представит интерес и является оправданным в большей мере с логической точки зрения. Для права важность представляет отграничение зданий и сооружений от других объектов, и в большей мере от вещей движимых (сборно-разборные домики, временные павильоны и т. п.).
В юридической литературе обычно называются виды объектов, относящихся к зданиям и сооружениям. Так, зданиями являются жилые и нежилые дома. К сооружениям относятся, в частности, мосты, железные дороги, линии электропередач, трубопроводы, шахты и причалы. Спорным представляется вопрос об отнесении дорог к числу сооружений. С одной стороны, дорогу, в том числе автомобильную, можно рассматривать как составную часть земельного участка, составляющую совместно с участком сложную вещь (ст. 134 ГК РФ). С другой стороны, дорога может быть отнесена к самостоятельному объекту недвижимости, прочно связанному с землей. На наш взгляд, верной является первая из представленных точек зрения
Собственники зданий и сооружений не обязательно являются собственниками земельных участков, на которых расположены эти здания и сооружения. В гражданском обороте они могут участвовать независимо друг от друга и для них может быть установлен различный правовой режим. Однако они имеют физическую и юридическую связь друг с другом.
В качестве синонима жилого здания применяют также понятие "жилой дом". Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включены в понятие жилых домов, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания.
В пределах определенного земельного участка здания можно разделить на основные и служебные. Основным можно считать здание, определяющее функциональное назначение и использование участка и остальных зданий (служебных), обеспечивающих функционирование основного, к числу которых можно отнести сараи, гаражи и т.д.
Здания и сооружения - это объекты как вещных, так и обязательственных прав. На них распространяются общие положения правового режима, установленного для недвижимого имущества. Вместе с тем к ним иногда применяются особые правила. Так, особый правовой режим установлен для аренды зданий и сооружений, а также для ипотеки.
Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок). Согласно ст. 6 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации.
Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть получены технический паспорт и поземельная книга.
Следует отметить, что Градостроительным кодексом РФ установлен перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство (реконструкцию). К таким объектам отнесены гаражи, дачные постройки, строения и сооружения вспомогательного назначения. Кроме того, не требуется разрешения для изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Однако действие Градостроительного кодекса РФ первоначально не распространялось на недвижимость, построенную или реконструированную до его введения. Кроме того, Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не была предусмотрена возможность регистрации прав на объекты недвижимого имущества без разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода объекта в эксплуатацию. В связи с этим было необходимо на указанную недвижимость распространить действие п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Более сложная ситуация возникала при легализации возведенных без разрешения на строительство построек, для которых в новой редакции Градостроительного кодекса РФ сохранялось требование о получении разрешения на строительство. Как правило, речь идет о построенных или реконструированных без разрешения индивидуальных жилых домов или капитальных гаражей. В данном случае существовало противоречие между Градостроительным и Гражданским кодексом РФ, который относил возведенную без разрешения постройку к самовольной и устанавливал судебный порядок признания прав собственности на нее, причем бремя доказывания соответствия постройки требованиям градостроительных регламентов и строительных норм и правил, а также факт, что права третьих лиц не нарушены, возложена на застройщика.
Учитывая широкий размах самовольного строительства, а также длительность судебного разбирательства, легализация не могла быть скорой. В связи с этим выходом из создавшейся ситуации было бы введение упрощенного порядка проверки соответствия градостроительным нормам и регламентам жилых домов (за исключением многоквартирных) построенных гражданами без разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном им до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ. Для решения всех этих проблем законодатель принял определенные меры. Так, в соответствии с ФЗ от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" изменения были внесены в некоторые правовые акты.
В соответствии с указанным Законом изменения были внесены в ст. 222 ГК, регулирующую правовой статус самовольной постройки. В частности, из п. 3 ст. 222 ГК был исключен абзац 1, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Абзац 2 этого же пункта был дополнен указанием на то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка не только судом, но также в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Другими словами, речь идет об административном порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Изменения также вводятся в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Градостроительный кодекс РФ.
Процедура оформления прав на вновь построенную недвижимость будет различаться в зависимости от того, идет ли речь об объекте индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (на приусадебном земельном участке), либо об объекте, расположенном на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. В первом случае согласно п. 4 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Ни разрешение на строительство, ни акт о вводе в эксплуатацию более не требуются.
Еще более простой порядок оформления права собственности на жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В эту декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Причем такая декларация будет составляться потенциальным собственником недвижимости самостоятельно по специальным формам, которые так же, как и технические паспорта должны быть разработаны федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
На практике здания и сооружения являются предметом различных сделок, однако наиболее распространены договоры аренды. Договор аренды здания или сооружения предусматривает передачу как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право имеет на него арендодатель (собственности, аренды и т.д.).
Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, и стороны должны сами определить его в договоре, однако срок является существенным условием и стороны обязаны его предусмотреть (исключение составляют случаи, когда согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ срок в договоре аренды не определяется и договор аренды считается заключенным на неопределенный срок).
Здания и сооружения могут предоставляться в субаренду, однако в этом случае необходимо получить согласие арендодателя. Если речь идет о муниципальной или государственной собственности, то такое согласие дают представители собственника (соответствующие комитеты по имуществу, органы местного самоуправления и т.д.).
На стороне арендодателя выступает также балансодержатель, то есть юридическое лицо, на балансе которого находится здание или сооружение и которое отвечает лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Однако подписывает договор представитель собственника, а не балансодержатель, который арендодателем не является.
В законодательстве четко определена форма договора аренды здания или сооружения: он должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут заключить договор путем обмена письмами, иными документами, в устной форме. Вместе с тем стороны могут нотариально удостоверить такой договор.
Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Кроме того, если договор заключен на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации. Договор на срок менее года не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай - исключение из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.
Поскольку подавляющее большинство как жилых, так и нежилых помещений являются собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью, в качестве арендодателя часто выступают соответствующие государственные или муниципальные органы.
При заключении договора аренды здания или сооружения, помещения или части помещения к договору, представленному на регистрацию, следует прилагать поэтажные планы здания или сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендованной площади.
Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях памятниках культуры, то в договор необходимо включать условие, гарантирующее сохранность культурной или исторической ценности объекта.
Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяют общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то при ее определении исходят из цены, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако коммунальные услуги обычно оговариваются отдельно.
Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания или сооружения - 1 кв. м. Однако при аренде зданий или сооружений - памятников истории и культуры арендная плата может определяться за все здание или сооружение в целом. При аренде мастерских художников арендная плата может рассчитываться исходя из 1 куб. м.
ГК РФ закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора - от принятия имущества, а арендодателя - от передачи имущества.
Здания и сооружения нередко становятся предметом ипотечных отношений. При заключении договора ипотека здания и сооружения допустима только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При регистрации ипотеки части здания возникает вопрос о том, необходимо ли одновременно закладывать земельный участок под этой частью здания. Особенно актуально это для тех случаев, когда закладывается помещение на первом этаже. Следует прийти к выводу о том, что ипотека участка под частью здания не служит обязательным условием действительности договора ипотеки части здания.
По одному из судебных дел о признании недействительным договора о залоге части здания арбитражный суд признал первоначально договор о залоге части здания притворной сделкой с целью прикрыть другую сделку - договор о залоге всего здания, при котором потребовался бы залог и права аренды земельного участка. По существу, предметом залога было практически все здание, за исключением обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено и договор был признан соответствующим законодательству.
Следует отметить, что законодатель не установил отдельного правового режима для купли-продажи зданий и сооружений, как это было сделано применительно к ипотеке и аренде (ограничившись общими нормами о купле-продаже недвижимости). Такое положение вряд ли можно считать правильным, поскольку нельзя не отметить специфику этих объектов по сравнению с другими объектами недвижимого имущества.
