пищевая промышленность- Череповецким молочным комбинатом, ОАО «Пивоваренный завод», Череповецким комбинатом хлебопродуктов, Череповецким мясокомбинатом. Лесная и деревообрабатывающая промышленность-ЗАО «Череповецкий Фанеро - Мебельный Комбинат».

Также в городе Череповце в большом объеме и спектре предназначения представлены предприятия малого и среднего бизнеса.

На карте России пространство вокруг Череповца окрашено в синий цвет: город, имеющий 3 речных порта, расположен на Волго-Балтийском канале. В течение 6 месяцев навигации из Череповца грузы отправляются в порты Балтийского, Средиземного, Черного, Каспийского и Белого морей Через систему Волго-Балтийского водного пути город имеет выходы в Балтийское, Северное, Азовское и Средиземное моря.

Череповец имеет 3 речных порта: городской порт, порт ОАО «Северсталь», порт ОАО « Фосагро».

Череповецкий городской порт относиться к Северо-Западному речному пароходству, которое имеет 200 единиц самоходного флота, из них 120 единиц визированного флота (заграничный флот). Череповецкий городской порт является вторым ( после Санкт - Петербургского) портом в этом регионе по объемам грузооборота. Может производить погрузку со следующей производительностью: тарно-штучные грузы-1200 тонн в сутки, уголь-1700 тонн в сутки, металл-100 тонн в сутки; удобрения-750 тонн, включительно большегрузные контейнеры массой до 20 тонн.

В Череповце через порт прибывает с Камы-тех. соль, с Волги - ОПГС ( песчано-гравийная смесь).

Порт имеет возможность перерабатывать на своих причалах за навигацию как грузы для России, так и на экспорт.

Отправление металла, удобрений производится из портов предприятий. Промпорт ОАО « Северсталь», ОАО «Фосагро» осуществляет отгрузку через суда ОАО «Северсталь», а порт Череповца берет на себя обязанности контроля за обработкой флота.

Расстояний от Череповца до основных городов европейского бассейна:

Санкт - Петербург-845 км, Москва-491 км, Горький-634 км, Саратов-1908 км, Волгоград- 2278 км, Ростов-на-Дону-2854 км, Пермь-1984 км, Петрозаводск- 483 км, Беломорск-822 км, Казань- 1042 км.

Череповецкий железнодорожный узел относиться к Вологодскому отделению Северной железной дороги и является одним из крупнейших в России. Узел включает в себя пять станций, вагонное и локомотивное депо, другие, необходимые подразделения, обеспечивающие его нормальную работу. Череповецкий железнодорожный узел обслуживает все предприятия города, осуществляющие железнодорожные перевозки. Основными клиентами являются: ОАО «Северсталь» (90-95% всего грузооборота), ОАО «Фосагро» и строительные предприятия города. Основная часть грузов, получаемых Череповцом по железной дороге- сырье для крупнейших предприятий города, а отправляемых- их готовая продукция.

Череповец формирует пассажирские поезда в Москву( 24 вагона ежедневно), Адлер( летнее время),2-3 вагона добавляются в Череповце к поезду, следующему из Екатеринбурга. Кроме того, формируются поезда местного сообщения (Вологда) и пригородные поезда.

Расстояние от Череповца до крупных Российских городов (км): Москва-620, Петразоводск-360, Вологда-124,Мурманск-1125, Санкт-Петербург-475.

В районе города имеется аэропорт, откуда самолетом ОАО «Северсталь» совершаются регулярные рейсы в Москву, Санкт-Петербург, Сочи, Петразаводск, Хельсинги.

В городе существуют две автобусные автоколонны. Которые обеспечивает внутригородские перевозки жителей, трамвайный парк, принадлежащий ОАО «Северсталь», планируется строительство троллейбусной линии. Город располагает таксомоторным парком. Перевозкой пассажиров внутри города занимается городская и коммерческая автоколонны, а так же более 10-ти крупных перевозочных фирм.

Для гостей города особый интерес представляют Череповецкое музейное объединение, усадьба Галльских, где планируется воссоздать усадебный комплекс с присущими ему культурно-хозяйственными функциями.

Промышленность

За январь - июнь 2012 года крупными и средними предприятиями промышленного производства города отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами в действующих ценах на сумму 156 508,5 млн. рублей, что на 4,7 % меньше, чем за аналогичный период 2011 года.

Определяющую роль в экономике города играет металлургическое производство: за январь-июнь 2012 года его доля в промышленности города составила 66,2%. Крупными и средними предприятиями металлургического производства в отчетном периоде отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами в действующих ценах на сумму 103 655,9 млн. рублей или 91,2% к аналогичному периоду 2011 года.

Крупными и средними предприятиями химического производства за январь-июнь 2012 года отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами на сумму 33 342,0 млн. рублей или 105,9% к аналогичному периоду 2011 года.

Обработано древесины и произведено изделий из дерева за январь-июнь 2012 года на сумму 1 683,6 млн. рублей (118,1% к аналогичному периоду 2011 года). Объемы производства фанеры клееной увеличились на 3,7%; плит древесностружечных - на 8,3%.

Объем производства неметаллических минеральных продуктов в январе-июне 2012 года увеличился по отношению к аналогичному периоду 2011 года на 9,4% и составил 1 573,0 млн. рублей. Увеличилось производство строительного кирпича в натуральном выражении на 14,4%, конструкций и деталей сборных железобетонных - на 64,9%.

Строительство

Объем работ, выполненных крупными и средними предприятиями по виду деятельности «Строительство», за январь-июнь 2012 года составил 2 924,9 млн. рублей или 131,9% к январю-июню 2011 года в текущих ценах, 102,5% - в сопоставимых ценах (январь-июнь 2011 года - 2 217,9 млн. рублей).

Информация о вводе жилых домов представлена ниже:

Таблица 2 Ввод жилых домов

Показатель	Январь-июнь		Январь-июнь 2012 года к январю-июню  2011 года
	2011	2012	в единиц.	В %
Квадратных метров общей площади	34 442	18 005	-16 437	52,3
Индивидуальными застройщиками построено:
Квадратных метров общей площади	4 034	5 301	1 267	31,4%
Удельный вес индивидуального жилищного строительства, %	11,71	29,4	х	х

Городской бюджет

Доходная часть городского бюджета по состоянию на 1 июля 2012 года выполнена на 48,8 % к годовому плану и составила 3 375,8 млн. рублей, что на 1,2 % больше уровня аналогичного периода 2011 года (3 335,6 млн. рублей).

Финансы (за январь-май 2012 года)

Положительный финансовый результат (сальдированный) деятельности предприятий и организаций города (без субъектов малого предпринимательства) на 1 июня 2012 года сложился в сумме 20 555,4 млн. рублей или 93,4% к январю-маю 2011 года.

Доходы населения

За январь-май 2012 года средняя начисленная заработная плата работников крупных и средних предприятий города составила 32 954 рубля, по сравнению с аналогичным периодом 2011 года она выросла на 20,1 %.

В городе Череповце по состоянию на 01.06.2012 сохраняется превышение уровня заработной платы над уровнем заработной платы в Вологодской области в 1,3 раза. Динамика среднемесячной заработной платы работников крупных и средних предприятий (помесячно)

За II квартал 2012 года по социально-демографическим группам населения установлены следующие величины прожиточного минимума:

Таблица 3

Категория	Величина прожиточного минимума, руб. в месяц
	по Вологодской области	по городу Череповцу
В среднем на душу населения	6 514	6 587
Трудоспособное население	7 108	7 118
Пенсионеры	5 201	5 223
Дети	5 972	6 082

Демография, движение населения

В январе-июне 2012 года в г. Череповце родилось 1 989 детей, в то же время умерло 2 013 человек, естественная убыль составила 24 человека; в город прибыло 2 937 человек, выбыло - 2 679 человек. Миграционный прирост составил 258 человек.

Вследствие превышения миграционного прироста над естественной убылью численность населения города за январь-июнь 2012 года увеличилась на 234 человека и составила на 1 июля 2012 года 314 880 человек, а среднегодовая численность населения - 314 763 человека.

Выводы

Таким образом, в городе в январе-июне 2012 года по сравнению с аналогичным периодом 2011 года выросли показатели оборота розничной торговли, реализации платных услуг населению, доходной части городского бюджета, прибывшего и выбывшего населения, численности населения.

Уменьшились по сравнению с аналогичным периодом 2011 года показатели объема отгруженных товаров промышленного производства в действующих ценах, оборота общественного питания, построенных квадратных метров общей площади всего, снизилось количество безработных и уровень безработицы.

За январь-май 2012 года по сравнению с аналогичным периодом 2011 года выросла средняя заработная плата работников крупных и средних предприятий; наблюдается также увеличение кредиторской задолженности крупных и средних предприятий.

Снизились показатели сальдированного финансового результата и прибыли крупных и средних предприятий, смертности и миграционного прироста населения, дебиторской задолженности крупных и средних предприятий, среднесписочной численности работников крупных и средних предприятий.

