Экспертиза и управление проектом реконструкции пятиэтажного жилого дома

Экспертиза и управление проектом реконструкции пятиэтажного жилого дома

СОДЕРЖАНИЕ…………………………………………………………………..

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….

1 МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ И СИСТЕМА ЭКСПЕРТИЗ……..

1.1 МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

1.1.1   Цель маркетинговых исследований

1.1.2   Анализ рынка недвижимости Московской области

1.1.3   Анализ рынка недвижимости в Волоколамском районе Московской области

1.2 СИСТЕМА ЭКСПЕРТИЗ

1.2.1 Правовая экспертиза объекта недвижимости……………………………...

1.2.2 Экспертиза местоположения объекта недвижимости…………………….

1.2.3Экологическая экспертиза объекта недвижимости………………………

1.2.4 Техническая экспертиза объекта недвижимости ………………………….

1.2.5 Экономическая экспертиза…………………………………………………

1.2.6 Управленческая экспертиза……………………………………………….

2 АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ………………………

3УПРАВЛЕНИЕ…………………………………………………….………….

3.1 Общая характеристика и классификация проектов……………………..

3.2 Принципы управления проектом………………………………………….

3.3 Этапы создания инновационного проекта………………………………….

3.4 Эффективность управления инновационными проектами

4ЭКОНОМИКА………………………………………….……………………

4.1Экономическое обоснование проекта реконструкции здания…………………………………………………………………………..

4.2 Экспертное заключение………………………………………………….

5ОБЕСПЕЧЕНИЕ БЕЗОПАСНОСТИ……………………………………….

6ЭКСПЛУАТАЦИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ……..……………….

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………...

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК…………………………………………

ВВЕДЕНИЕ

Жилой фонд, созданный в первый период индустриального домостроения, а это порядка 36 млн. м2 пятиэтажных домов, достиг такой степени износа, что около 6 млн. м3 крупнопанельных и блочных зданий уже не подлежит восстановлению.

Что касается "несносимых серий", например, I-510 или I-515, основанных на принципиально другой конструктивной системе и рассчитанных на более длительный срок эксплуатации, то их предстоит либо реконструировать, либо капитально отремонтировать с тем, чтобы привести в соответствие с новыми нормами. После осуществления необходимых реконструктивных мероприятий, перечень которых будет определяться в каждом конкретном случае индивидуально в зависимости от результатов предварительного обследования, такие дома смогут прослужить еще ни один десяток лет.

К тому же, характеризуя современный жилой фонд Москвы можно сказать, что рынок столичного жилья характеризуется нехваткой примерно 2,5 млн. квартир. При численности населения свыше 10 млн. чел. это означает, что примерно 15-20% москвичей нуждается в улучшении жилищных условий.

Учитывая тот факт, что Москва практически исчерпала резерв пригодных под новую застройку земельных площадей, а потребность в жилье по-прежнему высока, правительство города приняло единственно правильное в данной ситуации решение относительно увеличения объемов капитального ремонта существующего жилого фонда, с повышением плотности застройки за счет устройства дополнительных этажей в реконструированных зданиях.

Одним из основных направлений градостроительной политики в Москве и Московской области является комплексная реконструкция существующего жилого фонда. Реализация общегородской программы капитального ремонта и реконструкции, над проектом которой работают специалисты Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития города, позволит не только продлить жизненный цикл существующих объектов и повысить их знергоэффективность, но и существенно изменить архитектурный облик кварталов, сформированных в 50-70 годы.

Для зданий с продольными несущими стенами (каковыми являются здания серий 1-510, 1-511, 1-515)  возможна полная перепланировка квартир с увеличением площадей комнат, кухонь, объединения двух квартир в одну и т.д. что позволит увеличить уровень комфорта  проживания.

Проведение реконструкции имеет свои преимущества с точки зрения экологической целесообразности, поскольку реконструкция без сноса здания подразумевает отсутствие необходимости в транспортировке снесенных конструкции на загородные полигоны или к местам переработки.

Таким образом, экономически и технологически снос пятиэтажных зданий несносимых серий не всегда оправдан. Наиболее удачным решением является, при наличии возможности, сохранение существующего жилого фонда.

Объектом дипломной работы является 5-этажное жилое здание в Московской области, г. Волоколамск, ул. Шоссейная, д.13. 

Для достижения цели были сформулированы следующие задачи:

- исследовать рынок недвижимости на примере Московской области;

- охарактеризовать инновации в сфере рынка недвижимости в России.

 В процессе подготовки настоящего исследования использовались труды российских и зарубежных экономистов, публикации в периодической печати по рассматриваемой проблеме.

1 МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ И СИСТЕМА ЭКСПЕРТИЗ

1.1 МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

1.1.1  Цель маркетинговых исследований

Основной целью исследования является получение экономических показателей при реконструкции жилого дома находящегося по адресу: Московская область, г.Волоколамск, ул. Шоссейная, д.13. Данное исследование дает возможность оперативно решать актуальные задачи, стоящие перед инвесторами, застройщиками, девелоперами или риэлторами, не прибегая к первичному сбору данных или проведению отдельного исследования.

Рис.1.1. Цель маркетингового исследования для реконструкции жилого дома

                            АНАЛИЗ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛОГО ДОМА

 Рынок рассматриваемый реконструкцию жилого здания вызывает трудности при формировании ценовой политики.

Преимущества предполагаемой реконструкции жилого здания заключается в том, что жильцы дома могут сохранить свои жилые площади, появляется комфортность дома, а также новые площади квартир. Проведя опрос среди жителей, выявили насколько важна реконструкция  жилых домов.

Рис. 1.2. Диаграмма  спроса на реконструкцию жилых зданий

Потенциальными потребителями рассматриваемых услуг являются жители. Данный проект предусматривает увеличение жилой площади здания, монтаж лифтов и мусоропровода, капитальный ремонт всех коммуникаций, т. е. водопровод, канализация, отопление, электроснабжение, ремонт подъезда, ремонт входной части.

Потребители делятся на две группы: активные и пассивные. Активные потребители эти те жильцы, которые хотят новшества в своем доме. Пассивные потребители это категория жильцов не желающих переезжать из своего дома.

Основные факторы влияния потребителя:

- экономика, чем лучше экономического «благосостояния» людей, чем больше потенциальных потребителей;

- социальное положение, основная масса потребителей это средний класс;

- возраст;

- образ жизни;

- сезонность.

С целью привлечения потребителей на реконструкцию жилого дома предполагается проведение целенаправленной и интенсивной рекламной компании – потенциальным потребителям.

1.1.2Анализ рынка недвижимости в Московской области

Рост спроса на подмосковную недвижимость зафиксирован уже сейчас. И скорее всего на этом не остановится. Связано это непосредственно с повышением уровня объектов. Современное Подмосковье включает все, что необходимо для комфортной жизни. По цене «однушки» в панельном доме эконом-класса на окраине Москвы в Подмосковье можно купить двухкомнатную квартиру в доме комфорт-класса, поэтому все больше людей делают выбор в пользу последнего. Многие жилые комплексы за МКАДом строятся сегодня по принципу «город в городе», со множеством собственных инфраструктурных объектов. Как только рядом с такими мини-полисами появятся еще и развитые деловые районы, необходимость ездить в Москву на работу, по делам и за развлечениями полностью отпадет.

Для Подмосковья характерна высокая обеспеченность жильем (более 25 кв. м на душу населения в зависимости от конкретного района), тогда как в Москве средний показатель составляет около 19 кв. м. Это сказывается на спросе: в 2012 году примерно половину сделок по покупке жилья в Подмосковье совершили столичные жители. «Мы полагаем, что в ближайшие 1–2 года интерес к подмосковной недвижимости не будет сокращаться за счет высокого спроса на квартиры со стороны москвичей и жителей других регионов РФ, — считает Ирина Доброхотова. — Кроме того, постепенно увеличивается количество ипотечных продуктов с более лояльными условиями покупки новостроек, что также стимулирует спрос».

По данным ведущего специалиста отдела новостроек «Риелторской компании «Русский дом недвижимости» Вадима Рубцова, при прочих равных цены в Москве за МКАД и на таком же отдалении в Подмосковье отличаются процентов на 20–30. «В отличие от Москвы в Подмосковье много «свободной» земли, и объемы строительства еще долгое время будут большими. Следовательно, не будет и роста цен», — говорит Вадим Рубцов.

Основополагающим фактором при выборе квартиры по-прежнему остается цена. Однако покупатели все больше внимания уделяют инфраструктуре (как города, так и комплекса), транспортной доступности, экологии. Среди популярных направлений стоит отметить запад, юго-запад и юг Подмосковья. Популярными городами являются Видное, Одинцово, Красногорск. Также высоким спросом пользуются новостройки Новой Москвы. На севере популярным городом является город Химки, на востоке — Реутов, — комментирует руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet Денис Бобков. — Самые дорогие квартиры предлагаются в Реутове (средняя цена по городу 96,7 тыс. руб./кв. м) и Красногорске (90 тыс. руб./кв. м). Средняя цена предложения в новостройках ближнего Подмосковья составляет 73 тыс. руб./кв. м.

Определяющим фактором покупки квартир в Подмосковье прежде всего является место расположения объекта (сначала город), а затем уже стоимость. Основная доля сделок в московском регионе совершается жителями Москвы и Подмосковья, покупатель выбирает место расположения объекта исходя из личных потребностей, а затем — своих возможностей по цене покупки.

Цены на квартиры в новостройках Московской области находятся в широком диапазоне: от 40 тыс. руб. до 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Чем дальше от Москвы находится объект, тем ниже стоимость «квадрата». Но и в ближнем Подмосковье можно найти варианты невысокой стоимости (40 тыс. руб. за 1 кв. м в Балашихе, Апрелевке и других городах). Конечно, простому покупателю обнаружить такие проекты трудно, но профессиональные участники рынка недвижимости такой информацией владеют.

Популярны подмосковные города, имеющие железнодорожное сообщение с центром или расположенные на скоростных шоссе (Новорижское, Киевское, Каширское). С точки зрения транспортной инфраструктуры выделяются подмосковные города, расположенные по менее загруженным направлениям: Домодедово, Краснознаменск, Апрелевка, Королев, — рассказывает генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» Сергей Хорошков. — Также внимание уделяется социальной инфраструктуре и экологии района. С точки зрения развитости инфраструктуры примечательны Красногорск, Мытищи, Химки, Видное и Одинцово.

Если рассматривать подмосковные направления по экологическим характеристикам, то традиционно считается, что роза ветров расположена таким образом, что наиболее экологически чистые районы находятся на северо-западе, а районы с плохой экологией — на юго-востоке.

Рис. 1.3 Карта Московкого региона

Объемы строительства и ввода жилья в Московской области год от года перманентно увеличиваются. В 2011 г. введено в эксплуатацию 8.2 млн кв. м (около 13% от общероссийского показателя), с 2005 г. Подмосковье неизменно занимает 1-е место в России по объемам строительства жилья. При этом по оценке аналитической компании RussianRealty, порядка 75% вводимого жилья приходится на многоэтажные (свыше 3-х этажей) многоквартирные дома (по официальной статистике – около 50%). Общий объем жилого фонда в Московской области составляет более 200 млн кв. м., 1/3 которого (около 70 млн кв. м) было построено в период с 2000 по 2011 гг. В числе городов-лидеров по обеспеченности жильем – Красногорск, Химки, Одинцово и Сергиев Посад (почти по 30 кв. м. общей площади на 1 жителя); в среднем по области – около 27 кв. м, и это с учетом загородной недвижимости.

В городах Подмосковья ведется снос ветхого и аварийного жилья (всего насчитывается более 2.8 млн кв.м жилья с износом более 70%, что значительно больше, чем в Москве). Больше всего ветхого жилья – в городах Коломна, Орехово-Зуево, Подольск, в Люберецком, Солнечногорском, Егорьевском, Мытищинском, Павлово-Посадском и Щелковском районах. В отличие от Москвы, панельные хрущевки 1-го периода индустриального домостроения не сносятся, а подвергаются капитальному ремонту (санации). Исключением являются дома самой ветхой серии К-7 (запланированы к сносу в ряде городов: Балашиха, Красногорск), а также панельные 5-этажки некоторых др. серий в престижных городах (напр., дома серии 1-515/5 сносятся в г. Одинцово). По объемам капремонта в числе лидеров находятся города Одинцово, Клин и Реутов. Объектов-долгостроев и обманутых дольщиков больше всего в городах Щербинка, Троицк, Домодедово, Химки (мкр. Сходня), Юбилейный, Пушкино, а тж. в Ногинском и Красногорском р-нах.

В отличие от Москвы, в Подмосковье растет доля панельного домостроения. Если в 2000-х-начале 2010-х гг. безусловными лидерами по объемам строительства являлись города Ближнего Подмосковья, то в перспективе наметилась тенденция на равномерное развитие и более удаленных от МКАД территорий. Это касается как земель, вошедших в состав «Новой Москвы», так и др. крупных долгосрочных девелоперских проектов: «Большое Домодедово» (расчетная численность населения – более 400 тыс. жителей), «Новое Ступино» (60 тыс. жителей) и др. Властями запланировано увеличение доли малоэтажного строительства до 50% от всего вводимого многоквартирного жилья.

1.1.3 Анализ рынка недвижимости в Волоколамском районе Московской области

Новостроек в г. Волоколамске немного, поэтому жилой фонд представлен в основном «хрущевками», панельными и кирпичными 5 – 9 этажными домами.

Современные комплексы в Волоколамске начали строиться в 1990 - 2000-х годах. В частности, кирпичный дом по индивидуальному проекту появился в деревне Клишино. В 2004 - 2005 годах площадь Волоколамска увеличилась в пять раз – за счет присоединения поселка Привокзальный и нескольких окрестных деревень и сёл. На присоединенной территории преобладают индивидуальные домовладения, о каких-либо масштабных перспективах жилой застройки не слышно.

В основном в Волоколамске ведется точечная застройка. Комплексных больших проектов в городе не много. В числе таковых - проект застройки территории в 33 гектара на юге Волоколамска. Новый микрорайон разместится между крупными магистралями Подмосковья - Волоколамским и Новорижским шоссе. Средняя цена квадратного метра в новых домах Волоколамска варьируется от 45 до 57 тысяч рублей, в зависимости от этажности квартиры и расположения дома. В частности, в цене новостройки с видом на Волоколамский кремль – одну из самых ярких достопримечательностей города.

Строительство жилья в Волоколамске ведется и под программы по сносу аварийных домов. Правда, масштабы программ не велики. Поэтому в ближайшее время в Волоколамске не предвидится оживления рынка первичной недвижимости. Пока известно об одном достаточно крупном проекте на перспективу - офисно-жилом комплексе с малоэтажным жильем на юге Волоколамска, а также постройке жилья в микрорайонах Щекино и Болгарский городок.

По данным компании ООО "Мир недвижимости" диапазон цен на комнаты и квартиры Волоколамского района представлен в табл. 1.2.

Таблица 1.2

Диапазон цен на комнаты и квартиры Волоколамского района

В настоящее время (март 2013 г.) основой базы предложений являются строения 60х-70х годов прошлого века, а соответственно, данная таблица отражает действительность достаточно условно и создана лишь для примерного определения стоимости Вашей квартиры.

Тенденции марта 2013 г. по Волоколамскому району:

1. Подавляющее количество покупателей - "ипотечники" (покупатели квартир с привлечением кредитных средств). Из 10 квартир, которые реализуются при участии нашего агентства недвижимости, 9 квартир приобретаются в кредит, либо при участии кредитных средств (в том числе).

2. Подавляющим спросом (впрочем как и всегда) в марте 2013 г. пользуются однокомнатные квартиры. Данный факт связан с тем, что однокомнатные квартиры - самые доступные из предлагаемых объектов, а следовательно самые востребованные. Потенциальный покупатель - молодая семья (25-27 лет) с ребенком или пожилой человек (как правило одинокий).

3. В марте 2013 г. прослеживается проблема с реализацией квартир в домах возведенных до 60-го года прошлого века. Связано это с пунктом №1. В связи с тем, что подавляющее количество покупок квартир в Волоколамском районе Московской области совершаются в кредит, объекты с перекрытиями и дерева не удовлетворяю банки, предоставляющие кредит.

1.2 СИСТЕМА ЭКСПЕРТИЗ

Всфере недвижимости в последнее время все большую актуальность приобретает сервейинг. Это связано с неоспоримостью того факта, что наиболее качественно и эффективно управлять недвижимостью можно лишь при наличии профессионального опыта и знаний в этой области.

Сервейинг (от англ. survey - обследование, проверка) - реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью, включает все виды планирования (стратегическое, оперативное) в целях функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта при управлении недвижимостью.

Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. Интегрированность уровней управления недвижимостью становится отличительной чертой сервейинга. При построении модели управления необходимо учитывать три этапа: оценка факторов, формирующих стратегию управления, формирование самой стратегии, оценка и внедрение принятой стратегии. На этапе анализа происходит анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости. Данный этап предполагает выполнение целого ряда экспертиз.