ГЛАВА 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
.1 Понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Целью такой регистрации является установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт убедительно показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Определение государственной регистрации прав на недвижимость содержит ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость. Она определяет государственную регистрацию как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации». Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.
В литературе отмечается, что государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях зашиты имущественных прав участников гражданского оборота. К государственной регистрации в этом смысле относится деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, по организации системы регистрации, установлению принципов ведения реестра, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость.
Понятие регистрации в узком смысле представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр). Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.
Важным признаком, определяющим юридический факт, являются те последствия, которые он влечет. В зависимости от основания возникновения права факт государственной регистрации может иметь различное значение. Факт государственной регистрации может быть конечным элементом юридического состава, приводящим к самому возникновению права и может быть необходимым для реализации уже возникшего права. Но независимо от правового значения факта регистрации, в каждом конкретном случае его сущность состоит в признании этого права государством и предоставлении этому праву той защиты со стороны государства, которая обеспечивается системой регистрации прав на недвижимость. Специфика различных оснований возникновения права состоит лишь в определении момента возникновения права. Однако возможность реализации любого права на недвижимость в полном объеме (и прежде всего, в отношении распоряжения) независимо от основания его возникновения появляется лишь с момента государственной регистрации этого права.
Таким образом, государственная регистрация как акт государственного органа является актом признания государством регистрируемого права, который обеспечивает возможность реализации этого права его обладателем.
Определенный интерес представляет вопрос об установлении момента, когда данный акт государства считается совершенным. В соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость (п. 3 ст. 2) «датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав». Таким образом, моментом, когда государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной регистрации.
Рассматривая принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, нужно отметить, что среди исследователей нет единого мнения в определении того, что следует к ним относить. Закон о регистрации прав на недвижимость не раскрывает перечень принципов и тем самым не способствует единому подходу к их определению. Анализ норм Закона о регистрации прав на недвижимость, позволяет выделить следующие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Одним из важнейших принципов осуществления регистрации прав на недвижимость является государственный характер этой регистрации.
Используя в ГК РФ словосочетание «регистрация прав на недвижимость» всегда с определением «государственная», законодатель сам однозначно определяет эту регистрацию как функцию государства. Государство же может осуществлять свои функции исключительно через свои органы и учреждения. В ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость к компетенции федерального органа в области государственной регистрации прав были отнесены как проверка представленных документов и ранее зарегистрированных прав, так и собственно государственная регистрация, а также выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию. Статья 13 Закона о регистрации прав на недвижимость в процесс государственной регистрации включает прием документов, правовую экспертизу, установление оснований для отказа в регистрации, внесении записей в ЕГРП, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдачу удостоверений о произведенной государственной регистрации. Таким образом, весь комплекс действий, связанных с государственной регистрацией, отнесен к компетенции федерального органа в области государственной регистрации, и возможность делегирования этих функций кому бы то ни было исключена.
Следующий принцип - принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимость. Функция регистрации прав на недвижимость, представляя собой разновидность деятельности государства в рамках государственного управления в широком смысле этого слова, вместе с тем не может быть сведена к какой-либо другой функции государства, поскольку имеет самостоятельную систему целей и специфическую форму осуществления этой деятельности. Функция регистрации недвижимости представляет собой деятельность государства по фиксации и удостоверению бесспорных фактов и состояний, необходимых для возникновения, изменения и прекращения прав на объекты недвижимости, фиксации на этом основании возникновения, изменения или прекращения этих прав и удостоверения этих обстоятельств.
В связи с этой спецификой регистрирующие органы представляют самостоятельную систему, полностью отделенную от любых органов, осуществляющих иные функции в сфере недвижимости. Законом о регистрации прав на недвижимость в качестве регистрирующих органов указаны «федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы» (ст. 9).
Согласно Указа Президента РФ «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» от 25 декабря 2008 г. № 1847, на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложена организация единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Третьим принципом государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует назвать так называемый принцип внесения, то есть обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него.
Начало внесения является системообразующим принципом регистрационного режима. Обязательность внесения подкрепляется следующим - невнесенные права не признаются возникшими - нет регистрации, нет и права. Таким образом, момент возникновения права на недвижимую вещь приравнен не к изъявлению частной воли в виде заключения или исполнения договора (как это имеет место в обороте движимости), а к волеизъявлению органа публичной власти - регистрирующего органа, который принял решение о внесении права в реестр.
Как отмечает Р.С. Бевзенко, отступление от начала внесения неизбежно создает некоторую «раздвоенность» в правах на недвижимость - существуют права «внесенные», а также права «невнесенные», но которые также признаются возникшими. Подобный эффект имеет два существенных последствия. Во-первых, лицо, чье право не зарегистрировано, не может совершать сделки с недвижимостью. Во-вторых, для всех третьих лиц собственником является не тот, кто обладает «невнесенным» правом, а тот, кто назван собственником в реестре.
Примером отступления от принципа внесения прав является приобретение права собственности на недвижимое имущество в порядке наследственного преемства. Так, в соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ «принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество», т.о. право собственности на недвижимую вещь, полученную в порядке наследования, возникает вне связи с регистрацией права в реестре.
Е.Ю. Петров отмечает, что смерть прежнего правообладателя исключает возможность двойного распоряжения, с которым и призван бороться реестр. Но до тех пор, пока умерший числится в реестре в качестве собственника, распоряжения якобы от его имени может сделать тот, кому была выдана доверенность от имени умершего (хотя понятно, что эта доверенность прекратилась и подобное распоряжение ничтожно). Отсутствие в нашем гражданском законодательстве принципа публичной достоверности реестровых данных ставит приобретателя по такой сделке в крайне невыгодное положение - он доверился данным книги, но в результате совершил ничтожную сделку и реституционные механизмы не всегда могут удовлетворить такого приобретателя.
Закон знает и иные исключения из принципа обязательного внесения - это возникновение права удержания недвижимой вещи; приобретение недвижимости в общую собственность супругов; приобретение права совместной собственности на недвижимость, принадлежащую одному из супругов в результате существенных вложений за счет другого супруга; возникновение права собственности члена кооператива, полностью выплатившего свой взнос; приобретение членом семьи собственника права пользования жилым помещением; и др.
Считаем, что разрешение существующей коллизии между принципом внесения и исключениями из него возможно на основе полной реализации принципа публичной достоверности.
Еще одним принципом государственной регистрации прав на недвижимое имущество является начало легалитета, которое означает, что если регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица соответствуют требованиям действующего Закона.
Начало легалитета применительно к регистрационному режиму означает, что документы, являющиеся основаниями регистрации права на недвижимое имущество, подлежат оценке с точки зрения их соответствия действующему законодательству. Следовательно, принятие решения о регистрации означает, что регистрирующий орган нашел представленные документы надлежащими и усмотрел наличие фактического состава, который является основанием для регистрации права на недвижимость.
Особой проблемой принципа легалитета является определение пределов проверки юридического содержания документов, представленных на регистрацию.
Сам по себе факт государственной регистрации не означает автоматически того, что зарегистрированные документы признаются соответствующими действующему законодательству. Поэтому, для того чтобы однозначно говорить о легалитете регистрационного режима недвижимости, необходимо установить, подлежат ли представляемые для регистрации документы исследованию на предмет соответствия их закону.