 

2.3 Анализ рынка земельных участков г. Череповца

 

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

–       не разработанность нормативно-правовой базы;

–       неразвитость земельного рынка в стране

–       специфика данного объекта

На основании этих источников информации составлено представление о рынке земельных участков в отношении как первичных общих данных об объектах рынка (назначение, местоположение, характеристика объектов, предлагаемая цена), так и базовые данные о самом рынке, дифференцируемые по сегментам, районам, ценовым характеристикам, активности рынка и др.

В соответствии с Земельным кодексом все земли делятся на 7 категорий по целевому назначению:

v  земли особо охраняемых территорий;

v  земли поселений;

v  земли лесного фонда;

v  земли сельхоз назначения;

v  земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения;

v  земли водного фонда;

v  земли запаса.

В рамках каждой категории предусмотрено определенное количество видов разрешенного использования. Вид разрешенного использования должен быть у каждого земельного участка вне зависимости от того, к какой категории он относится. Для смены категории земельного участка необходимо получить разрешение главы субъекта. Разрешение на изменение вида разрешенного использования выдает орган местного самоуправления, поэтому изменить вид разрешенного использования участка несколько проще, чем изменить категорию. Это дает застройщику некоторую свободу действий в рамках одной категории.

Анализ по рынку розничных продаж земельных участков

Для данного анализа в качестве источника информации были приняты материалы, публикуемые в газетах «Спутник Череповца», «Речь», «Шексна» и т.п. Период исследования - август-октябрь 2012 года. Исследуются предложения о продаже земельных участков в г. Череповце.

В результате проведенного анализа все реализуемые участки можно сегментировать по нескольким видам.

Рис.1. Структура предложения по городу за май 2012 года представлена

–       участки, используемые для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Используются для строительства коттеджей, домов. Они составляют 83% от общего объема продаваемых земельных участков;

–       участки, используемые для строительства объектов производственно-складского назначения. Они составляют 6% от общего объема продаваемых земельных участков;

–       участки, используемые для строительства объектов офисно-торгового назначения. Они составляют 10% от общего объема продаваемых земельных участков;

–       прочие земельные участки, используемые для строительства общественных объектов и т.д. Они составляют 1% от общего объема продаваемых земельных участков.

Рис.2. Средняя площадь одного реализуемого земельного участка по сегментам

Площадь продаваемых земельных участков (по данным исследуемой выборки) колеблется от 1,6 до 17 соток. Средняя площадь одного реализуемого земельного участка по сегментам представлена на рис.2.

Цена предложения по продаже земельных участков за рассматриваемый период сильно варьируется. Цена предложения зависит, главным образом, от ряда факторов, таких, как:

v  Назначение участка;

v  Местоположение земельного участка (его удаленность от центра города);

v  Наличие/отсутствие построек на земельном участке;

v  Наличие/отсутствие подъездных путей;

v  Наличие/отсутствие коммуникаций;

v  Правовой аспект (продается право собственности на земельный участок или право аренды)

Для земельных участков, предназначенных для индивидуального строительства также немаловажна привлекательность (живописность) местности и т.д.

Далее в анализе представлена сегментация предлагаемых к реализации земельных участков по районам города. (Рис.3).

Рис.3. Сегментация предлагаемых к реализации земельных участков по районам города

Как видно на рис.3 основной объем предлагаемых к реализации земельных участков в розницу приходится на Заягорбский район города. Данный факт объясняется увеличением предложения к реализации земельных участков по улицам Олимпийская и Семенковская.

Основной объем предлагаемых к реализации земельных участков в Индустриальном районе приходится на центральную часть города - Советский пр. - ул. Пролетарская и р-н ул. Верещагина - Московский пр.

Таблица 4

Район города	Интервал площадей, кв.м	Средний размер, кв.м
Заягорбский	530 - 3200	1122
Зашекснинский	168 - 2000	1075
Индустриальный	600 - 1500	1021
Северный	156 - 11000	4201

Как видно из таблицы наибольшие по размеру земельные участки предлагаются к реализации в Северном районе города. В основном данные участки расположены в промышленной зоне и предназначены в основном для строительства производственно-складских объектов, промышленных баз. В Индустриальном районе земельные участки продаются в основном под строительство офисно-торговой недвижимости, гостиниц и т.п. недвижимости.

В других районах города земельные участки предлагаются в основном под ИЖС.

Средняя стоимость 1 кв. м земельных участков, предлагаемых к реализации в г. Череповце, а также интервал цен на земельные участки в мае 2012 г. представлена в таблице 5.

Таблица 5

Назначение земельного участка	Интервал цен	Средняя стоимость 1 кв. м земельного участка
Для ИЖС	160 - 4050	1264
Для строительства производственно-складских объектов	890 - 2857	1979
Для строительства офисно-торговых объектов	1714 - 7071	4697

На интервал цен крайне важное значение имеет местоположение земельного участка в черте города и наличие коммуникаций.

Предлагаемая на рынке цена 1 кв. м в зависимости от района города сильно варьируется.

Ниже представлена стоимость земельных участков в зависимости от назначения земельного участка и района города, а также интервал цен.

Таблица 6

Назначение земельного участка	Индустриальный	Заягорбский	Зашекснинский	Северный
Для ИЖС	1650	1000-4050 ср. 2254	160-1393 ср. 488	175-1333 ср. 754
Для строительства производственно-складских объектов	890			1000-2857 ср. 1979
Для строительства офисно-торговых объектов	2325-7071 ср. 4697		1714

Наиболее дорогая стоимость земельных участков наблюдается под строительство офисно-торговых объектов, причем в центральной части Индустриального р-на (до 18571 руб./кв. м по Советскому пр.). Столь высокий уровень цен можно объяснить тем, что это центральная часть города с высоким уровнем пассажиро - и автопотока.

Наименьший уровень цен за 1 кв.м наблюдается в Заягорбском районе. Там минимальная стоимость 1 кв. м достигала уровня 222 руб./м² (для ИЖС). Столь низкий уровень цен можно объяснить тем, что большинство участков продается по ул. Олимпийская, ул. Семенковской, ул. Ивачевской, где практически отсутствуют какие-либо коммуникации. Наивысшая цена на земельные участки для ИЖС наблюдается в центральной части Индустриального р-на (4170 руб./кв. м) и в Заягорбском р-не (до 3000 руб./кв. м), поскольку данные земельные участки находятся в местах массовой застройки индивидуальными жилыми домами (коттеджами), а именно ул. Раахе, ул. Монт-Клер, Соборная горка.

Стоимость земельных участков в коммунально-складских зонах (территория ДОКа, Кирилловское ш., Северное ш., ул. Судостроительная, ул. Гоголя и т.п.) варьируется от 550 до 2441 руб./м², причем стоимость земельных участков в Северном р-не ниже, чем в Заягорбском р-не.

Большая изношенность имеющихся основных фондов, как следствие большие затраты на их восстановление, новые строительные технологии делают для застройщиков более привлекательным ситуацию покупки земельного участка и постройки на нем недвижимости нового качества. Кроме того, в соответствии с генеральным планом развития города, возможность строить объекты различного назначения, строго регламентирована по зонам города.

Таким образом, информация, полученная из СМИ о рынке недвижимости, вполне объективно характеризует состояние рынка, как в целом, так и в отдельных сегментах недвижимости.

2.4 Анализ коммерческой недвижимости г. Череповца

Анализ рынка недвижимости является неотъемлемой частью любого отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, т.к. состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени и в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке рынка недвижимости.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Нежилая недвижимость г. Череповца, по назначению, условно подразделяется на 4 сегмента:

·   офисная,

·   торговая,

·   производственно-складская,

·   многопрофильные объекты.

Границы сегментов в некоторых случаях довольно размыты: одно и то же помещение может предлагаться как под магазин, так и под офис. Также торговые и офисные площади могут соседствовать или трансформироваться в площади производственно-складского назначения.

Для проведения анализа в качестве источника информации были использованы материалы, публикуемые в газетах «Спутник Череповца», «Речь», а также информация, полученная из агентств недвижимости города и сети Internet.

В целях данного отчета рассматриваются объекты коммерческой недвижимости. В целях анализа оценщиком был собран и сформирован массив данных о существующих предложениях продажи или аренды объектов торговой недвижимости по городу Череповцу.

Исследуемый период - ноябрь-декабрь 2012 года.

Следует отметить, что сведения о реально совершённых сделках купли-продажи на рынке носят конфиденциальный характер, а в свете последних рыночных тенденций количество сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости существенно уменьшилось.

При определении рыночных цен анализ проведен, исходя из цены предложения (какие объекты, и за какую стоимость предлагаются в аренду или к продаже в настоящее время). Такой подход оправдан с точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придёт к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.

На потребительском рынке города Череповца насчитывается более 1500 предприятий торговли, с общей торговой площадью около 237 тыс. кв. м., из них: 359 продовольственных магазинов; 720 непродовольственных магазинов; 445 объектов мелкорозничной уличной сети (вкл. тонары и автолавки).