Они являются достаточно универсальными измерителями, отражающими и объем затрат, связанных с созданием объекта, и текущее состояние рынков, на которых торгуется рассматриваемый объект, и будущие ожидаемые доходы, которые может извлечь собственник из данного объекта.

Использование этих показателей в принятии различных решений, – административно-хозяйственных, коммерческих, юридических, – делает эксперта-оценщика, определяющего данные показатели, ключевой фигурой в данном процессе.

Однако зачастую чрезмерное увлечение использованием универсальных стоимостных параметров приводит к излишнему абстрагированию, не позволяя учитывать специфические характеристики рассматриваемых объектов.

Учет особенностей отдельных объектов или конкретных сделок с ними представляет собой самостоятельную задачу, которая должна решаться до проведения процесса оценки. Как правило, из-за неполноты информации об объекте оценки и невозможности проведения в отведенных рамках подробного исследования, оценщик рассматривает типичные условия сделок и типичные свойства объекта оценки с целью получения агрегированных показателей его стоимости. Кроме того, в большинстве случаев эксперт-оценщик не имеет специального образования, требуемого для определения особенностей объекта, если они не связанны с его экономическими свойствами.

В связи с этим важную роль в получении результирующих стоимостных показателей играют данные, получаемые в результате экспертизы объектов, проводимой специалистами в соответствующих областях знаний.

Рис. 1.4. Система экспертиз

В зависимости от требуемых для принятия решений исходных данных, могут проводиться различные типы экспертиз объекта (Рис. 1.4.).

Правовая экспертиза отражает гражданское законодательство и муниципальное право. Система заявительных и разрешительных процедур, связанных с проектом и эксплуатацией недвижимости. Тендеры и контракты. Собственность доверительная, коммерческая, промышленная, финансовая, интеллектуальная, залоговые и арендные отношения, концессионные соглашения.

Экспертиза месторасположения - градостроительные требования к оценке местоположения объектов недвижимости.

Экологическая экспертиза показывает назначение содержание и основные особенности экологической экспертизы. Основные этапы проведения. Методы проведения, инструментарий и основные показатели (параметры). Система качественных и количественных соотношений по принятию решений.

Техническая экспертиза анализирует уровtym потребительских свойств, основных архитектурных, объемно-планировочных и конструктивно-технологических решений. Экспертиза геоподосновы, оснований и фундаментов зданий и сооружений.  Основы оценки физико-химического состояния объектов недвижимости. Эксплуатационные экспертизы подземной части зданий и сооружений. Экспертиза технических решений по реконструкции объектов недвижимости. Обеспечение требований безопасности при создании и эксплуатации объектов недвижимости. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений.

Экономическая экспертиза отражает варианты инвестиционного проектирования (по видам воспроизведенных мероприятий). Потоки расходов и доходов инвестиционного проекта. Финансовый анализ инвестиционных проектов. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений. Оценка недвижимости, оценка бизнеса. Оценка земельных участков. Кадастр городских территорий как информационно-технический базис оценки. Зонирование территорий.

Управленческая экспертиза анализирует объект, субъект, предмет и системы управления. Бюджет содержания объекта. Структура и функции управляющей организации. Обоснование вариантов и расчет показателей использования. Состав мероприятий по оперативному, тактическому и стратегическому управлению. Эксплуатация, содержание и развитие объекта  недвижимости. Оценка объекта (проекта, бизнеса) по техническому состоянию конструкций (физический и функциональный износы). Планирование, контроллинг, анализ рисков. Оценка эффективности управления (производительность труда, фондоотдача, рентабельность и др.).

1.2.1 Правовая экспертиза объекта недвижимости

Правовое регулирование отношений участников процесса реконструкции жилищного фонда на всех его стадиях осуществляется в соответствии с:

ст. 25, 40 и 72 Конституции Российской Федерации;

Гражданским кодексом Российской Федерации;

Федеральным законом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»;

Жилищным кодексом Российской Федерации;

Градостроительным кодексом Российской Федерации;

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;

постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»;

нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»;

нормативными актами органов местного самоуправления в соответствии с Федеральным законом от 6 декабря 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Реконструкция пятиэтажного жилого дома осуществлена в рамках постановления от 9 марта 2004 г. №296 «О реконструкции зданий и благоустройстве центральной части города Волоколамска».

Всесторонняя информация, характеризующая жилые здания, обеспечивает максимальный учет особенностей и потенциальных возможностей сложившегося жилого фонда при разработке общей направленности преобразования городов и районов. В свою очередь градостроительный проект становится документом, в котором наряду с интересами развития жилищного хозяйства учтены многие требования по развитию общественной застройки, инженерно-транспортной инфраструктуры, интенсификации использования территории. Общее проектное решение по улучшению городской среды необходимо учитывать при проектировании ремонта и реконструкции жилых зданий через систему градостроительных требований (факторов городской среды):

- переустройство жилых зданий в интересах упорядочения и оздоровления городской среды;

- защита жилых помещений от неблагоприятного воздействия городского окружения.

Градостроительные требования по упорядочению городской среды должны разрабатываться в составе проектов на различных стадиях градостроительного проектирования и применительно к различным типологическим группам территорий сложившейся жилой застройки.

РАЗРЕШЕНИЕ НА РЕКОНСТРУКЦИЮ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ

В целях  реконструкции жилого здания застройщик направляет в уполномоченные федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерных сетях;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

После получения разрешения на строительство заказчик объявляет открытый конкурс. Открытый конкурс на право заключить государственный контракт. Предмет государственного контракта: выполнение строительно-монтажных работ: «Реконструкция жилого дома находящийся по адресу г.Волоколамск, ул. Шоссейная, д.13» в рамках постановления № 296 от 09 марта 2004 года было принята адресная программа жилых домов, подлежащих переселению и сносу при реализации программы комплексной реконструкции, переселения, сноса и нового строительства в микрорайона.

Целью открытого конкурса является выявление строительной организации, которая выполнит строительно-монтажные работы качественно, недорого и вовремя.

Экспертное заключение

В ходе правовой экспертизы по представленным учредительным и правоустанавливающим документам ООО «Лама-Инвест»  не было выявлено никаких нарушений. Все представленные документы соответствуют Законодательным нормам РФ.

Проведение правовой экспертизы  показало,  что  условия договора аренды земельного участка соответствуют требованиям законодательства, участок не имеет ограничений и обременений, запретов и арестов, использование земельного участка под строительство многофункционального комплекса соответствует правовому режиму его использования.

ООО «Лама-Инвест»   были получены все необходимые документы для реконструкции, заключены договора с компаниями, специализирующимися на оказании профессиональных услуг по проектированию, строительству, подряду с поставщиками строительных материалов и оборудования.

1.2.2 Экспертиза местоположения объекта недвижимости

Экспертиза местоположения проводится в целях определения уровня потребительской стоимости объекта недвижимости с учетом его местонахождения как по территория регионов страны, так и в городе, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость объекта имеют транспортная доступность, ландшафт местности, зональное расположение, социальный фактор и др.

Объект реконструкции находится в Московской области г.Волоколамска,ул. Шоссейная, д.13.

Волоколамск - город областного подчинения в Московской области. Он является административным центром Волоколамского района и городского поселения Волоколамск. Город расположен в 124 км к северо-западу от Москвы, на нескольких холмах Смоленско-Московской возвышенности, и разделен ручьями и оврагами. Центр Волоколамска находится на левом берегу реки Городенка, в 5 км к северу от одноименной железнодорожной станции на линии Москва - Рига. В 2000 году была расширена территория Волоколамска, за счет присоединения поселков Волоколамец, Привокзальный, деревня Порохово, Матвейково, Холстниково, Щекино, и село Возмище. Население города составляет более 23 тыс. человек.

  В настоящее время город обладает развитой промышленностью. Волоколамск является центром по переработке сельскохозяйственной продукции. В городе работает птицекомбинат, молочный завод. Среди других предприятий имеется ткацкая фабрика, литейно-механический и авторемонтный заводы, хорошо налажено производство строительных деталей.

В Волоколамске 9 школ, 7 детских садов, детско-юношеская спортивная школа и несколько средних специальных учебных заведений. Недавно был построен новый больничный комплекс, оснащенный современным медицинским оборудованием.

Что касается района объекта исследования, то его можно охарактеризовать как с развитой инфраструктурой и отличным транспортным сообщением. Рядом с домом магазины и автобусная остановка. От центра Волоколамска - 2 км, до ж/д станции «Волоколамск» - 120 м. От МКАД около 100 км.

Много ветхих 2-3-этажных домов, 5-этажные кирпичные хрущевки, 5-9-этажные панельные и кирпичные дома 1970-1980-х г. г. В 1990-х-2000-х г.  в г. Волоколамске точечно строились монолитно-кирпичные и кирпичные дома высотой до 10 этажей.

Отличное транспортное сообщение.

Рис.1.5 Ситуационный план

Экспертное заключение

Экспертиза местоположения показала, что объект расположен в районе с развитой инфраструктурой и отличным транспортным сообщением, что увеличивает его привлекательность с экономической точки зрения.

1.2.3 Экологическая экспертиза объекта недвижимости

  В 1995 г. принят Федеральный Закон «Об экологической экспертизе». Он  регулирует отношения в области экологической экспертизы, направлен на реализацию конституционного права граждан Российской Федерации на благоприятную окружающую среду посредством предупреждения негативных воздействий хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и предусматривает в этой части реализацию конституционного права субъектов Российской Федерации на совместное с Российской Федерацией ведение вопросов охраны окружающей среды и обеспечения экологической безопасности.

В ст. 1 Закона «Об экологической экспертизе» дается определение ЭЭ:

Экологическая экспертиза - установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы.

Статья 751 ГК РФ определяет обязанности подрядчика по ООПС и обеспечения безопасности строительных работ. п.1 ст. 751 «Подрядчик обязан при осуществлении строительства и связанных с ним работ соблюдать требования Закона и иных правовых актов об ООС и безопасности строительных работ».

Государственная ЭЭ оценивает обоснование заказчика и принимает решение. Положительное решение открывает финансирование строительных работ, а отрицательное запрещает проведение каких либо работ. Нарушение правил, установленных ГЭЭ, влечет за собой административную, а в злостных случаях – уголовную ответственность, о чем записано в УК РФ ст. 285,286.

Государственную ЭЭ проводит Минприроды РФ и его территориальные подразделения. В заключении должны быть ответы на следующие вопросы:

- можно ли проводить работы, предусмотренные проектом с учетом всех конкретных условий т.е. факторов, полученных при экспертизе места положения объекта;

- каков характер, степень воздействия  и последствия реализации планируемой работы;

- возможны ли меры по восстановлению и оздоровлению ОПС.

В заключении по детальному обследованию зданий содержится раздел по ЭБ объекта недвижимости, в котором должно быть отражено:

   - метеоклиматические среднегодовые условия;

   - состояние атмосферного воздуха;

   - акустический режим;

   - характеристики состояния почв;

   - радиационная обстановка;

   - наличие в районе работ особо охраняемых природных территорий.

Волоколамский район заметно отличается от более удаленных районов Московской области большей численностью населения, лучшей транспортной сетью и доступностью центра. Район обладает достаточно густой сетью автодорог, пересекается железнодорожной магистралью. Центральная и южная части района - зоны интенсивного земледелия; северная, входящая в Завидовский заповедник, покрыта густыми лесами и мало затронута деятельностью человека. Достаточно высокое качество окружающей среды является следствием сравнительно слабо развитой промышленности с общим выбросом вредных веществ менее 4 тыс. т. в год, что составляет 0,8% всех выбросов в Московской области. В расположенном по розе ветров Лотошинском районе выбросы вредных веществ в атмосферу составляют всего около 500 т. в год (0,1% всех выбросов МО).

На территории района формируется значительная часть водных запасов р. Рузы и Рузского водохранилища, входящего в систему питьевого водоснабжения Москвы. Здесь же берет начало р. Лама, одна из немногих рек, имеющая высшую категорию рыбохозяйственного значения в Московской области. Реки Лама и Шоша являются самыми чистыми реками в области. Заметное негативное влияние на чистоту вод в реках и ручьях района оказывает интенсивное освоение земель в водоохранных зонах в интересах развития коллективного садоводства, сопровождаемое усилением смыва почв, увеличения эрозии, загрязнением поверхностного стока удобрениями и бытовыми отходами, сокращением площадей болот и лесов.

Земли Волоколамского района характеризуются незначительным уровнем загрязнения, в основном обусловленным превышением доз и нарушением технологии внесения удобрений и ядохимикатов. Наибольший ущерб всем элементам окружающей среды в районе наносит разработка месторождений полезных ископаемых - песков, щебня. Один из крупнейших в области карьеров, разрабатываемый Сычевским горнообоготительным комбинатом, практически полностью изменил гидрогеологическую обстановку в истоках рек Гряда и Хабня и стал потенциальным источником загрязнения артезианских вод, явившись причиной вырубки лесов на значительных площадях. Весьма нерациональное использование добываемого песка приводит к возникновению отвалов, также занимающих большие участки земли. Только в результате деятельности природоохранных органов удалось предотвратить уничтожение истока р. Ламы в результате расширения этого карьера.

В междуречье рек Большая Сестра и Малая Сестра интенсивные торфоразработки оказали существенное негативное влияние на весь природный комплекс вследствие снижения уровня грунтовых вод, изменения биоценозов и, соответственно, ухудшения гидрологического режима как этих рек, так и реки Ламы.

Почти 40% земель района покрыто лесами, в которых обитают лось, кабан, косуля, заяц, встречается выдра, изредка заходит волк, гнездится тетерев.

В реках водятся лещ, судак, густера и другие. Сохранению природной среды способствует развитая сеть заказников и памятников природы, в число которых входит Кузьминский комплексный заказник, Завидовский заповедник.

Экологическая ситуация в Волоколамском районе достаточно стабильна, и прогноз ее развития не вызывает опасений. Особое внимание следует обратить на охрану рек от загрязнения и сокращение негативного воздействия горнодобывающих предприятий.

Экспертное заключение

Экологическая ситуация в городе очень хорошая. Город находится в окружении лесов (около 40% территории района). Невдалеке протекают самые чистые реки в Подмосковье: Шоша, Лама, Руза, Сестра, а также располагается Рузское водохранилище. Это просто рай для любителей рыбалки – здесь водятся лещ, голавль, плотва, язь.Экологически район благополучный.

1.   На участке реконструкции произведена проверкатерритории на соответствие экологическим требованиям.

2.   Все материалы, применяемые в период реконструкции, проходятпроверку на систему соответствия ГОСТ и дальнейшей эксплуатации,загрязняющие и опасные для проживания вещества находятся в нормеПДК и сводятся к минимуму проводимыми мероприятиями.

3.   Все неблагоприятные воздействия, возникшие в период реконструкциии дальнейшей эксплуатациинаходятся в пределах допускаемых норм.

4.   Негативных последствий в социально-экономической среде не предвидится.

5.   Неблагоприятных изменений природно-техногенной среды в связис влиянием установленных воздействий не происходит.

1.2.4Техническая экспертиза объекта недвижимости

Главная задача технической экспертизысостоит ввыявлении воз­можности дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости и факторов, уменьшающих ее стоимость (обесценивание) на мо­мент обследования.

Основная цель технического обследования зданий и сооружений - выявление реального остаточного жизненного ресурса и принятие решения овозможности капитального ремонта или реконструкции на основе выявленных дефектов несущих, ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования.

К выявленным дефектам в данном случае относят не только разрушения конструкций, инженерных систем и оборудования, но и все отдельные несоответствия их состояния, действующим на момент обследования нормативам (например, требуемое сопро­тивление теплопередаче и др.).

Конечной целью обследования является техническое заключе­ние с обоснованными предложениями и техниче­скими решениями для дальнейшей разработки проекта реконст­рукции или капитального ремонта объекта недвижимости.

Результаты обследования используют, кроме перечисленных выше случаев, при страховании, паспортизации недвижимости и в ряде других

подобных обстоятельств.

Действующими ведомственными и территориальными строи­тельными нормами (ВСН и ТСН) выполнение проектных и строи­тельно-монтажных работ по реконструкции зданий и сооружений без их технического обследования не допускается. Материалы об­следования зданий и

сооружений включены в перечень исходных данных, представляемых заказчиком проектной организации одно­временно с заданием на проектирование.

Основные этапы технической экспертизы

Технические обследования строительных конст­рукций и зданий выполняются специалистами, имеющими Государственный квалификационный сертификат на осуществление профессиональной деятельности в этом направле­нии и работающими в организациях, которым предоставлено пра­во на проведение обследований лицензией, выданной Госстроем РФ или его правопреемником.

Техническое обследование зданий для постановки на реконструкцию проводят для определения действительного технического состояния зданий и их элементов, получения количественной оценки фактических параметров конструкций (прочности, сопротивления теплопередаче и др.), с учетом изменений, происходящих во времени, для установления состава и объема работ реконструкции на объекте.

Выполнение реконструкции здания без проведения технического обследования недопустимо.