В соответствии со ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость правовая экспертиза является необходимой стадией процедуры государственной регистрации. К сожалению, ни Закон, ни ведомственные нормативные акты не раскрывают значение этого термина. Содержание правовой экспертизы косвенно может быть выведено из анализа п. 3 ст. 9 Закона о регистрации, в соответствии с которым регистрирующий орган имеет право проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у изготовивших их органов власти. Действительность документов означает, что регистрирующий орган должен установить, не имеют ли юридические факты-основания каких-либо пороков, отвечающих признакам недействительности сделок (порок формы, воли и волеизъявления, субъекта или объекта). Однако в ст. 20 Закона о регистрации прав на недвижимость основанием для отказа в регистрации называется лишь дефект содержания или формы сделки. Регистрирующий орган не должен вдаваться в проблемы дееспособности, если он не имеет каких-либо сведений о ее ограничении; кроме того, регистрирующий орган не вправе исследовать наличность и действительность волеизъявления лиц, обратившихся за государственной регистрацией.
Таким образом, легалитет регистрационного режима - только внешний, он не касается элементов, которые неизбежно являются скрытыми от регистрирующего органа. С одной стороны, такое положение дел следует приветствовать, так как оно облегчает процедуру регистрации прав. С другой - «недоразвитый» легалитет может привести к тому, что зарегистрированным вполне может оказаться право, которое основано на недействительной сделке.
Очевидно, что возложение функций проверки наличности и действительности всех элементов составов, являющихся основанием для регистрации права, во-первых, значительно усложнит и замедлит функционирование регистрационного режима; во-вторых, придаст регистрирующему органу несвойственную ему функцию исследования фактических обстоятельств совершения сделок с недвижимостью.
Необходимо выделить и рассмотреть такой принцип государственной регистрации прав на недвижимое имущество как принцип гласности (открытости) государственной регистрации. Гражданский кодекс РФ устанавливая обязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность «предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу» (п. 4 ст. 131 ГК РФ). В Законе о регистрации прав на недвижимость этот принцип раскрывается: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя)». Далее указывается, что «выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости».
Однако нужно отметить, что не все исследователи согласны с тем, как на сегодня сформулирован и действует данный принцип. Можно выделить две группы авторов: одни считают, что данный принцип реализован в Законе о регистрации прав на недвижимость не в полном объеме, другие же, наоборот, говорят о слишком широкой его реализации.
Р.С. Бевзенко считает, что следует постоянно совершенствовать процедуру предоставления третьим лицам информации из реестра прав и предлагает размещение реестра в сети Интернет и предоставление любому пользователю возможности получать информацию о правах, зарегистрированных в отношении того или иного объекта.
Другие исследователи не только не ратуют за расширение возможности получать данные из реестра, но и критикуют законодателя за предоставление такой возможности в том порядке, что существует сегодня.
Данная критика основана на том, что положения Закона о регистрации прав на недвижимость противоречат положениям других нормативных актов и, в частности, с нормам Федерального закона «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ, который провозглашает «неприкосновенность частной жизни, недопустимость сбора, хранения, использования и распространения информации о частной жизни лица без его согласия» (п. 7 ст. 3), а также нормам Федерального закона «О персональных данных» от 27 июля 2006 гю № 152-ФЗ, целью которого является «является обеспечение защиты прав и свобод человека и гражданина при обработке его персональных данных, в том числе защиты прав на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну» (ст. 2).
В качестве последнего принципа государственной регистрации недвижимости необходимо выделить и рассмотреть принцип публичной достоверности реестровых данных. Как отмечают исследователи, все прочие принципы являются подготовительными, направленными на усвоение регистрационным режимом начала публичной достоверности.
Начало публичной достоверности можно сформулировать следующим образом: для третьих лиц права на вещь, внесенные в реестр, равно как и отсутствие обременении прав признается истинным.
По мнению О.Ю. Скворцова, принцип публичной достоверности состоит в том, что лица, которые добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре прав на недвижимое имущество, становятся обладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах. То есть сама по себе публичная достоверность имеет смысл лишь тогда, когда она сочетается с принципом бесповоротности, который исключает лишение права добросовестного приобретателя, если он в своей добросовестности опирается на публичную достоверность сведений соответствующего реестра.
В случае действия этого принципа имеется, во-первых, уверенность участников оборота недвижимости в стабильности своих прав; во-вторых, ответственность регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в реестр; в-третьих, с реализацией принципа публичной достоверности связана ответственность как государства за ущерб, причиненный неправильной регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.
Принципу публичной достоверности реестровых данных в действующей российской системе регистрации недвижимости посвящено достаточно много исследований. Их общим выводом является констатация отсутствия этого начала в современном российском регистрационном режиме.
В абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость закреплено: «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке». То есть в Законе о регистрации содержится указание на то, что лицо не может безоговорочно опираться на запись и надеяться на полную защиту своих прав в случае, если такая запись окажется недостоверной.
Нужно отметить, что полная реализация принципа публичной достоверности возможно только вместе с принципом бесповоротности и неоспоримости зарегистрированных прав, поскольку его реализация происходит именно применительно к лицам, которые приобрели недвижимость, опираясь на запись, не отражающую действительное положение дел.
Однако на сегодня вопрос о правах добросовестных приобретателей не получил однозначного законодательного решения. Конституционный Суд РФ, рассматривая правовое положение добросовестного приобретателя вообще (а не применительно к недвижимости), признал, что незащищенность добросовестных приобретателей «вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства». Однако дальше этого признания дело не пошло, поскольку КС РФ установил, что «общие положения о последствиях недействительности сделки: не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации». Таким образом, КС РФ хотя и призвал законодателя защитить права добросовестного приобретателя, он, тем не менее, не указал на необходимость сделать это одним определенным способом - запретить изъятие у него имущества, приобретенного добросовестно. Законодатель же на определение КС РФ не отреагировал никаким образом, посчитав, что предусмотренный в гражданском законодательстве баланс защиты интересов не владеющего собственника и добросовестного приобретателя соответствующим конституционным принципам.
Считаем, что полная реализация принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимость возможна только после законодательного закрепления такого права добросовестного приобретателя недвижимости как невозможности его лишения вещного права на это имущество (т.е. будут предусмотрены изъятия из ст. 301 ГК РФ). При этом добросовестным приобретателем недвижимого имущества следует считать лицо, которое при его приобретении основывалось на данных Единого государственного реестра прав, за исключением случая, когда это лицо знало о неправомерности внесения соответствующих данных ЕГРП.
Закон о регистрации прав на недвижимость установил порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определил основания для принятия решения о государственной регистрации, ее приостановлении, отказе, выделил особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. Тем самым, как отмечают исследователи, законодательно за Российской Федерацией признано право общефедеральной регламентации порядка государственной регистрации прав на недвижимость, т.е. процессуальных отношений, возникающих при этом.
В соответствии с п. 4 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость процедура государственной регистрации прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Стадийность регистрационной деятельности закреплена в ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость и включают следующие действия:
) прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих определенным требованиям, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
) внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, а также совершение надписей на правоустанавливающих документах;
) выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Существует деление стадий процедуры государственной регистрации на обязательные и факультативные. Указанные этапы относят к обязательным. Факультативные этапы:
приостановление государственной регистрации;
обжалование отказа в государственной регистрации.
Прежде чем перейти к рассмотрению каждой стадии необходимо отметить, что в своей деятельности Росрегистрация руководствуется большим массивом нормативно-правовых актов, закрепляющих особенности процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основанием для начала государственной регистрации является личное обращение заявителя в Росрегистрацию (территориальный орган Росрегистрации) с комплектом документов, необходимых для государственной регистрации прав.
По общему правилу, установленному ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. На практике бывают отступления от этого правила.
Одно из отступлений нормативно урегулировано - при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода права собственности; регистрация перехода прав в этом случае производится на основании решения суда, что закреплено в ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость, ст. 551 ГК РФ.