В 2010 году в городе открылся один из крупнейших торговых центров - «Июнь», с размещением гипермаркета «Лента». В 2013 году прогнозируется вхождение на территорию города новых торговых сетей регионального и федерального уровня, увеличение числа магазинов уже работающих федеральных сетей.

В городе работает 371 предприятие общественного питания открытого типа с общим количеством посадочных мест 13710 и более 970 объектов бытового обслуживания с общим количеством рабочих мест более 4, 2 тысяч.

К услугам череповчан 8 рынков, в сентябре 2010 года открыт сельскохозяйственный кооперативный рынок на ул. Леднева.

Кроме того, в летний период 2012 года размещалось более 30 летних кафе.

По итогам прошедшего года можно сделать вывод - предприятия розничной торговли переходят на более высокий уровень обслуживания населения. Происходит реконструкция, укрупнение магазинов, увеличивается количество предприятий работающих по методу самообслуживания.

В Череповце офисные помещения располагаются в основном неформатных зданиях в центре города. Выделяется следующие форматные БЦ:

БЦ в районе перекрестка ул. Советская и Ленина (класс Б, 900-1200 р. за кв. м.)

БЦ на ул. Васильевская (класс Б)

БЦ-ТЦ «Наутилус» на углу ул. Васильевская и ул. Карла Либкнехта (помещения только на продажу)

Строящийся современный форматный БЦ класса Б (площадь не менее 4 тыс. кв. м.) на перекрестке ул. Сталеваров и ул. Карла Либкнехта.

При этом продажная стоимость земли находится на столичном уровне. Так, сейчас участки в 6-8 соток на набережной реки Вологда стоят около 75 тысяч долларов за сотку. Уровень арендных ставок на встроенные помещения в Череповце составляет от 400 до 800 рублей за кв. м. без НДС и коммунальных услуг. Уровень ставок в БЦ - 900-1200 рублей за кв. м.

В Череповце пока что построено три форматных ТЦ:

•«Северо-Западный» («Кей», широкий ассортимент промтоварных магазинов),

•ТРЦ «Сатурн» («Калинка», продуктовый универсам), оба на ул. Ленинградская.

•ТРК «Июнь» («Лента», продуктовые и промышленные товары) на ул. Годовикова.

Работает также ТЦ «Интерсити», с якорным арендатором «Эльдорадо», в административном здании на углу ул. Сталеваров и ул. Карла Либкнехта. В Череповце также развиты неформатные торговые центры и торговые объекты во встроенных помещениях.

Начавшийся кризис с конца 2008 года, очень сильно коснулся строительного комплекса. Незавершенные строительством объекты офисного и торгового назначения имеются и в нашем городе.

В 2012 году рынок недвижимости изменился. Произошло насыщение, а в некоторых сегментах и районах города - перенасыщение предложения. Арендные ставки и цены продаж снизились. Многие проекты оказались замороженными (например, строительство торгово-офисного центра на ул. Сталеваров).

Но главное изменение, которое коснулось всех сегментов рынка коммерческой недвижимости - падение спроса, вследствие чего рынок стал рынком арендатора.

Кризис со всей очевидностью продемонстрировал, что рынок не испытывает дефицита торговых помещений.

В то же время уровень вакантных помещений в некоторых бизнес-центрах находится в пределах среднерыночного, а в других - существенно превышает его. Поэтому говорить о полном насыщении спроса рано - качественные объекты по доступной цене продолжают привлекать арендаторов и сегодня.

Уровень вакантных площадей в бизнес центрах в среднем по рынку держится на уровне 15-25%. Новые здания, построенные в 2008-2009 годах, испытывают самые большие трудности и имеют максимальный уровень вакантных площадей.

Спрос изменился не только количественно, но и качественно. Новые торговые помещения почти не строятся, объем сделок на рынке создает миграция уже действующих арендаторов. При этом арендаторы активно пользуются снижением арендных ставок, повышая качество своего торгового помещения без увеличения расходов.

На снижение ставок пошли в первую очередь те объекты, которые ранее не меняли коммерческие условия, но, столкнувшись с падением уровня заполняемости, вынуждены были пойти на корректировку ставок.

3. Оценка рыночной стоимости объекта

.1 Анализ наиболее эффективного использования

Рыночная стоимость земельного участка зависит не только от текущего варианта использования но и от имеющихся альтернативных вариантов использования. Данный принцип позволяет оценим максимальный доход от земельного участка и определить его наивысшую стоимость независимо того застроен участок или нет, и какие строения находятся на дату оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости как улучшенной, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Типичными вариантами использования улучшенной недвижимости и могут служить следующие альтернативы;

1.Лучшее и наиболее эффективное использование как свободного земельного участка.

Если участок не застроен, то определяется; какой тип улучшений с учетом юридических, физических ограничений и перспектив развития района наиболее эффективно построить.

2.Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с существующими улучшениями.

Если участок застроен, то, как показывает практика, его текущее использование не всегда соответствует лучшему и наиболее эффективному.

Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование объекта недвижимости, которое является физически и финансово осуществимым, юридически возможным, целесообразным с финансовой точки зрения.

Физическая и финансовая осуществимость (критерий А): рассматриваются только способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования. Окружение, топография земельного участка позволяет его использовать под здание складской либо торговой направленности. Объект, находится в пригороде, вблизи со зданиями промышленного, складского и тортового назначения при этом дополнительные вложения капитала, которые компенсировали бы физические характеристики исследуемого участка (размер и форму, топографические и географические особенности, доступность транспортных и коммунальных служб) не требуются.

Юридическая возможность (критерий Б): рассматриваются только те способы использования объекта, которые разрешены действующим законодательством РФ и различными нормативными актами (распоряжения о зонировании, нормы градостроительства, экологические нормативы и прочее), Из-за близости к промышленным и складским объектам данный объект не может быть использован под объект жилого назначения. Не выявлено юридических ограничений, ограничивающих характер использовании -законодательных, правительственных, городских, муниципальных актов и требований нормативов.

Отсутствует информация о предполагаемых изменениях нормативных актов в соответствующей которые существенно повлияли бы на характер использования.

Максимальная эффективность (критерий В); рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход и максимальную текущую стоимость.

Финансовая целесообразность (критерий Г): из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будут давать приемлемый доход владельцу объекта. Участок расположен в пригороде в близи с производственными строениями, поэтому наиболее целесообразное использование данного объекта с назначением под торговлю промышленных товаров либо с назначением под склад промышленных товаров. Критерием финансовой осуществимости, является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала. В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и месторасположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т. д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

Итак, мы определили, что наиболее эффективно использовать данный земельный участок под использование общественного здания. Остается вопрос качества этого здания - это доджем быть склад или магазин. Для ответа на этот вопрос мы сравнили финансовую эффективность различных вариантов использования земельного участка. Для этого применим технику инвестиционного остатка для земли.

Техника остатка заключается в прямой капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка

как условно вакантного;

Приобретение оцениваемого земельного участка и его использование, как свободною, с учетом затрат на снос имеющегося здания представляется экономически нецелесообразным. В этой ситуации определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно вакантного не проводилось.

Наилучшее и наиболее эффективное использование Объекта оценки:

По критерию А.

По мнению Оценщика, физически возможно использование Объекта оценки следующими способами:

Вариант А 1. Под складское помещение. Сдача в аренду 100%.

Вариант А 2. Под торговое помещение. Сдача в аренду 100%.

По критерию Б.

С точки зрения федерального и регионального законодательства допустимость вероятного использования (сегодня или в потенциале) по критерию А, по мнению Оценщика, выглядит следующим образом:

Вариант А 1.разрешен

Вариант А 2.разрешен

По критерию В.

Величина чистого операционного дохода по каждому из вариантов использования рассчитан исходя из имеющейся у Оценщика информации о средних арендных ставках по видам объектов в г. Череповце и Череповецком районе (п. Тоншалово, п. Ясная поляна), а так же сведении об уровне текущих издержек по содержанию (объектов, аналогичных Объекту оценки.

Методика определения арендной ставки:

Определение эффективной арендной ставки для Объекта оценки производится на основе рыночных данных о сдаче в аренду объектов, аналогичных оцениваемому. С учетом того, что объекты- аналоги, сдаваемые в аренду, отличаются от Объекта оценки по ряду факторов (местоположение, площадь, транспортная доступность, коммуникации,, наличие подъездных путей) арендные ставки, в установленные, отличающиеся друг от друга и от эффективной ставки арендной платы, которая должна быть принята для объекта оценки.

Расчет арендной ставки для помещении складского и торгового назначения

Расчет эффективной арендной ставки проводился исходя из того, что оцениваемый Объект может использоваться в качестве складского и торгового помещения.

