Анализ вторичного рынка жилья г. Челябинск в 2007-2012 гг.
Оглавление
Введение
. Анализ вторичного рынка жилья г. Челябинск в 2007-2012 гг.
. Перспективы вторичного рынка жилья г. Челябинск
Заключение
Список использованных источников и литературы
Введение
Социально-экономические преобразования, происходящие в нашей стране в
связи с переходом к рыночным отношениям, затронули все отрасли и комплексы
национальной экономики, в том числе жилищную сферу. Это явилось предпосылкой
для формирования рынка жилья, функционирующего в соответствии с экономическими
законами и обеспечивающего взаимосвязь реального и финансового секторов
экономики.
Становится очевидным, что в настоящее время рынок жилья играет важную
роль в решении не только социальных проблем общества, но и развитии реального
сектора экономики, оживлении инвестиционного процесса, макроэкономической
стабильности. В условиях жесткой конкуренции обоснованные экономические и
политические решения должны приниматься на основе анализа имеющейся информации,
быть рациональными и доказуемыми, при этом требуются расчеты, связанные с
прогнозами развития рынка жилья и рентабельностью вложений, оценками возможных
рисков и их последствий.
В связи с этим, существует объективная необходимость оценки и анализа
состояния и развития вторичного рынка жилья Челябинска. Вместе с тем методическая
сторона статистического исследования, на наш взгляд, недостаточно изучена.
Кроме того, переход жилищной сферы на рыночные отношения предопределил
необходимость внесения изменений в соответствующую информационную базу, методы
статистического наблюдения и исследования рынка жилья. При этом одной из
ключевых проблем статистики рынка жилья является отсутствие полной и детальной
статистической информации о вторичном рынке жилья. По существу, имеющаяся
информация в настоящее время носит фрагментарный характер и отражает
предпосылки формирования вторичного рынка жилья, не характеризуя при этом
рыночную конъюнктуру.
Таким образом, совокупное изменение функционирования жилищной сферы
требует совершенствования методических аспектов комплексного исследования
вторичного рынка жилья Челябинска и свидетельствует об актуальности выбранной
темы работы в научном и практическом плане.
Цель работы - анализ вторичного рынка жилья Челябинска в 2007-2012 гг.
1. Анализ
вторичного рынка жилья г. Челябинск в 2007-2012 гг.
Статистический анализ жилищных условий обязательно включает изучение
рынка жилья, являющегося частью рынка недвижимости, включающего, кроме жилья,
рынок нежилых помещений и рынок земли. Каждый из этих рынков имеет первичный
рынок, охватывающий новую недвижимость, впервые появившуюся как товар на рынке,
и вторичный - охватывает недвижимость, уже функционирующую в течение некоторого
времени и обладающую определенной степенью износа.
Специфика рынка жилья состоит в том, что он представляет собой как бы два
рынка: жилищного фонда и жилищных услуг. Последние связаны с арендой жилья как
муниципального, так и частного.
Основой становления рынка является частная собственность на жилье. Кроме
того, для существования рынка необходимы некий излишек товара (жилья) и некое
количество его денежного эквивалента. Последнее выражается в уровне
платежеспособного спроса на жилье, который зависит от доходов населения и цен
на рынке. Излишек жилья определяется обеспеченностью им населения и новым
строительством (следовательно, привлечением инвестиций).
Вследствие дефицита жилья вторичный рынок состоит в перераспределении
части жилищного фонда от бедных к богатым. На первичном рынке жилья квартиры,
которые остаются за рамками распределения, переходят в основном в руки
состоятельных слоев населения. Таким образом, жилищный рынок подчеркивает
социальное расслоение.
Среди факторов, определяющих спрос на жилье, основными являются уровень
цен на рынке жилья, качество жилья, денежные доходы, жилищная обеспеченность
населения.
За прошедший месяц наиболее существенно сократилось количество
предложений в низком ценовом диапазоне 20-30 тыс.руб./кв.м. (-36% или -54
объекта). Односторонним структурным изменениям соответствует и незначительное
изменение средней цены кв.м. с 38 180 до 38 092 руб. (-0,23% по отношению к
предыдущему месяцу).
Распределение базы данных объектов вторичной жилой недвижимости в
2007-2012 гг. представлено на Рис.1.