Другое исключение - ликвидация одной из сторон сделки (продавца) на момент подачи заявления о регистрации перехода прав. Порядок проведения регистрации в этом случае положения Закона прямо не оговаривают, в регистрации перехода прав на объект недвижимости по заявлению одной стороны сделки регистрирующим органом будет отказано. Практически разрешая данную проблему, арбитражные суды пошли по пути применения норм законодательства по аналогии, руководствуясь ст. 551 ГК РФ.
Еще одно отступление от общего порядка - обоюдное отсутствие волеизъявления сторон сделки на регистрацию перехода прав на недвижимое имущество. В этой связи необходимо ответить на вопрос о возможности регистрации перехода права на основании заявления третьих лиц, например судебного пристава-исполнителя. Ответ на этот вопрос, учитывая вышеназванное положение ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость, отрицательный.
Итак, прием (представление) документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, - первая стадия процесса. Двойное наименование стадии (прием и предоставление) отражает ее двоякую сущность: с одной стороны, для инициации и последующего продолжения государственной регистрации необходимо действие заявителя-правообладателя, заключающееся в предоставлении документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. С другой стороны, этот орган обязан принять представленные заявителем документы, соответствующие требованиям законодательства.
Правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей, является ключевой процедурой государственной регистрации. Именно на этом этапе проводится проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость), проверка действительности поданных заявителем документов и наличия у него соответствующих прав (п. 3 ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Как отмечает В.А. Алексеев: «основным содержанием этой деятельности является юридический анализ представляемых документов для принятия решения о регистрации или об отказе в ней». Основанием для начала правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами, других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав является поступление документов, представленных на государственную регистрацию прав, государственному регистратору.
Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права.
Решение государственного регистратора оформляется штампом на заявлении о государственной регистрации прав.
Основанием для начала процедуры внесения записей в ЕГРП является принятие государственным регистратором решения о государственной регистрации прав и поступление документов специалисту, ответственному за внесение записей в ЕГРП.
Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Свидетельство оформляется в одном экземпляре, кроме случаев государственной регистрации права общей долевой собственности. При государственной регистрации права общей долевой собственности свидетельство оформляется в количестве экземпляров, соответствующих числу участников общей долевой собственности. Свидетельство оформляется на бланке установленной формы.
Итак, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой механизм реализации конституционных прав граждан на недвижимое имущество. В рамках данного публично-правового механизма осуществляет свою деятельность Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, которая от имени Российского государства осуществляет официальное признание и подтверждение прав на недвижимость. Механизм реализации прав граждан на недвижимое имущество имеет процедурное выражение в стадиях государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3.2 Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации
Вопрос о том, что именно подлежит регистрации, т.е. вопрос об объекте регистрации прав на недвижимое имущество, является одним из наиболее важных и сложных. Анализ п. 1 ст. 131 ГК РФ, определяющего объекты государственной регистрации, показывает, что регистрации подлежат: права собственности; другие вещные права; ограничения этих прав; их возникновение; их переход; их прекращение. В следующем предложении перечисляются конкретные права, подлежащие государственной регистрации: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты; иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.
Очевидно, что перечень прав, подлежащих регистрации, не является исчерпывающим, но, в то же время, его нельзя назвать и абсолютно открытым, поскольку иные права подлежат регистрации лишь постольку, поскольку это указано ГК РФ или иными законами. Таким образом, с одной стороны, законодатель указал на возможность установления необходимости регистрации иных прав, кроме перечисленных, а с другой стороны, устранил возможность установления этой необходимости иными, кроме законов, нормативными актами.
Исследователи обращают внимание на такой вопрос, как соотношение норм, содержащихся в первом и втором предложениях п. 1 ст. 131 ГК РФ. Ведь, если бы не было второго предложения, то следовало бы признать, что регистрации подлежат все права, которые относятся к вещным, а также все их ограничения. Однако во втором предложении перечислены не все вещные права, существование которых предусмотрено гражданским законодательством. В частности, там не указано такое специфическое вещное право на объект недвижимости, как право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ), перечислены далеко не все возможные ограничения вещных прав на объекты недвижимости.
Мнения авторов по интерпретации данного законодательного положения расходятся. Одни считают, что вещные права и их ограничения, не указанные в ГК РФ и иных законах как подлежащие регистрации, регистрации не подлежат. Другие отстаивают противоположную позицию.
Представители первой группы рассматривают все права и ограничения прав, в отношении которых не указано, что они подлежат государственной регистрации, как не подлежащие регистрации в смысле запрета регистрирующему органу их регистрировать. Так, М.Г. Пискунова отмечает, что в соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются возникшими без акта государственной регистрации.
Однако такая позиция, по мнению представителей второй группы, может привести к ряду весьма негативных последствий. Поскольку основная задача регистрации вещных прав и их ограничений - защита интересов обладателей соответствующих прав, то при запрете регистрации некоторых прав и ограничений обладатели этих прав и лица, в пользу которых права ограничены, лишаются определенного средства защиты своих прав. Приобретатели же объектов недвижимости лишаются возможности получения информации об обременениях объекта.
Присоединяясь к данному мнению, считаем, что второе предложение п. 1 ст. 131 ГК РФ конкретизирует первое и содержит конкретный перечень прав, подлежащих регистрации, однако отсутствие в данном перечне права или обременения не должно служить основанием для отказа в его регистрации.
Поэтому считаем, что необходимо в законодательстве не только выделить права и ограничения прав, подлежащие регистрации, но при этом указать, что все иные права на объекты недвижимости и их ограничения могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя.
При рассмотрении регистрации прав возникает такой вопрос: если в п. 1 ст. 131 ГК РФ говорится о том, что регистрации подлежат вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение, то можно ли говорить о том, что эти события являются самостоятельным объектом регистрации?
Если взять возникновение права собственности, то вполне очевидным является то, что нельзя зарегистрировать возникновение права собственности, не зарегистрировав одновременно само это право за определенным субъектом. Значит, регистрация возникновения права всегда будет связана с регистрацией самого этого права. Таким образом, одновременное указание в ст. 131 ГК РФ и самого вещного права, и его возникновения как самостоятельных объектов регистрации лишено юридического смысла.
Если говорить о том, что понимается под переходом права собственности, то необходимо отметить, что вопрос о регистрации перехода права собственности фигурирует не только в ст. 131 ГК РФ, но и в нормах части второй ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости. В ст. 551 ГК РФ, которая называется «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» говорится о том, что регистрации в случае заключения договора купли-продажи подлежит не право покупателя, не договор купли-продажи, а именно переход права собственности.
Очевидно, что переход права собственности - это такое действие или процесс, в результате которого право одного лица прекращается, а право другого лица возникает. При таком понимании можно ли зарегистрировать переход права собственности (иного вещного права) и не зарегистрировать само это вещное право за тем лицом, к которому оно перешло? Представляется, что нет. Юридический факт, влекущий переход права собственности, всегда является и юридическим фактом, лежащим в основании приобретения лицом этого права. Спецификой перехода по сравнению с возникновением права является лишь то, что в случае перехода права один и тот же юридический факт лежит в основе как возникновения права у нового правообладателя, так и его прекращения у прежнего обладателя права. Так, например, при создании новой вещи переход права отсутствует и есть регистрация только возникновения права в отличие от сделки отчуждения, где в каждом случае имеет место именно переход права.
Таким образом, признавая самостоятельными объектами регистрации возникновение и прекращение права, нужно говорить о том, что переход права не является объектом регистрации.
Использование в ст. 551 ГК РФ понятия «переход права собственности», по мнению авторов, вряд ли может служить основанием для признания перехода права собственности самостоятельным объектом регистрации. Использование здесь данного термина призвано отразить то обстоятельство, что при купле-продаже регистрация не исчерпывается лишь регистрацией возникшего права собственности у приобретателя, происходит и одновременная регистрация прекращения права собственности продавца. Следует согласиться с исследователями, считающими, что было бы правильнее говорить о регистрации не перехода права, а отчуждения имущества.
