Ипотека и ее проблемы в России
Èïîòåêà
è èïîòå÷íîå
êðåäèòîâàíèå.
Èïîòåêà
(ãðå÷. hypotheka-çàëîã,
çàêëàä) -
ïðåäñòàâëÿåò
ñîáîé çàëîã
íåäâèæèìîñòè
äëÿ
îáåñïå÷åíèÿ
äåíåæíîãî
òðåáîâàíèÿ
êðåäèòîðà-çàëîãîäåðæàòåëÿ
ê äîëæíèêó
(çàëîãîäàòåëþ).
Ñóùåñòâóåò
è äðóãîå
ïîíÿòèå
èïîòåêè. Èïîòåêà
- ýòî
êðåäèò,
ïîëó÷åííûé
ïîä çàëîã
íåäâèæèìîñòè.
Â
íàøåé
ñòðàíå
ïîðÿäîê
îñóùåñòâëåíèÿ
èïîòåêè
ðåãóëèðóåòñÿ
çàêîíîì ÐÔ “Î
çàëîãå”1.
(Ãëàâà 2.
Çàêîí
ïðåäïðèÿòèÿ,
ñòðîåíèÿ,
çäàíèÿ,
ñîîðóæåíèÿ
è èíûõ
îáúåêòîâ,
íåïîñðåäñòâåííî
ñâÿçàííûõ ñ
çåìëåé
(èïîòåêà)) è
Îñíîâíûìè
ïîëîæåíèÿìè
î çàëîãå
íåäâèæèìîãî
èìóùåñòâà -
èïîòåêå2.
Â
èþëå 1995 ã.
Ãîñäóìà
ïðèíÿëà â
ïåðâîì
÷òåíèè ïðîåêò
Ôåäåðàëüíîãî
çàêîíà “Îá
èïîòåêå (çàëîãå
“íåäâèæèìîñòè)”.
Ýòîò ïðîåêò -
ðàçâèòèå
ñóùåñòâóþùèõ
ïîëîæåíèé î
çàëîãå
âîîáùå è
Ïîëîæåíèé
Ãðàæäàíñêîãî
êîäåêñà ÐÔ î
çàëîãå
íåäâèæèìîñòè
â ÷àñòíîñòè.
Çàêîí îá
èïîòåêå íå
âíîñèò
èçìåíåíèé â
îòíîøåíèÿ
ñîáñòâåííîñòè,
íî ñîçäàåò
÷åòêóþ
ïðîöåäóðó
çàëîãà
íåäâèæèìîãî
èìóùåñòâà.
Ãëàâíàÿ öåëü
çàêîíà -
ïîâûñèòü
íàäåæíîñòü
è
ýôôåêòèâíîñòü
ïîëüçîâàíèÿ
èïîòåêè êàê
ñïîñîáà
îáåñïå÷åíèÿ
íåäâèæèìûì
èìóùåñòâîì
êðåäèòíûõ îáÿçàòåëüñòâ
ñ
îäíîñòîðîííåé
çàùèòîé èíòåðåñîâ
ñîáñòâåííèêîâ
ýòîãî
èìóùåñòâà.
Îñíîâíûå
ïîëîæåíèÿ
ïðîåêòà
çàêîíà
ñëåäóþùèå:
1)ïðåäóñìàòðèâàåòñÿ
(ïî âûáîðó
ñòîðîí) çàêëþ÷åíèå
äîãîâîðà îá
èïîòåêå êàê
â òðàäèöèîííîé
ôîðìå, áåç
ïåðåäà÷è
ïðàâ
çàëîãîäåðæàòåëÿ
äðóãèì
ëèöàì, òàê è â
ôîðìå
çàêëàäíîé,
ÿâëÿþùåéñÿ
öåííîé
áóìàãîé;
2)âñå
èïîòå÷íûå
îïåðàöèè
ïîäëåæàò
ãîñóäàðñòâåííîé
ðåãèñòðàöèè;
3)äåòàëüíî
óðåãóëèðîâàíû
âçàèìîîòíîøåíèÿ
ñòîðîí ïî
äîãîâîðó
ïåðåõîäà
ïðàâ íà çàëîæåííóþ
íåäâèæèìîñòü
îò
çàëîãîäàòåëÿ
ê äðóãèì
ëèöàì â
ñëó÷àå åå
äîïîëíèòåëüíîãî
îáðåìåíåíèÿ
ïðàâàìè
òðåòüèõ ëèö
(ïîñëåäóþùèé
çàëîã,
àðåíäà,
ñåðâèòóòû);
4)ìîæåò
áûòü
çàëîæåíà
òîëüêî òà
íåäâèæèìîñòü,
íà êîòîðóþ ó
âëàäåëüöà
èìååòñÿ
ïðàâî íà
îò÷óæäåíèå
èëè íà
ïðîäàæó;
5)çàëîã
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ
çåìåëü äîëæåí
ðåãóëèðîâàòüñÿ
ñïåöèàëüíûì
çàêîíîì.
Ñîãëàñíî
ñòàòüå 42
Çàêîíà ÐÔ “Î
çàëîãå” èïîòåêîé
ïðèçíàåòñÿ
çàëîã
ïðåäïðèÿòèÿ,
ñòðîåíèÿ,
çäàíèÿ,
ñîîðóæåíèÿ
èëè èíîãî
îáúåêòà,
íåïîñðåäñòâåííî
ñâÿçàííîãî
ñ çåìëåé,
âìåñòå ñ
ñîîòâåòñòâóþùèì
çåìåëüíûì ó÷àñòêîì
èëè ïðàâîì
ïîëüçîâàíèÿ
èì.
Èïîòåêà
- ýòî
îáåñïå÷åíèå
îáÿçàòåëüñòâà
íåäâèæèìûì
èìóùåñòâîì,
ïðè êîòîðîì
çàëîãîäåðæàòåëü
èìååò ïðàâî,
â ñëó÷àå
íåèñïîëíåíèÿ
çàëîãîäàòåëåì
îáÿçàòåëüñòâà,
ïîëó÷èòü óäîâëåòâîðåíèå
çà ñ÷åò
çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè.
Äëÿ
îðãàíèçàöèè
â ñèñòåìå
êîìèòåòîâ
ïî
óïðàâëåíèþ
ãîñóäàðñòâåííûì
èìóùåñòâîì
åäèíîãî
ïîðÿäêà
ðåøåíèÿ èëè
âîïðîñîâ î
äà÷å
ñîãëàñèÿ íà
çàëîã ôåäåðàëüíîé
ãîñóäàðñòâåííîé
ñîáñòâåííîñòè,
çàêðåïëåííîé
çà
ôåäåðàëüíûìè
ïðåäïðèÿòèÿìè
íà ïðàâå
ïîëíîãî
õîçÿéñòâåííîãî
âåäåíèÿ,
Ãîñóäàðñòâåííûé
êîìèòåò ÐÔ
ïî óïðàâëåíèþ
ãîñóäàðñòâåííûì
èìóùåñòâîì
ðàñïîðÿæåíèåì
N 890-ð
îò 21 àïðåëÿ 1994 ã.
óòâåðäèë
Âðåìåííîå
ïîëîæåíèå î
ñîãëàñîâàíèè
çàëîãîâûõ
ñäåëîê. Îäíàêî
îíî íå
ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ
íà èïîòåêó è çàëîã
èìóùåñòâåííûõ
ïðàâ. Â
ñîîòâåòñòâèè
ñ ýòèì
ïîëîæåíèèåì
ôåäåðàëüíîå
ïðåäïðèÿòèå
ìîæåò îñóùåñòâëÿòü
çàëîã
ïðåäïðèÿòèÿ â
öåëîì, åãî ñòðóêòóðíûõ
åäèíèö è
ïîäðàçäåëåíèé
êàê èìóùåñòâåííûõ
êîìïëåêñîâ,
à òàêæå
îòäåëüíûõ
çäàíèé è
ñîîðóæåíèé
òîëüêî ñ
ñîãëàñèÿ
êîìèòåòà
óïðàâëåíèÿ
èìóùåñòâîì
ïî ìåñòó
íàõîæäåíèÿ
çàêëàäûâàåìîãî
ïðåäïðèÿòèÿ.
Èìóùåñòâî,
íà êîòðîå
óñòàíîâëåíà
èïîòåêà,
îñòàåòñÿ âî
âëàäåíèè è
ïîëüçîâàíèè
çàëîãîäàòåëÿ,
ò. å. äîëæíèêà.
Â
èïîòå÷íîì
äîãîâîðå
ïðåäóñìàòðèâàþòñÿ
ðàçëè÷íûå
âàðèàíòû
âçàèìîîòíîøåíèé
ìåæäó çàëîãîäåðæàòåëåì
è
çàëîãîäàòåëåì.
Òàê, ñîãëàøåíèåì
ìîæåò áûòü
óñòàíîâëåíî
ïðàâî çàëîãîäåðæàòåëÿ
ïîëüçîâàòüñÿ
äîõîäàìè îò
çàëîæåííîé
íåäâèæèìîñòè
â ñ÷åò
ïîãàøåíèÿ
êðåäèòà.
Äîãîâîð
ìîæåò
ïðåäóñìàòðèâàòü
çíà÷èòåëüíóþ
ñâîáîäó
äåéñòâèé
çàëîãîäàòåëÿ:
âîçìîæíîñòü
îò÷óæäåíèÿ
çàëîæåííîãî
èìóùåñòâà ñ
ïåðåâîäîì íà
ïðèîáðåòàòåëÿ
äîëãà ïî
îáÿçàòåëüñòâó,
ñäà÷à åãî â
àðåíäó;
îáðåìåíåíèå
åãî íîâûìè
äîëãàìè è ò. ä.
Äîãîâîð îá
èïîòåêå
çàêëþ÷àåòñÿ
â âèäå çàêëàäíîé.
Çàêëàäíàÿ
äîëæíà áûòü
íîòàðèàëüíî
óäîñòîâåðåíà
è ïîäëåæèò
ãîñóäàðñòâåííîé
ðåãèñòðàöèè.
Äîãîâîð îá
èïîòåêå âñòóïàåò
â ñèëó ñ
ìîìåíòà
ðåãèñòðàöèè
çàêëàäíîé. Èïîòåêà
ìîæåò áûòü
óñòàíîâëåíà
íà:
·
çåìåëüíûå
ó÷àñòêè;
·
ïðåäïðèÿòèÿ,
çäàíèÿ è
èíîå
íåäâèæèìîå
èìóùåñòâî,
èñïîëüçóåìîå
â
ïðåäïðèíèìàòåëüñêîé
ïðàêòèêå;
·
æèëûå
äîìà è
êâàðòèðû;
·
äà÷è,
ñàäîâûå
äîìà, ãàðàæ è
äðóãèå
ñòðîåíèÿ;
·
èíîå
íåäâèæèìîå
èìóæåñòâî.
Â
íàñòîÿùåå
âðåìÿ íå
ñóùåñòâóåò
åäèíîãî
ïîðÿäêà
ðåãèñòðàöèè
çàêëàäíûõ.
Òàêàÿ ðåãèñòðàöèÿ
ïðîâîäèòñÿ:
ïî çåìåëüíûì
ó÷àñòêàì - â
òåððèòîðèàëüíûõ
îðãàíàõ
Êîìèòåòà ÐÔ
ïî çåìåëüíûì
ðåñóðñàì è
çåìëåóñòðîéñòâó;
ïî æèëûì
äîìàì è
êâàðòèðàì - Áþðî
òåõíè÷åñêîé
èíâåíòàðèçàöèè
ðàéîíà
(ãîðîäà,
ðàéîíà â
ãîðîäå); ïî
ïðåäïðèÿòèþ - â
îðãàíå,
îñóùåñòâëÿþùåì
ðåãèñòðàöèþ
ýòîãî
ïðåäïðèÿòèÿ;
ïî äðóãîìó
íåäâèæèìîìó
èìóùåñòâó - â
îðãàíå,
ïðîâîäÿùåì
ðåãèñòðàöèþ
ýòîãî èìóùåñòâà.
Ïðè èïîòåêå
çåìëüíîãî
ó÷àñòêà
âìåñòå ñ
íàõîäÿùèìèñÿ
íà íåì
çäàíèÿìè è
ñîîðóæåíèÿìè
ãîñóäàðñòâåííàÿ
ðåãèñòðàöèÿ
èïîòåêè
ïðîâîäèòñÿ
îðãàíîì,
îñóùåñòâëÿþùèì
ðåãèñòðàöèþ
èïîòåêè
çåìåëüíîãî
ó÷àñòêà,
êîòîðûé
îáÿçàí
ïåðåäàòü ñâåäåíèÿ
î ðåãèñòðàöèè
èïîòåêè,
îðãàíó
ïðîâîäÿùåìó
ðåãèñòðàöèþ
ñîîòâåòñòâóþùèõ
çäàíèé è
ñîîðóæåíèé.
Íà
ðåãèñòðàöèþ
èïîòåêè
ïðåñòàâëÿåòñÿ
çàÿâëåíèå
çàëîãîäåðæàòåëÿ,
çàêëàäíàÿ,
äîêóìåíòû,
íàçâàííûå â
çàêëàäíîé, â
êà÷åñòâå
ïðèëîæåíèÿ ê
íåé,
äîêàçàòåëüñòâà
óïëàòû
ãîñóäàðñòâåííîé
ïîøëèíû çà
ðåãèñòðàöèþ.
Ðåãèñòðàöèîííàÿ
çàïèñü
âêëþ÷àåò:
ñâåäåíèÿ î
çàëîãîäàòåëå;
èíôîðìàöèþ
î ïðåäìåòå
èïîòåêè;
óêàçàíèÿ íà
íàëè÷èå
ïðåäøåñòâóþùèõ
èïîòåê; ñðîê
äåéñòâèÿ
èïîòå÷íîãî
îáÿçàòåëüñòâà.
Çàêëàäíàÿ
äîëæíà
ñîäåðæàòü:
1)
ñëîâî
“çàêëàäíàÿ”,
çàêëþ÷åííîå
â íàçâàíèå
äîêóìåíòà;
2)
íàèìåíîâàíèå
çàëîãîäàòåëÿ
è óêàçàíèå ìåñòà
åãî
æèòåëüñòâà
ëèáî, åñëè
çàëîãîäàòåëü
-
þðèäè÷åñêîå
ëèöî, åãî
ìåñòîíàõîæäåíèå;
3)
íàèìåíîâàíèå
çàëîãîäåðæàòåëÿ
è óêàçàíèå
ìåñòà åãî
æèòåëüñòâà
ëèáî, åñëè
çàëîãîäåðæàòåëü
-
þðèäè÷åñêîå
ëèöî, åãî
ìåñòîíàõîæäåíèå;
4)
íàçâàíèå
êðåäèòíîãî
äîãîâîðà èëè
èïîòå÷íîãî
îáÿçàòåëüñòâà,
èñïîëíåíèå
êîòîðîãî
îáåñïå÷èâàåòñÿ
ïî äàííîé
çàêëàäíîé (îñíîâíîãî
îáÿçàòåëüñòâà),
ñ óêàçàíèåì
äàòû è ìåñòà
çàêëþ÷åíèÿ
òàêîãî
äîãîâîðà èëè
îñíîâàíèå
âîçíèêíîâåíèÿ
èíîãî îñíîâíîãî
îáÿçàòåëüñòâà;
5)
íàèìåíîâàíèå
äîëæíèêà ïî
îñíîâíîìó
îáÿçàòåëüñòâó,
åñëè äîëæíèê
íå ÿâëÿåòñÿ
çàëîãîäàòåëåì,
è óêàçàíèåì
ìåñòà
æèòåëüñòâà
äîëæíèêà
ëèáî, åñëè
äîëæíèê -
þðèäè÷åñêîå
ëèöî, åãî
ìåñòîíàõîæäåíèå;
6)
óêàçàíèå
ñóììû
îñíîâíîãî
îáÿçàòåëüñòâà
,
îáåñïå÷åííîé
èïîòåêîé ïî
äàííîé çàêëàäíîé,
ëèáî ññûëêó
íà
ñîäåðæàùèåñÿ
â ïðèëîæåíèè
ê çàêëàäíîé
óñëîâèÿ,
ïîçâîëÿþùèå
îïðåäåëèòü
ýòó ñóììó;
7)
óêàçàíèå
ñðîêà èëè
ñðîêîâ
óïëàòû
ñóììû, îáåñïå÷åííîé
èïîòåêîé ïî
äàííîé
çàêëàäíîé;
8)
íàçâàíèå
è
äîñòàòî÷íîå
äëÿ
èäåíòèôèêàöèè
îïèñàíèå
èìóùåñòâà,
íà êîòîðîå
óñòàíîâëåíà
èïîòåêà ïî
äàííîé
çàêëàäíîé, è
åãî ìåñòîíàõîæäåíèå;
9)
äåíåæíóþ
îöåíêó
èìóùåñòâà,
íà êîòîðîå óñòàíîâëåíà
èïîòåêà ïî
äàííîé
çàêëàäíîé;
10) íàèìåíîâàíèå
ïðàâà, â
ñîîòâåòñòâèè
ñ êîòîðûì
èìóùåñòâî,
ÿâëÿþùååñÿ
ïðåäìåòîì èïîòåêè,
ïðèíàäëåæèò
çàëîãîäàòåëþ,
è îðãàíà,
çàðåãèñòðèðîâàâøåãî
ýòî
èìóùåñòâî, ñ
óêàçàíèåì
íîìåðà, äàòû
è ìåñòà
ðåãèñòðàöèè,
à åñëè
ïðåäìåòîì
èïîòåêè
ÿâëÿåòñÿ ïðèíàäëåæàùåå
çàëîãîäàòåëþ
ïðàâî -
òî÷íîå
íàèìåíîâàíèå
ýòîãî ïðàâà;
11) óêàçàíèå
íà òî,
èìåþòñÿ ëè
íà èìóùåñòâî,
ÿâëÿþùååñÿ
ïðåäìåòîì
èïîòåêè, èëè
íà ÷àñòü
ýòîãî
èìóùåñòâà
äðóãèå çàêëàäíûå;ñäàíî
ëè ýòî
èìóùåñòâî
èëè åãî ÷àñòü
â àðåíäó;
îáðåìåíåíî
èëè íå
îáðåìåíåíî îíî
èíûì
îáðàçîì íà
ìîìåíò
ðåãèñòðàöèè
èïîòåêè;
12) ïîäïèñè
çàëîãîäàòåëÿ
è
çàëîãîäåðæàòåëÿ;
íàèìåíîâàíèå
îðãàíà,
çàðåãèñòðèðîâàâøåãî
èïîòåêó, ñ
óêàçàíèåì
äàòû è ìåñòà
ðåãèñòðàöèè.
Çàêëàäíàÿ,
íå
ñîäåðæàùàÿ
êàêèõ‑ëèáî
âûøåíàçâàííûõ
äàííûõ, íå
ïîäëåæèò íîòàðèàëüíîìó
óäîñòîâåðåíèþ,
à ñîîòâåòñòâåííî
èïîòåêà -
ãîñóäàðñòâåííîé
ðåãèñòðàöèè.
 ñëó÷àå ðåãèñòðàöèè
òàêàÿ
çàêëàäíàÿ
ìîæåò áûòü
ïðèçíàíà ñóäîì
íåäåéñòâèòåëüíîé
ïî èñêó
çàèíòåðåñîâàííîãî
ëèöà. Ïî
ñîãëàøåíèþ
çàëîãîäàòåëÿ
ñ
çàëîãîäåðæàòåëåì
â çàêëàäíóþ
ìîãóò áûòü
âêëþ÷åíû
òàêæå èíûå
äàííûå è óñëîâèÿ.
Ê çàêëàäíîé
âîçìîæíî
ïðèëîæåíèå
äîêóìåíòîâ,
îïðåäåëÿþùèõ
óñëîâèÿ
èïîòåêè èëè
íåîáõîäèìûõ
äëÿ
îñóùåñòâëåíèÿ
çàëîãîäåðæàòåëåì
ñâîèõ ïðàâ ïî
ýòîìó
äîãîâîðó.
Åñëè
äîêóìåíòû,
ïðèëàãàåìûå
ê çàêëàäíîé,
íå íàçâàíû â
íåé ñ òàêîé
ñòåïåíüþ
òî÷íîñòè,
êîòîðàÿ
äîñòàòî÷íà
äëÿ èõ
èäåíòèôèêàöèè,
è â
çàêëàäíîé
íå ñêàçàíî,
÷òî îíè
ÿâëÿþòñÿ åå
íåîòúåìëåìîé
÷àñòüþ,
äàííûå
äîêóìåíòû
íå
îáÿçàòåëüíû
äëÿ ëèö, ê
êîòîðûì
ïðàâà ïî
çàêëàäíîé
ïåðåøëè â
ïîðÿäêå óñòóïêè
òðåáîâàíèÿ
â ðåçóëüòàòå
åå çàëîãà èëè
èíûì
îáðàçîì.
Èïîòåêà
çåìåëüíûõ
ðåñóðñîâ
èìååò ñëåäóþùèå
îñîáåííîñòè.
Èïîòåêà
çåìåëüíûõ
ðåñóðñîâ èç
ñîñòàâà ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî
íàçíà÷åíèÿ
äîïóñêàåòñÿ
ëèøü äëÿ
îáåñïå÷åíèÿ
èñïîëíåíèÿ
êðåäèòíûõ
äîãîâîðîâ,
ñâÿçàííûõ
íåïîñðåäñòâåííî
ñ
îñóùåñòâëåíèåì
èëè
ðàçâèòèåì
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî
ïðîèçâîäñòâà.
Ãîðîäñêèå
çåìëè, íà
êîòîðûõ â
ñîîòâåòñòâèè
ñ
ãðàäîñòðîèòåëüíûìè
ïðàâèëàìè
çàïðåùåíî
âîçâåäåíèå
çäàíèé è
ñîîðóæåíèé,
íå ìîãóò
áûòü
ïðåäìåòîì
èïîòåêè â
êà÷åñòâå
îòäåëüíîãî
çåìåëüíîãî
ó÷àñòêà. Ïðè
îáùåé ñîáñòâåííîñòè
íà çåìëþ
êîëëåêòèâà
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî
ïðåäïðèÿòèÿ
èïîòåêà ìîæåò
áûòü
óñòàíîâëåíà
òîëüêî íà
ïðèíàäëåæàùèé
ãðàæäàíèíó
çåìåëüíûé
ó÷àñòîê, âûäåëåííûé
â íàòóðå èç
çåìåëü,
íàõîäÿùèõñÿ
â
îáùåñòâåííîé
ñîáñòâåííîñòè.
Íå äîïóñêàåòñÿ
èïîòåêà
÷àñòè
çåìåëüíîãî
ó÷àñòêà,
êîòîðàÿ ñ
ó÷åòîì åå
ðàçìåðà íå
ìîæåò áûòü
èñïîëüçîâàíà
â êà÷åñòâå
ñàìîñòîÿòåëüíîãî
ó÷àñòêà ñ
ñîáëþäåíèåì
íàçíà÷åíèÿ
çåìåëü
ñîîòâåòñòâóþùåé
êàòåãîðèè.
Çàëîãîäåðæàòåëåì
ïî äîãîâîðó
èïîòåêè çåìåëüíîãî
ó÷àñòêà è ïî
äîãîâîðó
çàëîãà çàêëàäíîé
íà
çåìåëüíûé
ó÷àñòîê
ìîæåò áûòü
áàíê,
èìåþùèé
ëèöåíçèþ íà
îñóùåñòâëåíèå
èïîòå÷íûõ
îïåðàöèé,
âûäàííóþ
Öåíòðàëüíûì
áàíêîì
Ðîññèè.
Çäàíèÿ,
ñîîðóæåíèÿ,
êîòîðûå
íàõîäÿòñÿ
èëè áóäóò
âîçâåäåíû
íà
çàêëàäûâàåìîì
çåìåëüíîì
ó÷àñòêå è
ïðèíàäëåæàò
çàëîãîäàòåëþ,
ìîãóò áûòü
çàëîæåíû
îäíîâðåìåííî
ñ ó÷àñòêîì
ïî òîé æå
çàêëàäíîé.