Рис. 1 - Среднее распределение предложения на вторичном рынке жилья г.Челябинска
относительно цены кв.м. в 2007-2012 гг.
Распределение предложения по районам г.Челябинска в 2007-2012 гг.
представлено на Рис.2. Доминирующая доля в структуре предложения приходится на
Северо-запад: Калининский и Курчатовский районы (38%), что является следствием
их активной застройки. Высокая доля предложения объектов в Центральном районе
(20%) также обусловлена активным вводом нового жилья в течение последних 5 лет
(в районе Тополиной аллеи) и физически большим объемом жилья в данном районе.
Доли предложения в остальных районах примерно равны между собой.
Отметим, что за период 2007-2012 гг. географическое распределение
предложений практически не изменилось. Все изменения незначительны и носят
случайный характер.
Рис. 2 - Распределение предложения по районам г.Челябинска в 2007-2012
гг.
Цена кв.м. в наибольшей степени зависит от местоположения квартиры (см.
Рис. 3). Наибольшая цена кв.м. характерна для квартир Центрального и Советского
районов; она превышает среднюю цену кв.м. по городу на 29% и 4% соответственно.
Такая зависимость обусловлена престижностью данных районов, сравнительно
благоприятной экологической обстановкой и развитой инфраструктурой. Цена кв.м.
в Калининском и Курчатовском районах несколько ниже среднего показателя
(-2-10%). В производственных районах цена кв.м. существенно ниже средней (на
17-22%).
Рис. 3 - Зависимость цены кв.м. вторичного жилья от района г. Челябинска
в 2007-2012 гг.
жилищный вторичный рынок статистический
Средняя цена кв.м. на рынке вторичной жилой недвижимости г. Челябинска
несущественно снизилась (см. Рис. 4). Темп прироста составил -0,23%. Цена кв.м.
в долларовом выражении, напротив, возросла (темп прироста составил +1,66%), что
обусловлено снижением курса доллара в июле-августе.
Темпы прироста цены кв.м. с начала года в большинстве случаев
незначительны, однако при этом более заметны положительные темпы прироста. С
ноября 2011 г. средняя цена кв.м. возросла на 3,59%; данный показатель для
среднестатистических квартир увеличился на 3,67%, а для квартир повышенной
комфортности - на 3,14%. Темп прироста цены кв.м. за рассматриваемый период (с
ноября по август) без учета структурных изменений составил +3,59%.
Рис. 4 - Динамика цены кв.м. вторичного жилья за декабрь 2008- август
2010гг.
Таким образом, в настоящее время в динамике цены кв.м. вторичной жилой
недвижимости возможно зафиксировать неактивную положительную тенденцию.
2.
Перспективы вторичного рынка жилья г. Челябинск
Стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в
различных районах Челябинска повышалась неравномерно по сравнению с мартовскими
показателями, а в Центральном районе было отмечено даже некоторое снижение - на
1,75%. Значительнее всего подорожал квадратный метр на первичном рынке
недвижимости в Калининском районе (+ 16,23%). Следом по темпам роста идут, как
ни странно, довольно непопулярные у покупателей районы: Ленинский и
Тракторозаводской, там квадратный метр подорожал более чем на 7%. В
Курчатовском и Советском районах этот показатель вырос более чем на 5,5%, а в
Металлургическом - чуть более 2%.
Цены на вторичном рынке, напротив, растут медленнее,
чем год назад. Однако скачок на рынке новостроек несколько повлиял и на цены
«вторички»: по итогам четырех месяцев 2012 года прогнозный рост рынка составил
12,63%, что почти в два раза меньше, чем прогнозы за тот же период в 2011 году.
Хотя ранее прогнозировалось менее значительное среднегодовое повышение -
11,76%.
Уже с начала года стало ясно - квадратный метр на
вторичном рынке в текущем году дорожает не так активно, как в прошлом. Так, его
средняя стоимость за апрель составила 35 441 рубль, что всего на 4,21% больше,
чем по состоянию на начало 2007 года. Хотя год назад квадратный метр на
«вторичке» за четыре месяца подорожал почти на 8%.
Причем стоимость квадратного метра на вторичном рынке
повышалась во всех районах Челябинска. Самое значительное подорожание, как и на
первичном рынке, наблюдалось в непопулярном у покупателей районе, на этот раз в
Металлургическом, где рост стоимости в апреле по сравнению с началом года
составил более 11%. В остальных районах квадратный метр на вторичном рынке
дорожал с разницей в 1% в пределах от 3% до 7%.
Средняя цена квартир с различным количеством комнат на
вторичном рынке росла неравномерно, а на трехкомнатные квартиры даже снизилась
на 4,45% и составила 2 миллиона 200 тысяч рублей. Это говорит в первую очередь
об изменениях в структуре предложений: получается, что в апреле на рынок
поступило большое количество предложений по «трешкам» низшей ценовой категории.
В целом же на повышение средней стоимости жилья в Челябинске повлияли самые
популярные среди покупателей однокомнатные и двухкомнатные квартиры, цена на
которые повысилась соответственно на 8,02% и 11,24%. В апреле средняя стоимость
челябинской «полуторки» составляет 1 миллион 427 тысяч рублей, а «двушки» - 1
миллион 940 тысяч рублей. Менее всего повысилась усредненная стоимость квартир
с четырьмя и более комнатами, которая составила 2 миллиона 597 тысяч рублей (+
3,67%).
Если проследить еженедельную динамику цен на рынке, то
можно отметить отсутствие систематического роста или падения. Это красноречиво
говорит о том, что рынок нестабилен, и ближайшие прогнозы уже не столь
однозначны, чем в прошлом году - тогда весной отмечался стабильный рост всех
ценовых показателей. Обычно такая ситуация предшествует падению цен на рынке,
однако при наличии большого количества сдерживающих факторов -
платежеспособного спроса и нежелания строителей и посредников рынка
недвижимости терять выгоду - колебания «от минуса к плюсу» могут продлиться еще
как минимум месяц. Не исключено, что после этого во время летнего спада спроса,
цены на некоторые виды жилья могут также упасть.
В сторону повышения цены кв.м. играют следующие факторы:
· Увеличение дефицита предложения (особенно активно
прогрессирует дефицит предложения на рынке первичной недвижимости).
· Психологический фактор.
В ближайший месяц наиболее вероятен некоторый рост цены кв.м.
(-0,5%-+2%).
Заключение
Специфика рынка жилья состоит в том, что он представляет собой как бы два
рынка: жилищного фонда и жилищных услуг. Последние связаны с арендой жилья как
муниципального, так и частного.
Вследствие дефицита жилья вторичный рынок состоит в перераспределении
части жилищного фонда от бедных к богатым. На первичном рынке жилья квартиры,
которые остаются за рамками распределения, переходят в основном в руки
состоятельных слоев населения. Таким образом, жилищный рынок подчеркивает
социальное расслоение.
Доминирующая доля в структуре предложения в 2007-2012 гг. приходится на
Северо-запад: Калининский и Курчатовский районы (38%), что является следствием
их активной застройки. Высокая доля предложения объектов в Центральном районе
(20%) также обусловлена активным вводом нового жилья в течение последних 4 лет
(в районе Тополиной аллеи) и физически большим объемом жилья в данном районе.
Наибольшая цена кв.м. характерна для квартир Центрального и Советского
районов; она превышает среднюю цену кв.м. по городу на 29% и 4% соответственно.
Такая зависимость обусловлена престижностью данных районов, сравнительно
благоприятной экологической обстановкой и развитой инфраструктурой. Цена кв.м.
в Калининском и Курчатовском районах несколько ниже среднего показателя
(-2-10%). В производственных районах цена кв.м. существенно ниже средней (на
17-22%).
Темпы прироста цены кв.м. с начала года в большинстве случаев
незначительны, однако при этом более заметны положительные темпы прироста. С
ноября 2011 г. средняя цена кв.м. возросла на 3,59%; данный показатель для
среднестатистических квартир увеличился на 3,67%, а для квартир повышенной
комфортности - на 3,14%. Темп прироста цены кв.м. за рассматриваемый период (с
ноября по август) без учета структурных изменений составил +3,59%.
Список
использованных источников и литературы
1. <http://www.chelbis.ru/>
. <http://chelreal.ru/>
. <http://www.expert74.com/>