В соответствии с «Положением по техническому обследова­нию жилых зданий» Госстроя РФ - ВСН 57-88 система техниче­ского обследования зданий включает 4 вида инструментального контроля и обследования в зависимости от целей обследования и периода эксплуатации здания:

- инструментальный приемочный контроль отремонтированных зданий;

- инструментальный контроль в период плановых внеочередных

- осмотров - профилактический контроль;

- техническое обследование жилых зданий для проектирования их реконструкции или капитального ремонта;

-  

- техническое обследование (экспертиза) зданий при повреждениях конструкций и авариях в процессе эксплуатации.

Проводимое техническое обследование имеет определенное целевое назначение – реконструкция здания.

Исходными данными для выполнения работ по техническому обследованию здания являются:

ü поэтажные планы и технический паспорт на здание;

ü акт последнего общего технического осмотра здания, выполненного представителями эксплуатационной организации;

ü градостроительный анализ целесообразности реконструкции здания.

Подготовка к проведению технического обследования заключается в выполнении следующих работ:

• знакомство исполнителей с объектом обследования путём осмотра с выездом на место его нахождения;

• создание группы исполнителей из специалис­тов, в состав  которой могут входить: руководитель работы, оператор-строитель, оператор-геодезист,  оператор-диагностик и оператор-фотограф;

• получение и изучение паспорта с поэтажными планами, выполненного органами тех­нической инвентаризации;

• подборка и анализ проектной документации, результатов инженерных изысканий, объёмно-планировочных и конструктивных решений, материалов последнего обследо­вания и реконструкции, или ремонта здания и его конструкций (при наличии таковых);

• разработка технического задания, согласование его с подрядчиком и

проектной организацией, и утверждение его заказчиком;

• подготовка и оформление договора с необходимыми приложениями на проведение обследования;

• подбор и комплектация технических средств измерения параметров зданий и конструк­ций (приборы, инструменты, приспособления);

• составление программы выполнения работ;

• прохождение исполнителями собеседования в отделе техники безопасности предприя­тия и вводного инструктажа (что оформляется документально), обеспечение их соответствующей спецодеждой, средствами индивидуальной защиты (каски, респираторы, за­щитные очки и т.п.) в соответствии с условиями предприятия и характером выполненияработ. Все работы по осмотру, обмерам, испытаниям на высоте более 3 м проводятся с подмостей с применением монтажных поясов.     

Этап Предварительного (визуального) обследованиянеобходим для обоснования инвестиций или оп­ределения остаточной стоимости здания при

его приватизации или совершения иных сделок.

Выполняя предварительное обследование, необходимо получить из проектной документации и путём наблюдений необходимые сведения.

1. Об истории строительства и функционирования здания (время строительст­ва, выполнения ремонтно-восстановительных работ; конст­рукции, подвергавшиеся восстановлению, усилению или замене).

2. Общие характеристики объёмно-планировочного, конструктивного ре­шения здания (включая обмерные чертежи зданий) и систем инженерного оборудования.

3. Имевшие место изменения объёмно-планировочных решений.

4. Технические решения основных конструкций здания.

5. Природно-климатические воздействия на ограждающие конструкции.

6. Техническое состояние конструкций, наиболее характерные дефекты и повреждения и степень их опасности.

7.  Документальная фотосъёмка объектов, их интерьеров, конструкций. При этом - особое внимание уделяется имеющимся дефектам.

Визуальное обследование конструкций на этапе предварительного обсле­дования производится путём тщательного их осмотра. Обязательным

условием является применение измерительных инструментов (рулетки, штангенциркули,  шаблоны, лупы с делениями и прочее). Дефекты и повреждения конструкций устанавливаются по внешним приз­накам.

Физический износ отдельных конструкций и здания в целом предлагается определять на основе сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального (общего) обследования с их значениями, приведён­ными в таблицах 1-71 ВСН 53-86(р).

На основании результатов предварительного (общего) обследования сос­тавляется заключение, содержащее сведения, приведённые выше в пунктах 1-7, а также соображения о вероятных причинах возникновения и степени опасности выявленных дефектов и повреждений, возможности дальнейшей эксплуатации здания и отдельных строительных конструкций, предложения по предотвращению обрушения конструкций и их элементов, находящихся в аварийном состоянии, содержание работ по проведению детального обследо­вания, предложения о возможностях и масштабах реконструкции и капиталь­ного ремонта здания (объекта).

После анализа исходных данных требуется проведение общего обследования с целью составления плана детального обследования конструкций. При общем обследовании здания требуется выполнить следующие работы:

·  определить конструктивную схему здания;

·  выявить несущие конструкции по этажам и их расположение;

·  анализ планировочных решений в соответствии с конструктивной схемой зданий;

·  осмотр и выполнение фотофиксации конструкций;

·  изучение особенностей близлежащих участков территории, вертикальной планировки, состояние благоустройства участка;

·  оценка расположения здания в застройке с точки зрения экологической обстановки.

Этап детального технического обследования необходим для проектирования реконструкции и его задача – это уточнение конструктивной схемы здания, размеров элементов и деталей, определение фактического технического состояния материалов и конструкций

При детальном обследовании, имея данные предыдущего этапа, выполня­ется наиболее трудоёмкая часть обследовательских работ. Детальное обследование выполняется по заданию, разрабо­танному заказчиком и

проектной организацией совместно с исполнителем, непосредственно перед разработкой проекта реконструкции с учётом материалов предварительного обследования.

В процессе детального технического обследования производится:

уточнение и детализация данных технической документации;

инструментальные измерения геометрических характеристик зданий, конст­рукций и элементов;

измерения параметров сред, в которых эксплуатируются конструкции;

детальные измерения параметров технического состояния конструкций в натурных условиях;

фотографирование, составление эскизов и уточнённых карт дефектов и повреждений конструкций;

вскрытия конструкций;

отбор образцов материалов конструкций и их лабораторные исследования (в случаях необходимости проверки данных, полученных

неразрушающим методом);

составление и оформление обмерных и других чертежей:

поверочные расчеты конструкций и их элементов с определением остаточного ресурса;

анализ полученных материалов и составление технического заключения.

Определение прочности бетона, кирпича, раствора в каменных и армокаменных, бетонных и железобетонных конструкциях производится склеромет­рами типа ОМШ-1, ПМ-2, ПНВ-5, а пустот в кладке дефектоскопом акус­тическим типа РВП.

Для выбуривания образцов из бетона конструкций можно использовать станки типа УРБ-175, УРБ-300.

Материалы детального обследования  оформляются в виде технического заключения.

Весь комплекс работ по оценке технического состояния здания включает в себя изучение технической документации и проведение натурных исследований. Натурные исследования состоят из трех этапов.

Этап 1. Предварительный осмотр объекта выполняется для:

·   определения объема и стоимости выполнения работ;

·   необходимости выполнения срочных противоаварийных мероприятий.

Этап 2. Общее обследование, выполняется для:

·   общей оценки технического состояния строительных конструкций и инженерных систем (в основном, по внешним признакам);

·   разработки рекомендаций и технических решений по исправлению дефектов в процессе реконструкции;

·   для выявления необходимости выполнения детального инструментального обследования.

Этап 3. Детальное обследование. Представляет собой углубленное выборочное инструментальное обследование с выявлением расширенной номенклатуры показателей для решения специальных вопросов.

 При обследовании технологического состояния жилого здания составляем акт. В акте отразим физический износ реконструируемого жилого здания в %, вид ремонта при реконструкции, повреждения и деффекты жилого здания.

- проекты, сметы, ведомости дефектов для производства ремонтных (восстановительных или модернизационных) работ, акты приемки работ.

В том случае, если техническая документация на объект частично или полностью утеряна, следует принять все меры по ее восстановлению через соответствующие службы.

Оценка технического состояния здания имеет своей целью получение объективной информации о физическом износе конструкций, и прежде всего физическом износе несущих элементов здания, основных эксплуатационных характеристиках ограждений - средневзвешенном значении показателей тепло- и звукоизоляции. В задачи изысканий входит определение размеров сооружения в целом, помещений, конструкций и фактической прочности их материалов, выявление запасов несущей способности элементов основного остова здания, физического износа всех несущих и ограждающих конструкций и их отдельных частей, морального износа систем и устройств инженерного оборудования. Моральный износ объемно-планировочных решений, архитектурно-художественного облика здания, благоустройства придомовой территории производят при проектировании.

Основным источником получения перечисленной выше информации являются натурные приборные измерения, исследования и расчеты, являющиеся неотъемлемой частью инженерных изысканий. На основе материалов инженерных изысканий осуществляется разработка предпроектной документации, определяются размеры необходимых инвестиций, принимаются проектные решения по реконструкции здания.

ОБСЛЕДОВАНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ РЕКОНСТРУИРУЕМОГО ЗДАНИЯ

Общий физический износ составляет 43%.  Дом не является ветхим и аварийным.

Рассмотрев здание, мы можем принять конкретные решения по реконструкции здания. Для того чтобы увеличить жилую площадь до 20% надстраиваем 6  этаж. Так как количество этажей в здании увеличивается, необходимо предусмотреть лифтовое оборудование.

Также жители домов при реконструкции приобретают различные виды ремонта (рис. 1.6).

.

Рисунок. 1.6. Преимущество  при  реконструкции жилого дома

ТЕХНИЧЕСКИЕ ОБСЛЕДОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ

Технические обследования строительных конструкций эксплуатируемых объектов выполняются специалистами, имеющими Государственный квалификационный сертификат на осуществление профессиональной деятельности в этом направлении и работающие в организациях, которым предоставлено право на проведение обследований лицензией, выданной Госстроем РФ или его правопреемником.

В соответствии с «Положением по техническому обследованию жилых зданий» Госстроя РФ - ВСН 57-88 система технического обследования жилых зданий включает 4 вида инструментального контроля и обследования в зависимости от целей обследования и периода эксплуатации зданий:

 инструментальный приёмочный контроль отремонтированных зданий;

 инструментальный контроль в период плановых и внеочередных осмотров - профилактический контроль;

 техническое обследование зданий для проектирования их реконструкции или капитального ремонта;

 техническое обследование (экспертиза) зданий при повреждениях, износе конструкций и авариях в процессе эксплуатации.

В настоящем издании основное внимание уделяется двум последним видам технического обследования, предусматривающим определение физического износа и остаточного жизненного ресурса основных конструкций здания. Каждый из них в соответствии с действующими «Правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» СП 13-102-2003  состоит из трёх этапов.

Рис. 1.7. Техническое обследование.

Обследование оснований и фундаментов. В состав натурных (полевых работ) по обследованию оснований и фундаментов входят:

 проходка шурфов для вскрытия фундаментов; обследование технического состояния конструкций фундаментов, описание состояния гидроизоляции, составление дефектной ведомости, уточнение нагрузок и инструментальное определение прочностных характеристик материала конструкций фундаментов; в фундаментах из бутовых камней и кирпичной кладки определяют прочность камней, кирпича и раствора;

 отбор образцов материалов фундаментов для физико-механических и химических испытаний, инструментальное определение деформаций подземных конструкций.

Лабораторные работы включают: испытание отобранных образцов материалов и установление их фактических физико-технических характеристик.

Прочность и другие характеристики грунтов оснований определяют в грунтовых геологических лабораториях, исследуя взятые в шурфах пробы грунта.

Обследование несущих конструкций. Техническое состояние конструкций стен определяется визуально и инструментальным путём.

Визуальное обследование выполняется на этапе предварительного или общего обследования, где устанавливают конструктивную схему стен тип панелей, наличие и состояние закладных деталей - для панельных стен.

Образование трещин и повреждений стен происходит чаще всего вследствие неравномерной осадки фундамента в начале периода эксплуатации.

Смещения конструкций по горизонтали от опорных точек, а также вертикальные перемещения определяются с помощью мерной ленты, линейки или геодезической съёмкой теодолитом, нивелиром. С помощью теодолита могут быть изменены также наклоны и выпучивания стен, колонн, столбов. Допустимые пределы деформаций зависят от материала и вида конструкций и peгламентируются нормами проектирования конструкций зданий.

При обследовании стен ответственным этапом является изучение трещин, выявление причин их появления и динамики развития.

Следует различать трещины, появившиеся в период изготовления, транспортировки и монтажа конструкций, которые впоследствии не получают развития, и трещины, возникшие в эксплуатационный период, обусловленные силовыми воздействиями, превышающими способность воспринимать действующие нагрузки. Эти трещины являются опасными, и за ними следует установить особо тщательное наблюдение.

Обследование перекрытий и покрытий. Дефекты в плитах перекрытий и покрытий, как работающих по балочной схеме, так и опёртых по контуру или трём сторонам, заключаются главным образом в образовании трещин в нижней зоне сечения.

Теплотехническое обследование ограждающих конструкций. Целью теплотехнических обследований ограждающих конструкций является выявление их фактических теплозащитных качеств и соответствия их современным нормативным требованиям, которые в последние годы значительно изменились в связи с проблемой экономии энергоресурсов.

При реконструкции панельных и блочных зданий массовой застройки с целью снижения энергозатрат целесообразно их утепление с наружной стороны эффективными утеплителями. В настоящее время применяются в основном два варианта таких систем: вариант первый - системы с наружным оштукатуренным слоем; вариант второй - системы с воздушным зазором (вентилируемый фасад).

Экспертное заключение

Данные технической экспертизы жилья позволяют точно определить состояние здания. Из вышеуказанного видно, что здание подлежит реконструкции.

Строительные конструкции объекта обследования имеют физический износ 43% и соответствуют действующим строительным нормам и правилам, и находятся в работоспособном состоянии. Реконструкция здания с надстройкой мансардного этажа из легких конструкций возможна, при условии, что погонная нагрузка на основание фундаментов не превысит 7545 кг/м.п., включая все нормативные нагрузки, снеговую, ветровую и нагрузку от собственного веса конструкций

В следствие сильно ограниченного запаса несущей способности рекомендуется выполнить надстройку мансардного этажа из легких конструкций. Конструкция стен не удовлетворяет теплотехническим требованиям существующих норм, в связи с этим рекомендуется произвести утепление наружных стен. В отрытых шурфах обнаружено отсутствие оклеечной гидроизоляции стен подвала. Рекомендуется произвести оклеечную гидроизоляцию стен подвала с последующим восстановлением отмостки.

1.2.5 Экономическая экспертиза

Основными целями и задачами проведения экономической экспертизы являются:

- определение реальной стоимости объектов недвижимости с использованием различных методов их оценки для совершения сделок купли продажи, аренды, залога, страхования и других операций и выявление положительных и отрицательных факторов их влияния на инвестиционные процессы;

- оценка стоимости и бизнеса предприятий и организаций;

- анализ различных видов деятельности, приносящих доход от недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла и исследование факторов влияния на величину дохода;

- исследование особенностей операций с недвижимостью (имущественных комплексов) на фондовых рынках с целью привлечения инвестиций;

- анализ рисков;

- анализ макроэкономических факторов и их влияние на развитие недвижимости и экономики страны в целом.

Для того, чтобы оценить стоимость, необходимо изучить физические характеристики недвижимости, рынок, на котором она находится в настоящее время и окажется в прогнозируемом будущем, возможности финансирования и правовую среду.

В дальнейшем рынок недвижимости будет все более усложняться. Появляются новые финансовые инструменты, изменяются законы по налогообложению (это наиболее актуально для России), возникнут новые формы владения. По мере подобной эволюции номинальная сумма, выплачиваемая за собственность, будет иметь все меньшее значение как показатель стоимости. Инвесторы осознают, что они покупают не только недвижимость, но также определенный набор правил и условий, что существенно влияет на рыночную стоимость объектов недвижимости. 

Необходимым  этапом разработки проекта реконструкции здания является этап оценки экономической эффективности.

Для   расчета   финансовой   эффективности  проекта  составляется бизнес-план  проекта  модернизации школы, ключевым разделом  которого  является  финансовый  план.  По  нему  планируются затраты на реализацию проекта и определяется его эффективность.

Эффективность инвестиционных проектов оценивается по показателям срока окупаемости, точки безубыточности и бюджетногоэффекта. Срок  окупаемости  представляет  собой  период  времени  с начала реализации  проекта по данному бизнес-плану до момента, когда разность между  накопленной  суммой  чистой  прибыли  с  учетом амортизационных отчислений  и  объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение.

Реконструкция дома включает в себя следующие мероприятия:

1.   Надстройку6 этажа;

2.   Замена  существующих  окон,  балконных  дверей  изделиями  с повышенными требованиями теплозащиты ограждающих конструкций;

3. Монтаж лифтового оборудования и мусоропровода.

Для   расчета   финансовой   эффективности  проекта  составляется бизнес-план  конкретного  проекта  реконструкции жилого дома, ключевым разделом  которого  является  финансовый  план.  По  нему  планируются затраты на реализацию проекта и определяется его эффективность.

Эффективность  инвестиционных проектов оценивается по показателям срока окупаемости, точки безубыточности и бюджетного эффекта.

В финансовых расчетах при реконструкции жилых зданий под доходами понимается  выручка  от  коммерческой  продажи  жилья,  сдачи в аренду помещений  под  офисы  или  других  видов коммерческой деятельности.