Åñëè â çàêëàäíîé
íà
çåìåëüíûé
ó÷àñòîê íå ïðåäóñìîòðåíî,
÷òî
íàõîäÿùèåñÿ
èëè âîçâîäèìûå
íà ýòîì
ó÷àñòêå è
ïðèíàäëåæàùèå
çàëîãîäàòåëþ
çäàíèÿ è
ñîîðóæåíèÿ
çàëîæåíû
òîìó æå
çàëîãîäåðæàòåëþ,
òî â ñëó÷àå îáðàùåíèÿ
çàëîãîäåðæàòåëåì
âçûñêàíèÿ íà
ýòîò
ó÷àñòîê
çàëîãîäàòåëü
ñîõðàíÿåò ïðàâî
íà
ïðèíàäëåæàùåå
åìó
íàõîäÿùååñÿ
íà ýòîì
ó÷àñòêå
çäàíèå èëè
ñîîðóæåíèå
è ïðèîáðåòàåò
ñåðâèòóò
(ïðàâî
îãðàíè÷åííîãî
ïîëüçîâàíèÿ)
â îòíîøåíèè
îïðåäåëåííîé
÷àñòè
ó÷àñòêà,
íåîáõîäèìîé
äëÿ èñïîëüçîâàíèÿ
çäàíèÿ èëè
ñîðóæåíèÿ â
ñîîòâåòñòâèè
ñ åãî
íàçíà÷åíèåì.
 äîêóìåíòå
ìîæåò áûòü
òàêæå
ïðåäóñìîòðåíî
ñîõðàíåíèå
çà çàëîãîäàòåëåì
óêàçàííîé
÷àñòè
ó÷àñòêà íà
ïðàâî àðåíäû
íà óñëîâèÿõ,
îïðåäåëåííûõ
â çàêëàäíîé.
Åñëè
èïîòåêà
óñòàíîâëåíà
íà
çåìåëüíûé
ó÷àñòîê, íà
êîòîðîì
íàõîäÿòñÿ
çäàíèÿ èëè
ñîîðóæåíèÿ,
ïðèíàäëåæàùèå
íå
çàëîãîäàòåëþ,
à äðóãîìó
ëèöó, òî ïðè
îáðàùåíèè
çàëîãîäåðæàòåëåì
âçûñêàíèÿ
íà ýòîò
ó÷àñòîê è
åãî ïðîäàæå ñ
ïóáëè÷íûõ òîðãîâ
ê ïîêóïàòåëþ
ó÷àñòêà
ïåðåõîäÿò
ïðàâà è
îáÿçàííîñòè,
êîòîðûå â
îòíîøåíèè
ýòîãî ëèöà
èìåë
çàëîãîäàòåëü.
Â
ñëó÷àå
íåñâîåâðåìåííîãî
ïîãàøåíèÿ
èïîòå÷íîãî
êðåäèòà èëè
äðóãèõ
“ïðåãðåøåíèé”
ñîáñòâåííèêà
åãî
çåìåëüíûé
ó÷àñòîê
ìîæåò áûòü îò÷óæäåí.
Ýòà
ïðîöåäóðà
íàçûâàåòñÿ “îáðàùåíèå
âçûñêàíèÿ” .
Ñëåäóåò
îòìåòèòü,
÷òî â
çàêîíîäàòåëüñòâå
ìíîãèõ
ñòðàí Åâðîïû
óñòàíîâëåíà
äîâîëüíî
ñèëüíàÿ
çàùèòà ïðàâ
ïîòðåáèòåëÿ
íåäâèæèìîñòè
è â ðàìêàõ
ïðîöåäóðû
îáðàùåíèÿ
âçûñêàíèÿ
íà
íåäâèæèìîñòü
äåéñòâóåò ðÿä
çàùèòíûõ
ìåð â ïîëüçó
äîëæíèêîâ è
ñîáñòâåííèêîâ.
Â
íàñòîÿùåå
âðåìÿ â
íàøåé
ñòðàíå
îòñóòñòâóåò
ññóäíî-äîãîâîðíîå
ïðàâî è
çàêîíîäàòåëüñòâî
îá èïîòåêå è
ïîçåìåëüíûõ
êíèãàõ.
Âàæíóþ ðîëü â
èïîòåêå
èãðàåò
òàêæå
äîãîâîðíàÿ
äîêóìåíòàöèÿ
ïî çåìåëüíûì
ó÷àñòêàì.
Ðàçâèòèå
èïîòåêè
íåâîçìîæíî
áåç òî÷íîãî
îáìåðà
çåìåëüíûõ
ó÷àñòêîâ è
ñîçäàíèÿ
êàäàñòðîâûõ
è
ïîçåìåëüíûõ
êíèã.Ïðè
ñîçäàíèè
ïîçåìåëüíûõ
êíèã
íåîáõîäèìî
èñõîäèòü èç
ãëàâíîãî
ïðèíöèïà:
ïîëíîòû
ðåãèñòðàöèîííûõ
çàïèñåé.
Ïîêóïàòåëü
çåìåëüíîãî
ó÷àñòêà è
íåäâèæèìîñòè
íà íåé
äîëæåí ïîëíîñòüþ
äîâåðÿòü
ïðàâèëüíîñòè
çàïèñåé è áûòü
óâåðåí â èõ
ïîëíîòå.
Êàæäîå èç
çàèíòåðåñîâàííûõ
ëèö äîëæíî
èìåòü
âîçìîæíîñòü
áûñòðî è
íåäîðîãî
ïîëó÷èòü
äîñòîâåðíóþ
èíôîðìàöèþ
î ïðàâîâîé
ñèòóàöèè ïî
çåìåëüíîìó
ó÷àñòêó.
Èíôîðìàöèÿ
êàäàñòðà
äîëæíà
òî÷íî
ñîîòâåòñòâîâàòü
çàïèñÿì î
ïðàâàõ
ñîáñòâåííèêà
â
ïîçåìåëüíîé
êíèãå äëÿ âîçìîæíîñòè
â ëþáîå âðåìÿ
ïðîâåñòè
èäåíòèôèêàöèþ
çåìåëüíûõ
ó÷àñòêîâ è
óñòàíîâèòü
èõ ïðàâîâîé
ñòàòóñ.
Èïîòåêà
ïðåäïðèÿòèé
èìååò
ñëåäóþùèå
îñîáåííîñòè.
Îáùèå
ïðàâèëà
çàêëþ÷åíèÿ
äîãîâîðà îá
èïîòåêå
ëþáîãî
ïðåäïðèÿòèÿ ,
â òîì ÷èñëå
ïðè âûêóïå
ïðåäïðèÿòèé
ïîòðåáèòåëüñêîãî
ðûíêà
Ìîñêâû (â
äàííîì
ñëó÷àå
íåäâèæèìîå
èìóùåñòâî
ðàñìàòðèâàåòñÿ
êàê
íåîòåìëåìàÿ
÷àñòü
ïðåäïðèÿòèÿ
íåçàâèñèìî
îò
îðãàíèçàöèîííî-ïðàâîâîé
ôîðìû
äåÿòåëüíîñòè),
ìîæíî ñâåñòè
ê ñëåäóþùèì
îñíîâíûì
ïîëîæåíèÿì.
Èïîòåêà
ïðåäïðèÿòèÿ â
öåëîì
ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ
íà âñå
èìóùåñòâî,
âêëþ÷àÿ
îñíîâíûå è
îáîðîòíûå
ñðåäñòâà,
ïðàâî
òðåáîâàíèÿ,
ïàòåíòû,
äîëãè, à
òàêæå èíûå
öåííîñòè,
îòðàæåííûå
â
ñàìîñòîÿòåëüíîì
áàëàíñå
(åñëè èíîå íå
óñòàíîâëåííî
äîãîâîðîì). Â
ñîñòàâ
çàëîæåííîãî
èìóùåñòâà
âêëþ÷àþòñÿ:
ïîëó÷åííûå
â ðåçóëüòàòå
ðàáîòû
ïðåäïðèÿòèÿ â
ïåðèîä
èïîòåêè
äîõîäû;
ïðèîáðåòåííûå
â ýòîò ïåðèîä
äîëãè;
îñóùåñòâëåííûå
çàëîãîäàòåëåì
óëó÷øåíèÿ
èìóùåñòâà
ïðåäïðèÿòèÿ.
Ñîñòàâ
èìóùåñòâà
ïðåäïðèÿòèÿ,
ïåðåäàâàåìîãî
â èïîòåêó, è
åãî
ñòîèìîñòü
îïðåäåëÿþòñÿ
íà îñíîâå
ñîîòâåòñòâóþùåé
ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè.
Àêò
èíâåíòàðèçàöèè,
áóõãàëòåðñêèé
áàëàíñ,
çàêëþ÷åíèÿ
íåçàâèñèìîãî
îöåíùèêà î
ñîñòàâå è
ñòîèìîñòè èìóùåñòâà
ñóòü
îáÿçàòåëüíîãî
ïðèëîæåíèÿ ê
äîãîâîðó îá
èïîòåêå.
Ôèëèàëû
ïðäïðèÿòèé
íåçàâèñèìî
îò èõ ìåñòîïîëîæåíèÿ
(åñëè èíîå íå
îòðàæåíî â
äîãîâîðå) òàê
æå ïîäïàäàþò
ïîä èïîòåêó.
 äîãîâîðå îá
èïîòåêå
ïðåäïðèÿòèé
â öåëîì,
îòäåëüíûõ ñîîðóæåíèé,
çäàíèé,
ñòðîåíèé è
èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ
îáúåêòîâ
äîëæíû áûòü
çàôèêñèðîâàíû,
êðîìå
îáû÷íûõ
ñâåäåíèé,
äàííûå î
âèäå
èïîòå÷íîãî
èìóùåñòâà,
åãî íàèìåíîâàíèå,
ìåñòîíàõîæäåíèÿ,
ãîä
ïîñòðîéêè,
ôèçè÷åñêèé
èçíîñ,
ñòîèìîñòü.
Îñîáîå âíèìàíèå
íàäëåæèò
óäåëèòü
äîêóìåíòàëüíîìó
ïîäòâåðæäåíèþ
è îïèñàíèþ
ïðàâ íà íåäâèæèìîñòü,
äîêàçàòåëüñòâó
“÷èñòîòû
òèòóëà”
(îçíàþùåé
îòñóòñòâèåäðóãèõ
ñîáñòâåííèêîâ
èëè
ïðåòåíäåíòîâ
íà
çàêëàäûâàåìóþ
íåäâèæèìîñòü).
Â
ìîñêîâñêèõ
óñëîâèÿõ ïðîâåðêà
òàêîé
“÷èñòîòû”
ïðèìåíèòåëüíî
ê îáúåêòàì
ïîòðåáèòåëüñêîãî
ðûíêà
óïðîùåíà ïî
ñðàâíåíèþ ñ
ïðîâåðêîé
êâàðòèð
(îòñóòñòâóåò
ýëåìåíò
ïðîïèñêè):
äîãîâîð
êóïëè-ïðîäàæè
è
ñâèäåòåëüñòâî
íà ïðàâî
ñîáñòâåííîñòè,
âûäàííîå
ëèáî
Ìîñêîìèìóùåñòâîì,
ëèáî Ôîíäîì
èìóùåñòâà
ã. Ìîñêâû,
äîñòàòî÷íî
ïîëíî
èíôîðìèðóþò
î ïîëíîòå
èìóùåñòâåííûõ
ïðàâ íà òîò
èëè èíîé
íåäâèæèìûé
îáúåêò.
Îáÿçàòåëüñòâî
(êðåäèòíûé
äîãîâîð),
îáåñïå÷èâàåìîå
íåäâèæèìîñòüþ,
äîëæíî áûòü
îòðàæåíî â
äîãîâîðå îá
èïîòåêå ñ
óêàçàíèåì ñóììû,
ñðîêîâ è
ïåðèîäè÷íîñòè
ïëàòåæåé. Èïîòåêîé
ïðåäïðèÿòèÿ
ìîæåò áûòü
îáåñïå÷åííî
îáÿçàòåëüñòâî,
ñóììà êîòîðîãî
ñîñòàâëÿåò
íå ìåíåå
ïîëîâèíû
ñòîèìîñòè
àêòèâîâ.
Ïðäìåòîì
èïîòåêè
ïðåäïðèÿòèÿ
ÿâëÿåòñÿ ïðåäïðèÿòèå
â öåëîì êàê
åäèíûé
èìóùåñòâåííûé
êîìïëåêñ. Â
ñîñòàâ
çàëîæåííîãî
èìóùåñòâà
ïðåäïðèÿòèÿ
âõîäÿò âñå
ïðèíàäëåæàùèå
åìó êàê
þðèäè÷åñêîìó
ëèöó íà ïðàâå
ñîáñòâåííîñòè
èëè ïîëíîãî
õîçÿéñòâåííîãî
âåäåíèÿ
ìàòåðèàëüíûå
è
íåìàòåðèàëüíûå
àêòèâû, â òîì
÷èñëå
çäàíèÿ,
ñîîðóæåíèÿ,
îáîðóäîâàíèå,
èíâåíòàðü,
ñûðüå,
ãîòîâàÿ ïðîäóêöèÿ,
ïðàâà
òðåáîâàíèÿ,
ïàòåíòû è
äðóãèå
èñêëþ÷èòåëüíûå
ïðàâà, à
òàêæå äîëãè
ïðåäïðèÿòèÿ.
 ñîñòàâå çàëîæåííîãî
èìóùåñòâà
ïðåäïðèÿòèÿ
âêëþ÷àþòñÿ:
ïîëó÷åííûå
äîõîäû;
ïðèîáðåòåííîå
èì
èìóùåñòâî;
ïðîèçâåäåííûå
çàëîãîäàòåëåì
óëó÷øåíèÿ
èìóùåñòâà,
à òàêæå
ïðèîáðåòåííûå
ïðåäïðèÿòèåì
äîëãè â
ïåðèîä
èïîòåêè.
Äîãîâîð î
çàëîãå
ïðåäïðèÿòèÿ
ìîæåò ðàñïðîñòðàíÿòüñÿ
êàê íà âñå
àêòèâû, òàê è
íà ÷àñòü
àêòèâîâ
áàëàíñà.
Ïåðåäà÷à
ïðåäïðèÿòèÿ â
èïîòåêó
äîïóñêàåòñÿ
ïðè íàëè÷èè
ñîãëàñèÿ
ñîáñòâåííèêà
èìóùåñòâà
ïðåäïðèÿòèÿ
èëè
óïîëíîìî÷åííîãî
èì îðãàíà
ëèáî íà
îñíîâàíèè
ðåøåíèÿ îðãàíà,
óïîëíîìî÷åííîãî
ó÷ðåäèòåëüíûìè
äîêóìåíòàìè
ïðåäïðèÿòèÿ.
Äîãîâîð
èïîòåêè
ïðåäïðèÿòèÿ,
çàêëþ÷åííûé
ñ
íàðóøåíèåì
ýòîãî òðåáîâàíèÿ,
íåäåéñòâèòåëåí.
Èïîòåêîé
ïðåäïðèÿòèÿ
ìîæåò áûòü
îáåñïå÷åííî
äåíåæíîå
îáÿçàòåëüñòâî,
ñóììà êîòîðîãî
ñîñòàâëÿåò
íå ìåíåå
ïîëîâèíû
ñòîèìîñòè
àêòèâîâ
ïðåäïðèÿòèÿ.
Íå
äîïóñêàåòñÿ
ïåðåäà÷à â
èïîòåêó
ïðåäïðèÿòèÿ,
â îòíîøåíèè
êîòîðîãî
âîçáóæäåíî
äåëî î
áàíêðîòñòâå
ëèáî ïðèíÿòî
ðåøåíèå î
ëèêâèäàöèè
èëè
ðåîðãàíèçàöèè.
Èïîòåêîé
ïðåäïðèÿòèÿ îáåñïå÷èâàåòñÿ
äåíåæíîå
îáÿçàòåëüñòâî,
ïîäëåæàùåå
èñïîëíåíèþ
íå ðàíåå ÷åì
÷åðåç ãîä
ïîñëå
çàêëþ÷åíèÿ
äîãîâîðà
èïîòåêè. Â
ñëó÷àå
êîãäà äîãîâîðîì
ïðåäóñìîòðåíî,
÷òî
èïîòåêîé
ïðåäïðèÿòèÿ
îáåñïå÷èâàåòñÿ
äåíåæíîå
îáÿçàòåëüñòâî
ñ ìåíåå
ïðîäîëæèòåëüíûì
ñðîêîì èñïîëíåíèÿ,
ïðàâî íà
îáðàùåíèå
âçûñêàíèÿ
íà ïðåäìåò
èïîòåêè ïî
íåèñïîëíåííîìó
îáÿçàòåëüñòâó
âîçíèêàåò ó
çàëîãîäåðæàòåëÿ
ïî
èñòå÷åíèè
ãîäà ñ
ìîìåíòà
çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà
èïîòåêè.
Ñîñòàâ
èìóùåñòâà,
ïåðåäàâàåìîãî
â èïîòåêó
ïðåäïðèÿòèÿ,
è îöåíêà åãî
ñòîèìîñòè îïðåäåëÿþòñÿ
íà îñíîâå
ïîëíîé
èíâåíòàðèçàöèè
èìóùåñòâà
ïðåäïðèÿòèÿ.
Àêò
èíâåíòàðèçàöèè,
áóõãàëòåðñêèé
áàëàíñ è
çàêëþ÷åíèå
íåçàâèñèìîãî
àóäèòîðà î
ñîñòàâå è
ñòîèìîñòè
èìóùåñòâà
ïðåäïðèÿòèÿ
ÿâëÿþòñÿ
îáÿçàòåëüíûìè
ïðèëîæåíèÿìè
ê çàêëàäíîé.
Çàëîãîäàòåëü
âïðàâå
ïðîäàâàòü,
îáìåíèâàòü,
ñäàâàòü â
àðåíäó,
ïðåäîñòàâëÿòü
âçàéìû è
èíûì
ñïîñîáîì
ðàñïîðÿæàòüñÿ
èìóùåñòâîì,
âíîñèòü èçìåíåíèÿ
â ñîñòàâ
èìóùåñòâà
ïðåäïðèÿòèÿ, ïåðåäàííîãî
â èïîòåêó,
åñëè ýòî íå
âëå÷åò óìåíüøåíèÿ
îáùåé
ñòîèìîñòè
åãî àêòèâîâ,
óêàçàííîé â
çàêëàäíîé, è
íå íàðóøàåò
äðóãèõ
óñëîâèé
äîãîâîðà
èïîòåêè.
Èïîòåêîé
ïðåäïðèÿòèÿ
îáåñïå÷èâàþòñÿ
ãëàâíûì îáðàçîì
äîëãîñðî÷íûå
èíâåñòèöèîííûå
êðåäèòû.
Ïîýòîìó
çàëîãîäåðæàòåëü
âïðàâå ïðèíÿòü
ìåðû ïî
îçäîðîâëåíèþ
ôèíàíñîâîãî
ïîëîæåíèÿ
ïðåäïðèÿòèÿ.
Ñîãëàñíî
ñòàòüå 44 Çàêîíà
ÐÔ “Î çàëîãå”
ïðè
íåèñïîëíåíèè
îáÿçàòåëüñòâà,
îáåñïå÷åííîãî
èïîòåêîé
ïðåäïðèÿòèÿ,
çàëîãîäåðæàòåëü
âïðàâå
ïðèíÿòü ìåðû
ïî
îçäîðîâëåíèþ
ôèíàíñîâîãî
ïîëîæåíèÿ ïðåäïðèÿòèÿ,
ïðåäóñìîòðåííûå
äîãîâîðîì îá èïîòåêå,
âêëþ÷àÿ
íàçíà÷åíèå
ïðåäñòàâèòåëåé
â åãî
ðóêîâîäÿùèå
îðãàíû,
îãðàíè÷åíèÿ
ïðàâ
ðàñïîðÿæàòüñÿ
ïðîèçâåäåííîé
ïðîäóêöèåé è
èíûì
èìóùåñòâîì
ïðåäïðèÿòèÿ.
Åñëè æå
óêàçàííûå
ìåðû íå äàëè
íàäëåæàùèõ
ðåçóëüòàòîâ,
çàëîãîäåðæàòåëü
âïðàâå îáðàòèòü
âçûñêàíèå
íà
íàõîõîäÿùååñÿ
â èïîòåêå
ïðåäïðèÿòèå.
Èïîòåêà
æèëûõ äîìîâ
è êâàðòèð
èìååò ñëåäóþùèå
îñîáåííîñòè.
Èïîòåêà
æèëîãî äîìà
èëè êâàðòèðû
äîïóñêàåòñÿ
äëÿ
îáåñïå÷åíèÿ
ïîãàøåíèÿ
ññóäû, ïðåäîñòàâëåííîé
äëÿ
ñòðîèòåëüñòâà,
ðåêîíñòðóêöèè
èëè
êàïèòàëüíîãî
ðåìîíòà
æèëîãî äîìà
(êâàðòèðû).
Æèëîé äîì
(êâàðòèðà)
ìîæåò áûòü
ïðåäìåòîì
èïîòåêè
òàêæå, åñëè
ãðàæäàíèí - åãî
ñîáñòâåííèê
è ÷ëåíû åãî
ñåìüè
ïðîæèâàþò â
äðóãîì æèëîì
äîìå (êâàðòèðå)
è èìåþò â
ýòîì äîìå
äîñòàòî÷íîå
â
ñîîòâåòñòâèè
ñ
óñòàíîâëåííûìè
íîðìàìè
æèëîé
ïëîùàäè
æèëîå
ïîìåùåíèå.
Äà÷à,
ñàäîâîé
äîìèê è
äðóãèå
ñòðîåíèÿ, íå
ïðåäíàçíà÷åííûå
äëÿ
ïîñòîÿííîãî
ïðîæèâàíèÿ,
ìîãóò áûòü
ïðåäìåòîì
èïîòåêè íà
îáùèõ
îñíîâàíèÿõ.
Ñïåöèàëüíûå
ïðàâèëà,
óñòàíîâëåííûå
äëÿ æèëûõ
äîìîâ
(êâàðòèð), íà
íèõ íå
ðàñïðîñòðàíÿþòñÿ.
Æèëûå
êîìíàòû,
ñîñòàâëÿþùèå
÷àñòü äîìà (êâàðòèðû),
íå ìîãóò
áûòü
ïðåäìåòîì
èïîòåêè.
Â
èïîòåêó
ìîæåò
ïåðåäàâàòüñÿ
òîëüêî æèëîé
äîì (êâàðòèðà),
ïðèíàäëåæàùèé
çàëîãîäàòåëþ
íà ïðàâå
ñîáñòâåííîñòè.
Çàëîãîäåðæàòåëÿìè
æèëîãî äîìà
è êâàðòèðû
ìîãóò áûòü
áàíêè è
äðóãèå
êðåäèòíûå
ó÷ðåæäåíèÿ,
èìåþùèå
ñïåöèàëüíóþ
ëèöåíçèþ.
Ïðîäàæà
çàëîæåííîãî
æèëîãî äîìà
(êâàðòèðû) íà
ïóáëè÷íûõ
òîðãàõ íå
ÿâëÿåòñÿ
îñíîâàíèåì
äëÿ
âûñåëåíèÿ
ïîêóïàòåëåì
ïðîæèâàþùèõ
â ýòîì æèëîì
äîìå
(êâàðòèðå)
çàëîãîäàòåëÿ
è ÷ëåíîâ åãî
ñåìüè. Ìåæäó
ñîáñòâåííèêîì,
ïðèîáðåòàþùèì
æèëîé äîì
(êâàðòèðó), è ïðîæèâàþùèìè
â íåì òàêèìè
ëèöàìè
çàêëþ÷àåòñÿ
äîãîâîð
àðåíäû
æèëîãî
ïîìåùåíèÿ íà
óñëîâèÿõ,
îáû÷íûõ äëÿ
äàííîé
ìåñòíîñòè.
Ëèöà, ïðîæèâàþùèå
â æèëûõ
äîìàõ
(êâàðòèðàõ)
íà óñëîâèÿõ
äîãîâîðà
íàéìà
æèëîãî
ïîìåùåíèÿ, äîãîâîðà
àðåíäû èëè
èíûõ
îñíîâàíèÿõ,
ïðåäóñìîòðåííûõ
çàêîíîì, íå
ïîäëåæàò
âûñåëåíèþ
ïðè ïðîäàæå
çàëîæåííîãî
äîìà (êâàðòèðû)
ñ ïóáëè÷íûõ
òîðãîâ. Ðàíåå
çàêëþ÷åííûé
ñ íèìè
äîãîâîð
íàéìà
æèëîãî
ïîìåùåíèÿ, äîãîâîð
àðåíäû èëè
èíîé äîãîâîð
íà ïðîæèâàíèå
ñîõðàíÿåò
ñèëó. Òàêèå
ëèöà èìåþò
ïðàâî íà
ïðåèìóùåñòâåííóþ
ïîêóïêó
çàíèìàåìîãî
èìè æèëîãî
äîìà
(êâàðòèðû).