В отношение же прекращения права собственности его следует рассматривать в качестве самостоятельного объекта регистрации, поскольку прекращение права собственности имеет самостоятельное значение. Рассматривая вещное право как неразрывно связанное с его обладателем, можно сделать вывод, что регистрации подлежит как само это право, так и его прекращение. Прекращение права собственности является самостоятельным объектом регистрации потому, что оно может происходить вне связи с возникновением права иного лица, например, при прекращении существования объекта, так как, если объект прекратил существование, то прекратилась и сама возможность возникновения права на него других лиц.
Таким образом, объектами регистрации прав на недвижимость следует признать сами вещные права (их возникновение) и прекращение этих прав.
Говоря об объектах регистрации, исследователи указывают, на то, что законодатель в ст. 131 ГК РФ указал не все объекты регистрации. В частности, они обращают внимание на такую особенность прав на объекты недвижимости как относительно длительное их существование. И говорят о том, что при этом в процессе существования содержание этих прав может изменяться весьма существенно как по воле самих собственников, так и помимо их воли. Так, одним из наиболее распространенных примеров изменения содержания правоотношений собственности без изменения круга его субъектов является превращение совместной собственности в долевую в результате соглашения собственников либо по решению суда. При этом очевидно, что не происходит ни прекращения права собственности, ни его возникновения вновь. Однако изменение отношений между собственниками является юридически достаточно значимым и поэтому должно быть зарегистрировано. Другим случаем изменения содержания вещного права является установление обременений (ограничений) этого права. Специфика любого обременения (ограничения) в том и состоит, что оно сужает круг правомочий обладателя этого права. Такое сужение может произойти в результате заключения собственником сделки - например, передачи объекта в аренду, в залог, либо в результате деятельности уполномоченных государственных органов (например, наложение ареста на имущество).
Поэтому, по мнению исследователей, изменение содержания прав на объекты недвижимости должно признаваться самостоятельным объектом регистрации и законодателю следовало бы указать это в ст. 131 ГК РФ
Подводя итог сказанному выше, полагаем, что ст. 131 ГК РФ нуждается в уточнении, в частности, ее следует изменить, вместо указания, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации» более корректным представляется формулировка, согласно которой государственной регистрации подлежит право собственности и иные вещные права (их возникновение, изменение и прекращение), а также обременения (ограничения) этих прав. При этом следует дополнить ст. 131 ГК РФ положением о том, что только те права и их обременения (ограничения) подлежат обязательной государственной регистрации, когда это предусмотрено ГК РФ и иными законами, иные же права на недвижимое имущество и их ограничения могут регистрироваться по желанию правообладателей.
ГК РФ исключил требования о нотариальной форме договоров по поводу объектов недвижимости. В соответствии с положениями ГК РФ все (за небольшим исключением) договоры об отчуждении недвижимости должны заключаться в простой письменной форме, но обязательно должны быть зарегистрированы. Если в соответствии с ранее действовавшим законодательством договор должен был быть и нотариально удостоверен, и зарегистрирован (это было предусмотрено только в отношении жилой недвижимости - единственный вид недвижимости, который на момент принятия кодекса, находился в обороте), то теперь типична ситуация, когда лица не обращаются к нотариусу, предпочитая сразу передавать документы в регистрирующий орган.
Критика в отношении целесообразности такого решения не утихает до настоящего времени. Большинство исследователей признают, что существующую сегодня систему регистрации прав нельзя считать в достаточной степени обеспечивающей выполнение функций, ранее выполняемых нотариатом ни по фактическому состоянию системы, ни по правовому обеспечению.
Так, С.В. Мальцева отмечает, что следует критически оценивать отмену обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом, поскольку этот подход идет вразрез с континентальной правовой традицией использования в области оборота недвижимости отнюдь не административных, каковым является регистрация, а гражданско-правовых инструментов и негосударственных институтов, каковым является нотариат. Оба эти института выполняют различные функции: нотариус удостоверяет сделку, государственный регистратор - регистрирует право. Они могут успешно функционировать, только взаимно дополняя друг друга.
Основной функцией нотариата при заключении договора являлось удостоверение волеизъявления сторон. Для этого на нотариуса возлагались определенные обязанности и предоставлялись соответствующие права. Если же обратиться к Закону о регистрации прав на недвижимость, то можно увидеть, что у регистрирующего органа такие права и обязанности отсутствуют. Статья 9 Закона о регистрации прав на недвижимость относит к компетенции регистрирующего органа только проверку действительности поданных заявителем документов наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Пункт 4 ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость запрещает регистрирующему органу осуществлять какую-либо деятельность, кроме предусмотренной законом. При таких обстоятельствах следует констатировать, что в случае обращения за регистрацией минуя нотариуса, в процессе заключения договора исчезает момент удостоверения волеизъявления сторон от имени государства, что вряд ли правильно по отношению к сделкам, заключаемым с участием физических лиц.
Интересным представляется предложение В.А. Алексеева, который считает, что возрождение института нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не должно затрагивать такие сделки отчуждения, которые непосредственно не влекут перехода прав на недвижимость. При этом он конкретизирует, что речь, прежде всего, идет о сделках, заключенных под отлагательным условием, которое, например, связывает переход права на объект недвижимости с полной выплатой покупной цены. По его мнению, такие сделки должны подлежать самостоятельной регистрации в качестве обременения вещного права продавца на объект. Необходимость регистрации этих сделок вызывается требованием защиты прав как приобретателя, так и третьих лиц, поскольку запись о данной сделке в реестре будет препятствовать недобросовестному продавцу в заключении иных сделок по поводу объекта и предупреждать споры, которые неизбежно будут возникать в этом случае.
Со справедливостью почти всех упреков в адрес современного российского нотариата (высокая стоимость услуг, коррумпированность части нотариального корпуса, удручающе низкий профессиональный уровень нотариусов, сложность привлечения нотариуса к ответственности, организационный хаос в нотариальных конторах) невозможно не согласиться. Но эти упреки не основаны на особенностях нотариата как института в целом, а целиком и полностью связаны с текущим состоянием дел в российском нотариате. Поэтому нам кажется методологически неверным отвергать саму идею возвращения нотариального удостоверения сделок с недвижимостью лишь на основании этих аргументов. Отвечать на вопрос о необходимости и полезности нотариальной формы сделок с недвижимостью нужно, имея в виду возможность либо невозможность нотариата обеспечить решение тех проблем легалитета реестра, которые были обозначены выше (проверка "внешней" и "внутренней" законности сделки, являющейся основанием для внесения записи в реестр).
Действительно, материальные издержки нотариального удостоверения высоки. Однако, во-первых, это регулируемые издержки, и законодателю вполне под силу установить их на более или менее справедливом уровне. Во-вторых, обязательным условием возвращения нотариата в сферу оборота недвижимости должно стать изменение оснований для привлечения нотариуса к ответственности (например, отказ от принципа виновной ответственности), увеличение размера обязательного страхования нотариуса (с его возможной дифференциацией в зависимости от места нахождения нотариальной конторы).
Введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью должно неизбежно повлечь снижение числа судебных споров, связанных с признанием недействительными сделок с недвижимостью, а также повышение гарантий заинтересованной стороны в возмещении имущественных потерь, причиненных оспариванием сделки.