Срок  окупаемости  представляет  собой  период  времени  с начала реализации  проекта по данному бизнес-плану до момента, когда разность между  накопленной  суммой  чистой  прибыли  с  учетом амортизационных отчислений  и  объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение.

Бюджетный  эффект инвестиционного проекта определяется как сальдо поступлений  и  выплат  из бюджета  в  связи  с реализацией данного   проекта.   В  расчетах  проводится  дисконтирование  объемов поступлений и выплат по годам реализации проекта.

Рынок жилых площадей в 2012 году в целом продолжил свое динамическое развитие, никаких глобальных проблем рынок не испытывал. Однако нехватка энергетических мощностей при подключении к инженерным сетям, с которой сталкиваются девелоперы при реализации крупномасштабных проектов с сфере недвижимости, представляет одну из проблем, решаемую путем реконструкции уже существующего объекта.

В рассматриваемом районе реконструкции продажная цена 1 м2 площадей в 2013 году достигла 1560 долл./кв.м и в среднем составляла около 1500 долл/м2.

Средневзвешенная цена на жилую недвижимость по итогам года выросла на 20-30%.

Неснижаемый спрос на квартиры позволяет прогнозировать дальнейшее стабилизацию и некоторое увеличение стоимости квадратного метра.

Существует тенденция увеличения спроса на более качественные квартиры, но не очень большие по метражу.

Финансирование инвестиций осуществляется из собственных средств инвестора.

      Если рассматривать цены на рынке недвижимости в Рязани, то мы видим, что средняя стоимость 1 кв.м. жилья 1560 у.е. В среднем 1 у.е. = 29,8 руб.

После реконструкции добавилось 1634,6 кв.м. жилой недвижимости;

Таким образом,  выручка от жилой недвижимости будет  равна 129 084 362  руб.

Выручка получается 144 708 800 рублей и вычесть из нее все затраты по данному проекту - 85 784 890, то прибыль составляет 58 923 910 рублей.

1.2.6 Управленческая экспертиза

Рассматриваемая в дипломе управленческая экспертиза представляет собой деятельность эксперта, которая направлена на исследование объекта, осуществляющего реконструкцию, с целью определения реального состояния объекта, а также перспектив изменений в состоянии экспертируемого объекта. По результатам экспертизы разрабатываются рекомендации, способные обеспечить достижение целей Заказчика в отношения объекта экспертизы.

Цель управленческой экспертизы – это разработка рекомендаций по

повышению эффективности деятельности предприятия-застройщика для успешного выполнения инвестиционного проекта, представленного в дипломе.

Проект - это совокупность взаимосвязанных работ по созданию продукции, объединенных едиными целями и задачами, выполняемых на интервале жизненного цикла проекта, и направленных на достижение с высоким качеством конечного результата, удовлетворение интересов участников проекта и Заказчика.

Управление проектом - это профессиональная деятельность специалистов по организации, планированию, координации и руководству людскими и материальными ресурсами на протяжении жизненного цикла проекта для достижения определенных в проекте целей и результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству  и удовлетворению интересов участников проекта.

Управление инвестиционным процессом  - управление процессом вложения инвестиций и осуществления практических действий по их реализации  в целях получения прибыли

Практически управление инвестиционным процессом осуществляется при реализации инвестиционного проекта реконструкции объекта недвижимости. На успешность выполнения инвестиционного процесса влияет много факторов:

1. Участники проекта и эффективное взаимодействие между ними.

Традиционно, субъектами инвестиционного процесса выступают:

-  Инвестор, который выступает также в роли Заказчика;

-  Генеральный Проектировщик;

-  Генеральный Подрядчик.

-  Застройщик.

Указанные субъекты являются ведущими звеньями цепи, на которой

 основан процесс реализации инвестиционного проекта. Но многообразие участников проекта только этими участниками не ограничивается. В современном мире для успешной реализации проекта невозможно также обойтись без следующих субъектов:

-  Управляющая команда;

-  Финансовые институты – Банки

-  Консультанты и др.

Для управления  проектом создается единая команда во главе с руководителем проекта. В  команду входят полномочные представители всех участников проекта для осуществления функций согласно принятому распределению зон ответственности.

2. Эффективность управления проектом во многом зависит от используемой при этом организационной структуры. Под организационной структурой управления проектом понимается совокупность элементов организации (структурных подразделений и органов управления), технологических и информационных  связей между ними. Эта структура решает общие проблемы по реализации проекта.

3. Подбор команды проекта. При этом основными принципами формирования команды проекта являются:

- профессионализм членов команды;

- единство в понимании миссии, целей и задач проекта;

- способность членов команды разработать проект, принимать эффективные управленческие решения, организовать его выполнение, взять на себя всю полноту ответственности за принятые  решения и формирование результатов  реализации проекта.

4. Правильная структуризация проекта;

5. Использование современных методов управления;

6. Техническое совершенство создаваемого объекта;

7. Техническая квалификация исполнителя

8. Наличие управленческого и производственного опыта и т. д.;

Успех реализации проекта во многом зависит от процедурных факторов. Это взаимоотношение Управляющей компании (или собственного руководителя проекта) с Инвестором (Заказчиком). Процедурные факторы главным образом касаются контроля за ходом реализации проекта, отбора команды проекта и ее самостоятельность в принятии решений, системы материального поощрения, и процессов финансирования проекта. Вариант использования управляющей компании в этом плане имеет большое преимущество перед вариантом с собственным руководителем проекта из-за ограниченности последнего в своих решениях и действиях. А управляющая компания, являясь более самостоятельной в отношениях с Заказчиком, проявляет большую инициативность.

По своей сути, управляющая компания - это более высокий уровень, более мощный инструмент для реализации проекта реконструкции объекта недвижимости, если сравнивать с проект-менеджером.

Для создания эффективной организационной структуры для Заказчика, у управляющей компании и проект-менеджера должны быть профессиональные знания и навыки. Специалисты компаний исполнителя проекта имеют высшее техническое и строительное образование, опыт работы на строительных объектах, а также образование по дисциплине "Управление проектами", благодаря чему у них имеется понятие все процессов на протяжении жизненного цикла проекта.

Фазы разработки и ход реализации проекта реконструкции, ее особенности и аспекты реализации

Общая схема управления инвестиционно-строительным проектом.

По мере прохождения различных стадий реализации инвестиционно-строительного проекта ЖКК, его участники отвечают за конкретные фазы. Так, заказчик обычно выполняет следующие инвестиционные исследования:

• Формирование инвестиционного замысла;

• Его предварительное согласование;

• Разработка обоснования инвестиций;

• Оценка жизнеспособности проекта;

• Выбор и согласование места размещения объекта;

• инвестиционное решение;

• Разработка предварительного плана проекта;

Проект-менеджер, проектировщик, подрядчик привлекаются к проекту на следующих стадиях:

• Разработка проектно-сметной документации, планирование проекта и подготовка к строительству;

•    Проведение торгов и заключение контрактов, организация поставок,                подготовительные работы;

• Строительно-монтажные работы;

• Завершение строительной фазы проекта (пусконаладочные работы, сдача-приемка объекта, закрытие Предварительное контрактов, анализ результатов).

Проектировщик: наряду с типовыми функциями (эскизное проектирование, рабочее проектирование, авторский надзор) выполняет дополнительные функции (подготовку к торгам, проектный анализ, разработка ТЭО, участие в управлении проектом).

Когда процессы рабочего проектирования и строительства совмещены,   а цель и стратегия технологии проекта не была определена и сформулирована Заказчиком окончательно до начала рабочего проектирования, Заказчик часто лично участвует в процессах  проектирования, планирования проекта, принятия решений, бюджетирования, управления контрактами и т.д. по ходу выполнения проектных и строительных работ.

Также большой удельный вес времени Заказчика уделяется управлению содержанием, изменениями и рисками.  Наиболее часто она выглядит так, как показано на рисунке 1.7.

Становление организационной структуры часто происходит уже  в ходе реализации проекта. Наиболее часто она выглядит так:

Рис.1.7 Общая схема организационной структуры инвестиционно-строительного проекта

Структура массива знаний по управлению проектами имеет несколько измерений:

• По фазам жизненного цикла;

• По функциям управления;

• По подсистемам управления;

• По процессам и прочее.

Наиболее фундаментальной является структуризация по функциям управления проектами.

Обычно принято выделять следующие функции управления проектами: 

• Управление содержанием и объемами работ;

• Управление временем;

• Управление стоимостью;

• Управление качеством;

• Управление материально-техническими ресурсами;

• Управление персоналом;

• Управление рисками;

• Интеграционное управление;

• Управление информацией и коммуникациями.

Из подсистем управления ИС-проектом можно выделить следующие:

• Планирование;

• Контроль проекта;

• Принятие решений;

• Составление и сопровождение бюджета проекта;

• Организация осуществления;

• Мониторинг;

• Отчетность;

• Проверка и приемка;

• Управление изменениями;

• Управление контрактами и торгами.

Особое место при выполнении проекта занимают вопросы изменений в проекте (так как удельный вес вносимых изменений обычно высок). Для общего контроля изменений Проект-менеджером используется набор формальных процедур, которые определяют регламент изменений ранее принятых официальных документов проекта и порядок их утверждения. Сложность управления изменениями состоит в том, что решения по изменениям необходимо было принимать быстро и в тоже время все изменения в обязательном порядке надо было задокументировать и провести процесс согласования с участниками проекта. На это требуется время. В достаточно общем виде этот процесс проходит через пять основных стадий:

• Обсуждение;

• Оценка;

• Одобрение (принятое решение документируется);

• Реализация;

• Подтверждение исполнения.

При выполнении инвестиционно-строительного проекта, Проект-менеджер контролирует три основные комплексные характеристики: время, объем работ и стоимость. Менеджером ведётся постоянный мониторинг проекта:

• Контроль;

• Слежение за выполненными работами;

• Учет;

• Анализ;

• Составление отчетов о фактическом выполнении проекта в сравнении с планом.

Подрядчик и Исполнители периодически составляют и утверждают у Проект-менеджера отчеты установленного образца. Менеджер производит анализ полученных данных, оценивает состояние работ по проекту относительно пороговой даты, производит оценку фактических затрат, оценку оставшегося объема работ.

Процессы контроля данного проекта подразделяются Менеджером на следующие этапы:

• Общий контроль изменений по проекту;

• Ведение отчетности по проекту (отчеты о выполненных работах, прогноз с учетом имеющихся результатов);

• Контроль за изменением содержания проекта;

• Контроль за изменением расписания проекта;

• Контроль затрат по работам;

• Контроль качества;

• Контроль риска - реагирование на изменение уровня риска в ходе реализации проекта

2 АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ

Проектом реконструкции предусмотрена надстройка 6-го мансардного этажа. Здание разделено на две части и имеет два подъезда. В первом подъезде размещены отдельные квартиры, во втором подъезде - помещения общежития и технические помещения на первом этаже, а также запроектированы квартиры на мансардном этаже. Здание имеет техподполье. Здание кирпичное с перекрытиями из железобетонных плит (220 мм). Высота этажа принята:

• Первый этаж в средней части …………3,25 м

• 1-5 этажи …………………………………..2,50 м

• Мансардный этаж.. ……………………..3,345 м

Кроме того, проектом реконструкции предусмотрено утепление существующих наружных ограждений здания и замена стеклопакетов.

Наружная отделка предусматривает:

• вентилируемый фасад;

• остекление согласно архитектурным решениям.

Фасады отделываются керамической фасадной плиткой и панелями под дерево по металлическому каркасу. Заполнение проемов - оконные и дверные блоки ПВХ с двойными стеклопакетами. Внутренняя отделка выполняется в соответствии с функциональным назначением помещений. При этом,отделка всех помещений кроме технических и общего пользования ограничена подготовкой поверхностей под чистовое покрытие. Техническое обследование здания проводилось для разработки Проекта реконструкции.Обследованию подлежали несущие и ограждающие конструкции,фундамент,цоколь,крыша,подвалы,инженерные коммуникации,нежилые помещения здания.

ПРОТИВОПОЖАРНЫЕ  МЕРОПРИЯТИЯ  ПРИ ПРОИЗВОДСТВЕ  СТРОИТЕЛЬНЫХ  РАБОТ

ПРИ  РЕКОНСТРУКЦИИ   ПОМЕЩЕНИЙ

        В период производства строительных работ реконструкции помещения во избежание возгорания горючих и токсичных строительных материалов, изделий и конструкций необходимо:

1. Максимально исключить электрогазосварочные работы, заменив  их креплением на резьбе, болтах, дюбелях, скрутках и пр..

2. Сварочные работы, которые невозможно исключить по  технологии производства строительных работ, выполнять на  несгораемых полах с применением несгораемых экранов, при открытых дверях и окнах.

3. Сварочные работы должны вести только  аттестованные специалисты.

4. Сварочные  работы  выполнять  на  несгораемых  полах  с применением  несгораемых  экранов  при  открытых  дверях  и   окнах.

5. Временную электропроводку  U<36 В    выполнять в пожаробезопасном исполнении с надлежащим ее креплением.

6. Перед  началом  производства  строительных  работ  назначить ответственного за пожарную безопасность в ремонтируемом   помещении.

7. Отвести специальное место для курения (площадки эвакуационной лестницы) с установкой урны с  водой  для   окурков.

8. На пути эвакуации из помещений (у наружных дверей)  установить два огнетушителя и ящик с песком и лопатой.

9. Категорически воспрещается размещать на путях эвакуации,  как  в помещении, так и на лестничной клетке, складированные  строительные материалы, изделия, оборудование и мебель.

10. Предусмотреть оборудование  помещений  автоматической пожарной  сигнализацией  в  соответствии с  требованиями  НПБ110-99;

11.   Предусмотреть оборудование помещений системой оповещения людей о пожаре     (НПБ 1 04-96).

12.   Отделка стен и потолков на путях эвакуации запроектирована из   материалов, имеющих   сертификаты пожарной безопасности и отвечают показателям пожарной опасности не ниже, чем: Г1,В1,Д2,Т2- для потолков;  Г2,В2,Д3,Т3 – для стен; Г2,РП2,Д2,Т2- для пола.

13.   Электропроводку  выполнить  в соответствии  с ПУЭ предусмотрена установка УЗО.

14.   Каркасы подвесных потолков  выполнить из несгораемых материалов (п.1.5 СНиП 2.01.02-85)

15.   Внутренние ненесущие перегородки выполнить с пределом огнестойкости RE 15 (СНиП 21-01-97 п. 5.18, табл.4) , в том числе остекленные.

16.   Все применяемые  отделочные  материалы  отвечают требованиям СЭС.

3 УПРАВЛЕНИЕ

В инвестиционный проект реконструкции вкладываются денежные средства с целью получения прибыли и/или прироста капитала от его реализации (реконструкция объекта). Для успешной реализации проекта в строительстве существуют множество факторов, в частности:

• участники проекта и их структура их взаимоотношений. Как правило, "активными" участниками проекта являются: Инвестор, Заказчик, Проектировщик, Подрядчик - этим исчерпывается круг привычных для отечественного специалиста участников проекта. В последние годы состояние  рыночной экономики и методы Управления Проектами заставляют дополнить состав участников проекта новыми лицами. Это - Управляющая компания. Консультанты, Лицензиар (обладатель лицензий и "ноу-хау"), Банк и другие "пассивные" участники проекта. Для успешной реализации проекта важно заранее идентифицировать потребности и ожидания всех влиятельных участников проекта. Сделать это не всегда просто, но необходимо, так как без успешного управления потребностями и ожиданиями участников проекта рассчитывать на успешность проекта сложно. Еще более важно правильно классифицировать и сгруппировать участников проекта по группам интереса и силовым полям. Часто возникают ситуации, когда такие группы пересекаются или интересы группы противоречат друг другу. Для Руководителя проекта важно при этом находить компромиссы между противоречащими требованиями участников и убеждать их принять найденные компромиссы. Но в любом компромиссе необходимо осознавать приоритет интересов Заказчика над всеми остальными интересами и ожиданиями.

•созданная организационная структура управления проектом. Выбор и разработка организационной структуры - это сложная, слабо формализуемая задача. Тем не менее, существует общая совокупность проблем, успешное разрешение которых приводит к созданию эффективной организационной структуры проекта. Прежде всего, созданная организационная структура проекта должна соответствовать содержанию проекта, системе взаимоотношений участников проекта и требованиям внешнего окружения. От этого зависит ход реализации проекта.

•  подбор команды проекта;

 • правильно выполненная структуризация проекта;

• техническое совершенство нового объекта;

• соответствие современным подходам;

• продолжительность от инвестиционной идеи до сдачи в эксплуатацию;

• общий управленческий и производственный опыт;

• профессиональные знания исполнителя проекта;

• техническая квалификация исполнителя;

• степень ответственности при руководстве аналогичной деятельностью в прошлом и т.д.

Для компании, которая намерена выполнить инвестиционно-строительный проект, всегда возникает первоочередной вопрос - нанять собственного руководителя проекта и команду, или воспользоваться услугами управляющей компании? Если компания намерена инвестировать средства в постоянно повторяемые объекты (например жилые дома, или кирпичные заводы и т. д.), и заниматься этим постоянно, то более целесообразным решением представляется наем собственного руководителя, создание соответствующих служб и структур, получение  соответствующих лицензий.