Åñëè èíîå íå
ïðåäóñìîòðåíî
äîãîâîðîì îá
èïîòåêå,
çàëîãîäàòåëü
âïðàâå ñäàòü
íàíèìàòåëþ
íàõîäÿùóþñÿ
â æèëîì äîìå
ñâîáîäíóþ
êâàðòèðó
ëèøü ñ
ñîãëàñèÿ
çàëîãîäåðæàòåëÿ.
Îäíàêî îí
âïðàâå ñäàòü
òàêóþ êâàðòèðó
íàíèìàòåëþ
áåç
ñîãëàñèÿ
çàëîãîäåðæàòåëÿ
ïî ñðî÷íîìó
äîãîâîðó
àðåíäû æèëîãî
ïîìåùåíèÿ
íà ñðîê,
èñòåêàþùèé
íå ïîçäíåå
ïîãàøåíèÿ
ññóäû. Â ýòîì
ñëó÷àå
ñîáñòâåííèê,
ïðèîáðåâøèé
æèëîé äîì
(êâàðòèðó) íà ïóáëè÷íûõ
òîðãàõ, ïî
èñòå÷åíèè
ïðåäóñìîòðåííîãî
äîãîâîðîì
ñðîêà íå
îáÿçàí âîçîáíîâëÿòü
ýòîò äîãîâîð
àðåíäû.
Èïîòåêà
ïðåäíàçíà÷åíà
äëÿ
ïîëó÷åíèÿ
êðåäèòà ïîä
çàëîã
íåäâèæèìîãî
èìóùåñòâà.
Îíà ïðåäïîëàãàåò
ðàçðàáîòêó
èíâåñòèöèîííîãî
ïðîåêòà.
Â
ñòðàíàõ ñ
ðàçâèòîé
ðûíî÷íîé
ýêîíîìèêîé
èïîòåêà êàê
âèä êðåäèòà
ñóùåñòâóåò
â ðàçíûõ
ôîðìàõ:
¨
ïðóæèííàÿ;
¨
ðîëë-îâåðíàÿ;
¨
ñ
âûïëàòîé
òîëüêî îäíèõ
ïðîöåíòîâ;
¨
ñ
îáðàòíûì
àííóèòåòîì;
¨
ñ
ïåðåñìàòðèâàåìîé
ñòàâêîé;
¨
ñ
ó÷àñòèåì â
ïðèðîñòå
ñòîèìîñòè.
Òåðìèí
“ïðóæèííûé”
îçíà÷àåò
àíàëîãèþ ñ äåéñòâèåì
ïðóæèíû. ×åì
ñèëüíåå
(áîëüøå) åå ðàñòÿãèâàåøü,
òåì ìåíüøå
åå ìîæíî
ðàñòÿíóòü.
Èïîòåêà
ðîëë-îâåðíàÿ
(àíãë. rollover) -
èïîòå÷íûé
êðåäèò, ïðè
êîòîðîì åãî
ñðîê äåëèòñÿ
íà
âðåìåííûå
îòðåçêè (3 èëè 6
ìåñÿöåâ) è äëÿ
êàæäîãî èç
íèõ ñ
ó÷åòîì
êîíúþíêòóðû
ðûíêà
óñòàíàâëèâàåòñÿ
ñâîÿ
ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà.
Òàêèì
îáðàçîì,
ðîëë-îâåðíûé
êðåäèò - ýòî
êðåäèò ñ
ïëàâàþùåé ïðîöåíòíîé
ñòàâêîé.
Ýòèì îí
îòëè÷àåòñÿ îò
êðåäèòà ñ
ôèêñèðîâàííîé
ïðîöåíòíîé ñòàâêîé
(“ïðóæèííîé”
èïîòåêè).
Èïîòåêà
ñ âûïëàòîé
òîëüêî îäíèõ
ïðîöåíòîâ -
“øàðîâàÿ”
èïîòåêà,
ïðåäó-
ñìàòðèâàþùàÿ
ïåðèîäè÷åñêèå
âûïëàòû
òîëüêî
ïðîöåíòîâ.
Òåðìèí
“øàðîâàÿ”
îçíà÷àåò
àíàëîãèþ,
íàïðèìåð, ñ
êàòàíèåì
ñíåæêà.
Êàòàåì
ìàëåíüêèé ñíåæîê
ïî ñíåãó è îí
ïðåâðàùàåòñÿ
â ñíåæíûé
êîì (øàð). ×åì
áîëüøå
êàòàåì, òåì
áîëüøå ðàçìåð
øàðà.
”Øàðîâîé”
ïëàòåæ
îçíà÷àåò
êðóïíûé
èòîãîâûé
ïëàòåæ ïî
êðåäèòíîìó
äîëãó.  òå÷åíèå
íåñêîëüêèõ
ïåðâûõ ìåñÿöåâ
èëè ëåò
îñíîâíàÿ
ñóììà äîëãà
èëè íå
ïîãàøàåòñÿ,
èëè
ïîãàøàåòñÿ
òîëüêî ìàëàÿ
åå ÷àñòü.
Çàòåì
íàñòóïàåò
ñðîê âûïëàòû
âñåãî
îñòàòêà.
Âëàäåëüöû
íåäâèæèìîñòè
îáû÷íî
ñòàðàþòñÿ
çàðàíåå
äîãîâîðèòüñÿ
î íîâîì
êðåäèòå ñ
òåì, ÷òîáû
ïðè íàñòóïëåíèè
ñðîêà
“øàðîâîãî”
ïëàòåæà íå
ëèøèòüñÿ ñâîåé
íåäâèæèìîñòè
èç-çà
íåñîáëþäåíèÿ
ñâîèõ
îáÿçàòåëüñòâ.
Èïîòåêà
ñ îáðàòíûì
àííóèòåòîì -
ôèíàíñîâîå
ñîãëàøåíèå,
ñîãëàñíî
êîòîðîìó
êðåäèòîð
ïðîèçâîäèò
ïåðèîäè÷åñêèå
âûïëàòû
çàåìùèêó.
Îñòàòîê
îñíîâíîé
ñóììû
êðåäèòà
óâåëè÷èâàåòñÿ
íà âåëè÷èíó
ïåðèîäè÷åñêèõ
âàëþò è âñþ
ñóììó
íàêàïëèâàåìûõ
ïðîöåíòîâ.
Èïîòåêà
ñ
ïåðåñìàòðèâàåìîé
ñòàâêîé - âèä
ðîëë-îâåðíîãî
èïîòå÷íîãî
êðåäèòà, ñòàâêà
ïðîöåíòà ïî
êîòîðîìó
êîððåêòèðóåòñÿ
ñ ó÷åòîì
ïðåîáëàäàþùèõ
ðûíî÷íûõ
ñòàâîê
÷åðåç
ôèêñèðîâàííûå
èíòåðâàëû
âðåìåíè.
Èïîòåêà
ñ ó÷àñòèåì
â ïðèðîñòå
ñòîèìîñòè -
èïîòå÷íûé
êðåäèò, ïî
êîòîðîìó
êðåäèòîð ó÷àñòâóåò
â ïðèðîñòå
ñòîèìîñòè
íåäâèæèìîñòè.
Â
ïðîöåññå
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
âàæíî
àíàëèçèðîâàòü
ñîñòîÿíèå è
ýôôåêòèâíîñòü
èñïîëüçîâàíèÿ
êðåäèòà.
Òàêîé àíàëèç
ïðîâîäèòñÿ
êàê
òðàäèöèîííûì
ñïîñîáîì,
òàê è ñ èñïîëüçîâàíèåì
ôèíàíñîâûõ
êîýôôèöèåíòîâ.
Â
èïîòå÷íî-èíâåñòèöèîííîì
àíàëèçå âåäóùóþ
ðîëü èãðàþò êîýôôèöèåíò
èïîòå÷íîé
çàäîëæåííîñòè
è èïîòå÷íàÿ
ïîñòîÿííàÿ.
Êîýôôèöèåíò
èïîòå÷íîé
çàäîëæåííîñòè
(Êç)
ïîêàçûâàåò
äîëþ
èïîòå÷íîãî
äîëãà (òî åñòü
çàåìíûõ
ñðåäñòâ) â
îáùåé
ñòîèìîñòè
íåäâèæèìîé
ñîáñòâåííîñòè.
Îí
ðàññ÷èòûâàåòñÿ
ïî ôîðìóëå:
Êç = È / Ê õ 100 %,
ãäå
È -
ñóììà
èïîòå÷íîãî
êðåäèòà, ðóá.;
Ê
-
îáùàÿ ñòîèìîñòü
íåäâèæèìîñòè,
ðóá.
×åì
âûøå
çíà÷åíèå
äàííîãî
êîýôôèöèåíòà,
òåì âûøå äîëÿ
çàåìíûõ
ñðåäñòâ è
íèæå äîëÿ
ñîáñòâåííûõ
ñðåäñòâ
èíâåñòîðà â
ôèíàíñèðîâàíèè
ñäåëêè ñ
íåäâèæèìîñòüþ.
Ñ òî÷êè
çðåíèÿ
êðåäèòîðîâ
(íàïðèìåð,
èïîòå÷íîãî
áàíêà), áîëåå
âûñîêèé
êîýôôèöèåíò
èïîòå÷íîé
çàäîëæåííîñòè
îçíà÷àåò
áîëåå âûñîêóþ
ñòåïåíü
ðèñêà,
íàðóøåíèÿ
çàåìùèêîì
ñâîèõ
îáÿçàòåëüñòâ
è ëèøåíèÿ
åãî ïðàâà
âûêóïà
çàëîæåíîé
íåäâèæèìîñòè.
Áàíêè
óñòàíàâëèâàþò
è ñîáëþäàþò
îïðåäåëåííûå
âåðõíèå
ïðåäåëû
äàííîãî
êîýôôèöèåíòà.
Îáû÷íî ðàçìåð
êðåäèòîâ,
âûäàâàåìûõ
áàíêîì
ãðàæäàíàì
íà
ñòðîèòåëüñòâî,
ïîêóïêó èëè
ðåìîíò äîìà,
íå ïðåâûøàåò
70% ñìåòû èëè
ñòîèìîñòè
ïîêóïêè.
Ïðèìåð.
Ãðàæäàíèí
êóïèë
êîòòåäæ
ñòîèìîñòüþ 320
ìëí. ðóá. Ïðè
ýòîì
ñîáñòâåííûé
åãî êàïèòàë
ñîñòàâëÿåò 120
ìëí. ðóá. è
çàåìíûé
êàïèòàë çà ñ÷åò
âçÿòîãî
èïîòå÷íîãî
êðåäèòà 200 ìëí.
ðóá.
Êîýôôèöèåíò
èïîòå÷íîé
çàäîëæåííîñòè
ðàâåí:
Êç
= 200 / 320 õ 100 = 62,5 %.
Èïîòå÷íàÿ
ïîñòîÿííàÿ
(Ïè)
ïðåäñòàâëÿåò
ñîáîé
ïðîöåíòíîå
îòíîøåíèå
åæåãîäíûõ
ïëàòåæåé ïî
îáñëóæèâàíèþ
äîëãà ê
îñíîâíîé ñóììå
èïîòå÷íîãî
êðåäèòà:
Ïè
= Ä / È õ 100 %,
ãäå
Ä -
ãîäîâàÿ
ñóììà
ïëàòåæåé ïî
îáñëóæèâàíèþ
äîëãà, ðóá.;
È -
îñíîâíàÿ
ñóììà
èïîòå÷íîãî
êðåäèòà, ðóá.
Ïðèìåð.
Ãîäîâàÿ
ñóììà
ïëàòåæåé ïî
îáñëóæèâàíèþ
äîëãà
ñîñòàâëÿåò 40
ìëí. ðóá. ïðè
ñóììå èïîòå÷íîãî
êðåäèòà 200 ìëí.
ðóá., êîòîðûé
áûë âçÿò íà
ñðîê 10 ëåò ïðè
ïðîöåíòíîé
ñòàâêå 5 %
ãîäîâûõ.
Èïîòå÷íàÿ
ïîñòîÿííàÿ
ðàâíà:
Ïè
= 40 / 200 õ 100 = 20 %.
Äëÿ
òîãî ÷òîáû
èïîòå÷íûé
êðåäèò áûë
ïîëíîñòüþ
ïîãàøåí,
èïîòå÷íàÿ
ïîñòîÿííàÿ
äîëæíà áûòü
âûøå
íîìèíàëüíîé
ñòàâêè
ïðîöåíòà ïî
êðåäèòó.
Ïðåâûøåíèå
èïîòå÷íîé
ïîñòîÿííîé
íàä
ïðîöåíòíîé
ñòàâêîé
îáåñïå÷èâàåò
âûïëàòó
îñíîâíîé
ñóììû
êðåäèòà.
Åñëè
èïîòå÷íàÿ
ïîñòîÿííàÿ
ðàâíà
ïðîöåíòíîé
ñòàâêå ïî
èïîòå÷íîìó
êðåäèòó,
ïîãàøåíèå
âñåé
ïåðâîíà÷àëüíîé
ñóììû
êðåäèòà
ïðîèçîéäåò
“øàðîâûì”
ïëàòåæîì.
Êîãäà
èïîòå÷íàÿ
ïîñòîÿííàÿ
áóäåò ìåíüøå
ðàçìåðà
ïðîöåíòíîé
ñòàâêè,
âûïëàòû ïî êðåäèòó
íå ïîêðîþò
äàæå
ïðîöåíòû ïî
íåìó. Â ýòîì
ñëó÷àå íå
âûïëà÷åííàÿ
÷àñòü
ïîöåíòîâ
áóäåò
íàêàïëèâàòüñÿ
âìåñòå ñ
îñíîâíîé
ñóììîé
èïîòå÷íîãî
äîëãà è åãî
îñòàòîê
áóäåò ðàñòè.
Èïîòå÷íûì
êðåäèòîâàíèåì
çàíèìàþòñÿ
ñïåöèàëèçèðîâàííûå
èïîòå÷íûå
áàíêè. Ê ýòèì
áàíêàì
ïðåäúÿâëÿþòñÿ
îñîáîå
òðåáîâàíèå:
îíè äîëæíû
èìåòü
ïîâûøåííóþ
íàäåæíîñòü.
Èì
çàïðåùåíî
âåñòè
âåí÷óðíûå
(ðèñêîâûå)
îïåðàöèè.
Èïîòå÷íûå
êðåäèòû, êàê
ïðàâèëî,
íåäîðîãè. Ïðîöåíò,
âçèìàåìûé
çà òàêîé
êðåäèò,
îáû÷íî íå
ïðåâûøàåò 5-7 %
ãîäîâûõ.
Äëÿ
èíâåñòèöèîííîé
àêòèâíîñòè
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
íóæíû
ñëåäóþùèå óñëîâèÿ:
·
ðàçâèòàÿ
íîòàðèàëüíàÿ
ñèñòåìà;
·
ïîçåìåëüíàÿ
êíèãà, â
êîòîðîé
äîëæíû îòðàæàòüñÿ
íå òîëüêî
îòäåëüíûå
ó÷àñòêè
çåìëè, íî è
îòíîøåíèÿ
ñîáñòâåííîñòè
ïî êàæäîìó
ó÷àñòêó;
·
ðàçâèòàÿ
ñóäåáíàÿ
ñèñòåìà;
·
ðàçâèòàÿ
ïëàòåæíàÿ
ñèñòåìà.
Âàæíîé
ïðîáëåìîé
ïîëó÷åíèÿ
èïîòå÷íîãî êðåäèòà
íà
ñîâðåìåííîì
ðîññèéñêîì
ðûíêå
íåäâèæèìîñòè
ÿâëÿåòñÿ
ëèêâèäíîñòü
îáåêòà
íàäâèæèìîñòè
( ïðåäìåòà
çàëîãà).
Ñåãîäíÿ
àáñîëþòíî
ëèêâèäíûìè
íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè
ÿâëÿþòñÿ
òîëüêî
êâàðòèðû. Âðåìÿ
ïðîäàæè
êâàðòèðû
ñîñòàâëÿåò 4-6 íåäåëü.
Ìåíåå
ëèêâèäíû
ìàãàçèíû è
îôèñíûå
ïëîùàäè, äàæå
â
öåíòðàëüíûõ
÷àñòÿõ ãîðîäà.
Ïàêòè÷åñêè
íå
ïîëüçóþòñÿ
ñïðîñîì ïðîìûøëåííûå
çäàíèÿ è
ñîîðóæåíèÿ.
Ýòî îáúÿñíÿåòñÿ
íåæåëàíèåì
ïðåäïðèíèìàòåëåé
ðèñêîâàòü
ñâîèì
êàïèòàëîì è
îáùåé
íåóäîâëåòâîðèòåëüíîé
ñèòóàöèåé ñ
èíâåñòèöèÿìè
â
ïðîèçâîäñòâå.
Äëÿ ìíîãèõ
áàíêîâ âîçíèêàåò
îñòðàÿ
ïðîáëåìà
íåâîçâðàòà
êðåäèòà,
êîãäà â
êà÷åñòâå
çàëîãà îíè
ïðèíÿëè ïðîìûøëåííîå
ïðåäïðèÿòèå.
Åñëè êðåäèò
íå âîçâðàùåí
â ñðîê, òî
áàíê
ñòàëêèâàåòñÿ
ñ öåëûì ðÿäîì
òðóäíîñòåé
ïðè
îò÷óæäåíèè
ïðåäìåòà
çàëîãà.
Ñåãîäíÿ
èäåò
àêòèâíûé
ïîèñê
îáõîäíûõ ïóòåé
â ñôåðå
èïîòåêè.
Ìíîãèå
èïîòå÷íûå
áàíêè
ïðèìåíÿþò
òàêóþ ôîðìó
îáåñïå÷åíèÿ
âîçâðàòíîñòè
êðåäèòà, êàê
ïðîäàæà ïî
ìèíèìàëüíîé
öåíå
êðåäèòîäàòåëþ
äîìà ñ
çåìåëüíîì
ó÷àñòêîì,
îôèñà, êâàðòèðû
èëè èíîé
íåäâèæèìîñòè.
Ïðè
ñâîåâðåìåííîì
âîçâðàòå
ññóäû ïî
óñëîâèÿì
äîãîâîðà
êðåäèòîð
îáÿçóåòñÿ
ïðîäàòü îáðàòíî
óêàçàííîå
èìóùåñòâî.
Çàåìùèê â
ýòîì ñëó÷àå
ïðàêòè÷åñêè
ëèøåí ïðàâà
íà ñóäåáíóþ
çàùèòó, òàê
êàê
îáÿçàòåëüñòâà
êðåäèòîðà íå
èìåþò
ïðàâîâîãî
õàðàêòåðà.
Ñíèçèòü
ñòåïåíü
ðèñêà ìîæíî
ïóòåì çàêëþ÷åíèÿ
äîãîâîðà
êóïëè-ïðîäèæè
ïîä îòëàãàòåëüíûì
(ôàêò
íåóïëàòû)
èëè
îòìåíèòåëüíûì
(ôàêò óïëàòû
ïðîäàâöîì
âûäàííîé
åìó
äåíåæíîé ññóäû
â
óñòàíîâëåííûé
ñðîê)
óñëîâèÿìè.
Òî åñòü â
äîãîâîð
êóïëè-ïðîäàæè
äîëæíî âêëþ÷àòüñÿ
óñëîâèå î
òîì, ÷òî îíî
âñòóïàåò â
ñèëó, è áàíê
ïðèîáðåòàåò
ïðàâî
ñîáñòâåííîñòè
íà
ïðîäàâàåìîå
èìóùåñòâî
ëèøü ïðè íåâîçâðàòå
â óêàçàííûé
ñðîê
çàåìùèêîì-ïðîäàâöîì
äîëãà.
Â
öåëÿõ
ïîâûøåíèÿ
ýôôåêòèâíîñòè
èïîòåêè è
ñäåëîê ñ
íåäâèæèìîñòüþ
Ïðåçèäåíò ÐÔ
èçäàë 28
ôåâðàëÿ 1996 ã.
Óêàç “Î
äîïîëíèòåëüíûõ
ìåðàõ ïî
ðàçâèòèþ
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ”.1
Ñîãëàñíî
äàííîìó
Óêàçó ïðè
ïðåäîñòàâëåíèè
êðåäèòà íà
ñîîðóæåíèå
æèëîãî äîìà
â äîãîâîðå îá
èïîòåêå
ìîæåò áûòü
ïðåäóñìîòðåíî
îáåñïå÷åíèå
îáÿçàòåëüñòâà
êâàðòèðàìè,
íåçàâåðøåííûì
ñòðîèòåëüñòâîì
âìåñòå ñ çàãîòîâëåííûìè
äëÿ íåãî
ìàòåðèàëàìè
è îáîðóäîâàíèåì,
ïðèíàäëåæàùèì
çàëîãîäàòåëþ.
Çäàíèå,
â òîì ÷èñëå
æèëûå äîìà è
èíûå ñòðîåíèÿ,
è
ñîîðóæåíèÿ,
íåïîñðåäñòâåííî
ñâÿçàííûå ñ
çåìëåé
ìîãóò áûòü
ïðåäìåòîì
èïîòåêè
òîëüêî ñ
îäíîâðåìåííîé
èïîòåêîé ïî òîìó
æå äîãîâîðó
çåìåëüíîãî
ó÷àñòêà, íà êîòîðîì
íàõîäèòñÿ
ýòî
ïðåäïðèÿòèå,
çäàíèå èëè
ñîîðóæåíèå,
ëèáî ÷àñòè
ýòîãî ó÷àñòêà,
ôóíêöèîíàëüíî
îáåñïå÷èâàþùåé
çàêëàäûâàåìûé
îáúåêò, ëèáî
çàëîãîì
ïðèíàäëåæàùåãî
çàëîãîäàòåëþ
ïðàâà àðåíäû
ýòîãî
ó÷àñòêà èëè
åãî
ñîîòâåòñòâóþùåé
÷àñòè.
Äðóãèìè
ñëîâàìè,
åñëè çåìëÿ
ïîä íåäâèæèìîñòüþ
àðåíäóåòñÿ,
òî âëàäåëåö
íåäâèæèìîñòè
ïî äàííîìó
Óêàçó íå
èìååò ïðàâà
íà
ïîëó÷åíèå
èïîòå÷íîãî
êðåäèòà.
Ïîýòîìó Ïðåçèäåíòîì
ÐÔ áûëè
ïðèíÿòû 14
ôåâðàëÿ 1996 ã. Óêàç
N 198 “Î
ïðàâå
ñîáñòâåííîñòè
ãðàæäàí è
þðèäè÷åñêèõ
ëèö íà
çåìåëüíûå
ó÷àñòêè ïîä
îáåêòàìè
íåäâèæèìîñòè
â ñåëüñêîé
ìåñòíîñòè”
è 7 ìàðòà 1996 ã.
Óêàç N 337 “Î
ðåàëèçàöèè
êîíñòèòóöèîííûõ
ïðàâ ãðàæäàí
íà çåìëþ”.
Óêàç
Ïðåçèäåíòà
ÐÔ N 337
åùå ðàç
ïîäòâåðäèë,
÷òî âëàäåëåö
èìååò ïðàâî
çåìåëüíóþ:
ñäàòü
â àðåíäó;
âíåñòè
â êà÷åñòâå
óñòàâíîé
äîëè â ëþáóþ ñåëüñêîõîçÿéñòâåííóþ
îðãàíèçàöèþ;
ïðîäàòü
îðãàíèçàöèè.
Âëàäåëåö
çåìåëüíîé
äîëè íå
èìååò ïðàâî
èçìåíèòü åå
öåëåâîå
íàçíà÷åíèå;
çåìëÿ äîëæíà
èñïîëüçîâàòüñÿ
òîëüêî äëÿ
ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî
ïðîèçâîäñòâà.
Çåìëÿ
ìîæåò
ïåðåäàâàòüñÿ
â àðåíäó íà
ñðîê íå
ìåíåå òðåõ
ëåò.
Âñå
çåìåëüíûå
íàäåëû,
ôàêòè÷åñêè
ïðèíàäëåæèùèå
ãðàæäàíàì ÐÔ
äî 1991 ã.,
ïåðåäàþòñÿ â
÷àñòíóþ
ñîáñòâåííîñòü
èõ
âëàäåëüöàì
áåñïëàòíî.
Óêàç
Ïðåçèäåíòà
ÐÔ îò 28 ôåâðàëÿ
1996 ã. N 293 “Î
äîïîëíèòåëüíûõ
ìåðàõ ïî
ðàçâèòèþ
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ”
íå ðåøàåò
ïðîáëåìó ïðàâà
êðåäèòîðà
ðàñïîðÿæàòüñÿ
êðåäèòíûì äîãîâîðîì,
òî åñòü îí íå
ñïîñîáñòâóåò
ñîçäàíèþ
âòîðè÷íîãî
ðûíêà
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ,
ïîýòîìó
íåîáõîäèì
çàêîí îá èïîòåêå.