Исследования рынка аренды складских и торговых помещений, аналогичных Объекту оценки. В результате анализа рынка аренды объектов, аналогичных Объекту оценки, проведенного Оценшиком, в качестве объектов-аналогов были выбраны следующие складские и торговые площади, сдаваемые в аренду:

Таблица 7 Для складского

Наименование	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Источник информации
Адрес	Ясная Поляна, торговые площади	Кирилловское шоссе, торговые площади	п. Тоншалово торговые площади	Риэлторские фирмы г.Череповца: Агенство недвижимости «Индау» (ул. Металлургов,12) ООО «Тайлер» (пр. Луначарского,43 оф.25) ООО Агенство недвижимости «Профессионал» (пр. Луначарского. 22. оф.9); еженедельная газета частных объявлений «Спутник Череповца»
Арендная ставка, руб с учетом НДС, без коммунальных услуг Транспортная доступность	600,00 руб./м2/м-ц Хорошая	700,00 руб./м2/м-ц Хорошая	550,00 руб./м2/м-ц Хорошая
Коммуникации	Электроосвещение, водопровод, канализация, телефон	Электроосвещение, водопровод, канализация, телефон	Электроосвещение, водопровод, канализация, телефон
Состояние помещения	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Среднеарифметическая	617 руб./м2/м-ц

Таблица 8 Для торгового

Наименование	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Источник информации
Адрес	Ясная Поляна,	Кирилловское шоссе	п. Тоншалово	Риэлторские фирмы г.Череповца: Агенство недвижимости «Индау» (ул. Металлургов,12) ООО «Тайлер» (пр. Луначарского,43 оф.25) ООО Агенство недвижимости «Профессионал» (пр. Луначарского. 22. оф.9); еженедельная газета частных объявлений «Спутник Череповца»
Арендная ставка, руб с учетом НДС, без коммунальных услуг Транспортная доступность	900,00 руб./м2/м-ц Хорошая	1050,00 руб./м2/м-ц Хорошая	800,00 руб./м2/м-ц Хорошая
Коммуникации	Электроосвещение, водопровод,канализация, телефон	Электроосвещение, водопровод, канализация, телефон	Электроосвещение, водопровод, канализация, телефон
Состояние помещения	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Среднеарифметическая	917 руб./м2/м-ц

Определение критериев сравнения:

По мнению экспертов, на величину арендных ставок на торговые помещения в районе расположения Объекта оценки наибольшее влияние; оказывает месторасположение, которое складывается из следующих факторов:

а) нахождение вблизи транспортных артерий, наличие остановок общественного транспорта, количество маршрутов;

б) площадь торгового помещения, сдаваемого в аренду

в) наличие рядом других торговых центров

г) плотность населения ближайших микрорайонов, их покупательская способность

д) коммуникации.

Анализ оптимального использования земельного участка как незанятого методом инвестиционного остатка для земли представлен в таблице 9.

Таблица 9

№ п.п.	Наименование показателей	Складское помещение	Торговое помещение
1.	Площадь, сдаваемая в аренду, м2	300	300
2.	Ставка арендной платы, руб./м2,	617	917
3.	Потенциальный валовой доход, руб./год	2 221 200	3 301 200
4.	Недополучение по арендным платежам, %	10	10
5.	Недополучение по арендным платежам, руб./год	222 120	330 120
6.	Действительный валовой доход, руб./год	1 999 080	2 971 080
7.	Эксплуатационные расходы и резерв затрат капитального характера, %	15	15
8.	Эксплуатационные расходы и резерв затрат капитального характера, руб.	299 862	445 662
9.	Чистый операционный доход, руб./год	1 699 218	2 525 418
10.	Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб	881 222	881 222
10.	Коэффициент капитализации для здания, %	18,4	18,4
11.	Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год	162 144	162 144
12.	Чистый арендный доход, приходящийся на землю, руб./год	1 537 073	2 363 273
13.	Коэффициент капитализации для земли, %	16,4	16,4
14.	Стоимость земельного участка, руб.	10 380 073	15 427 110

·        расчет ставки капитализации приведен в главе "Расчет рыночной стоимости доходным подходом".

Таким образом, на основании произведенных расчетов приходим к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием данного земельного участка является использование его общественным зданием с назначением под торговлю. Характер района местоположения объекта (далеко от центра города) и значительный размер участка подтверждает заключение о том, что наибольшую финансовую отдачу следует ждать от услуг в сфере обслуживания населения. Исходя из проведенного анализа и расчетов, принимаем за наиболее эффективный вариант использования здания магазина продовольственных товаров, которое должно обеспечить максимальную остаточную стоимость земли при обычной рыночной норме возврата.

3.2 Оценка рыночной стоимости объекта оценки

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта оценки. При определении стоимости недвижимости могут использоваться три подхода:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

Существует целый ряд основных фондов, рыночную стоимость которых трудно оценить методом капитализации дохода или методом сравнения продаж. Вследствие их уникальности или слабой активности рынка маловероятно найти достаточно данных о сравниваемых продажах таких объектов. В результате этого применение метода сравнимых продаж становится затруднительным или невозможным из-за отсутствия достаточного количества исходных данных или их неадекватности. Аналогичная ситуация может сложиться на рынке очень редких и уникальных активов, которые продаются очень редко, вообще не продаются или поставляются только под заказ. Поэтому только затратный подход 15 этих случаях может дать оправданную точку для обсуждения стоимости.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую Сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеств)' объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и сю износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом накопленного износа, увеличенную на стоимость земли. В Данном отчете стоимость земельного участка не рассчитывается на основании договора на оценочные услуги.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования (в данном случае не производится).

. Расчет восстановительной стоимости нового здания. Под восстановительной стоимостью нами понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

В случае если определение восстановительной стоимости не представляется целесообразным производится определение стоимости замещения.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проект, планировки и т.д.

3.  Определение накопленного износа.

4.  Определение восстановительной стоимости с учетом накопленного износа для получения реальной стоимости объекта.

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. Выгода от владения собственности включает право получать все доходы во время владения, а также доход от продажи или возврата по окончании срока владения.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом.

Данный метод оценки недвижимости применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости, единственной целью владения которой является получение дохода. Основные этапы процедуры оценки при данном; методе:

. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называют оптимальной или рыночной ставкой.

2. Оценка потерь от недозагруженности и неуплат производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержек на данном рынке.

4. Рассчитывается итоговый показатель потоков денежных средств, который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Сравнительный подход - основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли -продажи по аналогии, т.е. основываясь на Информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципах замещения (см. выше).

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1.  Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2.  Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3.  Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4.  Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

5.  Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, возможно, корректировка полученных оценок, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества и недостатки каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

1.  Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ.

.    Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.

.    Учет обшей экономической ситуации на рынке недвижимости.

4. Учет экономических, политических и физических сил, действующих в рассматриваемом районе.

Методика синтеза результатов оценки: Результаты оценки, полученные сравнительным, затратным и доходным подходами существенно различаются. В этой связи для вынесения окончательного заключения о рыночной стоимости Объекта оценки необходимо прибегнуть к его моделированию на основе результатов Затратного, рыночного и доходного подходов.

Метод анализа Иерархий (МАИ), предложенный Т. Саати, является широкоуниверсальной систематической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы (в нашем случае - рыночную стоимость). МАЙ опирается на многокритериальное описание проблемы (в нашем случае - представление рыночной стоимости через результаты, полученные методами трех традиционных подходов к оценке). МАИ состоите расчленении (декомпозиции) решаемой задачи на более простые и дальнейшей обработке последовательных, суждений по парным сравнениям. Результат парного сравнения оценивается по бальной шкале (для избегания громоздкости модели не рекомендуется набор опенок более 9). На основе таких сравнений вычисляются коэффициенты важности критериев, оценки альтернатив и находится общая оценка как взвешенная сумма оценок.

Реализация МАИ при проведении синтеза итогового результата оценки Объекта оценки проводится в следующей последовательности:

Постановка задачи и определение цели анализа (определение рыночной стоимости). Построение иерархии, начиная с вершины (цели) через промежуточные уровни (критерии) факторов к самому нижнему уровню.

Построение множества матриц парных сравнений для каждого элемента, примыкающего сверху уровня.

Сравнение элементов каждого уровня друг с другом относительно их воздействия или влияния на направляемый элемент (построение матриц суждений). Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, для чего используется следующая шкала:

Таблица 10

№	Важность параметра оценки	Бальное выражение
1	Одинаковая важность	1
2	Умеренное превосходство	3
3	Значительное превосходство	5
4	Явное превосходство	7
5	Абсолютное превосходство	9

Бальные оценки 2,4, 6, 8 - являются промежуточными.

Определение вектора приоритетов (среднее геометрическое) и локальной согласованности.

Глобальный синтез итоговых весов.

Дня определения удельных весов результатов, полученных методами затратного, рыночного и доходного методов оценки посредством МАИ Оценщиком сформулированы следующие критерии анализа:

А.Возможность метода отразить действительные намерения потенциального инвестора (покупателя) и продавца.

Б.Тип, качество и полнота данных, на основе которых проводился анализ.

В. Способность параметров (методологии) использованных методов оценки учитывать конъюнктурную ситуацию и колебания.

Г.Способность учитывать специфические особенности Объекта оценки, влияющие на его стоимость (финансовое состояние общества, конъюнктурные колебания в сфере основной деятельности и т.п.)