Представляется, что введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью при повышении ответственности нотариуса за действительность сделки также неизбежно повлечет за собой совершенствование законодательства о регистрации актов гражданского состояния в части создания реестра лиц, состоящих в браке (для целей выявления общей супружеской собственности на имущество), законодательства о нотариате - в части создания единого реестра нотариальных действий (в отношении установления фактов выдачи доверенностей, свидетельств о праве на недвижимое имущество, перешедшее в порядке наследования, и пр.). То есть предлагаемое решение может стать своеобразным "локомотивом", который, будучи подталкиваемым заинтересованной группой - нотариусами, способен осуществить настоящий прорыв в деле совершенствования отечественного законодательства, связанного с оборотом недвижимости.
Организационные издержки, которые могут лечь на участников оборота при введении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью, также могут быть легко нивелированы при умелом "встраивании" нотариата в регистрационный процесс. Так, вполне мыслимо наделение нотариусов обязанностью не просто удостоверять сделки с недвижимостью, но и готовить и подавать от имени своих клиентов заявления в регистрирующий орган о внесении записи в ЕГРП.
В случае введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью имеет смысл пересмотреть задачи и порядок осуществления правовой экспертизы данных сделок, осуществляемой регистрирующим органом. Очевидно, что коль скоро риск несоответствия сделки закону возложен на нотариуса, регистрирующий орган должен проверять не содержание сделки, а факт ее нотариального удостоверения, а также наличие или отсутствие обстоятельств, препятствующих внесению записи в реестр (например, наличие арестов).
Описанная модель взаимодействия регистрирующего органа, нотариуса, сторон сделки представляется той, к которой следует стремиться отечественному законодателю в ходе предстоящей реформы ГК РФ. Таким образом была бы создана цельная система правовых предписаний, создающих полный легалитет регистрационного режима и направленных на защиту интересов как лиц, участвующих в совершении сделок с недвижимостью, так и третьих лиц, для которых соответствие закону данных регистрации может презюмироваться.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Недвижимость занимает одно из главных мест в системе объектов гражданских прав, являясь системным образованием, она имеет собственную структуру и взаимосвязь составляющих ее элементов и поэтому требует от российского законодателя создания стройной системы норм, регламентирующих отношения по управлению недвижимостью.
Нормативная база, регулирующая правоотношения в сфере недвижимости, в нашей стране была создана в стихийно короткие сроки. Однако если на первом этапе основная задача законодателя состояла в основном в создании норм, обеспечивающих законный переход недвижимости из публичной собственности в частную, то на сегодняшний день в результате сформировавшегося рынка недвижимости перед законодателем иная цель - обеспечить охрану и защиту прав собственников недвижимости.
Правоотношения в сфере недвижимости являются одним из наиболее обсуждаемых и острых вопросов, отраженных на страницах юридической печати, среди ученых продолжается дискуссия о понятии и признаках недвижимого имущества, путях совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью.
Определение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, подвергается критике долгое время и по различным основаниям. Анализ юридической литературы позволил выявить разнообразие суждений относительно изменения легального определения недвижимости, при этом законодатель не прибегнул к тому, чтобы внести какие-либо существенные и необходимые изменения в институт недвижимости.
Представляется, что п. 1 ст. 130 ГК РФ можно было бы сформулировать следующим образом:
"Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
. Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей".
Исключить абз. 2 п. 1, где указано отношение к недвижимым вещам воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.
В ст. 130 ГК РФ законодатель помимо прямого перечисления относимых к недвижимости объектов указывает, что к недвижимости относится «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Указанная формулировка носит сугубо оценочный характер, не позволяет однозначно определить о каких именно объектах идет речь, что вызывает трудности у правоприменителя и влечет за собой противоречивую судебную практику в части определения несоразмерного ущерба назначению объектов при перемещении.
Ответ на вопрос о том, возможно ли перемещение без несоразмерного ущерба для назначения вещи, должен строится на основании применения ряда критериев в каждом конкретном спорном случае. Необходимо учитывать следующие обстоятельства: назначение вещи; характер связи с земельным участком (наличие фундамента, инженерных коммуникаций и т.п.); сохраняется ли объект в натуре в процессе перемещения.
Представляется целесообразным ввести в ст. 130 ГК РФ четкое определение несоразмерного ущерба назначению, дополнив ст. 130 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания: «3. В целях настоящей статьи под несоразмерным ущербом назначению объектов при перемещении понимается невозможность использования объекта по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности.».
Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что правовой режим всей совокупности недвижимых вещей не однороден. Существуют различия в регулировании правового режима различных видов недвижимости. Особенно заметны такие различия в регулировании недвижимых вещей, которые являются таковыми в силу своих естественных свойств, и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусом недвижимости в силу закона.
В интересах имущественного оборота необходимо признать предприятие (имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать предприятие как объект недвижимости. Предприятие может включать (или не включать) в себя объекты недвижимого имущества, а также имущественные права на недвижимость ("недвижимость в составе предприятия").
Поскольку предприятие не будет являться недвижимым имуществом, права на предприятие, ограничения и обременения этих прав, их возникновение и прекращение не будут подлежать государственной регистрации.
Публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов и иных участников имущественного оборота, может быть обеспечен иным способом - введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятиями.
Государственной регистрации должны подлежать только переход и обременения вещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия. В ГК РФ (в ст. 132 или в виде отдельной статьи) необходимо сформулировать некие общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями (продажа, аренда, доверительное управление, ипотека, дарение). А именно: о порядке определения состава и стоимости имущества (включая права требования и долги) предприятия; об уведомлении кредиторов и их правах; о порядке передачи предприятия; о государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия (их обременения) и др.
Для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо одновременно наличие трех признаков.
. Соответствие двум признакам по ст. 130 ГК.
. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.
. Создание или реконструкция здания (сооружения).
Резюмируя изложенное, можно сформулировать следующее определение: "объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию".
Анализ законодательно закрепленных принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выявил ряд существующих на сегодня проблем.
Так, закрепленный в действующем законодательстве легалитет регистрационного режима можно охарактеризовать как внешний, регистрирующий орган не проверяет ряд условий, обеспечивающих законность совершаемых сделок с недвижимостью (например, волеизъявление). С одной стороны это облегчает процедуру регистрации прав, но с другой может приводить к нарушению прав.
Анализ принципа публичной достоверности, закрепленного в действующем Законе о регистрации, позволяет прийти к выводу, что он не реализован в отечественной системе регистрации прав на недвижимость в полной мере. Для его полной реализации необходимо, во-первых, возложить на регистрирующие органы полную ответственность за свои действия при осуществлении регистрации. Во-вторых, необходимо закрепление принципа бесповоротности и неоспоримости зарегистрированных прав.
Рассмотрение вопроса об объекте регистрации прав на недвижимость, т.е. о том, что именно подлежит регистрации, приводит к следующим выводам.
Анализ п. 1 ст. 131 ГК РФ не дает однозначного вывода о том, все ли права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Считаем, что второе предложение п. 1 ст. 131 ГК РФ содержащее конкретный перечень прав, подлежащих регистрации, не должно препятствовать регистрации тех прав и обременений, которые в нем не названы.
Представляется целесообразным заменить название ст. 131 ГК РФ и изложить ее следующим образом:
"Статья 131. Государственная регистрация недвижимых вещей
. Право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами".
Исключить пункт 2.
Вывести из определения недвижимых вещей воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и дать самостоятельные определения указанных объектов, которые бы соотносились с соответствующими нормативно-правовыми актами, регулирующими правоотношения по поводу данных объектов, что позволит исключить противоречие по их государственной регистрации, поскольку данные объекты и так имеют свой институт регистрации, отличный от института регистрации недвижимых вещей.
ГК РФ исключил требования о нотариальной форме договоров по поводу объектов недвижимости. Критика в отношении целесообразности такого решения не утихает до настоящего времени. Поэтому нам кажется методологически неверным отвергать саму идею возвращения нотариального удостоверения сделок с недвижимостью лишь на основании этих аргументов.