Ïðåäìåòîì
èïîòåêè íå
ìîæåò áûòü
÷àñòü íåäâèæèìîãî
èìóùåñòâà,
ðàçäåë
êîòîðîãî â íàòóðå
íå âîçìîæåí
áåç
èçìåíåíèÿ
åãî íàçíà÷åíèÿ
(íåäåëèìàÿ
âåùü), êðîìå
êâàðòèð â
ìíîãîêâàðòèðíûõ
æèëûõ äîìàõ.
Íåäîïóñêàåòñÿ
èïîòåêà
ó÷àñòêîâ
íåäð, îñîáî
îõðàíÿåìûõ
ïðèðîäíûõ
òåððèòîðèé, à
òàêæå èíîãî
èìóùåñòâà,
èçúÿòîãî èç
îáîðîòà.
Îöåíî÷íàÿ
ñòîèìîñòü
ïðåäìåòà
èïîòåêè îïðåäåëÿåòñÿ
ïî
ñîãëàøåíèþ
ìåæäó
çàëîãîäàòåëåì
è
çàëîãîäåðæàòåëåì.
Îíà
óêàçûâàåòñÿ
â äîãîâîðå îá
èïîòåêå â
äåíåæíîì
âûðàæåíèè.
Ïðè ýòîì
îöåíî÷íàÿ
ñòîèìîñòü
çåìåëüíîãî
ó÷àñòêà íå
ìîæåò áûòü
íèæå åãî íîðìàòèâíîé
öåíû.
Ê
äîãîâîðó îá
èïîòåêå
çåìåëüíîãî
ó÷àñòêà
äîëæíà áûòü
ïðèëîæåíà
êîïèÿ
÷åðòåæà ãðàíèö
ýòîãî
ó÷àñòêà,
âûäàííàÿ
ñîîòâåòñòâóþùèì
êîìèòåòîì
ïî çåìåëüíûì
ðåñóðñàì è
çåìëåóñòðîéñòâó.
Äîãîâîð
îá èïîòåêå
ñ÷èòàåòñÿ
çàêëþ÷åííûì
è âñòóïàåò â
ñèëó ñ
ìîìåíòà åãî
ãîñóäàðñòâåííîé
ðåãèñòðàöèè.
Ãîñóäàðñòâåííàÿ
ðåãèñòðàöèÿ
îñóùåñòâëÿåòñÿ
ïî ìåñòó íàõîæäåíèÿ
íåäâèæèìîñòè
â ïðåäåëàõ
ðàéîíà
(ãîðîäà).
Ñîãëàñíî
äàíîìó
Óêàçó
Ïðåçèäåíòà
ÐÔ â íàñòîÿùåå
âðåìÿ
ñîçäàåòñÿ
Ôåäåðàëüíàÿ
êîìèññèÿ ïî
íåäâèæèìîìó
èìóùåñòâó è
îùåíêå
íåäâèæèìîñòè.
Ïðîáëåìû
îðãàíèçàöèè
èïîòå÷íîãî
áèçíåñà â
Ðîññèè.
Èïîòå÷íîìó
áèçíåñó â ÐÔ
åäâà
íàñ÷èòàâàåòñÿ
3 ãîäà. Çà ýòî
âðåìÿ áûëî
ñîçäàíî 35
ñïåöèàëèçèðîâàííûõ
èïîòå÷íûõ
áàíêîâ,
êîòîðûå ïî
ñóòè òàêîâûìè
íå ñòàëè.
Íåêîòîðûå
èç íèõ
óñïåëè èëè
ðàçîðèòüñÿ,
èëè â êîðíå
ïåðåñìîòðåòü
ñâîþ
ïîëèòèêó íà
ôèíàíñîâîì
ðûíêå â ñòîðîíó
êîììåð÷åñêèõ
êðåäèòîâ.
Áàíêè â
óñëîâèÿõ
íåïëàòåæåé
äàæå ïî
ìåæáàíêîâñêèì
êðåäèòàì
âñå áîëüøå
ïðèõîäÿò ê
âûâîäó, ÷òî âûäà÷à
ññóä ïîä
çàëîã
íåäâèæèìîãî
èìóùåñòâà - äåëî
âåðíîå,
ýôôåêòèâíîå
è
ïåðñïåêòèâíîå.
Áîëüøèíñòâî
áàíêîâ â
íàñòîÿùåå
âðåìÿ, íå
ÿâëÿÿñü
èïîòå÷íûìè,
îñóùåñòâëÿþò
èïîòå÷íîå
êðåäèòîâàíèå,
à íåêîòîðûå
ñîçäàëè èëè
ñîçäàþò
ñïåöèàëèçèðîâàííûå
ïîäðàçäåëåíèÿ.
 1993ã. ñîçäàíà
Àññîöèàöèÿ
èïîòå÷íûõ
áàíêîâ è
Öåíòð èïîòå÷íîãî
áèçíåñà äëÿ
îêàçàíèÿ
ìåòîäè÷åñêîé
è
êîíñóëüòàöèîííîé
ïîìîùè Èïîòå÷íûì
ñòðóêòóðàì
è áàíêàì
Ðîññèè.
Âî
âñåì ìèðå
èïîòå÷íîå
êðåäèòîâàíèå
ðàçâèâàåòñÿ
è
ôóíêöèîíèðóåò
êàê ôîðìà
äîëãîñðî÷íîãî
ôèíàíñèðîâàíèÿ
æèëèùíûõ ïðîãðàìì.
Îíî êàê
ñòåðæíåâàÿ
ôóíêöèÿ
èïîòå÷íîãî
áèçíåñà, ñ
îäíîé
ñòîðîíû,
ñïîñîáñòâóåò
ðåøåíèþ ðÿäà
ñîöèàëüíûõ
è ýêîíîìè÷åñêèõ
ïðîáëåì
ñòðàíû, è
ïðåæäå âñåãî
ïðîáëåìû
îáåñïå÷èâàíèÿ
æèëüåì, c
äðóãîé -
ñíèæåíèþ
èíôëÿöèè,
îòòÿãèâàÿ
íà ñåáÿ âðåìåííî
ñâîáîäíûå
äåíåæíûå
ñðåäñòâà ãðàæäàí
è
ïðåäïðèÿòèé.
Ýòî
îáóñëàâëèâàåò
èíòåðåñ
ôåäåðàëüíîãî
è
ðåãèîíàëüíûõ
ïðåäñòàâèòåëüñòâ
ê èïîòåêå è
îïðåäåëÿåò
èõ ðîëü â åå
ðàçâèòèè.
Îïûò
ðàçâèòûõ è
ðàçâèâàþùèõñÿ
ñòðàí, ðÿäà
áàíêîâ
Ðîññèè,
ðàáîòàþùèõ
â ðàçëè÷íûõ
åå ðåãèîíàõ
(Ìîñêâà, Ñàíêò-Ïåòåðáóðã,
ßðîñëàâëü,
Èðêóòñê è äð.),
ïîêàçûâàåò,
÷òî
èïîòå÷íûé
áèçíåñ
èìååò óñïåõ òàì,
ãäå îðãàíû
ãîñóäàðñòâåííîé
âëàñòè
îáåñïå÷èâàþò
áàíêàì
âûãîäíîñòü
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
ïî
ñðàâíåíèþ ñ
äðóãèìè
âèäàìè
áàíêîâñêîé
äåÿòåëüíîñòè
è äîñòóïíîñòü
êðåäèòîâ äëÿ
íàñåëåíèÿ.
Îñíîâíûìè
íàïðàâëåíèÿìè
ñîäåéñòâèÿ
îðãàíîâ
ãîñóäàðñòâåííîé
âëàñòè
ñòàíîâëåíèþ
è ðàçâèòèþ
èïîòåêè
ÿâëÿþòñÿ:
·
çàùèòà
èíòåðåñîâ
âêëàä÷èêîâ,
çàåìùèêîâ è
êðåäèòîðîâ
÷åðåç
ðàçðàáîòêó
è ðåàëèçàöèþ
íîðìàòèâíûõ
àêòîâ,
ìåòîäè÷åñêèõ
è èíñòðóêòèâíûõ
ìàòåðèàëîâ;
·
ñíèæåíèå
ðèñêîâ
êðåäèòîðîâ
÷åðåç ïðàâèòåëüñòâåííûå
(îðãàíû
ìåñòíîé
âëàñòè) ãàðàíòèè
è ñèñòåìó
ñòðàõîâàíèÿ;
·
ñóáñèäèðîâàíèå
öåëåâûõ
ñáåðåãàòåëüíûõ
ñ÷åòîâ, ïðåäíàçíà÷åííûõ
íà
ïðèîáðåòåíèå
íåäâèæèìîñòè,
åå
ðåêîíñòðóêöèþ,
ðåìîíò;
·
îñâîáîæäåíèå
îò íàëîãîâ
äîõîäîâ ïî
âêëàäàì íà
öåëåâûå
ñáåðåãàòåëüíûå
ñ÷åòà;
·
áåçâîçìåçäíûå
ãîñóäàðñòâåííûå
âçîíîñû íà
ýòè ñ÷åòà â
ïðîïîðöèÿõ ê
âåëè÷èíå
ñáåðåæåíèé
âêëàä÷èêîâ;
·
îïëàòà
÷àñòè
ïðîöåíòíîé
ñòàâêè ïî
èïîòå÷íîìó
êðåäèòó;
·
âû÷åò
èç ñóììû,
îáëàãàåìîé
ïîäîõîäíûì íàëîãîì,
âûïëàò
ïðîöåíòîâ ïî
èïîòå÷íîìó
êðåäèòó;
·
îïëàòà
ïîëíîñòüþ
èëè
÷àñòè÷íî
ïåðâîíà÷àëüíîãî
âçíîñà, ò.å.
çàåìùèêó
ïðåäîñòàâëÿåòñÿ
ñóììà
áåçâîçìåçäíî
èëè ïî î÷åíü
íèçêîé ïî ñðàâíåíèþ
ñ êðåäèòíîé
ñòàâêîé.
Ñåãîäíÿ
ìíîãîå èç
âûøåïåðå÷èñëåííîãî
óæå äåëàåòñÿ
â Ðîññèè.
Ïðèìåðîì
òàêèõ íà÷èíàíèé
ìîãóò
ñëóæèòü
ïðèìåíÿåìûå
íåêîòîðûìè
èç
ðîññèéñêèõ
áàíêîâ
ìîäåëè îðãàíèçàöèè
ñèñòåìû
æèëèùíîãî
êðåäèòîâàíèÿ.
Ïåðâàÿ
-
ìîäåëü
äåïîçèòíîãî
èíñòèòóòà,
à ïðèìåíèòåëüíî
ê íàøèì
óñëîâèÿì -
ñáåðåãàòåëüíîãî
áàíêà. Äåëî
çäåñü â ñëåäóþùåì.
Ñáåðåãàòåëüíûå
áàíêè
àêêóìóëèðóþò
ñðåäñòâà íà
öåëè
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
ãëàâíûì
îáðàçîì
÷åðåç âêëàäû
è êîíòðàêòíûå
ñáåðåæåíèÿ;
îíè æå
ïðåäîñòàâëÿþò
èïîòå÷íûå
çàéìû è
îáñëóæèâàþò
èõ: ñîáèðàþò
ðåãóëÿðíûå
ïëàòåæè â
ñ÷åò
ïîãàøåíèÿ
êðåäèòîâ,
âåäóò ñ÷åòà,
ðàáîòàþò ñ
äîëæíèêàìè
è ò. ï. Ñáåðåãàòåëüíûå
áàíêè ñàìè
âûñòóïàþò â
ðîëè èíâåñòîðîâ,
ò. å.
ôîðìèðóþò
çà ñ÷åò
âûäàííûõ êðåäèòîâ
èíâåñòèöèîííûé
ïîðòôåëü.
Ïîäîáíàÿ
ìîäåëü
âïîëíå
àäàïòèðîâàíà
â Ðîññèè è â
äðóãèõ
ïîñòñîþçíûõ
ðåñïóáëèêàõ.
Âîçìîæíàÿ
ôîðìà
ìîáèëèçàöèè
ðåñóðñîâ äëÿ
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
â ñîîòâåòñòâèè
ñ
ðàñìàòðèâàåìîé
ìîäåëüþ -
ñèñòåìà
êîíòðàêòíûõ
“ñòðîéñáåðåæåíèé”.
Ïîäîáíàÿ
ôîðìà
ïîëó÷èëà
øèðîêîå
ðàñïðîñòðàíåíèå
â ðÿäå
çàïàäíî-åâðîïåéñêèõ
ñòðàí (â òîì ÷èñëå
âî Ôðàíöèè è
â Ãåðìàíèè).
Ñïåöèôèêà äàííîé
ñõåìû -
çàìêíóòîñòü:
â êà÷åñòâå
èñòî÷íèêà
ïðåäîñòàâëåíèÿ
êðåäèòîâ íà
æèëüå
èñïîëüçóþòñÿ
òîëüêî òå
ñðåäñòâà,
êîòîðûå
íàêîïëåíû ó÷àñòíèêàìè
ñõåìû
êîíòðàêòíûõ
ñáåðåæåíèé.
Áàíêè,
ïðèìåíÿþùèå
åå (â Ðîññèè
ýòî ïîêà
òîëüêî
ñáåðáàíêè),
îáðåòàþò
âîçìîæíîñòü
ïðåäîñòàâëÿòü
êðåäèòû íà
óñëîâèÿõ
ëó÷øèõ,
íåæåëè
ðûíî÷íûå,
èáî óðîâåíü
âûïëà÷èâàåìûõ
ïî
ñáåðåæåíèÿì
íàñåëåíèÿ
ïðîöåíòîâ ó
íèõ òàêæå íèæå
ðûíî÷íîãî.
Ìîäåëü
äîïîëíÿåòñÿ
(â öåëÿõ
ñòèìóëèðîâàíèÿ
ñáåðåæåíèé)
ðàçëè÷íûìè
ãîñóäàðñòâåííûìè
äîòàöèÿìè
äëÿ âêëàä÷èêîâ
(ðåæå äëÿ
áàíêîâ). Ðàäè
ïðèâëå÷åíèÿ
äîïîëíèòåëüíûõ
äåíåæíûõ
ðåñóðñîâ
íåêîòîðûå
îòäåëåíèÿ
Ñáåðáàíêà
Ðîññèè
íà÷àëè âíåäðÿòü
àíàëîãè
ñèñòåìû
“ñòðîéñáåðåæåíèé”.
Â
÷èñëå ïåðâûõ
áàíêîâ
Ðîññèè,
íà÷àâøèõ ðåàëèçàöèþ
ïðîãðàììû
êîíòðàêòíûõ
ñáåðåæåíèé, -
Èïîòå÷íûé
àêöèîíåðíûé
áàíê (ÈÀÁ) â
Ìîñêâå. Íà
áàçå
èçó÷åíèÿ
çàðóáåæíîãî
îïûòà èïîòåêè
è
îñîáåííîñòåé
ðîññèéñêîé
äåéñòâèòåëüíîñòè
ÈÀÁ â
êà÷åñòâå ïåðâîãî
ýòàïà
ïîäãîòîâêè ê
èïîòå÷íîìó
êðåäèòîâàíèþ
ñ ìàðòà 1994 ã.
ââåë â
ïðàêòèêó öåëåâûå
ñåìåéíûå
æèëèùíûå
íàêîïèòåëüíûå
ñ÷åòà
(ñåìåéíûå
ñ÷åòà),
îòêðûâàåìûå
äëÿ ñâîèõ
àêöèîíåðîâ .
Öåëü
ñåìåéíîãî
ñ÷åòà -
íàêîïëåíèå
äåíåæíûõ
ñðåäñòâ äëÿ
ïîëó÷åíèÿ
èïîòå÷íîãî
êðåäèòà íà
ïðèîáðåòåíèå
(ñòðîèòåëüñòâî)
îáúåêòà
íåäâèæèìîñòè
(äîìà,
êâàðòèðû,
äà÷è , ãàðàæà
è ò. ï.) .
Ïðè÷åì
íàèìåíüøèé
ïåðèîä
íàêîïëåíèÿ
ñðåäñòâ íà
ñ÷åòå,
äîñòàòî÷íûé
äëÿ
ïîëó÷åíèÿ
êðåäèòà, - ãîä.
Êëèåíò
ïîëó÷àåò
ïðàâî íà
èïîòå÷íûé êðåäèò
ïðè óñëîâèè íàêîïëåíèÿ
íà ñ÷åòå 30 % ñóììû,
íåîáõîäèìîé
äëÿ
ïðèîáðåòåíèÿ
íåäâèæèìîñòè.
Êðåäèò
ñîîòâåòñòâåííî
âûäàåòñÿ â
ðàçìåðå 70 % ñóììû
ïîä çàëîã
ïðèîáðåòàåìîãî
(ñòðîÿùåãîñÿ)
îáúåêòà
íåäâèæèìîñòè.
Ïðèíöèïèàëüíîå
óñëîâèå
âûäà÷è
èïîòå÷íîãî
êðåäèòà -
ïðîâåðêà
ïëàòåæåñïîñîáíîñòè
êëèåíòà, êîòîðûé
ìîæåò
òðàòèòü íà
ïëàòåæè ïî
êðåäèòó ëèøü
òðåòü
ñîâîêóïíîãî
ìåñÿ÷íîãî
äîõîäà
ñåìüè.
Ìèíèìàëüíûé
ñðîê
êðåäèòîâàíèÿ
- ãîä,
ìàêñèìàëüíûé
-
äåñÿòü ëåò.
Ïðè ýòîì
åñòü
îðèåíòàöèÿ
íà ëüãîòíóþ
ïðîöåíòíóþ
ñòàâêó,
âûâîäèìóþ
íà îñíîâå
ñòàâêè
ðåôèíàíñèðîâàíèÿ
ÖÁ ÐÔ,
êîððåêòèðóåìîé
èñõîäÿ èç
ðåàëüíîé
ñèòóàöèè â
ýêîíîìèêå è
èç
âîçìîæíîñòåé
ÈÀÁ.
Ñîãëàñíî
ïðèíÿòîìó
ýòèì
áàíêîì
àëãîðèòìó,
äåíüãè íà
ñåìåéíûé
ñ÷åò
âíîñÿòñÿ íå
ðåæå îäíîãî
ðàçà â
êâàðòàë è,
êàê ïðàâèëî, ðàâíûìè
äîëÿìè, ÷òî
îáåñïå÷èâàåò
ïîñòîÿííûé
ïðèòîê
ñðåäñòâ â
áàíê.
Ðóáëåâûå
ñóììû íà
ñ÷åòå
èíäåêñèðóþò
ïî êóðñó
äîëëàðà, ÷òî â
îïðåäåëåííîé
ìåðå
çàùèùàåò
èõ îò îáåñöåíåíèÿ.
Ðàññìàòðèâàåìûå
ñåìåéíûå
ñ÷åòà
ïðåäñòàâëÿþò
äëÿ áàíêîâ,
îðèåíòèðîâàííûõ
íà èïîòå÷íîå
êðåäèòîâàíèå,
çíà÷èòåëüíûé
èíòåðåñ. Â
óñëîâèÿõ
îòñóòñòâèÿ
êðåäèòíûõ
èñòîðèé
çàåìùèêîâ
ñåìåéíûé
äàåò âîçìîæíîñòü
ïîçíàêîìèòüñÿ
ñ êëèåíòîì,
îöåíèòü
óðîâåíü åãî
äîõîäîâ,äèñöèïëèíó
ïëàòåæåé è ò.
ä.; ïîäîáíûå
ñ÷åòà
ïîçâîëÿþò
òàêæå ïîñòîÿííî
ïîïîëíÿòü
ðåñóðñíóþ
áàçó áàíêà.
Êëèåíòó æå
ñåìåéíûé
ñ÷åò
ïîçâîëÿåò ïîñòåïåííî
íàêîïèòü
ñóììó,
íåîáõîäèìóþ
äëÿ
ïîëó÷åíèÿ
ïðàâà íà
èïîòå÷íûé
êðåäèò.
Êîíöåïöèÿ
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
ñ èñïîëüçîâàíèåì
ñõåìû
íàêîïèòåëüíûõ
ñ÷åòîâ
(“ñáåðåãàòåëüíûõ
æèëèùíûõ
êîíòðàêòîâ”) çàäåéñòâóåòñÿ
è
Ñáåðáàíêîì
Ðîññèè. Ñîãëàñíî
ýòîé
êîíöåïöèè è
ñîîòâåòñòâóþùåé
ïðîãðàììå
ìåæäó
âêëàä÷èêîì
è ó÷ðåæäåíèåì
Ñáåðåãàòåëüíîãî
áàíêà
çàêëþ÷àåòñÿ
æèëèùíûé
êîíòðàêò,
ñîäåðæàùèé
óñëîâèÿ è
ïîðÿäîê
íàêîïëåíèÿ
äåíåæíûõ
ñðåäñòâ, èñïîëüçóåìûõ
íà öåëè
ïðèîáðåòåíèÿ
èëè ñòðîèòåëüñòâà
æèëüÿ, è
óñëîâèÿ
ïðåäîñòàâëåíèÿ
ëüãîòíîãî
èïîòå÷íîãî
êðåäèòà.
Ìèíèìàëüíûé
ñðîê
êîíòðàêòà - ãîä. Â
ñëó÷àå
âûïîëíåíèÿ
âñåõ åãî
óñëîâèé
êëèåíò
ïîëó÷àåò
ïðàâî íà
èïîòå÷íûé
êðåäèò ïî
ñíèæåííîé
ïðîöåíòíîé
ñòàâêå è íà ñðîê,
çàâèñÿùèé
îò ïåðèîäà
íàêîïëåíèÿ
äåíåæíûõ
ñðåäñòâ.
Ãëàâíàÿ
ïðîáëåìà
ðåàëèçàöèè
ñèñòåìû
ñòðîéñáåðåæåíèé
â Ðîññèè - íå
òîëüêî è íå
ñòîëüêî
âûñîêèé
óðîâåíü èíôëÿöèè,
ñêîëüêî
óãðîçà
óñòàíîâëåíèÿ
îòðèöàòåëüíûõ
ðûíî÷íûõ
ïðîöåíòíûõ
ñòàâîê ïî
âêëàäàì
(ñòàâîê íèæå
ïðîöåíòà
èíôëÿöèè). Ïðè
îòñóòñòâèè
êîìïåíñàöèè
èëè äèïîëíèòåëüíûõ
ãîñóäàðñòâåííûõ
äîòàöèé âêëàä÷èêó
â ýòîì
ñëó÷àå
ïðèõîäèòñÿ
íå òîëüêî
äåëàòü
âçíîñû äëÿ
âûïîëíåíèÿ
óñëîâèé êîíòðàêòà,
íî è
íàêîïëèâàòü
äîïîëíèòåëüíûå
ñðåäñòâà äëÿ
êîìïåíñàöèè
óìåíüøåíèÿ
ðåàëüíîé
âåëè÷èíû
ñáåðåæåíèé.
Â
óñëîâèÿõ
îòñóòñòâèÿ
äîïîëíèòåëüíûõ
äëÿ øèðîêèõ
ñëîåâ
íàñåëåíèÿ
Ðîññèè
êðåäèòîâ íà
ïðèîáðåòåíèå
æèëüÿ ïîäîáíàÿ
ñèñòåìà âñå
æå ïîçâîëÿåò
ïðèâëå÷ü îïðåäåëåííûå
äîïîëíèòåëüíûå
ôèíàíñîâûå
ðåñóðñû íà
êðåäèòîâàíèå
æèëüÿ. Îäíàêî
îíà îáëàäàåò
âåñüìà
ñóùåñòâåííûì
íåäîñòàòêî:
îãðàíè÷èâàÿ
ðàçìåð
ïðèâëåêàåìûõ
ñðåäñòâ
òîëüêî
îáåìàìè
ñáåðåæåíèé
ïðÿìûõ âêëàä÷èêîâ,
çàèíòåðåñîâàííûõ
â ïîëó÷åíèè
æèëèùíûõ
êðåäèòîâ,
îíà íå
ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ
íà
ñáåðåæåíèÿ
äðóãèõ,
íåçàèíòåðåñîâàííîé,
÷àñòè
íàñåëåíèÿ,
ðàâíî êàê è
íà ñâîáîäíûå
ôèíàíñîâûå
ðåñóðñû
þðèäè÷åñêèõ
ëèö.