Но если компания намерена инвестировать средства в разовый проект, который будет характеризоваться неповторимостью условий его выполнения (это может быть любой строительный объект - от крупного производственногокомплекса до загородного дома), при этом проект ограничен жесткими временными рамками и требует использования наиболее эффективной структуры управления, то однозначно нужно воспользоваться услугами Управляющей компании.

В целом, ответ на этот вопрос зависит от множества факторов, и требует индивидуального подхода в каждом конкретном случае. Во многом успех реализации проекта во многом зависит от процедурных факторов. Это взаимоотношение Управляющей компании (или собственного руководителя проекта) с инвестирующей компанией (Заказчиком). Процедурные факторы главным образом касаются контроля за ходом реализации проекта, отбора команды проекта и ее самостоятельность в принятии решений, системы материального поощрения, и процессов финансирования проекта. И вот здесь, если сравнивать Управляющую фирму и собственного руководителя проекта, то как правило собственный руководитель проекта подпадает под жесткий корпоративный контроль, не обладает достаточной степенью самостоятельности, вынужден согласовывать каждое свое движение, не самостоятелен в принятии решений, что в большинстве случаев является губительным для всего проекта.

Управляющая фирма же является более дистанцированной и самостоятельной в отношениях с Заказчиком. Основным критерием работы менеджеров Управляющей фирмы является инициативность, которая становится важнее исполнительности, целевой ориентир - работа для Заказчика, а не для начальника. В этом смысле управляющая фирма по своей природе имеет явное преимущество перед собственным руководителем проекта.

Управляющая компания и проект-менеджер должны обладать профессиональными знаниями по алгоритму необходимых шагов при создании для Заказчика эффективной организационной структуры. Только они, или один из них может квалифицированно консультировать заказчика по этим вопросам.

Специалисты компаний исполнителя проекта обязательно имеют высшее строительное образование, опыт работы на строительных объектах (начиная от работы мастера, прораба, инженерного работника, главного инженера строительного подразделения и т. д.), а так же образование по дисциплине "Управление проектами", что помогает понять природу всех процессов на протяжении жизненного цикла проекта (методологию организации, планирования, руководства, координации человеческими и материальными ресурсами).

Активно начали развиваться методы управления проектами в строительстве, с ориентацией на заказчика. В практику входят методы управления изменениями. Развивается управление качеством. Осознаются высокая роль и значение партнерства и слаженной работы команды проекта. Управление риском выделятся в самостоятельную дисциплину в рамках управления проектами. Новые информационные технологии дали широкие возможности проще и эффективнее использовать методы и средства управления проектами для таких целей, как планирование, составление графиков работ, контроль и анализ графиков работ, контроль и анализ времени, стоимости, ресурсов и др. Эти методы начинают широко использовать не только крупные, но и средние и мелкие фирмы в самых разнообразных сферах строительства.

Актуальность и насущность использования у нас методологии управления проектами в строительно-инвестиционной деятельности очевидна.

Методы системного управления проектами позволяют:

- разработать и обосновать концепцию проекта;

- оценить эффективность с учетом фактора риска и неопределенности;

- выполнить технико-экономическое обоснование проекта и разработать бизнес-план проекта;

- осуществить системное планирование проекта на всех фазах жизненного цикла;

разработать смету и бюджет проекта;

- подобрать исполнительей проекта через процедуру конкурсов;

- подготовить и заключить контракты и организовать реализацию проекта;

- обеспечить эффективный контроль и регулирование, а так же управление изменениями и организовать системное управление качеством;

- в полной мере учесть так называемый «человеческий фактор», оказывающий нередко решающее воздействие на эффективность проекта в целом.

Управление инвестиционно-строительным проектом с целом происходит по стандартизированной схеме:

Рис.3.1 Общая схема управления инвестиционно-строительным проектом

По мере прохождения различных стадий реализации инвестиционно-строительного проекта ЖКК, его участники отвечают за конкретные фазы. Так, заказчик обычно выполняет следующие инвестиционные исследования:

• Формирование инвестиционного замысла;

• Его предварительное согласование;

• Разработка обоснования инвестиций;

• Оценка жизнеспособности проекта;

• Выбор и согласование места размещения объекта;

• Предварительное инвестиционное решение;

• Разработка предварительного плана проекта;

Проект-менеджер, проектировщик, подрядчик привлекаются к проекту на следующих стадиях:

• Разработка проектно-сметной документации, планирование проекта и подготовка к строительству;

• Проведение торгов и заключение контрактов, организация поставок,

• Подготовительные работы;

• Строительно-монтажные работы;

• Завершение строительной фазы проекта (пусконаладочные работы, сдача-приемка объекта, закрытие контрактов, анализ результатов).

Проектировщик: наряду с типовыми функциями (эскизное проектирование, рабочее проектирование, авторский надзор) выполняет дополнительные функции (подготовку к торгам, проектный анализ, разработка ТЭО, участие в управлении проектом).

Когда процессы рабочего проектирования и строительства совмещены,   а цель и стратегия технологии проекта не была определена и сформулирована Заказчиком окончательно до начала рабочего проектирования, Заказчик часто лично участвует в процессах  проектирования, планирования проекта, принятия решений, бюджетирования, управления контрактами и т.д. по ходу выполнения проектных и строительных работ.

Общая схема организационной структуры инвестиционно-строительного проекта и структура массива знаний по управлению проектами приведены в разделе управленческой экспертизы настоящего диплома.

Реконструкция жилого дома  на правах генподрядчика будет осуществлять строительная организация Группа Компаний «Еврострой» начала активную деятельность в строительном бизнесе Российской Федерации в 1989 году, с освоения частного сегмента строительного рынка Подмосковья. ЗАО «Компания «Еврострой» (Eurostroi) была образована в 2002 году, в результате слияния нескольких партнерских организаций.

В настоящее время «ЕВРОСТРОЙ» выполняет полный комплекс проектных, строительных и отделочных работ «под ключ».

 Для осуществления специальных работ (малярных,  санитарно-технических,  электромонтажных  и т. д.) привлекаются субподрядные организации. Обеспечение  строительства  конструкциями,  полуфабрикатами  и материалами осуществляется с предприятий г. Москвы и Московской области. Доставка строительных материалов, конструкций, изделий и полуфабрикатов будет производиться автотранспортом.

В качестве Генеральногоподрядчика наша компания построила более 100 зданий гражданского и промышленного назначения. Среди них многоэтажные жилые дома, детские сады, здания промышленно–бытового назначения, торгово–развлекательные центры, складские комплексы и другие объекты. Будучи одной из крупнейших российских строительных организаций, ЕВРОСТРОЙ перешагнул пределы Москвы и Московской области, и в настоящее время ведет активное строительство в регионах.

На данном этапе деятельности фирма  сосредоточили внимание на   строительстве новых домов и реконструкции старого жилого фонда. Фирма «Еврострой» выступает застройщиком, выполняет функции Инвестора, технического заказчика и генерального подрядчика всегда обеспечиваем высокое качество, главное - сдачу объекта в заявленные сроки, что подтверждается 18-летней практикой  работы на рынке строительства. Она старается максимально удовлетворить потребности и обеспечить комфорт своим покупателям. Современные технологичные инженерные системы обеспечивают экономичность в плане эксплуатационных расходов.

Миссия фирмы «Еврострой» заключается в  возведении  и реконструкции зданий и сооружений, отвечающих эстетике и техническим требованиям ХХI века, в стремлении внедрить на отечественный рынок строительства передовые технологии и современные строительные материалы. Сотрудничество с ведущими проектными организациями, поставщиками строительных материалов, постоянное повышение квалификации и профессионального уровня наших сотрудников обеспечивает развитие компании.  Стратегия фирмы «Еврострой — это использование передовых технологий в строительстве и реконструкции  для удовлетворения запросов самых взыскательных потребителей. Постоянный мониторинг строительного рынка помогает им выбирать  новые, наиболее востребованные направления бизнеса. Используя высокотехнологичный подход в работе, фирма всегда идем в ногу со временем.

Рис. 3.2. Организационная структура холдинга

3.1. Организация и технология реконструкции жилого дома серии

Разработка календарного плана реконструкции жилого дома.

Возведение здания состоит из нескольких этапов:

• I – подготовительный период, который включает расчистку территории, отвод поверхностных и грунтовых вод, создание геодезической разбивочной основы;

• II – возведение надземной части: возведение несущих ограждающих конструкций, устройство перекрытий, перегородок, монтаж лестничных маршей и площадок, устройство кровли и т.п.;

• III – отделочный цикл, включающий отделочные, внутренние санитарно-технические и электромонтажные работы, монтаж технологического оборудования и вентиляционных систем.

Подготовительный период.

Для того, чтобы непосредственно приступить к выполнению надземной части здания, необходимо выполнить работы подготовительного периода.

В состав подготовительных работ входит:

• Установка временного ограждения из ж.б. панелей на ж.б. блоках стаканного типа без разрытия вокруг стройплощадки и бытового городка;

• Размещение административно-бытовых помещений в сооружениях контейнерного типа;

• Установка биотуалетов и пункта охраны;

• Пересадка и вырубка зеленых насаждений;

• Заключение сохраняемых деревьев, расположенных в непосредственной близости от места производства работ, в деревянные короба высотой 2 м;

• Демонтаж малых форм;

• Устройство временных дорог, пешеходной дорожки, открытых площадок складирования из плит ПДП 3х1,75 на песчаном основании  толщиной 15 см;

• Устройство мойки колес автомашин оборотного водоснабжения при въезде со стройплощадки;

• Установка временной КТПН и прокладка временных сетей (электрокабель, водопровод, канализация) для нужд строительства по проекту, разработанному строительной организацией;

• Обеспечение стройплощадки противопожарным инвентарем;

• Устройство временного освещения территории и рабочих мест;

• Организация питания работников.

Календарное планирование работ при строительстве объекта.

  Календарное планирование работ является составной частью организационно-технологической подготовки строительства и включает решение вопросов о взаимосвязи, последовательности и сроках выполнения работ на объекте. Календарное планирование представляется календарного плана.

Имея объемы работ из сметы, и выбрав методы производства работ, можем рассчитать их трудоемкость по следующим формулам:

1)    где:

• Q – затраты труда, (чел. дн.);

• V - объем работаем (м2, м3, шт.);

• H/v - количество человеко-часов, необходимое для производства единицы объема данной работы;

  8 часов - рабочий день.

2)    где:

• Q - затраты труда, (чел. дн.);

• V - объем работы, (тыс. руб.);

• В - дневная выработка одного рабочего в рублях, (руб./чел. дн.).

Примечание:

      Результаты расчета трудоемкостей представлены в графической части (см. лист «Календарный план»).

      После подсчета трудоемкости мы выявляем технологическую последовательность работ, состав звеньев на каждой работе, сменность работ. После этого мы можем определить продолжительность работ. Одновременно учитывая совмещение между собой некоторых работ, мы корректируем число рабочих и сменность.

      Продолжительность работ вычисляется по следующей формуле:

  где:

• Q - затраты труда, (чел. дн.);

• N - число рабочих в звене;

• n - число звеньев;

• k - количество смен в сутки.

Соответственно:

• N * n - число рабочих в смену;

• N * n * k - число рабочих в сутки.

      Общая продолжительность строительства – 164 дня.

       Рассчитываем коэффициент неравномерности использования трудовых ресурсов.

      Коэффициент рассчитывается по следующей формуле:

 где:

  Nmах - максимальное число рабочих в сутки (значение берегся с графика потребления ресурсов);

Nср.сп. - среднесписочное число рабочих, вычисляется по следующей формуле:

  где:

Q - общая трудоемкость работ, представляет собой площадь всей эпюры трудовых ресурсов;

Т - продолжительность строительства.

      Полученный коэффициент должен находиться в пределах:

1,5 < k  < 1,7.

 чел.

Принимаем Nmax = 38 (по графику).

3.2. Разработка сетевого графика реконструкции.

Основные принципы организации строительной площадки

• выбор и привязка кранов с учетом опасных зон в период монтажа;

• определение размеров складских помещений;

• обеспечение нормативной освещенности территории строительства и мест производства работ;

• определение потребности в инвентарных временных санитарно-бытовых зданиях, исходя из максимальной численности работающих на строительстве;

• размещение временных сооружений и дорог в соответствии с требованиями нормативных документов.

Выбор строительно-монтажного крана

Подбор монтажного крана производится в зависимости от трех параметров:

• грузоподъемность Q;

• максимальный вылет стрелы Lmax;

• высота подъема Нk.

      Монтаж фундаментов лифтового блока, и иных конструкций надземной части реконструируемого объекта осуществляется краном КС-6472. Привязку крана осуществляем к надземной части.

      Выбор крана:

1.Необходимая грузоподъемность:

Q = q * k  =3,54*1,08 =3,82 т;

где:

• k = 1.08-1.12 - коэффициент условий работы крана;

• q - макс. вес монтажного элемента, q =3,54 т (панель перекрытия).

2.Необходимый вылет стрелы крана:

  , где:

• а – ширина кранового пути, м;

• b – расстояние от здания до оси пути движения крана;

• с – ширина здания.

 м

3.Необходимая высота подъема определяется следующими параметрами:

Hk == h1 + h2 + h3,

где:

• h1 – максимальная высота подъема элемента монтируемого на .этот уровень;

• h2 - технологический зазор (0.5 - 1м.);

• h3 - высота грузозахватывающих устройств.

Hk= 23,3 + 1 + 5= 29,3 м.

      Всем требуемым параметрам удовлетворяет башенный кран КС – 8165, имеющий следующие технические характеристики:

• Q = 6,2 т;

• Lmax = 18,6 м;

• Hп = 33,5 м.

      На стройгенплане мы выделяем следующие зоны:

Монтажная зона - пространство, где возможно падение груза при установке или закреплении элементов. Зона повторяет контур сооружения и отходит от него на 4 м., т.к. высота нашего сооружения до 20 м. В черте монтажной зоны не устраиваются склады, места прохода

• людей через монтажную зону к строящемуся сооружению защищают навесами. Монтажная зона обозначается сплошной линией.

• Рабочая зона (зона обслуживания краном) - пространство, находящееся в пределах линии, которую описывает крюк крана. В этой зоне мы располагаем площади для разгрузки и склады.

Для крана КС-8165 рабочая зона ограничена 20 м. Рабочая зона на стройплощадке изображается пунктирной линией.

• Опасная зона - пространство, где возможно падение груза при его перемещении с учетом вероятного рассеивания при падении. Обозначается жирной пунктирной линией с флажками и повторяет контур рабочей зоны.

Ron = Rmax + 1,5 * lmax + lбез., где:

o         Rmax –– максимальный вылет крюка;

o         Lmax — максимальная длина элемента, 1max =6м(плита покрытия);

o         1min  –– безопасное расстояние, зависящее от высоты сооружения.

Для КС – 8165:

Ron = 18,6 + 1,5 х 6 + 4 = 25,6 м.

 ЭКОНОМИКА

а

Методы и последовательность оценки эффективности

реконструкции жилых домов

Для   общей   оценки  народно-хозяйственной  эффективности  реконструкции  жилых  домов на федеральном уровне или уровне региона и города   необходимо   произвести   сравнительную   оценку   затрат  на реконструкцию  и  новое  строительство  и  достигаемых в обоих случаях социальных,   архитектурно-строительных,  эстетических  и  технических результатов.

     При  выработке  основных  стратегических  направлений в отношении отрабатывающего  свой  ресурс  жилья  используется  экспресс-метод,  с помощью  которого  рассчитывается  условный  (оценочный) экономический эффект. При этом следует исходить из следующих положений:      Выбираются    объекты    -    эталоны   для   сравнения реконструируемых домов с новым строительством. При выборе объектов для сравнения  необходимо  руководствоваться  принципом соблюдения условия сопоставимости  сравниваемых объектов. Жилые дома – реконструированный  и  новый  -  должны  быть  сопоставимы  по  категории  и  в результате осуществления   строительно-монтажных   работ   должны  быть  получены сравнимые технический и социальный эффекты.

       Новые  объекты  строятся  на  площадке,  освободившейся в результате  сноса  старых  жилых  домов,  эффективность  реконструкции которых определяется. При расчете объема капитальных вложений следует учитывать полный  объем  затрат,  направленных  на  улучшение условий проживания (например,  на  улучшение  теплоизоляции  ограждающих  конструкций, на ремонт  сетей,  устройство  дополнительных  инженерных  коммуникаций и замену  устаревшего  оборудования,  перепланировку  квартир),  а также затрат,  связанных с увеличением выхода общей площади квартир на 1 кв. м  площади застройки путем повышения этажности зданий, на снос старого жилья переселение  жильцов  при соблюдении норм предоставления жилой площади и обеспечения необходимой социальной инфраструктурой. Условный (оценочный) экономический эффект Эу  -  определяется как разница  доходов,  которые  могли  бы  быть получены от реализации квартир на рынке жилья по их  рыночной

стоимости  за  минусом  затрат реконструируемых или вновь построенных жилых домов.  При этом рыночная цена 1 кв.  м общей площади квартир (Цж ) для  нового  строительства  и реконструкции    принимается    одинаковой,   так   как   по   условию сопоставимости категория сравниваемых домов должна быть  одинаковой  и экономический и социальный эффекты равнозначны.