Обоснование выбора методики оценки Объекта оценки

Заключение об обоснованности применения сравнительного подхода

При применении методов сравнительного подхода ценность объектов недвижимости определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка, где реально действуют законы спроса и предложения, учитывающего уровень риска, перспективы развития отрасли.

При проведении настоящей оценки, Оценщиком было выявлено несколько предложений на продажу аналогичных объектов недвижимости. По мнению Оценщика, данный показатель существенно влияет на возможную стоимость Объекта оценки.

Заключение об обоснованности применения доходного подхода

Определение стоимости недвижимости в рамках доходного подхода основано на предположении, что потенциальный инвестор не заплатит за нее больше, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости.

С учетом наличия физической возможности для эксплуатации Объекта для организации процесса производства, его использование в качестве объекта коммерческой недвижимости вполне оправданно и обоснованно. Кроме того, Оценщик считает возможным применить нижеприведенные данные но арендным ставкам аналогичным Объекту оценки, что существенно повышает достоверность результатов оценки, которые могут быть получены данным методом.

Заключение об обоснованности применения затратного подхода

Опенка объектов недвижимости в рамках затратного подхода позволит получить объективную величину затрат на воспроизводство улучшений, аналогичных оцениваемым (с учетом износа).

По мнению Оценщика, данный Показатель не существенно повлияет на условия возможной сделки с Объектом оценки в силу нескольких факторов, таких как: невозможно точно выделить земельный участок в конкретном случае и в настоящее время при применении современных отделочных и сантехнических материалов, будут не достаточно объективны.

 

3.2.1 Определение стоимости затратным подходом

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:

определение рыночной стоимости земельного участка;

расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта;

определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;

уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;

увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.

Таблица 11 1 этап. Расчет стоимости замещения

Строительный объем, куб.м	1258
Стоимость 1 куб.м в ценах 1969 г., руб	25,5	1,18
Стоимость 1 куб.м в ценах 1984 г., руб	25,5*1,18=30,09
Индекс пересчета 1984-2012	19,4
Стоимость 1 куб.м нового строительства в ценах 2012 г., руб (без НДС)	30,09*19,4=583,74
Стоимость нового строительства объекта на дату оценки, руб	583,74*1258= 734 352,47
Прибыль предпринимателя,%	20
Стоимость нового строительства объекта оценки с учетом прибыли предпринимателя, руб	734 352,47+(734 352,47*0,20)= 734 352,47+146870,49=881 222,96

 

2 этап. Определение накопительного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ (И_ФИЗ) - это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Физический износ:

И_ф = (У_к ´ И_к) / 100, (1)

где У_к ´ И_к - произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа конструктивного элемента.

Для расчета величины физического износа сооружений применялся метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе сооружений, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки. Износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта, определенного экспертным методом, на восстановительную стоимость объекта.

И = (ПВС * % износа) / 100%, (2)

где: И- физический износ объекта, руб.

ПВС - восстановительная стоимость объекта, руб.

% износа - % износа объекта оценки, определенный экспертным путем.

Если по каким-либо причинам экспертного заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.

% износа = Ф / Н * 100% (3)

где: % износа - физический износ объекта, %;

Ф - фактический срок службы объекта (лет), определенный на основании данных технического паспорта, либо данных бухгалтерского учета;

Н - нормативный срок службы объекта (лет).

В данной курсовой работе я рассчитала физический износ оцениваемого объекта с использованием разбивки по конструктивным элементам с применением метода наблюдения.

Функциональный износ (И_ФУНК) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются:

1.      недостатками, требующими добавления элементов;

2.      недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

.        недостатками, требующими удаления элементов.

Оцениваемый объект построен в 1970 году в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства, за период эксплуатации проводилась реконструкция помещений. Величина функционального износа принята 0%.

Внешний износ (И_ВН) характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешний износ обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.). Настолько же изменятся и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешний износ для объекта оценки не выявлен.

Величина суммарного износа определяется по формуле:

 

И_СУМ = (1 - (1 - И_ФИЗ / 100) * (1 - И_ФУНК / 100) * (1 - И_ВН / 100) (4)

Расчет физического износа с применением метода наблюдения по конструктивным элементам представлен в таблице № 5

Таблица 12 Расчет физического износа объекта оценки

Наименование конструктивных элементов здания	Удельный вес конструктивных элементов, %	Износ по элементам, % по состоянию на дату оценки	Удельный износ, % по состоянию на дату оценки.
Фундаменты	6	15	0,9
Стены, перегородки	34	25	8,5
Полы	6	30	1,8
Металлоконструкции	3	20	0,6
Перекрытия	15	15	2,25
Отделочные работы	9	25	2,25
Кровля и крыша	2	30	0,6
Проемы	7	30	2,1
Инженерные системы	15	25	3,75
Прочее	3	30	0,9
Итого:	100		23,65

Таким образом, накопленный износ объекта оценки составляет 23,65%.

Таблица 13 Расчет стоимости торгового помещения с учетом полного накопленного износа

№ п/п	Показатель	Значение
1	Восстановительная стоимость, руб.	881 222,96
2	Накопленный износ, %	23,65
3	Стоимость объекта оценки, руб.	881 222,96-208 409,23= 672 813,72

Стоимость земельного участка была рассчитана в НиНЭИ методом инвестиционного остатка, она составляет 15 427 110 рублей.

Таблица 14 Этап 3.Значение по затратному подходу

№ п/п	Показатель	Значение
1	Стоимость объекта оценки с учетом износа	672 813
2	Стоимость земельного участка	15 427 110
Итого стоимость торгового помещения полученная затратным подходом		16 099 923

Таким образом, рыночная стоимость торгового помещения, определенная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, равна: 16 099 923 рубля.

 

3.2.2 Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом

Анализ данного сегмента рынка продаж нежилой недвижимости показывает, что характер динамики совершаемых сделок - вялотекущий. Оценщик полагает, что при расчете синтетического (итогового) показателя рыночной стоимости Объекта оценки данный метод существенно влияет на стоимость Объекта оценки. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1.   сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи предложений на продажу (публичных оферт);

2.   проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3.   анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставленной оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4.   корректировка цен продаж, или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5.согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки. На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаж объектов недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключены о возможной цене предлагаемой торговой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на когорт опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, наибольшей степени отвечают требованиям, российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим другим характеристикам с объектом оценки. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если поданному показателю аналог превосходит объект оценки, положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости объекта недвижимости. Оценщик учёл следующие вид корректировок на следующие факторы, которые существенно влияют на стоимость оцениваемо Объекта:

· Местоположение

· Общая площадь

· Транспортная доступность

· Состояние и уровень отделки помещения

· Отопление, водоснабжение, электроснабжение

· Наличие отдельного входа

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки (см. расчетную таблицу).

Оценщик рассмотрел следующие объекты аналогов, наиболее приближенных по своим основным характеристикам к оцениваемому Объекту:

Аналог №1: отдельно стоящее здание торгового назначения, находящееся по адресу: Череповецкий район, общей площадью 250 кв. м. Со стороны фасада находится нерегулируемая парковка автомобилей. Транспортная доступность в отношении к городу Череповцу - хорошая. По мнению Оценщика, объект оценки, обладает средней коммерческой, привлекательностью. Конструктивные элементы здания находятся в хорошем состоянии. Помещение состоит из торгового зала площадью 200 кв. м. подсобных помещений площадью 50 кв. м. Окна - двустворные деревянные рамы: двери филенчатые, состояние хорошее, Внутренняя отделка Простая: потолок побелка, имеются протечки после затопления; стены - окраска, деревянные панели, состояние удовлетворительное, пол керамическая плитка, имеются незначительные сколы и трещины в ходовых местах, выпален плитки на 2% площади пола. В целом отделка характеризуется как находящийся удовлетворительном состоянии и требуется проведение небольшого косметического ремою Коммуникации: горячее и холодное водоснабжение, канализация, помещение электрифицирован телефонизировано - состояние хорошее. Сантехническое оборудование в удовлетворительном состоянии, требуется частичная замена оборудования. Помещение находится в собственности одно лица, выставлено на продажу 5 декабря 2012г. Информация получена по телефону от представителя риэлтерской конторы РК «Новое время», находящееся по адресу: г. Череповец, ул. Ленина, д. 80. без визуального осмотра. Условия продажи - рыночные. Цена продажи на 1 сентября 2012г. без учета вознаграждения риэлтору составляет: 2 200 000 руб.