Âòîðàÿ
ñõåìà
îðãàíèçàöèè
ñèñòåìû
æèëèùíîãî
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
íàçûâàåòñÿ
ìîäåëüþ
èïîòå÷íîé
êîìïàíèè.
Çäåñü äåéñòâóþò
èíûå
ïðèíöèïû:
èïîòå÷íûå
êîìïàíèè
âêëàäû
íàïðÿìóþ íå
ïðèâëåêàþò,
íà÷àëüíûå
îïåðàöèè
ôèíàíñèðóþòñÿ
çà ñ÷åò ñîáñòâåííîãî
êàïèòàëà è
ñðî÷íûõ
çàéìîâ. Êîìïàíèè
âûäàþò
èïîòå÷íûå
êðåäèòû è
îáñëóæèâàþò
èõ, îäíàêî,
âûäàâ çàåì,
îíè ïðîäàþò åãî
òðåòüåìó
ëèöó -
èíâåñòîðó.
Ïðîäàæà
ìîæåò
îñóùåñòâëÿòüñÿ
íåïîñðåäñòâåííî
èëè ïóòåì
âûïóñêà öåííûõ
áóìàã,
îáåñïå÷åííûõ
ïóëîì
èïîòå÷íûõ
êðåäèòîâ.
Âûðó÷åííûå
ñðåäñòâà
èïîòå÷íûå
êîìïàíèè
ñíîâà ïóñêàþò
â îáîðîò
(âûïóñêàÿ
íàâûå çàéìû),
à èõ ïðèáûëü
ñêëàäûâàåòñÿ
èç ñáîðîâ çà
ïðäîëòàâëåíèå
êðåäèòîâ è
ïëàòåæåé çà
èõ îáñëóæèâàíèå.
Ëîãèêà
ðàçâèòèÿ
äàííîé
ìîäåëè
ïðåäïîëàãàåò
íàëè÷èå
äîñòàòî÷íî
ðàçâèòîãî
âòîðè÷íîãî
èïîòå÷íîãî
ðûíêà, íà
êîòîðîì ïðîäàþòñÿ
óæå
âûäàííûå
èïîòå÷íûå
êðåäèòû. Õîòÿ
â Ðîññèè
òàêîé ðûíîê
òîëüêî
íà÷àë ôîðìèðîâàòüñÿ,
ìîäåëü
ïðèâëåêàåò
ìíîãèå áàíêè
â ñâÿçè ñ òåì,
÷òî â
ïðèíöèïå
ðåøàåò ïðîáëåìó
äèôèöèòà
äîëãîñðî÷íûõ
ôèíàíñîâûõ
ðåñóðñîâ.
Îäíàêî
êëþ÷åâûì
îñòàåòñÿ
âîïðîñ î
ïîèñêå
èíâåñòîðà.
Îòäåëüíûì
áàíêàì
óäàåòñÿ
ðåøàòü åãî
ïóòåì
óñòàíîâëåíèÿ
îñîáûõ
îòíîøåíèé ñ
ïðåäïðèÿòèÿìè,
áåðóùèìè íà
ñåáÿ
ôóíêöèþ èíâåñòîðà.
Îïðåäåëåííûé
îïûò
ïîäîáíûõ
îïåðàöèé
íàêîïëåí,
íàïðèìåð, ó
Ñàíêò-Ïåòåðáóðãñêîãî
Èïîòåêîáàíêà,
êîòîðûé
âûäàåò êðåäèòû
ñîòðóäíèêàì
ïðåäïðèÿòèÿ,
èçíà÷àëüíî ãîòîâîãî
âûñòóïèòü â
êà÷åñòâå
èíâåñòîðà
ïî ýòèì
çàéìàì.
Ðåøàÿ
æèëèùíûå
ïðîáëåìû
ñâîèõ
ñîòðóäíèêîâ,
ïðåäïðèÿòèå
çàèíòåðèñîâûâàåòñÿ
â ïîäîáíàé
ñõåìå,
êîòîðàÿ îñâîáîæäàåò
åãî îò
ðàáîòû ñ
çàåìùèêàìè,
äà åùå è äàåò
íåêîòîðûå
íàëîãîâûå
ïðåèìóùåñòâà.
Îäíèì
èç
ñåðüåçíûõ
íàïðàâëåíèé
äåÿòåëüíîñòè
ïðàâèòåëüñòâà
äëÿ
ñòàíîâëåíèÿ
èïîòåêè
âûñòóïàåò
ñíèæåíèå
òåìïîâ
èíôëÿöèè;
èïîòå÷íîå
êðåäèòîâàíèå
ïðè ëþáûõ
óñëîâèÿõ
áóäåò
êðàéíå
çàòðóäíåíî,
åñëè èíôëÿöèÿ
áóäåò âûøå 5-7%
â ìåñÿö (â
ÿíâàðå 1995ã. îíà
ñîñòàâëÿëà 18 %,
â ôåâðàëå -15%, â
èþëå-6-7%),
ïîýòîìó
ïðåäïðèíÿòûå
øàãè
ïðàâèòåëüñòâà
ïî ñíèæåíèþ
èíôëÿöèè äî 3 % â
ìåñÿö,
âîçìîæíî,
äàäóò åùå
îäèí òîë÷îê
ðàçâèòèþ
èïîòåêè â
Ðîññèè. Â
ïðîòèâíîì æå
ñëó÷àå (ïðè
çàïóñêå ïå÷àòíîãî
ñòàíêà), ìû
ïîëó÷èì
çàìêíóòûé êðóã,
êîãäà
âûñîêèå
òåìïû
èíôëÿöèè
òîðìîçÿò
ðàçâèòèå
èïîòåêè,
êîòîðàÿ, â
ñâîþ î÷åðåäü,
âûñòóïàåò
ìîùíûì
ðû÷àãîì
îáóçäàíèÿ
èíôëÿöèè.
Â
ëèòåðàòóðå è
ïðàêòèêå
áûòóåò
ìíåíèå, ÷òî
èïîòåêà â
Ðîññèè íå
èìååò
íåîáõîäèìîé
ïðàâîâîé
áàçû,
ïîýòîìó
ðàçâèâàòüñÿ
îíà èëè
âîîáùå íå
ìîæåò, èëè
áóäåò
ñóùåñòâîâàòü
â óðîäëèâûõ
ôîðìàõ.
Ïàíàöååé îò
âñåõ áåä
ñ÷èòàëñÿ
äîëãîæäàííûé
çàêîí îá
èïîòåêå.
Õîòÿ àíàëèç
çàêîíîäàòåëüíîé
áàçû èïîòåêè
è îïûò
ðàáîòû ðÿäà
áàíêîâ
Ðîññèè ïîêàçûâàåò,
÷òî è áåç òàêîãî
çàêîíà
èïîòå÷íûé
áèçíåñ
ìîæåò èäòè è
ðàçâèâàòüñÿ.
Áåçóñëîâíî,
âûøåäøèé â
ñâåò Çàêîí
îá èïîòåêå
áóäåò
ñïîñîáñòâîâàòü
èïîòå÷íîìó
áèçíåñó.
Õîòÿ îïûò ïîêàçûâàåò,
÷òî íîâûå
çàêîíû íå
òîëüêî, à ÷àñòî
è íå ñòîëüêî
ðåøàþò
äåéñòâóþùèå
ïðîáëåìû, íî
è ñîçäàþò èõ,
è ÷àñòî
âìåñòî ñòèìóëèðîâàíèÿ
äåÿòåëüíîñòè,
íà êîòîðóþ
îíè íàïðàâëåíû,
ãëóøàò åå.
Ïîñëåäíåå
óòâåðæäåíèå
ìîæíî
îòíåñòè è ê ïðèíÿòîìó
Ãðàæäàíñêîìó
êîäåêñó ÐÔ, è
ê Çàêîíó îá
èïîòåêå
(ïîêà
ïðèíÿòîãî
òîëüêî â ïåðâîì
÷òåíèè). Òàê
ñòàòüÿ 350 ï.2
Ãðàæäàíñêîãî
êîäåêñà
(÷àñòü1) äàåò
ïðàâî
çàêîíîäàòåëüíî
÷åðåç ñóä
îòñðî÷èòü
ïðîäàæó
çàëîæåííîãî
èìóùåñòâà ñ
ïóáëè÷íûõ
òîðãîâ íà
ñðîê äî 1 ãîäà ;
ñòàòüÿ 292
ãëàñèò, “÷òî
ïåðåõîä
ïðàâà ñîáñòâåííîñòè
íà æèëîé äîì
èëè êâàðòèðó
ê äðóãîìó
ëèöó íå
ÿâëÿåòñÿ
îñíîâàíèåì
äëÿ
ïðåêðàùåíèÿ
ïðàâà
ïîëüçîâàíèÿ
æèëûì ïîìåùåíèåì
÷ëåíàìè
ñåìüè
ïðåæíåãî
ñîáñòâåííèêà”.
À â Çàêîíå îá
èïîòåêå
ïðåäóñìîòðåí
çàëîã äîìà
èëè êâàðòèðû
òîëüêî ïðè
óñëîâèè,
åñëè
çàëîãîäàòåëü
è ÷ëåíû åãî
ñåìüè èìåþò
äðóãîå
ïîìåùåíèå,
ïðèãîäíîå
äëÿ æèëüÿ, è
ïðîäàæà çàëîæåííîãî
æèëîãî äîìà
èëè êâàðòèðû
íà ïóáëè÷íûõ
òîðãàõ íå
ÿâëÿåòñÿ
îñíîâàíèåì
äëÿ âûñåëåíèÿ
ïîêóïàòåëåì
ïðîæèâàþùèõ
â ýòîì äîìå
èëè êâàðòèðå
çàëîãîäàòåëÿ
è ÷ëåíîâ åãî
ñåìüè.
Âûãîäíîñòü
äëÿ áàíêîâ è
äîñòóïíîñòü
äëÿ çàåìùèêîâ
èïîòå÷íûõ
êðåäèòîâ
îïðåäåëÿåòñÿ
òàêæå
ñòîèìîñòüþ
êðåäèòíûõ
ðåñóðñîâ äëÿ
êðåäèòîðà è
äîëãîñðî÷íîñòüþ
êðåäèòà. Â
íàñòîÿøåå
âðåìÿ
îñíîâíûìè
èñòî÷íèêàìè
êðåäèòíûõ
ðåñóðñîâ
áàíêîâ
âûñòóïàþò
ñîáñòâåííûå
ñðåäñòâà è
ìåæáàíêîâñêèå
êðåäèòû,
ïðîöåíòíûå
ñòàâêè ïî
êîòîðûì â çàâèñèìîñòè
îò ñðîêà êðåäèòà
êîëåáëþòñÿ
îò 140 äî 210 % â ãîä ,
à ïî
âàëþòíûì ñ÷åòàì
- îò 15 äî 35 % â ãîä.
Åñëè ê íèì
ïðèáàâèòü ïðîöåíò
èçäåðæåê
áàíêà è
ðèñêè, òî
ïîëó÷èòñÿ
ïðîöåíòíàÿ
ñòàâêà ïî
êðåäèòàì îò 170
äî 260 % â ãîä. Î
êàêîé
èïîòåêå
çäåñü ìîæíî
ãîâîðèòü? Ïîýòîìó
áàíêàì
âûãîäíî
çàíèìàòüñÿ
ìåæáàíêîâñêèìè
êðåäèòàìè, à
íå
äîëãîñðî÷íûìè
èíâåñòèöèÿìè.
Îäíàêî
ñïåêóëÿöèÿ
êðåäèòíûìè
ðåñóðñàìè
íà ðûíêå
ìåæáàíêîâñêèõ
êðåäèòîâ â
óñëîâèÿõ
ìàññîâîãî
íåâîçâðàòà
ñðåäñòâ
ñòàíîâèòñÿ
î÷åíü
ðèñêîâàííûì
áèçíåñîì, è
áàíêè âñå
îáðàùàþòñÿ
ê äîëãîñðî÷íîìó
êðåäèòîâàíèþ
îáúåêòîâ ñ
âûñîêèì
îáåñïå÷åíèåì
âîçâðàòà
ññóä. Òàêîå
îáåñïå÷åíèå
äàåò
èïîòåêà.
Ìèðîâàÿ
ïðàêòèêà
èïîòåêè
îïèðàåòñÿ â
îñíîâíîì íà
äâà
èñòî÷íèêà:
íàêîïèòåëüíûå
(ñáåðåãàòåëüíûå)
ñ÷åòà
íàñåëåíèÿ è
ýìèññèÿ
öåííûõ
áóìàã íà
ñóììó
èïîòå÷íûõ
êðåäèòîâ
(âòîðè÷íûé
ðûíîê
çàêëàäíûõ).
Ïåðâûé èñòî÷íèê
ÿâëÿåòñÿ
îñíîâíûì äëÿ
èïîòåêè Ãåðìàíèè,
âòîðîé - äëÿ
èïîòåêè ÑØÀ.
 Ðîññèè
ïàêòè÷åñêè
îòñóòñòâóåò
âòîðè÷íûé
ðûíîê öåííûõ
áóìàã, òåì
áîëåå
çàêëàäíûõ.
Áàíêè
Ðîññèè
ïîøëè ïî
äðóãîìó
ïóòè. Îíè
îðãàíèçóþò
ìóíèöèïàëüíûå
æèëèùíûå
çàéìû,
àêêóìóëèðóÿ
òåì ñàìûì
äåíüãè
íàñåëåíèÿ
äëÿ êðåäèòîâàíèÿ
ñòðîèòåëüñòâà
è ïîêóïêó èõ
æèëüÿ ÷åðåç
ïðîäàæó
æèëèùíûõ
ñåðòèôèêàòîâ,
à òàêæå
äðóãèõ
öåííûõ èëè
ïðè÷èñëåííûõ
ê íèì áóìàã.
Èññëåäîâàíèÿ
Öåíòðà
èïîòå÷íîãî
áèçíåñà
ïîêàçûâàþò,
÷òî
íåîáõîäèìî
ôîðìèðîâàòü
íîðìàëüíûé
âòîðè÷íûé
ðûíîê çàêëàäíûõ
êàê ïî
æèëîìó, òàê è
íåæèëîìó
ôîíäó
íåäâèæèìîñòè.
Ïðè÷åì, åñëè
â ÑØÀ ýòîò ðûíîê
ôîðìèðîâàëñÿ
ñâåðõó (ïî
èíèöèàòèâå è
ïîä
ðóêîâîäñòâîì
ïðàâèòåëüñòâà)
÷åðåç ñîçäàíèå
ôåäåðàëüíîé
íàöèîíàëüíîé
àññîöèàöèè
ïî
çàêëàäíûì “
Ôåííè Ìåé ”,
òî â Ðîññèè
ýòîò ïðîöåññ
äîëæåí
íà÷èíàòüñÿ
ñíèçó, ïóòåì
ñîçäàíèÿ
ëîêàëüíûõ
âòîðè÷íûõ
ðûíêîâ
çàêëàäíûõ
ïîä
ðóêîâîäñòâîì
ìåñòíûõ
îðãàíîâ
âëàñòè.
Íà÷àëîì
ðàçâèòèÿ
ýòèõ ðûíêîâ
è èõ ñåãìåíòîâ
ìîãóò áûòü
ñèñòåìû
æèëèùíûõ
çàéìîâ.
Öåíòð
èïîòå÷íîãî
áèçíåñà
ñîâìåñòíî ñ
Ôîíäîì
èìóùåñòâà
ã. Ìîñêâû
ðàçðàáîòàë ñõåìó,
â êîòîðîé
öåíòðàëüíûì
çâåíîì ( ìèíè
“Ôåííè Ìåé” )
äîëæíà áûòü
Ìîñêîâñêàÿ
èïîòå÷íàÿ
êîìïàíèÿ,
ðàáîòàþùàÿ
â òåñíîé ñâÿçè
ñ
ïðàâèòåëüñòâîì
Ìîñêâû è åãî
äåïàðòàìåíòàìè.
Ïðèìåðíî
òàêàÿ æå
ñõåìà
æèëèùíîé
èïîòåêè èñïîëüçóåòñÿ
â ßðîñëàâëå (
ÿðîñëàâñêèé
ôèëèàë
Èïîòå÷íîãî
àêöèîíåðíîãî
áàíêà ).
Îñíîâíûì
èñòî÷íèêîì
ðåñóðñîâ äëÿ
èïîòåêè
ñîâðåìåííîé
Ðîññèè
äîëæíû áûòü
ñáåðåæåíèÿ
êàê çàðàíåå
ïðåäíàçíà÷åííûå
äëÿ ðåøåíèÿ
æèëèùíîãî
âîïðîñà, òàê
è òåêóùèå, à òàêæå
âðåìåííî
ñâîáîäíûå
íàêîïëåíèÿ
ïðåäïðèÿòèé,
ïåðåäàâàåìûå
èïåòå÷íûì
áàíêàì íà
êðåäèòû,
îáåñïå÷èâàþùèå
ðàçâèòèå ýòèõ
ïðåäïðèÿòèé.
Íàïðèìåð,
ñòðîèòåëüíûå
îðãàíèçàöèè
ïîä ïðîöåíò
íèæå
êðåäèòíîé ñòàâêè
áàíêà äàþò
åìó ñâîè
âðåìåííî ñâîáîäíûå
ðåñóðñû äëÿ
âûäà÷è
èïîòå÷íûõ
êðåäèòîâ íà
ïðèîáðåòåíèå
ïðîäóêöèè
ýòèõ îðãàíèçàöèé.
Ðàöèîíàëüíîå
ñî÷åòàíèå
äâóõ óêàçàííûõ
ñõåì
ïîëó÷åíèÿ
êðåäèòíûõ
ðåñóðñîâ ïðè
àêòèâíîì
ó÷àñòèè
ìåñòíûõ îðãàíîâ
ãîñóäàðñòâåííîé
âëàñòè
ìîæåò îáåñïå÷èòü
âûñîêèå
ðåçóëüòàòû
èïîòåêè.
Â
ïðîöåññå
êóïëè-ïðîäàæè
íåäâèæèìîñòè
ïðàâî
ñîáñòâåííîñòè
ïåðåõîäèò îò
ïðîäàâöà ê
ïîêóïàòåëþ,
áóäü òî
þðèäè÷åñêîå
(ïðåäïðèÿòèå)
èëè
ôèçè÷åñêîå
(ãðàæäàíèí)
ëèöî, òîëüêî ñ
ìîìåíòà
ðåãèñòðàöèè
äîãîâîðà
êóïëè-ïðîäàæè.
Îïèñàíèå
ïðàâ
ñîáñòâåííîñòè
íà íåäâèæèìîå
èìóùåñòâî
ñîñòàâëÿåò
åãî òèòóë.
Îòñóòñòâèå
íà ìîìåíò
ðåãèñòðàöèè
äðóãèõ
ñîáñòâåííèêîâ
èëè
ïðåòåíäåíòîâ
íà ýòó
çàðåãèñòðèðîâàííóþ
ñîáñòâåíîñòü
íàçûâàåòñÿ
÷èñòîòîé
òèòóëà.
Îðãàíû
ðåãèñòðàöèè
äîëæíû
íåñòè
îòâåòñòâåííîñòü
çà ÷èñòîòó
òèòóëîâ. Ê
ñîæàëåíèþ,
òàêàÿ
îòâåòñòâåííîñòü
íå
ïðåäóñìîòðåíà
ñåãîäíÿ
äåéñòâóþùèìè
çàêîíîäàòåëüíûìè
àêòàìè. Íà
ïðàêòèêå æå
íåðåäêè ñëó÷àè,
êîãäà
ïðåäïðèíèìàþòñÿ
ïîïûòêè
ïîëó÷èòü
êðåäèò ïîä
çàëîã
èìóùåñòâà
ëþäüìè, êîòîðûå
ñàìè
ôàêòè÷åñêè
íå ÿâëÿþòñÿ
åãî ñîáñòâåííèêàìè,
èëè èìåþòñÿ
äðóãèå
ñîáñòâåííèêè
ýòîãî èìóùåñòâà,
èëè, ÷òî åùå
õóæå, êîãäà
îíî ïðèâàòèçèðîâàíî
âîïðåêè âñåì
äåéñòâóþùèì
çàêîíàì.
Âîïðîñû
÷èñòîòû
òèòóëà
îñîáåííî îñòðî
âñòàþò ïðè
ñäåëêå ïî
çåìåëüíûì
ó÷àñòêàì è
æèëîìó
ôîíäó. Îäèí
èç ïóòåé
óäîâëåòâîðèòåëüíîãî
ðåøåíèÿ -
ñòðàõîâàíèå
÷èñòîòû
òèòóëà.
Îäíàêî â Ðîññèè
íåò ïîêà
ñòðàõîâûõ
êîìïà íèé,
êîòîðûå
âûïîëíÿëè áû
èëè áûëè áû
ãîòîâû
âûïîëíÿòü
òàêèå
îïåðàöèè.
×èñòîòà
òèòóëà
÷ðåçâû÷àéíî
âàæíà åùå è
ïîòîìó, ÷òî â
èïîòå÷íîì
êðåäèòîâàíèè
â çàëîã èäåò
íå ñàìî íåäâèæèìîå
èìóùåñòâî, à
ïðàâî
ñîáñòâåííîñòè
íà íåãî.
Íîðìàëüíîìó
ðàçâèòèþ
èïîòåêè â
Ðîññèè ìåøàåò
è íûíåøíåå
ðàçäåëåíèå
ïðîöåäóðû ðåãèñòðàöèè
ñäåëîê ìåæäó
îðãàíàìè
Ãîñêîìèìóùåñòâà,
Ãîñêîìçåìà,
Áþðî
òåõíè÷åñêîé
èíâåíòàðèçàöèè.
Ñîãëàñíî
Ãðàæäàíñêîìó
êîäåêñó ÐÔ
íåäâèæèìîñòü
- ýòî
çåìåëüíûé
ó÷àñòîê è
âñå, ÷òî ñ
íèì íåðàçðûâíî
ñâÿçàíî.
Ñòàëî áûòü,
ëþáîå çäàíèå
èëè
ñîîðóæåíèå
ñëåäóåò
ðàññìàòðèâàòü
â
íåðàçðûâíîì
åäèíñòâå ñ
çåìåëüíûì
ó÷àñòêîì,
íà êîòîðîì
îíî ñòîèò, è
ðåãèñòðèðîâàòü
ñäåëêó â
öåëîì.
Âûñîêèé
óðîâåíü
èíôëÿöèè
(êîòîðûé
íàáëþäàëñÿ
äî
ïîñëåäíåãî
âðåìåíè) è ñèñòåìà
íàëîãîîáëîæåíèÿ
â Ðîññèè
îáóñëàâëèâàþò
íàëè÷èå â
ïåðèîä
ïðèâàòèçàöèè
ãîñóäàðñòâåííîé
ñîáñòâåííîñòè
äâóõ öåí íà
íåäâèæèìîñòü
-
öåíû
ðåãèñòðàöèè
(èëè
íîðìâòèâíîé
öåíû) è
ðåàëüíîé
(ðûíî÷íîé)
öåíû ñäåëêè.
Ïåðâàÿ ïðîõîäèò
âî âñåõ
äîêóìåíòàõ,
îôîðìëÿþùèõ
ñäåëêó
êóïëè-ïðîäàæè
íåäâèæèìîñòè,
è èñïîëüçóåòñÿ
êàê áàçà
èñ÷èñëåíèÿ
ñîîòâåòñòâóþùèõ
íàëîãîâ è
ïëàòåæåé.
Èìåííî ýòó
öåíó
ïðèõîäèòñÿ
ó÷èòûâàòü
êàê
çàëîãîâóþ, òàê
êàê â ñëó÷àå
íåïëàòåæåé
èñê ê çàëîãîäàòåëþ
ìîæåò áûòü
ïðåäúÿâëåí
òîëüêî íà
ýòó
îôèöèàëüíî
çàðåãèñòðèðîâàííóþ
ñóììó. Íà
ðûíêå íåäâèæèìîñòè
ôèãóðèðóåò
âòîðàÿ öåíà,
è íå â ðóáëÿõ,
à â äîëëàðàõ
ÑØÀ. Êðîìå
òîãî, ïëàòà
çà ïðèîáðåòåííóþ
ó
ôèçè÷åñêîãî
ëèöà
êâàðòèðó äîëæíà
âíîñèòüñÿ
íàëè÷íûìè
äåíüãàìè. Îðãàíèçàöèÿ
æå êàê
þðèäè÷åñêîå
ëèöî ìîæåò îïëà÷èâàòü
ñäåëêó
íàëè÷íûìè â
ñóììå íå áîëåå
ïÿòè
ìèëëèîíîâ
ðóáëåé. Â
ýòèõ óñëîâèÿõ
îðãàíèçàöèÿ
âûíóæäåíà
çàíèìàòüñÿ
ïåðåâîäîì
ðóáëåâûõ
ñðåäñòâ èç
áåçíàëè÷íîé
ôîðìû â
íàëè÷íóþ, ò.
å. îïåðàöèåé,
êîòîðóþ ïî
äåéñòâóþöåìó
çàêîíîäàòåëüñòâó
ìîæíî
îñóùåñòâëÿòü
òîëüêî ïðè çàêëþ÷åíèè
ìåæäóíàðîäíûõ
êîíòðàêòîâ
è ò. ä. Íè äëÿ
êîãî íå
ñåêðåò, ÷òî,
ðåøàÿ ýòè
ïðîáëåìû,
ðàçëè÷íûå
ðèýëòåðñêèå
è
ôèíàíñîâûå ñòðóêòóðû
èäóò íà
ïðÿìîå èëè
êîñâåííîå íàðóøåíèå
äåéñòâóþùåãî
çàêîíîäàòåëüñòâà.
Íàèáîëåå
ðàñïðîñòðàíåííàÿ
ñõåìà âçàèìîäåéñòâèÿ
áàíêà è
ðèýëòîðñêîé
ôèðìû -ýòî,
êîãäà
ïîñëåäíÿÿ
áåðåò íà
ñåáÿ âñå ðèñêè
êðåäèòîâàíèÿ,
îôîðìëÿåò
íåäâèæèìîñòü,
ïî êîòîðîé
èäåò ñäåëêà,
â ñâîþ
ñîáñòâåííîñòü
è â àðåíäó
çàåìùèêó.
Çàåìùèê
îïëà÷èâàåò
êðåäèò èëè
íåïîñðåäñòâåííî
áàíêó,
âûïëà÷èâàÿ
ðèýëòåðñêîé
îðãàíèçàöèè
àðåíäíóþ
ïëàòó,
âêëþ÷àþùóþ
ñòîèìîñòü
åå óñëóã ïî
ñäåëêå, èëè
ðèýëòåðñêîé
îðãàíèçàöèè
- â
âèäå
àðåíäíîé
ïëàòû, à
ïîñëåäíÿÿ
ïåðå÷èñëÿåò
÷àñòü åå â
âèäå ïëàòû
çà êðåäèò
áàíêó.
Ñòðîãî
ãîâîðÿ, çäåñü
íåò ïðÿìîãî
çàëîãà íåäâèæèìîñòè,
à
âûäàâàåìûé
çàåìùèêó
êðåäèò
íåëüçÿ
íàçâàòü
èïîòå÷íûì.
Ñóùåñòâóþùàÿ
ïðàêòèêà
ïîðîæäåíà
íûíåøíåé
õîçÿéñòâåííîé
ñèñòåìîé.
×òîáû
ïîêîí÷èòü ñ
ïîäîáíîé
ïðàêòèêîé,
íóæíî
èçìåíèòü
öåíîîáðàçîâàíèå,
ïåðåéòè ê
ðûíî÷íîé
îöåíêå íåäâèæèìîñòè,
ââåñòè ëüãîòíóþ
ñèñòåìó
íàëîãîîáëîæåíèÿ
íà îòäåëüíûå
îïåðàöèè ñ
íåé (îñáåííî
ñ æèëûì ôîíäîì),
óëó÷øèòü
çàêîíîäàòåëüíóþ
áàçó èïîòåêè.
Ñåðüåçíîãî
âíèìàíèÿ
òðåáóåò
ïðèìåíÿåìûé
èíñòðóìåíòàðèé
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ.
 íàñòîÿùåå
âðåìÿ â
ðîññèéñêèõ
áàíêàõ â
ïîäàâëÿþùåì
áîëüøèíñòâå
ñëó÷àåâ äåéñòâóåò
òðäèöèîííûé
ìåõàíèçì
âûïëàòû
èïîòå÷íîé
ññóäû,
êîòîðûé
ïðåäóñìàòðèâàåò
íåèçìåííîñòü
âåëè÷èíû
ïðîöåíòíîé ñòàâêè
â òå÷åíèå
âñåãî
ïåðèîäà
êðåäèòîâàíèÿ.
 óñëîâèÿõ
âûñîêîé
èíôëÿöèè
òàêîé ìåõàíèçì
ïðè
äîëãîñðî÷íîì
êðåäèòîâàíèè
êðàéíå
íåýôôåêòèâåí,
äà è ïðè
êðàòêîñðî÷íîì
êðåäèòîâàíèè
îí
ïðåäïîëàãàåò
âûñîêèå
ïðîöåíòíûå
ñòàâêè, à
çíà÷èò, è
ìàëóþ
äîñòóïíîñòü
êðåäèòîâ äëÿ
íàñåëåíèÿ.
Äëÿ
Ðîññèè
âåðîÿòíî
íàèáîëåå
ïðèåìëåìî èñïîëüçîâàíèå
èíäåêñîâ,
îñíîâàííûõ
íà ïðîöåíòíîé
ñòàâêå
ìåæáàíêîâñêèõ
êðåäèòîâ,
êîòîðàÿ
íàèáîëåå
ïîëíî
îòðàæàåò
êîëåáàíèå
öåí íà
êðåäèòíûå
ðåñóðñû
ôèíàíñîâîãî
ðûíêà.
Êðåäèòîðû â
ýòîì ñëó÷àå
ìîãóò íà
îñíîâå
ïðîãíîçèðîâàíèÿ
èíôëÿöèè è
ðåàëüíîé
ñòîèìîñòè
êðåäèòíûõ
ðåñóðñîâ
êîððåêòèðîâàòü
îæèäàåìóþ
íîðìó
ïðèáûëè,
ïåðåîöåíèâàòü
äîõîä
çàåìùèêà è
ñòîèìîñòü
åãî ñîáñòâåííîñòè.
Òàêîé
ìåõàíèçì
ïðèìåíÿåòñÿ,
íàïðèìåð, â
ÑØÀ, Êàíàäå,
Âåëèêîáðèòàíèè,
ò. å. â ñòðàíàõ
ñ
îòíîñèòåëüíî
ñòàáèëüíîé
ýêîíîìèêîé.
Îäíàêî îí
òðåáóåò
îãðàíè÷åíèÿ
èçìåíåíèé
ïðîöåíòíîé
ñòàâêè
èïîòå÷íîãî
êðåäèòà êàê
íà âåñü
ïåðèîä
êðåäèòîâàíèÿ,
òàê è ïî
îòäåëüíûì
åãî ýòàïàì,
÷òî î÷åíü âàæíî,
ïîñêîëüêó
íåîïðåäåëåííîñòü
êðåäèòíîé
ñòàâêè
ëèøàåò
ñìûñëà ñàì
êðåäèò. Â ÑØÀ,
íàïðèìåð,
êîððåêòèðîâêà
ïðîöåíòíîé ñòàâêè
îãðàíè÷åíà
äâóìÿ
ïðîöåíòàìè
îò íà÷àëüíîé
ñòàâêè â
òå÷åíèå
ãîäà è øåñòüþ
ïðîöåíòàìè - â
òå÷åíèå
âñåãî ñðîêà
êðåäèòîâàíèÿ.
Ïðèìå÷àòåëüíî,
÷òî
íàçâàííûå
îãðàíè÷åíèÿ
íå
çàôèêñèðîâàíû
íè â îäíîì
íîðìàòèâíîì
äîêóìåíòå,
òåì íå ìåíåå
èïîòå÷íûå
áàíêè è
êîìïàíèè
ÑØÀ
ñîáëþäàþò
èõ. Êòî è â
êàêîì
ðàçìåðå
óñòàíîâèò
ïîäîáíûå
îãðàíè÷åíèÿ
äëÿ íàøèõ
ôèíàíñîâûõ
ñòðóêòóð è
êàêîâ äîëæåí
áûòü
ìåõàíèçì
êîíòðîëÿ çà
ñîáëþäåíèåì
ýòèõ
îãðàíè÷åíèé
â
ñîâðåìåííîé
Ðîññèè ñ åå
íåñòàáèëüíîé
ýêîäîìèêîé?
Îòâåòà íà
ýòè âîïðîñû
ïîêà íåò, äà,
ïîõîæå, íèêòî
åãî è íå
èùåò.
Èíñòèòóòîì
ýêîíîìèêè
ãîðîäà â ÑØÀ
ðàçðàáîòàí
ñïåöèàëüíî
äëÿ Ðîññèè
èíñòðóìåíò
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
ñ ðåãóëèðóåìîé
îòñðî÷êîé
ïëàòåæåé
(ÈÐÎÏ). Ðå÷ü
èäåò î ïðèìåíåíèè
äâóõ
ðàçëè÷íûõ
ïðîöåíòíûõ ñòàâîê.
Îäíà
ïðèçâàíà
îáåñïå÷èòü
ïðèáûëüíîñòü
êðåäèòíûõ
îïåðàöèé äëÿ
áàíêà, äðóãàÿ
-
ñäåëàòü
êðåäèò
äîñòóïíûì
äëÿ
çàåìùèêà. Ïåðâàÿ
áîëåå
âûñîêàÿ (òàê
íàçûâàåìàÿ
êîíòðàêòíàÿ)
îïðåäåëÿåò
òîò ðàçìåð
ïëàòåæà, êîòîðûé
ñäåëàë áû
êðåäèòîâàíèå
ðåíòàáåëüíûì
äëÿ áàíêà è
êîòîðûé
êëèåíò
äîëæåí áûë áû
â ïðèíöèïå
âûïëà÷èâàòü
áàíêó;
âåëè÷èíà äàííîé
ñòàâêè
ðàññ÷èòûâàåòñÿ
íà îñíîâå
ïðîöåíòíîé
ñòàâêè íà
ìåæáàíêîâñêîì
ðûíêå
êðåäèòîâ (ê
íåìó
ïðèïëþñîâûâàåòñÿ
ôèêñèðîâàííàÿ
áàíêîâñêàÿ
íàäáàâêà), ò.
å. èñõîäíàÿ
ïðîöåíòíàÿ
ñòàâêà ïî ÈÐÎÏ
óñòàíàâëèâàåòñÿ
íà
íàñêîëüêî
ïóíêòîâ
âûøå ñòàâêè
ïðîöåíòà íà
ìåæáàíêîâñêîì
êðåäèòíîì
ðûíêå. Ýòî
ïðåâûøåíèå
îñòàåòñÿ
ïîñòîÿííûì
íà
ïðîòÿæåíèè
âñåãî êðåäèòíîãî
ïåðèîäà.
Òàêèì
îáðàçîì,
ôàêòè÷åñêàÿ
ñòàâêà
èçìåíÿåòñÿ
âñëåä çà
ñòàâêîé ïî
ìåæáàíêîâñêîìó
êðåäèòó, ÷òî
îáåñïå÷èâàåò
êðåäèòó
ôèêñèðîâàííûé
äîõîä. Ýòà êîíòðàêòíàÿ
ñòàâêà, ïî
êîòîðîé
íàäëåæèò îïëà÷èâàòü
êðåäèò
çàåìùèêó. Â
äåéñòâèòåëüíîñòè
ðåãóëÿðíûå
åæåìåñÿ÷íûå
ïëàòåæè ïî
êðåäèòó
çàåìùèê
äåëàåò ïî
äðóãîé, áîëåå
íèçêîé
ñòàâêå,
íàçûâàåìîé
ïëàòåæíîé. Ðàçíèöà
ìåæäó
êîíòðàêòîé
è ïëàòåæíîé
ñòàâêàìè
ðåãóëÿðíî
ïðèáàâëÿåòñÿ
ê ñóììå îñíîâíîãî
äîëãà
çàåìùèêà.
Âåëè÷èíà
åæåìåñÿ÷íîãî
ïëàòåæà
çàåìùèêà
ïåðåñ÷èòûâàåòñÿ
êàæäûå òðè
ìåñÿöà íà
ñóììó,
ñâÿçàííóþ,
âî-ïåðâûõ, ñ
èçìåíåíèåì
ìåæáàíêîâñêîé
ïðîöåíòíîé
ñòàâêè, è,
âî-âòîðûõ, ñ
îäíîâðåìåííûì
ïåðåñìîòðîì
áàëàíñà
êðåäèòà , ò. å. ðàçíèöû
ìåæäó
ñóììîé
çàäîëæåííîñòè
çàåìùèêà è
âåëè÷èíîé
åãî
ôàêòè÷åñêèõ
âûïëàò,
êîòîðàÿ
äîáàâëÿåòñÿ
ê
íåïîãàøåííîé
ñóììå äîëãà.
Âîçíèêàþùàÿ
òàêèì îáðàçîì
çàäîëæåííîñòü
çàåìùèêà
îôîðìëÿåòñÿ íà
îñíîâíîé
ñðîê êðåäèòà
êàê íîâàÿ
ñóììà
êðåäèòà,
âûäàííîãî
ïîä íîâûå
êîíòðàêòíóþ
è ïëàòåæíóþ
ñòàâêè. Â
èòîãå
ïëàòåæè ïî ïîëíîé
(êîíòðàêòíîé)
ïðîöåíòíîé
ñòàâêå âçèìàþòñÿ
íà áîëåå
ïîçäíåì
ýòàïå
ïîãàøåíèÿ
êðåäèòà ñ
ðàñ÷åòîì íà
òî, ÷òî
çàåìùèêó
áóäåò ëåã÷å
èõ
âûïëà÷èâàòü
áëàãîäàðÿ óâåëè÷åíèþ
åãî äîõîäîâ
(õîòÿ áû è
íîìèíàëüíî,
íàïðèìåð, â
ðåçóëüòàòå
èíôëÿöèè).
Êðåäèòû
ñ
ðåãóëèðóåìîé
îòñðî÷êîé
ïëàòåæåé
âïåðâûå ñòàë
âûäàâàòü
Ìîñáèçíåñáàíê
(â ìàå 1994 ã.).
Íûíå ñõåìîé
ÈÐÎÏ
çàèíòåðåñîâàëñÿ
åùå ðÿä
áàíêîâ,
ïðè÷åì, êàê
ïîêàçûâàþò ðàñ÷åòû,
óðîâåíü
êðåäèòíîãî
ðèñêà ïðè åå
ïðèìåíåíèè
âïîëíå
ïðèåìëåì.
Ìíîãèå
ñïåöèàëèñòû
ñ÷èòàþò,
÷òî ìåõàíèçì
ÈÐÎÏ,
îñíîâàííûé
íà
ìåæáàíêîâñêîé
ñòàâêå
ïðîöåíòà,
ïðàêòè÷åñêè
ïîëíîñòüþ èñêëþ÷àåò
äëÿ áàíêà
ðèñê
ïðîöåíòíîé
ñòàâêè.
Îäíàêî
çàäåéñòâîâàíèå
ÈÐÎÏ òðåáóåò
äîñòóïíîãî
è àáñîëþòíî
íàäåæíîãî
ïîêàçàòåëÿ
ñòàâêè ïî
ìåæáàíêîâñêèì
êðåäèòàì. Ê
òîìó æå
èñïîëüçîâàíèå
êðåäèòíûõ
èíñòðóìåíòîâ
ñ
èíäåêñàöèåé
îñíîâíîé
ñóììû äîëãà
(êîãäà
îñíîâíûå
âûïëàòû ïî
êðåäèòó ïåðåíîñÿòñÿ
íà áîëåå
ïîçäíèå
ñðîêè
êðåäèòíîãî
ïåðèîäà)
ñîïðÿæåíî ñ
ïðîáëåìàìè
ðîñòà êðåäèòíîé
çàäîëæåííîñòè
è
“íåãàòèâíîé àìîðòèçàöèè”,
÷òî
óâåëè÷èâàåò
ðèñê ëèêâèäíîñòè.
Ðå÷ü
èäåò îòîì,
÷òî íà
ïðîòÿæåíèè
îïðåäåëåííîãî
ïåðèîäà
âðåìåíè
ïðèòîê
íàëè÷íûõ ñðåäñòâ
â áàíê ìîæåò
îêàçàòüñÿ
íåäîñòàòî÷íûì
ïî
ñðàâíåíèþ ñ
âåëè÷èíîé
àíàëîãè÷íûõ
ïëàòåæåé ïî
òðåáîâàíèÿì
âêëàä÷èêîâ (â
òîì ÷èñëå
ïëàòåæåé ïî
ïðîöåíòàì).
Ðèñê
ëèêâèäíîñòè
îáû÷íî âûøå
äëÿ òåõ
áàíêîâ,
ïàññèâû
êîòîðûõ
ñêîíöåíòðèðîâàíû
â
êðàòêîñðî÷íûõ
äåïîçèòàõ, à
àêòèâû - â
äîëãîñðî÷íûõ
êðåäèòàõ.
Õàðàêòåðíî,
÷òî áàíêè,
ïðèìåíÿþùèå
âàðèàíò ÈÐÎÏ
èëè äðóãèå
àëãîðèòìû
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
ñ èíäåêñàöèåé
ñóììû
îñíîâíîãî
äîëãà, îêàçûâàþòñÿ
ïåðåä
ïðîáëåìîé
ëèêâèäíîñòè
÷àùå, ÷åì
áàíêè,
ïîäîáíûå
ñõåìû íå
èñïîëüçóþùèå.
Äåëî â òîì,
÷òî ïåðåíîñ
÷àñòè
ïëàòåæåé ïî
êðåäèòàì íà
êîíåö
êðåäèòíîãî
ïåðèîäà
ìîæíî
ïðèíÿòü çà
ïðåäîñòàâëåíèå
áàíêîì
êðåäèòîâ
áîëüøåãî
ðàçìåðà òåì
æå
çàåìùèêàì
(ïðè÷åì áàíê
íå èìååò âîçìîæíîñòè
êîíòðîëèðîâàòü
ïðåäîñòàâëåíèå
“äîïîëíèòåëüíûõ”
êðåäèòîâ). Â
òå÷åíèå âñåãî
ñðîêà, ïîêà
íàêàïëèâàåòñÿ
êðåäèòíàÿ
çàäîëæåííîñòü
ïî
èíäåêñèðóåìûì
èïîòå÷íûì
êðåäèòàì (ò. å.
ñîõðàíÿåòñÿ
“íåãàòèâíàÿ
àìîðòèçàöèÿ”),
áàíê îáÿçàí
âûïëà÷èâàòü
êëèåíòàì
ïðîöåíòû ïî
âêëàäàì,
òîãäà êàê åãî
ñîáñòâåííûé
äîõîä â âèäå
ïðîöåíòîâ ìîæåò
ïîñòóïèòü
ëèøü ïîçäíåå,
ò. å. áàíê íåäîïîëó÷åò
â äàííûé
ìîìåíò
ïðîöåíòíûé
äîõîä.
Ñêàçàííîå
õàðàêòåðíî
äëÿ âñåõ
èïîòå÷íûõ
êðåäèòîâ,
ïðåäïîëàãàþùèõ
îòñðî÷êó
ïëàòåæåé.
Ïîýòîìó
áàíêàì ðåêîìåíäóåòñÿ
äåðæàòü â
èíäåêñèðóåìûõ
êðåäèòàõ
ëèøü
íåáîëüøóþ
÷àñòü ñâîèõ
àêòèâîâ, îñîáåííî
â ïåðâûå ãîäû
ïîñëå
íà÷àëà ïîãàøåíèÿ
ññóä ïî
äàííîé
ñõåìå
êðåäèòîâàíèÿ.
Â
ïîñëåäóþùèå
ãîäû
ïðîáëåìà
ëèêâèäíîñòè
ðåøàåòñÿ
àâòîìàòè÷åñêè
- çà
ñ÷åò
ïîñòóïëåíèÿ
êðóïíûõ
ïëàòåæåé ïî âûäàííûì
ðàíåå
ññóäàì,
êîìïåíñèðóþùèõ
ìèíèìàëüíûé
ïðèòîê
ñðåäñòâ â
âèäå ïëàòåæåé
ïî êðåäèòàì,
ïðåäîñòàâëåííûì
íåäàâíî.
Â
îáùåì
ïðîáëåìà
ëèêâèäíîñòè
íàïðÿìóþ ñâÿçàíà
ñ ìîäåëüþ
æèëèùíîãî
êðåäèòîâàíèÿ.
Ïðè ýòîì äëÿ
ðàçíûõ
ó÷àñòíèêîâ
äàííîãî
ïðîöåññà îíà
ïðîÿâëÿåòñÿ
ïî-ðàçíîìó.
Òàê, åñëè äëÿ
äåïîçèòíîãî
èíñòèòóòà
ðèñê
ëèêâèäíîñòè
ìîæåò ñòàòü
ñåðüåçíîé
óãðîçîé, òî
äëÿ èïîòå÷íîé
êîìïàíèè,
êîòîðàÿ
ïðîäàåò
âûäàííûå
êðåäèòû, îí
ïðîñòî
îòñóòñòâóåò:
êîìïàíèÿ íå
ïðèâëåêàåò
âêëàäîâ, à
ôèíàíñèðóåò
ñâîè
àêòèâíûå
îïåðàöèè çà
ñ÷åò
âûðó÷åííûõ
îò ïðîäàæè
çàéìîâ
ñðåäñòâ.
 öåëîì
òàêîé î÷åíü
èíòåðåñíûé
èíñòðóìåíò
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ,
êàê ÈÐÎÏ, ìîã áû
øèðîêî
èñïîëüçîâàòüñÿ
â Ðîññèè, íî ñ
îäíèì
óñëîâèåì:
åñëè áóäåò
íàéäåí ìåõàíèçì
êîìïåíñàöèè
êðåäèòîðó
óïóùåííîé èì
â ñâÿçè ñ
îòëîæåííûìè
ïëàòåæàìè
ïî êðåäèòó
âûãîäû.
Íûíåøíÿÿ
íåîïðåäåëåííîñòü
êðåäèòíîãî
ìåõàíèçìà
âìåñòå ñ
äðóãèìè
íåãàòèâíûìè
ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêèìè
ôàêòîðàìè çíà÷èòåëüíî
ñäåðæèâàåò
ðàçâèòèå
èïîòåêè â
Ðîññèè.
×òîáû
ñäåëàòü
ìåõàíèçì
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
èñïðàâíî
ðàáîòàþùèì,
â íåì
íåîáõîäèìî
ó÷åñòü íå
òîëüêî âûñîêèé
óðîâåíü
èíôëÿöèè,
êîòîðûé
áóäåò ñóùåñòâîâàòü
â Ðîññèè åùå
êàêîå-òî
âðåìÿ, íî è
îñîáåííîñòè
ôóíêöèîíèðîâàíèÿ
åå ôèíàíñîâîé
ñèñòåìû,
áàíêîâñêîé
äåÿòåëüíîñòè,
ðûíêà
íåäâèæèìîãî
èìóùåñòâà,
ðàçìåð è
ñòðóêòóðó
äîõîäîâ
íàñåëåíèÿ,
òðàäèöèè,
ïðîòèâîðå÷èâûå
ðåàëèè åå
ýêîíîìèêè.
Ìîñêîâñêàÿ
ïðèâàòèçàöèÿ:
èïîòå÷íûå
ìåõàíèçìû
âûêóïà
íåäâèæèìîñòè.
Çàâåðøåíèå
“âàó÷åðíîãî”
ýòàïà
ïðèâàòèçàöèè
è
îáðàçîâàíèå
êîðïîðàòèâíîãî
ñåêòîðà
ýêîíîìèêè
ïîñòàâèëè
ïåðåä íîâûìè
ñîáñòâåííèêàìè‑ïðàâîïðèåìíèêàìè
ìóíèöèïàëüíûõ
è ãîñóäàðñòâåííûõ
ïðåäïðèÿòèé
äâå
âçàèìîñâÿçàííûå
çàäà÷è:
1)óïðàâëåíèÿ
íåäâèæèìîñòüþ;
2)ìîáèëèçàöèè
äåíåæíûõ
ðåñóðñîâ äëÿ
ðåàëèçàöèè
èíâåñòèöèîííûõ
ïðîåêòîâ è
âûêóïà ñîîòâåòñòâóþùåãî
èìóùåñòâà.
Ðåøåíèå
ýòèõ çàäà÷
ïîêà ÿâíî
çàòðóäíåíî,
çäåñü
ñêàçûâàþòñÿ
è
íåñîâåðøåíñòâà
ïðàâîâîé
áàçû, è
íåóñòîé÷èâîñòü
ïîëèòè÷åñêîé
ñèòóàöèè, è
îãðàíè÷åííîñòü
ñîáñòâåííûõ
ðåñóðñîâ ÀÎ
è ÒÎÎ, è
ñëàáîå
îñâîåíèå èõ
ðóêîâîäèòåëÿìè
èíñòðóìåíòîâ
ðûíî÷íîé
ýêîíîìèêè.