     Условно принимается, что все затраты произведены в течение года и совпадают по времени с полученными результатами.  Сроки  строительства нового  дома  и  реконструкции  совпадают.  Тогда условный (оценочный) экономический эффект,  получаемый в результате реконструкции -  Др  или строительства жилого дома – Дн, ,  рассчитывается как прибыль от  вложенного  капитала,  полученная  в  результате  реализации   квартир реконструированного  или  нового  дома  по единой рыночной цене кв.  м

общей площади жилья (При реконструкции потребительские качества жилья должны  быть доведены до уровня нового строительства.)

Эу  = Др  - Дн .

Расчет прибыли при реконструкции

     Цж  - рыночная цена 1 кв. м общей площади квартир;

     ∆N - прирост площади в результате реконструкции;

     Кр  - капитальные вложения в реконструкцию.

Расчет прибыли при новом строительстве

    Для нового   строительства  на  месте  сносимых  домов  расчетная формула прибыли будет иметь следующий вид:

Дн  = Цж  Nн  - Кн  - Кс  - Кг  - Зв,    где:

Nн  - общая площадь квартир во вновь построенном доме;

Кн - капитальные вложения в новое строительство;

Кс  - затраты на снос старого дома; 

  Кг - капитальные вложения в реконструкцию городских коммуникаций.    С учетом формул  расчета условного  (оценочного) экономического эффекта на 1 кв. м общей площади квартир, получаемого в результате реконструкции с отселения жильцов, приобретает вид:

          Эу  = (Кн  + Кс  + Кг  + Зв ) / Nр  - К  / ∆ N

Реконструкция дома включает в себя следующие мероприятия:

     1.   Утепление   наружных  стен  пенополистиролом  с  последующей

отделкой декоративной штукатуркой "Драйвит".

     2. Надстройка одного этажа.

     3.  Замена  существующих  систем  отопления, холодного и горячего

водоснабжения и частично газового оборудования.

4. Замена  существующих  окон,  балконных  дверей  изделиями  с повышенными требованиями теплозащиты ограждающих конструкций.

5. Устройство лифта

     На месте  дома построен аналогичный 6-этажный дом.

     Сравнительная  эффективность нового строительства и реконструкции рассчитана исходя из следующих данных:

Исходные данные для расчета сравнительной эффективности нового строительства на месте сноса старого жилого дома.

            Общая площадь квартир

жилых домов, подлежащих реконструкции               1442,6   кв. м

Прирост общей площади квартир в

Капитальные вложения на 1 кв. м

  общей площади нового жилья

          (по сметной стоимости с НДС):

          - в реконструкцию, включающую дополнительные

            этажи, капитальный ремонт, утепление фасадов       28050 рублей

          - в реконструкцию городских коммуникаций              2580 рублей 

           - в новое жилищное строительство                             10800 рублей

          - в строительство городских сетей,

          коммуникаций и инфраструктуру                                 5400 рублей

         Затраты на снос, переработку и утилизацию старых домов

        (без применения специальной техники) на 1 кв. м сносим. жилья    3750 рублей

         Процент увеличения площади жилья для переселения жильцов

          старых домов (исходя из нормативов)               на 55%

         Общая площадь квартир вновь построенного дома (П-44, 17 этажей)

          на месте сноса старых домов                            38080 кв. м.

     В  случае  строительства нового многоэтажного дома на месте сноса существующих  домов для переселения их жильцов потребуется 11970 м² общей площади (с учетом действующих норм заселения).

Сметная стоимость 1 кв. м общей площади проекта нового строительства  составляет  10800  рублей,  стоимость  реконструкции коммуникаций  2700  руб. в расчетена 1 кв. м площади. Возможны два варианта  нового  строительства: новое строительство на месте сносимых домов  с  переселением  жильцов  в  новый  микрорайон  и  временное их отселение (метод волнового переселения).

     Затраты  на снос старых домов исходя из стоимости сноса 1 кв. м в размере   3750 рублей составят 3750 x 7722 = 28957500. Затраты  на  переселение  жильцов в новый микрорайон определяются исходя  из  необходимости  строительства  дополнительных  11970  кв. м жилья:  10800  x 11970 = 129276000 рублей, а также затрат на сооружение инженерных  сетей,  коммуникаций  и  социальной  инфраструктуры: 5400 x11970 = 64638000 рублей  (50% от стоимости строительства дома).

     Таким образом, общие затраты на 1 кв. м нового дома, построенного на   месте   сносимых  с  переселением  жильцов  в  новый  микрорайон, определятся в размере:

       стр-во          снос         рек.          переселен.

        дома                          коммуник.

    (13708800 + 965250 + 3427200 + 6463800) / 38080 = 19353 руб.

      Условный  (оценочный)  экономический  эффект  на  1  кв.  м общей

площади  в  результате  реконструкции  домов без переселения жильцов в

сравнении  со  строительством  нового  дома  на месте сносимых домов с

переселением  жильцов  в  новый  микрорайон  при  принятых  параметрах

освоения составит:

Эу = 19353- 13452 =5901 руб.

    Без учета фактора времени определяется оценочный  или  упрощенный показатель срока окупаемости инвестиционных затрат.  Он рассчитывается как отношение общего размера инвестиционных  затрат  на  реконструкцию жилого дома   к   величине   условного   экономического  эффекта  от реконструкции дома в сравнении с новым строительством по формуле:

nу  = Кр  / Эу ,  где:

     nу -   упрощенный   (оценочный)   показатель   срока   окупаемости инвестиционных затрат;

     Кр  - размер инвестиционных затрат на реконструкцию;

     Эу -   условный  экономический  эффект  от  реконструкции  дома  в равнении с новым строительством.

Удельные капитальные  вложения  на 1 кв.  м общей площади квартир при реконструкции – 13452 руб. Условный эффект    от   реконструкции   в   сравнении   с   новым строительством на единицу общей площади - 5901 руб.

     Срок окупаемости:

nу  = 13452: 5901= 2,3 года

При строительстве нового дома расхода на новое строительство составляет 19353 рублей  на 1м2, а на реконструкции затраты  13452 руб.

5 ОБЕСПЕЧЕНИЕ БЕЗОПАСНОСТИ

Реконструкция 5-тиэтажного жилого дома предусмотрена в Московской области. Природная среда  - среда природно-техногенная, измененная застройкой.

Ориентация здания по сторонам света  - проектируемое здание ориентировано на юго-восток.

Стройгенплан  - на строительной площадке располагаются: бытовые вагончики для рабочих, открытые с клады; коммуникации - водопровод, электроснабжение, канализация подключаются к существующим коммуникациям; дороги на площадке строительства предусматриваются временные, дороги прокладываются из сборных железо-бетонных плит, укладываемых по песчаной подушке.

Применяемые материалы и изделия для конструкций - бетон и арматурная сталь, для утепления - минерало-ватные плиты, а также металлическая сетка, кирпич, паркет, облицовочный камень, металлочерепица.

Инженерно-геологическая характеристика (характеристика почв и подстилающего слоя грунта) – основные виды грунта, которыми сложена площадка и основания сооружений – насыпь: пески мелкие, средней крупности и крупные, глинистые, рыхлые, маловлажные и влажные; пески средней крупности, с гравием, средней плотности, маловлажные, влажные и реже -водонасыщенные; пески мелкие, с гравием, местами глинистые, средней плотности, маловлажные, влажные, водонасыщенные; пески пылеватые, средней плотности, маловлажные, влажные; глубина промерзания – 1,5 м.

Гидрогеологические условия -  глубина уровня грунтовых вод -  11 м (от спланированного уровня земли), питание грунтовых вод происходит за счет инфильтрации атмосферных осадков.

Характеристика растительности – в районе строительства преобладает травяная растительность; распространенность травянистой растительности – 80%, древесной 15%; древесная растительность имеет возраст 20 – 25 лет.

Реконструкция здания – воздействия: загрязнение воздуха выхлопными газами автомашин – интенсивность средняя, загрязнение почвы горюче-смазочными материалами автомашин, строительным мусором – интенсивность средняя, проведение мероприятий по сбору и утилизации загрязненной почвы и мусора, разработка грунта под котлован – интенсивность высокая, вырубка древесной растительности – интенсивность средняя, высадка деревьев после окончания строительства, шум и вибрация от автомашин и строительных механизмов – интенсивность высокая, применение более совершенных машин и механизмов.

Эксплуатация здания – воздействия: тепловыделения от здания – необходима хорошая теплоизоляция, различные протечки в коммуникациях – предупреждение и своевременное устранение возникших неполадок.

Возможные последствия при реализации проекта незначительны, так как при полном соблюдении технологии производства работ, при применении экологически чистых строительных материалов и проведению природоохранных мероприятий направленных на восстановление природной среды, а также при правильной эксплуатации здания какое-либо негативное воздействие сводится к минимуму.

 Природоохранные мероприятия, снижающие негативные воздействия на природо-техногенную среду при реализации проекта

- применение белее совершенных строительных технологий;

- применение более совершенных машин и механизмов;

- сбор и утилизация мусора и загрязненной почвы;

- мероприятия по рекультивации почвы;

- высадка зеленых насаждений взамен вырубленных, после окончания строительства.

 Мероприятия по рекультивации территории

Перед началом реконструкции объекта слой почвы толщиной 15 см снимают и вывозят с целью дальнейшего использования его для рекультивации территории после окончания строительства. Вокруг стволов деревьев, которые попали в зону строительной площадки, устанавливаются защитные каркасы из досок, которые по окончании реконструкции здания убираются.

ОГРАЖДЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПЛОЩАДКИ

Ограждение принято согласно СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования». Вся территория строительной площадки обносится инвентарным деревянным забором. Забор сборно-разборный с унифицированными элементами, соединениями и деталями крепления. Высота ограждения 1,6.м. Ограждения не имеют проемов, кроме ворот и калиток, контролируемых в течение рабочего времени и запираемых после его окончания. Вдоль строящихся объектов, расположенных около транспортных проездов, сооружаются козырьки для защиты пешеходов от падения строительных материалов. Высота ограждения с козырьком – 2 м.                     В местах вырытых траншей устанавливаются деревянные мостики-переходы, огражденные перилами высотой 1,1 м. Элементы деревянных ограждений, соприкасающихся с грунтом, антисептированы.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОПАСНЫХ ЗОН И УЧАСТКОВ

При  организации строительной площадки размещение участков работ, рабочих мест, проездов строительных машин, транспортных средств, проходов для людей следует установить опасные для людей зоны, в пределах которых постоянно действуют или потенциально могут действовать опасные производстственные факторы.

К зонам постоянно действующих опасных производственных факторов относятся:

- полоса шириной до 2 м. по периметру от неогражденных перепадов по высоте на 1,3 м и более:

-места перемещения машин и оборудования или их рабочих органов и открытых движущихся или вращающихся частей:

- места, над которыми происходит  перемещение грузов подъемными кранами;

- пространство вблизи открытых неизолированных токоведущих частей электроустановок и ЛЭП;

- места, где уровень шума, вибрации или загрязнения превышает установленные нормы.

К зонам потенциально действующих опасных производственных факторов относятся:

- монтажные зоны, участки территории вблизи строящегося здания;

- этажи зданий в одной захватке, над которыми происходит монтаж конструкций.

Зоны постоянно действующих опасных факторов, во избежание  доступа посторонних лиц, должны быть выделены ограждениями (ГОСТ 23407-78). Производство строительно-монтажных работ в этих зонах не допускается. Зоны потенциально действующих опасных производственных факторов выделяются сигнальными ограждениями.

При производстве строительно-монтажных работ в указанных опасных зонах осуществляются организационно-технические мероприятия, обеспечивающие безопасность работ.

Граница опасных зон, в пределах которых возможно возникновение постоянно или потенциально действующих опасных факторов, связанных с падением предметов с высоты.

Для кранов

Монтажная зона крана, где возможно падение груза при установке и закреплении элемента, является потенциально опасной. Она равна контуру плюс 10 м при высоте здания более 20м. Опасную зону работы крана показывают также как и зону обслуживания, краном, но соответствующим радиусом для каждого крана. Опасная зона путей крана при повороте платформы крана во время работы определяется как сумма радиуса поворота плюс 0,7 м. Эта зона ограждается инвентарным ограждением высотой 1,2м и оснащается предупредительными знаками безопасности.

Для временных энергетических сетей

Воздушные магистральные линии устроены вдоль проездов, что дает возможность использовать столбы светильников наружного освещения, и облегчает условия эксплуатации. На участках стройки, где работают краны, не применяются голые провода. Временные опоры сделаны из бревен длиной 7м и диаметром 14см. Провода применяются изолированные. Для подключения машин применен шланговый кабель в усиленной резиновой оболочке. Кабели проложены в земле и по опорам. Опасными зонами являются кабельные линии временного электрохозяйства, места подключения строительных машин.

При разработке земляных работ

Опасной является зона движения автотранспорта по бровке котлована, поэтому движущиеся по отсыпной насыпи транспортные и землеройные машины не должны приближаться к бровке ближе, чем на 0,5 м.

Опасной зоной является зона образования козырьков грунта при разработке котлована, козырьки обрубают, приняв все меры предосторожности и удалив рабочих из забоя.

Для складов

При объектные склады размещены в зонах работы кранов, в непосредственной близости от дорог. Опасный участок при складировании материалов и конструкций в зоне проходов и проездов. Неправильное расположение в технологической последовательности конструкций, неправильное хранение конструкций может вызвать опасную ситуацию  на приобъектном складе.

Для транспортных путей

Опасными являются участки дорог с интенсивным движением транспорта в основном при въезде и выезде со строительной площадки, опасны пересечения дорог. В виду того, что зона действия гусеничного крана является опасной, кран установлен со стороны противоположной входам в строящееся здание.

Санитарно—бытовые помещения и площадки для отдыха строителей, а также пешеходные дорожки, располагаются за пределами опасных зон.

ДОРОГИ

В соответствии с требованиями СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования», до начала строительно-монтажных работ на строительной площадке проведены временные дороги.

У въезда на производственную территорию установлена схема внутрипостроечных дорог и проездов с указанием мест складирования материалов и конструкций, мест разворота транспортных средств, объектов пожарного водоснабжения и пр.

Освещение

В соответствии с требованиями СНиП 12-03-2001 (п. 6.2.11) «Безопасность труда в строительстве. Часть 1 . Общие требования» строительная площадка в темное время суток должна быть освещена.

Устройство искусственного освещения строительной площадки закончено до начала строительно-монтажных работ. Источниками питания является трансформаторная подстанция. Территория освещается по периметру участка шестью прожекторными матчами по 3 прожектора  на каждой. Прожекторы типа ПЗС-35, мощностью одной лампы 400Вт, которые располагаются на расстоянии 70м друг от друга.

Осветительные приборы ближнего действия крепятся па столбах, расстояние между которыми 30м.

СКЛАДИРОВАНИЕ МАТЕРИАЛОВ

Организация складского хозяйства на строительной площадке осуществляется согласно СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве. Часть 1 . Общие требования» и требованиям, предусмотренным ГОСТ 12.3.009-76 «Работы погрузочно-разгрузочные. Общие требования безопасности».

Складирование материалов, прокладка транспортных путей, установка опор воздушных линий электропередачи и связи производятся за пределами призмы обрушения грунта. Складируют конструкции и материалы на тщательно выровненную и  спланированную поверхность.

Складские площадки защищены от поверхностных вод.

Материалы, изделия, конструкции и оборудование при складировании на строительной площадке и рабочих местах укладываются следующим образом:

- кирпич в пакетах па поддонах - не более чем в два яруса, в контейнерах - в один ярус, без контейнеров - высотой не более 1 7 м;

- фундаментные блоки и блоки стен подвалов - в штабель высотой не более 2,6 м на подкладках и с прокладками;

- стеновые панели - в кассеты или пирамиды (панели перегородок - в кассеты вертикально);

- плиты перекрытий - в штабель высотой - не более 2,5 м на подкладках и с прокладками;

- санитарно-технические и вентиляционные блоки - в штабель высотой не более 2 м на подкладках и с прокладками;

- крупногабаритное и тяжеловесное оборудование и его части – в один ярус на подкладках;

- стекло в ящиках,  рулонные материалы — вертикально в 1 ряд на подкладках;

Между штабелями (стеллажами) на складах предусмотрены проходы шириной не менее 1 м и проезды, ширина которых зависит от габаритов

транспортных средств и погрузочно-разгрузочных механизмов, обслуживающих склад.

На территории склада установлены указатели проходов и проездов.