Представляется, что введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью при повышении ответственности нотариуса за действительность сделки также неизбежно повлечет за собой совершенствование законодательства о регистрации актов гражданского состояния в части создания реестра лиц, состоящих в браке (для целей выявления общей супружеской собственности на имущество), законодательства о нотариате - в части создания единого реестра нотариальных действий (в отношении установления фактов выдачи доверенностей, свидетельств о праве на недвижимое имущество, перешедшее в порядке наследования, и пр.). То есть предлагаемое решение может стать своеобразным "локомотивом", который, будучи подталкиваемым заинтересованной группой - нотариусами, способен осуществить настоящий прорыв в деле совершенствования отечественного законодательства, связанного с оборотом недвижимости.
Организационные издержки, которые могут лечь на участников оборота при введении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью, также могут быть легко нивелированы при умелом "встраивании" нотариата в регистрационный процесс. Так, вполне мыслимо наделение нотариусов обязанностью не просто удостоверять сделки с недвижимостью, но и готовить и подавать от имени своих клиентов заявления в регистрирующий орган о внесении записи в ЕГРП.
Как позитивный момент необходимо отметить, что законодательная база в сфере недвижимого имущества постоянно корректируется и обновляется, чему в немалой степени способствует и сам рынок недвижимости, который в свете экономических преобразований последних лет занимает лидирующее положение в сфере оборота имущества.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.Нормативные источники
1.1.Конституция РФ от 12 декабря 1993 г.: по сост. на 30 декабря 2008 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2009. - N 4. - Ст. 445.
1.2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: по сост. на 6 декабря 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
1.3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ: по сост. на 30 ноября 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
.4.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ: по сост. на 12 декабря 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. − 2001. − № 44. − Ст. 4147.
1.5.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ: по сост. на 3 мая 2012 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 1(ч.1). - Ст. 1.
1.6.Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ: по сост. на 8 декабря 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - N 30. - Ст. 3012.
1.7.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ: по сост. на 8 декабря 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 16.
1.8.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ: по сост. на 1 апреля 2012 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 14.
1.9.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ: по сост. на 12 декабря 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
1.10.О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 N 191-ФЗ: по сост. на 19 июля 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005.- N 1 (часть 1). - Ст. 17.
1.11.О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации РФ. - 2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 39.
.12.Об информации, информационных технологиях и о защите информации федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ: по сост. на 6 апреля 2011г. // Собрание законодательства Российской Федерации РФ. - 2006. - № 31 (1 ч.). - Ст. 3448.
.13.О персональных данных федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ: по сост. на 25 июля 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации РФ. - 2006. - № 31 (1 ч.). - Ст. 3451
.14.О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ: по сост. на 28 февраля 2012 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - N 27. - Ст. 2881.
.15.Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219: по сост. на 22 ноября 2011 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - N 8. - Ст. 963.
.16.О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии: указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 по сост. на 3 мая 2012 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2008. - N 52 (ч. 1). - Ст. 6366
.17.Письмо ГТК РФ от 27.05.1994 N 09-07/5866 "О временном Положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства" (утратил силу) [Электронный ресурс]. - Документ опубликован не был. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).
2.Научная литература
1.1.Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность / И.В. Аксюк // Северокавказский юридический вестник. - 1998. - N 1. - С. 89-92.
1.2.Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: дисс. ... доктор. юрид. наук 12.00.03 / В.А. Алексеев. - М., 2008. - 450 с.
.3.Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / В.А. Алексеев. - М.: Волтерс Клувер, 2007. - 504 с.
.4.Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость и новый аспект проблемы правопреемства / В.А. Алексеев // Закон и право. - 2006. - № 4. - С. 27-34.
.5.Алексеев В.А. Регистрация общей совместной собственности на недвижимость / В.А. Алексеев // Объединенный научный журнал. - 2007. - № 12. - С. 28-31.
.6.Алексеев В.А. Сделка об отчуждении недвижимости как основание перехода вещных прав и объект государственной регистрации / В.А. Алексеев // Объединенный научный журнал. - 2008. - № 8. - С. 37-42.
.7.Алексеев В.А. Несоответствие требованиям действующего законодательства как основание для отказа в государственной регистрации права на недвижимость / В.А. Алексеев // Вопросы гуманитарных наук. - 2008. - № 5. - С. 32-34.
.8.Арзуманян А.В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности / А.В. Арзуманян // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 10. - С. 25-34.
.9.Бабкин С.А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество / С.А. Бабкин // Законодательство. - 2001. - № 12. - С. 49-51.
.10.Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения / Р.С. Бевзенко // Вестник гражданского права. - 2011. - N 5. - С. 4 - 30.
.11.Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения / Р.С. Бевзенко // Вестник гражданского права. - 2011. - N 6. - С. 5 - 29.
1.12.Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы / Р.С. Бевзенко // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2006. - № 12. - С. 17-20.
.13.Белов В.А. Имущественные комплексы: очерк теории и опыт догматической конструкции по российскому гражданскому праву / В.А. Белов. - М.: Центр ЮрИнфор, 2004. - 178 с.
1.14.Белов В.А. Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью / В.А. Белов // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 3. - М.: Статут, 2005. - 502 с.
1.15.Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником / Ф.О. Богатырев // Законодательство. - 2004. - № 4. - С. 9-14.
1.16.Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / М.И. Брагинский. - М.: Юстицинформ, 1998. - 210 с.
.17.Буркова А. Сделки с предприятием как имущественным комплексом / А. А.// Безопасность бизнеса. - 2009. - N 4. - С. 6 - 9.
.18.Валеев Р.А. Понятие объекта незавершенного строительства / Р.А. Валеев // Цивилист. - 2008. - N 4. - С. 24-28.
.19.Валявина Е.Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства / Е.Ю. Валявина // Журнал российского права. - 2012. - N 1. - С. 46 - 55.
1.20.Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружения и предприятий, лизинг / В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. - 304 с.
1.21.Гражданское право: Учебник / под ред. О.Н. Садикова. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2007. - Т. 2. - 608 с.
.22.Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева. - М.: РГ "Пресс", 2010. - 860 с.
.23.Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / под общ. ред. В.Н. Соловьева. - М.: Издательство "Юрайт", 2010. - 545 с.
.24.Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества [Электронный ресурс]. - М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2007.
.25.Гришаев С.П. Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как разновидность недвижимости / С.П. Гришаев // Хозяйство и право. - 2005. - № 7. - С. 39-42.
.26.Гришаев С.П. Понятие и виды недвижимого имущества: эволюция правового регулирования [Электронный ресурс]. - М.: Подготовлено для «КонсультантПлюс», 2006.
.27.Дабижа Н.А. Защита прав третьих лиц при наличии зарегистрированного "несуществующего" права на объект недвижимости / Н.А. Дабижа // Юрист. - 2012. - N 1. - С. 16 - 19.
.28.Димитриев М.А. К вопросу о комплексах недвижимого имущества / М.А. Димитриев // Юрист. - 2012. - N 3. - С. 37 - 41.
.29.Игнатова М.С. Правоотношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / М.С. Игнатова // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия «Право». - 2006. - № 5 (60). - С. 271-291.
.30.Карлин А.Б. Проблемы осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и пути их решения / А.Б. Карлин // Право и жизнь. - 2007. - № 106 (16). - С. 36-38.
.31.Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации / И.В. Козлова // Правоведение. - 2001. - № 2. - С. 55-58.
.32.Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. - 229 с.
.33.Козырь О.М. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости / О.М. Козырь, А.А. Маковская // Вестник ВАС РФ. - 2003. - N 2. - С. 93-123.