Ê
÷èñëó
ïîäîáíîãî
ðîäà
èíñòðóìåíòîâ,
â ïðèíöèïå
ïîçâîëÿþùèõ
ïîñëåäîâàòåëüíî
ðåøàòü
ïðîáëåìû
âûêóïà
íåäâèæèìîãî
èìóùåñòâà
(âêëþ÷àþùåãî
çåìåëüíûé
ó÷àñòîê) è ïðèâëå÷åíèÿ
èíâåñòèöèé,
îòíîñÿòñÿ
èïîòåêà - ññóäà
ïîä çàëîã
íåäâèæèìîñòè.
Âàæíî ïîä÷åðêíóòü:
ïðåäìåòîì
èïîòåêè
ìîæåò áûòü íå
òîëüêî
áåçóñëîâíîå
ïðàâî
ñîáñòâåííîñòè,
íî è ïðàâî
äîëãîñðî÷íîãî(êàê
ïðàâèëî, áîëåå
49 ëåò)
ïîëüçîâàíèÿ
íåäâèæèìûì
èìóùåñòâîì,ò.
å. àðåíäà.
Ïîñëåäíåå
îáñòîÿòåëüñòâî
îñîáåííî
çíà÷èìî
ïðèìåíèòåëüíî
ê çåìåëüíûì
ó÷àñòêàì.
Êàê
èçâåñòíî, â
ìîñêîâñêîé
ïðàêòèêå
çåìëÿ íå
ïðîäàåòñÿ (è â
ïðåäâèäèìîé
ïåðñïåêòèâå
ìîðàòîðèé
íà ýòó ïðîäàæó,
ïî-âèäèìîìó,
ñîõðàíèòñÿ),
à ïðîäàåòñÿ
ïðàâî
äîëãîñðî÷íîé
àðåíäû, ÷òî
ÿâëÿåòñÿ äîñòàòî÷íûì
îñíîâàíèåì
äëÿ
îáåñïå÷åíèÿ
êðåäèòà.
Ïîñêîëüêó
âûêóï (àðåíäà
íà 49 ëåò)
çåìåëüíîãî
ó÷àñòêà äëÿ
áîëüøèíñòâà
ñîáñòâåííèêîâ
îñíîâíûõ
ôîíäîâ
îáúåêòîâ
ïîòðåáèòåëüñêîãî
ðûíêà íà
äàííîì
ýòàïå
âåñüìà çàòðóäíèòåëåí
(õîòÿ áû ïî
÷èñòî
ôèíàíñîâûì ïðè÷èíàì),
Ìîñêîìçåì
âïîëíå
îïðàâäàííî (äàáû
íå
çàòðóäíÿòü
âûêóï
íåäâèæèìîãî
èìóùåñòâà)
äàåò
ñîãëàñèå íà
çàëîã
ìàãàçèíà,
ñòîëîâîé,
ïðà÷å÷íîé è
äðóãèõ
àíàëîãè÷íûõ
îáúåêòîâ ïðè
òîì, ÷òî
äîãîâîðîì
îáóñëàâëèâàåòñÿ
ïåðåäà÷à â
çàëîã ÷àñòè
ïîìåùåíèÿ
(îáû÷íî 75-80%). Ýòî
ïîìàãàåò
óéòè îò
íåîáõîäèìîñòè
ïåðåäàâàòü
çàëîã
ïðåäïðèÿòèå
êàê öåëûé
èìóùåñòâåííûé
êîìïëåêñ.
Ñðåäè
îáùèõ
îñîáåííîñòåé
èïîòåêè
(íàðÿäó ñ
îáÿçàòåëüíûìè
íîòàðèàëüíûìè
çàâåðåíèÿìè
è
ãîñóäàðñòâåííîé
ðåãèñòðàöèåé)
-
äëèòåëüíîñòü
ñðîêà, íà
êîòîðûé
äàåòñÿ êðåäèò;
â
êëàññè÷åñêîì
ñëó÷àå ýòî 15-30
ëåò. Óñëîâèÿ
ïðåäîñòàâëåíèÿ
êðåäèòíûõ
ðåñóðñîâ íà
ñòîëü
çíà÷èòåëüíîå
âðåìÿ â
Ðîññèè (è â Ìîñêâå)
ïîêà
îòñóòñòâóþò,
îäíàêî
ïîëîæèòåëüíûå
ñäâèãè â
ýòîì
íàïðàâëåíèè
íàëèöî:
ñåðüåçíûå
áàíêè óæå
íà÷àëè
âûäàâàòü îáåñïå÷åííûå
íåäâèæèìîñòüþ
ãîäîâûå è ïîëóòîðàãîäîâûå
êðåäèòû. Â
öåëîì ìîæíî
êîíñòàòèðîâàòü
çíà÷èòåëüíûé
ðîñò
èíòåðåñîâ
ìîñêîâñêèõ
áàíêîâ,
îñîáåííî
êðóïíûõ, ê èïîòå÷íîìó
êðåäèòîâàíèþ.Ýòî
îáüÿñíÿåòñÿ
ðÿäîì ïðè÷èí,
â ÷àñíîñòè,
ñíèæåíèåì
äîõîäíîñòè
âàëþòíûõ
îïåðàöèé,
ôàêòè÷åñêèì
ðàñïàäîì
ìåæáàíêîâñêèõ
êðåäèòîâ,
óìåíüøåíèåì
ïðèâëåêàòåëüíîñòè
ãîñóäàðñòâåííûõ
öåííûõ
áóìàã.
Ñîãëàñíî
äåéñòâóþùåìó
çàêîíîäàòåëüñòâó
, ïðè
ïðåäîñòàâëåíèè
èïîòå÷íîãî
êðåäèòà
ïðåäïðèÿòèå-çàëîãîäàòåëü
è
áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü
çàêëþ÷àþò
ìåæäó ñîáîé
äîãîâîð çàëîãà
( äîãîâîð îá
èïîòåêå ).
Ïðè÷åì
ñëåäóåò
èìåòü â âèäó:
ïðîåêò Çàêîíà
îá èïîòåêå,
ïðèíÿòûì â
ïåðâîì
÷òåíèè Ãîñóäàðñòâåííîé
Äóìîé 19 èþíÿ 1995
ã.,ïðåäóñìîòðåíî
îôîðìëåíèå
äîãîâîðà
çàëîãà
ïîñðåäñòâîì
çàêëàäíîé, ò.
å. èìåííîé
öåííîé
áóìàãè.Òðóäíî
ïåðåîöåíèòü
çíà÷åíèå
çàêëàäíûõ
äëÿ ðàçâèòèÿ
ðûíêà
èïîòå÷íûõ
êðåäèòîâ, ïîñêîëüêó
ýòè áóìàãè
ïîçâîëÿò
îðãàíèçîâàòü
âòîðè÷íûé
ðûíîê çà
ñ÷åò
ïðèâëå÷åíèÿ ÷àñòíûõ
èíâåñòîðîâ (
ñòðàõîâûõ
êîìïàíèé,
ïåíñèîííûõ
ôîíäîâ ),
çàèíòåðåñîâàííûõ
âî âëîæåíèè
ñðåäñòâ â
âûñîêîäîõîäíûå
è ëèêâèäíûå
öåííûå
áóìàãè.
Ñîáñòâåííèêè
è ïðîäàâöû
íåäâèæèìîñòè
äîëæíû ÷åòêî
óñâîèòü, ÷òî
òîëüêî
áëàãîäàðÿ
ôóíêöèîíèðîâàíèþ
âòîðè÷íîãî
ðûíêà âîçìîæåí
óñòîé÷èâûé
ðîñò
ñòîèìîñòè
íåäâèæèìîãî
èìóùåñòâà,
îñâîáîæäåííîé
îò âëèÿíèÿ
ñïåêóëÿòèâíûõ
ôàêòîðîâ.
Ýòîìó ïðîöåññó
â Ìîñêâå â
çíà÷èòåëüíîé
ñòåïåíè ñïîñîáñòâîâàëî
áû ïðèíÿòèå
ñòîëè÷íîãî
Çàêîíà îá
èïîòåêå, ÷òî
ïðÿìî
ïðåäóñìîòðåíî
Ïîñòàíîâëåíèåì
Ïðàâèòåëüñòâà
Ìîñêâû N 356 “Î
ïðèíöèïàõ
èñïîëüçîâàíèÿ
çàëîãîâîãî
êðåäèòîâàíèÿ
â ã. Ìîñêâå” îò
25 àïðåëÿ 1995 ã.
Ñðåäè
ðóêîâîäèòåëåé
áàíêîâ, ÒÎÎ è ÀÎ,
ðàâíî êàê è
ìíîãèõ
âåäîìñòâ,
ðåãóëèðóþùèõ
ðûíîê
íåäâèæèìîñòè
â ã. Ìîñêâå è â
Ðîññèè â
öåëîì,
áûòóåò
ìíåíèå î
íåâîçìîæíîñòè
â íàñòîÿùåå
âðåìÿ
ïðèìåíèòü â
ïîëíîì îáúåìå
êðåäèòîâàíèå
ïîä çàëîã
íåäâèæèìîñòè
èç-çà
îòñóòñòâèÿ
äîëæíîé
çàêîíîäàòåëüíîé
áàçû. Íàäî,
îäíàêî,
èìåòü â âèäó,
÷òî äëÿ
óñïåøíîé
ðåàëèçàöèè
ìåõàíèçìà
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
óæå ñîçäàíà
òàêàÿ
ñåðüåçíàÿ
îáùåðîññèéñêàÿ
ïðàâîâàÿ
îñíîâà, êàê
Ãðàæäàíñêèé
êîäåêñ (I ÷àñòü).
×òî
êàñàåòñÿ
ñòîëèöû, òî â
óïîìÿíóòîì
Ïîñòàíîâëåíèè
Ïðàâèòåëüñòâà
Ìîñêâû N 356
ðàçðàáîòàí
êîíêðåòíûé
ìåõàíèçì
ïðèâëå÷åíèÿ
èíâåñòèöèé
ïîä çàëîã
íåäâèæèìîãî
èìóùåñòâà.
Ðàçóìååòñÿ,
çàêîí÷åííîñòü
èñêîìîé
ïðàâîâîé
êîíñòðóêöèè
ïðèäàñò Çàêîí
îá èïîòåêå (
ïîêà
ïðèíÿòûé â
ïåðâîì ÷òåíèè
), îäíàêî,
ñëåäóåò
èìåòü â âèäó:
åãî îòñóòñòâèå
ñäåðæèâàåò
ïðåäîñòàâëåíèå
êðåäèòîâ
òîëüêî
ôèçè÷åñêèì
ëèöàì ïîä
çàëîã èõ
æèëûõ äîìîâ
è êâàðòèð.
Îáùèå
ïðàâèëà
çàêëþ÷åíèÿ
äîãîâîðà îá
èïîòåêå
ëþáîãî
ïðåäïðèÿòèÿ ,
âòîì ÷èñëå
ïðè âûêóïå
ïðåäïðèÿòèé
ïîòðåáèòåëüñêîãî
ðûíêà
Ìîñêâû (â
äàííîì
ñëó÷àå
íåäâèæèìîå
èìóùåñòâî
ðàñìàòðèâàåòñÿ
êàê
íåîòåìëåìàÿ
÷àñòü
ïðåäïðèÿòèÿ
íåçàâèñèìî
îò
îðãàíèçàöèîííî-ïðàâîâîé
ôîðìû
äåÿòåëüíîñòè),
ìîæíî ñâåñòè
ê ñëåäóþùèì
îñíîâíûì
ïîëîæåíèÿì.
Èïîòåêà
ïðåäïðèÿòèÿ â
öåëîì
ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ
íà âñå
èìóùåñòâî,
âêëþ÷àÿ
îñíîâíûå è
îáîðîòíûå
ñðåäñòâà,
ïðàâî
òðåáîâàíèÿ,
ïàòåíòû,
äîëãè, à
òàêæå èíûå
öåííîñòè,
îòðàæåííûå
â
ñàìîñòîÿòåëüíîì
áàëàíñå
(åñëè èíîå íå
óñòàíîâëåííî
äîãîâîðîì). Â
ñîñòàâ
çàëîæåííîãî
èìóùåñòâà
âêëþ÷àþòñÿ:
ïîëó÷åííûå
â ðåçóëüòàòå
ðàáîòû
ïðåäïðèÿòèÿ â
ïåðèîä
èïîòåêè
äîõîäû;
ïðèîáðåòåííûå
â ýòîò ïåðèîä
äîëãè;
îñóùåñòâëåííûå
çàëîãîäàòåëåì
óëó÷øåíèÿ
èìóùåñòâà
ïðåäïðèÿòèÿ.
Ñîñòàâ
èìóùåñòâà
ïðåäïðèÿòèÿ,
ïåðåäàâàåìîãî
â èïîòåêó, è
åãî
ñòîèìîñòü
îïðåäåëÿþòñÿ
íà îñíîâå
ñîîòâåòñòâóþùåé
ïîëíîé èíâåíòàðèçàöèè.
Àêò
èíâåíòàðèçàöèè,
áóõãàëòåðñêèé
áàëàíñ,
çàêëþ÷åíèÿ
íåçàâèñèìîãî
îöåíùèêà î
ñîñòàâå è
ñòîèìîñòè èìóùåñòâà
ñóòü
îáÿçàòåëüíîãî
ïðèëîæåíèÿ ê
äîãîâîðó îá
èïîòåêå.
Ôèëèàëû
ïðäïðèÿòèé
íåçàâèñèìî
îò èõ ìåñòîïîëîæåíèÿ
(åñëè èíîå íå
îòðàæåíî â
äîãîâîðå) òàê
æå ïîäïàäàþò
ïîä èïîòåêó.
 äîãîâîðå îá èïîòåêå
ïðåäïðèÿòèé
â öåëîì,
îòäåëüíûõ ñîîðóæåíèé,
çäàíèé,
ñòðîåíèé è
èíûõ ïðîèçâîäñòâåííûõ
îáúåêòîâ
äîëæíû áûòü
çàôèêñèðîâàíû,
êðîìå
îáû÷íûõ
ñâåäåíèé,
äàííûå î
âèäå
èïîòå÷íîãî
èìóùåñòâà,
åãî íàèìåíîâàíèå,
ìåñòîíàõîæäåíèÿ,
ãîä
ïîñòðîéêè, ôèçè÷åñêèé
èçíîñ,
ñòîèìîñòü.
Îñîáîå âíèìàíèå
íàäëåæèò
óäåëèòü
äîêóìåíòàëüíîìó
ïîäòâåðæäåíèþ
è îïèñàíèþ
ïðàâ íà
íåäâèæèìîñòü,
äîêàçàòåëüñòâó
“÷èñòîòû
òèòóëà”
(îçíàþùåé
îòñóòñòâèåäðóãèõ
ñîáñòâåííèêîâ
èëè
ïðåòåíäåíòîâ
íà
çàêëàäûâàåìóþ
íåäâèæèìîñòü).
Â
ìîñêîâñêèõ
óñëîâèÿõ ïðîâåðêà
òàêîé
“÷èñòîòû”
ïðèìåíèòåëüíî
ê îáúåêòàì
ïîòðåáèòåëüñêîãî
ðûíêà
óïðîùåíà ïî ñðàâíåíèþ
ñ ïðîâåðêîé
êâàðòèð
(îòñóòñòâóåò
ýëåìåíò
ïðîïèñêè):
äîãîâîð
êóïëè-ïðîäàæè
è
ñâèäåòåëüñòâî
íà ïðàâî
ñîáñòâåííîñòè,
âûäàííîå
ëèáî
Ìîñêîìèìóùåñòâîì,
ëèáî Ôîíäîì
èìóùåñòâà
ã. Ìîñêâû,
äîñòàòî÷íî
ïîëíî
èíôîðìèðóþò
î ïîëíîòå
èìóùåñòâåííûõ
ïðàâ íà òîò
èëè èíîé
íåäâèæèìûé
îáúåêò.
Îáÿçàòåëüñòâî
(êðåäèòíûé
äîãîâîð),
îáåñïå÷èâàåìîå
íåäâèæèìîñòüþ,
äîëæíî áûòü
îòðàæåíî â
äîãîâîðå îá
èïîòåêå ñ
óêàçàíèåì ñóììû,
ñðîêîâ è
ïåðèîäè÷íîñòè
ïëàòåæåé.
Èïîòåêîé
ïðåäïðèÿòèÿ
ìîæåò áûòü
îáåñïå÷åííî
îáÿçàòåëüñòâî,
ñóììà êîòîðîãî
ñîñòàâëÿåò
íå ìåíåå
ïîëîâèíû
ñòîèìîñòè
àêòèâîâ.
Â
ýòîé ñâÿçè
èíòåðåñíà
ñèòóàöèÿ,
ñëîæèâøàÿñÿ
ïðè âûêóïå
íåäâèæèìîñòè
îáúåêòîâ ñòîëè÷íîãî
ïîòðåáèòåëüñêîãî
ðûíêà. Ðÿä ìîñêîâñêèõ
áàíêîâ, êàê
óæå
îòìå÷àëîñü,
îõîòíî èäóò
íà
êðåäèòîâàíèå
ñ
èñïîëüçîâàíèåì
ìåõàíèçìà
çàëîãà.
Îáúÿñíÿåòñÿ
ýòî, êðîìå
âûøåóêàçàííûõ
îáùèõ
ïðè÷èí, ñëåäóþùèì:
âûêóï
èìóùåñòâà
êîëëåêòèâîì
àðåíäíîãî
ïðåäïðèÿòèÿ
îñóùåñòâëÿåòñÿ
ïî ëüãîòíîé
îöåíêå,
ñóùåñòâåííî
áîëåå
íèçêîé, ÷åì
ðûíî÷íàÿ
(êàê ïðàâèëî,
â 2-2,5ðàçà).
Òàêèì
îáðàçîì,
åñëè ïðè
çàëîãå
êâàðòèð
îáû÷íî
âûäàåòñÿ
êðåäèò â
ðàçìåðå 60-70%
ðûíî÷íîé
ñòîèìîñòè,
òî ïðè âûêóïå
ìàãàçèíà
(àòåëüå,
ïðà÷å÷íîé è
ïð.) ðàçìåð
êðåäèòà íå
ïðåâûøàåò 40-50%.
Èïîòåêà
ïðåäïðèÿòèé,
ïðèíàäëåæàùèõ
õîçÿéñòâåííûì
òîâàðèùåñòâàì
è
àêöèîíåðíûì
îáùåñòâàì,
äîïóñòèìà òîëüêî
ïî ðåøåíèþ
òîãî îðãàíà,
êîòîðûé âïðàâå
ïðèíèìàòü
ðåøåíèÿ îá
îò÷óæäåíèè
ïðåäïðèÿòèÿ.
Äëÿ ÀÎÇÒ
íåîáõîäèìî
ñîãëàñèå
âñåõ
ó÷àñòíèêîâ,
äëÿ ÀÎÎÒ -
àêöèîíåðîâ.
Èìóùåñòâî,
ñîñòàâëÿþùåå
ïðåäìåò
èïîòåêè è
íàõîäÿùååñÿ
â ñîâìåñòíîé
ñîáñòâåííîñòè,
ìîæåò áûòü
çàëîæåíî òîëüêî
ïî âîëå âñåõ
ñîáñòâåííèêîâ,
îäíàêî èïîòåêà
ñîáñòâåííèêîì
ñâîåé äîëè â
îáùåé
äîëåâîé
ñîáñòâåííîñòè
ñîãëàñèÿ
îñòàëüíûõ
ñîáñòâåííèêîâ
íå òðåáóåò.
Äîñòàòî÷íî
ðàñïðîñòðàíåíî
çàáëóæäåíèå
îòíîñèòåëüíî
íåêèõ
îñîáûõ
îãðàíè÷åíèé
íà
ïîëüçîâàíèå
çàëîæåííûì
èìóùåñòâîì.
Íà ñàìîì
äåëå ïðè
èïîòåêå ïðåäïðèÿòèé,
çäàíèé,
ñòðîåíèé,
ñîîðóæåíèé
è èíûõ
ïðîèçâîäñòâåííûõ
îáúåêòîâ
çàëîãîäàòåëü
âïðàâå
ýêñïëóàòèðîâàòü
èõ â ñîîòâåòñòâèè
ñ
íàçíà÷åíèåì
(íå äîïóñêàÿ, âïðî÷åì,
óõóäøåíèÿ
èìóùåñòâà è
óìåíüøåíèÿ
åãî
ñòîèìîñòè
ñâåðõ
íîðìàëüíîãî
èçíîñà),
ðàñïîðÿæàòüñÿ
ãîòîâîé
ïðîäóêöèåé è ïîëó÷àòü
ïðèáûëü; çà
çàëîãîäåðæàòåëåì
æå ñîõðàíÿåòñÿ
ïðàâî
ïðîâåðêè
íàëè÷èÿ
ôàêòè÷åñêîãî
ñîñòîÿíèÿ è
óñëîâèé
ñîäåðæàíèÿ
èìóùåñòâà.
Íåñåðüåçíû
òàêæå
ïðåäñòàâëåíèÿ
î áàíêå,
ñòðåìÿùåìñÿ
ïðèîáðåñòè
íåäâèæèìîå
èìóùåñòâî; ó
íåãî òîëüêî
îäíî ñòðåìëåíèå
-
âåðíóòü
âûäàííûé
êðåäèò (èíîå
âîçìîæíî òîëüêî
â ðåçóëüòàòå
ñãîâîðà
ðóêîâîäèòåëåé
ïðåäïðèÿòèÿ
è áàíêà, ÷òî
íå èìååò ê
èïîòåêå
íèêàêîãî
îòíîøåíèÿ).
Îñîáîãî
âíèìàíèÿ,
íàêîíåö,
çàñëóæèâàþò
èìóùåñòâåííûå
ïðàâà,
ñâÿçàííûå ñ
àðåíäîé. Â
òåõ ñëó÷àÿõ,
êîãäà
èñïîëíåíèå
îñíîâíîãî
îáÿçàòåëüñòâà
ïî
êðåäèòíîìó
äîãîâîðó
îáåñïå÷èâàåòñÿ
ïðàâàìè
àðåíäû
íåäâèæèìîñòè,
ïðèìåíÿþòñÿ
ïðàâèëà,
ðåãóëèðóþùèå
ñîîòâåòñòâåííî
èïîòåêó
òîãî
èìóùåñòâà,
êîòîðîå ñäàíî
â àðåíäó. Ïðè
ýòîì ñëåäóåò
èìåòü â âèäó,
÷òî
èìóùåñòâåííûå
ïðàâà ìîãóò
áûòü òîëüêî
ïðåäìåòîì
çàëîãà, à íå
èïîòåêè,
ñëåäîâàòåëüíî,
â ýòîì
ñëó÷àå íîòàðèàëüíîå
óäîñòîâåðåíèå
è
ðåãèñòðàöèÿ
íå
òðåáóþòñÿ
(èñêëþ÷åíèå
ñîñòàâëÿåò
ïðàâî àðåíäû
çåìåëüíûõ
ó÷àñòêîâ: â
ýòîì ñëó÷àå
òàêîå
òðåáîâàíèå
ñîõðàíÿåòñÿ).
Ñóùåñòâåííûé
âîïðîñ ïðè
çàêëþ÷åíèè
äîãîâîðà îá
èïîòåêå -
ñòðàõîâàíèå
èìóùåñòâà. Â
èíòåðåñàõ
ïðåäïðèÿòèÿ
íå
ïåðåäîâåðÿòü
ýòîò âîïðîñ
áàíêó, à
ðåøàòü åãî
ñàìîñòîÿòåëüíî,
ò. å. çàñòðîõîâûâàòü
çàëîæåííîå
èìóùåñòâî
çà ñâîé ñ÷åò
ïî ïîëíîé åãî
ñòîèìîñòè
(ïðè
îòñóòñòâèè
èíûõ óñëîâèé
â äîãîâîðå
çàëîãà) îò
ðèñêîâ
óòðàòû è ïîâðåæäåíèÿ;
åñëè æå
ïîëíàÿ
ñòîèìîñòü
èìóùåñòâà
ïðåâûøàåò
ðàçìåð
îáåñïå÷åííîãî
èïîòåêîé
îáÿçàòåëüñòâà
-
îðèåíòèðóÿñü
íà ñóììó íå
íèæå ýòîãî
îáÿçàòåëüñòâà.
Áàíê-çàëîãîäåðæàòåëü
èìååò ïðàâî
íà
óäîâëåòâîðåíèå
ñâîåãî
òðåáîâàíèÿ
ïî
îáÿçàòåëüñòâó,
îáåñïå÷åííîìó
èïîòåêîé,
íåïîñðåäñòâåííî
èç
ñòðàõîâîãî
âîçìåùåíèÿ
çà óòðàòó
èëè
ïîâðåæäåíèå
çàëîæåííîãî
èìóùåñòâà
íåçàâèñèìî
îò òîãî, â ÷üþ
ïîëüçó îíî
çàñòðàõîâàííî.
Ýòî òðåáîâàíèå
ïîäëåæèò óäîâëåòâîðåíèþ,
ïðåèìóùåñòâåííîìó
ïåðåä òðåáîâàíèÿìè
äðóãèõ
êðåäèòîðîâ.
Êàê
óæå
îòìå÷àëîñü,
äîãîâîð îá
èïîòåêå ïîäëåæèò
ðåãèñòðàöèè,
ïðè÷åì
ñîîòâåòñòâóþùèå
îáÿçàííîñòè
ëîæàòñÿ íà
ïðåäïðèÿòèå.
Ñëîæíîñòü è
áîëåçíåííîñòü
ýòîãî âîïðîñà
çàêëþ÷àåòñÿ
â
îòñóòñòâèè
Çàêîíà “Î ãîñóäàäàðñòâåííîé
ðåãèñòðàöèè
ïðàâ íãà íåäâèæèìîå
èìóùåñòâî
èñäåëîê ñ
íèì” (îí ïðîøåë
òîëüêî
ïåðâîå
÷òåíèå â
Ãîñóäàðñòâåííîé
Äóìå). Îäíàêî
Ïîñòàíîâëåíèåì
Ïðàâèòåëüñòâà
Ìîñêâû N788 îò 20
ñåíòÿáðÿ 1994 ã.
îïðåäåëåíû
ðåãèñòðèðóþùèå
îðãàíû è
ïîðÿäîê ðåãèñòðàöèè
íåäâèæèìîãî
èìóùåñòâà. Ê
çàÿâëåíèþ î
ðåãèñòðàöèè
èïîòå÷íîãî
äîãîâîðà
ïðèëàãàþòñÿ
ñëåäóþùèå
äîêóìåíòû:
ñàì ýòîò
äîãîâîð,
êðåäèòíûé
äîãîâîð,
ñòîèìîñòíàÿ
îöåíêà
ïðåäìåòà
èïîòåêè,
ïèñüìåííîå
ñîãëàñèå
ñîáñòâåííèêîâ
íà ïåðåäà÷ó
èìóùåñòâà â
èïîòåêó. Ïî
ðåçóëüòàòàì
ðåãèñòðàöèè
çàëîãîäàòåëþ
è
çàëîãîäåðæàòåëþ
âûäàåòñÿ
ñâèäåòåëüñòâî
ñ óêàçàíèåì
ðåãèñòðàöèîííîãî
êîäà. Âñÿ
ïðîöåäóðà
ðåãèñòðàöèè
â
Ìîñêîìèìóùåñòâå
çàíèìàåò 2-3
íåäåëè.
Âàæíåéøèé
àñïåêò
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
-
âçûñêàíèÿ
íà
çàëîæåííîå
èìóùåñòâî. Ñàìà
ìûñëü î
âîçìîæíîé
ïîòåðå
íåäâèæèìîñòè
â ñëó÷àå
íåèñïîëíåíèÿ
îáÿçàòåëüñòâ
ïî
êðåäèòíîìó
äîãîâîðó
îòïóãèâàåò
ðóêîâîäèòåëåé
ïðèâàòèçèðîâàííûõ
è èíûõ ïðåäïðèÿòèé.
Ìîæíî, â
îáùåì-òî,
ïîíÿòü
ãåíåðàëüíîãî
äèðåêòîðà
íîâîîáðàçîâàííîãî
ÀÎ, â÷åðàøíåãî
äèðåêòîðà
çàâîäà,
êîòîðûé â
òå÷åíèå
ìíîãèõ ëåò
ïîëó÷àë
öåíòðàëèçîâàííûå
êàïèòàëîâëîæåíèÿ
è îòâå÷àë
òîëüêî çà èõ
“îñâîåíèå”,
îñîáî íå
çàäóìûâàÿñü
íè îá èõ
ýôôåêòèâíîì
èñïîëüçîâàíèè,íè
î âîçâðàòå;
òåïåðü
ïðèõîäèòñÿ
îòâå÷àòü
èìóùåñòâîì,
ïðèîáðåòåííîì
â ðåçóëüòàòå
“ïðèâàòèçàöèè
çà âàó÷åðû”. Ê
òîìó æå
îò÷óæäåíèå
àññîöèèðóåòñÿ
÷óòü ëè íå ñ
íàëåòîì áàíäû
ïîãðîìùèêîâ
âî ãëàâå ñ
ïðåçèäåíòîì
áàíêà. Íà
ñàìîì äåëå
ñèòóàöèÿ íå
ñòîëü ìðà÷íà.
Òîò íå
ïðèëîæíûé
ôàêò, ÷òî
îáÿçàòåëüñòâà
òðåáóþò
áåçóñëîâíîãî
âûïîëíåíèÿ
(àêñèîìà
öèâèëèçàöèîííîãî
ðûíêà), âîâñå
íå îçíà÷àåò
îáÿçàòåëüíîñòè
ïðèìåíåíèÿ íàñèëüñòâåííûõ
ìåòîäîâ.
Åñëè
äîëæíèê â
óñòàíîâëåííûé
êðåäèòíûì è
èïîòå÷íûì
äîãîâîðàìè
ñðîê íå
âûïîëíåò îáÿçàòåëüñòâî,
çàëîãîäåðæàòåëü
îáðåòàåò
ïðàâî
îáðàòèòü
âçûñêàíèå
íà ïðåäìåò
çàëîãà.
Îäíàêî ýòî
îñóùåñòâëÿåòñÿ
èñêëþ÷èòåëüíî
ïî ðåøåíèþ
ñóäà -
àðáèòðàæíîãî
èëè
òðåòåéñêîãî.
Óäîâëåòâîðåíèå
æå
òðåáîâàíèé
çàëîãîäåðæàòåëÿ
ïî äîãîâîðóê
îá èïîòåêå
áåç
îáðàùåíèÿ â
ñóä äîïóñêàåòñÿ
ëèøü íà
îñíîâàíèè
èñïîëíèòåëüíîé
ïîäïèñè
íîòàðèóñà
íà ñîãëàøåíèè
çàëîãîäåðæàòåëÿ
ñ
çàëîãîäàòåëåì,
çàêëþ÷åííîãî
ïîñëå
âîçíèêíîâåíèÿ
îñíîâàíèé
äëÿ
îáðàùåíèé
âçûñêàíèÿ.
Òàêèì îáðàçîì,
ëþáûå
ïóíêòû
äîãîâîðà îá
èïîòåêå,
ñîãëàñíî
êîòîðûì
ïðåäñòîèò
àâòîìàòè÷åñêèé
ïåðåõîä
çàêëàäûâàåìîãî
èìóùåñòâà â
ñîáñòâåííîñòü
êðåäèòîðà
ïðè
íåèñïîëíåíèè
îáÿçàòåëüñòâ
äîëæíèêà,
þðèäè÷åñêîé
ñèëû íå
èìåþò.
Èñê
îá
îáðàùåíèè
âçûñêàíèÿ
íà èìóùåñòâî,
çàëîæåííîå
ïî äîãîâîðó,
ïðåäúÿâëÿåòñÿ
â ñóäåáíûå
èíñòàíöèè
òîëüêî ïî
ìåñòó ðåãèñòðàöèè
èïîòåêè. Â
îáðàùåíèè
âçûñêàíèÿ
íà
íåäâèæèìîå
èìóùåñòâî
ìîæåò áûòü îòêàçàíî,
åñëè
äîïóùåííîå
äîëæíèêîì
íàðóøåíèå
îáÿçàòåëüñòâà
íåçíà÷èòåëüíî
è ðàçìåð
òðåáîâàíèé
çàëîãîäåðæàòåëÿ
ÿâíî íåñîðàçìåðåí
ñòîèìîñòè
çàëîæåííîãî
èìóùåñòâà.
Ïðàêòèêà
ñâèäåòåëüñòâóåò,
÷òî â
ñóäåáíîì
ðåøåíèè
îòðàæàþòñÿ
ñëåäóþùèå
îñíîâíûå
ìîìåíòû:
óêàçûâàþòñÿ
âñå ñóììû,
ïîäëåæàùèå
óïëàòå
çàëîãîäåðæàòåëþ
èç
ñòîèìîñòè
çàëîæåííîãî
èìóùåñòâà (çà
èñêëþ÷åíèåì
ñóìì
ðàñõîäîâ ïî
îõðàíå è
ðåàëèçàöèè
èìóùåñòâà,
êîòîðûå
îïðåäåëÿþòñÿ
ïî
çàâåðøåíèè
åãî
ðåàëèçàöèè).Ïî
ïðîñüáå
çàëîãîäàòåëÿ
ñóä , ïðè
íàëè÷èè
óâàæèòåëüíûõ
ïðè÷èí,
ìîæåò
ïðèíÿòü
ðåøåíèå îòñðî÷èòü
ðåàëèçàöèþ
âçûñêàíèÿ
íà ñðîê äî îäíîãî
ãîäà.
Îòñðî÷êà
ðåàëèçàöèè
çàëîæåííîãî
èìóùåñòâà
íå
çàòðàãèâàåò
ïðàâ è îáÿçàííîñòåé
ñòîðîí ïî
îáÿçàòåëüñòâó,
îáåñïå÷åííîìó
èïîòåêîé
ýòîãî
èìóùåñòâà,
è íå
îñâîáîæäàåò
äîëæíèêà îò
âîçìåùåíèÿ
êðåäèòîðó
âîçðîñøèõ
çà âðåìÿ
îòñðî÷êè óáûòêîâ,
ïðè÷èòàþùèõñÿ
åìó
ïðîöåíòîâ è
íåóñòîéêè.
Çàëîæåííîå
ïî äîãîâîðó
îá èïîòåêå
èìóùåñòâî,
íà êîòîðîå ïî
ðåøåíèþ
ñóäà
îáðàùåíî âçûñêàíèå,
ðåàëèçóåòñÿ
ïóòåì
ïðîäàæè ñ ïóáëè÷íûõ
òîðãîâ.Ïðè
ñîãëàñèè
çàëîãîäàòåëÿ
è
çàëîãîäåðæàòåëÿ
èìóùåñòâî
ìîæåò áûòü
ðåàëèçîâàíî
íà îòêðûòîì
àóêöèîíå.Íà ïóáëè÷íûõ
òîðãàõ ïî
ïîðäàæå
çàëîæåííîãî
èìóùåñòâà
ìîãóò
ïðèñóòñòâîâàòü
ëèöà, èìåþùèå
ïðàâî
ïîëüçîâàíèÿ
èì èëè
âåùíîå ïðàâî
íà ýòî
èìóùåñòâî.
Íà÷àëüíàÿ
ïðîäàæíàÿ
öåíà
îïðåäåëÿåòñÿ
ëèáî
ñîãëàøåíèåì
çàëîãîäàòåëåì
ñ çàëîãîäåðæàòåëåì,
ëèáî ñóäîì.
Ðóêîâîäèòåëè
ïðåäïðèÿòèé
äîëæíû ÷åòêî
óñâîèòü:
èïîòåêà íå
îçíà÷àåò
ïåðåõîäà ïðàïà
ñîáñòâåííîñòè
íà åå ïåäìåò.
Âûðó÷åííàÿ
ñóììà îò
ðåàëèçàöèè
çàëîæåííîãî
ìîæåò äûòü
áîëüøå èëè
ìåíüøå
îáåñïå÷åííîãî
èïîòåêîé
òðåáîâàíèÿ.
 ïåðâîì
ñëó÷àå ðàçíèöà
ìåæäó
âûðó÷åííîé
ñóììîé è
ìåëè÷åíîé
äîëãà
âîçðàùàåòñÿ
çàëîãîäàòåëåì.
Ïðè åòîì
çàëîãîäåðæàòåëü
âïðàïå
óäîâëåòâîðèòü
ñâîè
òðåáîâàíèÿ
â ïîëíîì
îáüåìå,
âêëþ÷àÿ
ïðîöåíòû,
óáûòêè,
ïðè÷åíåííûå
ïðîñðî÷êîé
èñïîëíåíèÿ,
è
ñîîòâåòñòâóþùóþ
íåóñòîéêó.
Âîçìåùåíèþ
ïîäëåæàò
òàêæå
íåîáõîäèìûå
èçäåðæêè ïî
ñîäåðæàíèþ
èìóùåñòâà,
ñîñòàâëÿþùåãî
ïðåäìåò
èïîòåêè.
Åñëè
æå ñóììà,
âûðó÷åííàÿ
îò ïðîäàæè
ïðåäìåòà
èïîòåêè,
íåäîñòàòî÷íà
äëÿ ïîëíîãî óäîâåòâîðåíèÿ
òðåäîâàíèé
çàëîãîäåðæàòåëÿ,
åìó
ïðåäîñòàâëåíî
ïðàâî
ïîëó÷èòü
íåäîñòàþùóþ
ñóììó â
îäùåì
ïîðÿäêå
íàðÿäó ñ ïðî÷èìè
êðåäèòîðàìè
ñ äðóãîãî
èìóùåñòâà äîëæíèêà,
íà êàòîðóþ
ìèæå áûòü
îáðàùåíî âçûñêàíèå.
×òîáû
íå äîâîäèòü
äåëî äî
îò÷óæäåíèÿ,
ó ïðåäïðèÿòèÿ
åñòü
ðåàëüíûé
âûõîä -
ðàçâîðà÷èâàòü
òåõíèêî-ýêîíîìè÷åñêèå
èññëåäîâàíèÿ
ýôôåêòèâíîñòè
èíâåñòèöèîííîãî
ïðîåêòà ñ ðàçðîáîòêîé
è
îïðåäåëåíèåì
îïòèìàëüíûõ
óñëîâèé åãî
ôèíàíñîâîãî
îáåñïî÷åíèÿ.
Òîëüêî
ñåðüåçíûé
àíàëèç
ìîæåò äàòü
òî÷íûå
òåõíè÷åñêóþ
è
ýêîíîìè÷åñêóþ
( â òîì ÷èñëå
êîììåð÷åñêóþ)
îöåíêè,
àáñîëþòíî
íåîáõîäèìûå
äëÿ ïðèíÿòèÿ
ðåøåíèÿ
çàåìíûõ ñðåäñòâ,
îáåñïå÷åííûõ
íåäâèæèìûì
èìóùåñòâîì.
Î÷åâèäíî,
÷òî
âûïîëíåíèå
âñåõ íåîáõîäèìûõ
ðàñ÷åòîâ è
ïîäãîòîâêà
äëÿ ïîëó÷åíèÿ
èïîòå÷íîãî
êðåäèòà
ñîîòâåòñòâóþùèõ
äîêóìåíòîâ
òðåáóåò
ïðèâëå÷åíèÿ
âûñîêîêâàëèôèöèðîâàííûõ
ñïåöèàëèñòîâ.
Îäíà èç
âîçìîæíîñòåé
ðåøåíèÿ
ýòîé
ïðîáëåìû
(îñîáåííî
åñëè ïîäõîäèòü
ê íåé ñ
ïîçèöèé íå
òîëüêî
îòäåëüíîãî
ïðåäïðèÿòèÿ,
íî è ãîðîäà â
öåëîì) - ñîçäàíèå
èïîòå÷íîé
êîìïàíèè,
ó÷ðåäèòåëÿìè
êîòîðîé
ñïîñîáíû
âûñòóïèòü
ïðèâàòåçèðîâàííûå
ïðåäïðèÿòèÿ,
áàíêè,
àäìèíèñòðàöèÿ
è ò. ï. Ðå÷ü
èäåò î
ñòðóêòóðå,
îáåñïå÷èâàþùåé
ïðèâàòèçàöèþ
ïðåäïðèÿòèé
íà îñíîâå
ïðèâëå÷åíèÿ
êðåäèòíûõ
ðåñóðñîâ ïîä
çàëîã íåäâèæåìîãî
èìóùåñòâà.
Îïðåäåëåííûé
øàã â ýòîì
íàïðàâëåíèè
â Ìîñêâå
ñäåëàí â
êîíöå 1995 ã.:
ñîçäàíà
Èïîòå÷íàÿ
êîìïàíèÿ íà
áàçå öåíòðà
èïîòå÷íîãî
áèçíåñà,
ó÷ðåäèòåëÿìè
êîòîðîãî
ÿâëÿåòñÿ Ôîíä
èìóùåñòâà
ã. Ìîñêâû è
Èïîòå÷íûé
àêöèîíåðíûé
áàíê.
Îñíîâíîå
íàïðàâëåíèå
äåÿòåëüíîñòè
ýòîé
êîìïàíèè -
îêàçàíèå
þðèäè÷åñêèõ
è
êîíñóëüòàöèîííûõ
óñëóã â îáëàñòè
îïåðàöèé ñî
ñòîëè÷íîé
íàäâèæèìîñòüþ
(îáúåêòàìè
ïîòðåáèòåëüñêîãî
ðûíêà). Êàê
ïîêàçàëè
ïåðâûå
ðåçóëüòàòû
ðàáîòû, âçàèìîäåéñòâèå
÷åòûðåõ
ñóáüåêòîâ -
Ôîíäà èìóùåñòâà,
àðåíäàòîðà,
Èïîòå÷íîãî
áàíêà è
Èïîòå÷íîé
êîìïàíèè -
ïîçâîëÿåò
ñìÿã÷èòü
åòòåñòâåííûå
ïðîòèâîðå÷èÿ
è íåäîâåðèå
ìåæäó
àðêíäàòîðîì
è áàíêèðîì.
Èïîòå÷íàÿ êîìïàíèÿ
ÿâëÿåòñÿ
ãàðàíòîì
þðèäè÷åñêîé
÷èñòîòû
âñåõ ýòàïîâ
îïåðàöèé ïî
âûêóïó àðåíäàòîðîì
íåäâèæèìîñòè.
Ñàìîå
ãëàâíîå çàêëþ÷àåòñÿ
â òîì, ÷òî
íàëè÷èå
òàêîé êîìïàíèè
ïîçâîëÿåò
ðàçðåøèòü
ñëîæíåéøóþ
ïðîáëåìó
ïðåäîñòàâëåíèÿ
êðåäèòà ïîä
âûêóï íåäâèæèìîñòè
ñ
îäíîâðåìåííûì
åå çàëîãîì è
ïîñëåäóþùåé
ðåãèñòðàöèåé.
Ëèòåðàòóðà
I.
Áàëàáàíîâ
È.Ò. Îïåðàöèè
ñ
íåäâèæèìîñòüþ
â Ðîññèè. - Ì.:
Ôèíàíñû è
ñòàòèñòè-êà,
1996.
II. Êëèìîâè÷
Ì.
Ìîñêîâñêàÿ
ïðèâàòèçàöèÿ:
èïîòå÷íûå ìåõàíèçìû
âûêóïà
íåäâèæèìîñòè
// Ðîññèéñêèé
ýêîíîìè÷åñêèé
æóðíàë. - 1996. - N 5.
III. Áàíêè.
Èíâåñòèöèè.
Íåäâèæèìîñòü:
Áóñîâ Â.È.
Ïðîáëåìû
îðãàíèçàöèè
èïîòå÷íîãî
áèçíåñà â
Ðîññèè //
Äåíüãè è
êðåäèò. - 1996. - N 2.
IV. Å.
Ìàøèíèñòîâà.
Êðåäèòíûå
èíñòèòóòû
êàê
ñóáúåêòû
èïîòå÷íûõ
îïåðàöèé ñ
æèëüåì // Ðîññèéñêèé
ýêîíîìè÷åñêèé
æóðíàë. - 1996. - N 7
Êëþ÷åâàÿ
êàòåãîðèÿ
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
-
çàëîã.
Êðåäèòîð-çàëîãîäåðæàòåëü
â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ
çàëîãîäàòåëåì
îáÿçàòåëüñòâà
ïî âîçâðàòó
ññóä
îáðåòàåò
ïðàâî
ïîëó÷èòü
êîìïåíñàöèþ
çà ñ÷åò
ðåàëèçàöèè
çàëîæåííîé
íåäâèæèìîñòè
â
ïåðâîî÷åðåäíîì
ïîðÿäêå (â
ñðàâíåíèè ñ
äðóãèìè
êðåäèòîðàìè).
Ðàçíîâèäíîñòüþ
çàëîãà
ÿâëÿåòñÿ
çàêëàä. Â
îòëè÷èè îò
îáû÷íîãî
çàëîãà ïðè
çàêëàäå
èìóùåñòâîì
ðàñïîðÿæàåòñÿ
íå
çàëîãîäàòåëü,
à çàëîãîäåðæàòåëü,
ò. å.
áàíê-êðåäèòîð.
Êíàñòîÿùåìó
âðåìåíè
îòå÷åñòâåííûå
êîììåð÷åñêèå
áàíêè è
ðèýëòîðñêèå
ôèðìû ðàçðàáîòàëè
ðÿä ñõåì
êðåäèòîâàíèÿ
ñòðîèòåëüñòâà
è
ïðèîáðåòåíèÿ
æèëüÿ,
êîòîðûå îòíîñèòåëüíî
óñïåøíî
ïðèìåíÿþòñÿ
íà ïðàêòèêå.
Ïðè ýòîì
îñíîâíûå
óñèëèÿ
íàïðàâëÿëèñü
íà ðåøåíèå
ñëåäóþùèõ
ïðîáëåì:
a)
îáåñïå÷åíèå
äîëæíîé
þðèäè÷åñêîé
îáîñíîâàííîñòè
ñäåëîê è
çàùèòà ïðàâ
åå ó÷àñòíèêîâ
(â ïåðâóþ
î÷åðåäü ïðàâ
êðåäèòîðà);
b)
ïðåâðàùåíèå
îïåðàöèé â
ôèíàíñîâî
âûãîäíûå äëÿ
ó÷àñòâóþùèõ
ñòîðîí;
c)
ãàðàíòèðîâàííèå
ñîîòâåòñòâèÿ
ñäåëîê äåéñòâóþùèì
ïðàâèëàì è
èíñòðóêöèÿì,
ðåãóëèðóþùèì
êîììåð÷åñêóþ
è
áàíêîâñêóþ
äåÿòåëüíîñòü,
è
îòâå÷àþùèì
òðåáîâàíèÿì
áóõãàëòåðñêîãî
ó÷åòà.
Ðåøåíèÿ
ýòèõ
ïðîáëåì â
áîëüøèíñòâå
ñëó÷àåâ
ñëàáî ñòûêóþòñÿ,
â ñèëó ÷åãî
âûðàáàòûâàåìûå
ñõåìû
äîâîëüíû
ñëîæíû,
ñîïðÿæåíû ñ
íåìàëûìè
äîïîëíèòåëüíûìè
ðàñõîäàìè
ó÷àñòíèêîâ
ñäåëêè è
êëèåíòîâ. È
òåì íå ìåíåå
ñïðîñ íà
ïîäîáíûå
âèäû
ôèíàíñîâûõ
óñëóã ñðàâíèòåëüíî
âûñîê è
óñòîé÷èâî
ðàñòåò.
Íûíåøíèå
âèäû
èïîòå÷íîãî
êðåäèòîâàíèÿ
ñëåäóåò
ðàññìàòðèâàòü
íå áîëåå êàê
ïðîòîòèïû
áóäóùåé
ñèñòåìû
æèëèùíîãî
ôèíàíñèðîâàíèÿ,
êîòîðàÿ
ïðèçâàíà
âûïîëíÿòü òðè
îñíîâíûå
ôóíêöèè:
1)
îáåñïå÷èâàòü
ìîáèëèçàöèþ
ñðåäñòâ íà
ôèíàíñèðîâàíèå
ñòðîèòåëüñòâà
è ïîêóïêè æèëüÿ;
2)
ïðåäîñòàâëÿòü
è îáñëóæèâàòü
êðåäèòû (èìåÿ
â âèäó è èõ
ðåôèíàíñèðîâàíèå
);
3)
îñóùåñòâëÿòü
ôóíêöèþ
èíâåñòîðà.
Â
ýòîé ñâÿçè ñ
ó÷åòîì
èìåþùåãîñÿ
ìèðîâîãî
îïûòà ìîæíî
âûäåëèòü äâå
ïðèíöèïèàëüíî
ïðèåìëåìûå
ìîäåëè
îðãàíèçàöèè
ñèñòåìû
æèëèùíîãî
êðåäèòîâàíèÿ.
Ïåðâàÿ
-
ìîäåëü