ЭЛЕКТРОБЕЗОПАСНОСТЬ

Электробезопасность на строительной площадке обеспечивается до того, как рабочие приступят к работе, в соответствии с мероприятиями, установленными ГОСТом 12.1.013-78 «допуск на работу с электроустановками», а именно:

- наружные электропроводки временного электроснабжения должны быть выполнены изолированным проводом, размещены на опорах на высоте над уровнем земли, пола, настила не менее: 2,5м - над рабочими местами; 3,5м - над проходами; 6 м - над проездами;

- для приема и распределения электроэнергии применены распределительные щитки; корпуса грузоподъемных машин заземлены с помощью переносного заземления;

- корпус сварной установки и свариваемых изделия надежно заземлены;

- электропрогрев бетона осуществляется в соответствии с ГОСТом 12.1.013-78 «Допуск на работу с электроустановками»;

- допуск на работу с электроустановками разрешается после изучения инструкции ПУЭ (правила устройства электроустановок).

 САНИТАРНО-ГИГИЕНИЧЕСКИЕ МЕРЫ НА СТРОИТЕЛЬНОЙ ПЛОЩАДКЕ

В соответствии со СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве. Часть 1 . Общие требования» строительная площадка оснащена санитарно-бытовыми помещениями. Бытовые  помещения удалены от бетонно-растворных узлов, разгрузочных устройств и т.д., выделяющих в воздух пыль и токсичные вещества, на расстояние не менее 50м с учетом «розы ветров». Бытовые помещения располагаются вблизи входов на строительную площадку.

На строительной площадке размещены следующие помещения:

- гардеробная с умывальником, душевая;

- помещение для отдыха и обогрева работающих;

- помещение для личной гигиены женщин;

- укрытия от солнечной радиации и атмосферных осадков;

- помещение для медицинского обслуживания;

- помещение для общественного питания.

Ко всем санитарно-бытовым помещениям проведены временные коммуникационные сети (холодная и горячая вода, канализация, электричество).

Максимальное расстояние, допускаемое нормами, не должно и превышать следующие  показатели:

- от рабочего места до бытовок - 500м;

- до помещений для обогрева и отдыха - 150м;

- до пунктов питания — 500м, а от пунктов питания до уборных - не менее 25м;

- до туалетов - 100м.

Бытовые помещения располагаются группами с числом не более 10. Расстояние между бытовками в одной группе не менее 1м, а между группами- не менее 18м.

Питьевая вода безопасная в эпидемиологическом и радиационном отношении, безвредная по химическому составу, имеет благоприятные органолептические свойства и соответствует санитарным нормам. Рабочие обеспечиваются питьевой водой в приоритетном порядке в количестве, достаточном для удовлетворения физиологических и бытовых потребностей. Вода соответствует ГОСТ 2874-82 «Вода питьевая».

ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ НА СТРОИТЕЛЬНОЙ ПЛОЩАДКЕ

Обеспечение пожарной безопасности на строительной площадке осуществляется в соответствии с требованиями СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования», «Противопожарных норм проектирования зданий и сооружений», а также «Правил пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ».

До начала строительства строительная площадка обеспечивается противопожарным водоснабжением и телефонной связью для вызова пожарной части в случае возникновения пожара.

Пожарные гидранты установлены в закрытых колодцах, располагаемых на постоянном водопроводе и вдоль дорог на расстоянии не более 150м один от другого и не менее 5м от стен строящегося дома. У места расположения пожарного гидранта установлен указатель с буквенным индексом ПГ, цифровым значением расстояния (в м) от указателя гидранта и размера внутреннего диаметра трубопровода (в мм).

На территории строительной площадки предусмотрено размещение мест  складирования строительных отходов.

На территории строительства (в местах, определенных пожарной охраной) размещены пункты-щиты, окрашенные в красный цвет, с набором огнетушителей, пожарного инвентаря и ручного инструмента.

Молниезащита строительной площадки

Молниезащита устроена согласно требованиям РД 34.21 .1 22-7 «Инструкция по устройству молниезащиты зданий и сооружений». Для защиты объектов от попадания электрических разрядов молний используется отдельно стоящий молниеотвод. Он состоит из молниеприемника, токоотвода и заземляющего устройства. Длина молниеприемника З00 мм, он состоит из стали d=50мм.

СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ

Высок уровень травматизма при монтаже строительных конструкций. Как и многие строительные работы, монтаж конструкций может выполняться в любое время года. Большую часть года строители-монтажники вынуждены работать в условиях низких и высоких температур и интенсивного солнечного облучения. Значительную долю рабочего времени монтажник проводит на высоте. Поэтому их труд требует повышенного нервно-психологического напряжения, непрерывного контроля над положением тела в пространстве, выполнение согласованных общих трудовых операций, производимых несколькими рабочими. Такая работа требует соответствующей квалификации, высокой организованности и дисциплины.

Несчастные случаи при монтаже конструкций имеют место в результате падения людей в процессе подъема их на высоту и спуска. Высотными считаются такие работы, которые выполняются на высоте более 5м от поверхности земли.

Согласно требованиям норм для подъёма рабочих на высоту более 25м, должны применяться грузопассажирские подъемники.

Для обеспечения подъёма и спуска к рабочим местам по вертикальным и подвесным лестницам или скобам без дуговых ограждений применяются ловители с канатами или полуавтоматические верхолазные устройства (пояса). Эти средства индивидуальной защиты обеспечивают достаточную безопасность работающих.

Выбор лестниц и подмостей, их размещение на монтируемом объекте зависит от характера сооружений. При этом в первую очередь учитывается обеспечение монтажных узлов удобными монтажными площадками, а также создание условий безопасного прохода на монтажные подмостки.

Анализ причин травматизма при монтаже строительных конструкций показал, что большая часть несчастных случаев с людьми вызвана обрушением (падением) монтируемых конструкций, падение рабочих с высоты, ошибками при выборе монтажной оснастки, несовершенством или неисправным состоянием механизмов и машин, а также электроустановок и другими факторами (недостаточной освещенностью, неудовлетворительным выполнением технологических требований и многое другое).

Элементы монтируемых конструкций или оборудования во время перемещения должны удерживаться от раскачивания гибкими оттяжками. Не допускается нахождение людей под монтируемыми элементами конструкций и оборудования до установки их в проектное положение и закрепления. При перемещении конструкций или оборудования расстояние между ними и выступающим и частями смонтированного оборудования или других конструкций должно быть по горизонтали не менее 1 м, по вертикали — 0,5 м. Углы отклонения от вертикали грузовых канатов и полиспастов грузоподъемных средств в процессе монтажа не должны превышать величину, указанную в паспорте на это грузоподъемное средство.

Применение машин и механизмов

Из года в год появляются новые машины с лучшими эксплуатационными свойствами, однако, обеспечение безопасности машин остаётся неизменно важнейшей проблемой. Большинство строительных машин по своим техническим характеристикам можно отнести к средствам повышенной опасности. В первую очередь к ним относятся подъемно-транспортные, землеройные, дорожно-строительные, оборудование для получения и хранения сжатых газов, оборудование заводов ЖБК и т.д.                     При проектировании машин выполнение требований безопасности достигается за счёт применения устройств, которые обеспечивают безопасность машины. Место работы машин должно быть определено так, чтобы было обеспечено пространство, достаточное для обзора рабочей зоны и маневрирования. Оставлять без надзора машины с работающим (включенным) двигателем запрещается. При эксплуатации и машин должны быть приняты меры, предупреждающие их опрокидывание или самопроизвольное перемещение под действием ветра или при наличии уклона местности. Монтаж (демонтаж) машин должен производиться в соответствии с инструкцией завода—изготовителя и лица, ответственного за техническое состояние машин.

Борьба с шумом и вибрацией

Шум, как правило, является следствием вибрации и поэтому на практике часто рабочие испытывают совместное неблагоприятное действие шума и вибрации. Воздействие вибрации не только отрицательно сказывается на здоровье, но иногда приводит к проффесиональному заболеванию - виброболезни. Также шум и вибрация являются ведущими факторами                         в возникновении сердечно-сосудистых заболеваний.

Методы защиты и уменьшения вредных вибраций от работающего оборудования можно разделить на две основные группы:

1 . методы, основанные на уменьшении интенсивности возбуждающих сил в источнике их возникновения;

2. методы ослабления вибрации на путях их распространения через опорные связи от источника к другим машинам и конструкциям. Если не удаётся уменьшить вибрацию в источнике или вибрация является необходимым технологическим компонентом, ослабление вибрации достигается применением виброизоляции, виброгасящих оснований, вибропоглащения, динамических гасителей вибрации.

В том случае, если техническими способами не удаётся снизить вибрацию ручных машин и рабочих мест до гигиенических норм, применяются виброзащитные рукавицы и виброзащитная обувь.

С физиологической точки зрения шумом является любой звук, неприятный для восприятия, и неблагоприятно влияющий на здоровье человека. Действие шума проявляется в виде повышенного кровяного давления, учащенного пульса и дыхания, ослабления внимания и снижение работоспособности.

Разработка мероприятий по борьбе с производственным шумом должна  начинаться на стадии проектирования технологических процессов. Этими мероприятиями могут быть: уменьшение шума в источнике возникновения; снижение шума на путях его распространения и т.д.

         Уменьшение шума в источнике возникновения является наиболее эффективным и экономичным. В случаях, когда техническими мероприятиями не удаётся снизить шум до допустимых пределов, используется индивидуальные средства, такие как наушники, вкладыши из ультратонкого волокна, противошумовые каски и т.д.

Безопасность бетонных работ

При монтаже опалубки и арматуры, разгрузке бетонных смесей в опалубку особое внимание следует обращать на прочность и устойчивость поддерживающих конструкций, а также на прочность такелажных устройств для подъема каркасов, блоков опалубки и арматуры.

При устройстве опалубки на высоте до 8 М следует применять подмости с перилами высотой 1 м и бортовой упорной доской высотой 15 см. При работе на высоте более 8 М необходимо устраивать настилы шириной не менее 70 см с ограждениями и опиранием на специальные поддерживающие  леса.

При разборке опалубки следует соблюдать осторожность, опускать элементы опалубки с помощью лебедок и кранов.

Необходимо обращать особое внимание на обеспечение условий, исключающих возможность поражения рабочих электрическим током. С этой целью при производстве электросварочных работ и вибрирования смеси необходимо заземлять свариваемые конструкции и все металлические части сварочных установок и вибраторов.

Рабочие, сваривающие арматуру, должны иметь средства индивидуальной защиты (резиновые сапоги и перчатки, защитные маски и т.п.). Рабочие, занятые вибрированием бетонной смеси, должны быть в резиновых сапогах. Чистка или ремонт бетоносмесителей, бетононасосов, цемент-пушек и других машин допускается только при выключенном рубильнике.

Бетононасосы устанавливают в приямках так, чтобы вокруг них имелись проходы шириной не менее 1 м. При продувке бетоновода (в зимнее время) сжатым воздухом при рабочем давлении не более 1,5 МПа рабочие должны находиться на расстоянии не менее 10 м от выходного отверстия бетоновода.

Рабочие, обслуживающие цемент-пушку или бетон-шприц-машину должны надевать специальные защитные очки. При работе с цемент-пушкой или бетон-шприц-машиной необходимо постоянно следить за показаниями манометра, не допуская повышения давления выше уровня, предусмотренного инструкцией. Перед началом работы должно быть проверено наличие документов, подтверждающих прохождение машинами испытаний в соответствии с требованиями Госгортехнадзора.

Бетоноводные эстакады и настилы сооружают в соответствии с расчетом, ограждают перилами и оборудуют колесоотбойными брусьями и упорами.

При подаче бетонной смеси в бадьях должны быть приняты меры против самопроизвольного открывания затворов бадей. При выгрузке смеси из бадей во избежание динамических перегрузок расстояние от низа бадьи до плоскости разгрузки не должно превышать 1 м.

При осуществлении электропрогрева, помимо ограничения доступа людей к месту прогрева путем установки ограждений и предупреждающих надписей, необходимо в зоне прогрева включить красную сигнальную лампочку. Бетонирование, а также все работы, связанные с переключением электродов, замерами температуры, ремонтом линии и др., выполняют только при отключенном токе и отключенных рубильниках на щитах «низкой» и

«высокой» сторон. Все работы, связанные с обслуживанием электроинструмента, сварочных установок или электрическим прогревом бетона, производят электромонтеры.

ОГНЕСТОЙКОСТЬ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ ЗДАНИЙ

Ущерб, наносимый пожарами, в значительной степени определяется разрушением конструкций зданий и сооружений.

Основным фактором, определяющим быстрое разрушение конструкций зданий и сооружений в условиях пожара, является огонь.

Способность строительных конструкций сопротивляться воздействию огня принято оценивать с помощью специальной характеристики, называемой огнестойкостью.

Строительные конструкции подразделяют по пределам огнестойкости, характеризующим время в часах от начала огневого испытания конструкции до возникновения одного из предельных состояний конструкции по огнестойкости.

Предельные состояния строительных конструкций по огнестойкости характеризуются:

- потерей несущей способности (обрушением или прогибом в зависимости от типа конструкции);

- теплоизолирующей способностью (повышением температуры на необогреваемой поверхности в среднем более чем на 160ºС или в любой точке этой поверхности более чем на 190°С в сравнении с температурой конструкции до испытания или более 220°С независимо от температуры конструкции до испытания);

- плотностью (образованием в конструкции сквозных трещин или сквозных отверстий, через которые проникают продукты горения или пламя).

Санитарно-гигиенические мероприятия на строительной площадке

Строительная площадка оснащена административно-бытовыми помещениями в соответствии с требованиями СНиП 12. 03. 01 «Безопасность труда в строительстве» ч.1.

  Площадка, предназначенная для размещения санитарно-бытовых помещений, расположена на незатопляемом участке, с уклоном для отвода грунтовых вод в 30,удалена от всех объектов, выделяющих в воздух пыль и токсические вещества. Расположена вблизи от входа на строительную площадку и находится вне опасных зон.             

  На площадке размещены следующие помещения:

гардеробная с умывальником, душевая;

помещения для отдыха и обогрева работающих;

помещение для общественного питания.

Санитарно-бытовое обслуживание осуществляется в инвентарных зданиях.

Ко всем бытовым помещения подведены временные коммуникационные сети.

Расстояние от рабочего места до бытовок составляет 70м.,

расстояние от рабочего места до туалетов 35м.,

до помещений для обогрева и отдыха работающих расстояние составляет 35м.,

до столовой 35м., а от нее до уборных расстояние составляет 25м.

Вода, подаваемая для бытовых нужд, соответствует ГОСТ 2874-73г. «Вода питьевая».

Пожарная сигнализация и оповещение о пожаре

    Организация пожаробезопасности на строительной площадке осуществляется в соответствии с требованиями СНиП 12. 03. 01 «Безопасность труда в строительстве» ч.1.

    Ответственность за осуществление технических решений пожарной безопасности, предусмотренных в проекте, и за обеспечение пожарной безопасности при производстве строительно-монтажных работ возложена на начальника участка.

   На строительной площадке проложен постоянный водопровод с двумя пожарными гидрантами, которые установлены в закрытых колодцах и расположены около дороги. Расстояние от сети строящегося здания составляет 7м. между гидрантами расстояние составляет 100м.

   Пожарный водопровод закольцован, место установки гидрантов обозначено специальными указателями.

    Дороги на строительной площадке расположены с таким учетом, что удобен подъезд автотранспорта не только к основному зданию, но и ко всем временным зданиям и сооружениям на случай пожара.

В прихожих квартир предусматривается установка тепловых пожарных извещателей ИП 103-5/1,  ручных – ИПР-3СУ, в комнатах и кухнях – автономных дымовых пожарных извещателей типа ИП-212-49АМ, в лифтовых холлах, электрощитовых, машинных отделениях лифтов, мусорокамерах – дымовых ИП 212-40у-12, и ручных ИПР-И извещателей, включенных в шлейфы пожарной сигнализации прибора приемно-контрольного «Юнитроник – 496», устанавливаемого в помещении электрощитовой.

Нежилые помещения оборудуются автоматической пожарной сигнализацией с установкой дымовых извещателей ИП212-3СУ, включенных в шлейфы пожарной сигнализации приемно-контрольного прибора. Защите системой пожарной сигнализации подлежат: межквартирные коридоры в жилых секциях, в которых устанавливается не менее 2-х извещателей, все нежилые помещения. Контрольный прибор во время пожара дает сигнал на щит управления вентиляторами, который устанавливается в венткамере. С него поступает сигнал на включение в этажный шлейф ПС, а также на включение системы дымоудаления, на открытие этажного клапана, включенного в этажный шлейф ПС, а также на включение системы оповещения о пожаре.

Оповещение о пожаре жилой части здания предусмотрено от релейного модуля в автоматическом режиме. Осуществляется подача звуковых сигналов, отличающихся по тональности от звуковых сигналов другого назначения, а также световых сигналов (световые оповещатели «Выход»).

Оповещение о пожаре нежилой зоны предусмотрено в автоматическом режиме при поступлении сигнала «Пожар» от релейного модуля системы пожарной сигнализации.

Запроектировано позонное оповещение в зависимости от зоны обнаружения пожара. Для реализации звукового оповещения жилой части во внеквартирных коридорах устанавливаются сирены АС-22.     Все виды сообщений, характеризуемые как «неисправность» и сигнал «пожар» сопровождаемые непрерывным и прерывистым звуком низкой частоты, отображаются на выносных индикаторах ВИ, передаются в главную диспетчерскую.