.34.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой: в 3 т. (постатейный) / Т.Е. Абова, З.С. Беляева, Е.Н. Гендзехадзе и др.; под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2007. - Т. 1. - 1060 с.
.35.Комментарий Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / под ред. П.В. Крашенинникова // Семейное и жилищное право. - 2009. - N 2. - С. 40 - 48.
.36.Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) / В.В. Алешин, О.В. Есина, Д.Н. Зайцев и др.; под ред. В.В. Алешина. - М.: Деловой двор, 2010. - 184 с.
.37.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред.: Витрянский В.В., Козырь О.М., Маковская А.А. - М.: Статут, 2004. - 321 с.
1.38.Копейкин А.Б. Международный опыт защиты собственников добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / А.Б. Копейкин // Законодательство и экономика. - 2003.- № 2.- С. 18-23.
.39.Корнилевская, Н.А. Административно-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: содержание, проблемы, перспективы развития: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.12 / Н.А. Корнилевская. - Воронеж, 2008. - 24 с.
1.40.Курин Ю.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и права добросовестного приобретателя: из прошлого в настоящее / Ю.Г. Курин // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - № 3-4 (16-17). - С. 39-42.
.41.Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса / А. Куликов. - М.: «Юринформцентр», 2000. - 102 с.
.42.Куцина С. Движимая недвижимость / С. Куцина // ЭЖ-Юрист. - 2011. - N 45. - С. 4-8.
1.43.Мальцева С.В. Роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимым имуществом: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.15 / С.В. Мальцева. - М., 2004. - 23 с.
1.44.Микерова Т. М. Регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними как институт гражданского права / Т.М. Микерова // Нотариус. - 2004. - № 4. - С. 52-55.
.45.Михольская В.В. О процедуре проведения государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней / В.В. Михольская // Нотариус. - 2002. - №3. - С. 27-31.
.46.Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней / В.В. Михольская // Юридический мир. - 2002. - № 7. -С. 57-61.
.47.Мустафина З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства / З.К. Мустафина // Юрист. - 2012. - N 3. - С. 42 - 45.
1.48.Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: дисс. ... канд. юрид. наук 12.00.03 / Д.С. Некрестьянов. - СПб., 2005. - 187 с.
1.49.Патютко Д.Ю. Гражданско-правовое регулирование объектов незавершенного строительства / Д.Ю. Патютко // Право и политика. - 2010. - N 12. - С. 2237 - 2245.
.50.Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2 / Е.Ю. Петров. - М.: «Статут» - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. - 643 с.
.51.Петров Е.Ю. Конструирование правил оборота недвижимости: Принцип внесения прав на недвижимое имущество // Цивилистические записки: Выпуск 3 / Е.Ю. Петров. - М.: Статут, 2004. - 462 с.
1.52.Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. Сборник статей / Отв. ред.: Кирсанов А.Р. - М.: Ось-89, 2003. - 456 с.
.53.Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, И.Б. Миронов и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2010. - 159 с.
1.54.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве / К.И. Скловский. - М.: Статут, 2010. - 893 с.
.55.Скворцов, О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте / О.Ю. Скворцов. - М.: Волтерс Клувер, 2006. - 201 с.
.56.Скудутис М.В. Спорные моменты отказа в государственной регистрации прав на недвижимость / М.В. Скудутис // Жилищное право. - 2011. - N 5. - С. 93 - 100.
.57.Степанов С.А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / С.А. Степанов. - Екатеринбург, 2000. - 23 с.
.58.Судаков А.А. Предприятие как объект гражданских прав в России и за рубежом / А.А. Судаков // Юрист. - 2006. - N 2. - С. 31-36.
.59.Сусликов В.Н. О правовом статусе предприятия как имущественного комплекса / В.Н. Сусликов // Гражданское право. - 2009. - N 4. - С. 24 - 26.
.60.Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности / Е.А. Суханов // Хозяйство и право. - 1998. - N 6. -С. 10-17.
.61.Тужилова-Орданская, Е.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество / Е.М. Тужилова-Орданская // Цивилист. - 2007. - N 2. - С. 41-44.
.62.Тужилова-Орданская, Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу Российской Федерации / Е.М. Тужилова-Орданская // Журнал российского права. - 2004. - № 6. - С. 77-79.
.63.Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: дисс. ... канд. юрид. наук 12.00.03 / К.К. Шалагинов. - Ростов-на-Дону, 2009. - 189 с.
.64.Швабауэр А.В. Проблемы правовой квалификации акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / А.В. Швабауэр // Право и экономика. - 2010. - N 12. - С. 34 - 39.
.65.Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права / Г.Ф. Шершеневич. - Тула: Автограф, 2001. - 719 с.
.66.Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права / Г.Ф. Шершеневич.- М.: Статут, 2005. - 367 с.
.67.Ширяев И.В. Регистрация перехода прав на недвижимое имущество / И.В. Ширяев // Правовые вопросы строительства. - 2007. - № 2. - С. 13-18.
3. Материалы практики
3.1.По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева: постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 3.
3.2.О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10.
3.3.Дело по иску о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела: постановление Президиума ВАС РФ от 20.04.1999 N 7166/98 [Электронный ресурс]. - Документ опубликован не был. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).
.4.Сделка по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, совершенная лицом, у которого это имущество находилось в хозяйственном ведении, без согласия собственника, правомерно признана арбитражным судом недействительной: постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99 по делу N А72-2212/98-Кд136/1 // Вестник ВАС РФ. - 2000. - N 1.
.5.Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 3.
.6.Дело по иску о признании недействительным договора поручения, договора комиссии и купли - продажи и о применении последствий недействительности этих сделок направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела: постановление Президиума ВАС РФ от 26 сентября 2000 г. по делу N 3531/00 // Вестник ВАС РФ. - 2001. - N 1.
.7.Дело по иску о признании недействительными договоров купли - продажи недвижимого имущества, оборудования и автотранспорта направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела: постановление Президиума ВАС РФ от 30.01.2002 N 6245/01 по делу N А62-3465/2000 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - N 5.
.8.Дело по иску об обжаловании отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и обязании произвести регистрацию направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела: постановление Президиума ВАС РФ от 27 мая 2003 г. N 1069/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 7.
.9.Рассматривая иск об освобождении имущества от ареста, необходимо учесть, что обратиться с подобным требованием вправе лишь собственник имущества, а поскольку право собственности на спорное имущество могло возникнуть лишь после государственной регистрации, истец не является его собственником, в то же время исполнительное производство о взыскании налогов, в ходе которого на спорное имущество был наложен арест, было окончено: постановление Президиума ВАС РФ от 26 августа 2003 г. N 8501/03 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 10.
3.10.В соответствии с нормами ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами: постановление Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2004 г. N 6518/04 // Вестник ВАС РФ. - 2004. - № 12.
3.11.Постановление ФАС Центрального округа от 03.09.1999 г. дело N А09-5744/98-19 [Электронный ресурс]. - Документ опубликован не был. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).
.12.Постановление ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2005 г. N Ф03-А73/04-1/4386 [Электронный ресурс]. - Документ опубликован не был. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).
.13.Постановление ФАС Уральского округа от 07.09.2009 N Ф09-5638/09-С6 по делу N А07-3367/2009-Г-ААР [Электронный ресурс]. - Документ опубликован не был. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).
.14. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.04.2011 по делу N А70-5733/2010 [Электронный ресурс]. - Документ опубликован не был. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).
.15. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.05.2011 по делу N А70-7937/2010 [Электронный ресурс]. - Документ опубликован не был. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).
.16. Постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2012 N Ф09-2377/12 по делу N А76-457/2011[Электронный ресурс]. - Документ опубликован не был. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 28.05.2012).