Аналог №2: Отдельно стоящее здание торгового назначения, находящееся по адресу: Череповецком р-н, общей площадью 400 кв. м. С тыльной стороны здания стороны находится нерегулируемая парковка автомобилей. Транспортная доступность по отношению к городу Череповцу - хорошая. По мнению Оценщика, объект оценки, обладает средней коммерческой привлекательностью. Конструктивные элементы здания, находятся в хорошем состоянии. Помещение состоит из торгового зала площадью 280 кв. м. и подсобных помещений площадью 120 кв. м. Окна - двустворные, деревянные рамы; двери - филенчатые, состояние хорошее. Внутренняя отделка простая: потолок-побелка; стены - окраска, побелка, вагонка, состояние хорошее, пол - керамическая плитка, имеются незначительные сколы и трещины в ходовых местах, выпадение плитки па 2% площади пола, в подсобных помещениях - полы деревянные - стертости в ходовых местах, просадка половиц. В целом-отделка характеризуется как находящаяся в удовлетворительном состоянии и требуется проведение небольшого косметического ремонта. Коммуникации: горячее и холодное водоснабжение, канализация, помещение электрифицировано, телефонизировано - состояние хорошее. Сантехническое оборудование в удовлетворительном состоянии, требуется частичная замена оборудования. Помещение находится в собственности одного лица, выставлено на продажу 01 сентября 2012г. Информация получена по телефону от представителя риэлтерской фирмы «Фараон», находящееся по адресу: г. Череповец, уд. Социалистическая, 50. без визуального осмотра. Условия продажи - рыночные. Цена продажи на 5 декабря 2012г. без учета вознаграждения риэлтору составляет: 3 000 000 руб.

Аналог №3; Отдельно стоящее здание торгового назначения, находящееся по адресу: Череповецкий р-н, общей площадью 320 кв. м. С тыльной стороны здания находится нерегулируемая парковка автомобилей. Транспортная доступность по отношению к городу Череповцу хорошая. По мнению Оценщика, объект оценки, обладает средней коммерческой привлекательностью. Конструктивные элементы здания находятся в хорошем состоянии. Помещение состоит из торгового зала площадью 230 кв. м. и подсобных помещений площадью 90 кв. м. Окна - двустворные деревянные рамы; двери - филенчатые, состояние хорошее. Внутренняя отделка простая: потолок побелка; стены - окраска, побелка, вагонка, состояние хорошее, под - керамическая плитка, имеются незначительные сколы и трещины в ходовых местах, выпадение плитки на 10% площади иола, в подсобных помещения - иолы деревянные - стертости .в родовых местах, просадка половиц. В целом отделка характеризуется как находящаяся в удовлетворительном состоянии и требуется проведение небольшого косметического ремонта. Коммуникации: холодное водоснабжение, канал ниацин. помещение электрифицировано, телефонизировано - состояние хорошее. Сантехническое оборудование в удовлетворительном состоянии, требуется частичная замена оборудования. Помещение находится в собственности двух физических лиц, выставлено на продажу 01 сентября 2012 г. информация получена по телефону от представителя риэлтерской фирмы «Фараон», находящееся по адресу: г. Череповец, ул. Социалистическая, 50. без визуального осмотра. Условия продажи - рыночные. Цена продажи на 20 декабря 2005г. без учета вознаграждения риэлтору составляет: 2 800 000 руб.

Из представленных сопоставимых предложений и сделок купли-продажи нами были отобраны объекты, схожие по конструктивным характеристикам и местоположению с объектом оценки.

Характеристики объектов сравнения	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №З
Адрес объекта	Череповецкий р-н, д. Ясная Поляна	Череповецкий р-н	Череповецкий р-н	Череповецкий р-н
Передаваемые юр.права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Обстоятель-ства совершения сделки	Открытый рынок	Открытый рынок	Открытый рынок	Открытый рынок
Предложение или продажа		Продажа	Продажа	Продажа |
Назначение	Нежилое	Нежилое	Нежилое	Нежилое •
Общая площадь	300м2	250м2	Н00м2	320м2
Износ	Износ 24%	Износ 30%	Износ 27%	Износ 30%
Дата продажи
Цена продажи, руб.		2 200 000,0	3 000 000,0	2 800 000,0
Условия финансирования и налогообложения		Обычные	Обычные	Обычные

Таблица корректировки цен

Цены и поправки	Оцениваемый объект	Объект №1	Объест №2	Объект №З
Цена за 1 м2		8 800,0	7 500,0	8 750,0
Эффективная цена на момент продажи		2 200 000,0	3 000 000,0	2 800 000,0
Дата продажи		IV квартал 2012	IV квартал 2012	IV квартал 2012
Поправка на дату продажи: изменение среднего расчетного индекса удорожания стоимости строительства		1	1	1
Скорректированная цена		2 200 000,0	3 000 000,0	2 800 000,0
Поправка на местоположение	Череповецкий, р-н, д. Ясная Поляна	Череповецкий р-н	Череповецкий р-н	Череповецкий р-н
Поправка на износ	Износ 24%	Износ 30%	Износ 27%	Износ 30%
Расчет: Пи=( 100-Иоб)/(100-Иан)		(100-26) /(100-30)	(100-26)/( 100-27)	(100-26)/( 100-30)
Величина поправки		1,06	1,01	1,06
С=Сан*Пи		2200000*1,06	3000000*1,01	2800000*1.06
Скорректированная цена		2 332 000,0	3 030 000,0	2 968 000,0
Поправка Мисовца (масштаб объекта)	300м2	250м2	400м2	320м2
Пм=(Хоб-Хан)*Фм		-0,02536*(300-250)	-0,02536*(300-400)	-0.02536*(300-320)
Величина поправки		-1,268	2,536	0,4945
С=(Цан+Пм)*Хоб		(2332000/250 -1,268))*300	(3030000/400 +2,536)*300	(2968000/320 + 0,4945)*300
Скорректированная цена		2 798 020,0	2 273 261.0	2 782 648,0
Удельный вес	--	0,35	0,3	0.35
		979 3073,0	681 978,3	973 926,8
Итого, стоимость объекта, руб:		2 635 212,0

Примечание: наибольшие удельные веса присвоены первому и третьему объектам аналогам, так как они в большей степени схожи по всем характеристикам с объектом оценки.

Таким образом, рыночная стоимость торгового помещения, определенная сравнительным подходом равна: 2 635 212 рубля.

3.2.3 Оценка рыночной стоимости доходным подходом

Оценка имущества по доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от ее использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности являлся принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за имущество больше, чем затраты на приобретение другого имущества, способного приносить аналогичный доход.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта оценки, на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течении будущих, лет, после завершения реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию, т.е. сдачи объекта в аренду или размещении на его территории доходного бизнеса.

Характер использования объекта оценки для аренды берется исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.

Стоимость объекта можно определить либо методом прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных потоков денежных средств (ПДС).

Метод капитализации позволяет на оснований данных о доходе и ставки капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потоков доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доход приносящего объекта.

В данной работе для определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом оценщиками применен метод прямой капитализации.

Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.

Основные этапы процедуры оценки:

. Оценка потенциального валового дохода для первого года начиная с даты оценки, им основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации, оцениваемой недвижимости основывается на апатите фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, а включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта по формуле:

С=Д/К (5)

где Д - чистый операционный доход,

К - ставка капитализации.

При оценке по доходному подходу возникают вопросы, связанные с недостоверностью данных, неопределенностью данных, касающихся текущей доходности недвижимости. Здесь существует несколько источников ошибок:

·   высокая изменчивость показателей доходности;

·   неустойчивость ставок по финансовым инструментам;

·   неустойчивость параметров налоговой системы;

·   изменяющийся уровень текущей инфляции.

Все перечисленные проблемы делают расчеты подоходному подходу вероятностным расчетом.

Определение ставки капитализации.

Доход от объекта недвижимости включает две основные составляющие; доход на каптал возврат капитала. Доход на капитал является необходимой компенсацией, получаемой инвестором ценность денег, отдаваемых в долг. Величина компенсации зависит от времени, риска и других условий при которых сделаны инвестиции.

Ставка капитализации в данном случае рассчитывается способом кумулятивного построения.

Способ кумулятивного построения - способ последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализаций, при котором в качестве базовой берется без рисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные особенностями оцениваемой недвижимости.

§ без рисковая ставки - в качестве без рисковой ставки для целей настоящего отчета принята ставка рефинансирования Центрального банка РФ и составляет 8,25%. § премия за риск вложения в объект недвижимости - 2% - в условиях сложившегося рынка коммерческой недвижимости вложение денежных средств в объект имеет риск ниже среднего, § премия за не ликвидность. Расчет надбавки за низкую ликвидность произведем по формуле:

П = (Rб* L)/ Q, где: (6)

П - премия за низкую ликвидность;б - безрисковая ставка;период экспозиции (в месяцах);общее количество месяцев в году.

П = (8,25*6)/12 = 4,12%

§ премия за инвестиционный менеджмент - 1%, т.к. для инвестиций в подобные объекты недвижимости не требуются большие управленческие усилия.

§ норма возврата капитала оценщиком была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы в среднем составляет 50 лет. Норма возврата капитала (метод Ринга) =100%/50 лет = 2%

Коэффициент капитализации для здания=18, 4%

Коэффициент капитализации для земли 16,4 %

Таблица 15

Показатели	Здание	Земельный участок
Безрисковая ставка	8,25	8,25
Премия за инвестиционный менеджмент	1	1
Надбавка за низкую ликвидность	4,12	4,12
Надбавка за риск вложения в недвижимость	2	2
Ставка дисконтирования	16,37	16,37
Срок окупаемости, лет	50
Норма возврата капитала	2,00
Коэффициент капитализации	18,4	16,4

 

Анализ доходов и расходов,

. Анализ доходов и расходов произведен при условии сдачи аренду объекта оценки.

2.Потенциальный валовой доход-доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и недополученные платежей.

Коэффициент заполняемости учитывает риск простоя и неуплаты или задержки арендных платежей, он рассчитывается путем деления величины прогнозируемых потерь при сборе арендной платы и от неполного использования площадей на величину потенциального валовою дохода. В нашем случае он составляет для основного здания 0,1 Его дополняет коэффициент загрузки Кз = 1,00-0,1 = 0,9. При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать низкий коэффициент недоиспользования, так как большинство расходов денежных средств вне зависимости от степени загрузки объекта являются постоянными (налог на недвижимость, страхование, обслуживание долга и др;). В силу этого при низком уровне загрузки чистый операционный доход может быть очень небольшим. Для собственников предпочтительнее обеспечить 80-100-процентную загрузку при ставке арендной платы, соответствующей среднерыночной, чем иметь загрузку на низком уровне при ставках, существенно превышающих рыночные.

3.Остаточная стоимость определена затратным подходом с учетом накопленного износа.

4.Размеры условно-постоянных расходов приняты типичные для данного сектора рынка. Условно - постоянными расходами являются те, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта.

Примером таких затрат являются поимущественные налоги, платежи по страхованию имущества, и сборы на выдачу разрешений. Оплата управляющего и оплата обслужившего персонала могут быть фиксированными вне зависимости от загрузки здания. Тогда они также будут отнесены к постоянным расходам. Последние часто называют условно-постоянными.

ОР - операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы делятся на: - расходы на управление; - условно-переменные или эксплуатационные расходы; - условно-постоянные расходы Определение расходов на управление. Согласно дополнениям и комментариям к международным стандартам оценки, «Управленческие затраты - отдельная статья затрат, идущая на выплату вознаграждения административному персоналу (управляющим), основными функциями которых являются: - подбор арендаторов на имеющиеся площади и заключения сними арендных договоров; - надзор за своевременностью арендных платежей; - поддержание функциональной пригодности объекта; - выработка общей стратегии по использованию объекта».

Данные расходы устанавливаются в виде% от действительного валового дохода и, как правило, находятся на уровне 5%. Определение эксплуатационных расходов. К эксплуатационным расходам относятся расходы на электроснабжение, телефон, тепло, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, охрану. На основании анализа доля эксплуатационных расходов в величине ставки арендной платы по нежилым помещениям составляет от 10% до 15%. В настоящем отчете для расчета применяется доля эксплуатационных расходов 15%. Определение условно-переменных расходов. Налог на имущество. Налог на имущество физических лиц составляет 0,3% в год от инвентарной стоимости, которая принята оценщиком по данным техпаспорта БТИ. Так же в этой расчетной графе учитываются арендные платежи за земельный участок. Страховые платежи. Для определения уровня ставки страхования были рассмотрены аналитические материалы и рекламная информация фирм, занимающихся страхованием в Калуге и Калужской области: ОАО «РОСНО» и ОАО «ВСК». Анализ средних ставок страховых компаний позволяет определить величину страховых премий в размере 0,55%-1% в год от инвентарной стоимости объекта. Расходы капитального характера. Расходы капитального характера - денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для стабилизации крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания). Предполагается, что капитальный ремонт будет проводиться, один раз в 10 лет. Количественно годовая величина расходов на замещение определялась, как рыночная величина расходов на замену строительных элементов с коротким сроком службы Средняя удельная стоимость проведения косметического ремонта определена по рыночным данным для производственных помещений неопределенного назначения в размере от 500 руб. до 1000 руб./м² Расчет операционных расходов:

 

Таблица №16

Характеристика

Числовой показатель

Объект

Затраты на управление (ЗУ)

% от ДВД

5,0

ДВД

10 080 000

итого ЗУ, руб.

504 000

Эксплутационные расходы (ЭР)

% от ПВД

15,0

ПВД, руб.

12 800 000

итого ЭР, руб.

1 920 000

Налог на имущество

ставка налога% от инвентаризационной стоимости

2,2%

Стоимость по данным БТИ

1 873 056

итого, руб.

41 207

Налоговый платеж за земельный участок

Кадастровая стоимость 1 м.кв. В руб.

100

Площадь земельного участка, м.кв.

5000

налог

2%

Итого, руб.

10 000

Страховые платежи

1% от инвентаризационной стоимости

1%* 1873056

итого, руб.

18 730

Расходы капитального характера

общая стоимость ремонта, руб./м²

1000

площадь помещения, м²

3500

периодичность ремонта, лет

10

число лет в периоде

1

стоимость ремонта за 1 год, руб.

350 000

Итого операционные расходы, руб.

2 843 937

Расчет условно - постоянных расходов для здания

№	Статья расходов	Расчет	Размер расхода, руб
1	Налог на имущество 2,2%	Балансовая стоимость на начало периода	1 588 058,22
		Норма амортизационных отчислений 1%	15 580,58
		Балансовая стоимость на конец периода	1 542 477,67
		Налог на имущество 2,2 %	33 934,51
2	Страховой платеж 1,5% (по данным СК «Шексна»)	Остаточная стоимость, определенная по затратному подходу*0,015%	65 922, 34
3	НДС 18%	ЭВД*18%(эффективный валовый доход)	194 400
4	Земельный налог	В соответствии с Решением №388 районного собрания представителей Череповецкого района и изменений во второй части НК РФ: 2000м2*0,2851*1,1	624,1
Итого расходов:			294 880,9

5. Размер условно - переменных расходов (расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг; расходы на управление, коммунальные платежи, расходы на уборку, эксплуатацию, содержание территории и т.п.), резерв на замещение (расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за насколько лет или сильно варьируют от года к году: периодическая замена быстроизнашивающихся компонентов улучшений) мы будем считать на всех периодах нулевыми, т.к. рассматриваем «чистые договоры» аренды, т.е. «перекладываем их на плечи» арендаторов.

6. Величина арендных ставок определена с учетом местоположения объекта оценки на основании действующих арендных ставок в г. Череповце, Источник информации о величине арендных ставок -риэлтерские фирмы г. Череповца: Агенство .недвижимости «Индау» (ул. Металлургов, 12); ООО «Тайлер» (пр. Луначарского,43,- оф.25); ООО Агентство недвижимости «Профессионал» пр. Луначарского, 22, оф.9); еженедельная газета частных объявлений «Спутник Череповца».

Анализ арендных ставок

Наименование	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Источник информации
Адрес	Ясная Поляна, торговые площади	Кирилловское шоссе, торговые площади	п. Тоншалово торговые площади	Риэлторские фирмы г. Череповца: Агенство недвижимости «Индау» (ул. Металлургов,12) ООО «Тайлер» (пр. Луначарского,43 оф.25) ООО Агенство недвижимости «Профессионал» (пр. Луначарского. 22. оф.9); еженедельная газета частных объявлений «Спутник Череповца»
Арендная ставка, руб с учетом НДС, без коммунальных услуг	320,00 руб./м2/м-ц	350,00 руб./м2/м-ц	320,00 руб./м2/м-ц
Состояние помещения	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Среднеарифметическая	330 руб./м2/м-ц

Среднеарифметическую ставку рассчитываем по формуле:

(С1 + С2 +Сn )/n

где:С1,2,..n - арендная плата за 1м2 рыночных аналогов, n-количество объектов аналогов.

При подборе для сравнения аналогичных предложений к аренде учитывалось:

·   Местоположение: все сравниваемые объекты расположены в удаленности от центра города;

· Транспортная доступность;

· Условия аренды: контракт сроком на 1 год

·   Физические характеристики (размеры, вид и качество материалов, состояние и степей изношенности объекта);

· Наличие парковки.

Расчет рыночной стоимости объект оценки доходным подходом.

Значение	Показатели
Общая площадь, кв.м.	300
Ставка арендной платы за 1кв.м. площади помещений, руб. в мес.	330
Количество месяцев в году	12
Потенциальный валовый доход в год, руб	1 188 000
Недополученные по арендным платежам, %	10
Недополученные по арендным платежам, руб/год	118 800
Действительный валовый доход в год, руб	1 069 200
Операционные расходы, руб., в т.ч.:	383 866
Условно постоянные расходы:	232 065
Условно-переменные расходы( 11% от ПВД)	130 680
Расходы на замещение (1,95% от восстановительной стоимости)	21 121,7
Чистый операционный доход, руб	685 334
Коэффициент капитализации	0,215
Стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом, руб	3 187 600

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Инвестор приобретает недвижимость, приносящую доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после завершения реконструкции и сдачи недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи недвижимости в аренду.

Характер использования недвижимости для аренды мы берем исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.

Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации доходов или капитализации по норме отдачи. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.

Чтобы уйти от абсолютных величин, все исходные значения делятся на величину первоначального капитала и таким образом приводятся к единой базе. Полученные таким образом показатели применяются для количественного выражения возврата инвестиций и называют нормами возврата. Нормы возврата обычно делят на нормы дохода или отдачи и нормы прибыли.

Нормы дохода выражают взаимосвязь между доходами от объекта и размером инвестиций. К нормам дохода относят общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации для земли, коэффициент капитализации для зданий, индекс доходности и т.п. Нормы дохода учитывают в явном виде только доходы от объекта и показывают, с какой скоростью осуществляется возврат вложенных средств. По аналогии с кредитом нормы дохода показывают скорость возврата основной суммы.

Нормы прибыли выражают взаимосвязь между всеми ожидаемыми от проекта выгодами, включая возврат средств от продаж или ликвидации объекта, и размер инвестиций. К нормам прибыли относят норму процента, норму дисконта, внутреннюю норму прибыли, общую норму отдачи и т.п. Нормы отдачи выражаются обычно как годовая ставка сложного процента и показывают, какой объем прибыли приходится на единицу вложенных средств за весь срок проекта.

Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо капитализацией по норме отдачи. В данном отчете был применен метод прямой капитализации.

Анализ доходов и расходов

Доходы. Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости при стопроцентной ее занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или его аналогов, а так же прогнозы оценщиков относительно величины и изменения арендных ставок и других источников дохода.

Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

Чистый операционный (эксплуатационный) доход - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных расходов и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Поток денежных средств до уплаты налогов - ЧОД за вычетом псевдо расходов: амортизации (т.к. не является расходом, а напротив служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредитов (т.к. эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).

Поток денежных средств после уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

Расходы. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объектов и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на следующие виды:

условно-постоянные расходы или издержки;

условно-переменные или эксплуатационные расходы;

расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, некоторые эксплуатационные расходы, страховка основных фондов.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление; коммунальные расходы; расходы на уборку, расходы на эксплуатацию; расходы на содержание территории и т.д.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К этой статье расходов не относят косметический ремонт, так как его проводит обычно арендатор за свои средства.

Расходы на замещение рассчитываются, как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости не резервирует эти деньги.

Используя вышеназванные положения, расчет стоимости по доходному подходу сведен в таблицу 9.

Приведем расшифровку некоторых величин, используемых в таблице 10.

Арендная ставка

В расчетах рыночная арендная ставка взята из исходных данных. Она сформировалась на основе рынка аренды в г. Кмерово и составила 300 руб. за м² .

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Потенциальный валовой доход определен из расчета сдачи в аренду всей общей площади объекта по наиболее вероятной арендной ставке.

Затраты нулевого периода

Затраты нулевого периода это минимальные затраты, необходимые для приведения объекта в наилучшее использование. Считали, что объект оценки может сдаваться в аренду по рыночной арендной ставке, сложившейся в данном раине, без дополнительных затрат.

Ставка капитализации

Для определения общего коэффициента капитализации применялся кумулятивный метод (или суммарный метод). При расчете данным методом одна из составляющих коэффициента - рисковая процентная ставка (или ставка дохода на инвестированный капитал) - разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования рисковой и без рисковой составляющих и рассчитывается процентная ставка. К без рисковой ставке дохода прибавляются следующие поправки:

- на дополнительный риск, который имеется на инвестиции данного вида;

-       на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями;

-       на низкую ликвидность.

Ставка возмещения капитала рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования процентных ставок по отдельным рискам - ставки возврата капитала для данного вида инвестиций и без рисковой ставки.

В качестве без рисковой ставки дохода взята ставка по Российским евробондам (15%). Таким образом, без рисковая ставка равна 15% годовых. По мнению оценщика, дополнительный риск капитальных вложений в административные помещения в дополнение к без рисковой ставке равен 3%. Дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями принимаем равным 3%. В случае необходимости, продажа данного здания займет достаточно длительное время. Исходя из этого, оценщик принял поправку на недостаточную ликвидность в размере 3%. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала равна 5% (1/20).

На основе этих данных определяется общий коэффициент капитализации и рассчитывается стоимость объекта.

Кумулятивный метод расчета коэффициента капитализации. Таблица 9.

Составляющие коэффициента капитализации	Значение параметра
Безрисковая процентная ставка, %	15
Компенсация за риск вложения в недвижимость, %	3
Компенсация за низкую ликвидность, %	3
Расходы на инвестиционный менеджмент, %	2
Ставка возврата капитала, %	5
Ставка капитализации, %	25
Коэффициент капитализации	0,25

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом Таблица 10.

Значение	Показатели
Общая площадь, кв.м.	502,9
Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади помещений, руб. в мес.	480
Количество месяцев в году.	12
Потенциальный валовый доход (ПВД) от аренды нежилых встроенных помещений в год, руб.	2 896 704
Потери от незанятости, %	10
Сумма потерь от незанятости, руб.	289 670
Действительный валовый доход в год, руб.	2 607 034
Операционные расходы, руб., в т. ч.:	519 408,58
Условно-постянные расходы:
Налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости объекта)	66 000
Страхование недвижимости (0,2% от остаточной стоимости объекта)	6 000
Условно-переменные расходы (11% от ПВД)	318 637,44
Расходы на замещение (1,95% от восстановительной стоимости)	128 771,14
Чистый операционный доход, руб.	2 087 625,42
Коэффициент капитализации	0,25
Стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом, руб. (округленно)	8 350 502

Таким образом, стоимость объекта оценки полученная доходным подходом составляет 8 350 502 рублей.

3.2.4 Согласование результатов оценки

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья. Однако это характерно для недвижимости без обременений. После исследования данного рынка, выяснилось, что информация о продажах обремененной недвижимости на рынке отсутствует.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости. В данном случае, рыночная стоимость не обремененной квартиры, рассчитанная в рамках затратного подхода, не принималась при согласовании результатов расчета, так как результат не отразил действительной рыночной стоимости объекта оценки с учетом обременения.

Окончательное заключение о стоимости акций выносится на основе согласования, при котором проводятся:

итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

проверка правильности расчетов.

При окончательном решении о рыночной стоимости объекта оценки веса распределились следующим образом:

) Затратный подход - 0,33;

) Рыночный подход - 0,33;

) Доходный подход - 0,33

Расчет рыночной стоимости объекта оценки Таблица 11.

Подход	Величина стоимости объекта, руб.	Весовой коэффициент	Рыночная стоимость, руб.
Затратный подход	8 978 274	0,33	2 962 830
Сравнительны подход	8 978 274	0,33	2 962 830
Доходный подход	8 350 502	0,33	2 755 666
Рыночная стоимость объекта оценки (округленно)			8 681 000

Рыночная стоимость объекта оценки составляет на дату оценки, округленно, составляет: 8 681 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.

Выводы

В настоящем отчете проведена оценка рыночной стоимости офисного помещения, расположенного на земельном участке площадью 116 кв. м. по адресу: Кемерово, пр. Ленина.

Рыночная стоимость офисного помещения, площадью 502,9 кв. м., расположенного на земельном участке площадью 116 кв. м. по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, д.165 по состоянию на 15 марта 2011 года, с учётом всех принятых допущений и ограничений, округлённо составляет:

681 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.

Заключение

Целью оценки являлось определение рыночной стоимости объекта недвижимости (Федеральный закон №135-Ф3 от 29.06.98г. «Об оценочной деятельности в РФ») . Дата оценки - 15 марта 2011 г. На основании информации предоставленной и проанализированной в курсовой работе я пришла к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС округленно составляет:

8 681 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.

Таким образом, 8 681 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции на 15 марта 2011 г., когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации;

2.      Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г.;

.        Федеральный закон №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 2006г.;

.        «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001г. №519;

.        «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002г. № 568-р);

.        «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003г. №1102-р);

.        «Свод стандартов оценки Российского Общества Оценщиков» (ССО РОО, М. 2005г.);

.        «Оценка и переоценка основных фондов» Григорьев В.В. (Инфра-М, М., 1995г.);

.        «Методы оценки недвижимости» Тарасевич Е.И. (Технобалт, СПб, 1995г.);

.        «Оценка недвижимости» Тарасевич Е.И. (Издательство СПбГТУ, СПб, 1997г.);

.        «Оценка недвижимости» Харрисон Г.С. (РИО Мособлупрполиграфиздата, М., 1994г.);

.        «Оценка земельных участков» Эккерт Д. (РОО, М., 1994г.);

.        «Основы экономической оценки городских земель» В.А. Порвич (Дело, М., 1998г.);

.        «Оценка рыночной стоимости недвижимости» под ред. Рутгайзера В.М. (Дело, М., 1998г.);

.        «Основы оценки стоимости недвижимости» под ред. Белокрыс А.М. (Международная академия оценки и консалтинга, М., 2004г.);

.        «Оценка собственности» Румянцева Е.Е. (Инфра-М, М., 2005г.);

17.       «Оценка недвижимости» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. (Финансы и статистика, М., 2005г.).