Сеть системы оповещения прокладывается проводом ШВВП 2х1,5, соединение пульта управления с адресным управляющим модулем – кабелем КПСВ 2х0,5, прокладываемыми в ПВХ трубах Ø25мм.

Техника безопасности при кровельных работах.

     При устройстве кровель работы выполняют на большой высоте, поэтому технике безопасности следует уделять особое внимание. Каждый участвующий в технологическом процессе должен пройти инструктаж по технике безопасности.

Рабочих-кровельщиков обеспечивают спецодеждой, спецобувью и индивидуальными средствами защиты в соответствии с действующими нормами.

     При работе на высоте кровельщик обязан пользоваться предохранительным поясом и веревкой диаметром не менее 15 мм и длиной 10 м, закрепляемой с помощью специальных устройств за конструкции. При работе на крышах с уклоном более 25%, а также на мокрых крышах дополнительно применяют ходовые рабочие инвентарные мостики шириной не менее 300 мм. Карнизные свесы и парапеты обрабатывают с выпускных лесов или люлек.

     На плоских кровлях устанавливают временные перильные ограждения высотой 1000 мм с бортовой доской 25х80 мм. При обледенении кровли, ливневом дожде, густом тумане, сильном снегопаде, ветре более 6 баллов кровельные работы выполнять запрещено.

     Перед началом работ необходимо убедиться в надежности подмостей, временных ограждений, проверить исправность инструмента, рабочих ходовых мостиков, емкостей для приготовления и переноски горячих мастик.

     Ходить по выполненным участкам кровель можно только по ходовым настилам или переносным стремянкам.     Кровельные материалы разрешено складывать на чердачном перекрытии или обрешетке, на специальных горизонтальных настилах. Асбестоцементные материалы закрепляют от сдувания их ветром. Оставлять на крыше материалы, инструменты и инвентарь по окончании смены или во время перерыва работы, а также сбрасывать их с крыши запрещено. В связи с возможным падением с крыши материалов и инструментов вдоль наружных стен устраивают ограждения шириной не менее 3 м.

     Особую осторожность надо соблюдать при изготовлении и нанесении горячих мастик. Битумоварочные котлы заполняют не более чем на 3/4 их вместимости и при варке закрывают крышками. Переносить горячие мастики в банках по стремянкам и лестницам запрещено.

      Хранить мастики и грунтовки, а также тару из-под них или бензина разрешается только в вентилируемых помещениях. Рабочим, занятым на работах с горячими мастиками выдают защитные очки и брезентовые рукавицы. При устройстве кровель из легковоспламеняющихся и возгораемых материалов на строительной площадке и крыше необходимо иметь огнетушители и другие противопожарные средства.

ОБОСНОВАНИЕ ПОТРЕБНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

В ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ ЭНЕРГИИ, ВОДЕ

Силовые и осветительные установки при работе во временной схеме электроснабжения должны иметь напряжение 380/220 вольт.

Расчет потребности строительства в энергоресурсах произведен по основным потребителям электрической энергии,  необходимом для осуществления строительства.

Освещение строительной площадки в вечернее и ночное время осуществлять в соответствии с «ССБТ. Строительство. Нормы освещения строительных площадок».

Для освещения площадок и дорог рекомендуется  установка прожекторов на временных столбах (опорах) или на существующих зданиях.

При освещении рабочих мест могут быть использованы легкие переносные светильники и переносные прожекторные вышки.

На строительной площадке должно быть предусмотрено охранное и аварийное электроосвещение.

Подача электроэнергии к монтажным механизмам осуществляется по изолированным электрическим кабелям. Схемы расстановки опор освещения строительной  площадки, распределительных шкафов, освещения рабочих мест, временных электрических линий, а также линий временного водопровода разрабатываются в проекте производства работ.

Временное внутриплощадочное водоснабжение 0,74 л/сек. осуществляется путем присоединения к действующей системе водоснабжения.

Расход воды на противопожарные нужды принят 100 л/сек (при территории строительства до 50 га)

6 ЭКСПЛУАТАЦИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Техническая эксплуатация объекта

Основная цель технической эксплуатации – обеспечить экономически целесообразную эксплуатацию объекта недвижимости с целью его наиболее эффективного использования.

Основной задачей управляющей компании в части обеспечения технической эксплуатации жилого комплекса является обеспечение сохранности, надлежащего технического состояния и постоянной эксплуатационной пригодности строительных конструкций объекта, их инженерным систем (водопровода, канализации, отопления, вентиляции др.).

Для того чтобы эффективно управлять жилым комплексом, компания должна хорошо знать его техническое состояние. Для этого необходимо регулярно проводить осмотры объекта, осуществлять маркировку оборудования, вести техническую документацию по всем единицам оборудования, а также постоянно общаться с обслуживающим персоналом

Первоначальная инвентаризация имущества должна производится на каждом принятом в управление объекте недвижимости. После приемки объекта в управление необходимо определить, какие именно материалы и оборудование необходимо иметь на объекте.

Работы по технической эксплуатации недвижимости подразделяются на техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт, санитарное содержание объектов недвижимости, их элементов и систем.

При составлении перечня работ и последовательности их выполнения необходимо руководствоваться данными проведенного технического обследования объекта, строительными чертежами с обозначениями последних изменений, инструкциями по эксплуатации имеющегося на объекте оборудования, действующими нормативно-техническими документами уполномоченных государственных органов,требованиями правил техники безопасности.

Выполнения работ по технической эксплуатации осуществляется четырьмя группами персонала:

1-я группа – сотрудники и рабочие широкого профиля, не имеющие специальной подготовки и профессиональной специализации, которым поручается выполнение текущих работ, а также устранение мелких неполадок.

2-я группа – сотрудники, имеющие специальную подготовку и профессиональную специализацию на выполнение одного вида работ, потребность в выполнении которых возникает время от времени (столярные работы, работы по озеленению).

3-я группа – специалисты по электротехническим, газовым и т.п. работам, имеющие соответствующую квалификацию и допуск к работам.

4-я группа – фирмы, специализирующиеся на предоставлении одного вида услуг, имеющие лицензию на обслуживание специального оборудования (лифтов, холодильных установок и т.д.).

На каждом объекте недвижимости должно быть назначено ответственное лицо, отвечающее за его техническую эксплуатацию. Как правило, это главный инженер объекта.

Служба технической эксплуатации через своих управляющих на объекте должна познакомить арендаторов с правилами пользования помещениями, лифтами, мусоропроводами, а также с составом ремонтных работ в арендуемых помещениях, выполняемых за свой счет. Провести инструктаж по пожарной и электробезопасности, познакомить арендаторов с санитарно-гигиеническими правилами, с требованиями своевременно сообщать о возникающих неполадках и дефектах, о необходимости проведения того или иного вида ремонта.

Клининг и санитарное содержание объекта.

Клининг -  от английского слова Clean – чистить, убирать. Этим термином определяется профессиональная уборка силами специализированных компаний, уборка помещений по высшим европейским стандартам специально обученными специалистами

на профессиональном оборудовании, предоставление клиенту сервиса высочайшего уровня с максимальным профессионализмом.

Клининг – это довольно новый и не самый привычный для нас вид бизнеса. Но чистота – неотъемлемый атрибут любого административного здания, составная часть имиджа любой компании.

Преимущества профессионального подхода к уборке:

- использование широкого спектра специального оборудования и разнообразных химических средств;

- высокая квалификация сотрудников;

- экономия времени клиента и проведение работ в удобные для заказчика часы;

- полный комплекс специализированных услуг по уборке, который включает: машинную чистку полов и нанесения защитного покрытия, химическую чистку ковролина и мебели, мытье внутренних и внешних окон, мытье фасадов, чистку потолочных конструкций помещений (высотные работы), уборку территории и уход за газонами;

- оплата услуг клининговой компании уменьшает налогооблагаемую прибыль;

- уменьшение отчислений, налогов с фонда заработной платы собственного штата уборщиц;

- клининговая компания имеет возможность закупок с большими скидками за счет объемов;

- увеличиваются амортизационные сроки эксплуатации недвижимости;

- увеличение срока службы покрытий минимум в 2 раза.

Одним из составляющих проекта эксплуатации объекта, в соответствии с которым эксплуатируется здание, является сервис-план по клинингу.

Клининговое оборудование.

При организации ухода за большими помещениями и дорогими интерьерами без специального оборудования просто не обойтись. Важно, что привычные вложения в это оборудование быстро окупаются. Применение профессионального уборочного оборудования обученным персоналом позволяет минимизировать трудозатраты и снизить количество единиц рабочей силы – с повышением качества уборки.

Чистка фасадов.

Чистка фасадов – это особый род клининговой услуги. Сегодня при оформлении фасада обычно используют сложные материалы и особые поверхности, которые можно очистить только с помощью профессиональной техники. Фасадные работы, при которых используются специальный инструментарий и услуги промышленных альпинистов, - достаточно узкая, но востребованная специализация индустрии чистоты.

Несомненным преимуществом привлечения промышленных альпинистов является их мобильность и относительно недорогое обслуживание: работа альпиниста оценивается в среднем в 1 доллар за 1 кв.м. поверхности. Кроме того, в условиях, когда машину могут отказать, например, из-за климатических условий, альпинист всегда готов «подстраховать» машину.

Пока наши девелоперы только начинают понимать важность профессионального подхода к клинингу фасадов, научно-технический прогресс не стоит на месте: возможно, что в ближайшем будущем случится переворот во всей индустрииуборки. Исследователи японского концерна ТОТО проводили эксперименты с фотокализатором на основе двуокиси титана. Это позволило открыть одно необычное явление.

Под воздействием света угол контакта поверхности с водой начинает постепенно уменьшаться, и через некоторое время поверхность начинает проявлять свойства супергидрофильности. Другими словами, поверхность не отталкивает воду вообще, вода не может существовать в виде капли, она полностью растекается по всей поверхности, превращаясь в тонкую прозрачную пленку.

Любая атмосферная влага – туман, утренняя роса, дождь – образует на поверхности плитки тонкую пленку воды, которая, стекая с вертикальных и наклонных поверхностей фасада, увлекает за собой грязь, не позволяя ей накапливаться. В дополнении к этому активный кислород, выделяющийся под воздействием ультрафиолета, расщепляет грязные пятна.

Уборка прилегающей территории.

Управляющая компания совместно с представителями компаний по уборке населенных пунктов и государственной санитарно-эпидемиологической службы должна проводить обследование территории объекта управления, составлять санитарный паспорт, осуществлять необходимые дезинфекционные, дезинсекционные и дерматизационные работы по уничтожению грызунов и насекомых.

Вывоз мусора.

Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от жилого комплекса на расстоянии не менее 20 м и не более 100м.

Для определения числа устанавливаемых мусоросборников следует исходить из численности жителей жилого комплекса, пользующегося мусоросборниками, нормы накопления отходов, сроков хранения отходов. Расчетный объем мусоросборников должен соответствовать фактическому накоплению отходов в периоды наибольшего образования.

Уход за зелеными насаждениями и элементами благоустройства.

Для того, чтобы поднять привлекательность объекта недвижимости, управляющая компания должна обеспечить необходимый уровень его внешнего благоустройства. Специфика функционально-планировочной организации различных типов застройки предопределяет различный подход к организации системы внешнего благоустройства, к содержанию и эксплуатации отдельных элементов.

Все зеленые насаждения подлежат учету. При учете отражается видовой состав, возраст, количество и площадь зеленых насаждений, а также их состояние. Основными видами зеленых насаждений, используемых в пределах территорий, прилегающих к объекту недвижимости, являются газоны, цветники, деревья и кустарники.

Дополнительные услуги

Помимо обязательных услуг по эксплуатации, ремонту, уборке, обеспечению услугами связи, охраны и безопасности, управляющая компания может оказывать свои жильцам дополнительные услуги и, соответственно, брать на себя дополнительные обязанности. Сейчас с ростом числа автомобилейпроблема с парковкой не только на магистралях, но и внутри дворов значительно обострилась.

В центральной части города стало обычным явлением, когда машины занимают все место на тротуарах, «выдавливая» пешеходов на проезжую часть.

Нередко жители жилого дома не имеют возможности припарковать машину рядом со своим домом на специальной парковке и вынуждены оставлять автомобили прямо на улице, создавая помехи движению транспорта. После отмены Закона о парковке единственным документом, который регулирует этот вопрос, являются правила дорожного движения.

При принятии решения о создании парковки Собственник и Управляющая компания должны согласовать и оформить разрешительную документацию в ГИБДД и других государственных органах города.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результаты анализа показали, что инвестирование в данный проект является выгодным для инвестора и для города. Для принятия решения по реконструкции данного сегмента была проведена система экспертиз. Правовая экспертиза показала, что у Заказчика имеются все разрешительные документы на проведение реконструкции, техническая экспертиза показала целесообразность проведения реконструкции путем надстройки. Экономическая экспертиза показала эффективность реализации данного проекта.

       Поставленная задача реализована на конкурентоспособном уровне.

1. Удовлетворены намерения инвестора в получении прибыли.

2. В техническом плане расширение достигнуто дополнительными   площадями жилья, выполненными в соответствии СНиП.

3. Жильцы реконструируемого дома и окрестных домов получат комфортность за счет благоустройства территории появится детская площадка, спортивная площадка, площадка для отдыха и дополнительные сферы услуг.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1   Система экспертиз и оценка объектов недвижимости: Учебное пособие/С.Н. Булгаков, И.Х. Наназашвили, А.С. Мирошниченко, А.К. Дарков, И.Н. Гольцов, Д.Й. Дукич. И.В. Рыбалко, А.Ю. Кузнецов – М.: Архитектура-С,  2007 – с.25, с.177

2   Наназашвили И. Х., Литовченко В. А. Оценка недвижимости – М.: Архитектура-С,  2005 – с.50, 72

3   Наназашвили И. Х. Экологическая безопасность строительства и архитектуры// Жилищное строительство, 2002  №5

4   Дарков А.К. “Методические указания« Управление проектом» 

5   Экономика недвижимости : Учеб.пособие /А. Н. Асаул, Клюев А.Ф., Рыбнов

6   Е.И., Старинский В.Н. М.: Изд-во АСВ, СПб. : СПб ГАСУ, 2000 – стр.123

7   Н.Асаул. Экономика недвижимости - СПб. : Изд-во Гуманистика, 2003.

8   Горемыкин В.А. Экономика недвижимости – М: Высшее образование, 2006 – с.260, 271.

9   Гольцов И.Н. «Операции с недвижимостью и страхование». Учебное пособие, М., МГАКХиС, 2010 г.

10 Рахман И.А. «Оценка объектов недвижимости». М., «Макс Пресс», 2003 г.

11 Миловидов Н.Н., Орловский Б.Я. « Жилые здания» - М., Высшая школа, 1987 г.

12 Монахов Н.И. Справочное пособие заказчика-застройщика. Справочник строителя. В 2-х томах. 6-е изд., перераб. и доп. – М., Стройиздат, 1990 г.

13 Т.Н. Цай, Б.Ф. Ширшиков, Б.И. Бастов. Инженерная подготовка строительного производства. – М., Стройиздат, 1990 г.

14 СНиП 10.01-94. Система нормативных документов в строительстве. Основные положения.

15 Либерман И.А. «Планирование на предприятии». Учебное пособие, М., «РИОР», 2007 г.

16 Найденков В.И. «Инвестиции». Учебное пособие, М., «РИОР», 2005 г.

17 Игнатов Л.Л.  « Экономика недвижимости» Учебно-методическое пособие, М., МГТУ им. Баумана, 2003 г.

18 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 24.12.2004  г. с уточнениями от 20.07.2006 г. ФЗ № 111.

19 Байков В.И.,СигаловЭ.Е. "Железобетонные конструкции" Москва Стройиздат 1985г.

20 Мандриков А.П. «Примеры расчета железобетонных конструкций», Москва, «Высшая школа»

21 Бондаренко В.М.,СудницынА.И.,Назаренко В.Г. "Расчет железобетонных и каменных конструкций" Москва "Высшая школа"

22 Галкин И.Г."Организация планирование и управление строительным производством" Москва "Высшая школа" 1978г.

23 ДикманЛ.Г. "Организация и планирование строительного производстве Москва "Высшая школа" 1988г.

24 Куликов О.Н., Ролин Е.И. Охрана труда в строительстве. – М.: ПрофОбрИздат, 2002.

25 Орлов Г.Г. Инженерные решения по охране труда в строительстве. – М.: Стройиздат, 1985г.

26 Римшин В.И. " Обследования и испытание зданий и сооружений " Москва " Высшая школа " 2006г.

27 Сербинович П.П., «Гражданские здания массового строительства», Москва, «Высшая школа», 1975 г.

28 СНиП 2.03.01-84 "Бетонные и железобетонные конструкции" Москва 1985г.

29 СНиП 2.01.07-85 "Нагрузки и воздействия"    Москва 1988 г.

30 СНиП 4-2-82   "Сметные нормы и правила" Москва 1984 г.

31 СНиП 12-03-2001. Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования.

32 СНиП 12-04-2002. Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство.